Аккредитация застройщика в банке: что дает дольщику. Аккредитация банка это

Аккредитация застройщика. Важные аспекты - Адвокат Андрей Комиссаров

Аккредитация застройщика. Важные аспекты

27 сентября 2016

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой – читайте в настоящей статье.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать "неофициальное" условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков. Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров

a-komissarov.ru

Банки изменили требования к аккредитации застройщиков

Сохраняющаяся на рынке неопределенность в период кризиса грозит обернуться остановкой проектов и появлением новых обманутых дольщиков. Один из главных рисков для покупателей жилья по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках ФЗ-214 связан с вероятностью неисполнения застройщиком обязательств построить объект: в лучшем случае – в срок, в худшем – вообще.

Поэтому банки были вынуждены повышать требования к аккредитации застройщиков, на продукт которых они готовы выдавать ипотечные кредиты.

Сейчас благодаря государственной программе субсидирования ипотеки первичный рынок жилья вышел из состояния стагнации, в котором он находился с конца января до середины марта, и некоторые банки пошли на определенную либерализацию условий для партнеров-строителей. Впрочем, не все, поскольку на фоне продолжения экономического кризиса повышенный риск недостроя сохраняется.

Зачем нужна аккредитация застройщика

Для того чтобы аккредитовать строительную компанию, банк проводит анализ ее финансово-хозяйственной деятельности, а также аудит строящихся объектов, для чего у застройщика запрашивается пакет необходимых документов. Процедура занимает один – три месяца.

«Процедура проверки застройщика осталась прежней, – говорит руководитель направления центра ипотечного кредитования филиала «Петровский» банка «Открытие» Светлана Зеленина. – Анализируется его финансовое состояние, отслеживается наличие негативной информации в открытых источниках, в том числе на сайтах дольщиков, учитываются различные рейтинги строительных компаний и т. д.».

Основным требованием при аккредитации в Сбербанке является строительство объекта в рамках 214-ФЗ. Остальные зависят от строительного опыта застройщика (количество построенных жилых объектов) и его зрелости (количества лет работы на рынке строительства жилья).

Выдача аккредитации означает, что кредитное учреждение уверено в надежном вложении инвестиций. Для покупателя, в свою очередь, это является одной из главных гарантий надежности застройщика и критерием для выбора покупки.

Если застройщик аккредитован в нескольких разных кредитных учреждениях, то шансы его клиентов не оказаться в числе обманутых дольщиков повышаются. Чем шире спектр сети банков-контрагентов компании-застройщика, тем надежнее застройщик. При этом увеличивается линейка предложений по приобретению жилья.

Кроме того, ипотечный кредит на покупку квартиры в конкретном доме значительно легче получить в том банке, который аккредитовал застройщика этого дома.

Как повысились требования

Банки стали вести себя значительно осторожнее, говорят в банке «Открытие». Некоторые банки изменили требования к степени готовности дома. Если раньше аккредитация предоставлялась для объектов на этапе готовности – «первый этаж и перекрытие между первым и вторым», то теперь достаточный для аккредитации уровень повышен до 30%-ной готовности.

Стать партнером банка «Открытие» на таких основаниях сейчас может компания, которая за последние пять лет построила не менее 50 тыс. кв. м жилой площади. Чтобы получить аккредитацию на этапе котлована, застройщик должен сдать за последнюю пятилетку не менее 100 тыс кв. м.

В пресс-службе Сбербанка корреспонденту «РБК-Недвижимости» рассказали, что перестали аккредитовывать объекты на начальной стадии нулевого цикла – когда есть только площадка для строительства и не начаты строительные работы. «Сейчас необходимый для аккредитации минимальный уровень строительной готовности – это наличие фундамента, то есть когда все готово к началу строительства первого этажа. Более детальные требования к застройщикам и объектам мы не раскрываем, так как они относятся к внутренним методикам банка», – объяснили в Сбербанке.

Впрочем, на оживление рынка ипотеки после запуска государственной программы субсидирования ставки по кредитам некоторые банки отреагировали либерализацией критериев.

Так, ВТБ24, который, по словам вице-президента, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нины Крючковой, в декабре 2014 года повысил требования к застройщикам и приобретаемым объектам недвижимости (о деталях в банке не рассказали), в марте их частично ослабил. Это касается тех застройщиков, которые приняли участие в государственной программе субсидирования кредитов.

