Open Library - открытая библиотека учебной информации. Залог ипотека жилых помещений
Особенности ипотеки жилых помещений — КиберПедия
Ипотека жилых домов, многоквартирных домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.
Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК и ЖК РФ.
Статьей 77.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»137 предусмотрены особенности ипотеки наемных домов.
В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Одновременно с земельным участком (правом аренды земельного участка), находящимся в залоге, в залоге находится и строящийся (создаваемый) на этом участке наемный дом. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.
Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.
В случае обращения взыскания на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов.
В случае если первые публичные торги по продаже заложенного имущества и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены несостоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения о прекращении использования наемного дома и прекращении установленного ограничения (обременения) права собственности на заложенные помещения, а также о проведении публичных торгов.
cyberpedia.su
3. Ипотека (залог) жилых помещений
Исторически залог возник и развивался с появлением частной собственности. Общинная, семейная и другие формы коллективной собственности существенно ограничивали право залога. Законодательное регулирование залоговых отношений встречается в Законах Ману (Древняя Индия) во 2 веке до н.э., а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.
В самом общем виде залог – это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог – обременение права собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета. Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.
Кредитор сохраняет право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или у собственника. Но залог не является прямым способом приобретения права собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от права собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.
В экономическом отношении ипотека – способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.
Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.
Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.
Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, займодавец). Залогодержателем недвижимого имущества могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию ЦБ РФ и владельцы ипотечных сертификатов участия.
Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.
Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.
Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.
Предмет залога – любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.
Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.
Аннуитет – это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода (равные суммы выплат в погашение ипотечного долга).
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имуществ, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.
По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-продажи, подряда и других, предусмотренных ГК РФ. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает, или одновременно с ним.
Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:
- публичность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;
- конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
- доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.
Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного имущества, но и любого иного имущества должника-банкрота.
Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законом установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.
Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо от места совершения по законам РФ в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Если объектом залога является недвижимое имущество и некоторые иные виды имущества, то договор залога должен быть нотариально заверен. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть обеспечены закладной, которая должна быть также зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основного договора.
Название договора должно содержать наименование вида залога и недвижимости. Договор и закладная, не содержащие каких-либо названных данных не подлежат государственной регистрации.
Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируются права и обязанности сторон, которые условно можно разделить на две группы:
- общие для всех видов ипотеки;
- специфические для каждого объекта недвижимости.
В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных участков и других объектов недвижимости прилагаются:
- кредитный договор;
- подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;
- кадастровый план земельного участка и чертеж его границ;
- справка ОТИ о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;
- заключение независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем;
- акт о кадастровой цене участка;
- справка налоговой службы об уплате налога на землю и налога на здания и сооружения;
- согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей совместной собственности лиц;
- доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;
- справка о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или другими правами.
Договор подписывается сторонами и удостоверяется органом государственной регистрации прав не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в органе регистрации, второй и третий выдаются на руки сторонам.
Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:
Общее понятие договора найма. Отличие договора найма от договора аренды.
Договор социального найма. Наймодатель и наниматель. Жилищный фонд социального использования.
Форма договора социального найма. Основания для выселения по договору социально найма.
Договор коммерческого найма. Договор поднайма.
Общее понятие аренды. Арендодатели и арендаторы.
Существенные условия договора аренды.
Передача объекта аренды. Предмет договора.
Понятие субаренды.
Срок аренды. Арендная плата.
Ипотека. Закладная.
Форма договора ипотеки. Содержание договора ипотеки.
Существенные условия договора об ипотеке.
Документы, прилагаемые к договору об ипотеке.
Список использованной литературы:
1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.
2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.
4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».
5. Федеральный закон РФ № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» // Российская Газета от 12 января 2005 г.
6.Бачурин Д. Операции с недвижимостью: как правильно купить, продать, сдать в аренду [Текст] / Д. Бачурин. – М.: АСТ, СПб.: Астрель - СПб, 2010.- 64 с.
7. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в вопросах и ответах [Текст] / В.Г. Шабалин - М.: Филинъ: Омега-Л, 2010. - 768 с.
studfiles.net
Правовое основание, предмет и виды ипотеки жилых помещений
⇐ ПредыдущаяСтр 27 из 54Следующая ⇒
Основным видом обеспечения кредитов на покупку жилья является залог приобретаемого жилого помещения (ипотека).
В наименовании действующего Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ставится знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости.
В п. 2 ст. 334 ГК РФ прямо указано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. К ипотеке применяются общие правила о залоге, установленные ГК РФ (если Законом об ипотеке не определены иные требования).
Залог жилых помещений в силу закона возможен не только при жилищном кредитовании, но и в некоторых других случаях. В частности, возникновение залога жилого помещения в силу закона будет иметь место при передаче под выплату ренты жилого помещения (п. 1 ст. 587 ГК), при приобретении жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК).
На основании договора залогом жилого помещения может быть обеспечено практически любое обязательство, однако при этом будут иметь место особенности обращения взыскания на данное имущество, которые будут рассмотрены ниже.
В юридической литературе выделяется объект и предмет ипотеки.
Так Рудненко Е.А. указывает, что объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом – само жилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[131].
Согласно п.1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности–жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, объекты незавершенного строительства, право требования участника долевого строительства.
Не могут быть предметом залога дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (служебное жилье и иные виды специализированного жилищного фонда).
Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
С учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств в законе выделяются две группы жилых домов для ипотеки: индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Надо отметить, что глава 18 ГК РФ упоминает только о многоквартирных жилых домах.
К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке.
Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Как правило, банки устанавливают дополнительные требования к залоговому имуществу. Это связано с тем, что имеющаяся в наличии недвижимость поступает в ипотеку (в залог) банку, как гарантия возврата кредита. И в случае, если должник не сможет выполнить свое обязательство по выплате кредита, кредитор (обычно банк) имеет право реализовать заложенное недвижимое имущество, следовательно, банк заинтересован в том, чтобы недвижимость была ликвидна на протяжении долгого времени, и при необходимости ее можно было бы продать. От состояния и благоустроенности ипотечной недвижимости будут зависеть впоследствии и размер кредита, и процентная ставка, и срок погашения кредита[132].
Основные требования, предъявляемые банками к залоговому жилью, заключаются в следующем:
- во-первых, банками рассматривается год постройки и техническое состояние жилья. В нем не должно быть незарегистрированной перепланировки в техническом паспорте. Некоторые банки выдвигают требования, чтобы в жилом помещении обязательно была отдельная кухня, наличие системы водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электричества, отопления;
- во-вторых, залоговое жилье должно сохранять ликвидность на весь срок выплаты заемщиком ипотечного кредита. Фундамент залогового жилья должен быть кирпичным, железобетонным или каменным. Именно поэтому банки часто отказывают в ипотеке, если речь идет о залоге жилья с деревянными перекрытиями, продать которое практически невозможно.
- в-третьих, отсутствие возможных обременений. Многие банки не рассматривают в качестве залогового жилья дома, квартиры или комнаты в коммуналках, в которых зарегистрированы несовершеннолетние дети, инвалиды или престарелые граждане. Желательно, чтобы в жилом помещении был один собственник, и никто не былзарегистрирован (прописан). Если продавец квартиры получил ее в наследство, или на момент приватизации в ней были зарегистрированы дети, то кредитная комиссия банка, скорее всего, откажет в ипотеке.
Залогом могут стать, как имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, так и приобретаемое по ипотечному кредиту жилье. При этом объект недвижимости может быть готовой квартирой в новостройке, квартирой на вторичном рынке недвижимости, будущим жилым помещением, находящимся еще только на этапе возведения фундамента.
Если предметом ипотеки становится строящееся жилое помещение в многоквартирном жилом доме, то заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры, так как она еще не существует физически.
