ФинансыКак правильно составить договор об аренде жилья? Как правильно составить договор аренды квартиры

Типовой бланк для составления договора аренды квартиры

Далеко не каждый гражданин России может позволить себе приобрести частный дом или квартиру. И тогда приходиться прибегать к аренде чужой собственности.

Квартирный вопрос всегда отличался большим количеством особенностей и нюансов, будь то продажа, покупка или сдача в наем.

Вот и аренда жилплощади может закончиться плачевно как для одной, так и для другой стороны, если не составить юридически грамотный и максимально полный договор. Пристальное внимание нужно уделять каждому пункту без исключения.

Имея на руках правильный договор можно смело и уверенно отстаивать свои интересы в суде или иных инстанциях.

Предмет договора

Предметом (или объектом) договора аренды квартиры является непосредственно предоставляемая в наем (временное пользование) жилплощадь.

При этом в обязательном порядке должен быть указан ее точный адрес с указанием населенного пункта, улицы, номера дома, корпуса и номера квартиры. Непременно нужно записать количество комнат, не лишним будет и указание общей площади.

В договоре о сдаче квартиры в аренду нужно отразить наличие в квартире мебели и бытовой техники (если имеется), их состояние. Уточнить, что эти предметы сдаются вместе с квартирой. При необходимости это можно зафиксировать отдельным актом приемки-передачи помещения.

Еще одним важным условием этого пункта является уточнение, что квартира сдается в целях проживания и ведения быта арендатора и членов его семьи.

Длительное нахождение в жилом помещении посторонних лиц будет считаться грубым нарушением договора.

Категорически запрещается передавать квартиру в субаренду третьим лицам, если об этом не будет прописан отдельный пункт в договоре.

Типовой образец договора аренды (найма) квартиры можно скачать здесь.

Стороны сделки

Сторонами сделки по аренде квартиры являются:

арендодатель,
арендатор.

Арендодатель – лицо, в чьей собственности находится объект аренды (недвижимость). Он предоставляет квартиру для временного пользования.

Арендатор – лицо, арендующее жилую площадь в целях временного проживания единолично или вместе с ближайшими родственниками (членами семьи).

Существенные условия

Существенными условиями считаются наиболее важные из них. А именно те, без которых соглашение не будет иметь никакой силы, и будет считаться незаключенным.

Даже в самом простом договоре аренды квартиры должны быть подробно прописаны следующие условия:

Предмет (объект) договора.
Порядок и размер оплаты за квартиру.

Описанию предмета договора нужно уделить особое внимание. Он должен быть описан так, чтобы сдаваемое помещение нельзя было перепутать с другим.

Если же договор будет содержать лишь общие, расплывчатые фразы – он может считаться недействительным. А значит, в случае конфликта или какой-то спорной ситуации суд, скорее всего, откажет в рассмотрении дела по причине недействительности договора.

Что касается имущества, передаваемого в пользование арендатору вместе с жилой площадью, оно также подлежит детальному описанию. Лучше, если будет указана сумма возмещения ущерба на случай порчи мебели или бытовых приборов.

Оплата за квартиру – второе существенное условие, играющее важную роль в заключении таких сделок. Без этого пункта контракт тоже будет признан не заключенным.

Нюансы по срокам аренды

По продолжительности периода аренды квартиры договора могут быть краткосрочными (длительностью до 1 года), среднесрочными (от 1 года до 5 лет), долгосрочными (от 5 до 49 лет) и без указания срока действия (бессрочными).

Причем если в соглашении между арендатором и арендодателем не указан определенный срок его действия, то он априори будет считаться действующим в течение пяти лет.

Чаще всего подобные договора заключаются сроком на 1 год или 11 месяцев. По истечение указанного срока он считается пролонгированным, если ни одна из сторон не заявила об обратном.

В первую очередь такая длительность выгодна собственнику квартиры. Только при заключении краткосрочного договора его можно расторгнуть, если оплата за аренду не вносилась за 2 месяца.

Если контракт имеет больший срок действия то жильцы могут подвергнуться принудительному выселению при неоплате 6 месяцев.

Арендная плата и расчеты

Этот пункт должен быть выражен в конкретном денежном эквиваленте с указанием валюты и вида расчетов (наличными денежными средствами или безналичное перечисление).

В тексте договора нужно прописать:

периодичность внесения платежей;
конкретное число или дата, до которой должна осуществляться оплата;
причины и порядок изменения стоимости аренды.

В том случае, если эти условия не оговариваются отдельно, арендатор должен производить оплату каждый месяц в равном размере в течение всего периода, на который заключен договор.

При этом оплата может производиться в конце месяца или же вноситься авансовыми платежами за несколько месяцев вперед. Какие-либо изменения в отношении суммы оплаты непременно должны согласовываться обеими сторонами.

Еще один важный момент – оплата за коммунальные услуги, электроэнергию, газ. Ее либо осуществляет сам арендодатель, либо это вменяется в обязанности арендатора.

Основания для расторжения

С условиями и возможными причинами расторжения договора аренды квартиры сторонам желательно ознакомиться и договориться еще до момента заключения. Так как досрочное прекращение таких договорных отношений – явление весьма распространенное. Причем инициатором этого может выступать любая из сторон.

Наиболее распространенными причинами расторжения являются:

истечение срока действия договора;
соглашение сторон.

