Юридические тонкости покупки квартиры по переуступке права требования. Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме
Переуступка квартиры в строящемся доме
При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства.
До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье.
При этом покупатель обладает правом реализации квартиры в строящемся доме. При возникновении указанной ситуации, то есть, при передаче права требования, происходит процедура, именуемая переуступкой, либо цессией.
Специфика приобретения недвижимости
Переуступка квартиры в строящемся доме – явление достаточно редкое. Сделка такого рода – в некоторой степени сложный процесс, регулируемый нормативно-правовыми актами.
При проведении указанной процедуры самостоятельно необходимо знать некоторые ее нюансы и особенности.
Юридические аспекты
В настоящее время сделка по переуступке прав собственности на квартиру в недостроенном доме регулируется настоящим Гражданским Кодексом, а также Федеральным законом № 214, защищающим права покупателей от возможных притязаний со стороны недобросовестных застройщиков.
Это обусловлено тем, что еще в недавнем прошлом покупка недостроенного объекта несла для покупателя определенный риск.
Для оформления сделки подобного рода существует два типовых образца договоров – старый и новый. Единственное отличие указанных документов – сроки, в соответствии с которыми покупатель вступает в права собственности.
Согласно старому договору продажа квартиры, то есть, передача на нее права собственности, может быть осуществлена на любом этапе, как при строительстве, так и при сдаче объекта в эксплуатацию.
Что касается нового документа, то в таком случае произвести уступку можно исключительно до того времени, когда всеми заинтересованными сторонами будет подписан акт, либо иной договор о передаче объекта.
Также существуют еще некоторые особенности проведения сделки. Так, например, данная процедура может быть осуществлена только при наличии согласия со стороны застройщика.
Еще один важный момент: в том случае, если сделка проводится одним из супругов, необходимо наличие согласия второго, заверенная нотариальным способом.
Образец согласия супруга на переуступку прав собственности представлен здесь.
Переуступка квартиры в строящемся доме
По своей сути переуступка требования, то есть, переуступка квартиры в строящемся доме, представляет собой процедуру, когда все права и обязанности перед застройщиком покупателя, переходят лицу, осуществившему приобретение объекта, находящегося на стадии строительства.
В том случае, если покупатель планирует приобретение первичного жилья при использовании ипотеки, есть некоторые особенности в проведении данной сделки.
По ипотеке
При передаче банком заемщику ипотечного кредита, заимодавец должен полностью удостовериться в платежеспособности лица, которому была выдана определенная сумма.
В том случае, если у заемщика возникнут сложности с выплатой оговоренных ранее сумм, банк оставляет за собой право реализации недвижимости, принадлежащей упомянутому выше лицу, и являющейся залогом.
В ситуации, когда ипотека необходима для приобретения квартиры в строящемся доме, заимодавец подвергает себя достаточному риску ввиду того, что залоговой собственности, то есть, непосредственно жилья, еще нет как такового.
Однако, выдача ипотеки все же возможна, если заемщик предоставит банку ряд определенных документов, являющихся в большинстве случаев обязательными. В указанный список входят, к примеру, документы о том, что строительство практически завершено.
Необходимым условием является наличие договора между застройщиком и банком-заимодавцем.
В противном случае взять ипотеку на приобретение квартиры в недостроенном дому будет практически невозможно.
От застройщика
Наиболее важным нюансом при проведении сделки переуступки является то, что покупатель приобретает не готовое жилье, а исключительно право требования.
Согласно этому договору переуступки, все права и обязанности переходят на лицо, являющееся покупателем с момента его подписания:
- при покупке квартиры в доме, который на момент совершения сделки находится на стадии строительства, застройщик принимает активное участие в проведении процедуры;
- для того, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, покупателю необходимо затребовать у застройщика документы, способные подтвердить строительство.
Также, если цена на строящееся жилье будет несколько увеличена продавцом относительно первоначальной, застройщик вправе получить пять процентов от разницы.
Как оформить?
Для оформления сделки по переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в строящемся доме, необходимо составление договора цессии.
