Как проверить застройщика при покупке квартиры? Как проверить строительную компанию на надежность

Как проверить надежность застройщика?

Закон № 214-ФЗ сделал статус дольщиков надежнее: и мошенничать недобросовестным застройщикам теперь намного сложнее, и их ответственность за нарушения условий заключенных с дольщиками договоров стала серьезнее. Тем не менее, любая покупка – это всегда риск, а когда дело касается серьезных финансовых сумм, степень риска существенно возрастает. Поэтому подходить к вопросу приобретения жилья надо особо тщательно, не только уповая на закон и предусматриваемые им виды ответственности. Необходимо изучить и проанализировать все доступные сведения и о конкретных жилых объектах, и о предыдущей деятельности застройщиков. Обладание такой информацией значительно снижает риски покупателей жилья.

Рассмотрим основные моменты, на которые надо обратить внимание, решая вопрос о доверии к тому или иному застройщику.

1. Возраст компании

Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.

Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.

С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.

Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».

2. История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.

Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.

Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.

В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

3. Просрочка сдачи объектов

Если вы намереваетесь приобрести жилье именно в еще строящемся доме, то этот момент является одним из основных, но и при выборе квартиры в уже сданном здании на него надо обратить внимание – это, как минимум, показатель отношения застройщика к потенциальным покупателям.

Разумеется, надо учитывать, что проблемы случаются практически у всех застройщиков, но если у компании наблюдается тенденция задержки сдачи объектов – относиться к ней надо несколько настороженно, несмотря на все красивые заверения.

Обратить внимание стоит и на сроки сдачи обещаемых покупателям объектов инфраструктуры при жилом комплексе: нередко сам комплекс сдается, а этих объектов приходится ждать несколько лет, если они вообще строятся.

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Нередко просрочка сдачи объектов вызвана тем, что застройщики начинают возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения от государственных органов. Результатом может стать не только задержка сдачи жилья, но и изменения проекта, перепланировка строящегося здания и т.д.

Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. Содержание предлагаемых покупателям договоров

Один из ключевых моментов. Мало просто обратить внимание на название договора (участия в долевом строительстве, переуступка и т.д.) – следует его спокойно и внимательно изучить, желательно с привлечением профессионального юриста.

Если в офисе компании вам отказываются выдать проект договора на руки (или переслать по электронной почте) – это не может не вызвать серьезных сомнений в надежности застройщика.

Ссылки менеджеров на конфиденциальность информации и прочие «отмазки» должны насторожить еще больше: практически все подобные договоры имеют довольно стандартное содержание, и надежный застройщик может спокойно вывешивать их на своем сайте.

Вся «конфиденциальность» обычно заключается в дополнительных положениях, существенно снижающие риски застройщика, и, соответственно, увеличивающие риски покупателя.

Особо отметим весьма распространенный момент, когда в договорах допускаются «погрешности» со стороны застройщика насчет площади сдаваемых объектов: зачастую за время строительства квартира успевает «подрасти» на пару кв. м, за которые покупателю приходится доплачивать.

Еще один вид «подарков» от застройщиков – навязывание дополнительных услуг, которые могут выливаться в довольно значительные суммы.

6. Открытость информации об объектах

Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.

Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.

А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.

Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.

7. Соответствие информации об объектах действительности

Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.

Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.

А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.

Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?

8. Качество сдаваемых объектов

Здесь в первую очередь надо очень внимательно изучить в Интернете отзывы покупателей (состоявшихся или потенциальных) и о конкретном заинтересовавшем вас объекте, и о других, сданных или строящихся данным застройщиком объектах.

При этом обращать внимание стоит именно на детальные описания недостатков, которые выдумать просто невозможно.

9. Критичное отношение к отзывам

Мы не случайно сделали акцент на детализации описаний недостатков объектов, но критически относиться и к прочим особенностям сообщений покупателей: изучая их отзывы, надо помнить, что значительная часть данной информации (в основном положительной, разумеется) пишется сотрудниками самих строительных компаний либо заказывается ими у профессионалов.

Поэтому к комментариям вроде «Мы полгода назад въехали, и тут все отлично» стоит относиться с подозрением: невелика вероятность того, что человек, у которого все хорошо, спустя полгода вообще вспомнит о существовании каких-либо форумов или прочих интернет-площадок. Полное отсутствие недостатков у жилого объекта при этом также вызывает некоторые сомнения.

10. Соотношение «цена-качество»

Все вышеприведенные параметры надежности застройщика надо изучать именно в комплексе: те или иные недостатки есть у всех, надо понять, как они влияют на цену конкретного жилого объекта.

Для этого можно посмотреть средние цены на подобные объекты в том же районе и сравнить их с предлагаемыми данным застройщиком. Если при всех выявленных недостатках стоимость объекта все равно кажется слишком заниженной – это может говорить о наличии каких-то еще недостатков, а потому, как минимум, поиск информации стоит продолжить.

www.cian.ru

Как дольщику избежать обмана: способы проверки надёжности застройщика

После разорения одного из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group проблемы долгостроев и обманутых дольщиков вновь оказались в центре внимания...