Но действующим законодательством предусмотрены и иные ситуации, при которых соглашение подлежит расторжению по воле только одной стороны:

если арендатор два месяца подряд не вносит оплату за квартиру;
имеют место какие-то жалобы на жильцов от лица соседей;
арендатором не оплачиваются коммунальные услуги;
квартиросъемщик не пускает собственника в занимаемое помещение;
арендатор уличен в порче квартиры или содержащегося в ней имущества;
плата за аренду вносится не полностью;
жильцы без согласования с арендодателем произвели ремонт или перепланировку;
арендодатель не предоставляет жилое помещение в соответствии с условиями договора или каким-либо образом препятствует проживанию арендатора в нем;
в процессе пользования арендованной квартирой были выявлены существенные недостатки или дефекты, о которых арендатор не был предупрежден заблаговременно;
в силу каких-то обстоятельств пользоваться квартирой в дальнейшем не представляется возможным.

Нюансы по тексту документа

Договор аренды подлежит заключению в письменном виде и по установленной форме. В его тексте обязательно должны содержаться условия, являющиеся существенными. Без них договор будет считаться незаключенным и недействительным.

В тексте необходимо отразить такие условия, как предупреждение о досрочном расторжении, а именно за какой период времени это необходимо сделать. Также нужно обозначить размер возможной неустойки.

Во избежание необходимости принудительного ремонта старой, изжившей свое бытовой техники необходимо подробно описать каждый прибор.

Для предотвращения конфликтных и спорных ситуаций в соглашении нужно подробно расписать все права и обязанности сторон (к примеру, имеет ли право арендатор заводить домашних животных).

Также желательно предусмотреть заранее и порядок возмещения ущерба – ремонт или денежная компенсация.

Только правильно и грамотно оформленный договор аренды может гарантировать возможность отстаивать свои интересы в любых инстанциях.

При заключении такого документа нужно заранее учесть все нюансы и максимально подробно расписать все условия. Во многих случаях это помогает избежать конфликтов между сторонами и непредвиденных финансовых потерь.

Видео: Как правильно оформить сделку при найме жилья?

В видеосюжете юрист объясняет в какой форме должен быть заключен договор найма жилого помещения и чем он отличается от договора аренды квартиры.

Разъясняется также в чем необходимость составления договора именно в письменной форме и почему его необходимо регистрировать в госучреждениях.

terrafaq.ru

Как правильно составить договор аренды квартиры?

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения (проще говоря, договор аренды квартиры) должен быть составлен в простой письменной форме. То есть он может быть составлен и «на коленке от руки». При этом в интернете можно без труда найти огромное количество образцов договоров найма (аренды) жилых помещений. В большинстве случаев эти образцы мало чем отличаются друг от друга и носят самый общий, примерный характер. Такой договор, безусловно, лучше, чем просто устное «джентельменское соглашение», даже если вы заключаете такое соглашение с близким человеком, тем более, что согласно положения ГК РФ в случае устной сделки, стороны не смогут для подтверждения условий договора ссылаться на свидетельские показания.

Таким образом, если речь зашла о составлении документа, лучше потратить на него лишние 15-20 минут и отразить наиболее важные аспекты отношений между сторонами, чем по прошествии некоторого времени искать доказательства собственной правоты, например, в суде.

Нужно ли регистрировать договор?

Итак, договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме, вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации (нотариальному заверению). Присутствие риэлтора или иного «профессионала» при составлении/подписании договора найма на его юридическую силу никак не влияет, соответственно никаких дополнительных гарантий не дает.

В случае, если одной из сторон является юридическое лицо, то заключается уже договор аренды, а не найма, который в свою очередь, при определенных условиях, может подлежать обязательной государственной регистрации.

На какой срок может быть заключен договор?

Срок договора найма жилого помещения, заключенного между физическими лицами, может составлять до пяти лет. Если в тексте договора срок его действия не указан, такой договор считается заключенным на пять лет.

Цена

Само собой, в договоре найма должно быть отражено условие о цене. Вопрос размера и порядка внесения платы за помещение, закон оставляет на разрешение сторон. Это может быть конкретная сумма в рублях или эквивалент в у.е. (но собственно расчет строго в рублях), ежемесячно или единовременно, до вселения или после. Может быть предусмотрен механизм индексации суммы при наступлении определенных обстоятельств.

Вместе с ценой, в договоре могут быть прописаны разнообразные условия о залоге: его размер и предмет, а также порядок удержания и возврата.

Права и обязанности сторон

Капитальный ремонт, поставку коммунальных услуг, участие в иных вопросах эксплуатации многоквартирных домов осуществляет наймодатель. Наниматель же обязан использовать помещение по назначению (то есть только проживать в нем), осуществлять текущий ремонт, своевременно оплачивать найм и вносить коммунальные платежи. Условия оплаты коммунальных услуг, телевидения, интернета и т.п., производства текущего и капитального ремонта могут быть отдельно оговорены в тексте договора. Чего точно не имеет права делать наниматель, так это реконструировать и существенно изменять жилое помещение, использовать его в качестве коммерческого помещения.

Продление договора

Одним из очевидных преимуществ составления договора найма является закрепление за нанимателем преимущественного права найма жилого помещения на новый срок. Стоит отметить, что для изменения условий договора найма (в первую очередь увеличения цены), наймодатель должен за три месяца до окончания срока договора предложить нанимателю (наиболее верным будет являться письменное уведомление) заключить договор на новый срок на тех же или измененных условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В случае, если наймодатель откажется от продления договора найма с нанимателем под предлогом того, что решил иным образом использовать квартиру, он не имеет права сдавать это помещение в наем иным лицам в течение года, так как подобное будет основанием для обращения нанимателя в суд и взыскания с наймодателя убытков, связанных с переездом, поиском и наймом нового помещения и т.д.

Расторжение договора

Съехать (расторгнуть договор найма) наниматель может, предварительно уведомив об этом наймодателя (наиболее верно – в письменном виде) за три месяца.