Согласно указанному документу все права, которые находились у первоначального инвестора, будут переданы покупателю.
После того, как строительство дома будет завершено фактически, лицо, обладающее правом требования, становится полноценным собственником новой квартиры.
Подготовка документов
В пакет документов, которые необходимы для совершения сделки, входят следующие:
- согласие застройщика на переуступку прав, оформленное в письменной произвольной форме;
- документы, способные подтвердить личности сторон, участвующих в сделке;
- непосредственно сам договор;
- документы, подтверждающие право инвестора на недостроенное жилье;
- договор об участии в строительстве.
Договор цессии
Договор уступки прав, то есть, цессия, подразумевает составление его согласно следующему образцу:
- полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
- полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
- полное наименование предмета составленного договора;
- перечисление обязанностей и прав сторон;
- денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
- перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
- подписи сторон.
Образец договора переуступки прав собственности можно скачать здесь.
Можно ли самостоятельно?
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Возможно ли это? Насколько сложна процедура?
Переуступка прав собственности не является излишне сложной задачей и проведение ее вполне допустимо без помощи юристов.
Однако, существует ряд определенных рисков, которые могут нанести покупателю строящегося жилья ощутимый финансовый урон.
Соответственно, для того, чтобы провести сделку наиболее грамотно, а также обезопасить в себя в значительной мере, рекомендуется все же получить консультацию грамотного специалиста.
Особенности расчета
Наиболее важным нюансом при произведении расчетов, согласно которым определяется окончательная стоимость сделки, является проверка, которую покупателю необходимо провести в отношении продавца.
А именно: в том случае, если первоначальный инвестор задолжал застройщику какую-либо сумму и умолчал об этом, долг автоматически списывается на покупателя.
При проведении окончательного расчета, то есть, передаче денег от покупателя к продавцу, первому необходимо максимально обезопасить себя, чтобы избежать потери денежной суммы.
Для этого осуществлять передачу финансовых средств следует исключительно тогда, когда вступит в силу договор уступки.
Подводные камни
При проведении такого рода сделки, как переуступка, покупателю необходимо знать следующее: в том случае, если застройщик объявит о банкротстве и, соответственно, строительство будет приостановлено на неопределенный срок, в минусе останется исключительно лицо, которое приобрело право на жилье.
Лицо же, которое уступило свое право требования, не несет никакой ответственности за наступление ситуации подобного рода.
Как обезопасить себя?
Для того, чтобы максимально обезопасить себя, а также снизить риск возможных убытков, сторонам необходимо следовать исключительно одному основному правилу: как можно более тщательно проверять документацию, а также пункты договора уступки.
На видео о рисках приобретения жилья по переуступке в новостройке
77metrov.ru
Покупка квартиры по переуступке прав: риски
Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.
Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме
Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.
- Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
- Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
- Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
- Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.
Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
-
Москва и область: +7-499-938-54-25
-
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
-
Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
- Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
- Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
- Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
- Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
- Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
- Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.
Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.
Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.
При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
-
Москва и область: +7-499-938-54-25
-
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
-
Федеральный: +7-800-350-84-02
Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.
Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.
law03.ru
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме
На рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства.
Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.
Что это такое
Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи. Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу.
Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.
Как правило, сделка по переуступке совершается на основании договора:
По общепринятым правилам сделка купли-продажи жилья до завершения строительства здания сопровождается передачей права требования на него.
В принципе возможность заключения договора уступки прав не обусловлена схемами его оформления, поэтому приводит сделку можно по различным схемам.
Правовые акты
Общие вопросы относительно совершения сделки переуступки регламентируются положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ.
Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.
В акт неоднократно вносились поправки и изменения с целью совершенствования порядка заключения сделки, поэтому с текущего года действует его последняя редактура.
Нормативы, указанных актов, дозволяют в определенной мере защитить права приобретателей недвижимости от вероятных притязаний, которые могут возникнуть со стороны недобросовестного застройщика.
Приобретение недостроенного объекта недвижимости всегда сопровождается определенного рода рисками.
