Процедура выдачи ипотечного кредита поэтапно. Процедура ипотечного кредитования
Типовая процедура ипотечного кредитования
Ипотека как система субъектов
1 Заемщик (залогодатель) - физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности. Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья.
2 Банк-кредитор (залогодержатель). Они предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.
Обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Залогодержателем могут быть:
- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;
- ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы;
- взаимосберегательные союзы и т.п.
Банки-кредиторы предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, обслуживают выданные ипотечные кредиты. А так же имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Целью залогодержателя являются:
- Максимизация доходности активных операций;
- ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
3 Продавец жилья - юридические и физические лица.
Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению целью которых являются:
- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;
- минимизация рисков, связанных с продажей
4 Государство создание благоприятные условия для развития рынка ипотечного капитала цели которого являются:
- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;
- не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;
- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;
- уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;
- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
5 Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка.
Функции государственных органов:
- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- нотариат;
-паспортные службы;
- органы опеки и попечительства; юридические консультации
- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;
- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью является целью.
6 Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования - специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды, которые создают системы ипотечного кредитования в стране, функциями которых являются:
- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;
- оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;
- разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов
7 Страховые компании имеющие лицензии на данные виды страхования:
- Страхования рисков ипотечного кредитования;
- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;
- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования
- Страхования рисков ипотечного кредитования;
- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;
- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования.
8 Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещенийю
Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга.
9 Риэлтерские компании - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья их функциями являются:
- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;
- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;
- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание.
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга является основными целями риэлтерской компании.
10 Инвестор - Физические, юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты.
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка.
Цели инвесторов:
- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;
- обеспечение надежности вложений.
Классификация ипотек
Ипотека-это залог недвижимого имущества, осуществляемый без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору
Организационные признаки
По виду общей схемы:
-ипотечно-банковская схема – предлагает кредитование клиента ч/з ипотечный банк при приобретении жилья
-ссудо-сберегательная схема – с концепцией постепенного накопления на спец.счете в банке определенной суммы для приобретения права на получение кредита
-инвестиционно-строительная – с концепцией кредитования клиента из средств организации для реализации построенного ею жилья
По уровню программы ипотеки:
-федеральный уровень – действует целевая программа ипотеки «свой дом»
-региональный уровень – разработаны программы ипотеки, учитывающие местные соц-экономические условия
-муниципальный уровень – на уровне крупных городов
-сельский уровень – разрабатываются и внедряются программы, учитывающие спецификацию села, отличаются от муниципальных программ условиями кредитования, видом кредита и предметом залога
По форме организации управляющего органа:
-акционерные общества
-некоммерческие организации
-структурное подразделение администрации
Экономические признаки
По направлению кредита:
-на приобретение жилья
-на строительство жилья
-на строительство и приобретение
По виду параметров кредитования:
-процентная ставка(r) – процент годовых. Оптимальная ставка по кредиту должна быть 3-4%,но зависит от уровня инфляции
Эффективная процентная ставка – ставка с учетом всех комиссий и надбавок за весь срок кредитования
-срок кредитования (n) – в ипотеке должны использоваться «длинные и дешевые» деньги (30-40 лет)
-процент отчислений от дохода на погащение кредита (К0) – 30-40% от дохода ССД (совокупный семейный доход)
-размер кредита (К)
К=12*К0*n/(1+r*n)*ССД
-первоначальный взнос (р) – 10-30% от стоимости нового жилья
По виду кредита:
-рублевой
-валютный
-товарный – выдается строительным материалом, а погашается сельхозпродукцией
По виду ценных бумаг:
-закладные на недвижимость
-облигации
-жилищные сертификаты
Все бумаги обеспечены залогом недвижимости. Закладные и облигации приобретаются финансовыми инвесторами для получения дохода, а жилищные сертификаты – как средство накопления денег для строительства и приобретения жилья.