Напомним, в конце мая девелопер остановил продажи в своих проектах. Пока власти работают над разработкой и принятием новых законов, направленных на защиту дольщиков, гражданам стоит самостоятельно искать пути снижения рисков. Здесь придут на помощь государственные реестры, открытые базы данных и форумы дольщиков.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как можно проверить надежность застройщика самостоятельно.

Единый реестр застройщиков

Строительную компанию можно найти в Едином реестре застройщиков, запущенном в 2017 году. Здесь содержится база девелоперов, которые для строительства домов привлекают средства дольщиков. На портале есть сведения не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и подчиненных им подрядчиках, непосредственно владеющих земельными участками и привлекающих средства граждан. Составляется рейтинг застройщиков, где учитываются сроки сдачи завершенных проектов – от 0,5 до 5 баллов. Компания с более высокой позицией с большей вероятностью будет вовремя сдавать новостройки в эксплуатацию. Если у девелопера всего 0,5 балла, он уже нарушал сроки ввода прошлых проектов. Вот здесь стоит задуматься…

Органы строительного надзора

Публикуются также белые и черные списки девелоперов, составленные региональными властями. В них можно найти данные о том, своевременно ли застройщики подают отчетность в местные органы власти. Стоит задуматься, если компания систематически нарушает эти сроки – это может говорить о наличии проблем. Такие списки и результаты проверок можно найти на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству – к примеру, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в Москве.

Судебные процессы

В картотеке арбитражных судов содержится информация о судебных разбирательствах, хозяйственных спорах, фактах возбуждения дел о банкротстве. Если юридическое лицо застройщика выступает во множестве судебных процессов в роли ответчика, значит, к нему имеют претензии кредиторы или партнеры. О том, ведутся ли судебные разбирательства с физлицами, можно узнать на сайте районного суда по месту регистрации девелопера. Зачастую требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам говорит, что в бизнесе застройщика нет денег.

Судебные приставы

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Для проверки степени надежности застройщика можно изучить строительные форумы, группы дольщиков в соцсетях и узнать о компании у людей, ранее купивших у нее квартиру. Клиенты расскажут, возникали ли с девелопером конфликтные ситуации и как сдавались прежние проекты. Стоит отметить, что именно в социальных сетях можно первым узнать о подозрительных явлениях в бизнесе компании. Также полезным будет найти и другие жилые комплексы застройщика, а также наведаться на стройплощадку, чтобы своими глазами посмотреть на активность выполнения работ.

Сайты, газеты и журналы

Еще один действенный способ – мониторинг СМИ. Как правило, о проблемах застройщика сообщают деловые издания. Необходимо ввести название компании в строку поиска: так можно быстро увидеть весь процесс реализации интересующего проекта – от истории приобретения земли до смены руководства девелопера. После прочтения публикаций у Вас сформируется картина того, как часто девелопер задерживает сроки ввода, объявлял ли себя банкротом, числятся ли за ним недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих москвичей имеют прямое или косвенное отношение к строительству и операциям с недвижимостью. Здесь можно воспользоваться так называемым правилом «шести рукопожатий». Может быть, друзья или родственники в курсе, как обстоят дела в бизнесе того или иного застройщика. Вполне возможно, Вы найдете таких людей либо тех, кто посоветует компетентного специалиста. Но полученные сведения стоит сравнить с другими источниками.

Информация из первых уст

О проблемах в бизнесе и процессе реализации проектов могут рассказать непосредственно в строительной компании – для этого стоит обратиться к ее сотрудникам. Информацию можно получить из отзывов работников, которые зачастую первыми узнают о любых переменах работодателя. Такие отзывы можно найти в соцсетях, на сайтах и специализированных форумах. Некоторые сведения есть на официальном сайте девелопера. Там публикуются не только исторические справки, но и проектные декларации и другие документы, можно посмотреть фотоотчеты и трансляции со строительных площадок в онлайн-режиме.

Федеральная налоговая служба

Сайт Федеральной налоговой службы позволяет проверить, есть ли у застройщика фискальные долги и право на осуществление сделок. Здесь Вы можете заказать электронную выписку по юрлицу и оценить, грозит ли ему банкротство или реорганизация. Для этого необходимо ввести номер ИНН или ОГРН строительной компании. Ресурс поможет сформировать представление о девелопере и проверить, подтверждают ли реальные факты заявленную в рекламе информацию.

Банки и страховщики

Если у компании есть аккредитация в крупных банках, это говорит о ее финансовой стабильности: есть ли возможность взять ипотеку, с какой процентной ставкой и на каких условиях. Списки аккредитованных застройщиков и объектов опубликованы на сайтах кредитных организаций. Если говорить о новостройке, то трех-пяти банков будет достаточно. На ранних этапах реализации проекта аккредитации может и не быть. Как правило, банки постепенно присоединяются в процессе строительства объекта. Банки могут отказаться аккредитовывать девелоперов, которые работают на рынке относительно недавно. Также обязательно обратите внимание на строительную компанию, которая сотрудничает с застройщиком. Список страховщиков, которые могут страховать гражданскую ответственность девелоперов, можно найти на сайте Банка России.

