Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Каков средний срок реализации недвижимости

Глава 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ^ 1

Глава 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.4. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам [1] , так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям [2] , которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие [3] - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

В качестве объекта права — недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий — должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий — должников» является некорректным, т.к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия [4] .

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора [5] .

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

В Санкт-Петербурге передача предприятий как имущественных комплексов в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий осуществляется Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга [6] Фонду имущества для последующей продажи и оформляется передаточным распоряжением председателя КУГИ (прил. 5).

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсифика-ционные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом [7] в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора купли-продажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо — хозяйственное общество — даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду [8] .

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235 — 243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

[1] Юридическое лицо, обладающее определенными правами и обязанностями.

[2] Ст. 113 – 115 ГК РФ.

[3] Ст. 132 там же.

[4] Ст. 559 - 566 ГК РФ.

[5] Ст. 27, п. 3 Закона о приватизации.

[6] В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ и п.3 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.97 г. № 1357-р «О регистрации права государственной собственности на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга».

[7] Ст. 132, п. 2 ГК РФ.

[8] Ст. 656 - 664 ГК РФ.

Упражнения

1. Ответить на вопросы теста:

1. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, ме-стоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государст-венном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю - это:

а) земельный участок; б) земельный фонд; в) естественный фонд. 2. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя: а) все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле; б) все материальное имущество; в) земельные участки. 3. К недвижимым вещам относятся: а) железные дороги, космические объекты; б) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; в) все перечисленное. 4. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от дви-жимых объектов: а) неподвижность, материальность, долговечность; б) неподвижность, весомость, долговечность; в) уникальность, весомость, долговечность. 5. Основные фонды делятся: а) на движимые и недвижимые; б) на материальные и нематериальные; в) на временные и постоянные. 6. В состав зданий включаются: а) коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации; 6) то же и водо-, газо-, теплопроводное оборудование; в) то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками. 7. Жилье - это: а) здания, предназначенные для постоянного проживания; б) передвижные щитовые домики, плавучие дома; в) все перечисленное. 8. Сооружения - это: а) шахты, тоннели, дороги, плотины; б) стадионы, бассейны; в) все перечисленное. 9. Земельная рента определяется как: а) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации; б) произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации; в) фиксированный процент от расчетной величины стоимости. 10. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повы-шенной комфортности: а) общая площадь квартиры не менее 70 кв. м; б) наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м; в) все перечисленное. 11. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход: а) собственно коммерческая недвижимость; б) промышленная недвижимость;

в) все перечисленное.

12. Какие виды недвижимости могут переходить в движимое имущество: а) леса и многолетние насаждения; б) предприятия как имущественные комплексы; в) обособленные водные объекты. 13. Сколько процентов от цены объекта недвижимости в Санкт-Петербурге со-ставляют издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сде-лок с жилой недвижимостью: а) 30%; б) 10%; в) 3%. 14. Каков средний срок реализации недвижимости: а) 1 - 2 месяца; б) 3 - 4 месяца; в) 6 месяцев. 15. Является ли рынок недвижимости разновидностью рынка услуг: а) да; б) частично; в) нет. 16. Сколько процентов от цены составляют трансакционные (операционные) издержки для коммерческой недвижимости: а) 25%; б) 7%; в) 1%. 17. Национализация имущества - это: а) передача из частной собственности в собственность государства; б) передача государственного или муниципального имущества в собственность отдельных лиц или коллектива; в) принудительное отчуждение, изъятие имущества. 18. Средняя продолжительность цикла строительства и реконструкции объек-тов недвижимости составляет: а) 2 - 2,5 года; б) 2,5 - 3 года; в) 3 - 3,5 года. 19. К операциям с недвижимостью со сменой собственника относятся: а) приватизация; национализация, банкротство; б) купля-продажа, наследование, дарение, мена; в) инвестирование в недвижимость, залог, аренда. 20. Какой главой ГК РФ устанавливаются общие правила прекращения право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс: а) 15; б) 16; в) 17. 2. Проанализировать состояние рынка недвижимости в каком-либо городе или регионе (Санкт-Петербурге, Ленинградской области и т.д.).

Вопросы для самопроверки

1. Что понимается под недвижимым имуществом? 2. Расскажите о родовых признаках недвижимости. 3. Расскажите о частных признаках недвижимости.

4. Что понимается под основными фондами предприятия?

5. Назовите объекты классификации основных фондов по ОКОФ. 6. Какие объекты входят в состав зданий? 7. Приведите общую классификацию объектов недвижимости. 8. Расскажите об особенностях "незавершенки". 9. Расскажите о типологии, применяемой для характеристики рынка жилой не-движимости. 10. Дайте характеристику предприятию как недвижимости. 11. Расскажите об этапах продажи предприятия как имущественного комплек-са. 12. Расскажите о правилах заключения договора продажи предприятия как имущественного комплекса.

