Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке. Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме
Что такое переуступка квартиры в новостройке и долевое участие
Sovets.net
Здоровье Ангиология Гастроэнтерология Гематология Гинекология Дерматология Инфекционные болезни Кардиология Лечебные диеты Неврология Нетрадиционная медицина Онкология Отоларингология Офтальмология Педиатрия Проктология Пульмонология Ревматология Стоматология Токсикология и Наркология Травматология Урология Фармакология Эндокринология Кулинария Бульоны и супы Горячие блюда Десерты Закуски Консервация Напитки Продукты питания Салаты Красота Женские прически Косметическая продукция Косметология Макияж Массаж и СПА Похудение Спорт и фитнес Уход за волосами Уход за кожей Уход за лицом Уход за ногтямиsovets.net
Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке
Привет, всем читателям www.habrealty.ru!
Сегодня разберем, что такое переуступка прав на квартиру в новостройке, как распространенная схема, для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.
Мы уже разбирали:
О том, как не стать обманутым дольщиком здесь https://www.habrealty.ru/dolevoe/kak-ne-stat-obmanutyim-dolshhikom.html
а так же
Как заключить ДДУ https://www.habrealty.ru/dolevoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html
Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.
Как я уже отметил, если вы решили купить квартиру в новостройке, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.
Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.
Кстати, про инвестиции в недвижимость читайте здесь
Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее
Плюсы и минусы переуступки прав на квартиру в новостройке
В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.
Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.
Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.
Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.
Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.
Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»
Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке
Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.
Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно. По закону они не имеют права ограничивать возможности заключать такие договора, но в реальности часто поступают противоположным образом.
Одни устанавливают договором обязательство первоначального покупателя об уведомлении застройщика до совершения такой сделки и полную оплату при регистрации договора.
Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.
Это даст возможность проверить наличие и правильность оформления документов застройщика и одновременно узнать реальное положение дел по оплате первоначальных взносов продавцом.
Налоги и переуступка прав собственности на новостройку
Важно знать, что при заключении сделки переуступки права собственности на новостройку, у продавца возникает база для расчета и уплаты налога.
Причем, для расчета берется разница между двумя суммами: суммы первоначальной покупки и суммы, за которую переуступают квартиру, т.е. на доход, который получает переуступающий право требования квартиры у застройщика.
Однако в процессе предварительных переговоров стороны часто договариваются обоюдно нести эти расходы. Бывают случаи уплаты налога новым собственником.
Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться налоговыми вычетами, в договоре непременно должна быть прописана полная стоимость квартиры. Это также позволит избежать недоразумений в случае предъявления в будущем претензий к инвестору.
Либо есть еще ситуации, когда покупатель, который очень хочет купить квартиру в новостройке, соглашается провести в договоре по переуступке прав на квартиру в новостройке, по изначальной цене, но заплатив гораздо большую сумму инвестору.
Эта схема очень рискованная для покупателя, поэтому решаться на нее или нет – дело лично каждого. Инвестор, в этом случае, не приобретает никакой выгоды, и, соответственно, освобождается от уплаты налогов.
Что обязательно предусмотреть
Перед заключением договора по переуступке прав на квартиру в новостройке необходимо узнать, как производилась оплата взносов первоначальным инвестором, не заложена ли квартира банку.
В случае, если квартира заложена по кредиту, следует переоформить кредит на нового собственника и снять все обременения. Специалисты советуют завершать все финансовые отношения уже после государственной регистрации сделки.
После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.
От чего ДДУ не защищает подробнее здесь
Актуальность покупки квартир по договору переуступки права собственности на новостройку будет достаточно высокой в ближайшие годы. И это связано не только с желанием инвесторов извлекать прибыль из такого рода сделок. Множество сделок совершаются из-за изменения жизненных обстоятельств у первоначальных покупателей.
На этом у меня все. Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав на квартиру в новостройке.