Документы

Для возведения многоквартирного дома застройщику нужно получать множество документов. Прежде чем покупать квартиру, ознакомьтесь с учредительной документацией (устав строительной компании, ОГРН, ЕГРЮЛ, ИНН), действующей лицензией, правоустанавливающими документами на землю, проектной документацией, разрешением на строительство. Стоит особо внимательно изучить финансовые документы застройщика, которые во многом влияют на качество возводимого объекта и сроки его сдачи. Можно оценить финансовое положение застройщика, проанализировав сведения из годовых отчетов и бухгалтерский баланс. Если Вы недостаточно компетентны в этом, лучше обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или юристу. Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», офис компании не может отказать в предоставлении документации. Более того, потенциальный клиент имеет право сфотографировать их и сделать копии.

Договор участия в долевом строительстве

Также важно тщательно изучить проект договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Документ должен содержать точные характеристики объекта, срок его сдачи, подробные сведения о девелопере, договорную цену, порядок оплаты и срок действия гарантии. Если каких-либо из этих данных нет, ДДУ считается недействительным. Так как такой договор составляется в свободной форме, застройщики любят включать в него пункты, которые снижают их ответственность. К примеру, расширяют список форс-мажоров, не зависящих от действий компании. Задержку сроков сдачи могут списать на погодные условия или медленную работу поставщиков. Однако это незаконно.

___________________

Читайте также: Как потенциальный покупатель новостройки может проверить финансовую надёжность застройщика

superrielt.ru

Безопасная покупка квартиры в новостройке.

Какой застройщик является надежным, а какой – нет? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, но можно оценить компанию по совокупности факторов – срок работы, количество завершенных проектов, схема реализации жилья и т.д. Портал Novostroy-M.ru поможет разобраться, с какими компаниями на первичном рынке можно иметь дело.

Сколько лет на рынке

То, сколько лет компания работает на рынке, безусловно, говорит о ее надежности, но никакой гарантии от недостроя не дает. К примеру, в 2015 году широкий резонанс получила новость о банкротстве ГК «СУ-155», которая на протяжении долгих лет строила жилье по всей России, но, тем не менее, потеряла способность платить по счетам. В итоге компания оставила без жилья большое количество людей, и теперь они вынуждены платить ипотеку и жить в съемных квартирах. «Печальный опыт с «СУ-155» показал, что большой пул строящихся и реализованных проектов не может стать стопроцентной гарантией для потенциального дольщика, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Более того, если девелопер ведет реализацию сразу десяти объектов, то с большой вероятностью он имеет большую кредитную задолженность, чем, к примеру, застройщики 1-2 жилых комплексов. Поэтому в случае падения платежеспособности в первую очередь риск банкротства имеет предприятие с высокой кредитной нагрузкой».

Между тем, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в истории с «СУ-155» все довольно закономерно. Тревожные сигналы о недобросовестности и растущих долгах появлялись задолго до исков в Арбитражный суд. Богатая история застройщика пустила пыль в глаза дольщикам, а на деле компания строила больше, чем могла реализовать.

«На рынке новостроек считается, что надежными являются компании, осуществляющие строительство за последние три года своей деятельности»

Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки»

В целом же за время своей работы на рынке компания накапливает активы, практикуется в работе в условиях экономического роста и спада. Соответственно, чем старше она, тем увереннее держится, поэтому банкротства «старожилов» действительно нехарактерны. Однако на сегодняшний день срок работы на рынке не является основополагающим критерием надежности застройщика. Да, несколько лет назад покупатели ориентировались в первую очередь на бренд застройщика («ПИК», «СУ-155», «Донстрой» и т.д.), сейчас ситуация в некоторой степени изменилась, хотя при выборе квартиры в новостройке принимается во внимание известность компании, наличие построенных и строящихся объектов. В «БЕСТ-Новострой» признаются, что по их опыту работы с застройщиками, успешными бывают и первые проекты: ЖК «9-18», ЖК «Новое Бутово», ЖК «Белые Росы» и другие. «Многое зависит скорее от накопленного опыта тех, кто работает в компании, от того, как в ней выстроены бизнес-процессы», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

С Ириной согласен генеральный директор компани DEKRA CONSTRUCTION Сергей Денисов. Он тоже считает, что компании, имеющие в своем портфеле один проект, вполне могут быть благонадежными. Наличие грамотного квалифицированного менеджмента: акционеров, директоров в структуре управления, дает исключительно положительный результат и защищает от многих рисков. «Не лишним будет найти информацию об акционерах компании, источниках финансирования, банках-партнерах», – советует Сергей.

ЖК «Переделкино Ближнее»

Количество завершенных объектов

Проекты компании – ее визитная карточка, и чем их больше, тем проще понять, с кем имеешь дело – добросовестным застройщиком или тем, который экономит на всем, в том числе на отделочных материалах, например. «Судя по наличию реализованных объектов можно составить определенное мнение о застройщике, оценить качество строительства, отделку мест общего пользования, обустройство придомовой территории, проконсультироваться с людьми, которые уже живут в построенных домах, на предмет работы инженерных сетей (водопровод, канализация, тепло- и электроснабжение)», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».

