Брать или не брать: 5 мифов об ипотеке. Вся правда об ипотеке

Мифы об ипотеке. Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!

Мифы об ипотеке

КВАРТИРНЫЙ вопрос, как известно из откровений классика, – это как раз то, что изрядно портит характер россиян. Ипотека стала одним из доступных способов решения жилищной проблемы, но практика показала, что рассчитывать на ипотеку пока может примерно 20 % россиян. Кто-то в связи с этим начинает истово доказывать, что ипотека – это рабство на всю жизнь: «Я сам такой кредит не брал, но уверен, что это засада».

Сторонники ипотеки, в сущности, никакой позиции не отстаивают, а тихо – мирно берут себе кредиты и покупают жилье. Вряд ли все они живут припеваючи, однако люди своей цели добились: обзавелись собственным жильем и обрели уверенность в завтрашнем дне. Как бы ни росли дальше цены на жилье – они уже успели попасть в свой «последний вагон». Размер платежей по кредиту известен заранее, бюджет распланирован, дальше остается только ждать, как быстро инфляция превратит возврат долга по ипотеке из тяжкого бремени в мелкие расходы.

Кстати, среди ипотечных заемщиков нечасто встретишь активных пропагандистов жилищных кредитов. Вероятно, потому, что приняв решение, которое будет годами определять жизнь собственной семьи, человек понимает, что в таком серьезном деле каждый должен делать выбор самостоятельно.

Зато противники ипотеки навязывают свою точку зрения охотно и настойчиво. Их любимое занятие – считать деньги в чужих карманах: сколько человек переплатит за купленную в кредит квартиру, притом, что сами они покупать ничего не собираются. Неприятие института жилищных кредитов объясняется с претензией на классовую борьбу: нечего кормить банки и риэлторов, которые жиреют за счет глупых покупателей жилья. У людей нет столько денег, чтобы покупать жилье по нынешним ценам, еще немного, и продажи остановятся, тогда цены на жилье упадут.

Никто не спорит, что цены на жилье действительно несообразны с доходами основной массы населения. С одной стороны, это следствие высокого спроса при низком предложении. С другой стороны, непонятно, почему собственное жилье должно быть доступно всем слоям населения. Даже в странах с высоким уровнем жизни приобретение собственного жилья – это привилегия верхушки среднего класса. Да и той, что предпочитает жить оседло. Другой вопрос, что в России отсутствует система долгосрочной аренды жилья, удовлетворяющая нужды менее обеспеченных слоев населения. Нет у нас ни достаточного количества доходных домов, ни законодательства, которое защищало бы интересы арендаторов от произвола собственников.

Тем не менее, продажи квартир и домов, как в кредит, так и на собственные средства в России не останавливаются. Время от времени спрос падает, но практика последних лет говорит о том, что отложенный спрос провоцирует лишь новый, резкий скачок цен.

Несостоятельность аргумента о том, что цены на жилье превышают платежеспособный спрос, подтверждает статистика погашения ипотечных кредитов, которая сохраняется неизменной уже продолжительный срок: семь из десяти кредитов в России погашаются досрочно, за 6–7 лет. Несмотря на дороговизну жилья и большие проценты по ипотеке, люди, тем не менее, находят средства, чтобы расплатиться с банком раньше запланированного срока.

ЕЩЕ один расхожий довод противников ипотеки заключается в том, что рыночная стоимость квадратного метра типового жилья завышена в несколько раз, оно таких денег не стоит. Поэтому, если вы сейчас возьмете ипотеку, потом обкусаете себе локти, когда ваша квартира резко подешевеет.

Себестоимость типового жилья, безусловно, значительно ниже, чем за него просят продавцы. Особенно велико несоответствие между себестоимостью и рыночной ценой квадратного метра жилья в Москве, Петербурге и ряде крупных городов – Нижнем Новгороде, Самаре, Новосибирске, в которых разрыв между спросом и предложением особенно велик. Но для дефицитного рынка это нормальное явление. Вряд ли в эпоху «диско» покупатели фирменных американских джинсов согласились бы, что реальная стоимость хлопковых штанов эквивалентна месячной зарплате советского инженера. Однако покупали и не спорили, выбора-то не было.

И сейчас у покупателей жилья выбора нет. В наибольшей степени это относится к тем, кто приобретает квартиры эконом-класса – «хрущевки» и «панельки», потому что спрос на дешевое жилье выше, чем на дорогое. Например, двухкомнатная квартира будет расти в цене быстрее, чем трехкомнатная, потому что покупателей, которым по карману 50 квадратных метров жилплощади, значительно больше, чем тех, кто способен оплатить 70 квадратных метров. И пускай квадратный метр в трехкомнатной квартире дешевле, чем в двухкомнатной, или соотношение цена – качество в квартире бизнес-класса больше соответствует действительности, чем у панельного жилья: если у покупателя хватает денег только на самую дешевую «двушку», что ему до этого?

Чтобы квартиры эконом-класса резко упали в цене, должно произойти одно из двух: либо на рынке заметно увеличится количество жилья аналогичного качества, либо возрастут доходы населения. Предпосылок нет ни для того, ни для другого. Сегодня застройщики предпочитают возводить дорогое жилье бизнес-класса, либо пограничные с ним варианты эконом-класса. Иначе не окупить понесенных затрат. Дешевое жилье строят преимущественно в рамках государственных социальных программ, и в свободную продажу этих квартир поступает не так уж много.

Не исключено, что цены на типовые квартиры могут временно прекратить свой рост или даже слегка упасть, на 10–15 процентов, но для ипотечного заемщика это вряд ли будет иметь значение. Если ваша цель – приобрести жилье для собственного пользования, какая разница, упадет оно в цене на десяток – другой процентов или вырастет: вам же им не спекулировать. Сегодня она подешевела, через пару лет снова подорожает, ну и пусть ее.

