Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью? Как происходит альтернативная сделка в сбербанке

Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Альтернативные сделки являются самыми распространенными операциями на рынке вторичного жилья. По закону, продать единственную жилплощадь нельзя, но далеко не каждая семья может сначала купить вторую квартиру, а затем продать первую. Выход из подобной ситуации существует – это альтернативная сделка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Далее рассмотрим порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?

К альтернативным сделкам относят съезды, разъезды, обмены. Одновременно с продажей квартиры гражданин получает другую жилплощадь, куда он может переехать.

В альтернативной сделке с недвижимостью обычно принимают участие три лица: покупатель, продавец и альтернативщик. По сути, главным участником является покупатель – именно на его деньги покупается квартира у продавца, в которую впоследствии переезжает альтернативщик, у которого нет средств на покупку нового жилья.

Схема выглядит следующим образом: покупатель для альтернативщика приобретает жилплощадь у продавца и получает жилье альтернативщика, а продавец получает средства покупателя.

Основные риски альтернативной сделки

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Лучше, чтобы продажа и покупка квартир состоялась одновременно – это выгоднее для всех сторон. Однако поскольку сделка считается завершенной, когда договора проходят госрегистрацию, то бывают случаи, когда по одной квартире права собственности переданы, а по другой нет. Поэтому в договора включают пункт о том, что при подобном раскладе вся цепочка считается недействительной.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку при альтернативной сделке

При альтернативной сделке c недвижимостью заключается два договора между:

Покупателем и альтернативщиком;
Продавцом и альтернативщиком.

У этих договоров есть только один общий момент – это деньги, связывающие покупателя и продавца.

Для проведения расчетов арендуется банковская ячейка, в которую покупатель вносит деньги. Впоследствии эту сумму заберет себе продавец, но только после того, как будут зарегистрированы оба договора. Альтернативщик в данных расчетах участия не принимает.

Покупатель и продавец с банком заключают договор, в котором прописываются условия изъятия из сейфа денег и срок аренды. Для этого необходимо и покупателю, и продавцу, иметь при себе паспорт.

После заключения договора с банком стороны сделки подписывают договора купли-продажи и отправляют их на регистрацию, причем одновременно. Смотрите также, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры.

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Поскольку альтернативщик не участвует в сделке, то он не получает доступа к ячейке. После регистрации обеих договоров продавец может забрать деньги из сейфа до окончания срока его аренды. При этом он должен иметь при себе:

Паспорт;
Ключ от сейфа;
Два договора купли-продажи, заключенные альтернативщиком с покупателем и продавцом.

Если же сделка не состоялась по той причине, что один из договоров не был признан действительным, то покупатель сможет забрать свои деньги. Одновременного доступа к ячейке продавец и покупатель не имеют. Подробнее об условиях доступа к ячейке при продаже квартиры

Необходимо правильно составить договор с банком, где должны быть указаны права покупателя и продавца, особенности доступа к ячейке. Продавец может оплатить проверку подлинности купюр и потребовать от покупателя расписку.

В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.

Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом. Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться. Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Сбербанк - альтернативная сделка... - ivanseledkin