При этом стоит учитывать, что кто-то на рынке 10 лет и строит точечные объекты раз в пятилетку, а кто-то за 5-6 лет реализовал несколько крупных жилых проектов. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», утверждает, что важно, чтобы у застройщика не было больших перерывов в строительной деятельности. Девелоперская отрасль очень динамичная, буквально за пару лет могут измениться «правила игры» для застройщиков, что может быть связано как с нововведениями в законодательстве, так и с изменением покупательских предпочтений. И если девелопер постоянно строит, то есть «держит руку на пульсе», то он более устойчив.

Иными словами, тут работает принцип «чем больше, тем лучше». Однако если ранжировать все факторы надежности проектов, то застройщика с 2-3 успешно реализованными проектами и аналогичную компанию с 8-10 стройками можно расценивать как примерно равные по квалификации и опыту.

Выполнение сроков сдачи

В условиях кризиса повышается вероятность задержки сроков сдачи домов, так как у девелоперов могут возникнуть трудности с реализацией квартир из-за низкого спроса. Кроме того, существует масса причин, по которым сдача объекта в эксплуатацию может затянуться даже в условиях стабильной экономики. К примеру, задержка на полгода бывает связана с согласованием разрешительной документации на этапе сдачи дома в эксплуатацию, подключением дома к эксплуатационным сетям и т.д. Таким образом, 6 месяцев – это тот срок, который можно «простить» девелоперу, закрыв на это глаза. По крайней мере, эксперты считают, что подобные сдвиги в сроках сдачи встречаются и у надежных компаний.

«Говорить о неблагонадежности компании можно, если задержки имеют систематический характер и по нескольким объектам. Многое зависит от клиентоориентированности застройщика и возможности договориться о взаимовыгодных условиях»

Сергей Новиков, «НДВ-Недвижимость»

По словам Эмиля Захаряева, управляющего партнера Rezidential group, в идеале задержек быть не должно. То есть если у клиента были прописаны сроки в ДДУ по передаче ключей, и они не переносились, то это нормально и правильно. Но если срок сдачи все же переносится (на 3-6 месяцев), то тут надо отметить, что в информационном пространстве такие вещи благонадежный застройщик пытается честно комментировать, тайны из этого не делает и прикладывает все усилия, чтобы выполнить обязательства.

Кстати, официально долгостроем признаётся дом, ключи от квартир которого не выданы спустя 6 месяцев с изначально заявленной даты сдачи. При этом застройщик в проектной декларации всегда указывает дату передачи ключей с определенным запасом по времени. Поэтому, если сроки переносятся, то это говорит о том, что возникли непредвиденные проблемы.

Качество строительства

К сожалению, определить качество строительства не всегда возможно, особенно, если проект находится на начальном этапе реализации – площадка с залитым фундаментом ни о чем не скажет покупателю, ровно, как и возведенные 7 этажей из 17. К тому же, доступ на стройку всегда ограничен, покупателей туда могут пускать только на этапе отделочных работ, это обусловлено требованиями техники безопасности.

«Наиболее полную картину о качестве строительства может дать непосредственно визит на строительную площадку, – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Это можно сделать и в рамках личного посещения офиса продаж, и в рамках организации застройщиком какого-либо мероприятия на площадке – условного «дня открытых дверей». Однако Эмиль Захаряев уверен, что ознакомительные туры делаются в основном по заданным застройщиком маршрутам, и, скорее всего, там будут показано все с выгодной стороны.

Тем не менее, при посещении строительной площадки, прежде всего, стоит обратить внимание на ровность бетона, стяжки, отсутствие трещин и в целом состояние площадки. Нет ли на ней гор мусора, одеты ли рабочие в спецодежду и т.д. «Если застройщик экономит на вывозе отходов и одежде для рабочих, то, скорее всего, он не уделяет должного внимания нормам и процессам самого строительства», – поясняет Евгения Акимова.

На самых ранних этапах девелоперы стараются всячески привлечь клиентов, создавая шоу-румы, но они лишь демонстрируют варианты планировочных и дизайнерских решений. Оказавшись в меблированной квартире с ремонтом, покупатель сможет лишь оценить достоинства планировки, понять, достаточно ли ему этой площади, представить, как можно обставить квартиру в будущем. Иногда в шоу-румах выставляют образцы стройматериалов, но нет никакой гарантии в том, что такие же материалы компания использует на стройплощадке. Как вариант, стоит поискать в Интернете информацию о генподрядчике, но вряд ли это о чем-то скажет рядовому покупателю.

«Если покупатель выбирает недорогое жилье, то он должен быть готов к тому, что низкая цена будет компенсирована качеством строительства, материалов или отделки помещения»

Вартан Погосян, TEKTA GROUP

Еще один способ оценить качество строительства, не посещая стройплощадку, – изучить форумы в Интернете. Там своим мнением делятся жители уже сданных жилых домов, поэтому они не понаслышке знают, как строит компания – где-то треснула стена, где-то протекли трубы, где-то отвалилась плитка и т.д. Исходя из этого, можно определить, на что особенно обращать внимание во время ознакомительных туров на стройку или при приемке квартиры.