СРЕДИ мифов про ипотеку особое место занимает мнение, что, покупая жилье в кредит, заемщик переплачивает за него в два-три раза из-за процентов. Мол, процентные ставки по ипотечным кредитам делают цену жилья незаслуженно высокой, потому что в нее закладываются аппетиты ростовщиков. А ростовщика совершенно не интересует, какую вещь вы покупаете: хорошую или плохую, ему важно как можно больше содрать за свою услугу.

Страх переплаты превращается в некий фетиш. При этом за скобками остается то, что в подавляющем большинстве случаев ипотечный заемщик больше выигрывает, чем проигрывает. В весьма конкретном финансовом отношении. По самой банальной причине: цены не стоят на месте. Особенно на недвижимость.

Обсуждать обоснованность процентных ставок по ипотеке занятие в высшей степени бессмысленное, поскольку на свободном рынке от подобных обсуждений все равно ничего не изменится. Ничего бесплатного в этом мире нет и за все нужно платить ту или иную цену. Каждый сам решает, какая цена для него будет приемлемой. Выдавая ипотечный кредит, банк берет плату за право пользоваться его деньгами, взамен клиент получает возможность удовлетворить свои нужды, не тратя годы на то, чтобы скопить нужную сумму.

Состояние российской экономики не дает возможность эффективно копить деньги для приобретения жилья. Вкладывать сбережения в рискованные инструменты – акции, паи фондов – чревато их потерей. А, будучи вложенными в банковские депозиты, сбережения в лучшем случае растут симметрично темпам инфляции. В то же время цены на недвижимость пусть разными темпами, но неуклонно поднимаются.

Жилье, купленное в кредит, в абсолютных цифрах, действительно, обойдется намного дороже приобретенного за единовременную плату. Однако такое сравнение некорректно сразу по нескольким причинам. С одной стороны, стоимость жилья к моменту погашения кредита, без сомнения, поднимется. Так что еще вопрос, что обойдется дороже – брать ипотеку или копить деньги. С другой стороны, купив жилье в кредит, вам больше не надо тратить средства на оплату какого-то другого жилья. При том, что арендная плата постоянно растет, величина взносов по ипотеке остается неизменной. А так как оплата ипотечной сделки по ипотеке растягивается на длительный срок, с течением времени их удельный вес в доходах заемщика становится все меньше и меньше. Причиной тому – все та же инфляция.

Миф о переплате при нынешней конъюнктуре рынка не выдерживает критики. При тех темпах роста цен на недвижимость, которые наблюдаются в России в последние годы, ипотечный заемщик остается в существенном плюсе. Если цены на недвижимость будут расти средними темпами (10–20 процентов в год), то затраты заемщика на уплату процентов по кредиту будет перекрыта выгодой от роста стоимости купленной квартиры. А при первоначальном взносе в 20–30 процентов от стоимости жилья ценам на рынке недвижимости достаточно расти на 3–5 процента в год, чтобы компенсировать потери на процентах по кредиту.

И, в любом случае, для того, кто берет кредит, чтобы купить себе жилье, практически не имеет значения, какая сумма «уйдет» сверху, главное значение имеет, сколько надо выплачивать каждый месяц за возможность жить в собственном доме и спокойно растить своих детей. Для одних людей ипотека – это мысли о скором новоселье, приятных заботах по обустройству дома. Для других представление о жизни в кредит связано исключительно со всевозможными страхами. В основе этих страхов, в сущности, лежит одна и та же мысль: если что-нибудь приключится, и гасить кредит окажется нечем, банк жилье отнимет и выставит меня на улицу. Вдруг меня уволят, а найти новую работу быстро не удастся? Не дай бог, инфаркт или инсульт, не из оплаты больничного же платить взносы в банк? Да мало ли что еще в жизни бывает…

На практике временные затруднения с погашением ипотечного кредита практически всегда можно решить, не рискуя потерять заложенное жилье. А на случай трагических событий у предусмотрительного заемщика работает страховка.

Вокруг ипотеки в России существуют и другие мифы, до странности живучие. Один их них состоит в том, что банк «в случае чего» может выбросить заемщика из ипотечной квартиры. На самом деле, покупая квартиру в кредит, вы имеете все права собственника на купленное жилье. Лишь некоторые из них могут быть ограничены законом или кредитным договором. Заложенное жилье могут изъять только в том случае, если заемщик будет признан несостоятельным должником в суде.

Еще один ипотечный миф про произвол монстра-кредитора: а вдруг банк поднимет процентную ставку по моему кредиту? Все сомневающиеся могут спать спокойно: российское законодательство запрещает кредитору менять величину процентной ставки в одностороннем порядке по своему желанию.

Весьма живуч миф о том, что в кризисной ситуации хапуги-банкиры так обдерут несчастного ипотечного заемщика, что он останется не только без жилья, которое пустят на продажу с торгов, но и еще останется должен банку. Эту проблему пытаются решить. Например, законодатели работают над законом, согласно которому в случае, если кредитор забрал у заемщика жилье которое служило залогом по кредиту, в счет погашения долга по ипотеке, он не может потребовать ничего более, и заемщик банку больше ничего не должен. Однако такая норма еще не принята.

БРАТЬ или ждать – вот главный вопрос, терзающий потенциальных ипотечных заемщиков.

По большому счету вопрос о том, сейчас или завтра брать ипотеку, сводится к уровню вашей выдержки и устойчивости нервной системы. Если же вам, подобно булгаковскому профессору Преображенскому, все же кажется, что обедать надо в столовой, спать – в спальне, а работать – в кабинете, то можно начинать сейчас. Тем более если жилье, в котором вы сейчас обитаете, не ваше, а съемное.

Приняв принципиальное решение о покупке жилья в кредит, начинаются размышления о том, как правильно выбрать удачный момент, чтобы не переплатить лишнего. При этом крайне вредно слушать самозваных экспертов, которые не устают внушать окружающим, что цены на жилье не будут расти вечно, они вот-вот обвалятся.