Вместо резюме

Итак, обязательно учитываем и уделяем особое внимание следующим условиям договора найма жилого помещения:

- подробно указываем стороны договора и ссылаемся на документы, подтверждающие право наймодателя сдать помещение.

- четко прописываем передаваемое помещение/часть помещения

- четко указываем срок договора: с___ по___года.

- указываем всех лиц, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем

- определяемся с ценой и порядком ее внесения/возможного изменения

- если договариваемся о залоге, его условия прописываем отдельным пунктом здесь же, в договоре найма. В отдельном соглашении о залоге большого смысла нет

-описывая права и обязанности сторон, подробно и четко оговариваем вопросы капитального и текущего ремонта, внесения/возмещения затрат на общие нужды многоквартирных домов, порядка внесения коммунальных и иных сопутствующих платежей и т.д.

-обращаем внимание на пункты об ответственности сторон, порядке продления и расторжения договора.

-помним, что такие пункты, как отказ нанимателя от преимущественного права на заключение договора на новый срок; снятие ответственности с наймодателя за не предоставление коммунальных услуг; односторонний отказ от исполнения условий договора являются незаконными.

www.cian.ru

Как составить договор аренды квартиры посуточно?

Любой человек, занимающийся сдачей в аренду квартиры посуточно или же использующий такие услуги, понимает, как важно правильно составить и заключить договор. В этой статье мы поговорим о том, как составить договор на сдачу квартиры и не стать жертвой ненадежных арендодателей.

Зачем заключать договор съема квартиры

Форма договора съема квартиры посуточно

Как не попасть в руки мошенников

Заключение договора на сдачу квартиры через посредника (риэлтора)

Зачем заключать договор съема квартиры

Подписывайтесь на&nbspнаш канал в&nbspЯндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Заключение договора при посуточной сдаче квартиры в аренду — это необходимое условие для защиты обеих сторон от потери денег и времени. В арендных отношениях ведь всегда рискуют и арендодатель, и арендатор: первый может столкнуться с порчей имущества или невыплатой арендной платы, второй — остаться без денег и крыши над головой.

Таким образом, заключение договора аренды (найма) квартиры позволяет закрепить все имеющиеся между сторонами договоренности и дает арендатору и арендодателю право отстаивать свои интересы (в том числе и в судебном порядке). Так, например, арендатор сможет требовать предоставления ему квадратных метров, а арендодатель — выплаты согласованной арендной платы. Кроме того, обе стороны смогут предъявить претензии, в случае если их имуществу будет нанесен ущерб.

Форма договора съема квартиры посуточно

Следует сразу сказать, что никаких особых условий в таком договоре быть не должно. По сути, форма договора аренды квартиры посуточно является такой же, как и в случае с обычным договором найма жилого помещения.

Гражданский кодекс (ст. 671) предусматривает единственное условие для такого договора — четкое определение его предмета. Предметом при этом выступает собственно сама квартира, которая обладает рядом признаков, выделяющих ее из всех других (точный адрес, общая площадь, количество комнат). Отнестись к описанию предмета нужно со всей ответственностью, так как его недостаточная регламентация может привести к признанию договора незаключенным, что лишает стороны права требовать причитающиеся выгоды.

Несмотря на то что условия о предмете достаточно для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, в него включаются и другие условия, устанавливающие порядок взаимодействия сторон. Так, стороны определяют размер арендной платы, порядок ее внесения, срок, на который заключен договор, а также дату передачи квартиры в пользование арендатору и арендодателю (после окончания срока проживания). Для арендодателя большое значение может иметь пункт, содержащий перечень лиц, которые вместе с арендатором будут проживать на сдаваемых квадратных метрах.

Особым условием при заключении такого договора является обязанность арендодателя по осуществлению уборки в сдаваемой квартире. На практике уборка очень часто является обязанностью именно арендодателя, но не все считают необходимым отразить эту обязанность в договоре. А зря, так как от этого зависит, и то, как часто будет осуществляться уборка помещения и смена постельного белья, и то, кто эту самую уборку будет проводить и в какое время.

Последнее необходимо уточнить затем, чтобы в случае возникновения ущерба (кражи, поломки мебели или техники) можно было достоверно установить, кто несет ответственность за это. По договору вы можете, например, потребовать осуществления уборки только в вашем присутствии.

Завершают договор личные данные сторон (ФИО, номер и серия паспорта, дата и место его выдачи, код выдавшего подразделения, адрес места регистрации), контакты и подписи, которые должны соответствовать личным подписям в паспорте.

Как не попасть в руки мошенников

Как известно, спасение утопающих — дело рук самих утопающих, то есть для того, чтобы не потерять свои деньги или имущество, необходимо самостоятельно принять меры безопасности. В нашем случае при совершении сделки обязательно необходимо соблюдать следующие правила:

Проверяйте документы. Прежде всего — документы, удостоверяющие личность человека, заключающего сделку, и документы, подтверждающие право арендодателя на передаваемое в аренду жилое помещение (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследование и т. п.). Если в документах указано несколько собственников, то требуйте заверенное у нотариуса согласие всех других собственников на совершение арендодателем такой сделки. Если арендодателем является юридическое лицо, то следует также ознакомиться с комплектом учредительных документов (свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе РФ, устав, решение учредителя (протокол собрания учредителей) о назначении директора). При этом помните, что заключать сделки (подписывать договоры) от имени юридического лица имеет право только руководитель либо лицо, действующее по доверенности, выданной таким юридическим лицом. Поэтому убедитесь, что договор подписан человеком, имеющим на это законное право.
Оговорите в договоре твердый размер арендной платы, а также возможность/невозможность ее изменения, предусмотрите возможность досрочного расторжения договора при несоблюдении условий одной из сторон.
Составьте акт приема-передачи квартиры. В этом акте следует указать, в каком состоянии находится передаваемая квартира, какая техника передается в пользование и работает ли она на момент сдачи. Если арендатор заметил недостатки в передаваемом имуществе, то их нужно отразить, чтобы потом не пришлось доказывать свою непричастность к ущербу.
Обязательно берите расписку в том, что арендодатель получил денежные средства в счет арендной платы в определенном размере. Не забудьте, что в расписке непременно должны быть присутствовать паспортные данные, сумма, дата получения денег и личная подпись арендодателя.
Оговорите порядок передачи ключей, сдачи жилья по истечению срока договора, а также возможность посещения арендодателем квартиры в период действия договора.
Договор и все сопутствующие документы составляйте в простой письменной форме (нотариального заверения и государственной регистрации в этом случае не требуется).

