Реновация может снизить цены на жилье почти в два раза. Как реновация повлияет на цены на жилье
Москва резиновая: эксперты оценили влияние реновации на рынок жилья :: Город :: РБК Недвижимость
На рынке новостроек столицы уже отмечается затоваривание. В ближайшем будущем застройщикам массового жилья сложно будет конкурировать после вывода свободных площадей, возведенных в рамках программы реновации
Фото: Сафрон Голиков/ТАСС
Программа реновации пятиэтажек в Москве закроет нишу новостроек массового сегмента (эконом- и комфорт-класса) для девелоперов, которые не будут в ней участвовать непосредственно. Такое мнение высказал на конференции в Высшей школе экономики «Москва резиновая: сколько еще жилья можно построить в столице» коммерческий директор группы компаний «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш. По его словам, девелоперам будет невыгодно строить в столице доступное жилье из-за конкуренции с жильем, возводимым городом за счет бюджета.
«После перехода программы реновации в активную стадию не менее 30% жилья в новых кварталах будет выходить на открытый рынок. Это много от дополнительного ежегодного ввода около 1 млн кв. м в рамках программы реновациии и практически полностью закрывает для девелоперов нишу в массовом сегменте на многие годы», — заявил Лепиш.
Около половины жилья, которое построят в Москве в рамках программы реновации, будут продавать по рыночной стоимости, подтвердил на этой неделе в интервью «Ведомостям» мэр Москвы Сергей Собянин. Продажи квартир в домах, построенных по программе реновации, планируется начать через два-три года, только после завершения первой волны переселения жителей сносимых пятиэтажек, заявлял ранее глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Начиная с 2019 года в столице будет сдаваться не менее 1 млн кв. м городского жилья, отметил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Что думает бизнес о реновации
Программа реновации создает для застройщиков конкуренцию в лице города. «Власти заявили, что начнут реализацию дополнительного жилья по реновации только после его ввода. Однако тем самым осложнится ситуация на рынке готового жилья: владельцам вторичной собственности будет еще сложнее продать свои квартиры, чтобы приобрести жилье в новостройках. Иными словами, любой новый объем жилья, строящегося или готового, может осложнить ситуацию в отрасли в целом», — рассказала «РБК-Недвижимости» управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
С этим мнением согласен генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин: «Данная программа усилит конкуренцию в массовом сегменте — появятся значительные объемы стандартного жилья с возможностью конкуренции по цене с имеющимся на рынке предложением и новый игрок с доступом к земельным ресурсам и налоговыми преференциями».
В то же время генеральный директор Tekta Group Роман Сычев считает, что для девелоперов все равно останется поле для конкуренции, и ее основа — оптимизация себестоимости и предложение дифференцированного и более качественного продукта по сравнению с типовыми городскими проектами. По его мнению, девелоперы попытаются все же встроиться в программу в том или ином качестве, но пока сложно сказать, уйдут ли какие-либо игроки с рынка.
Мария Литинецкая предполагает, что власти постараются уйти от прямого конкурентного столкновения, чтобы не пошатнуть стабильность строительного сектора. «Однако удастся это не везде, ведь реновация затрагивает почти все районы и локации. Не стоит ожидать демпинга — это не в интересах города, который стремится окупить затраты, поэтому будет продавать по рыночным ценам. Тем не менее очередной виток размывания спроса по разным проектам произойдет, что осложнит реализацию жилых комплексов частных застройщиков», — поясняет она.
Затоваривание рынка
Практически все участники конференции отметили уже наступившее затоваривание рынка новостроек Москвы и области. При этом начинающаяся программа реновации пятиэтажек окажет еще большее давление на рынок жилой недвижимости Москвы, считает руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций «Бест-Новострой» Татьяна Шарова. Даже если рассматривать первые пять стартовых площадок, выставленных на конкурсы, то, по оценке «Бест-Новостроя», на них можно построить около 3,5 млн кв. м, а в свободную продажу вывести около 1,5 млн кв. м из них, и даже новая застройка будет осуществляться с коэффициентом 1,5.