Нужно заметить, что сделка переуступки права требования на объект долевого строительства является наименее рискованной операцией.
В соответствии с нормативами Федерального закона 214-ФЗ договор переуступки доли в строящемся доме надлежит зарегистрировать в ФКП Росреестр.
Если владелец квартиры осуществит регистрацию, то до подписания акта приема-передачи он может переуступить свое право третьему лицу.
Видео: покупка квартиры по договору переуступки
Особенности сделки по приобретению недвижимости
В соответствии с нормативами вышеуказанных актов существуют две разновидности формы договора переуступки.
Их основное различие заключается в сроке вступления в права собственности. Если договор переуступки заключается по первому виду, то передачу права собственности можно осуществить на любом этапе сделки.
Например, в период строительства здания, после сдачи его в эксплуатацию. По второму – передача права собственности осуществляется до подписания акта приема-передачи объекта сделки.
Совершение сделки купли-продажи с переуступкой права требования возможно только с согласия застройщика.
Помимо того необходимо получить согласие второго супруга, если продавец пребывает в официальном браке. Оно должно быть оформлено и заверено в нотариальном порядке.
При этом продавцу необходимо внести плату за жилье в строящемся доме сообразно условиям первоначального договора.
Если у него нет такой возможности, то можно заключить договор, соответственно которому оставшаяся часть долга по оплате будет переведена на приобретателя.
Переуступка квартиры в строящемся доме
Договор сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в стадии возведения не подлежит обязательной регистрации в ФКП Росреестр, если он был заключен до апреля 2005 года.
Чтобы ее совершить, заинтересованным сторонам нужно подписать соглашение, подтверждающее уступку права требования.
Все последующие договора должны быть зарегистрированы в установленном законодателем порядке.
По ипотечному кредиту
Банк при передаче кредитных средств заемщику должен быть полностью уверен, что он платежеспособен.
При возникновении у него осложнений с выплатой он вправе реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге по условиям договора кредитования.
При выдаче ипотечного кредита на покупку жилья, которое не существует в реальности, он подвергается риску невозврата кредитных средств.
Заемщик должен предъявить в банк перечень требуемых им документов, чтобы получить от него кредитные средства по ипотечному кредитованию.
Они должны быть достаточно убедительными, чтобы у банка не возникло сомнений относительно возврата предоставленных по ипотечному кредитованию средств.
Например, официальную бумагу от застройщика, что строительство находится на последней стадии.
Одним из обязательных условий, предъявляемым банком является заключение договора между ним и застройщиком.
Если представленные заемщиком в документах сведения не будут вескими, то банк не выдаст кредитные средства на покупку квартиры в недостроенном здании.
От застройщика
Приобретатель должен проверить разрешительные документы на строительство, если намерен купить квартиру в недостроенном здании от застройщика.
Мера позволяет избегнуть непредвиденных ситуаций, которые могут иметь для него определенного рода последствия.
Застройщик должен представить нижеперечисленные документы покупателю при заключении договора купли-продажи:
| Устав, учредительные документы | позволяющие осуществлять деятельность по строительству жилого здания |
| Свидетельство | подтверждающее осуществление регистрации юридического лица |
| Свидетельство ИНН | подтверждающее постановку на учет в Налоговой службе в качестве налогоплательщика |
| Правоустанавливающий акт на земельный участок, где возводится жилое здание | бухгалтерскую отчетность, составленную за последний квартал данного года |
| Разрешение муниципалитета административного округа на строительство жилого здания | проектную документацию на воздвигаемое здание с указанием даты его ввода в эксплуатацию |
| Официальный нормативный акт | содержащий способ исполнения обязательства по передаче готового жилья, которое он возлагает на себя договором купли-продажи и договор о предоставлении денежных средств на строительство жилого здания |
Процесс оформления
Законодатель установил порядок оформления регистрации договора переуступки, который разделен на определенные этапы.
Продавец должен следовать условиям выполнения каждого из них, чтобы сделка переуступки права требования обрела законную силу.