Заключение договора на сдачу квартиры через посредника (риэлтора)

Оформление договора через риэлтора возможно только в том случае, если у него есть надлежащим образом оформленная доверенность от собственника жилого помещения. Для совершения сделки от имени другого лица, если эта сделка не требует нотариального удостоверения (как в нашем случае), достаточно, согласно ст. 185 ГК РФ, доверенности, совершенной в простой письменной форме, с указанием паспортных данных представителя и доверителя и содержащей их личные подписи.

Обратите внимание на представителя, указанного в доверенности: обычно доверенность составляется в агентстве и выписывается на само агентство, а не на конкретного работника. Если в доверенности указано название юридического лица, то у риэлтора дополнительно должна быть доверенность и от его компании на право действовать от имени данного юр. лица, заверенная печатью и подписью руководителя организации.

В доверенности обязательно должны быть оговорены специальные права представителя на совершение конкретной сделки, то есть право заключить договор найма жилого помещения, расположенного по конкретному адресу, с определенной общей площадью на определенный срок. Лучше, если в доверенности также будет прописан размер арендной платы. Чтобы не загружать доверенность лишними данными, доверитель может сделать ссылку на ту форму договора, которую он хочет заключить, либо предоставить риэлтору право самостоятельно определять такие условия.

Чтобы не стать жертвой обмана, прежде чем соглашаться на заключение договора и передачу денежных средств, удостоверьтесь, что представитель наймодателя действительно работает в названном агентстве недвижимости. Для этого достаточно просто позвонить туда или проехать по указанному в документах адресу и лично убедиться в существовании такой фирмы. Доверяйте только проверенным компаниям с хорошей деловой репутацией!

И последнее: если риэлтор требует от вас внесения оплаты, убедитесь, что доверенность предусматривает его право на получение денежных средств, и не поленитесь составить расписку.

nsovetnik.ru

Как правильно составить договор аренды квартиры

Интересная статистика: ежемесячно типовой договор аренды квартирыскачать хотят более 43 тысяч раз только в Московском регионе! Люди ищут бланки и примеры договоров, совершенно не понимая, что правильный договор аренды квартиры – это такой договор, который максимально защищает именно их интересы. Мы поговорим о защите интересов АРЕНДОДАТЕЛЯ/НАЙМОДАТЕЛЯ.

В каких случаях заключается договор аренды квартиры?

Не буду снова пересказывать свою статью, чем аренда отличается от найма. Скажу только, что если Вы сдаете свою квартиру физическому лицу, то должны заключать договор найма. Если вы сдаете квартиру юридическому лицу – то договор аренды квартиры. Удивительно, что большинство сайтов, предлагающих скачать договор аренды квартиры, не отслеживают это, зачастую предлагая заключить договор аренды двум физическим лицам. Это не правильно, будьте внимательны при выборе бланка!

В то же время, если речь идет действительно о договоре аренды квартиры, то вряд ли Ваш арендатор (юридическое лицо) отдаст Вам на откуп подготовку такого соглашения. В таком случае, будьте готовы внести коррективы, защищающие Ваши интересы, в их договор, составленный профессиональными юристами. Какие интересы у арендодателя?

Чтобы избежать путаницы, далее по тексту арендодателем я буду называть физическое лицо, которое сдает свою квартиру, а договором аренды – соглашение с лицом (юридическим или физическим), которое эту квартиру снимает, подразумевая, что это может быть как договор аренды, так и найма.

Любой Арендодатель, начиная сдавать свою квартиру, становится бизнесменом. А цель любого бизнесмена – это максимум прибыли, при минимуме затрат и минимуме рисков. Давайте рассмотрим подробнее:

• Максимум годовой прибыли возможен при условии максимальной месячной ставки для данной квартиры помноженной на стабильные ежемесячные выплаты.

• Затраты арендодателя формируются из ежемесячных платежей, которые он обязан уплачивать за пользование квартирой (коммунальные платежи, свет, вода по счетчикам, телефон, интернет, консьерж, охрана и т.д.), расходов на экстренный ремонт (сломался холодильник, залили соседи, в доме устанавливают домофон) и налога на прибыль.

• Риски арендодателя связаны с тем, что арендатор перестанет платить или досрочно освободит квартиру (риск простоя в течение времени поиска новых жильцов). Кроме того арендатор может испортить или украсть имущество, находящееся в квартире, а также своими действиями или бездействиями нанести урон имуществу соседей (пожар, залив).

Как максимально защитить интересы Арендодателя в договоре аренды квартиры?

Каркас договора аренды квартиры состоит из указания сторон сделки, идентификации квартиры, предмета договора (передачи квартиры в пользование за плату на определенный срок). Всем арендодателям я рекомендую дополнять любой типовой договор аренды квартиры, пунктами, отвечающими на вопрос «а что, если?»:

1. А что, если арендатор перестанет мне платить?

2. А что, если арендатор решит съехать?