Риелторы также ожидают сохранения девелоперской активности в ближайшие годы с учетом большого объема выданных разрешений на строительство в Москве. Только в период 2016–2017 годов правительство Москвы утвердило строительство более 40 млн кв. м жилья, большинство из них представлено в комфорт-классе, отмечает Татьяна Шарова. За последние три года в столице объем предложения по числу квартир и суммарной их площади вырос, по данным риелторской компании «Бест-Новострой», более чем в два раза и на начало октября 2017 года составил 3,9 млн кв. м, или 58 тыс. квартир и апартаментов.
Сейчас для реализации всех новостроек в Москве при среднем темпе продаж около 3 тыс. лотов в месяц понадобится 29,3 месяца, или почти 2,5 года, рассказал участник конференции, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Если рассматривать только новостройки, где уже ведутся продажи по договорам долевого участия (ДДУ), а также учесть уже готовое предложение, мы получим «навес» над рынком в объеме 87,2 тыс. квартир.
Площадь объектов на реализации в 2019 году может вырасти почти в два раза (до более чем 6,5 млн кв. м), но в то же время пропорционально будет расти и количество сделок — как по числу лотов (рост на 113% до 24,4 тыс. шт.), так и по площади (рост 93%, до 1,5 млн кв. м), прогнозирует руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе.
realty.rbc.ru
Аналитики предсказали резкое падение цен на жилье в Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость
Сейчас квартиры в столичных новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса. Программа реновации пятиэтажек только усилит эту тенденцию
Фото: Артем Геодакян/ТАСС
Запуск программы реновации пятиэтажек в Москве ускорит падение цен на жилую недвижимость: в ближайшие несколько лет столичное жилье может подешеветь на 30%. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Сейчас, по оценкам аналитика, квартиры в новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса.
Ранее мэр Москвы Сергей Собянин допустил снижение цен на жилье после запуска программы реновации. «Как минимум цены не будут расти, это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — рассказал столичный градоначальник в интервью ТАСС. По словам Собянина, на реализацию программы потребуется не менее 15 лет, и на пике ее реализации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. При этом часть жилья, построенного по программе реновации столичного жилого фонда, правительство Москвы планирует продать.
Опыт расселения хрущевок в 2000-е годы показал, что не менее половины площадей будет возводиться не для переселенцев, а на продажу, отмечает Олег Репченко. Таким образом, на пике реновации объемы нового строительства могут возрасти до 4,5–5 млн кв. м. «Теоретически это могло бы привести к коллапсу рынка. Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Коммерческие застройщики будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса. Вероятно, произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков», — прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
С 2015 года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД, где сконцентрирован основной объем пятиэтажек, увеличилось примерно в 1,6 раза. В конце прошлого года, по данным «ИРН-Консалтинг», на долю готового предложения приходилась уже примерно четверть первичного рынка.
Ранее заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил, что массовое строительство домов в Москве по программе реновации не приведет к падению или росту цен на остальное жилье в столице. «Я могу точно сказать: цены [на жилье] не рухнут. Им рушиться некуда. Они, скорее всего, не будут расти. В сценарии, который закладываем по развитию реновации, мы считаем, что цена на недвижимость [в Москве] будет в год расти на уровне инфляции — на 3–4%. Это будет достаточно стабильная и прогнозируемая ситуация», — отметил чиновник.
Программа реновации жилого фонда Москвы затронет 4,5 тыс. домов, расположенных в 85 районах Старой Москвы и шести поселениях на новых территориях. Голосование собственников квартир в пятиэтажках из предварительного списка запущено 14 мая и продлится до 15 июня 2017 года.
realty.rbc.ru
Как реновация повлияет на жилищный рынок
На первичном рынке Москвы уже сейчас наблюдается затоваривание. Эксперты рассказали РБК, как на рынок жилья повлияет реновация. Специалисты полагают, что конкуренция строительных компаний значительно ужесточится после ввода новостроек, возводимых в рамках реновации.