По словам начальника отдела развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Дмитрия Полякова специальные условия действовали только с конца декабря 2014 года по февраль 2015-го. «Когда в условиях экономической турбулентности значительно выросли риски банкротства застройщиков и переносы сроков сдачи объектов в эксплуатацию, требования по степени готовности объекта были подняты до 70%", - говорит он.

Однако, по словам Дмитрия Полякова, с марта 2015 года аккредитационные требования вернулись к докризисным: для объектов выше четырех этажей стадия строительства должна быть не менее 20%, для малоэтажных объектов – начат монтаж первого этажа. В целом подход к аккредитации застройщиков и объектов не претерпел существенных изменений.

Заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-Банка Даниил Ткач признал, что банк повысил требования к застройщикам в части предоставлению финансовой отчетности, но подробности не сообщил.

ipoteka.realty.rbc.ru

Что такое банковский аккредитив и зачем он нужен простыми словами

Зачастую сложные финансовые термины с пугающими названиями оказываются простыми вещами, необходимыми не только для организаций, но и для физических лиц.

В данной статье мы простыми словами расскажем о том, что такое аккредитив и зачем он нужен.

Изображение с сайта www.buro-potapenko.ru

Простым языком о том, что такое аккредитив

Надежный способ обезопасить организацию от рисков, связанных с предоплатой по финансовым сделкам или подстраховаться при сотрудничестве с новыми поставщиками это аккредитив.

Аккредитив – открытый в банке специальный счет, который дает возможность зарезервировать находящуюся на нем сумму, при торговых отношениях. В случае полного соблюдения участниками условий договора банк обязуется выплатить определенною сумму средств получателю.

Банк выступает неким гарантом и берет на себя ответственность за осуществление выплаты средств. Это дает выгодные условия и поставщику и получателю. Первый точно знает, что получит оплату товаров, а второй уверен в том, что своевременно сможет произвести оплату.

Что такое банковский аккредитив?

Это безопасный вид расчета, позволяющий дать гарантии обеим сторонам сделки, за счет чего процесс купли-продажи происходит быстрее.

Схема работы аккредитива

Участники заключают договор, где точно прописаны условия расчета.
Покупатель обращается в банк-эмитент для открытия счета, вносит на него определенную в договоре сумму денег (бронирует средства).
Поставщик предоставляет банку исполнителю необходимый пакет ценных бумаг.
После того, как будет открыт аккредитивный счет, эмитент сообщит об этом авизующему банку (банку продавца).
Авизующий банк уведомляет поставщика об удачном открытии счета.
Продавец доставляет товары покупателю и предоставляет пакет ценных бумаг, подтверждающих эту операцию, банку исполнителю.
Происходит проверка предоставленных ценных бумаг авизующим банком.
В зависимости от особенностей контракта, перечисление суммы денежных средств на счет поставщика осуществляет активизирующий банк или эмитент.

Для того, чтобы было проще разобраться в схеме, рассмотрим ее наглядно на картинке.

Изображение с сайта blog-finansist.ru

Договор аккредитива

Документ, регулирующий отношения участников содержит в себе всю информацию обязательную для проведения сделки. В договоре фиксируются:

Реквизиты продавца и покупателя.
Вид используемой формы.
Бронируемая сумма денежных средств.
Сроки выполнения действий.
Сумма комиссии.
Порядок выплат.
Инструкции для случаев непогашения задолженности.
Права и обязанности участников.

Участниками таких финансовых сделок могут стать как юридическое так и физическое лицо.

Аккредитивная оплата

Денежный перевод будет осуществлен только после выполнения всех условий, прописанных в контракте. Перечисление денег на счет поставщика происходит после доставки товаров покупателю и предоставления в банк ценных бумаг, подтверждающих данную процедуру. В случае, если условия контракта были нарушены или выполнены не полностью, покупатель вправе вернуть товар продавцу и отказаться выплачивать деньги.

Изображение с сайта argo-bad.ru

Это важно

Счет открывает покупатель на собственные средства или на условиях кредитования.

Открытие аккредитивного счета

Для того, чтобы открыть такой счет в банке необходимо написать заявление, в котором указана следующая информация:

Номер контракта.
Реквизиты поставщика.
Вид, размер и сроки работы счета.
Способ его выплаты.
Данные о предоставляемых товарах.
Реквизиты авизующего банка.
Список документов, после предоставления которых денежные средства поступят на счет поставщика.

Виды аккредитива

Изображение с сайта vse-temu.org

В зависимости от полномочий банка и сторон выделяют несколько видов счетов:

Отзывной – банк вправе на основании письменного заявления от плательщика аннулировать счет в одностороннем порядке. Не пользуется большой популярностью из-за отсутствия гарантий у продавца.