Успешных вам сделок!
www.habrealty.ru
Переуступка новостройки по ДДУ и ЖСК
Вопрос о продаже жилья в новостройке может возникнуть в нескольких случаях. Спекулятивными играми на растущем первичном рынке целенаправленно занимаются инвесторы, покупая объект на стадии котлована и продавая практически в достроенном доме. Выставляют недостроенные квартиры на реализацию также дольщики, у которых изменились жизненные обстоятельства.
Как продать строящуюся квартиру
Прежде всего, надо знать, что в истории каждой новостройки есть практически мертвый для продажи квартир период: после подписания акта приема-передачи объекта и до регистрации права собственности на него в Росреестре.
Проблема в том, что по договору долевого участия дольщик имеет право переуступить строящееся жилье только до подписания акта приема-передачи. По договору купли-продажи недвижимость продается после регистрации. Закон не возбраняет между этими событиями заключать предварительные договоры купли-продажи с последующим оформлением основного документа. Но покупатели осторожничают и идут на такого рода сделки преимущественно с застройщиками.
Продажа в период строительства по договору переуступки (цессии) имеет свои минусы. Выставляя недостроенный объект на продажу, вы вступаете в прямую конкуренцию с застройщиком, который, возможно, реализовал еще не все объекты в жилом комплексе. Кроме того, сокращаете количество потенциальных покупателей. К примеру, из их числа исключаются получатели различных субсидий или участники длинных риэлторских цепочек.
Переуступка по ДДУ
Оформленная в собственность квартира стóит, как правило, на 10-15% дороже, чем аналогичная в доме на завершающей стадии строительства. Но эта выгода может быть съедена дополнительными расходами на ее содержание от подписания акта приема-передачи и до продажи.
Если вы решили дождаться оформления имущественного права, то действуйте по аналогии с продажей жилья на вторичном рынке. Если предпочли переуступить квартиру по договору цессии, то дальнейшие шаги будут различаться в зависимости от того, по какому договору приобретался объект: ДДУ или паенакопления ЖСК.
В первом случае внимательно изучите договор долевого участия, особенно – пункт о досрочном расторжении ДДУ по инициативе дольщиков. Несмотря на то что «плата за выход» противоречит статье 32 федерального закона «О защите прав потребителей», застройщики нередко предусматривают определенный сбор за продажу квартиры по переуступке.
Изредка в ДДУ вовсе наложено вето на переуступку прав требований (таким образом застройщики пытаются обезопасить себя от конкурентов в лице инвесторов) либо предусмотрен единственный вариант реализации недостроенного объекта – через отдел продаж строительной компании, за что взимаются высокие комиссионные.
Напоминаем, что эти пункты абсолютно незаконны. Уступку прав требований регламентируют статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. Любые ограничения и материальные поборы противоречат ГК. Но не исключено, что отстаивать свое право на свободную продажу строящейся квартиры надо будет в суде.
Если застройщик не нарушает Гражданский кодекс, то он предъявляет к намеренному выйти из игры дольщику только два требования. В случае если будущая квартира оплачена полностью, достаточно письменно уведомить строительную компанию о факте ее переуступки. Если полная стоимость объекта еще не выплачена, необходимо согласовать с застройщиком передачу права требования новому лицу (статья 391 Гражданского кодекса РФ).
Федеральное законодательство не регламентирует содержание договора цессии. Он может быть составлен в произвольной форме, но должен в обязательном порядке включать основные сведения – полные паспортные данные сторон, ссылку на ДДУ, предмет договора, цену уступки и порядок ее оплаты. Как и ДДУ, договор цессии должен пройти регистрацию. Только после этого он вступает в силу.
Соответственно, в большинстве случаев окончательные расчеты покупателя и продавца с выемкой денег из банковской ячейки осуществляются только после регистрации документа в Росреестре.
Переуступка в ЖСК
В домах, строящихся по схеме ЖСК, с одной стороны, продать квартиру проще – закон не требует регистрации договоров паенакопления в госорганах. В соответствии с Жилищным кодексом РФ решение о выходе из кооператива одного члена и вступлении другого принимает правление. На практике это реализуется, как правило, следующим образом: продавец и покупатель одновременно пишут соответствующие заявления на имя председателя правления кооператива (он же топ-менеджер компании-застройщика), после подписания которых юридические вопросы с передачей прав требования на будущее жилье считаются урегулированными.