Масштабная жилищная госпрограмма на долгие годы закроет для многих застройщиков нишу новостроек массового сегмента, считает Павел Лепиш, коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе. Об этом он рассказал в ходе конференции «Москва резиновая: сколько еще жилья можно построить в столице» в Высшей школе экономики. Лепиш отмечает, что из-за конкуренции с реновационным жильем компаниям будет невыгодно строить дома эконом- и комфорт-класса. Эксперт говорит, что когда программа реновации вступит в активную стадию, на открытый рынок будет выходить около 30% нового жилья.
Через два-три года на рынок выйдут «излишки реновации»
На этой неделе мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что около 50% возводимого по программе реновации жилья планируется продать по рыночным ценам. По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, продажи начнутся через два-три года.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая рассказала изданию, что из-за программы реновации у застройщиков появится сильный конкурент — город. Власти утверждают, что продажи «излишков реновации» начнутся только после ввода новостроек. Из-за этого продавцам «вторички» будет сложнее продать квартиры, чтобы купить жилье в новостройках. Новый объем жилой недвижимости осложнит ситуацию в отрасли.
Глава девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин также отмечает, что программа ужесточит конкуренцию в сегменте. На рынок выйдут большие объемы стандартных квартир, которые могут по цене конкурировать с имеющимся предложением. На рынке появится новый игрок, имеющий налоговые преференции и доступ к земельным ресурсам.
Власти не будут демпинговать
Гендиректор Tekta Group Роман Сычев полагает, что у застройщиков все же останется поле для конкуренции. Компаниям придется предлагать более качественный и разнообразный продукт, отличающийся от типовых проектов, а также оптимизировать себестоимость.
Мария Литинецкая считает, что власти, чтобы не пошатнуть строительный сектор, будут избегать прямой конкуренции. Но, поскольку реновация коснется почти всех районов, полностью уйти от этого не получится. Она полагает, что власти не будут демпинговать. Город заинтересован в том, чтобы программа окупилась, поэтому квартиры будут продавать по рыночной стоимости.
Эксперты сходятся в том, что на рынке Москвы и Подмосковья уже наступило затоваривание, а программа еще больше реновации усугубит ситуацию. Глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отмечает, что при темпе продаж 3 тысячи квартир в месяц для реализации всех столичных новостроек потребуется почти 2,5 года. Если взять новостройки, в которых уже идут продажи по долевым договорам и добавить готовое предложение, получится перенасыщенность рынка в объеме 87,2 тысячи квартир.
www.cian.ru
Реновация может снизить цены на жилье почти в два раза
Урбанист Григорий Ревзин в своих тезисах о реновации впервые поднял вопрос о том, что появление на рынке государственного фонда переселения с невероятными правами разорит девелоперов.
Мэр Москвы Сергей Собянин заверил горожан, что на территории бывших пятиэтажек будут построены дома не выше 14 этажей. При этом объем нового строительства составит примерно 25 млн кв. м, около 10 млн кв. м будет под переселение.
Аргумент о том, что власти не будут строить дома повышенной этажности, позже опроверг заместитель мэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. Он уточнил, что построенные по программе реновации дома в отдельных районах могут быть выше 20 этажей. Это можно считать признаком того, что стоит ожидать высотного строительства. «В ряде районов придется делать выше. Где-то, может, будет выше 20 этажей, где-то уложимся в 10-12», – цитирует РИА «Новости» столичного чиновника.
Закон о сносе и расселении «хрущевок» подписан президентом Владимиром Путиным, что позволяет столичным властям приступить к сносу домов и строительству новых для переселения жителей. Введение огромных объемов жилья в любом случае отразится на рынке. При худшем сценарии цены (и в Москве, и в Подмосковье) обвалятся от переизбытка предложения.
Кто и как будет продавать новое жильё
«Речь идет об огромном объеме первичного жилья, но данный объем будет выводиться на рынок поступательно, в довольно спокойном режиме, – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина. – Скорее всего, в продажу на рынок будут поступать в год примерно сопоставимые объемы первичного жилья тому, что вводится в эксплуатацию сейчас. При этом в рамках реновации застройщики могут выводить жилье чуть ниже рынка, примерно на 10%».