Безотзывный – возможность отзыва денег отсутствует, после предоставления документов, подтверждающих доставку товара, поставщик получит за него денежные средства. В настоящее время это наиболее распространенный вид.

Подтвержденный – банк переводит средства на счет продавца даже без наличия денег на счете покупателя. Такой вид предоставляет поставщику дополнительную гарантию на получение средств, но очень рискован для банков, поэтому облагается дополнительной комиссией.

Покрытый – авизующий банк перечисляет денежные средства на счет эмитента, в определенный период времени. Данный вид не очень востребован в большинстве стран мира.

Непокрытый – авизующий банк позволяет эмитенту списывать указанную в договоре сумму денежных средств с корреспондентского счета.

Резервный – банк, открывший счет предоставляет письменное обязательство продавцу о произведении платежей вместо покупателя, если второй не выполнит условия договора. Такой вид гарантирует исполнение обязательств покупателем перед поставщиком.

Револьверный – чаще открывают на часть от полного размера платежа, после выплат покупателя возобновляется до оговоренной ранее суммы. Применяется в областях, где поставляют товары по фиксированному графику.

Циркулярный – дает возможность получить деньги по аккредитиву во всех корреспондентах авизующего банка.

С красной оговоркой – по указанию эмитента авизующий банк производит зачисление части денежных средств продавцу до предоставления ценных бумаг, подтверждающих доставку.

Преимущества и недостатки аккредитива

Изображение с сайта сталинка.com.ua

К положительным сторонам можно отнести:

Юридическое контролирование договора.
Снижение риска поставщика не получить денежных средств.
Гарантия своевременных поставок для покупателя.
Возможность получения сверхприбыли со средств покупателя.
Возможность экономии на процентных платежах в отличие от обычного кредитования.

Отрицательные стороны:

Без предоставления документов, определенных при составлении договора денежные средства не поступят на счет получателя.
Длительность сделки из-за большого объема документов.
Законодательство может ограничить сделки по аккредитивам.
Достаточно высокие комиссии за услуги.

Процесс авизования

Один из этапов работы аккредитива – это авизование аккредитивов.

Представляет собой проверку информации, содержащейся в документах и сообщение получателю средств об открытии счета.

Этот процесс наиболее важный и длительный. Правила авизования регулируются соответствующим законодательством. Банки относятся к этому процессу ответственно, чтобы избежать нарушений постановления.

Не стоит верить мошенникам, которые тратят на проверку документов небольшое количество времени.

Аккредитивы для физических лиц

Изображение с сайта vashbiznesplan.ru

Такие счета используются не только при торговых сделках, но и при сотрудничестве физических лиц. Сущность операции не меняется – аккредитив выступает гарантом получения денежных средств. Его используют для того, чтобы обезопасить себя от возможного мошенничества при дорогостоящих покупках, например, недвижимости.

Как аналог такой операции банки могут предложить физическим лицам пользование банковской ячейкой.

Сущность ее работы:

Покупатель вносит сумму денежных средств в ячейку в присутствии поставщика.
Происходит проверка суммы.
Доставка товаров.
Предоставление пакета ценных бумаг, подтверждающих доставку.
Продавец получает денежные средства из ячейки.

Такая форма сделок является довольно длительной, поэтому предприниматели предпочитают форму аккредитива.

Итак, мы постарались простым языком рассказать о том, что такое аккредитив. На нашем сайте представлено множество статей по другим финансовым терминам, из них вы можете получить больше информации об эффективном ведении бизнеса.

vklady-investicii.ru

Аккредитованные новостройки 2018 - Сбербанк, список, что значит

Один из наиболее реальных способов приобретения жилья на отечественном рынке в 2018 году — использование ипотечного кредитования. Важно, что данная сфера с каждым годом становится все более отрегулированной на законодательном уровне, вследствие чего и заемщик, и выдающие кредиты банковские организации оказываются достаточно надежно защищенными от финансовых потерь.

Оформление ипотеки возможно, как на уже построенное, так и на пребывающее в процессе строительства жилье.

Второй вариант в плане финансов более выгоден для покупателей, однако оформление кредита в таком случае оказывается несколько более сложной процедурой, поскольку банк должен аккредитовать конкретно тот объект недвижимости, в котором заемщик планирует получить квартиру.

Что это такое?