Большинство из тех, кто с пеной у рта доказывает, что ипотечные кредиты берут одни дураки, понимают, что им самим квартиру никогда не купить – ни на собственные средства, ни на заемные. Отсюда – вера в чудеса вроде «обвала цен на жилье».

Вечно рост цен на жилье, действительно, продолжаться не может. Однако в целом спрос в России слишком высок, чтобы всерьез рассчитывать на их падение или стагнацию. Эксперты полагают, что только за тридцать лет при благоприятном варианте развития событий дефицит жилья в России будет более или менее удовлетворен. Чтобы прийти к европейскому уровню обеспеченности населения (тридцать пять квадратных метров на человека), необходимо ежегодно сдавать в эксплуатацию 140 миллионов квадратных метров жилья в ближайшие десять лет. С 2007 года в России вводят в строй меньше 60 миллионов квадратных метров жилья. А пока на рынке существует дефицит, жилье будет стоить не столько, сколько за него готов дать покупатель, а столько, сколько потребует продавец.

И даже если в России начнется серьезный кризис, богатый опыт преодоления масштабных экономических проблем в нашей стране свидетельствует: в этот период поживиться чем-либо удается, в основном, профессиональным спекулянтам. Все остальные, как правило, заняты проблемой выживания, а не извлечения выгоды из сложившихся обстоятельств. К тому же, недвижимость во время экономического кризиса любой владелец будет придерживать до последнего, так что не стоит рассчитывать в общей суматохе приобрести квартиру или дом за бесценок.

Тот, кто не верит в дефицит жилья, может обратить внимание на другие аспекты. Цены на стройматериалы растут, зарплата строителей тоже растет, повышаются тарифы на электроэнергию, без которой дом не возведешь.

Таким образом, откладывать покупку квартиры в ипотеку по стратегическим соображениям – занятие рискованное: вместо ожидаемого падения цен куда больше шансов нарваться на очередной скачок стоимости жилья. Примеры тому известны. До конца 2007 года ипотека в России только дешевела и повышение ставок, а в сочетании с ростом цен на жилье, вызвало замешательство в среде потенциальных заемщиков. Ипотечный кредит – это очень крупная сумма, и каждый лишний процент означает повышение ежегодных выплат банку на значительную сумму. Поэтому многие решили отложить покупку нового дома до тех пор, пока что-нибудь не подешевеет: либо кредиты, либо квартиры. Им остается только посочувствовать: цены на жилье продолжали расти, а ставки по ипотеке ниже не стали.

Цены ценами, а жить хочется в своем жилье уже сегодня. Бессмысленно жить надеждами на завтрашний день, когда жить станет лучше, жить станет веселей, цены на жилье упадут, а ставки по ипотеке понизятся, считают сторонники ипотеки. Кто хочет что-либо сделать, тот ищет способы этого достичь, а кто не хочет – причины, почему он не может этого сделать.

Другой вопрос, что существуют некоторые тактические моменты, знание которых позволяет повысить свои шансы провести сделку с большей выгодой. Существуют сезонные спады и подъемы рынка вторичного жилья, когда цены, соответственно, растут или падают. На первичном рынке тоже можно просчитать момент, когда застройщики начинают массово предлагать скидки и льготы. Свои особенности в этом плане имеет рынок загородного жилья. Причем, в зависимости от того, собираетесь вы покупать квартиру «с нуля» или планируете альтернативную сделку – продать одно жилье и купить другое – эти факторы по-разному скажутся на результате.

АРЕНДА или кредит – выбор многих россиян. Купить жилье на собственные деньги по нынешним временам доступно лишь малой части россиян. Всем остальным, в процессе решения жилищного вопроса приходится выбирать: либо снимать квартиру, либо купить ее в кредит.

Споры между сторонниками аренды жилья и приверженцами покупки оного в кредит имеют в своей основе не столько логическую основу, сколько психологическую. Снимать жилье по большей части предпочитает легкая на подъем молодежь: либо не нашедшие своей «половинки» одиночки, либо пары, не планирующие заводить детей еще долгое время. Им «кабала» на большую часть сознательной жизни кажется чересчур высокой платой за душевный покой и бытовой комфорт, которые гарантирует только приобретение собственного жилья.

Конечно, главное из преимуществ ипотеки – не только свобода от поползновений хозяев арендованной квартиры установить в красном углу фамильный гардероб – «пущай тут постоит, а то мы новый гарнитур купили». Отдавая каждый месяц банку часть своих доходов в счет погашения ипотечного кредита, вы получаете взамен энное количество пусть сантиметров, но собственной жилплощади. Отдавая хозяину съемной квартиры ежемесячную плату, вы получаете право прожить на его территории еще тридцать дней. В итоге, к примеру, – через 7 лет, в среднем по статистике… ипотечный заемщик гасит кредит и становится полноправным владельцем жилья. Помимо решения своей основной задачи – «крыши над головой» – его квартира будет еще и служить активом на весьма приличную сумму, что бы там ни было с ценами на недвижимость. Арендатор же спустя двадцать пять лет остается «при своих»: необходимости отдавать весомую часть своих доходов на оплату жилья, неуверенности в завтрашнем дне и размышлениях о том, где он поселится, выйдя на пенсию.

Главный, и, пожалуй, единственный аргумент в пользу аренды – снимать жилье дешевле, чем покупать в кредит. Заемщик платит за жилье вдвое – втрое больше, чем арендатор, имея в своем распоряжении одинаковые по площади квартиры.

Предположим, человек арендовал жилье, но решился на ипотеку. Все накопления тут же уйдут на первоначальный взнос, расходы по оформлению кредита и ремонт. Ежемесячные платежи по кредиту превысят арендную плату в два с лишним раза, уровень благосостояния семьи снизится. При этом выкидывать на ветер в качестве процентов придется почти столько же, сколько уходило на аренду. Качество жизни при этом не улучшится, квартира останется такой же по площади и качеству, а десять-пятнадцать лет придется жить в долг. Примерно так рассуждают приверженцы аренды.