По словам эксперта, девелоперов не будут привлекать в рамках первой волны реновации. Вероятно, девелоперов сначала начнут привлекать в качестве подрядчиков, то есть они могут не продавать квартиры, но при этом их строить, например, такой опыт есть у ГК ПИК и ряда компаний, которые работали подрядчиками для нужд города. На реализацию первой волны власти привлекут собственные силы, скорее всего, муниципальное предприятие УГС, которое на данный момент активно занимается застройкой районов для переселенцев и имеют опыт строительства подобного рода, а также комплексного освоения территорий.
Руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев уже заявил, что жилье, которое будет построено на месте пятиэтажек, предназначено исключительно для переселенцев. То есть город не будет продавать дополнительные квадратные метры в зданиях для собственников хрущевок. Более высокие объемы строительства по сравнению с площадью расселения объясняются увеличением габаритов квартир, мест общего пользования и нежилых помещений в домах для переселенцев.
Проблемы с привлечением покупателей
Фонд содействия реновации будет наделен правом заключать договоры долевого участия и выступать застройщиком, а также заказчиком услуг девелоперов. По словам генерального директора «Метриум-Групп» Марии Литинецкой, это не случайность, и на каком-то этапе власти могут вернуться к идее реализации дополнительных квартир на рынке. На такие шаги их может вынудить, в частности, необходимость бюджетной экономии.
Это действительно представляет слишком большую угрозу рынку в условиях жесткой конкуренции и огромного объема предложения. Жилье от города, да еще, возможно, и по демпинговым ценам может вогнать рынок в долгосрочную рецессию, признает эксперт.
В случае переизбытка квартир стройки могут испытать проблемы с привлечением покупателей, так как спрос не безграничен. Это будет касаться и тех объектов, что реализуют девелоперы, и тех, что будут продаваться в рамках новых кварталов на месте пятиэтажек.
Пример Испании
К сожалению, из-за программы реновации Россия может повторить печальный опыт Испании. Напомним, что некоторые страны Европы в прошлом десятилетии потрясли сильнейшие кризисы на рынках жилой недвижимости. В 2008 году он начался в Испании. Основной проблемой рынка этой страны являлись не кредиты банков покупателям, а переизбыток предложения (в Испании из-за спекуляций на рынке), реализовать которое планировалось за счет средств граждан иностранных государств, высказывается в РИА «Новостях» президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
До настоящего момента кризис на рынке недвижимости в Испании еще не преодолен. Спад средних цен составил там с 2007 по 2014 год 40%. При этом стоит напомнить, что рост цен в курортной Испании двигал спрос со стороны иностранцев, которые массово скупали там жилье. Теперь же он снизился на 60%. Россия – не курортная страна, и спрос на недвижимость из других стран здесь не такой. Остается надеяться, что реновация все же будет проведена разумно и падения цен, аналогичного Испании, минует российский рынок.
www.cian.ru
Как реновация изменит рынок недвижимости Москвы :: Город :: РБК Недвижимость
Какой будет реновация в новой правовой и экономической реальности, рассказывает генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова
Генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова
— Прошлый — 2017-й — год стал рекордным для ипотеки. Как в контексте развития ипотечного сектора повлияет реновация на рынок жилья?
— Власти имеют шанс стать главными бенефициарами текущих тенденций ипотечного рынка, так как при низких доходах населения доступная ипотека стимулирует прежде всего спрос на самое недорогое жилье. Каждая волна снижения ставок по кредитам привлекает на рынок широкую, но и более рискованную страту заемщиков. Прежде всего речь идет о людях, чьи доходы еще вчера не позволяли взять кредит на покупку жилья, а сегодня это уже стало возможным. Проще говоря, это наименее обеспеченные клиенты.