Вчера делал первую ипотечно-альтернативную сделку в Сбере. Нет, нет, Вы не подумайте чего-нибудь плохого... Через Сбер я работаю довольно часто: только в этом году это была шестая сделка, проводимая через сбербанк. Все дело в том, что всю свою сознательную жизнь сбербанк воспринимал исключительно простые сделки: покупатель-продавец, альтернативу стали проводить месяцев пять назад.Так вот, впечатления от сделки: если говорить одним словом - вялотекущий пофигизм с человеческим лицом. Сосредоточенная деятельность сторон сделки, риэлторов и сотрудников банка, начавшееся поутру, предвещало скорое завершение процесса. Однако процесс оформления и закладки занял у нас чуть более восьми часов (это при том, что кредитный договор был подписан покупателем еще накануне). При этом, продвижение в сторону свершения сделки было постоянным, но очень медленным. Не хотел бы возлагать всю ответственность за вялотекучесть сделки исключительно на сотрудников сбера, покупатель, сберовский клиент без риэлтора, тоже внес свою лепту в то, что сделка шла не шатко не валко. И несмотря на то, что сотрудники сбера были достаточно приветливы, ощущение того, что "мне спешить некуда", витало в стенах банка. Судите сами: 3(!)часа ушло на внесение корректив в банковские договоры (паралельно решались какие-то вопросы банка с заемщиком), 2 часа на исправление и подписание договоров купли-продажи (выяснилось, что все-таки будет закладная), почти 3(!!!) часа ушло на выдачу денег заемщику из кассы, составление договоров аренды ячеек (первые три часа, оказывается мы их только обсуждали, - никто их и не собирался делать) и закладку денег по трем ячейкам.На сделке присутствовала одна дама бальзаковского возраста и творческой профессии. Любопытно было наблюдать изменения в ее восприятии происходящего.Первые полчаса в промерзшей переговорной: "Как холодно, но интересно!"Через час, своему риэлтору: "Слушай, это оказывается не так просто, продать квартиру!"Еще через полчаса с оттенком тревоги: "Ничего, не понятно. Андрей (риэлтор), ты проверяй все внимательнее!"После этих слов, дама потеряла всякую надежду разобраться в происходящем, к тому же обнаружила что здесь не только холодно, но и голодно.Все оставшееся время ее высказывания вслух были исключительно о том, что "очень хочется покушать горячего супчика с котлеткой". На пятый час сделки, перейдя в операционный зал, нами был обнаружен кулер с водой. Самые голодные, в том числе дама и Ваш покорный слуга, отобедали стаканчиком кипятка (очень помогает при голоде!) и вернулись мыслями к процессу.Кто-то высказал крамольную мысль: "Если бы мы делали сделку не через Сбербанк, а через Аэрофлот, то нас уже должны были бы накормить горячим!" Присоединяюсь, на таких условиях я делал бы сделки исключительно там.Последний час, дама говорила: "Зачем мы сюда приехали? Они (сбер) специально все затягивают и заставляют подписывать ворох бумаг, чтобы мы ничего не поняли. Андрюша (риэлтер), поедем отсюда..."Ну, Слава Богу все завершилось благополучно. Для тех, кто будет делать альтернативу в сбере необходимо запастись: временем, терпением, парой пакетиков кофе, бутербродами и бульонным кубиком.Всем, Удачи!

ivanseledkin.livejournal.com

как проходит, сколько длится, порядок сделки, необходимые документы

Подписание договора ипотечного кредитования – это сложный процесс, требующий определенных затрат времени и сил. При этом многим заемщикам не известно, в каком порядке осуществляется сделка, что ждет их в Сбербанке, каким образом осуществляется процедура оформления договора кредитования. Ничего сложного в этом процессе нет, главное – подготовить необходимые бумаги и иметь средства, достаточные для внесения первого взноса.

Содержание [Скрыть]

Основные моменты

В первую очередь требуется получение одобрения от Сбербанка на получение кредита. Для реализации этой задачи нужно обратиться непосредственно к кредитному специалисту, который занимается вопросами ипотечного кредитования, и проконсультироваться по всем вопросам, касающимся одобрения ипотечного займа.

Специалист банка поможет предварительно просчитать сумму ссуды. После устного опроса менеджер сделает необходимый расчет, предоставит перечень необходимых документов для подачи на рассмотрение в Сбербанк.

Бывают случаи, что после рассмотрения документов решение по выдаче ссуды будет принято на следующий день после обращения. Но обычно этот процесс длится на протяжении недели.

Этапы сделки

Сначала нужно обратиться в Сбербанк за получением одобрения ипотечного займа.

Следующий шаг будет зависеть от того, одобрил банк получение ссуды или нет. Если одобрение получено, вторым шагом является поиск недвижимости, если пока не подобрана подходящая жилплощадь. Сбербанк предоставляет на это 60 дней.

Сбербанк предъявляет собственные требования к объекту, который будет являться залоговым. Поэтому необходимо ознакомиться с ними еще до начала поиска квартиры. Таким объектом недвижимости может быть жилье в строящемся доме, в новостройке или выбранное на вторичном рынке.

Далее следует процедура одобрения Сбербанком подобранной для кредитования квартиры.