В первую очередь надо оговориться: любые размышления имеют смысл только в том случае, если доходы позволяют человеку выбирать: аренда или ипотека.

Сначала перечислим объективные отличия аренды жилья от приобретения в кредит. Арендатора могут выставить на улицу по истечении срока договора, который редко заключается больше, чем на год. За найм нового жилья придется платить риэлтору комиссию в размере месячной оплаты. Нередко владельцы хотят получить предоплату сразу за несколько месяцев. Арендатор не может свободно вести себя в квартире – делать ремонт, перепланировку, менять обстановку. У владельца квартиры, купленной в кредит, нет никаких ограничений по обустройству своего быта, разве что банк может заупрямиться и не разрешить делать перепланировку.

Количество наемных квартир увеличивается значительно медленнее, чем растет количество желающих арендовать жилье. Это сужает выбор и провоцирует повышение расценок. Ставки по аренде ежегодно (а то и чаще) растут, платежи по кредиту не меняются, либо уменьшаются, если используется дифференцированная схема погашения. Да, платежи по ипотечному кредиту – это дороже, чем плата за аренду. Но, если аренда – это просто оплата услуг, то платежи по кредиту, это надежное помещение капитала. Через определенный промежуток времени арендатор остается при своих, а заемщик имеет собственное жилье.

Разница в положении становится все острее, чем старше делается человек. Можно быть совершенно уверенным в том, что большинство противников ипотеки ратуют за аренду в надежде на то, что рано или поздно получат жилье в наследство. Если же дармовое жилье в перспективе не значится, стоит задуматься: на какие средства вы будете арендовать жилье, выйдя на пенсию? Это на Западе безбедную старость гарантируют пенсионные вклады и трастовые фонды. У нас пенсия не гарантирует даже возможности оплачивать коммунальные услуги.

Еще идеологи аренды очень любят муссировать тему личного дефолта, проще говоря, что будет, если заемщик по той или иной причине окажется не в состоянии дальше гасить ипотечный кредит. Стращают болезнями, потерей работы и т. п. При этом непонятно, откуда в таком случае возьмутся средства на аренду жилья? Если банк может пойти навстречу заемщику, предоставить отсрочку или рассрочку платежей на несколько месяцев, то владелец квартиры, которую вы арендуете, вряд ли окажется настолько добросердечным. В крайнем случае, купленную в кредит квартиру можно продать. Учитывая, что ее цена к этому времени, скорее всего, увеличится, а часть долга уже погашено, да еще был первоначальный взнос из собственных средств, можно быть уверенным, что после реализации залога заемщику останется довольно приличная сумма. Будет хотя бы, на что снимать жилье, пока дела не поправятся.

Однако не стоит превращать ипотеку в идею-фикс, если доход нестабилен, или его размер таков, что решение жилищного вопроса заставит отказаться от радостей жизни, без которых вы не мыслите свое существование. Готовых ответов на все случаи жизни не бывает. В каждом конкретном случае вопрос: «кредит или аренда?» решается в зависимости от того, что именно на данном этапе человеку представляется более важным.

Семейные пары со стажем, имеющие детей или планирующие прибавление семейства в ближайшее время, ценят стабильность. Они уже обзавелись большим количеством имущества, привязываются к определенному району садиками-школами-поликлиниками, спортивными секциями и кружками. Жить на арендованной площади становится тяжело, переезд означает сильнейший стресс. Надо найти жилье не только соответствующего метража, качества и стоимости, но и на строго определенной территории. Менять садик – школу каждые несколько лет – это быть врагом своему ребенку. Перевозить с квартиры на квартиру свое добро то еще развлечение, не говоря уже о том, что вещи при этом имеет обыкновение портиться и теряться.

Чем больше семья, тем просторнее требуется жилье, тем дороже будет арендная плата. Соответственно, разница между арендной платой и ежемесячными платежами по ипотечному кредиту сокращается. Зато благодаря ипотеке вы пять, семь, десять лет прожили в своей собственной квартире, пусть и заложенной в банк. Вы смогли ее обустроить по своему вкусу, чего не могут себе позволить в полной мере арендаторы жилья. У вас не болела голова о том, что будет, когда закончится очередной договор аренды – поднимет хозяин ставки или предупредит о выселении? А любую арендованную квартиру рано или поздно приходится освобождать, искать новое жилье, когда дети уже пошли в садик и в школу, а, значит, круг поисков сужается до одного района вместе с выбором подходящих вариантов.

И наоборот: если речь идет о молодых одиноких людях, не связанных серьезными обязательствами, бездетных парах, не уверенных в прочности своих отношений, которые не нуждаются в большой квартире, возможно, уместнее будет арендовать жилье.

ПРЕЖДЕ, чем брать ипотеку, надо понять, что она вам дает, на каких условиях будет для вас удобной и каковы перспективы на будущее.

Несколько лет назад одна моя коллега, давно перебравшаяся на жительство в Москву, решилась взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. До этого примерно лет шесть Галина обитала в съемных квартирах, и сменила их за это время раза четыре. Наконец, ей надоело переезжать с места на место, и она оформила банковскую ссуду. Первый год Галина постоянно пребывала в глубокой задумчивости, а с лица ее не сходило озабоченное выражение: ее постоянно терзали сомнения в том, справится ли она с ежемесячными платежами. И вот совсем недавно состояние озабоченности уступило место куда более радостному состоянию. По офису Галина буквально летает, работа у нее спорится, она вновь почувствовала вкус жизни во всех ее проявлениях, начиная от пирожных в любимой кофейне и заканчивая полноценным отдыхом на морскому берегу ближайшим летом.