С финансовой стороной переуступки дело обстоит сложнее. В уставе ЖСК могут быть предусмотрены штрафные санкции для «ренегата» в размере 5-10% паевого взноса. В данном случае поборы не противоречат Гражданскому кодексу. Как правило, эта сумма закладывается в цену продажи.
Если строящееся жилье приобреталось с привлечением ипотечного займа, процесс его продажи будет более сложным и длительным.
С 1 января 2017 года в 214-ФЗ появился пункт о том, как быть, если у дольщика имеется открытый счет эскроу. Возможность рассчитываться за квартиру с использованием таких счетов была введена законодательством в 2016 году. К счету эскроу, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа, не имеют доступа ни он сам, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены. В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.
Когда дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.
www.bn.ru
Что значит переуступка при покупке квартиры
Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!
По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.
Покупка квартиры по переуступке
Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.
Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:
- По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
- По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.
На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?
Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.
Заключение сделок по переуступке прав собственности
Главным преимуществом такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.
Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.
При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.
Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.
Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:
- Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
- Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
- Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
- Акт по передаче пакета документов.
Наименьшим рискам подвержены сделки, проведенные по договору долевого участия. В этом случае интересы сторон защищаются ФЗ 214. Однако для покупателя существует риск потерять внушительную сумму денег, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут.
Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.
Покупка квартиры в новостройке
Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.
Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:
Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:
- Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
- Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.
Все договоры по переуступке имущества подлежат обязательной регистрации. Если процедура уступки проводится только на основании предварительного договора, то существует риск столкнуться с недобросовестным продавцом, который одну и ту же недвижимость продает нескольким покупателям.
Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.
Заключение сделки по переуступке задним числом
По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.
По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.
Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.
Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.
Переуступка прав по ипотеке
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, хоть и находится во владении заемщика, остается в залоге у банка до того момента, как будет выплачен последний взнос по кредиту. Для проведения любых операций с собственностью необходимо получить разрешение кредитора.
Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:
- Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
- Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
- Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.
Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.
Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.
Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.
Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:
Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.
Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.
Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).
Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме
Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.
На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.
И главное – удостовериться, что строительство не растянется на неопределенный срок. Однако, если приобретать право собственности в начале строительства, стоимость жилья окажется гораздо ниже. Но в этом случае нет гарантии, что объект будет сдан вовремя, и новый владелец поселится в доме в ближайшее время.
Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.
Какие нужны документы при переуступке прав? Фото:novstroylight.ru
После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.
При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: | Оставить отзывpronovostroyku.ru
Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме
Подписание договора долевого участия дает дольщику право требовать от строительной компании построить ему квартиру в соответствии со всеми требованиями, перечисленными в договоре Именно это право требования от застройщика своевременно и в полном объеме достроить и передать в собственность недвижимость в новостройке, можно продать третьим лицам по договору цессии После заключения договора цессии новый владелец прав требования сможет на законных основаниях вести переговоры со строительной компанией требовать передачи квартиры по акту приемки в указанный срок, вести судебные разбирательства в случае невыполнения обязательств застройщиком Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке возможна только до того момента как жилой многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры). Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.
Оформление переуступки квартиры в строящемся доме
Инфо
Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости. Оформление переуступки права «задним» числом Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.
Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав.
А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации.
Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы
Гос.пошлину можно оплатить в кассе по приему платежей. Чаще всего она находится в этом же здании.
- Регистратор заполнит заявление, на основании приложенных документов.
В нем указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждому участнику сделки подписать заявление.
- Регистратор: заберет заявление, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю расписки о получении документов для регистрации сделки, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и оригиналы поданных документов. Срок регистрации сделки занимает от 5 до 10 дней.