Создание ООО под проект

Тот факт, что застройщик под каждый проект создает свое ООО, не должен смущать покупателей, это обычная практика. Данное ООО становится «официальным лицом» проекта, которое заключает договоры с подрядчиками и с которым оформляются договоры покупки. Кроме того, это позволяет проще вести учет финансовых средств и оформлять кредиты на строительство.

Есть и еще одна причина, озвученная Марией Литинецкой. Дело в том, что права на земельный участок принадлежат конкретной организации (как правило, на основании договора аренды, особенно, если речь о Москве). Например, акционерное общество приватизировало частично или целиком фабрику, завод, или иную землю, на которой теперь принято решение строить жилье. Девелоперу проще выкупить это общество, присоединить его к своей группе компаний, чем переоформлять участок на себя.

«Стоит понимать, что бренд (имя девелопера) – это одно, а юридическая схема продажи квартиры – совсем другое, – поясняет Александр Зубец. – И у крупных компаний схема реализации может быть «разветвленной». Самое главное – проследить документальную связь между ООО и девелопером. Эта информация, как правило, находится в открытом доступе».

Между прочим, поправки в 214-ФЗ, внесенные на рассмотрение в Госдуму, как раз регулируют вопрос причастности ООО к девелоперу. Ранее девелопер мог создать ООО, скажем, на Кипре, и при банкротстве этого ООО дольщики ничего не могли взыскать ни с него, ни с девелопера, так как юридически они не были связаны. Теперь предлагается закрепить обязательную причастность этих компаний друг к другу.

Схема реализации: ЖСК или ДДУ

Теоретически, схема реализации жилья не должна влиять на надежность застройщика – и ЖСК, и ДДУ имеют право на существование в рамках законодательства. Однако на деле все обстоит иначе – доверие покупателей к ЖСК утеряно после ряда инцидентов, когда люди покупали пай, а в итоге оказывались без денег и без квартиры. У ЖСК есть масса других рисков, в том числе двойные продажи. Между тем, схему ЖСК сегодня практикуют многие крупные компании – «Мортон», «ПИК», многострадальная «СУ-155» создавала кооперативы под свои проекты. «Абсолютное большинство застройщиков в Московском регионе сегодня работает по схеме ДДУ. Однако это не дает основания утверждать, что застройщик, реализующий квартиры по схеме ЖСК, является недобросовестным. Схему ЖСК предлагают в том числе и проверенные компании с хорошей репутацией», – говорит Рустам Арсланов.

С Рустамом солидарна и генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, считающая, что выбранная форма реализации строящегося жилья не может служить гарантией успешного завершения стройки. Есть как множество качественных новостроек, возведенных ЖСК, так и обманутые дольщики.

Между тем, дни существования системы ЖСК сочтены, уверена Мария Литинецкая. Просто потому, что все меньше и меньше покупателей готовы доверять деньги кооперативам. Ведь в этом случае они застрахованы частной организацией, а при заключении ДДУ – государством. Недоверие к ЖСК усиливается в условиях экономической стагнации.

Судебные разбирательства

На надежность застройщика влияет наличие судебных тяжб. При покупке квартиры в новом доме желательно выяснить, было ли в отношении девелопера возбуждено производство по делу о банкротстве или имеются ли штрафы, к примеру, за не устраненные нарушения. Если иски к девелоперу носят не однократный характер, то стоит задуматься прежде чем отдавать деньги за квартиру. Тем не менее, даже у благонадежных компаний бывают судебные разбирательства, связанные с претензиями по качеству строительных работ. Однако одно дело, если это трещина в стене, а другое – продуваемые стеклопакеты. Каждый случай нужно рассматривать в индивидуальном порядке и только потом делать выводы.

Ирина Доброхотова советует изучать информацию на форумах, но подходить к ней нужно взвешенно и доверять только документам, например, копиям судебных исков, решений и т.п. Если на объекте есть инициативная группа, лучше встретиться с ее представителями лично, так как в Интернете часто ведутся настоящие информационные войны конкурирующих компаний.

«Нужно понимать, что значит «судебные тяжбы»: пара мелких исков или серия больших и громких дел – это две большие разницы. Причиной появления мелких исков часто становится человеческий фактор, так что расценивать их появление, как ненадежность застройщика не стоит»

Инна Игнаткина, МИЦ-Недвижимость

Судебные процессы у застройщика могут возникать с кредитными организациями, с подрядчиками, с собственником земельного участка, на котором осуществляется строительство. Таким образом, наличие судебных тяжб у застройщика не всегда свидетельствует о ненадежности застройщика. Но на наличие судебных процессов с дольщиками стоит обратить особое внимание. Зачастую из существа этих дел можно получить представление о качестве строительства и соблюдении застройщиком сроков возведения.

Открытость компании

Оценить открытость застройщика довольно просто – на сайте компании должна быть вся необходимая документация, а именно – проектная декларация и заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам, разрешение на строительство. В соответствии с 214-ФЗ без этих документов застройщик не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства. Также следует обратить внимание на документы о праве на земельный участок – долгосрочная аренда или собственность.