Такие покупатели всегда интересуются самыми доступными предложениями рынка новостроек, и подходящие варианты они смогут найти именно в реновационных домах. По своей стоимости жилье от города будет дешевле, чем предложения коммерческого рынка новостроек комфорт-класса, хотя бы в силу своей относительной упрощенности.
— Останутся ли коммерческие застройщики вовсе без клиентов? Есть ли такая вероятность и какова она?
— Пока идет первая волна переселения, девелоперам не следует волноваться, но главная схватка за покупателя, если она, конечно, состоится, еще впереди. На данный момент Москва утвердила 210 площадок под строительство 3,4 млн кв. м жилья. Их возведение завершится до 2021 года. В данный период какая-то часть квартир из реновационных домов окажется на вторичном рынке, составив конкуренцию готовым новостройкам, но серьезно на бизнесе застройщиков это не отразится.
По завершении первой волны начнется свободная продажа новостроек, не предназначенных для переселенцев. Общая площадь этого жилья может достигнуть 18–20 млн кв. м, и в оставшиеся отведенные на реновацию 10–11 лет они поступят на рынок — примерно по 2 млн кв. м в год. Памятуя о планах по удвоению ввода жилья к 2025 году, мы можем ожидать не менее 6–7 млн «квадратов» новостроек в год. В такой ситуации все решит только один фактор — платежеспособность спроса. Если текущие тенденции, связанные с падением доходов населения, не прервутся, то ситуация будет тяжелой.
— Что придется предпринять коммерческим застройщикам, чтобы успешно конкурировать с городом?
— Политика властей и экономическая ситуация оставляют застройщикам очень узкое пространство для маневра. Как бы ни развивалась ситуация в экономике, девелоперы могут противопоставить реновационной застройке только более качественный продукт. Строить проще и дешевле у них не получится в силу более низкой себестоимости строительства у государственного застройщика. Покупателя придется привлекать разнообразием планировок и архитектурных решений, более качественной инфраструктурой и оригинальным благоустройством.
Казалось бы, задача почти утопичная на падающем рынке, но практика последних трех лет показала, что именно повышение (а не снижение) качества стало залогом успеха многих проектов новостроек в столице, несмотря на кризис в экономике. Правда, и цены в таких новостройках были далеки от докризисных.
— Очевидно, что такой конкурентный фильтр пройдут далеко не все участники рынка. Как будет развиваться ситуация с учетом возможного роста объема предложения после 2021 года?
— Перефразирую известную поговорку про революцию: если не можешь предотвратить реновацию — возглавь ее. Я полагаю, что девелоперы попытаются встроиться в программу, хотя на сегодняшнем этапе город практически демонстративно отказывается от их инвестиционного участия, соглашаясь при этом на техническое (некоторые застройщики сейчас проектируют реновационные дома).
Одних только городских ресурсов не хватит на реализацию всей программы. Да и сами власти никак не заинтересованы в крушении комплекса, с которым так или иначе связаны до 30% работающих в столице граждан. В конечном итоге девелоперы дождутся контрактов на участие в строительстве и продаже жилья на площадках реновации. Правда, такой чести удостоятся действительно лучшие из лучших.
— А что будет с остальными застройщиками?
— В зоне риска оказываются подмосковные застройщики. Последние три года показали, что рост предложения доступного жилья в пределах МКАД переориентирует потенциальных покупателей подмосковного жилья на столицу. Если в 2015 году на Московскую область приходилось 83% всех сделок в столичном регионе, то в первом квартале 2018 года ее доля сократилась до 57%. Теперь представьте, что к доступным предложениям коммерческих девелоперов добавится еще и недорогое жилье, возведенное государством. Причем нельзя исключать, что в конкурентных целях власти могут занижать цену, повышая привлекательность объектов в глазах подмосковных клиентов.
В этой игре на выбывание могут потерпеть поражение подмосковные застройщики, чье основное конкурентное преимущество — цена.
— Возможно, запуск реновации в регионах, в том числе и в Подмосковье, сможет поменять ситуацию? В Минстрое не исключают распространения московского опыта на всю страну.