– Знаешь, сначала я боялась, что не осилю кредитные платежи, – призналась она. – Потом немного поднапряглась и каждый месяц стала вносить на счет суммы большие, чем надо по договору. И теперь, когда там на случай какого-нибудь форс-мажора, собрано денег на три платежа вперед, «напряг» исчез. Зато я сполна ощутила удовольствие собственного дома, в котором все как мне хочется – от обоев на кухне до цветов на подоконнике. Все-таки прав был классик: мы очень зависим от квартирного вопроса.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

econ.wikireading.ru

10 мифов и частых заблуждений заемщиков об ипотеке

В последние годы правительство РФ предприняло ряд серьезных мер для развития ипотечного кредитования в нашей стране. Прежде всего, изменения коснулись нормативно-правовой базы, и сегодня ипотека стала вполне обыденным делом для кредитных организаций. Однако у заемщиков заблуждений и мифов об ипотеке стало еще больше. Распространенные заблуждения заемщиков о получении ипотеки

Оформление ипотеки неразрывно связано с огромным количеством опасений, предрассудков и заблуждений. И чтобы понять, в каком банке ипотечный кредит взять выгоднее, стоит ли брать ипотеку вообще, на что рассчитывать, сначала надо разобраться с распространенными мифами, чтобы не совершить роковых ошибок. Но все ли мифы об ипотеке соответствуют действительности?

10 основных заблуждений об ипотеке

Покупка недвижимости в ипотеку является дорогостоящим и долгоиграющим делом, которое порождает вокруг себя множество слухов и непроверенной информации. Мы постараемся развеять все ипотечные мифы и заблуждения:

Ипотека доступна только состоятельным людям. Пожалуй, самое распространенное заблуждение. Конечно, приобретение собственной квартиры — это дорогое удовольствие, но оно рассчитано для граждан со стабильным доходом чуть выше среднего. Поэтому большинство ипотечных программ доступны для обычных россиян. Оформив жилищную ссуду на более длительный срок можно значительно уменьшить ежемесячные выплаты, что станет еще доступнее.
Ипотечные займы выдаются агентствами недвижимости. Риелторам, работающим с ипотекой, постоянно приходиться сталкиваться с этим мифом. Меж тем, ипотечные кредиты выдают банки или АИЖК, а агентства недвижимости оказывают посреднические услуги, помогая заемщикам выбрать наиболее подходящую ипотечную программу, правильно оценить свои возможности, собрать необходимые документы, подыскать подходящее жилье, оценить недвижимость и т. д. Все это — работа профессионального риелтора.
Ипотечная квартира остается в собственности у кредитора до полного погашения долга. Это частое ошибочное мнение складывается у заемщиков из-за незнания или непонимание некоторых специальных терминов — собственность и залог. Купленное по ипотеке жилье, действительно, отдается в залог финансовому учреждению. Однако залог — это лишь обременение и наложение ограничений на распоряжение имуществом до погашения кредита. При этом собственником купленной недвижимости становится заемщик.
При покупке жилья в новостройке залогом является приобретенная недостроенная недвижимость. Это утверждение не совсем верно. Жилье может стать объектом залога только, если на него зарегистрировано право собственности, а в случае с недостроенной квартирой это невозможно. Поэтому при покупке квартиры на первичным рынке, у заемщика должна быть иная недвижимость для залога, либо он должен прибрести жилье у аккредитованных банком строительных компаний, тогда залога в виде уже имеющейся квартиры не требуется. 10 мифов и частых заблуждений заемщиков об ипотеке
При банкротстве кредитора можно не возвращать долг. Даже если банк разориться или у него отзовут лицензию неведение банковской деятельности, то заемщику все равно придется вносить ежемесячные платежи по кредиту. В этом случае Центрабанк определит временную администрацию ликвидированного банка, а затем правопреемника — финансовое учреждение, которое выкупит ваш долг.
Оформление ипотеки не стоит ничего. Это также неправда. Заемщик должен быть готов к существенным тратам в процессе оформления ипотечного кредита. Платить придется за: рассмотрение банком заявки, независимую оценку, открытие счета, страховку недвижимости и пр.
Ипотека без первоначального взноса невозможна. Еще одно не безосновательное заблуждение. В большинстве кредитных организаций минимальный первоначальный взнос составляет примерно 20%-30% от стоимости жилья. Но есть два пути обойтись этой суммы: взять потребительский кредит или же использовать схему ипотечного обмена. Во втором случае у заемщика должна быть еще какая-нибудь недвижимость, которую он сможет продать, и в качестве первоначального взноса будут вычтены деньги, вырученные от продажи этой недвижимости.
Без поручителя оформить ипотеку невозможно. До недавних пор этот миф имел место быть, но сегодня это требование будет не обязательно, если надежность самого заемщика не вызывает никаких сомнений у кредитующей организации.
Заемщик застрахован от любых рисков. Это распространенное заблуждение, которое связано с тем, что каждая ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию. При этом страхуются не риски заемщика, а риски кредитора, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу кредитной организации. При желании заемщик может застраховать свою жизнь и здоровье, а также потерю права собственности, то есть титула, но за это ему придется платить отдельно.
Если после нескольких лет стабильных выплат, заемщик не может платить, то он потеряет все. Еще один миф. Выплачивая проценты по ипотечному займу в течение нескольких лет, заемщик возмещает некоторую часть долга. Помимо этого, существуют деньги, которые были внесены в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. Если заемщик не может дальше исполнять обязательства по кредиту, то купленная квартира продается, для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а оставшиеся деньги идут на погашение долга банку.

Запомните эти 10 самых распространенных мифов и заблуждений об ипотечном кредитовании, развейте неоправданные опасения, и постарайтесь не совершать те ошибки, которые были описаны в данной статье. Успехов!

Оценка статьи:

Загрузка...