Помимо этого, застройщик обязан предоставить как минимум один телефонный номер горячей линии, чтобы дольщики могли оперативно выяснять интересующие их нюансы. В компании клиенту по требованию обязаны предоставлять разрешительную информацию, но по собственной инициативе ее могут и не публиковать.

«Камеры на стройке, экскурсии, пресс-туры, шоу-румы, активность компании в социальных сетях и прочее, безусловно, подчеркивают готовность компании к контакту с аудиторией», – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

По словам Григория Алтухова, веб-камеры являются удобным инструментом мониторинга ситуации на строительной площадке, особенно для покупателей, живущих далеко от стройки, возможно даже в другом регионе, у которых нет возможности время от времени самим приезжать на объект. По ряду проектов вполне успешной заменой веб-камерам служат регулярные фотоотчеты, которые, как правило, застройщики обновляют 1 раз в неделю.

«В целом, советуем оценивать все факторы в совокупности, включая наличие ипотечных программ, – говорит руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Новиков. – Банки перед аккредитацией проверяют застройщика и объект с точки зрения рисков, и серьезное учреждение не возьмется за сомнительный проект».

Как проверить надежность застройщика?

3 февраля 2016 в 17:42

1. Возраст компании

2. История и структура компании

В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

3. Просрочка сдачи объектов

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. Содержание предлагаемых покупателям договоров

6. Открытость информации об объектах

7. Соответствие информации об объектах действительности

8. Качество сдаваемых объектов

9. Критичное отношение к отзывам

10. Соотношение «цена-качество»

Источник: Realty.dmir.ru

www.zelgorod.ru

Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры

Намереваясь приобрести квартиру в новостройке, покупатель в первую очередь должен не думать о том, насколько это выгодно, а задаться вопросом, как проверить застройщика. Ведь информация о росте количества обманутых дольщиков в стране не воодушевляет, и риск оказаться в этой компании велик.

Какие документы застройщика нужно проверить

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Обратиться за консультацией через форму.
Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
Позвонить:

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры? Изучить законодательства, провести анализ всей доступной информации и, если ее недостаточно, задуматься, почему так. Начнем с процесса проверки документов застройщика.

Вся основная информация содержится в трех статьях федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В статье 19 можно узнать всю необходимую информацию, которая должна быть указана в проектной декларации. Будьте внимательны, в декларацию часто вносят изменения, поэтому изучайте как основной вариант, так и все новые версии с нововведениями.
В статье 20 указано, что обязан предоставить застройщик по запросу покупателя.
В статье 21 содержится информация, которая регулирует проект строительства.

Добропорядочность девелопера можно вычислить в том числе по первому походу в офисах. Проверенные застройщики не стесняются подготовить пакет нужных документов и предлагать его каждому, кто заинтересуется покупкой квартиры в их объектах.

Мы подготовили ответ на вопрос какие документы застройщика нужно проверить. Вам нужны:

Учредительные документы	К ним относятся свидетельства ИНН и ОГРН. Также стоит запросить сведения о регистрации в госреестре юридических лиц. Эти данные стоит перепроверить после посещения офиса застройщика – в сети есть несколько онлайн-порталов, которые по номеру ИНН выдадут вам массу информации о компании и ее деятельности. А если компания с историей – то заодно и финансовые отчеты.
Лицензия застройщика	Этот документ получает компания, которая собирается заниматься строительством. Смотрим на дату получения, на вид документа и на орган, который выдал документ. Да, смотреть нужно именно оригинал документа и уточнять, не истек ли его срок.
Разрешение на строительство	Чаще всего компания сразу же предоставляет информацию о разрешительной документации. Здесь стоит обратить внимание на тонкость – часто застройщик занимается комплексным строительством, возводит сразу несколько новостроек. Проверьте, на нужный ли дом выдано разрешение на строительство – ведь объекты часто нумеруются не по порядку, и будет обидно, если вам продемонстрировали документы на новостройку по соседству. А на ваш дом бумаги «потерялись»
Проектная декларация	Проектная декларация – это не просто документ, составленный застройщиком. Она должна пройти экспертизу в госорганах, поэтому ищите соответствующие печати на последнем листе декларации и на ее изменениях.
Земельные участок	Проверьте, в аренде или в собственности находится земельный участок?

Не поленитесь запросить устав компании – в нем должно быть указано, кто и за что отвечает. Бывает так, что ответственность прописана прозрачно, а бывает, что несведущий в юриспруденции человек теряется в массе сложных языковых конструкций. Это не прямой повод начинать опасаться работы с этой компанией, но как минимум — задуматься. Чем проще оформлены документы, тем проще работает схема ответственности в фирме.

Не забудьте уточнить, кто является совладельцами фирмы, входит ли она в группу компании.

Изучая проектную декларацию, смотрите на следующую информацию:

Адрес проекта – строительный или реальный.
Количество квартир, подъездов и прочее описание самого дома. Сравните информацию с разрешением на строительство.
Когда официально началось строительство.
Цель строительства – указаны ли пристройки и прочие объекты, не предназначенные для проживания.
Срок и этапы строительства. В проектной декларации не может быть написано – сдача в таком-то году. Реальный срок сдачи – это месяц и год.
Изучите, какое имущество будет передано жильцам в общее владение. Если такового нет, стоит призадуматься о соответствии объекта техническим регламентам.
Обязательно уточните ответственное лицо за сдачу дома в эксплуатацию.