— Столичную программу реновации питает мощный ресурс — московский бюджет. Именно он позволил в кратчайшие сроки запустить процесс без инвестиций и технических средств коммерческих девелоперов. Он же станет гарантом отсутствия финансовых проблем в будущем.
В регионах же ситуация другая: многие субъекты РФ буквально балансируют на грани бюджетного кризиса. Местные власти подчас не справляются даже с достройкой проблемных объектов, не говоря уже о более глобальных задачах. Расселение панельного жилья, на которое приходится 25% жилого фонда России, очень дорого обойдется регионам. В этой ситуации инициативу могли бы взять на себя инвесторы, но едва ли они с воодушевлением отнесутся к реновации, когда в их портфеле сохраняется огромный объем нераспроданного жилья. Общероссийская реновация выстрелит только в фазе экономического роста, но никак не в стагнации.
— Представим программу реновации через пять лет: на рынке только проектное финансирование, эскроу-счета и жесткие требования к застройщикам. Какой вам видится ситуация в будущем?
— С учетом текущих тенденций рынок новостроек России через пять лет будет намного более монопольным, чем сегодня. Проектное финансирование получат только самые надежные игроки. Строить без средств дольщиков смогут тоже наиболее крупные компании с хорошей технологической базой и достаточными собственными средствами. Законодательство довершит этот процесс, преградив доступ на рынок новым игрокам.
В Москве число девелоперов сократится, и конкурировать с городом будут только самые дееспособные участники отрасли. Хотя и конкуренция станет относительной, поскольку они сами активно включатся в процесс реновации, потому что город им доверит этот важный социальный проект на более поздних стадиях реализации.
Проще говоря, рынок и все его участники станут более консолидированными, чем сейчас. В таких условиях могут вырасти цены, но и риски будут сведены к минимуму.
realty.rbc.ru
Как повлияет реновация на стоимость жилья | «Мой район»
Программа реновации пятиэтажной застройки вряд ли приведет к обещанному двукратному росту объемов строительства в Москве. Тем не менее даже небольшое увеличение предложения на затоваренном рынке жилья усугубит негативную ценовую динамику. В перспективе нескольких лет цены на недвижимость в столичном регионе могут упасть примерно на 30 процентов, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики, заявил мэр Москвы в интервью ТАСС.
«Они (девелоперы — прим. ред.) так и будут строить свои три миллиона метров, а мы — свои три. Вводиться будет шесть млн. Нормальный баланс. Ничего страшного нет, что мы в течение нескольких лет сравняемся по объему строительства с частным бизнесом. Наши 3 млн монополистом нас не сделают», — полагает Собянин.
Когда наступит пик реновации, градоначальник не уточнил, но отметил, что на реновацию потребуется минимум 15 лет.
Часть жилья, построенного по программе реновации, правительство Москвы собирается продать. «Мы пытаемся сбалансировать программу так, чтобы за весь период программы расходы на жилищное строительство примерно совпали с доходами», — пояснил Собянин.
Рост объемов строительства и предложения жилья, конечно, будет давить на цены. «Как минимум цены не будут расти, это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — сказал Сергей Собянин.
Какая именно часть построенного в рамках программы реновации жилья попадет на рынок, пока не ясно, но, судя по опыту «лужковского» расселения хрущоб, не менее половины площадей будет возводиться не для переселенцев, а на продажу. То есть теоретически на пике реновации объемы нового строительства могут возрасти до 4,5‑5 млн квадратных метров, что, в принципе, могло бы привести к коллапсу рынка.
Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Во-первых, планы властей имеют свойство сдуваться в процессе реализации. Во-вторых, коммерческие застройщики, скорее всего, будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто‑то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто‑то притормозит вывод новых проектов из‑за недостатка спроса. Поэтому общий объем предложения если и вырастет, то не столь катастрофически. Скорее произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков.
Проблема в том, что предложение жилья на рынке московского региона серьезно превышает спрос даже при нынешних объемах строительства. Напомним, за последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД (именно там расположено большинство пятиэтажек) увеличилось примерно в 1,6 раза. В конце 2016 г., по данным «ИРН-Консалтинг», на долю готового предложения приходилась уже примерно четверть первичного рынка.