Литература

1. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 1997. - С. 24 - 26. 2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. -М" 1999. -С. 7- 30, 85 - 96. 3. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - С.-Пб., 1999. - С. 5 -25.

prosdo.ru

Экономика недвижимости : Определение недвижимости: Упражнения

Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимостиУчебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Упражнения

1. Ответить на вопросы теста:1. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю - это:а) земельный участок;б) земельный фонд;в) естественный фонд.2. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя:а) все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле;б) все материальное имущество;в) земельные участки.3. К недвижимым вещам относятся:а) железные дороги, космические объекты;б) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;в) все перечисленное.4. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов:а) неподвижность, материальность, долговечность;б) неподвижность, весомость, долговечность;в) уникальность, весомость, долговечность. 5. Основные фонды делятся:а) на движимые и недвижимые;б) на материальные и нематериальные;в) на временные и постоянные. 6. В состав зданий включаются:а) коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации;6) то же и водо-, газо-, теплопроводное оборудование;в) то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками. 7. Жилье - это:а) здания, предназначенные для постоянного проживания;б) передвижные щитовые домики, плавучие дома;в) все перечисленное. 8. Сооружения - это:а) шахты, тоннели, дороги, плотины;б) стадионы, бассейны;в) все перечисленное.9. Земельная рента определяется как:а) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации;б) произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации;в) фиксированный процент от расчетной величины стоимости. 10. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повышенной комфортности:а) общая площадь квартиры не менее 70 кв. м;б) наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м;в) все перечисленное.11. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход:а) собственно коммерческая недвижимость;б) промышленная недвижимость;в) все перечисленное.12. Какие виды недвижимости могут переходить в движимое имущество:а) леса и многолетние насаждения;б) предприятия как имущественные комплексы;в) обособленные водные объекты.13. Сколько процентов от цены объекта недвижимости в Санкт-Петербурге составляют издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сделок с жилой недвижимостью:а) 30%;б) 10%;в) 3%.14. Каков средний срок реализации недвижимости:а) 1 - 2 месяца;б) 3 - 4 месяца;в) 6 месяцев.15. Является ли рынок недвижимости разновидностью рынка услуг:а) да;б) частично;в) нет.16. Сколько процентов от цены составляют трансакционные (операционные) издержки для коммерческой недвижимости:а) 25%;б) 7%;в) 1%.17. Национализация имущества - это:а) передача из частной собственности в собственность государства;б) передача государственного или муниципального имущества в собственность отдельных лиц или коллектива;в) принудительное отчуждение, изъятие имущества. 18. Средняя продолжительность цикла строительства и реконструкции объектов недвижимости составляет:а) 2 - 2,5 года;б) 2,5 - 3 года;в) 3 - 3,5 года.19. К операциям с недвижимостью со сменой собственника относятся:а) приватизация; национализация, банкротство;б) купляпродажа, наследование, дарение, мена;в) инвестирование в недвижимость, залог, аренда. 20. Какой главой ГК РФ устанавливаются общие правила прекращения право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс:а) 15;б) 16;в) 17.2. Проанализировать состояние рынка недвижимости в какомлибо городе или регионе (Санкт-Петербурге, Ленинградской области и т.д.).

Вопросы для самопроверки

1. Что понимается под недвижимым имуществом?2. Расскажите о родовых признаках недвижимости.3. Расскажите о частных признаках недвижимости.4. Что понимается под основными фондами предприятия?5. Назовите объекты классификации основных фондов по ОКОФ.6. Какие объекты входят в состав зданий?7. Приведите общую классификацию объектов недвижимости.8. Расскажите об особенностях "незавершенки".9. Расскажите о типологии, применяемой для характеристики рынка жилой недвижимости.10. Дайте характеристику предприятию как недвижимости.11. Расскажите об этапах продажи предприятия как имущественного комплекса.12. Расскажите о правилах заключения договора продажи предприятия как имущественного комплекса.

Литература

1. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 1997. - С. 24 - 26.2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. -М" 1999. -С. 7- 30, 85 - 96.3. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - С.-Пб., 1999. - С. 5 -25.

Если книга которая размещена на сайте нарушает Ваши авторские права, свяжитесь с нами. [email protected]

online-books.net.ua

Экономика недвижимости

А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Раздел 1. Определение недвижимости

Упражнения

Вопросы для самопроверки

Литература

1. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 1997. - С. 24 - 26.2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. -М" 1999. -С. 7- 30, 85 - 96.3. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - С.-Пб., 1999. - С. 5 -25.

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница

producm.ru

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный метод

Метод сравнения

Метод капитализации доходов

Инвестиционная стоимость недвижимости

Сравнительная стоимость аналогичных объектов

Определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости

Методы расчета:

с использованием ЕНИР, СНИПы, Ценники – расчет сметной стоимости СМР,Оборудования, проекта,инженерных коммуникаций, земли и прочие

Методы расчета:

Основан на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопостовления с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок- метод сранительного анализа продаж, метод рыночной информации и иные методы, предусматренные законодательством РК.

Доходный подход. Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.Первая операция: определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. Определение валового дохода включает:1. Оценку потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.2. Оценку действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости

Тестовые задания по дисциплине «Методы оценки имущества»

1. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю - это: а) земельный участок; б) земельный фонд; в) естественный фонд. 2. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя: а) все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле; б) все материальное имущество; в) земельные участки. 3. К недвижимым вещам относятся: а) железные дороги, космические объекты; б) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; в) все перечисленное. 4. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов: а) неподвижность, материальность, долговечность; б) неподвижность, весомость, долговечность; в) уникальность, весомость, долговечность. 5. Основные фонды делятся: а) на движимые и недвижимые; б) на материальные и нематериальные; в) на временные и постоянные. 6. В состав зданий включаются: а) коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации; 6) то же и водо-, газо-, теплопроводное оборудование; в) то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками. 7. Жилье - это: а) здания, предназначенные для постоянного проживания; б) передвижные щитовые домики, плавучие дома; в) все перечисленное. 8. Сооружения - это: а) шахты, тоннели, дороги, плотины; б) стадионы, бассейны; в) все перечисленное. 9. Земельная рента определяется как: а) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации; б) произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации; в) фиксированный процент от расчетной величины стоимости. 10. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повышенной комфортности: а) общая площадь квартиры не менее 70 кв. м; б) наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м; в) все перечисленное. 11. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход: а) собственно коммерческая недвижимость; б) промышленная недвижимость; в) все перечисленное. 12. Какие виды недвижимости могут переходить в движимое имущество: а) леса и многолетние насаждения; б) предприятия как имущественные комплексы; в) обособленные водные объекты. 13. Сколько процентов от цены объекта недвижимости в Санкт-Петербурге составляют издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сделок с жилой недвижимостью: а) 30%; б) 10%; в) 3%. 14. Каков средний срок реализации недвижимости: а) 1 - 2 месяца; б) 3 - 4 месяца; в) 6 месяцев. 15. Является ли рынок недвижимости разновидностью рынка услуг: а) да; б) частично; в) нет. 16. Сколько процентов от цены составляют трансакционные (операционные) издержки для коммерческой недвижимости: а) 25%; б) 7%; в) 1%. 17. Национализация имущества - это: а) передача из частной собственности в собственность государства; б) передача государственного или муниципального имущества в собственность отдельных лиц или коллектива; в) принудительное отчуждение, изъятие имущества. 18. Средняя продолжительность цикла строительства и реконструкции объектов недвижимости составляет: а) 2 - 2,5 года; б) 2,5 - 3 года; в) 3 - 3,5 года. 19. К операциям с недвижимостью со сменой собственника относятся: а) приватизация; национализация, банкротство; б) купляпродажа, наследование, дарение, мена; в) инвестирование в недвижимость, залог, аренда. 20. Какой главой ГК РФ устанавливаются общие правила прекращения право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс: а) 15; б) 16; в) 17. 2. Проанализировать состояние рынка недвижимости в какомлибо городе или регионе (Санкт-Петербурге, Ленинградской области и т.д.).

Упражнения

1. Составить таблицу, иллюстрирующую сходства и различия рынка недвижимости и рынка товаров (см. форму 2.1).

studfiles.net

ЦБ увеличил срок реализации залоговой недвижимости :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Регулятор согласен продлить срок реализации залоговой недвижимости со 180 до 270 дней, чтобы считать ее ликвидной

Фото: Артем Коротаев/ТАСС

Центральный банк России (ЦБ) согласился увеличить срок реализации недвижимости, исходя из которого банки могут признавать ее ликвидной и снижать резервы по кредитам, пишет «Коммерсантъ».

Такое решение содержится в ответе департамента банковского регулирования ЦБ на обращение банкиров, просивших регулятора продлить срок реализации залоговой недвижимости до 365 дней, чтобы считать ее ликвидной. Эту просьбу представители банковского сообщества высказали на недавней встрече с руководством ЦБ. Сейчас ликвидной признается недвижимость, срок реализации которой не превышает 180 дней, поясняет издание. По кредитам, выданным под обеспечение ликвидным залогом, резервы начисляются в меньшем объеме. Однако в условиях кризиса реализовать недвижимость в этот срок без дисконта затруднительно, рассказали банкиры газете.

Принципиальное решение об увеличении сроков реализации ликвидного имущества уже принято, соответствующие поправки будут внесены в положение 254-П, сообщили «Коммерсанту» в пресс-службе ЦБ. Однако регулятор планирует увеличить срок до 270 дней вместо 365, на которых настаивают участники рынка. Но даже и эта уступка ЦБ позволит сохранить залог до роста рынка и реализовать его без дисконта, считают опрошенные изданием банкиры. 270 дней может не хватить, только если заемщик не согласен с реализацией залога и обжалует его в суде. Судебные разбирательства по таким спорам длятся шесть-восемь месяцев, еще три-четыре месяца занимает обращение взыскания на него через службу судебных приставов, рассказал один из собеседников газеты. Именно поэтому оптимальным решением было бы отсчитывать срок реализации имущества с момента выставления имущества на торги, пишет «Коммерсантъ».

Ольга Мамаева

realty.rbc.ru