Не лишним в проектной декларации будет посмотреть на финансовую составляющую – указано ли членство в саморегулируемых организациях, страхование и предполагаемая стоимость проекта. Есть небольшой секрет – посмотрите, сколько квадратных метров будет построено в виде квартир. Умножьте это число на стоимость квадратного метра. Цена предполагаемого строительства сильно расходится с вашей суммой в меньшую сторону? Повод уточнить этот момент у застройщика.

В проектной декларации должны быть указаны подрядные организации, выполняемые отдельные работы.

Для скрупулёзного покупателя это возможность проверить и их отношение к работе. Земельные отношения – это распространенная проблема обманутых дольщиков. Часты случаи, когда застройщик получал разрешение на строительство индивидуального дома на земле соответствующей категории. Затем возводил многоэтажку и ждал, пока власти переделают разрешение. Сейчас этот способ не работает, и дольщики остаются без квартир. Примеры можно найти в Казани и Саратове.

К сожалению, сроки строительства многоквартирного дома часто затягиваются, поэтому нужно узнать, как скоро закончится аренда участка под строительство. Если дата предполагаемого ввода здания и дата окончания аренды совсем рядом – это повод волноваться.

Признаки финансовой устойчивости застройщика

Посмотрите финансовые отчеты компании. Если постоянно указывается убыток – это повод насторожиться. Если же прибыль указывается, но в минимальном размере, то это также шанс насторожиться. Информацию об отчетах можно найти на специализированных сайтах, введя ИНН организации.

Сайты судебных приставов, а точнее, база должников – также отличный ответ на вопрос где проверить застройщика. Уточните, много ли долгов у компании. Посмотрите на личные долги гендиректора – если у него не оплачен один штраф из ГИБДД, ничего страшного. Если сумма просроченного долга велика – то это уже намек на проблемы в дальнейшем.

Оцените финансовую стратегию компании. Как проверить застройщика? По цене на его квартиры. Если объекты сбываются по очень бросовым ценам, это скорее всего показывает на то, что застройщику срочно нужны деньги. Не факт, что такая стратегия не приведет к обесцениванию активов компании и банкротству.

Ссылка на сервис тут — http://invest.mos.ru/dolevoe/member/the-information-on-carried-out-inspections-of-activities-of-the-builder/

Анализ судебных дел компании

Хороший юрист знает – проверить компанию застройщика можно и нужно с помощью исследования судебной практики. Для этого нужно зайти на сайт Арбитражного суда и сделать поиск по названию компании. Сначала рекомендуем использовать фильтр по региону, затем, если ничего нет – общий поиск.

Смотрим, числится ли компания в ответчиках. Если да, то это повод насторожиться. Зачастую дела у строительных организаций связаны с невыплатами денежных средств подрядчикам и субподрядчикам. Плохо, когда истцом против застройщика выступают органы власти – изучите материалы дела, возможно, у девелопера есть проблемы с разрешительной документацией. Если долгов много, ищите дело о банкротстве – самый плохой вариант из возможных. Если такое дело существует – категорически взвешивайте все плюсы и минусы. Связываться с фирмой, которая банкротится – очень большой риск.

Когда компания выступает в роли истца и требует деньги себе – с одной стороны, это повод поставить ей плюс. С другой стороны, также изучите материалы дела. Если сумма, которую требует истец, слишком большая, то возможен вариант заморозки строительства до истребования долга.

Суды с ресурсоснабжающими организациями могут привести к проблемам в дальнейшем. Например, при сдаче дома в эксплуатацию выяснится, что компания совершила множественные нарушения при укладке труб или электросетей.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Как проверить застройщика на надежность? Использовать не только информацию с его стороны, но и пользоваться всеми возможностями добыть важные сведения.

Информация о прошлых объектах компании

Сейчас в социальных сетях можно найти массу сообществ, которые собирают дольщиков того или иного объекта. Есть масса веток в диалогах на форумах агентств по продаже новостроек.

Старые рекламные объявления

Так можно узнать, насколько информация от застройщика согласуется с реальными его действиями. Например, нередко можно найти объект, который якобы очень быстро построился и все довольны. После него застройщик начинает следующий жилой комплекс и обещает «сдать его также быстро, как и предыдущий». Проанализировав историю рекламы, можно узнать, что на самом деле продажи квартир в предыдущим ЖК стартовали не 2 года назад, как говорит менеджер девелопера, а целых 5-7 лет назад. К сожалению, это распространенная практика.

Местные СМИ

Следует узнать информацию о публичных слушаниях района, в котором возводится новостройка, и историю взаимоотношений застройщика с органами муниципальной власти. На публичных слушаниях общественники могут рассказать, что объект строится, например, в зонах с подземными водами. Также можно узнать, не отзывалось ли разрешительная документация. Да и в целом репутация застройщика тоже должна вызвать интерес.