На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз — со скоростью примерно 10 процентов в год. Переломить негативную динамику могло бы кардинальное увеличение уровня платежеспособного спроса и/ или не менее существенное сокращение объемов строительства.
Однако первое возможно только при условии соответствующего роста доходов населения, предпосылок для чего пока не просматривается. Программа реновации лишит застройщиков части будущих клиентов. Но главное, планы властей по строительству миллионов квадратных метров недвижимости на месте снесенных домов сводят на нет вероятность сокращения объемов предложения. А следовательно, по крайней мере, в ближайшие годы снижение цен на жилье продолжится. По оценке аналитического центра www.irn.ru, к 2020‑2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30‑40 процентов своей стоимости.
msk.mr7.ru
Как снос хрущевок повлияет на стоимость квартир в Москве
Московский рынок недвижимости довольно давно не испытывал никаких потрясений — даже в период кризиса дома в городе строились, квартиры продавались, цены на жилье оставались более-менее стабильными. Перспектив кардинального изменения ситуации не было, но столичные власти анонсировали масштабную программу реновации ветхих кварталов, которая, очевидно, повлияет и на качество городской среды, и на уровень жизни москвичей, и на стоимость квартир.
Ждать ли обвала цен на вечно дорогие московские метры? Своими прогнозами с «Домом» поделились эксперты рынка недвижимости.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Обвалом цен программа точно не грозит, но в старом жилом фонде ценовая коррекция неизбежна. Люди уже сейчас, видя, как тут и там вырастают новые современные дома, с просторными входными группами, пандусами, колясочными, помещениями для консьержей и красивыми фасадами, начинают задумываться о смене места жительства, даже если прежде этих планов не имели. Устаревшее жилье будет терять и уже теряет свою привлекательность, сохраняя востребованность только за счет более низкой стоимости».
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «Даже если все дома, попадающие под снос в Москве, сразу встанут на расселение, это не скажется как-то значимо на рынке в общем, так как расселение будет происходить под контролем администрации, по правилам госзакупок и так далее. Соответственно, это ограниченная пропускная способность количества переезжающих семей в месяц, жесткие правила отбора приобретаемого жилья, согласованный объем финансирования... На ценах на все виды недвижимости в Москве это вообще никак не скажется, но может быть поводом для рекламных спекуляций застройщиков и риелторов, причем обосновать можно с легкостью как рост, так и падение цен».
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: «Стоимость квартир в новостройках не может падать ниже определенного уровня — девелоперу будет невыгодно начинать проект, если его экономика нежизнеспособна. Однако реновация пятиэтажек, несомненно, будет давить на рынок недвижимости: как в сегменте новостроек, так и в сегменте вторичного жилья. Степень воздействия программы на рынок будет зависеть от формата расселения домов и сроков реализации. Поэтапная реновация может смягчить последствия, в то время как резкое выплескивание больших объемов жилья рискует привести к тому, что рынок просто не переварит все предложение квартир».
Арсланов Рустам, директор по продажам ГК «Гранель»: «Пока рано говорить о том, какое количество квадратных метров в итоге планируется к сносу и сколько квадратов построят на их месте. Но увеличение объемов предложения однозначно на цену не влияет, дешевле себестоимости никто не продаст. Это советский подход — чем больше строим, тем дешевле. Тогда было другое государство: оно строило и раздавало бесплатно, сейчас так не получится. Кроме того, надо понимать, что программа рассчитана на длительный период, поэтому не стоит ждать, что сейчас в одночасье снесут все пятиэтажки, вошедшие в программу, и на их месте за пару лет построят новое жилье. Происходить все будет постепенно».
Директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков: «Новость о предстоящей реновации жилья действительно вызвала ажиотаж на рынке. Многие думают, что цены на жилье в столице разом обрушатся, но это не совсем так. Да, они прилично снизятся, но это будет происходить постепенно. Существует своя норма прибыли, ниже которой никто работать не будет. Многие девелоперы просто свернут свой бизнес и перейдут на другие рынки. Есть уже те, кто диверсифицировали свои компании, кто-то нашел свою комфортную нишу, кто-то остался строить в своем сегменте, имея при этом проектное финансирование, дешевые инвестиции или собственные средства».