К ним относятся:
| Осуществление проверки наличия разрешительных документов, которые должны быть у застройщика | и уведомление застройщика в письменной форме о намерении совершить сделку переуступки права собственности третьему лицу |
| Получение согласия второго супруга | выраженного в письменной форме, оформленное в нотариальном порядке |
| Обращение в банк с просьбой выдать согласие на совершение сделки | если предмет сделки переуступки куплен по программе ипотечного кредитования |
| Получение выписки из ЕГРП на квартиру | подлежащую к продаже по сделке переуступки |
| Составление договора сделки по переуступке права собственности на квартиру | осуществление регистрации в ФКП Росреестр договора переуступки и уплаты государственной пошлины |
Сопутствующие документы
Как правило, регистрация договора осуществляется в продолжение 10-15 календарных дней. Она осуществляется на основании заявления и представленных документов.
В их число входит:
| Паспорта участников сделки, удостоверяющие их личности | и согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи по схеме переуступки |
| Первоначальный договор, заключенный с застройщиком | и справка об отсутствии задолженности перед застройщиком |
| Договор перевода задолженности приобретателю квартиры | и согласие застройщика на совершение сделки купли-продажи, предусматривающей переуступку права требования |
| Согласие банка на совершение сделки купли-продажи | если квартира находится в залоге |
| Договор кредитования | если квартира приобретается по программе ипотечного кредитования |
| Закладная на квартиру | оформленная в установленном законодателем порядке |
Образец договора цессии
Зачастую сделка купли-продажи на квартиры, которая находится в стадии строительства, стремится совершить лицо, вложившее в него некоторые инвестиции.
Он перепродает свое право на квартиру третьему лицу с целью возврата инвестиционных вложений и получения прибыли со сделки.
В соответствии с нормативами законодательных актов она оформляется договором цессии, который подписывается участниками сделки.
При составлении договора цессии необходимо учесть такие факторы, как условия первоначального договора купли-продажи квартиры, описание содержания уступаемого права, требования о сроке его исполнения и цене уступки права.
Помимо того в его содержании должна быть указана информация относительно:
| Наименования документа | даты и места заключения договора цессии |
| Персональные данные участников сделки | и названия предмета сделки, его основных технических характеристик |
| Прав и обязанностей участников сделки переуступки | а также стоимости предмета сделки, который выставлен на продажу |
| Срока | в продолжение которого наступает право собственности |
| Ответственности участников сделки | которая возникает при нарушении какого-либо условия договора |
| Перечня документов | передаваемых приобретателю в ходе совершения сделки переуступки |
Как правило, ответственность за предоставление неверных сведений возлагается на продавца, что в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором цессии.
Норма закреплена положениями статьи 390 Гражданского кодекса. Он должен быть составлен в письменной форме, заверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в ФКП Росреест.
Возможно ли сделать это самостоятельно
Сделку переуступки, ввиду несложности процедуры, можно провести самостоятельно без участия юриста.
Обязательным условием является соблюдение нормативов законодательных актов, поэтому продавец должен их внимательно изучить.
Также он может обратиться к опытному юристу для получения консультации по интересующим его вопросам.
Мера направлена на предотвращение финансовых убытков, которые возникают в ходе совершения сделки переуступки.
Особенности расчета
Как правило, денежные операции, связанные с платой за продаваемую квартиру осуществляются вслед за регистрацией в ФКП Росреестр.
Расчет может быть произведен как в наличной форме, так и в безналичной. Среди населения страны наибольшее распространение получил способ передачи денежных средств через банковскую ячейку.
Сделка переуступки признается завершенной, а договор заключенным вслед за их получением продавцом.
Возникающие подводные камни
Как правило, сделка переуступки права требования характеризуется некоторыми признаками с юридической, экономической и рыночной точки зрения.
Сделка купли-продажи квартиры, располагаемой в строящемся здании, входит в состав дел, не осложняющих юридическое сопровождение.
Но с экономической точки зрения могут возникнуть риски, связанные с завершением строительства.
Отдельные строительные компании становятся банкротами, что не позволяет им довести строительство до конца.
Строительство из-за отсутствия материальных средств может быть приостановлено на неопределенный срок.
В сложившейся ситуации граждане не могут вернуть вложенные в него денежные средства, тем более продать приобретаемую недвижимость.
В зависимости от конкретных обстоятельств дела практически становится невозможным получение письменного согласия застройщика на совершение сделки переуступки.
Что, безусловно, создает неблагоприятную обстановку для продавца, желающего продать право требования.
Если у него есть задолженность по оплате, то застройщик вряд ли выдаст справку, подтверждающую отсутствие долга продавца перед ним. Без нее ФКП Росреест не осуществляет регистрацию договора переуступки.
Немаловажное значение имеет состояние рынка первичной недвижимости, динамика роста цен на первичное жилье.
Нужно учесть, что одной из значимых проблем стало падение цен на рынке недвижимости, что повлекло за собой их несоответствие рыночной стоимости квартиры недостроенного жилого здания.
В последние годы распространились мошеннические действия, напрямую связанные с продажей права требования одновременно нескольким лицам.
При этом законной сделкой признается первая сделка, а остальные переходят в категорию недействительной с признанием заключенного договора цессии ничтожной.
Действия для снижения рисков
В сущности, сделка переуступки квартиры в строящемся здании, предполагает обретение права требования, а не готовую квартиру. Что, безусловно, налагает на ее участников определенную меру ответственности.
Каждый из участников сделки подвергается риску, связанному с финансовыми вопросами.
Меры, позволяющие снизить риски:
| Застройщик должен принять активное участие | в совершении сделки переуступки, что позволит ему обезопасить себя от финансовых потерь |
| Приобретатель должен тщательно проверить разрешительные документы на строительство жилого здания | чтобы оградить себя от непредвиденных последствий |
| Продавец может столкнуться с ситуацией задержки оплаты | во избежание чего он может воспользоваться услугой банка по предоставлению ячеек либо аккредитивов |
Застройщик имеет право истребования процентных начислений в размере 5% от разницы стоимости, если продавец повысит установленную первоначальным договором цену.
И в заключение необходимо заметить, что предмет сделки переуступки подлежит налогообложению. С продавца изымается налог НДФЛ, размер которого составляет 13%.
Чтобы снизить его можно воспользоваться налоговым вычетом, предусматривающим обложение налогом разницы между реальной стоимостью квартиры и вычетом. Собственно он и является полученным продавцом доходом.
domdomoff.ru
Переуступка прав: особенности сделок - Полезные советы : Domofond.ru
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
oatawa/Fotolia
Переуступка или цессия… Что все это значит?
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Как выбрать новостройку и застройщика?
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Виды переуступки
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.
В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.
7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги
5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки
Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
5 признаков того, что новостройка стала долгостроем
Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
Не пропустите:
Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?
Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?
Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей
5 главных законов о недвижимости 2017 года
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.
Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?
Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.
По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.
Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.
У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.
Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.
Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.
Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.
В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.
Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.
Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке
Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.
Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:
- столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
- купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
- купить «долгострой»;
- натолкнуться на двойную переуступку.
Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.
Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?
Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:
- В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
- учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
- дительный документ строительной компании, а также ее устав;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
- бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
- проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
- Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
- Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
- Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
- Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
- Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
- После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
- Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:
Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:
- заявление на регистрацию
- документы об оплате госпошлины
- договор долевого участия
- акт приема-передачи жилья.
- кадастровый паспорт.
Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.
После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.
Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.
Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.
sterium.com
Покупка квартиры по переуступке права требования
Процесс покупки недвижимого объекта по переуступке права требования называется цессией.
По документу человек, который приобрел жилое помещение в доме, который находится на стадии строительства, то есть дольщик, продает право требования иному лицу.
Договор цессии очень популярен. Многие люди таким образом приобретают у застройщиков объекты, а потом, когда строительство практически окончено, продают недвижимость гораздо дороже.