Расположение

Обратите внимание на дома, которые находятся рядом с местом стройки. Если вплотную к вашей новостройке примыкают дома-памятники культуры или дом возводится на территории памятника природы, во время стройки могут появиться проблемы. Изучите документацию – застройщик должен сделать специальную экспертизу о том, что его стройка не мешает и не вредит памятникам старины. Если же повреждения все-таки появятся, стройку могут заморозить.

Местное законодательство

Например, в Саратове сейчас принимается постановление, согласно которому в городе будет запрещена стройка выше десяти этажей. А на территории исторического центра запрещена стройка объектов выше, чем соседние здания. Такие локальные нормативные акты могут помешать строительству новостройки в целом и привести к появлению очередных обманутых дольщиков.

Реестры проблемных застройщиков и компаний-банкротов

Разумеется, если вы этого еще не сделали, то проверьте застройщика в реестрах проблемных застройщиков и компаний-банкротов. Такие есть как на федеральном уровне, так и на локальном. Не лишним будет обратиться в местное министерство строительства или его аналог, и узнать, где посмотреть официальный список проблемных объектов в регионе. Если компания возводила один из таких объектов – опасайтесь.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

Как узнать надежность застройщика?

Когда покупатель принимает решение о приобретении новостройки на стадии котлована, очень важно проверить надежность застройщика перед подписанием договора.

Хорошая репутация у застройщика?

Оценить надежность строительной компании можно исходя из его работы на первичном рынке. Если компания проработала уже несколько лет и имеет несколько удачно сданных проектов, то это говорит о ее надежности.

Чтобы составить картину репутации застройщика важно познакомиться с отзывами других покупателей. Можно пообщаться на форумах в интернете или побывать на уже сданных объектах и поговорить с жильцами. Узнайте, довольны ли люди качеством жилья, были ли срывы сроков сдачи, есть ли в квартирах брак и недоделки.

Компании застройщика, партнеры.

Солидные строительные компании сотрудничают и с солидными партнерами. Если застройщика поддерживает крупный, известный фонд и его новостройки имеют аккредитацию в солидных банках, то такая компания внушает доверие.

Темпы строительства

Обязательно следует побывать на стройплощадке и понаблюдать, насколько быстро растет дом, в котором вы будете покупать квартиру. Попытайтесь поговорить с рабочими и узнать, нет ли задержек с выплатой заработной платы, сколько техники работает на площадке.

Если дом подрастает за месяц на пару этажей, то значит застройщик работает с хорошим темпом.

Ценовая политика застройщика

У надежной, солидной компании будут только рыночные цены на жилье. Добросовестный и надежный застройщик уверен в качестве своего жилья и не будет продавать его с большими скидками. Ни одна компания не может продавать квартиры ниже их себестоимости.

Если цены слишком занижены, то для покупателя это повод насторожиться и усомниться в надежности компании.

Права на землю застройщика

Ключевой момент, который обязательно следует выяснить – на каких правах надежно ли застройщик владеет участком земли. Бывают случаи, что недобросовестные компании возводят многоквартирные дома на участке под ИЖС. А это, по сути, земля под строительство одного частного дома. Такие стройки замораживают.

Звоните по телефону 8-903-55-16-777 я скажу Вам как узнать надежность застройщика или оставьте заявку на сайте.

С уважением риэлтор по новостройкам Бросалин Артем Алексеевич!

Получить бесплатную консультацию риэлтора:

Также будет интересно:

Буду благодарен за like

Похожее

brosalin.ru

Пробить строительную компанию онлайн по кредитной истории

Проверить строительную компанию по информации из бюро кредитных историй вы можете через UNIRATE24. Здесь же вам доступны и ряд других источников информации о юридическом лице.

Как проверить строительную компанию застройщика

Надежность компании застройщика интересует как физических лиц, перед покупкой недвижимости в том числе с подписанием договора долевого участия, так и юридических лиц подрядчиков. Первых интересует насколько велика вероятность, что компания исполнит договор точно и в срок, вторых интересует, как проверить строительную компанию на честность, в части исполнения платежных обязательств. Ведь зачастую строители привлекают подрядчиков на постоплату.

Конечных потребителей надежно защищает федеральный закон №214-ФЗ. Согласно обновленной версии закона (изменения вступили в силу с 1.01.2017 и 1.07.2017) дольщик может:

Получить всю проектную документацию в отрытом доступе на сайте застройщика
Вернуть деньги в случае, если застройщик значительно отклоняется либо от сроков сдачи, либо от проекта
Получить компенсацию из специального фонда в случае, если застройщик не сдаст объект, объявит себя банкротом.

Пробить строительную компанию

Контрагентам строительных компаний приходится проявлять должную осмотрительность и проверять их более тщательно.

Как проверить строительную компанию на надежность

В первую очередь следует установить, является ли компания действующей. В этом помогут ЕГРЮЛ и Вестник единого госреестра. Проверить строительную компанию на банкротство поможет база данных Арбитражного суда. Установить уровень платежной дисциплины поможет комплексная справка СПАРК и кредитная история предприятия.

Как пробить строительную компанию на надежность и вероятность финансовых проблем в будущем также рассказывает наш вебинар. Посмотрите его, чтобы взять на вооружение данные из бюро кредитных историй и уменьшить риск финансовых потерь для своего предприятия.