Аккредитованные новостройки — это пребывающие в процессе возведения жилые здания многоквартирного типа, которые причисляются к объектам незавершенного строительства.

Они еще не получили правового статуса, позволяющего им становиться предметом сделки имущественного характера и не способны создавать конкуренцию иным объектам на рынке услуг. Однако такая недвижимость уже превратилась в объект инвестирования, в первую очередь со стороны банковских организаций.

Такое жилье причисляется к незавершенным объектам недвижимости, которые не обладают правовой основой для осуществления процедуры отчуждения методом заключения традиционной сделки. Они могут быть отчуждены лишь в случае переуступки прав на участие в строительстве долевого типа.

Под аккредитованной новостройкой с юридической точки зрения понимают корректный тип организации работ, отражающий номенклатурные позиции юрлица, что дает возможность формировать о нем позитивное представление, воспринимать в качестве надежного партнера, которому заинтересованные банковские учреждения могут доверить финансовые средства.

Аккредитованные новостройки

В качестве залогового покрытия ипотеки выступает жилая недвижимость, для покупки которой и осуществляется оформление кредита. На принятие решения относительно выдачи финансов банковским учреждением существенное влияние оказывает то, в каком состоянии пребывает этот объект.

В процессе оформления кредита на жилье, банк производит оценку и проверку возводимого жилья по массе различных параметров, стремясь предельно себя обезопасить.

Подобная щепетильность и осторожность обусловливается тем, что кредитное учреждение в качестве залога фактически получает не имущество, а лишь право требования на пока не существующую квартиру.

После введения здания в эксплуатацию и реализации права требования (то есть получения квартиры дольщиком) производится госрегистрация данного недвижимого имущества, при которой банковская организация внесет обременение на объект, который уже реально существует. Залог может быть снят лишь после того, как кредит будет погашен в полном объеме.

Что дает заемщику?

Наличие аккредитации у новостройки, в которой заемщик планирует приобрести в собственность квартиру, дает ему в первую очередь уверенность в том, что застройщик — надежная и заслуживающая доверия компания.

Собственными усилиями покупатель не в состоянии осуществить настолько полную и детальную проверку, которую выполняет банк перед присвоением аккредитации.

Наличие аккредитации является в некоторой степени залогом того, что объект будет достроен до конца и введен в эксплуатацию, а заемщик не потеряет свои деньги, уже выплаченные по ипотеке.

Чем рискует банк?

Пока возводимый объект пребывает на стадии строительства, и на квартиру в новостройке не может быть оформлено право собственности, банковская организация серьезно рискует. Никакая тщательная проверка не обеспечивает гарантии того, что случится какой-то форс-мажор, в результате которого стройка окажется замороженной на неопределенное время.

Даже при условии окончания работ и сдачи в эксплуатацию объекта юридически жилье не будет существовать до того момента, пока не будет произведена регистрация квартир в Росреестре.

Если прекратятся выплаты по кредиту, выданному заемщику, то банк в такой ситуации останется ни с чем, так как реализация залога будет невозможна.

Преимущества

К числу положительных моментов, которыми обладают получившие аккредитацию новостройки, можно отнести:

более низкую процентную ставку, позволяющую меньше переплачивать и быстрее закрывать кредит;
сокращение времени на одобрение кредита за счет отсутствия необходимости проверки застройщика;
определенная гарантия того, что жилье будет введено в эксплуатацию в оговоренный срок.

Аккредитация в нескольких банках

В большинстве случаев аккредитованные новостройки сбербанк и иные банковские учреждения определяют самостоятельно, лично осуществляя проверку застройщиков и возводимые ими объекты в соответствии с рядом критериев.

В связи с этим наличие у строящегося жилья аккредитации одновременно от нескольких серьезных банков говорит о том, что риск покупки такой квартиры будет минимальный, ведь каждое из кредитных учреждений осуществило свою проверку и при этом каждое из них сделало вывод о высокой степени надежности новостройки.

Наличие двух и более аккредитаций способствует укреплению положительного имиджа застройщика, повышает степень доверия к нему и его объектам потенциальных покупателей.

Наличие аккредитации крайне важно для самих строительных компаний, ведь без этого продажи жилья, а соответственно, и инвестиционные вложения будут идти крайне медленно.

Если старт реализации квартир состоялся недавно, то отсутствие аккредитации еще не будет вызывать подозрений, однако, если продажи стартовали давно, а банки аккредитацию не выдали, то, вероятнее всего, они уже проводили проверки, в ходе которых выявили наличие определенных рисков.