Покупка квартиры по договору цессии – это удобный способ продать недвижимость, которая находится на стадии строительства. Таким образом дольщик возвращает затраченные средства и избегает штрафов, предусмотренных за расторжение документа с организацией-застройщиком.
Кроме того, продажа с помощью цессии – это очень удобно. Можно выручить при этом определенную прибыль. Объекты недвижимости растут по стоимости на каждом этапе стройки.
Еще одна особенность договора цессии в том, что вторичный дольщик обязан выполнить все требования, прописанные в первоначальном договоре.
Если предусмотрена рассрочка платежа по определенной схеме, то она останется не низменной.
Суть сделки
Что значит переуступка при покупке квартиры, рассмотрим в данном пункте.
Предположим, человек решил учавствовать в долевой стройке жилого объекта:
- компания-застройщик и покупатель заключают договор;
- по данному документу участник долевой стройки обязуется в соответствии с определенным порядком вносить оплату, могут быть предусмотрены и другие нюансы.
В виду различных жизненных обстоятельств покупатель может изъявить желание расторгнуть договор цессии.
За это обычно предусматриваются штрафы. То есть, вернуть полностью затраченные средства будет невозможно.
Поэтому продажа жилого объекта по договору цессии выгодна для первоначального владельца права. Только таким образом он может возвратить себе потраченные деньги.
В некоторых случаях первоначальный владелец, желающий продать квартиру, по итогу получает даже большую выгоду.
Как только заключается договор цессии, бывший дольщик передает все права требования покупателю.
Дальнейшие действия – подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости, происходит без первоначального владельца права.
Проведение сделки регламентируется:
Данные нормативно-правовые акты регламентируют конкретные временные промежутки, когда может быть заключен договор цессии.
Если состоялся акт приемки-передачи объекта недвижимости, то продажа квартиры будет осуществлена не по договору цессии, а по договору купли-продажи.
Стоит отметить, что продать долевую квартиру можно не одному человеку, а сразу нескольким. Договор переуступки разрешено заключать не с одним покупателем, если в квартире более 2-х комнат.
Иногда компания-застройщик в договоре прописывает, что дольщик не имеет продать квартиру по цессии. В таком случае осуществление сделки невозможно.
Если прописывается, что дольщик обязан запросить разрешение на заключение договора цессии у компании-застройщика, то весь юридический процесс должен быть осуществлен с привлечением всех сторон долевого строительства.
Если в договоре долевого строительства не прописывается ничего из вышеперечисленного, то первоначальный владелец права требования обязан уведомить компанию-застройщика о совершении сделки переуступки в письменном виде.
Если это не будет сделано, то объект недвижимости будет передан тому, с кем застройщик изначально заключал договор.
Договор цессии должен обязательно пройти государственную регистрацию. Если эта процедура не будет осуществлена, то застройщик может отказать в осуществлении акта приемки-передачи объекта недвижимости.
Как только государственная регистрации будет осуществлена, цессионарий становится обладателем всех прав и несет те же риски, что и прежний владелец.
Покупка квартиры по переуступке права требования
Приобретение жилого объекта по договору цессии – очень распространённая процедура. Многие люди таким образом получают весьма неплохой доход.
Купить квартиру с помощью договора цессии можно на разных этапах строительства, главное, чтобы прежний владелец не оформил права собственности.
В новостройке
Если квартиры в новостройке уже раскуплены, то можно попробовать оформить договор цессии.
Главное, чтобы сделка оформлялась до вступления в право собственности.
Даже если все квартиры в доме проданы, то любой владелец может продать свою на финальной стадии строительства.
В строящемся доме
В строящемся доме даже на стадии котлована можно продать право требования. Можно купить квартиру по выгодной цене.
К примеру, если первоначальный владелец спешит с осуществлением сделки. Обычно выгода составляет от 3 до 25%.
В ипотеку
Заключить договор цессии можно даже с помощью ипотеки.
Но стоит отметить, что выплата процентов будет осуществляться и в то время, когда человек еще не заселился.
К тому же процентная ставка может быть повышенной до момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.