3. А что, если мне срочно понадобится квартира, и я сам попрошу его съехать?

4. А что, если на арендаторов будут жаловаться соседи и участковый?

5. А что, если арендаторы будут использовать квартиру не по назначению или для противоправных действий?

6. А что, если вместе с арендатором будут жить еще пять (десять, пятнадцать) человек? Или домашние животные?

7. А что, если арендатор испортит мою мебель и технику, которую я передаю ему в пользование?

8. А что, если обнаружатся огромные счета за телефонные переговоры?

9. А что, если?

Чем больше таких вопросов арендатор сам себе задаст в каждой конкретной ситуации, тем лучше.

Далее стоит продумать пункты, которые необходимо включить в договор сдачи квартиры в аренду, чтобы застраховаться от указанных рисков, например:

1. Арендатор платит авансом за следующий месяц проживания. Просрочка на срок более 10 дней без согласования с Арендодателем влечет расторжение договора по вине Арендатора.

2. Арендатор обязан предупредить Арендодателя о досрочном расторжении договора не ранее чем за 30 дней до фактического выезда. В этом случае Арендатор обязуется предоставить доступ в квартиру для показов потенциальным арендаторам.

3. Арендодатель обязан предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора не менее, чем за 30 дней.

4. Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в случае нарушения Арендатором общественного порядка.

5. Арендодатель передает в пользование квартиру Арендатору для целей проживания. Использование в других целях или передача в субаренду не допускаются.

6. Вместе с Арендатором будут проживать (указать, кто?). Проживание других лиц в квартире более одного дня без согласования с Арендодателем не допускается.

7. Сохранность мебели и техники гарантируется залоговым платежом.

8. Задолженность за телефонные переговоры может быть компенсирована из залогового платежа.

Представленные пункты не являются истиной в последней инстанции. Однако такой договор вполне предусматривает большинство спорных ситуаций, которые могут возникнуть между арендодателем и арендатором. Кроме того, в отличие от большинства типовых договоров аренды, в этом договоре финансовые взаимоотношения сторон выделены в отдельное конфеденциальное соглашение.

Источник http://realty-ask.ru

vsenovostroyki.ru

Как составить договор аренды квартиры. Правильно составляем договор аренды квартиры

Каждый гражданин России имеет право на жилье. При этом такой пункт закреплен в самом важном нормативно – правовом акте государства. Стоит заметить, что такая возможность может осуществляться как в покупке, так и в строительстве помещения жилого характера. Кроме того, еще одним довольно важным правом является возможность снятия квартиры или дома для проживания.

Содержание статьи

Отношения в этой сфере регулируются особым образом. Для того, чтобы обеспечить достойную жизнь каждому гражданину страны, законодателями было предусмотрено специальную систему, которая полностью регулируют все вопросы в сфере аренды квартир. Такие положения помогают определить уровень правовой защиты каждого лица, границы их прав и обязанностей.

Общие положения по составлению договора аренды квартиры

Стоит заметить, что в обязательном порядке отношения такого рода должны быть закреплены тем образом, который предусмотрен нормами законодательства. Для этого существует специальный комплекс договорных отношений. То есть, каждое лицо имеет возможность подписать специальный контракт, который обозначит все правовые принципы проживания гражданина в квартире на условиях аренды.

Каждый, кто столкнулся с такой необходимостью, знает, насколько важно задокументировать такой процесс. Ситуации пользования чужим жильем требует составления договора аренды. Лица, которые редко сталкиваются с правовым полем, не всегда знают, каким образом должны происходить такие действия.

Поэтому, предлагаем вам ознакомиться с наиболее полезной информацией, которая регулирует отношения в сфере аренды квартиры. О том, как составляются такие договора, что входит в их содержание и каким образом их необходимо регистрировать будет рассказано ниже. Поэтому, если вы столкнулись с таким вопросом лично, или просто интересно, как проходят такие процессы – ознакомьтесь с предложенной информацией.

Понятие договора аренды квартиры

Прежде всего, нужно определиться с тем, что именно представляют собою соглашения в такой сфере. Сегодня, договоры аренды квартиры можно рассматривать в двух аспектах:

соглашение между собственником жилья и нанимателем о том, что определенная недвижимость переходит в пользование второго лица на определенных условиях;
документ, который закрепляет все основные положения об отношениях между владельцем жилья и лицом, которое его снимает.

То есть, второе понятие является одной из составляющих частей первого. Если само соглашение рассматривается как взаимоотношение между лицами, то документ обозначает именно само закрепление всех основных прав и обязанностей обеих сторон.

В статье будем говорить о документе, поскольку очень важно знать, как именно необходимо его составлять и какие особенности его функционирования. И так, прежде всего, необходимо обозначить, кто именно является сторонами такого соглашения. Сегодня законодательством предусмотрены два субъекта отношений по аренде жилого помещения. Среди них:

арендодатель;
арендатор.

Первый – это лицо, которому по праву собственности или на других юридических основаниях принадлежит жилье, которое становится предметом самого договора. Стоит заметить, что здесь необходимо иметь определенную дееспособность, поскольку ее отсутствие станет причиной для признания соглашения недействительным. Так, исключительно совершеннолетние лица, которые не являются ограниченно способными или недееспособными в порядке Закона, могут выступать стороной в договоре.

Арендатор – это тот гражданин, у которого возникла потребность снимать квартиру. Он выступает второй стороной такого соглашения и имеет точно такие же ограничения по дееспособности, как и арендодатель.

Предметом самого договора должно быть помещение квартирного типа. То есть, это жилье в домах, которые были построены именно с целью постоянного проживания в них людей. Это значит, такие квартиры в обязательном порядке должны соответствовать техническим нормам и санитарным требованиям. Если это правило не соблюдается, то такое жилье ни в коем случае не может стать предметом соглашения об аренде.