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

moezhile.ru

Мифы об ипотеке 🚩 правда об ипотеке 🚩 Ипотека

Первый и самый распространенный миф «ипотека – это кабала»

Так считает большинство людей. Связано это мнением с тем, что платеж по ипотечному кредиту будет составлять значительную сумму из доходов семьи. Да, сумма не маленькая, это действительно так. Ипотека в России дорогая (10-12% годовых – в лучшем случае) по сравнению с остальным миром (от 4% годовых). С другой стороны ипотека для многих жителей это единственно возможный вариант приобретения собственного жилья, стоимость которого каждый год растет, а платежи по ипотечному кредиту наоборот уменьшаются.

При принятии решения семьей о взятии ипотечного кредита необходимо четко знать свои финансовые возможности. Стоит также подумать и о возможном ремонте в будущей квартире, который также необходимо оплачивать. В любом случае, банк при расчете ежемесячного платежа не может превысить сумму в 45-50% от вашей зарплаты.

Второй миф связан со страхом потерь

Заемщиков очень сильно пугает возможная потеря как уже выплаченных денег, так и самой квартиры, при несоблюдении условий договора. Просрочил платеж – банк отобрал квартиру. Это не совсем так. Продажа квартиры это последнее, на что пойдет банк. Так как ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в течение долгого времени - это доход банка. Поэтому банку не выгодно сразу продавать квартиру, которую приобретали в ипотеку.

Для начала банк предложит заемщику другие варианты решения этой проблемы. Например, рефинансирование долга по ипотечному кредиту или его реструктуризацию. А если и после принятых мер задолженность не будет погашена, то уже только тогда банк может взыскать задолженность при помощи продажи объекта недвижимости. Причем, если после продажи и погашения долга перед банком остается некая сумма, то эти средства будут возвращены заемщику.

Высокая процентная ставка из-за "сговора" кредиторов

Процентная ставка по ипотечным продуктам различных банков действительно высока. Но банк не может работать себе в убыток. Если вклады он принимает по ставке от 8 до 12% годовых, то соответственно, ставка ниже 12 % на ипотечный кредит не может быть установлена. Также высокая процентная ставка связана напрямую с инфляцией в России.

Если посмотреть сводную таблицу по процентным ставкам ипотечных продуктов, то можно увидеть даже некоторое их снижение. Связано это с ростом объема ипотечных кредитов. Когда есть спрос на продукт, есть и предложение. Соответственно, ни о каком сговоре речи быть не может.

www.kakprosto.ru

5 мифов об ипотеке — Амурская правда

МИФ ПЕРВЫЙ

На сбор документов и хождения по инстанциям уйдет полжизни

Если так и было, то в далеком прошлом. Сегодня пакет документов максимально упрощен. А с начала 2017 года подать заявку на получение кредита можно прямо из дома или офиса агентства недвижимости. Даже через риелтора при просмотре квартиры на смартфоне. Сервис «Ипотека онлайн», который Сбербанк запустил на сайте «ДомКлик», позволяет в любое время задать интересующий вопрос и подать заявку, а также получить одобрение ипотечного кредита не выходя из дома. Приехать в банк заемщику придется всего один раз — на совершение сделки. Кроме этого, портал «ДомКлик» поможет выбрать квартиру или дом из более 500 тысяч представленных вариантов в любом городе России. Выезжать для этого тоже никуда не нужно.

Осенью 2016 года Сбербанк и Росреестр запустили совместный сервис электронной регистрации права собственности на недвижимость. Сервис позволяет при получении ипотечного кредита прямо в офисе банка подать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде. При таком способе срок получения услуги сокращается до пяти дней. А заемщиков банка, воспользовавшихся этим сервисом, ждет приятный сюрприз в виде скидки от банка на ипотеку в размере 0,5 п. п. Для тех же, кто не доверяет онлайн-сервисам и получает зарплату через Сбербанк, закрепленный за организацией, клиентский менеджер может прийти по месту работы заявителя в удобное для него время и оформить заявку. Из документов при этом потребуются только паспорт и зарплатная карта.

МИФ ВТОРОЙ

Ипотека — кабала на всю жизнь

Кредит на приобретение жилья по ипотеке можно получить на срок от одного года до 30 лет. Главное условие — чтобы на момент окончания выплаты кредита заемщику было не более 75 лет. Срок кредита зависит от дохода заемщика и сумм, которые он сможет вносить ежемесячно. При этом погасить ипотечный кредит можно досрочно. Причем сделать это можно в любой день, без комиссий и в удобной форме. Например, погасить кредит можно через систему «СбербанкОнлайн». Кстати, согласно последним исследованиям, в среднем россияне выплачивают ипотеку за семь лет.

МИФ ТРЕТИЙ

Как бы ни старался рассчитаться быстрее, проценты все равно выплатишь в полном объеме

процентов с суммы выплаченных за ипотечный кредит процентов может ежегодно возвращать заемщик, оформляя налоговый вычет

В большинстве банков платеж аннуитетный. Он рассчитывается таким образом, что каждый месяц заемщик вносит одинаковый по размеру платеж. Но структурирован этот платеж по‑разному: на первом этапе большая часть — это проценты, меньшая — основной долг, на втором — наоборот. В случае досрочного погашения ипотечного кредита остаток задолженности уменьшается на сумму переплаты, и со следующего дня после досрочного погашения проценты начисляются на меньший остаток, а значит, их размер снижается. Также при досрочном погашении клиент может выбрать для себя удобный вариант — уменьшить размер платежа или сократить срок выплаты кредита.

МИФ ЧЕТВЕРТЫЙ

Ухудшится материальное положение — останешься без денег и без квартиры

Ситуация, конечно, неприятная, но не катастрофическая. Решением подобных вопросов в Сбербанке занимается специальный отдел. Главное, что следует помнить заемщику, оказавшемуся в сложном финансовом положении, — не нужно прятаться от проблем. Лучше как можно скорее обратиться к кредитору за помощью. Если сложность ситуации будет подтверждена, банк может отсрочить платежи. При этом стоит понимать, что выплатить долг по кредиту все рано придется в полном объеме, только чуть позже. Если же заемщик вообще не сможет дальше исполнять обязательства по кредиту, то квартиру, купленную по ипотеке, банк продаст, а внесенные ранее деньги (первоначальный взнос и выплаты) вернет заемщику.