Артур Григорян, генеральный директор, компания «KASKAD Недвижимость»: «Очевидно, что программа реновации пятиэтажек самым явным образом отразится на столичном рынке первичного и вторичного жилья, однако в не меньшей степени она затронет и рынок новостроек Подмосковья. Уже сегодня предложение в области превышает спрос на 78 процентов. Логично предположить, что эта ситуация будет усугубляться и в дальнейшем, приводя к проседанию сегмента многоэтажных новостроек, к замедлению темпов продаж и, возможно даже, к остановке ряда строек. В этой ситуации девелоперы вынуждены будут снижать цены даже под угрозой потери рентабельности своих проектов. Подчеркну, что речь в данном случае идет только о высотных новостройках в Подмосковье, наш прогноз в отношении развития сегмента малоэтажного жилья весьма оптимистичен».
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: «Реализация столичными властями программы реновации вряд ли окажет какое-то существенное влияние на рынок. Это программа рассчитана на долгие годы. Если человек собрался приобретать квартиру в целях улучшения жилищных условий или в целях сохранения своих сбережений, то ждать мифического обвала цен не стоит, тем более, что даже за год ожидания инфляция может обесценить накопленные на квартиру средства».
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate: «В результате редевелопмента может возникнуть серьезное затоваривание рынка и рост конкуренции среди застройщиков, которые будут вынуждены снижать цены. На месте сносимых домов должны появиться масштабные проекты, включающие новостройки как для переселенцев, так и на продажу. В настоящее время предложение на первичном рынке Москвы уже и так значительно превышает спрос, существующего объема жилья с лихвой хватит на несколько лет вперед».
Старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников: «Стоимость квартир в старом жилом фонде вряд ли существенно изменится, за исключением, возможно, тех домов, которые будут сносить в ближайшие пару лет. Хотя предполагаю, что спрос на такую вторичку будет минимальным — уж слишком много переменных: пока нет однозначного понимания законодательных нюансов, в том числе банковского регулирования ипотечных сделок, условий по переселению в маневренный фонд и предоставлению новых жилых помещений».
Владимир Богданюк, руководитель департамента проектов Est-a-Tet: «Программа реновации — городская, поэтому продажа вновь построенного объема жилья может производиться только после ввода в эксплуатацию домов и посредством аукционов. При этом традиционно готовое жилье дороже в среднем на 20-25 процентов, чем предложение на котловане. По сути, в продажу выйдет дорогой объем квартир в готовых домах, что никак не спровоцирует падения цен на недвижимость, а наоборот. Не стоит также забывать, что спрос на новостройки в Москве стабильный».
Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов: «В ближайшей перспективе существенного падения цен на жилье не будет. Квартиры в столичных новостройках и при текущих ценах пользуются хорошим спросом. Кроме того, сегодня девелоперы и так продают недвижимость массового сегмента с небольшой маржой, и для них существенно опускать цены — значит работать в ноль или даже себе в убыток, поэтому вряд ли на это кто-то пойдет».
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»: «На текущий момент даже без учета программы реновации, на основе показателей платежеспособного спроса и в целом рыночной ситуации, можно прогнозировать снижение средней стоимости квадратного метра к концу года на пять-семь процентов».
Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group: «Стоимость квартир в новостройках в ближайшие несколько лет принципиально не изменится. Пока новые дома (построенные вместо хрущевок — прим. "Дома") станут реальными квадратными метрами, пройдет не менее шести лет, а с высокой долей вероятности — все 10. Мы все хорошо видим, что на ценообразование уже практически не влияет увеличение объема предложения. Есть законы бизнеса и минимальная маржинальность, которая оправдывает смысл существования коммерческой компании. Стоимость реализации конечного продукта никогда не будет ниже этой планки».
smao.ru