От подрядчика
Переуступка прав требований от подрядчика чаще всего связана с определенными рисками. К примеру, перед банкротством.
Следует внимательно изучить все документы, и лучше не рисковать в том случае, когда осуществляется массовая продажа квартир по договору цессии.
Риски для покупателя
Процедура заключения договора цессии часто связана с определёнными рисками.
Когда сделка совершена, покупатель берет на себя все обязательства, а, следовательно, и риски:
- бывает и так, что в судебном порядке договор долевого строительства с первым владельцем признавался недействительным;
- в таком случае второй покупатель просто остается без денег и квартиры, потому как застройщик ничем не обязан ему.
Чтобы избежать такого случая, необходимо изучить все документы цессионария. А также поинтересоваться о внесении платежей и сколько всего уплачено застройщику, регулярно ли все совершалось.
Договор переуступки будет недействителен, если:
- дольщик выплатил не всю сумму, которую обязан;
- не на все оплаты имеется специальный подтверждающий документ;
- компания-застройщик не подписала письменное согласие на переуступку прав.
Если квартира приобретается с помощью ипотеки, то должно быть согласие от банка именно на долевую недвижимость.
В том случае, когда какое-либо из перечисленных требований не соблюдено, то в соответствии со статьей 390 ГК РФ договор признается недействительным.
Вторичный покупатель может в судебном порядке потребовать вернуть финансы с учетом всех уплаченных процентов, издержек и прочего.
В таком случае деньги должен вернуть первоначальный дольщик. Но следует отметить, что получить назад средства бывает очень проблематично.
Зачастую застройщик при банкротстве продает права переуступки.
Если квартиры в одном из домов продаются массово, то это может быть вызвано следующим:
- предстоящее банкротство, о котором компания-застройщик знает;
- слишком затянутые сроки окончания строительства;
- если условия договора не соблюдены по ряду пунктов;
- некачественность строительного объекта.
Следует отметить, что первоначальный владелец не несет никакой ответственности перед вторичным. Даже если он знал о всех нарушениях или банкротстве.
То есть любое недовольство может быть предъявлено только застройщику. Особенно рискованно, если компания банкрот. В таком случае вернуть свои деньги трудно, а порой и вовсе невозможно.
Во избежание таких сложностей необходимо перед совершением сделки по переуступке прав:
- Изучить всю проектную документацию.
- Узнать о финансовом состоянии застройщика.
- Включить в условия договора раздел, где указывается о поручительстве первоначального владельца права требования.
Это позволит обезопаситься на тот случай, когда продавец знает о проблемах застройщика.
Также существуют случаи, когда один объект недвижимости продается 2 раза по договору переуступки права требования:
- при этом квартира достанется тому, кто первый оформил договор и зарегистрировал его в государственной инстанции;
- второй покупатель может только требовать по договору с застройщика.
Некоторые первоначальные владельцы не уведомляют в письменном виде застройщика о совершении сделки переуступке прав.
Это грозит тем, что при возникновении каких-либо проблем новый собственник не взыщет неустойку с застройщика. К тому же в будущем такая сделка может быть признана недействительной.
Иногда подобные договоры выглядят очень подозрительно, если заключаются как:
- инвестиционное соглашение;
- вексельная схема;
- предварительное соглашение купли-продажи или долевого участия.
Все вышеперечисленные документы не подлежат регистрации в Росреестре.
Нужно приобретать недвижимость на стадии стройки только при наличии у первого владельца документа, подтверждающего долевое участие и исключительно в рамках цессии.
В чем выгода?
Выгода для продавца заключается в том, что продать право требования можно гораздо дороже, чем было уплачено изначально. Это связано с тем, что цена на объект недвижимости растет на каждой стадии строительства.
Но это только в том случае, когда продажа не срочная. Но и основное преимущество для продавца – возможность возврата денег без уплаты штрафов за расторжение договора с фирмой-застройщиком.