Важно также смотреть на то, какими банками была выдана аккредитация, отдавая предпочтение тем объектами, кредитование которых взяли на себя крупнейшие финансово-банковские учреждения.

В результате анализа имеющихся сведений можно прийти к выводу, что уже один факт сотрудничества строительной компании с банковскими организациями, — это уже свидетельство его достаточного уровня надежности.

В то же время и лишь одно отсутствие аккредитации не должно становится на пути приобретения выгодного жилья. В таких случаях лучше не торопиться, а подождать некоторое время, дав возможность банковским компаниям все-таи осуществить необходимую проверку.

Самому покупателю целесообразно лично поинтересоваться у застройщика, имеются ли у него предварительные договоренности с банками относительно внедрения ипотечного кредитования на строящихся объектах.

Наличие аккредитации могут использовать даже те потенциальные покупатели, которые не интересуются никакими кредитами, а планируют сразу выплатить средства за приобретаемое жилье.

Для них это будет своего рода индикатором надежности застройщика, гарантией того, что свою квартиру они все-таки получат в оговоренные сроки. При этом им самим не придется проводить никаких проверок строительных компаний на благонадежность, ведь лучше служб безопасности банков сделать это не удастся.

На видео об аккредитации объекта недвижимости

realtyurist.ru

Аккредитация застройщика в банке: что дает дольщику

Сразу оговорюсь, что аккредитация застройщика в банке не дает дольщику 100% гарантии выполнения договора (ДДУ), т.е. получения оплаченного по нему жилья. Так как любой процесс инвестирования в новостройку – это риск в той или иной степени. Но, как и во всех операциях инвестирования, есть большие и малые риски. Получение кредита доверия (аккредитации) строительной компанией в надежном банке является снижением рисков к минимуму, но не исключает неожиданностей полностью. Разберемся подробнее.

Застройщик и аккредитация в банке

Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:

Финансовую надежность застройщика.
Разрешительную документацию на новостройку.
Положение дел на строительной площадке.

Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.

Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.

Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.

Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.

Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и банк обанкротится.

Чем полезна аккредитация новостройки дольщику

Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство.Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.

Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».

Для дольщика это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать здесь. Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:

СберБанк
ВТБ24
Газпромбанк
Райффайзенбанк
Банк «Санкт-Петербург»
Ханты-Мансийский банк
Банк «Открытие» и другие.

Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.

Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.

Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова:

«При процедуре аккредитации застройщика и новостройки банк не осуществляет оценку качества менеджмента компании. А также не проводит оценку вероятности того, что собственник строительной компании сбежит с деньгами дольщиков».

Другими словами – не стоит надеяться, что аккредитованный застройщик надежный и не обанкротится. Рискуйте сами, господа дольщики…

Для желающих проверить, привожу ссылку на источник:_http://www.bn.ru/news/2015/04/20/217280.html

И еще про аккредитацию новостройки в банке:) Работая риэлтором, могу сказать определенно: в городе существует устойчивый пул надежных застройщиков, которые сдают свои объекты при любых экономических потрясениях. Какие именно компании ВСЕГДА выполняют свои обещания дольщикам? Обращайтесь в «Контакты», расскажу:) Ольга Мещерякова, автор блога о недвижимости Санкт-Петербурга

Нажмите, чтобы не потерять Если возникли вопросы, звонить по номерам 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО Внимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.

Еще статьи по теме

pitermoidom.ru

Что такое аккредитация? | Hitcredit.ru

С развитием внешнеторговых отношений к качеству реализуемого товара предъявляются повышенные требования.

При этом важным является установление единых характеристик продукции, признаваемых всеми торгующими странами, а также методики проведения соответствующих испытаний для установления надлежащего доверия к ее производителю.

С целью решения указанной проблемы функционируют специально созданные организации государственного и международного масштаба.

Совместными усилиями были разработаны регламентирующие документы, устанавливающие порядок сертификации продукции.

Именно здесь на первый план выходит признание имеющейся у производителя сертификационной службы, достигаемое при помощи аттестации и аккредитации.

Аккредитация посредством проведения аттестации

Аккредитация, что это такое, интересует многих отечественных производителей.

В руководящих документах ИСО предусматривается проведение аттестации имеющейся у производителя лаборатории для проведения испытаний, позволяющей определить степень ее соответствия принятым международным торговым сообществом критериям.

Одновременно оговаривается понятие аккредитация, что это официальное признание компетенции и полномочий определенной лаборатории проводить заданные типы испытаний.

Если прошедшая процедуру аккредитации лаборатория провела определенные испытания продукции, то производитель может получить на нее соответствующий сертификат.

С целью осуществления аккредитации разработана специальная система, предусматривающая соблюдение установленных правил.

Во главе нее находится управляющий орган, предоставляющий соответствующее разрешение на:

проведение испытаний лабораториям производителя;
выдачу соответствующего сертификата.

Понимание того, что такое аккредитация, невозможно без уяснения основы данного процесса, формируемой за счет заданных требований к названным выше структурам.

Фактически при помощи данной процедуры производитель продукции повышает уровень доверия к ней со стороны потребителя.

Отечественная система аккредитации

Соответствующим правительственным постановлением аккредитационные работы были закреплены за отечественным Госстандартом.

Сложилась ситуация, при которой Госстандарт одновременно проводил аккредитацию организаций для оценки соответствия продукции стандартам, а также непосредственную сертификацию.

Данное совмещение недопустимо действующими международными стандартами, поэтому перед российским Госстандартом поставили задачу формирования собственной аккредитационной системы, позволяющей признавать компетенцию лабораторий производителя и сертифицирующих органов при исполнении ими своих непосредственных функций.

Итогом стала выработка принципов осуществления процедуры аккредитации. Они были закреплены в стандартах серии 51000 после приведения в полное соответствие с действующими европейскими стандартами и международными руководствами.

Во главе всей структуры системы аккредитации стоит соответствующий Отдел, сформированный в качестве самостоятельного подразделения.

Он координирует отечественную аккредитационную деятельность при помощи осуществления руководящей функции над всеми входящими элементами.

Отечественная система аккредитации: участники и объекты

В состав объектов отечественной системы включены:

лаборатории производителей;
отделы метрологической направленности производителей;
выдающие сертификаты службы;
обучающие на экспертов организации.

При помощи процедуры достигаются важнейшие цели, включающие:

подтверждение необходимой компетенции производителей;
удостоверение правильности проведенных испытаний;
признание выданных сертификатов по всему миру.

Сформированная отечественная система устанавливает:

перечень предъявляемых требований;
непосредственный порядок прохождения;
правила для всех участников.

При этом допускается формирование дополнительного перечня оценочных критериев, исходя из специфических особенностей деятельности субъекта хозяйствования.

Вместе с объектами отечественной аккредитационной системы ее участниками являются:

аккредитационный Совет;
проводящие аккредитацию органы;
технические центры;
прошедшие аккредитацию организации;
эксперты.

Аккредитационный Совет

Его предназначением является решение актуальных вопросов в аккредитационной сфере, непосредственно связанных с:

проведением исследований;
реализацией технической политики;
координацией работы всех участников системы;
экономической составляющей данной деятельности;
международным сотрудничеством;
анализом результатов работы;
ведением единого реестра.

Аккредитующий орган

Используемый европейскими странами стандарт EN 45003 описывает перечень основных критериев, лежащих в основе формируемой структуры аккредитующего органа. Внедрение данного стандарта позволяет признавать результаты российской аккредитации по всему миру.

При этом указанный стандарт является лишь рекомендованным шаблоном, позволяя прописывать индивидуальные особенности по мере необходимости, что приводит к наличию существенных отличий между различными аккредитующими органами.

За отечественным Госстандартом закреплено право на аккредитацию организаций, работающих в сфере обязательного регулирования со стороны государства. На федеральном уровне аналогичные функции реализуют также органы исполнительной власти.

Российский Госстандарт также занимается разработкой:

единого для всех участников порядка аккредитации;
предъявляемых к участникам и документам требований.

Также на отечественном Госстандарте лежит обязанность обеспечения взаимодействия всех организаций, работающих в сфере аккредитации в стране и за рубежом.

Основной задачей аккредитующих органов является обеспечение реализации единых подходов в данной сфере, которое достигается:

установлением специальных правил и требований;
непосредственным проведением процедуры;
выдачей аккредитационных аттестатов;
проведением регистрации;
публикацией соответствующих сведений;
рассмотрением поступающих апелляций;
определением порядка признания иностранных и иных систем аккредитации.

Указанные действия будут эффективными исключительно при соблюдении требований в вопросах:

компетентности персонала;
проведения единой политики;
принятия необходимых решений;
определения подхода к качеству;
порядка прохождения процедуры;
требуемой документации.