МИФ ПЯТЫЙ

Лучше накопить самому, а пока жить в съемной квартире

Накопить, конечно, можно попробовать. Но не стоит при этом забывать про рост цен и ежегодную инфляцию. Банковские же ставки постоянно снижаются. К тому же в кредитных организациях существуют специальные программы и скидки для клиентов. В Сбербанке, например, предусмотрены скидки для тех, кто получает зарплату на карту банка, а также дисконт в размере 0,5 п. п. для клиентов, которые воспользуются сервисом электронной регистрации сделки при покупке квартиры у застройщика, для молодых семей. Если учесть, что, по подсчетам экспертов, в сфере недвижимости ежемесячная выплата по ипотечному кредиту в среднем равна стоимости аренды квартиры, стоит задуматься: отдавать деньги чужому человеку или платить за собственные квадратные метры.

На правах рекламы

Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций 1481.

Материалы по теме

Амурские семьи потратят в августе на ипотеку 31 миллион маткапитала08.08.2018, 16:31Ипотека рекордно подешевела: ставки по жилищным кредитам Сбербанка достигли минимума26.07.2018, 07:00В Приамурье начали принимать заявки на ипотеку под 6 процентов26.01.2018, 07:07Владимир Путин поручил сделать доступнее ипотечное кредитование16.01.2018, 18:12Для семей с детьми снизили ипотеку до 6 процентов11.01.2018, 11:23Власти Приамурья погасят все долги перед ипотечниками до нового года27.12.2017, 18:02Президент поручил снизить ставки по ипотеке и взять под контроль тарифы управляек21.12.2017, 18:55Ипотечную ставку для жителей Приамурья обещают снизить до 5 процентов16.12.2017, 18:03Почти треть амурских семей способна купить квартиру в ипотеку10.11.2017, 10:11Ставки по ипотеке в России опустятся ниже 10 процентов27.08.2017, 13:26Сбербанк снизил ставки на рефинансирование ипотеки25.08.2017, 20:43

ampravda.ru

Вся правда об ипотеке

Поскольку жилищная проблема в нынешней России одна из самых обсуждаемых, то нет ничего странного в том, что ипотечное кредитование – самый востребованный вид банковских услуг. И на первый взгляд кажется, что из-за более низких, по сравнению с другими видами займов, тарифных ставок это наиболее выгодное финансовое предложение. Но если учитывать длительные сроки выплат по ипотеке, то оказывается, что за сумму, потраченную на выплату процентов, можно было бы купить еще одну квартиру. Но минусы ипотечного кредитования заключаются не только в этом.

Короче – не значит лучше

Займ на приобретение жилья не всегда оформляется на длительный срок. Сегодня существуют и, так называемые, краткосрочные ипотечные кредиты, срок которых не превышает пяти лет. Плюсы таких программ очевидны: клиент имеет возможность в самый короткий срок стать обладателем собственного жилья, да и банковские тарифы в этом случае заметно ниже, чем при долгосрочном кредитовании. А минус только один, зато очень крупный – ежемесячные выплаты. Даже при минимальной процентной ставке они будут очень значительными и недоступными большинству россиян со средним уровнем дохода. Ведь даже если человек, оформив такой кредит, поначалу будет исправно его платить, то в случае непредвиденной ситуации, пропусти даже один взнос, вылезти из задолженностей он, потом вряд ли сумеет.

Чтобы необоснованно не повышать свои риски в этом случае, банки проводят более строгую проверку заемщиков при оформлении краткосрочных ипотечных кредитов. Подводными камнями тут являются следующие факторы:

— Размер ежемесячного взноса должен быть не больше, чем 40% от общего дохода всей семьи. Если финансовые возможности клиента данному требованию не соответствуют, то он гарантированно получит отказ в получении ипотеки.

— Оформленная в кредит квартира выступает своего рода залоговым имуществом. То есть, если заемщик не сможет выплачивать долг, то его попросту выселят из жилья, которое банк возьмет в счет уплаты.

— На период выплаты ипотечного займа клиенту придется значительно снизить финансовые затраты на обеспечение других своих нужд, поскольку ему вряд ли удастся получить еще один кредит, пока не будет погашен первый.

Торопиться не надо

Ипотека, оформляемая на долгий срок, не столь обременительна в финансовом плане, ведь ежемесячные взносы здесь более «щадящие». Есть ряд и других важных преимуществ:

— заемщик может погасить свой долг полностью и до истечения срока кредитования, зафиксированного в договоре, таким образом, значительно сэкономив;

— сам по себе ипотечный займ может подешеветь с течением времени за счет инфляции;

— сравнительно небольшие ежемесячные взносы по долгосрочной ипотеке уменьшают риск возникновения просрочек из-за различных личных форс-мажоров.

Но учитывая нестабильную ситуацию в нашей стране, мало кто из россиян может быть твердо уверен в завтрашнем дне. Ведь от потери работы или от понижения уровня доходов не застрахован никто.

Больше возможностей

Ассортимент ипотечных предложений от банков расширяется день ото дня. Финансовые учреждения стремятся найти более выгодные решения в этом плане для себя и для клиента:

— уменьшается пакет необходимых документов;

— сокращаются сроки рассмотрения;

— отменяются требования по страховке;

— в качестве первого взноса принимается материнский капитал;

— подача запроса на ипотеку может осуществляться через интернет.

И все же, чем проще процедура оформления жилищного займа, тем он дороже. Об этом любому потенциальному заемщику обязательно стоит помнить.

anybankcredits.ru

Правда об ипотечном кредитовании

Подробности Категория: Ипотека и банки Опубликовано 09.07.2014 13:57

Ипотечный кредит — это один из самых преимущественных и, несомненно, востребованных банковских продуктов. Стоит отметить тот факт, что наступлением каждого нового года её актуальность постепенно увеличивается; на сегодняшний день почти каждая сделка купли−продажи недвижимого имущества состоит с участием кредита. Однако на данный момент большинство жителей Ярославля и Ярославской области относятся к ипотекес предвзятой стороны. Множество сплетен и предрассудков распространяется по региону всего-навсегоиз-за небольшого количества необходимых информационных данных. В этой статье вы узнаетео том, какого именно фактора опасаются потенциальные ипотечные заёмщики как в Ярославлеи Ярославской области, так и по всей России.

«Невозможно расплатиться до пенсии…»

На сегодняшний день в среднем срок ипотечного кредитования доходит до полувека. Повод задуматься всё-таки есть. Однако взятие кредита на полный срок (все пятьдесят лет) банк не устанавливает — кредитный заёмщик индивидуально выбирает наиболее приемлемые, конечно, для него условия ипотечного договора. Многие страхуют себя тем, что срок ипотечного кредитования растягивают ещё на несколько лет (или десятилетий J), чтобы в разы уменьшить ежемесячный платёж. Стоит отметить тот факт, что такие потенциальные клиенты поступают весьма разумно и рационально, потому что во всей стране растёт инфляция, а платёж, который сегодня может показаться весьма ощутимым, то через несколько лет он не станет таким. Эксперты и профессиональные кредиторы не советуют брать кредит сроком более пятнадцати лет, потому что формирование процентов ежемесячных выплат будет незначительным.

Стоит отметить тот интересный факт, что внутренняя статистическая банковская форма среднего срока ипотечного кредита совсем не пугает. Однако следует учесть, что этот срок колеблется от пятидо семи лет. Всем известно, что ни один житель всей планеты не выплачивал ипотеку в течение всей своей жизни. Заёмщики отдают предпочтение закрыть кредит досрочно при выпаде первой же перспективной возможности. Многие уверяют, что за это могут «содрать» штраф. Но по закону никто не имеет право это сделать.

Ипотека − кредит не для всех

Суммы выплат по ипотечному кредиту в большинстве случаев озадачивают многих кредитно-ипотечных заёмщиков. Достаточно популярной версией об ипотечном кредите является фраза: «Ипотека — это кабала». Однако стоит заметить, что размер денежного платежа, в первую очередь, зависит от самой заёмной суммы. Практически то же самое касается и уровень процентных ставок. Стоит отметить тот факт, что на этомв некотором роде основывается экономическое состояние всей страны. Часто можно услышать разговоры о том, что в европейских странах процентные ставки составляют три-четыре процента. Однако стоит учесть, что в экономически развитых европейских странах инфляция просто-напросто отсутствует. Многие европейские банки могут без проблем зарекомендовать именно такие минимальные и оптимальные процентные ставки, а российские банки пока что далеки от этого уровня показателя.

Без сомнения, недвижимость необходимо подбирать, ориентируясь, прежде всего, на собственные силы. Многие заёмщики отдают предпочтение приобретать квартиру на первичном рынке, который на данный момент является преимущественно популярным, актуальным и, естественно, востребованным. Сотрудники первичных рынков предъявляют весьма простые и взаимовыгодные условия. Строительство ведётся за самые минимальные сроки, при этом цены значительно ниже стандартных расценок. Стоит учесть то факт, что стоимость квартир в новостроящихся многоквартирных домах постоянно увеличивается. А в период, когда недвижимый объект уже достроен и готов сдаваться в эксплуатацию, цены на его квартиры превышают рамки базового уровня. Многие используют в данном случае весьма предусмотрительные, перспективные и рациональные методы — продают это жильё нуждающимся и приобретают себе другое, более комфортабельное и расположенноев хорошем месте жильё.

Снизить непосредственный уровень ипотечных переплат можно различными инструментами. В их общее число входит первоначальный взнос. Многие являются предусмотрительными и бдительными — замечают, что банк в значительной степени уменьшает процентную ставку, если потенциальный клиент увеличит размер первоначального взноса.

Естественно, ежемесячный платёж должен быть дифференцированным и, само собой, аннуитетным. В первом случае сумма ежемесячного платежа организуется из конкретной части основополагающего долга, которая, в свою очередь, делится на определённое количество месяцев, а также накапанных за определённый остаток кредитного долга процентов. Во втором случае сумма кредитного платежа будет стабильной. При выборе дифференцированного платежа размер переплаты будет значительно ниже. В результате,на начальной стадии платёж ипотечного кредита является чрезвычайно высокой, а впоследствии она намного снизится.

Также не стоит забывать о специализированных банковских акциях и, конечно же, программах. Основополагающий лозунг состоит в том, что уровень процентной ставки зависит, главным образом, от уровня срока и, разумеется, суммы кредита. Специальные, соответственно, выгодные условия предусмотрены, в первую очередь, для постоянных посетителей банка, держателей зарплатных карт и, естественно, ответственных и проверенных кредитных физических лиц. Не рекомендуется списывать со своих счетов имеющиеся социальные программы. Это может быть военная ипотека, расселение коммунальных квартир, жильё для молодой семьи и многое другое.

Разумеется, размер ежемесячных выплат должен быть, в первую очередь, реальным и приемлемым для заёмщиков. Некоторые банки предлагают вариант выплачивать до шестидесяти процентов от размера заработной платы. Таким способом можно гораздо быстрее погасить кредит, однако, это не лучший вариант. Значительно лучше и рациональнее будет, если прислушаться позиции экспертов и выплачивать платёж не более тридцати процентов зарплаты.

Многим предстоят тяжёлый выбор между арендой и ипотекой. Естественно, второй — более приемлемый и оптимальный.Во-первых, приблизительный ежемесячный платёж по ипотечному кредиту станет отчасти равносильным арендному. Во-вторых, расценки на съёмное недвижимое имущество постоянно растут. Что касается выплаты по ипотеке, то она будет всегда стабильной, не завися ни от чего.

Добавить комментарий

yarkvartal.ru