Для покупателя преимущества заключаются в следующем:
- если продажа срочная, то можно существенно сэкономить на покупке;
- можно приобрести квартиру в понравившемся жилом комплексе, если уже все объекты проданы;
- можно приобрести квартиру по договору ипотечного кредитования.
Правила оформления
Договор цессии должен быть оформлен в соответствии с законодательством.
Обязательно сделка подлежит государственной регистрации. Дольщик должен уведомить фирму-застройщика о том, что хочет продать право переуступки.
Если в договоре содержится пункт об обязательном присутствии застройщика в случае оформления цессии, то важно его соблюсти. В противном случае сделка будет признана недействительной.
В том случае, когда первоначальный владелец не оплатил полную сумму за квартиру, необходимо письменное согласие на переуступку права собственности от застройщика.
А сам договор должен содержать все условия о переводе долга.
Необходимые документы
Обязательно должны присутствовать следующие документы:
- первичный договор долевого строительства и все дополнительные соглашения;
- какие-либо претензии, договора связанные с объектом недвижимости;
- акт о взаиморасчетах;
- все документы, которые подтверждают расчет (должны быть заверены банком).
Тут представлен образец договора долевого участия в строительстве.
Уплата налогов
В соответствии со статьей 208 НК РФ продавец должен будет заплатить налог с полученного дохода.
Застройщик и вторичный покупатель при этом ничего оплачивать не должны.
Как заключить договор?
Перед заключением договора необходимо изучить всю информацию о застройщике, а также пригласить на оформление. Это позволит снизить риски.
На договоре должна стоять печать застройщика. После подписания необходимо ДДУ зарегистрировать в госинстанции.
Образец
В образце договора содержатся:
- все данные застройщика, продавца;
- информация об объекте продажи.
Тут можно скачать образец договора переуступки права требования на квартиру.
Особенности оплаты
Оплата осуществляется через банковскую ячейку:
- покупатель кладет туда деньги;
- продавец может их забрать только подписания договора.
Кроме того, все расчеты должны проводиться только после возврата всех документов с регистрирующей инстанции. Сроки варьируются от 18 дней до месяца.
Налоговый вычет
Налоговый вычет осуществляется согласно статье 220 НК РФ. Но есть один нюанс – получить вычет можно только после регистрации права собственности.
По договору участия в долевой стройке никакие налоговые вычеты не производятся.
Приобретение жилья по уступке прав
77metrov.ru
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме
Основные риски по договору цессии Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю». Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме. 1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.
Оформление переуступки квартиры в строящемся доме
ВниманиеНа начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья. Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть.
Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль. Минусы Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком.
Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в россии
Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:
- паспорта сторон;
- первичное соглашение;
- согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
- справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
- выписка из ЕГРП;
- согласие супруга на проведение сделки
Оформляют договор — Регистрируют соглашение в госорганах Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор.
Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
ВажноНа рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства. Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.
Что это такое Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи. Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу. Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы
ИнфоДля продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность. ✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи. Вернуться к содержанию ↑ Видео Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам: 17 юристов готовых сейчас ответить.Покупка квартиры по договору переуступки прав требования
Как заключается договор переуступки прав? Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу. Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.
Порядок оформления договора цессии в новостройке
Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 350-37-16 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб 113 — все регионы РФ. 4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать. Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.
- Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.
Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.
- Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
- Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ.
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме
Среди населения страны наибольшее распространение получил способ передачи денежных средств через банковскую ячейку. Сделка переуступки признается завершенной, а договор заключенным вслед за их получением продавцом. Возникающие подводные камни Как правило, сделка переуступки права требования характеризуется некоторыми признаками с юридической, экономической и рыночной точки зрения. Сделка купли-продажи квартиры, располагаемой в строящемся здании, входит в состав дел, не осложняющих юридическое сопровождение. Но с экономической точки зрения могут возникнуть риски, связанные с завершением строительства. Отдельные строительные компании становятся банкротами, что не позволяет им довести строительство до конца. Строительство из-за отсутствия материальных средств может быть приостановлено на неопределенный срок.Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние. Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
plusbuh.ru