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
Требуйте предоставления зарегистрированного договора ДДУ и выписку из ЕГРП, подтверждающую это действие. Существующие плюсы и минусы Основным плюсом сделки переуступки прав требования для покупателя является возможность приобретения недвижимости, ликвидность которой сильно увеличиться после окончания строительства. К тому же пока квартира не достроена ее цена значительно ниже рыночной. Минусом подобных сделок является наличие рисков, которые не всегда можно предусмотреть и предотвратить. Например, риск банкротства застройщика. Начиная бизнес, никто не застрахован от его краха. Переуступка прав требования — хороший вариант приобрести недвижимость в новом районе в понравившемся доме.
Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?
Важно
Продавцу необходимо: - Оповестить о своем намерении строительную компанию.
- Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
- Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
- Получить выписку из ЕГРП.
- Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
- Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.
От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.
Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в россии в 2017 году
Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.
Внимание
Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ. Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ).
И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее. Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т.п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости. Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии). Необходимые термины Цессия Переуступка прав. Не стоит путать с куплей-продажей, так как предполагается лишь смена дольщиков. За свои средства покупатели получат право по сделке с застройщиком и ряд обязательств. Они должны будут делать взносы, если сумма полностью не выплачена.agnbotulinum.com
Квартиры по переуступке: плюсы и минусы
Александр Чумак, генеральный директор BPI Group, рассказал, есть ли риски при покупке квартиры по переуступке, может ли застройщик препятствовать таким сделкам и будут ли они востребованы в 2016 году
Александр, расскажите, каким образом осуществляются сделки по переуступке?
Путем подписания договора цессии – переуступки прав требования. Подготовить его может как юрист, так и застройщик, непосредственно договор может быть, как в простой письменной форме, так и нотариальным. Соответственно, и подписание договора происходит или в офисе застройщика, или у нотариуса. А взаиморасчеты – по договоренности, тут возможны любые варианты. Отмечу, что участие застройщика при переуступке прав на квартиру не обязательно, но необходимо уведомить его, что такая сделка свершилась, сделать это можно, например, заказным письмом.
Регулируются ли законодательством сделки по переуступке? Если ли у покупателя или продавца какие-то риски? Как их минимизировать?
Безусловно, такие сделки регулируются 214-ФЗ. Риски, конечно, есть, как и всегда при покупке новостройки, не важно, переуступка это или прямой договор долевого участия. Но при трезвом подходе избежать их несложно. Необходимо подробно изучить всю информацию о застройщике и жилом комплексе, чтобы не оказаться впоследствии обманутым дольщиком. Для этого нужно ознакомиться с историей застройщика, разрешительной документацией на строительство и правами на участок. Затем следует убедиться, что права переуступает именно тот человек, который указан дольщиком в договоре с застройщиком, либо у него есть нотариальная доверенность. Обязательно проверить, что договор ДДУ зарегистрирован в УФРС. Еще один важный момент – взаиморасчеты продавца переуступки с застройщиком, тут возможны разные варианты, но крайне важно понимать, что продавец ничего не утаивает. Например, если мы говорим о стопроцентной оплате, то квартира должна быть полностью оплачена, у продавца есть соответствующие платежки или акт сверки взаиморасчетов. Если же квартира приобреталась в рассрочку или ипотеку, то требуется проверить, что график платежей соблюден, отсутствует просрочка по платежам. Можно, конечно, купить квартиру и с задолженностью, просто информация об этом, о сумме долга и пени не должна умалчиваться.
Какова роль застройщика в сделках по переуступке? Может ли компания отказать в перерегистрации договора?
Застройщик может сопровождать такие сделки, выступая при этом своеобразным гарантом, поскольку проверяет документы, подтверждает взаиморасчеты с дольщиком-продавцом, а зачастую готовит и сам договор цессии. Отказать в регистрации такого договора застройщик не может в принципе, регистрацией занимается УФРС, их отказ возможен, если, например, не предоставлены все необходимые документы или есть обременение. Максимум, что может сделать застройщик – препятствовать в проведении переуступки, вплоть до полного запрета, но это происходит крайне редко. В нашей практике было только два таких случая. В первом дольщик хотел перехитрить застройщика: он затребовал денежную компенсацию за перенос сроков передачи ему квартиры и одновременно решил продать ее по переуступке. Во втором у дольщика была такая просрочка по выплате рассрочки, что застройщик решил расторгать договор, поэтому ни о какой переуступке не могло быть и речи.
В чем плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке?
На сегодняшний день минусом можно считать то, что господдержка ипотеки распространяется только на переуступки от юридических лиц, а их не так много, большую часть квартир переуступают физические лица. Что касается плюсов, то первое, что приходит на ум – возможность сэкономить. Переуступки всегда дешевле аналогичных квартир у застройщика. Второе – возможность найти такую квартиру, какой у застройщика давно нет. Удачные планировки, видовые квартиры, популярные этажи разбирают быстро, часто это инвесторы, которые заинтересованы в максимально востребованных в будущем вариантах. Поэтому на поздних этапах строительства в прямой продаже если и остаются квартиры, то не самые ходовые: большие 3- или 4-комнатные или с неудобной планировкой, или на неудачном этаже. Но то, чего уже нет напрямую у застройщика, практически всегда можно найти среди переуступок.
Можно ли купить квартиру в ипотеку по переуступке? Действует ли ипотека с господдержкой?
Конечно, но только если квартира куплена по договору долевого участия. Мы давно и успешно проводим переуступки с привлечением ипотечных средств. Но такие сделки, конечно, сложнее. Господдержка, как уже говорилось, распространяется только на переуступку от юридического лица. Таких предложений на рынке немного.
По вашим оценкам, в условиях кризиса в 2015 году сделок по переуступкам стало меньше или больше?
Если сравнивать «голые» цифры, то меньше. Но нужно учитывать, что в прошлом году весь рынок недвижимости был менее активен, чем раньше, и сделок в целом совершалось меньше. Сегмент переуступок в процентном отношении просел примерно так же, как и другие сегменты. Оказало свое влияние и то, что господдержка ипотеки не распространяется на переуступки от физических лиц, а таких предложений на рынке большинство.
В минувшем году физические лица стали реже или чаще перепродавать квартиры в недостроенных домах? С чем это связано?
В конце 2014 и самом начале 2015 года, когда произошло сильное ослабление рубля, была такая тенденция, что продавцы, вложившиеся в надежные стройки, снимали квартиры с продажи, чтобы сохранить деньги. Однако весной все вернулось на круги своя. И во второй половине года, когда рубль снова стал ослабевать, такой тенденции уже не наблюдалось. Надо понимать, что достаточно большая часть продавцов переуступок – частные инвесторы, квартиры изначально покупались ими для последующей продажи, и они будут продавать и стараться сделать это до того, как дом введен в эксплуатацию. Так что существенного падения предложения мы не ощутили. Скорее, наблюдался дефицит спроса, особенно в конце года.
Обычно цена квартиры по переуступке как-то отличается от цен застройщика?
Да, конечно. Как уже говорилось, квартиры, продающиеся по переуступке, всегда дешевле, чем у застройщика. Это связано с обычной конкуренцией. К застройщику, особенно крупному, доверие покупателя всегда будет выше: он известен, широко рекламируется, плюс до сих пор существует стереотип, что покупка напрямую у застройщика – это дешевле, проще и надежнее, хотя на самом деле для покупателя разницы никакой, отличие только в том, кто поможет ему подобрать идеальную квартиру: менеджер застройщика или агентства. Поэтому, чтобы сделать свою квартиру более привлекательной, дольщик готов снизить цену.
Каковы ваши ожидания – в 2016 году сделки по переуступке не потеряют актуальность? Будут ли они востребованы?
Сегодня трудно делать вообще какие-либо прогнозы, слишком много факторов влияют на развитие ситуации. В сегменте переуступок многое будет зависеть, например, от продления программы господдержки ипотеки. Сейчас она продлена до мая, и есть основания полагать, что после отмены – переуступкам такой исход будет на руку, так как застройщики лишатся одного из главных козырей – доступной ипотеки. Но предпосылок к тому, что переуступка перестанет быть востребованной, мы не видим.
Источник: Novostroy-Spb.ru
novostroy32.ru