Также, важным пунктом остается то, на каком именно праве такая квартира принадлежит арендодателю. Прежде чем переходить к подписанию договора, арендатору необходимо убедиться в том, что лицо имеет право сдавать такое жилье в аренду, иначе в дальнейшем могут возникнуть серьезные проблемы. Так, арендодатель обязан иметь подтверждающие документы на его право передавать такую квартиру для найма другому лицу. В большинстве случаев – это договор купли – продажи жилого помещения. Кроме того, о возможности составлять договор могут свидетельствовать договоры дарения, аренды (с указанием возможности субаренды) и т.д.

Виды договоров аренды квартиры

Также, практическое значение имеет деление всех соглашений такого рода на определенные виды. Сегодня выделяют:

краткосрочный;
долгосрочный.

Первый характеризуется тем, что лица документируют передачу квартиры в пользование на срок, который не превышает года. То есть, законодателями четко указано, что договора могут признаваться краткосрочными только в том случае, если их действие не превышает 366 дней.

Все остальные контракты составляют категорию долгосрочных. То есть, если договор был подписан на срок, который превышает один год, то он будет считаться таким, что составлен на долгий срок.

В зависимости от этих критериев и составляется непосредственно само содержание контрактов.

Как составить договор аренды квартиры

Важно уметь правильно написать сам документ, который будет регулировать отношения между сторонами. Законодательством не предусмотрено специального образца, который был бы обязательным для использования в таком случае. Нормативно – правовые акты регламентируют исключительно то, что именно должно входить в содержание документа.

Если говорить о структуре договора, то в него должно входить:

стороны соглашения;
адрес места нахождения предмета договора;
сроки сдачи;
размер и сроки оплаты;
права и обязанности сторон;
ответственность за неисполнение договора;
дополнительные условия.

Такая схема наиболее распространенная и является основой для всех договоров арендного характера. Каждый из пунктов плана имеет свои особенности в содержании. Поэтому, предлагаем рассмотреть их все отдельно.

Стороны соглашения договора аренды квартиры

Прежде всего, в каждом договоре, независимо от того, по какому предмету он составляется, необходимо указать лица, которые являются сторонами такого соглашения. В данном случае, в документе прописывают два субъекта – арендатора и арендодателя.

Арендодатель – лицо, которое имеет право предоставлять квартиру по договору аренды. Арендатор – гражданин, который будет снимать данное жилье.

В этом пункте договора необходимо прописать все личные данные каждой стороны. Прежде всего, указываются их имена. При этом, лучше всего не делать сокращений. Потом нужно обозначить паспортные данные каждого из них, а именно – серию и номер. Также, в обязательном порядке указываются адреса места регистрации сторон, что должны совпадать с данными, обозначенными в документе, который подтверждает личность.

Если одной из сторон является гражданин иностранного государства, то кроме всего прочего необходимо вписать информацию о том, на каком основании он пребывает на территории России. Это может быть виза или иное право, которое закрепляет его возможность проживать в стране.

Адрес места нахождения предмета договора аренды квартиры

Здесь нужно описать предмет договора и то, где именно он находится. В соответствии с нормами законодательства, без указания такой информации договор аренды квартиры будет считаться недействительным.

Прежде всего, указывается адрес самого места нахождения квартиры. Тут описывается область, город, улица, дом и сам номер помещения. Также, описывается количество комнат и х предназначение. Кроме того, нужно указать площадь квартиры. В данной ситуации можно дать два цифровых обозначения:

общая площадь;
жилая площадь.

Первый показатель предназначен для описания всего периметра квартиры, которая сдается в аренду. То есть, сюда входят абсолютно все помещения, которыми распоряжается арендодатель.

Жилая площадь включает в себя исключительно те комнаты, которые предназначены непосредственно для проживания. Сюда не входят кухня, санузлы, коридоры, балконы и т. д.

Также, нужно указать на каком этаже находится квартира. Кроме того, можно обозначить тип постройки дома, в котором она находится. Например: кирпичный, блочный и т.д.

Сроки сдачи по договору аренды квартиры

Данный пункт предназначен для описания специальных дат, которые регламентируют временные рамки заезда и выезда арендатора в жилое помещение. Договор сдачи квартиры в аренду должен в обязательном порядке содержать полную информацию по этому поводу.

Так, прежде всего, указывается непосредственно само число, когда лицо, которое арендует недвижимость, имеет право начать пользоваться квартирой. В обязательном порядке, такие данные необходимо отметить как числовым обозначением, так и словесным показателем. Например: 12.01.2015 – двенадцатое января две тысячи пятнадцатого года.

Далее, нужно обозначить до какого именно момента соглашение будет иметь юридическую силу. То есть, необходимо указать на дату, что станет завершением отношений по аренде. При этом, можно описать как точное число, так и термин, по истечению которого договор будет считаться недействительным.

Именно в зависимости от этого пункта контракта и зависит, к какой категории можно относить такой договор – к краткосрочным или долгосрочным.

Размер и сроки оплаты по договору аренды квартиры

В обязательном порядке необходимо указать цену договора. Она представляет собой определенную денежную сумму, которую лицо, арендуемое помещение будет вносить на банковский счет гражданина, который выступает второй стороной договора.

Стоит заметить, что размер платы в обязательном порядке должен обозначаться в твердой денежной сумме. Это означает, что есть необходимость точно указать на стоимость компенсации за использование квартиры. При этом, она в обязательном порядке должна быть обозначена в рублях.

Кроме того, нужно расписать сроки подачи такой оплаты арендодателю. Как правило, суммы вносятся на банковские счета ежемесячно. Можно прописать точные даты, когда именно должны осуществляться такие действия.