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, т.е. банку в этом случае передается в залог лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2011 № 13905/10, рассматривая дело о признании незаконным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник в силу закона, пришел к выводу о том, что абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, распространяются на залог прав требования участника долевого строительства.
После сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье, банк может переоформить это право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Некоторые банки предлагают программы, при которых они не только выдают кредит на покупку квартир в строящемся доме, но и финансируют строительство посредством кредитования застройщика.
Объекты незавершенного строительства также могут быть отнесены к недвижимому имуществу и выступать в качестве предмета ипотеки. В качестве обеспечения по ипотечному обязательству может выступать строящийся индивидуальный жилой дом, принадлежностями которому считаются также материалы и оборудование, приготовленные для его строительства, которые также будут входить в единый предмет ипотеки.
Законодательство не исключает оформления ипотеки на комнату в квартире, однако на практике банки дают разрешение на такие сделки только в случае, если покупатель выкупает последнюю комнату, а все остальные уже ему принадлежат, т.к. в случае невозможности взыскать долг по причине неплатежеспособности клиента для продажи потребуется согласие всех соседей.
Критерий изолированности комнаты определяется тем, можно ли ее использовать как самостоятельное жилище, имеющее выход в коридор или на лестничную площадку (но не в другое жилое помещение) и сообщение с местами общего пользования (санузлом, кухней).
Система ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами.
1. Договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки.
2. Трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.
3. Договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи
Читайте также:
- I. Виды информационного обеспечения.
- I. Предмет, метод и специфика административного права как отрасли права
- I. СОЦИОЛОГИЯ, ЕЁ ПРЕДМЕТ И МЕТОДОЛОГИЯ ИЗУЧЕНИЯ ОБЩЕСТВА
- II. Цели, задачи и предмет деятельности
- Административно-правовые нормы: понятие, структура, виды. Дискуссионность по понятию структуры правовой нормы.
- АДМИНИСТРАТИВНО-ЮРИСДИКЦИОННОЕ ПРОИЗВОДСТВО: ПОНЯТИЕ, ЧЕРТЫ, ВИДЫ.
- Акты применения права:понятие,признаки,виды.Н,П,А.и акты примен.права:сходство,различия.
- Акцентуации характера, критерий и виды. Классификации акцентуированных характеров по К. Леонгарду и А.Е. Личко.
- АМЕРИКАНСКИЙ ФУТБОЛ, БОРЬБА И ДРУГИЕ БОЕВЫЕ ВИДЫ СПОРТА
- Амнистия и помилования. Понятие. Их правовое значение. (Статьи 84 —85).
- Анализ учебной программы по предмету «Физическое воспитание» для высших учебных заведений.
- Анализ финансового состояния организации: задачи, методы, виды, последовательность, информационная база.
lektsia.com
Ипотека (залог) жилых помещений
Ипотека. Закладная. Форма договора ипотеки. Содержание договора ипотеки. Существенные условия договора об ипотеке. Документы, прилагаемые к договору об ипотеке.
Исторически залог возник и развивался с появлением частной собственности. Общинная, семейная и другие формы коллективной собственности существенно ограничивали право залога. Законодательное регулирование залоговых отношений встречается в Законах Ману (Древняя Индия) во 2 веке до н.э., а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.
В самом общем виде залог – это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог – обременение права собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета. Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.
Кредитор сохраняет право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или у собственника. Но залог не является прямым способом приобретения права собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от права собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.
В экономическом отношении ипотека – способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.
Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.
Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.
Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, займодавец). Залогодержателем недвижимого имущества могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию ЦБ РФ и владельцы ипотечных сертификатов участия.
Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.
Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.
Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.
Предмет залога – любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.
Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.
Аннуитет – это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода (равные суммы выплат в погашение ипотечного долга).
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имуществ, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.
По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-продажи, подряда и других, предусмотренных ГК РФ. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает, или одновременно с ним.
Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:
- публичность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;
- конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
- доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.
Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного имущества, но и любого иного имущества должника-банкрота.
Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законом установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.
Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо от места совершения по законам РФ в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Если объектом залога является недвижимое имущество и некоторые иные виды имущества, то договор залога должен быть нотариально заверен. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть обеспечены закладной, которая должна быть также зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основного договора.
Название договора должно содержать наименование вида залога и недвижимости. Договор и закладная, не содержащие каких-либо названных данных не подлежат государственной регистрации.
Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируются права и обязанности сторон, которые условно можно разделить на две группы:
- общие для всех видов ипотеки;
- специфические для каждого объекта недвижимости.
В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных участков и других объектов недвижимости прилагаются:
- кредитный договор;
- подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;
- кадастровый план земельного участка и чертеж его границ;
- справка ОТИ о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;
- заключение независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем;
- акт о кадастровой цене участка;
- справка налоговой службы об уплате налога на землю и налога на здания и сооружения;
- согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей совместной собственности лиц;
- доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;
- справка о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или другими правами.
Договор подписывается сторонами и удостоверяется органом государственной регистрации прав не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в органе регистрации, второй и третий выдаются на руки сторонам.
Дата добавления: 2015-07-19; просмотров: 81 | Нарушение авторских прав
Купля-продажа жилых помещений | Обмен и мена жилыми помещениями | Дарение и наследование жилья | Жилых помещений | Приватизация и деприватизация жилых помещений | Продажа государственного имущества на аукционе |mybiblioteka.su - 2015-2018 год. (0.033 сек.)mybiblioteka.su
Особенности ипотеки жилых помещений
Следует обратить внимание, что порядок ипотечного кредитования и особенности оформления документов на ипотеку жилых помещений в России регулируется целым рядом законодательных норм. В частности, Жилищным Кодексом РФ дается само определение жилых помещений, к ним относятся жилые дома, части жилого дома, квартира и ее часть и комната.
Особенности ипотечного кредита и правовой режим оформления ипотеки жилых помещений устанавливается Гражданским Кодексом РФ и Законом «Об ипотеке». Согласно указанным документам определяется категория жилых помещений, которые могут быть предоставлены в ипотеку. Из этого списка исключаются жилые помещения, находящиеся в государственной собственности или собственности муниципальных властей. В случае приобретения по ипотеке квартиры в многоквартирном доме за заемщиком оформляется собственность на часть общей доли имущества дома. Часть земельного участка также оформляется в ипотеку.
В соответствии с законом ипотека жилых помещений, в которых доля собственности принадлежит несовершеннолетним детям и недееспособным лицам, может осуществляться только при условии получения разрешения в соответствующих органах опеки, чтобы права данной категории граждан не были ущемлены. В обязательном порядке данная категория граждан должна быть обеспечена равноценной имущественной собственностью.
Ипотека жилых помещений с использованием средств банка на ее оформление предполагает, что ее возникновение становится возможным в силу закона. При ипотеке жилых помещений в соответствии с законом устанавливается особый порядок осуществления обращения взыскания. В том случае, если заемщик не выполняет собственных обязательств перед банком, имущество может быть продано с торгов.
В том случае, если имущество, приобретенное по ипотеке, отчуждается, это становится причиной прекращения права пользования имуществом. Все права на распоряжение имуществом, которое находится в залоге по ипотеке, принадлежат банку-кредитору, поэтому все действия с жилой недвижимостью могут осуществляться только с его разрешения.
В заключение можно отметить, что основным документом, регулирующим юридические особенности ипотеки жилых помещений, является именно Закон об ипотеке, в котором указываются все юридические нюансы, которые могут быть связаны с особенностями сделки.
Чтобы понять написанное в законодательных актах, часто нужно иметь юридическое образование. Поэтому лучше все нюансы ипотеки жилых помещений узнать на нашем кредитном портале, где информация подается на более понятном «простом» языке и где есть специалисты, готовые оказать любую консультационную помощь.
www.creday.com
Ипотека жилых помещений
Дом 
Ипотека жилых помещений
просмотров - 121
При ипотеке жилых помещений предметом залога может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки предусматривается обеспечение квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.
Здания, жилые дома которые связаны с землей, бывают предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой дом).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого (общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеки является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое согласие или разрешение крайне важно и для ипотеки этого имущества.
Свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников может заложить участник общей долевой собственности. В таком случае, при обращении залогодателем взыскания на эту долю при ее продаже принимаются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем, имуществе. Исключения составляют в связи обращения взыскания на квартиру в этом доме.
В договоре ипотеки указывается в денежном выражении оценочная стоимость жилого помещения, которую согласуют между собой залогодатель и залогодержатель, основания возникновения и срок исполнения. В случае если величина обеспеченного ипотекой обязательства может быть установлена лишь в будущем, то следует, оговорит порядок ее определения и другие необходимые условия.
В случае если в договоре не указано иное, ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
- в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пении) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;
- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;
- в возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;
- в возмещении расходов по реализации заложенного жилого помещения.
Договором ипотеки может быть установлено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой он имеет к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. В случае если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, то обязательства должника перед залогодержателем в объеме, который превышает эту сумму, не считаются обеспеченным ипотекой.
При заключении договора ипотеки залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к тому моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки – жилок помещение (права залога, пользования, аренды и других правах).
Залогодатель обязан:
- поддерживать жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию до момента прекращения ипотеки;
- производить текущий и капитальный ремонт заложенного жилого помещения в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.
Читайте также
Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным Банком РФ. Особенности ипотеки сельскохозяйственных... [читать подробенее]
oplib.ru
Ипотека жилых помещений
Дом Ипотека жилых помещений
просмотров - 81
Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным Банком РФ.
Особенности ипотеки сельскохозяйственных земельных участков
Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства.
Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не бывают предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.
При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.
Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.
Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, бывают заложены одновременно с участком по той же закладной.
В случае если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу,то при обращении залогодержателем взыскания на данный участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита собственником его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура принято называть«обращение взыскания».
Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книᴦ. При создании поземельных книг крайне важно исходить из главного принципа полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.
Земельные участки, не подлежащие ипотеке.В соответствии с Федеральным Законом «Об ипотеке», не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организации, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
При ипотеке жилых помещений предметом залога может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки предусматривается обеспечение квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.
Здания, жилые дома которые связаны с землей, бывают предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой дом).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого (общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеки является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое согласие или разрешение крайне важно и для ипотеки этого имущества.
Свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников может заложить участник общей долевой собственности. В таком случае, при обращении залогодателем взыскания на эту долю при ее продаже принимаются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем, имуществе. Исключения составляют в связи обращения взыскания на квартиру в этом доме.
В договоре ипотеки указывается в денежном выражении оценочная стоимость жилого помещения, которую согласуют между собой залогодатель и залогодержатель, основания возникновения и срок исполнения. В случае если величина обеспеченного ипотекой обязательства может быть установлена лишь в будущем, то следует, оговорит порядок ее определения и другие необходимые условия.
В случае если в договоре не указано иное, ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
- в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пении) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;
- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;
- в возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;
- в возмещении расходов по реализации заложенного жилого помещения.
Договором ипотеки может быть установлено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой он имеет к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. В случае если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, то обязательства должника перед залогодержателем в объеме, который превышает эту сумму, не считаются обеспеченным ипотекой.
При заключении договора ипотеки залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к тому моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки – жилок помещение (права залога, пользования, аренды и других правах).
Залогодатель обязан:
- поддерживать жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию до момента прекращения ипотеки;
- производить текущий и капитальный ремонт заложенного жилого помещения в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.
Читайте также
При ипотеке жилых помещений предметом залога может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на... [читать подробенее]
oplib.ru