По способу рефинансирования кредитования:
-одноуровневая, работающая без рынка ценных бумаг. роль кредитора и финансового инвестора сочетает универсальный банк. Банк выдает кредиты, обслуживает их и хранит в своем портфеле
-двухуровневая – кроме первичного рынка кредитов предусматривается и вторичный. Достаточное количество фин. Инвесторов, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости. Такая схема называется классической.
Типовая процедура ипотечного кредитования
Схема предоставления кредита включает в себя следующие этапы:
1)предварительная квалификация клиентов и оформление заявки
В банке проводится собеседование с клиентом, в ходе которого решаются следующие задачи:
А)клиент должен быть квалифицирован как потенциальный заемщик, доходы которого позволяют претендовать на кредит, если они имеют намерение приобрести квартиру в собственность
Б)клиент получает информацию относительно порядка и условий предоставления банком кредита, включая:
-требования банка к платеже- и кредитоспособности клиента к предмету залога, к оценке и страхованию квартиры
-список документов
-требования к обеспечению возвратности кредита
-порядок оформления закладной
В)проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита, примерной суммы собственных средств, которыми должен располагать клиент
2)сбор и подтверждение полученной информации
Список документов содержит в себе:
А)основные сведения о заемщике: паспорт, ИНН, пенсионное свидетельство
Б)документ о семейном положении и несовершеннолетних детях.
В)документ об образовании и квалифиации
Г)документы о трудовой деятельности, доп.справки и характеристика с работы
Д)документы о доходе-для физ.лица-форма 2 НДФЛ
Е)документы по активами кредитной истории
Банк может отправить запрос по месту работы для подтверждении информации о доходах, запрос в кредитн. Учреждения для подтверждения информации по погашению других кредитов
Заемщик должен проявить себя как платежеспособный, социально и экономически активным, надежным.
3)андеррайтинг-(проверка платежеспособность)производится в течение от 1 до 14 дней. Кредитный комитет банка принимает решения о предоставлении кредита. Возможны 3 варианта:
А)положительное решение-вручается уведомление. В нем указаны минимальный и максимальный размер кредита, срок, ставка, условия стрхования, срок действия решения банка, требования к квартире. Уведомление вручается оценщикам и риэлтерам.
Б)условно-положительное-банк может уменьшить сумму кредита, взять дополнительных поручителей, отложить рассмотрение дела на некоторое время.
В)отказ-банк не обязан объяснять причины, если они субъективны, если причины объективны, то обязан сообщить.
Стандартный срок действия решения банка-3-6 месяцев. Если квартира не найдена, то нужно продлить решение, обновив справки с места работы
4) Выбор жилого помещения и его андеррайтинг
Прежде всего заемщик обязан:
-выяснить, кто может быть собственником квартиры. существуют программы, разрешающие оформлять жилье на несовершеннолетних или пожилых людей, если этому не препятствуют органы опеки
-уточнить, кто может быть продавцом квартиры. Нельзя покупать квартиру у супруга, родителей, близких родственников. Такая сделка называется притворной
-уточнить форму проведения расчетов (безналичные,с использованием банковской ячейки)
-узнать, может ли квартира быть продана с помощью ипотечного кредита
Заемщик может подбирать жилье до и после обращения в банк.
В первом случае риэлтер и клиент подписывают предварительный договор купли-продажи. Кредитор должен оценить жилье с точки зрения возврата кредита, подкорректировать сумму кредита исходя из дохода, первоначального взноса и стоимости жилья.
Во 2 случае клиент знает величину кредита, величину собственных средств, подбирает подходящее по стоимости жилье при условии, что удовлетворит условиям банка.
stydopedia.ru
Процедура выдачи ипотечного кредита поэтапно
Как правило, решая вопрос об ипотечном займе на приобретение жилой недвижимости или расширение площадей, будущих заемщиков интересует, какова сама процедура выдачи ипотечного кредита, сколько времени на всё это потребуется и к чему быть готовым? Забегая наперёд, следует сказать, что заемщик должен приготовиться к нудному сбору и подаче документов, довольно неприятному ожиданию и снова сбору документов, но уже по конкретному объекту недвижимости, к дополнительным расходам, беготне по разным организациям и потере массы времени. Но в конечном итоге, всё дело того стоит, ведь у заемщика появляется новое собственное жильё, более просторное и комфортабельное, чем было ранее.
На нашем портале не только поэтапно описана вся процедура выдачи ипотечного кредита, здесь можно найти ответы на абсолютно любые вопросы ипотечного кредитования: где выгоднее взять ипотеку, куда следует обратиться за более качественным обслуживанием. Отзывы людей со стороны помогут составить объективное мнение о той или другой финансовой организации.
Итак, для оформления ипотеки в каком-либо банке необходимо собрать все документы, удостоверяющие личность и подтверждающие платежеспособность заемщика. После оценки характеристик заемщика банк выносит свой положительный ответ и выдаёт на руки подтверждающий документ. Этот документ может потребоваться, когда будет найден покупаемый объект недвижимости и продавец попросит сведения о том, что банк действительно одобрил кредит. На поиски жилья, как правило, даётся 3-4 месяца, по истечении этого срока одобрение теряет силу. И вот жильё найдено, теперь продавец должен предоставить в банк заемщика-покупателя все документы по квартире: свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, копию паспорта или нотариально заверенной доверенности, если продаётся квартира по доверенности. Со своей стороны кредитная организация проверяет юридическую чистоту недвижимости и назначает день сделки.
Следующей ступенью в процедуре выдачи ипотечного кредита будет оценка этой квартиры оценочной компанией: жильё фотографируют и рассчитывают её среднерыночную стоимость. В день сделки покупатель и продавец встречаются в офисе банка и подписывают все документы: кредитный договор между заемщиком и кредитором, договор купли-продажи между покупателем и продавцом. Эти документы подаются на регистрацию в государственные органы юстиции. Спустя несколько дней заемщик получает свидетельство о праве собственности на данное жильё с пометкой о залоге и представляет его в банк вместе с уже оформленной страховкой.
Только после этого кредитная организация перечисляет деньги на счёт продавца либо в присутствии третьих лиц вручает ему наличность. Как правило, заемщику на руки наличные деньги не предоставляются. После выдачи таким путём кредита наступает и сам кредитный период, на протяжении которого необходимо регулярно (согласно графику) вносить соответствующие суммы. Чтобы эти суммы не стали непосильной ношей заемщика, рекомендуется заранее рассчитать ипотеку с помощью нашего кредитного калькулятора. С помощью него же можно и подобрать наиболее удобную схему погашения кредита.
www.creday.com
Процедура ипотечного кредитования
Погашение кредита
После получения ипотечного кредита и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование – долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями. Для удобства заемщика и банка-кредитора, существует несколько способов погашения кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.
Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотечного кредита. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита. На сегодня набор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и практически любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.
Раскройте экономическое значение учетной операции. Каковы условия и порядок приема векселей к учёту? Какие факторы влияют на размер учетного процента? В чем суть переучетных операций с векселями?
К вексельному кредитованию относится любая форма кредитования, где используются векселя. Форм вексельного кредитования достаточно много.
Учет векселей – самая распространенная операция банков с векселями - представляет собой форму кредитования векселедержателя, при которой банк покупает вексель до наступления срока платежа.
Банк становится векселедержателем. Банки принимают к учету только надежно обеспеченные векселя. Это значит, что в векселе должны присутствовать лица с надежной, с точки зрения банка, платежеспособностью, с которых может быть взыскан долг в случае неплатежа.
infopedia.su
Виды ипотечного кредитования. Методы погашения ипотечного кредита
Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Продажа в кредит, Рента, Залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.
Виды погашения
Первая группа кредитов – стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных ежемесячных взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит.
Вторая группа кредитов ипотечные кредиты с переменными выплатами подразделяется на две подгруппы:
-кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора,
- кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:
- в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
- частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом.
Существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков.
Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.26. Содержание ипотечного договора. Права и обязанности сторон
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель , являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г № 216-ФЗ). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
-предмет ипотеки;
-оценочная стоимость предмета ипотеки;
-существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
-право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
1) договор об ипотеке и его копия;
2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
megaobuchalka.ru