Права и обязанности сторон по договору аренды квартиры

Это наиболее объемная часть всего договора. Она включает в себя обозначение всех действий, которые разрешаются и запрещаются обеим сторонам.

Как правило, описание правил и обязанностей составляется отдельно для каждой стороны. В таком разделе лица могут указать абсолютно все, что они посчитают нужным для исполнения такого соглашения. Единственное, что в обязательном порядке нужно соблюдать правило, которое гласит, что договор не может содержать моменты, которые прямо перечат нормам законодательства. Поэтому, составляя такой раздел необходимо быть особо внимательным и исполнять такой принцип, поскольку его игнорирование приведет к тому, что договор будет признан недействительным.

Прежде всего, как показывает практика, к правам арендодателя вносится требования по поводу своевременной оплаты цены договора. Кроме того, можно прописать, на какой основе будет осуществляться проверка состояния квартиры, поскольку желание владельца быть уверенным в сохранности его собственности является вполне закономерным.

В обязанности арендодателя входят положения, прежде всего, о передаче квартиры в использование. При этом, такие действия должны осуществляться непосредственно с момента подписания документа, если иные положения не предусмотрены его содержанием. Кроме того, можно указать и тот факт, что лицо, которое является собственником квартиры, не имеет права препятствовать в использовании жилого помещения другой стороной и прописать, что именно входит в понятие такого термина.

Если говорить о правах самого лица, которое арендует квартиру, то основным его требованием станет закрепление возможности использовать предмет договора по назначению. Кроме того, он имеет право указать и иные положения, которые будут согласованы со второй стороной контракта.

В обязанности такого лица входит, прежде всего, своевременная оплата за использование жилого помещения. Кроме того, довольно часто в контрактах такого рода прописывают моменты, которые обязывают лицо использовать квартиру исключительно по предназначению, то есть для проживания.

Ответственность за неисполнение договора аренды квартиры

Одним из наиболее важных элементов соглашения по аренде квартиры является указание ответственности за неправильное исполнение или неисполнение вообще пунктов договора. Такая часть предусматривает перечисление всех моментов, которые будут иметь штрафной характер.

Как правило, в большинстве таких контрактов стороны прямо указывают на те ситуации, которые являются противоправными. Например, это может быть просрочка платежа на определенный срок. В таком случае, в обязательном порядке необходимо указать, на какой период должно быть осуществлено такое нарушение и санкции, которые за него предусматриваются.

В нынешней практике предусмотрено два вида наказания в таком случае:

штраф;
расторжение договорных отношений.

Первый характеризуется тем, что за нарушение определенных пунктов договора сторона будет нести материальную ответственность. То есть, обозначается определенная денежная сумма, которая станет компенсацией за не выполнение условий договоренности.

Второй вариант более жесткий и используется в крайних случаях. Как правило, основой для его использования стает просрочка платежей на длительный период или порча самого предмета договора. В такой ситуации, арендодатель закрепляет за собою право в одностороннем порядке расторгнуть отношения с другой стороной контракта.

Такие пункты, в первую очередь, составляются самим собственником квартиры. Довольно редко такая привилегия принадлежит именно тому, кто будет нанимать жилье. Как правило, он всего лишь соглашается на условия, которые ему предлагает сам арендодатель.

Дополнительные условия в договоре аренды квартиры

Это, как правило, завершающая часть договора. Здесь стороны описывают все другие пункты, которые не входят в предыдущие разделы, но считаются необходимыми для урегулирования отношений между лицами. Самое главное – не отступать от принципа, что можно все, что не запрещено Законом.

Как правило, именно такой раздел содержит в себе информацию о возможности досрочного расторжения договорных отношений. На практике такие положения являются особенно важными, поэтому все договоры найма жилого помещения содержат в себе такую информацию.

Прежде всего, необходимо указать непосредственно на сами причины, которые могут послужить основой для несвоевременного завершения договорных отношений. Кроме того, в обязательном порядке нужно указать на то, как будут распределяться при этом материальные активы, которые были ранее уплачены одной стороной за использование жилого помещения.

То есть, прописать можно все, что угодно. Главное при этом не забывать смотреть в нормативно – правые акты. Кроме того, нужно все же логично подходить к этому вопросу, поскольку если указать довольно жесткие условия, то сложно будет найти сторону, которая согласиться их выполнять.

Договор аренды квартиры образец 2015 года

Теоретическое объяснение особенно важно, но для некоторых людей намного проще взять готовый материал и просто проставить свои имена и адреса. В таком случае, сегодня можно найти готовые бланки договоров аренды квартиры. Прежде всего, такой поиск заключается в просмотре информации в сети Интернет. Но, стоит понимать, что не всегда там размещаются документы, которые составлены корректно и с учетом всех особенностей.

Мы предлагаем скачать образец договора аренды квартиры, который был составлен юристами и имеет все самые важные пункты:

Образец договора аренды квартиры

Он является основой, которую можно спокойно дополнять всеми необходимыми моментами. Кроме того, он является универсальным как для долгосрочных договоров, так и краткосрочных контрактов. Информация, которая имеет особенности для одного из подвидов, специально выделена для дальнейшего удаления при необходимости.

Кроме того, важно заметить, что на сегодняшний день огромное количество компаний предоставляют услуги по составлению таких документов. Специалисты помогают каждому лицу индивидуально сформировать договор с учетом всех пожеланий. Единственное, что такие действия требуют определенной оплаты.

Как оформить договор аренды квартиры

Кроме самого договора нужно понимать, что оформление соглашения между сторонами требует закрепления определенных фактических действий. Так, непосредственно при самом въезде в новое жилье сторонами составляется Акт приема – передачи квартиры. Ознакомиться с его содержанием можно в образце составления самого договора.