Технический центр

Его задачей является выполнение следующей работы:

первичное изучение поступающих для проведения аккредитации заявок;
экспертиза предоставленных заявителем документов;
разработка аттестационных программ;
контроль над прошедшими процедуру организациями инспекционного характера;
подведение итогов реализованных мер;
прочие мероприятия.

Деятельность данного субъекта осуществляется по поручению аккредитующего органа.

Прошедшие аккредитацию организации

Они обязаны осуществлять свою деятельность в рамках выбранного направления. Такие организации взаимодействуют в рамках аккредитационной системы, оперативно предоставляя существенные сведения, способные повлиять на установленные критерии самой процедуры.

Эксперты по аккредитации

Основные задачи данных участников системы включают:

полная экспертиза принятых документов;
обеспечение заявителям прохождения аттестации;
разработка соответствующих решений для выдачи аккредитационного аттестата;
контролирующие мероприятия.

Лица, которые принимали непосредственное участие в подготовке организации к аккредитации, зачастую привлекаются в качестве экспертов. Существует специальная процедура, позволяющая оценить квалификацию экспертов.

Их компетентность определяется по следующим критериям:

уровень осведомленности;
наличие знаний и технических навыков;
эффективность взаимодействия с иными участниками;
степень независимости при проведении оценки;
наличие ряда личных качеств.

Эксперт по аккредитации назначается только с его личного согласия. Также требуется согласие заявителя. Проводящим аккредитацию органом определяются остальные нюансы данной процедуры, включая предоставление полномочий и подбор необходимой документации.

Порядок проведения аккредитации

Непосредственно указанная процедура проходит в несколько этапов:

подача заявки с предоставлением требуемых документов;
экспертиза документов, поданных заявителем;
аттестация заявителя;
анализ имеющихся данных;
принятие решения по существу заявки;
вручение аккредитационного аттестата;
инспекционный контроль деятельности заявителя.

При этом отечественная система предусматривает проведение следующих процедур:

1.Повторная аккредитация. Всем организациям, прошедшим процедуру, следует продлевать выданный им аккредитационный аттестат в течение следующих 5-ти лет. Обычно это осуществляется при помощи повторной аккредитации.

Допускается принятие решения о продлении срока действия аккредитационного аттестата и без нее. Указанное решение принимается аккредитующим органом, если в результате проведенного в организации инспекционного контроля получены положительные оценки.

2. Доаккредитация. Фактически данное понятие подразумевает упрощенную аккредитацию организации в рамках другого направления деятельности, если она планирует расширить сферу своего присутствия. Аккредитующий орган определяет все вопросы доаккредитации и степень полноты данной процедуры.

Значение аккредитации

В современных экономических условиях производитель напрямую зависит от возможностей реализации своей продукции на различных рынках.

Наличие стабильного покупательского спроса на его продукцию позволит выиграть конкурентную борьбу, получая при этом стабильные доходы.

Однако на месте нельзя стоять, поэтому получаемую прибыль частично следует направлять на развитие производства. Обеспечение соответствующего качества выпускаемой продукции является одним из приоритетных направлений развития.

Учитывая возрастающие требования к соответствию продукции установленным стандартам, в данном вопросе нельзя экономить.

Поэтому производители внедряют в своих испытательных лабораториях самые последние методики, оснащая их современным оборудованием.

После этого производители товаров проходят процедуру аккредитации, которая позволяет им на основании проводимых испытаний получать необходимые сертификаты.

Указанная процедура и соответствующие документы важны на внутреннем рынке, а при осуществлении внешнеторговых сделок становятся важнейшим инструментом в борьбе за продвижение товара на внешних рынках.

Именно здесь соответствию конкретного товара принятым стандартам уделяется повышенное внимание. Без такого соответствия продать свою продукцию в другие страны производителю не удастся.

Все производители прекрасно осознают это, поэтому принимают все необходимые меры для соответствия стандартам качества.

Обеспечить его высокий уровень способна аккредитация имеющихся лабораторий, постоянное совершенствование и подтверждение своего значимого статуса в данном вопросе.

hitcredit.ru

Аккредитация застройщика в банке

Аккредитация застройщика в банке осуществляется с целью ипотечного кредитования возводимых застройщиком объектов. Для того, чтобы получить аккредитацию в банке, застройщик должен предоставить кредитному учреждению ряд документов (в каждом из банков он разный), отражающих деятельность данной строительной организации. И лишь после проведения банком необходимых проверок, тот или иной застройщик может получить аккредитацию. О нюансах данной процедуры, а так же о её целесообразности как для сторон, участвующих в аккредитации, так и для заемщиков (покупателей недвижимости) поговорим далее.

Суть аккредитации застройщика в банке (аккредитации его объектов в банке) состоит в том, что банк выдает ипотечные кредиты покупателям аккредитованного застройщика, для приобретения жилья. Таким образом, получение застройщиком аккредитации в банке, является своего рода показателем его надежности, поскольку он проходит серьезную проверку кредитным учреждением. Застройщик имеет право и возможность выбирать тот банк, условия кредитования которого, наиболее выгодны ему и будут способствовать привлечению потенциальных покупателей квартир. В свою очередь, банковское учреждение правомерно выдвигать свои условия аккредитации – такое имеет место быть, если застройщик аккредитован только в одном банке. Кроме того, банк вправе выдвигать требования к пакету документов, представляемому застройщиком для получения аккредитации.

По общему правилу, застройщик обязан соблюдать положения Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». А так же работать на рынке строительства недвижимости определенное время, и иметь положительную репутацию (сданные в срок объекты). Для подтверждения этих моментов, застройщик должен представить:-разрешение на строительство-документы, касающиеся деятельности самой строительной организации (подтверждающие её правовой статус – учредительные документы, свидетельство о гос. регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, а так же финансово-экономическое положение – свидетельство о постановке на налоговый учет, годовые бухгалтерские отчеты)-документы, содержащие сведения о возводимом объекте

При этом, банк имеет право затребовать иные, подтверждающие надежность застройщика доказательства, поскольку правового акта, регламентирующего процедуру аккредитации, не существует (так, например, разные банки предъявляют различные требования по вопросу готовности объекта, в зависимость от которой ставится возможность аккредитации). В связи с этим, очень часто застройщики прибегают к услугам посреднических фирм, помогающим подготовить все необходимые документы для аккредитации и провести данную процедуру в ускоренные сроки.

Аккредитация выгодна как застройщикам, так и банкам. Кредитные учреждения активно продвигают среди своих клиентов операции по получению ипотечных кредитов под покупку жилья у аккредитованных застройщиков, что увеличивает количество продаж объектов недвижимости, возведенных последними. В то же время, банк получает прибыль от предоставления ипотечных кредитов и расширяет свою базу заемщиков.

Выгодна аккредитация застройщиков и покупателям жилья. Цена на квартиры в строящихся объектах значительно ниже, чем в тех, где строительство уже завершено. Однако, банки редко выдают ипотечные кредиты лицам, под залог такой, недостроенной недвижимости. Однако, если объект строительства аккредитован в данном банке, покупатель жилья может практически без проблем получить кредит для покупки жилья в строящемся доме. При аккредитации застройщика в банке, для покупателя (заемщика) возможно предоставление различных вариантов договора ипотечного кредитования (сниженные процентные ставки, первый взнос и т.д.) – все зависит от того, какие схемы продаж предлагает застройщик, а так же от иных договоренностей между банком и застройщиком. Например, при продаже строящегося объекта на стадии нескольких этажей, банк может потребовать от заемщика большего обеспечения, чем при приобретении квартиры уже в возведенном доме. Так же, самые выгодные условия получения ипотечных кредитов предоставляются в случаях, когда объекты, строились с привлечением кредитных средств самого банка. Таким образом, аккредитация застройщика в банке выгодна и приобретателям недвижимости, поскольку они получают возможность взять ипотечный кредит на более льготных, по сравнению с обычным банковским ипотечным договором, условиях.

Необходимо учитывать, что кредитное учреждение не вправе навязывать заемщику по договору ипотечного кредитования аккредитованного застройщика. В том случае, если заемщик хочет приобрести жилье у иного застройщика, банк не может препятствовать ему – в данном случае, ипотечный кредит предоставляется на общих условиях кредитования, без различного рода льгот, о которых говорилось выше. Впрочем, такая ситуация, в случае с приобретением жилья в новостройках, складывается крайне редко – обычно, при обращении в банк, потенциальному заемщику предоставляется информация о том, в отношении каких аккредитованных объектов он может получить ипотечный кредит.

Вместе с тем, если покупатель жилья выбрал определенного застройщика, то брать кредит под покупку жилья он должен у того банка, в котором данный застройщик аккредитован, поскольку, как правило, с иными банками застройщик может отказаться сотрудничать. Вопрос о выборе кредитного учреждения необходимо заранее оговаривать с застройщиком, во избежание дальнейших проблем.

provincialynews.ru