Предварительный договор

Необходимо знать — Сбербанк требует оценить рыночную стоимость недвижимости, которая покупается. Его цена по отчету не должна быть ниже оговоренной в соглашении, составленном предварительно. Также нужно предоставить предварительный договор по купле-продаже квартиры – это одна из основных особенностей Сбербанка в процедуре ипотечного кредитования. Банк имеет собственный образец договора, который должен быть составлен между покупателем и продавцом квартиры, и предоставлен после подписания кредитору.

Обычно стороны ставят свои подписи под обеими соглашениями – авансовым договором (получения задатка) со всеми требованиями выхода на проведение сделки, а также предварительным – по форме, предложенной кредитором. Этот документ носит формальный характер, поэтому часто составляется в единичном варианте.

Далее следует процедура одобрения объекта с проверкой всех документов юридической службой банка. На эту процедуру уходит от 3 до 7 дней.

Страхование

Следующий шаг – непосредственно сделка, дату которой назначает Сбербанк. Необходимо явиться в его офис в указанную дату, чтобы подписать договора кредитования, страхования, закладную.

Оформление страховки осуществляется одновременно с проведением сделки. При этом данное финучреждение не настаивает, чтобы страховка приобреталась в Сбербанке, сделать это разрешается через любого страхового агента.

Первоначальный взнос

Далее следует подписание соглашения на аренду индивидуальной сейфовой ячейки. Если при проведении операции будут задействованы личные финансы заемщика, они должны находиться на счету в Сбербанке, и в требуемый момент должны быть сняты для размещения в сейфовой ячейке.

Денежная сумма для первого взноса переводится на собственный счет до проведения сделки или в тот же день. Если определенная сумма уже заплачена продавцу, нужно получить от него расписку, которая предоставляется банку.

Это позволяет с помощью Сбербанка усложнить возможность недобросовестным покупателям специально завысить стоимость квартиры и провести не совсем чистую операцию.

Основной ипотечный договор

Финальная процедура – подписание сторонами основного соглашения по купле-продаже недвижимости при заключении сделки в простой не нотариальной форме. Процесс подписания всех необходимых документов и размещение денег в банковской ячейке клиента занимает иногда практически целый день.

В случае оформления договора нотариально, после внесения денег в ячейку потребуется обратиться к нотариусу, чтобы закрепить с его помощью сделку основным ипотечным договором.

Этот специалист готовит документы для проведения регистрации в МФЦ, которая в соответствии с требованиями закона должна быть проведена на протяжении 5 рабочих дней. На практике процесс затягивается немного дольше.

В настоящее время Сбербанк предлагает новый вид регистрации операции кредитования – в электронном виде. Благодаря этому нововведению регистрация проходит в течение одного дня.

sberbank-info.com

Альтернативная сделка и ипотечный кредит

Средства массовой информации пестрят рекламой ипотечных программ. Процентные ставки банков систематически пересматриваются в сторону понижения. Казалось бы, бери ипотеку и покупай жилье. Но в самом деле не так все просто. Чаще всего взамен продаваемой квартиры люди хотят приобрести другое жилье. Тот, кто улучшает свои жилищные условия, нередко прибегает к услугам банков.

Как проходят альтернативные сделки с участием банков, в чем их особенности, к чему в этом случае нужно быть готовыми продавцам и покупателям мы спросили у опытных специалистов нижегородских агентств недвижимости.

Татьяна Любимова, заместитель директора агентства недвижимости «Виват-Риэлти»

Дополнительная работа с ипотекой в случаях «чистых» продаж никаких трудностей не представляет. Процесс несколько усложняется, если ипотечный кредит является частью оплаты за квартиру, находящуюся в «цепочке» альтернативных продаж. Это сложно не столько технически, сколько психологически.

Дело в том, что деньги по ипотечному кредиту банк перечислит клиенту только при условии регистрации сделки в ГУФРС НО. Все Договоры купли/продажи в том числе ипотечный договор сдаются на регистрацию одновременно. Срок регистрации договора купли/продажи альтернативного варианта – 1 месяц, ипотечного договора – 7 рабочих дней. Таким образом, продавец подписывает договор о продаже, получает от покупателя часть денег и две недели ждет окончательного расчета. Квартиру он, считайте, уже продал, а деньги за нее полностью еще не получил. Не каждый человек готов к такому испытанию. Значит, задача агентства недвижимости не только разъяснить этот момент и психологически подготовить продавца, но и закрепить обязательства сторон сделки документально.

В работе нашего агентства недвижимости практикуются следующие варианты:

- первый – при взаимном согласии клиентов по всей квартирной цепочке составляются договоры с рассрочкой платежа. Обязательно указывается, что окончательный расчет должен быть произведен не позднее конкретного числа. Сделка регистрируется месяц, ипотечный договор – 7 рабочих дней, значит, есть временной резерв для выполнения взаиморасчетов всех звеньев «цепочки». Главное, чтобы к моменту регистрации последней квартиры в «цепочке» был произведен окончательный расчет.

- второй – принятие агентством недвижимости денег от граждан на хранение, и своевременный полный расчет с «чистым» продавцом, которому нужны только деньги и больше ничего. В этом случае между агентствами недвижимости – посредниками в сделке – заключаются договоры о сотрудничестве, между клиентами оформляются предварительные договоры о намерениях.

Но в любом случае, если составляются квартирные цепочки с участием ипотеки, цены на квартиры в договорах купли/продажи фиксируются.

Кроме ипотеки, можно воспользоваться целевыми банковскими кредитами на покупку жилья. Например, Сбербанк РФ выдает такие кредиты гражданам при наличии требуемого пакета документов и двух поручителей. Квартира покупается на наличные деньги и в банк приносятся документы о целевом использовании кредита. Купленная квартира переходит в залог банка до полного погашения кредита, и поручители освобождаются от обязанностей.

Для агентств недвижимости такой кредит приятней ипотеки, но мы всегда работаем так, как удобно клиенту. При необходимости, помогаем собрать пакет документов в банк. Дополнительные справки, расходы на услуги оценщика, страховщика оплачивает тот, кто берет кредит.

Сейчас от банков поступает много предложений. Мы работаем с любым банком, который выбирает наш клиент.

Таким образом, сложность альтернативных сделок с участием ипотеки заключается в большой разъяснительной работе со стороны агентства недвижимости. Мы стараемся довести до сознания клиентов, что окончательный расчет все они получат к моменту регистрации сделки в ГУФРС НО, что цены на квартиры, зафиксированные в договоре купли/продажи, не изменятся, и, что рассрочка платежа никак не отразится на покупке следующей в «цепочке» квартиры.

Ирина Рахчеева, директор агентства недвижимости «Надежда»

Конечно, удобно и спокойно продавать свою квартиру и покупать другую в один день. Если квартирная «цепочка» дополняется ипотекой, то у продавца может возникнуть некий психологический барьер. Продавец в этом случае получит деньги от покупателя в рассрочку. Окончательный расчет произойдет после перечисления банком денег по ипотечному кредиту на счет покупателя, а оттуда – на счет продавца. Как правило, это происходит практически одновременно.

В нашем агентстве недвижимости в альтернативных сделках с участием ипотеки сначала составляется предварительный договор о намерениях – нотариальный или безнотариальный. В нем четко определяются цена на квартиру и сроки, в которые она должна быть продана. Такие договоры заключают все «звенья цепочки».

Главное, что и в таких случаях, каждый клиент, в результате, получит именно то, что ему было необходимо. И цены не вырастут. Как это выглядит на практике, приведу прошлогодний пример. В нашем агентстве недвижимости была сложная «цепочка» с участием семи квартир, три из которых были с ипотекой. Эта история длилась почти четыре месяца. На конце «цепочки» находилась однокомнатная квартира. Ее очень легко продать. Такое жилье всегда востребовано. Продавец этой квартиры срочно хотел денег, не желал ждать. Его квартиру купили на деньги «верхнего» продавца. Тот улучшал жилищные условия и для этого брал кредит в банке. Казалось бы, больше не должно быть никаких осложнений. Вот только с банком нам не совсем повезло. Из-за допущенных банкирами ошибок в документах дважды приостанавливалось перечисление денег. И все же, несмотря на независящие от агентства недвижимости препятствия, мы смогли решить задачу каждого клиента в этой альтернативной сделке с участием ипотеки, при этом стоимость квартир в «цепочке» не увеличилась ни на рубль.

Сейчас стало все гораздо проще. Многие банки практикуют перечисление денег на счет продавца в день подачи документов на регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы. Для этого достаточно предоставить в банк справку от инспектора ГУФРС, который принял документы. Это очень удобно для всех участников сделки с недвижимостью.

Специалисты нашего агентства предлагают также клиентам воспользоваться выгодной, с нашей точки зрения, услугой Сбербанка. Суть ее в следующем: клиент берет деньги в банке под поручительство двух лиц. Покупается квартира с привлечением банковских средств и оформляется в собственность покупателя. Затем на эту недвижимость накладывается обременение в виде залога Сбербанку, а поручители от ответственности за выплату кредита заемщиком освобождаются.

Маклеру с такими проблемами, точно, не справиться. А агентство недвижимости поможет каждому клиенту. Приходите. Ждем.

Сергей Сорочан, менеджер агентства недвижимости «Монолит»

У покупателя с ипотекой в альтернативной сделке могут возникнуть, как минимум, две проблемы.

Первая: банк не сразу переведет деньги на счет продавца. Чаще всего они перечисляются либо после регистрации (хотя в случаях с ипотекой регистрация договора купли-продажи в ГУФРС ускоренная), либо по договоренности с банком. Таким образом, деньги на счет продавца могут поступить как в течение двух дней, так и в течение двух недель. Продавец при этом может закапризничать, встать в позу Наполеона и ждать покупателя с «живыми» деньгами.

Вторая: ограничения в выборе квартиры. Известно, что с продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, придется уплатить налог. А для получения ипотеки в договоре, чаще всего, необходимо указывать полную стоимость квартиры. Не каждый продавец идет на это.

Вот с такими проблемами может столкнуться ипотечный покупатель. Если он самостоятельно бродит по рынку недвижимости, стресс неминуем. Такие покупатели в нашем агентстве недвижимости не редкость: походили-походили и пришли к риэлторам.

Чем мы можем помочь? Подбираем лишь варианты, которые могли бы подойти покупателю. Квартиры, полную стоимость которых нельзя указать, либо не предлагаем, либо заручаемся согласием банкиров или продавцов, готовых несколько дней подождать деньги, переводимые из банка на их счет.

В нашем агентстве недвижимости есть центр ипотечных программ, работающий по договорам с банками, среди которых есть и такие, которые готовы предоставить деньги в день сделки. Специалисты помогут покупателю выбрать оптимальную ипотечную программу. Услуги брокеров при этом могут быть даже дешевле услуг банка по сбору и проверке документов.

А продавцам стоит помнить, что покупателей с миллионными состояниями, готовыми хоть сейчас расплатиться за покупку недвижимости, крайне мало.

news.ners.ru

Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.

Особенности альтернативной сделки.

В самой простой альтернативной сделке участвуют минимум три стороны. Для простоты обозначим их как Покупатель, Альтернативщик и Продавец и будем считать, что Альтернативщик покупает новую квартиру за ту же цену ($), что и продает старую. Для удобства нарисуем простую схему:

Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры. При альтернативной сделке покупку новой квартиры для Альтернативщика оплачивает Покупатель. За это он получает квартиру Альтернативщика, Альтернативщик – квартиру Продавца, а Продавец деньги Покупателя.

Все было бы очень просто, если бы взаимоотношения сторон можно было связать между собой в трехстороннем договоре купли-продажи квартир. Однако это невозможно с юридической точки зрения. На практике есть два независимых формально друг от друга договора купли-продажи квартир: между Покупателем и Альтернативщиком и между Альтернативщиком и Продавцом. Единственное, что косвенно связывает эти два договора, - это наличные деньги Покупателя, зарезервированные на время государственной регистрации в банковской ячейке, предназначенные для Продавца.

Важно отметить, что к деньгам Покупателя Альтернативщик не имеет реального доступа, а Продавец получает доступ только при условии государственной регистрации обоих переходов права собственности по обеим сделкам.

Условия доступа к ячейке при альтернативной продаже.

Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой. А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются. О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья. В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).

Поэтому условиями доступа к деньгам в банковской ячейке для Продавца при альтернативной сделке, как правило, служат помимо стандартных условий (паспорта, ключа):

• Оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика

• Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.

Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.

В любом случае, условия доступа к ячейке при альтернативной продаже – это предмет переговоров, равно как регистрация договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания и передачи расписок на деньги. При альтернативной сделке переговоры по «распределению артефактов» лучше доверить профессионалу.

В будущих статьях рассмотрим основные типы альтернативных сделок и схемы расчета по ним.

на Ваш сайт.

realty-ask.ru

как проходит сделка по ипотеке с нуля

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
документы о семейном положении,
документы, подтверждающие доход,
справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
копии паспортов продавцов,
копию лицевого счета,
технический, кадастровый паспорт,
выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

ipotekaved.ru

Плетем цепочку ипотек. Как провести альтернативную сделку с несколькими кредитами?

Источник фотографии

«Чтобы купить квартиру, надо продать квартиру, а иначе у нас денег нет», – с такой ситуацией часто сталкиваются те, кто принял решение «расширяться», но не имеет свободных средств на руках. В подобных случаях на помощь приходит альтернативная сделка. В распоряжении покупателя – имеющееся жилье и широкие возможности для получения кредита на покупку квартиры побольше. Правда, заключение такой сделки требует безупречной логистики.

Альтернативная сделка с ипотекой: сложная партия

«Альтернативная сделка означает, что собственник, продавая свой объект недвижимости, параллельно ищет альтернативный объект недвижимости для покупки, – рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group. – Альтернативные сделки, в основном, проходят одновременно, в один день. Самое сложное здесь – грамотно организовать процесс».

Опытный работник агентства недвижимости без проблем проведет такую сделку. А вот у новичка в риэлторском бизнесе могут возникнуть проблемы. Еще сложнее распутывать этот юридический клубок самостоятельно, особенно если речь идет об альтернативной сделке с ипотекой, когда один или несколько участников цепочки берут кредит для покупки квартиры. Необходимо заранее проверить комплектность и корректность всех документов всех квартир, участвующих в сделке, подробно изучить условия банков, обозначить «слабые места», нестабильных участников и продумать, как решать вопросы в случае их возникновения.

«Естественно, впервые вступившему на территорию операций на рынке недвижимости непрофессионалу это не потянуть, – говорит Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство». – Взаиморасчеты – вообще игры не для слабонервных. Мало того, что расчеты бывают наличными и безналичными, так и те, и другие могут проводиться миллионом разных способов, а если прибавить субсидии, сертификаты, материнский капитал, прочие господдержки, вообще без специальных знаний не разобраться».

Все кредиты в одну корзину

В одной альтернативной сделке могут встретиться и две ипотеки, причем в разных банках. Эксперты говорят: такая ситуация решаема, но намного удобнее проводить сделку в одном банке.

«По времени это будет быстрее, чем проводить несколько этапов сделки в разных банках, – объясняет Катерина Соболева. – Но всегда необходимо присутствие обеих сторон. Конечно, бывают разные ситуации. Например, в объекте недвижимости есть обременение в виде еще не погашенной ипотеки, тогда это будет как минимум трехсторонняя альтернативная сделка с ипотекой».

Как правило, банки дают возможность переписывать задолженность на новое лицо, но в этом случае оформить кредит на покупку такой квартиры с обременением возможно только в том же банке. А некоторые банки вообще не дают возможности продать квартиру, находящуюся под залогом, только при условии погашения кредита. Впрочем, Людмила Ермолаева уверяет, что нет ничего невозможного, если вовремя подключить к совершению альтернативной сделки с ипотекой опытного риэлтора.

«История знает примеры цепочек более десятка квартир с ипотечными кредитами в разных банках, прошедших удачно, – добавляет г-жа Ермолаева. – Самая большая сложность – уговорить последнее звено сделки получать деньги в разных банках по частям, а не сразу все одним пакетом или единым перечислением на счет».

news.ners.ru