Такой документ является частью непосредственно самих действий и стает подтверждением исполнения прав арендодателем своих обязанностей. Кроме того, некоторые юристы рекомендуют подтверждать документально сами факты осуществления оплаты за пользование жильем. Например, если вы перечисляете суммы при помощи банковского отделения на определенный счет, то обязательно храните соответствующую квитанцию.

Договор аренды квартиры физическим лицом может предусматривать оплату налично в руки самому арендодателю. В таком случае, требуйте в обязательном порядке предоставления расписки о том, что лицо действительно получило определенную сумму. Также, не забудьте указать дату осуществления таких действий.

Такие документы очень важны. Как показывает практика, очень часто между сторонами договора аренды квартиры возникают определенные недопонимания. В большинстве случаев, это касается именно оплаты. В такой ситуации расписка или квитанция станут неопровержимым доказательством правоты.

ipya.ru

Как правильно составить договор об аренде жилья? — The Village

По правилам главы 35 Гражданского кодекса, любой может сдать свою квартиру в аренду на основании договора найма. Заключить такой договор можно самостоятельно, не обязательно обращаться в агентства. The Village узнал, как не ошибиться при оформлении договора с собственником.

Комментарий

Константин Трапаидзе,председатель коллегии адвокатов Москвы«Вашъ юридический поверенный»

Проверка документов

Обязательно нужно проверить полномочия лица, которое предлагает свою недвижимость к сдаче. У собственника должно быть свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость и документ, являющийся основанием регистрации права (договор дарения, купли-продажи и тому подобное).

Тщательно сверяйте все данные в документах с паспортом собственника (фамилии, имена, отчества, адреса, данные об объекте, паспортные данные и так далее). Чем больше данных владельца вы сможете проверить, тем меньше вероятность быть обманутыми и оказаться на улице в неподходящий момент.

Очень важно видеть подлинники документов, а не их ксерокопии, поэтому не стесняясь спрашивайте личные документы, квитанции на оплату коммунальных услуг. Добросовестный владелец без труда их предоставит.

Обратите внимание

1. Если жильё находится в собственности нескольких человек, договор заключается со всеми собственниками, то есть на стороне наймодателя выступают несколько лиц. В этом случае каждый собственник лично подписывает договор найма либо выдаёт другому собственнику нотариальную доверенность на право сдачи жилья в аренду.

2. Если жильё приобреталось собственником в период брака, необходимо письменное согласие супруга на сдачу жилья в аренду.

Составление и заключение договора

Перед вселением в квартиру стоит составить договор найма жилого помещения, в котором будут закреплены все необходимые условия и учтены интересы каждой стороны. В случае возникновения споров именно заключённый договор поможет в их разрешении.

В договоре чётко должны быть прописаны следующие условия:

— стороны договора и их паспортные данные;

— точные сведения о снимаемом жилье, которые указаны в свидетельстве о государственной регистрации права;

— граждане, постоянно проживающие в квартире вместе с нанимателем;

— ставка аренды и порядок её уплаты, с учётом или без учёта стоимости коммунальных платежей, а также особенности изменения стоимости;

— действия в случае досрочного прекращения договора;

— порядок досрочного расторжения договора;

— срок договора.

Кроме обязательных условий, можно отразить в договоре не менее значимые для каждой из сторон условия, которые не являются противозаконными. Не лишним, к примеру, будет указание на то, что ремонт вышедшей из строя сантехники или электропроводки будет произведён за счёт наймодателя либо в счёт стоимости оплаты за жильё. Также можно определить время, когда наймодатель может посещать вас с целью проверки состояния имущества, либо срок, в который он должен предупредить о своём визите.

Важная часть договора — акт приёма-передачи жилого помещения. Там нужно указать имеющиеся дефекты на момент приёмки и описать всё имущество, что есть в квартире.

Все экземпляры договора с приложением акта приёма-передачи и описи имущества подписываются всеми, кто имеет отношение к сдаче квартиры.

Обратите внимание

1. Договор найма не требует регистрации, если он заключён на срок до одного года.

2. Договор, в котором не указан срок действия, считается заключённым на пять лет.

3. При истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма.

4. Если квартиру, которую вы снимаете, кто-то купил, то это не влечёт расторжения договора найма. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора.

5. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаём. Если наймодатель не выполнит этой обязанности, то договор считается продлённым на тех же условиях на тот же срок.

Расторжение договора

В соответствии с российским законодательством, расторжение договора найма по инициативе сторон либо по инициативе нанимателя возможно в досудебном порядке в любое время. Мотивы такого расторжения не имеют значения. Договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и его семьи из квартиры.

По инициативе наймодателя расторжение договора возможно только в судебном порядке и в случаях:

— неуплаты аренды или коммунальных платежей в течение более чем шести месяцев;

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых ответственность несёт наниматель;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению.

Законом предусмотрено прекращение договора найма в связи с утратой (разрушением) жилого помещения и в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Окончание срока действия договора

Когда срок действия договора подходит к концу, нужно провести проверку имущества в соответствии с описью. Обязанность нанимателя — возврат имущества в надлежащем состоянии. Если какой-либо предмет был испорчен по вине нанимателя, последнему придётся возместить его ремонт или стоимость. Если какой-либо предмет был испорчен не по его вине в качестве доказательства выступает договор, подписанный сторонами. После проверки имущества по описи нужно составить акт приёма-передачи жилого помещения и, скрепив подписями сторон, возвратить его владельцу.

В любом случае старайтесь уважать мнение другой стороны и находить мирные пути урегулирования споров.

www.the-village.ru

Как правильно составить договор аренды квартиры

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru