Ах, вечный вопрос: что выгоднее — новостройка или вторичка? Как в анекдоте про двух друзей, которые спорили, кто из них умнее.
Один говорит: «Я умнее!» Второй отвечает: «Докажи!» Первый задумался и сказал: «Да не докажу я тебе, потому что это зависит от многих факторов!» Вот и с недвижимостью так же — универсального ответа нет, всё как у мудреца Лао-цзы: «Путь длинен и извилист», а выбор зависит от стратегии, срока инвестиций и наличия льготной ипотеки.
Три года назад всё было проще – новостройка на котловане была как пирог с вишней на празднике: дешевле на треть готового жилья, ипотека под 6–8%, цены росли как на дрожжах — 25–40% в год. Математика тут была настолько очевидна, что даже бабушка с утра до вечера крутила пальцем у виска тех, кто выбирал вторичку. Но теперь ситуация изменилась так же резко, как герой одного анекдота после трех чашек кофе — стал бодрее, но запутался в мыслях. Рыночная ипотека взлетела до 21%, льготные программы превратились в редкий трофей для избранных (военные, IT-шники или счастливчики с семейной ипотекой), а вторичка подешевела и стала вполне конкурентоспособной.
Представьте себе новостройку на котловане — она дешевле готового жилья примерно на 15–30%.
Это своего рода плата за терпение и риск ожидания. За пару лет строительства квартира сама по себе дорожает на эту разницу — словно банкомат, который выдает деньги без вашего участия (если только застройщик не решит сыграть в прятки со сроками сдачи). Вторичка же готова к заселению прямо сейчас – ключи в руки и вперед!
Но цена уже включает все плюшки: инфраструктуру, локацию и возможность сразу въехать без мучительных ожиданий.
По цене входа выигрывает новостройка при условии покупки у надежного застройщика и наличия льготной ипотеки. А вот рыночная ставка по ипотеке для вторички сегодня — это вам не шутки: 21–23%! Такая ставка напоминает старый анекдот про мужчину, который решил взять кредит под смешные проценты… пока банк не сказал ему цифру. Увы, без льготных программ вторичка превращается в дорогую сказку.
Реальная история из жизни: одна покупательница взяла двушку в новостройке под рыночную ставку 19% с платежом 102 тысячи рублей в месяц.
Сдала квартиру за 45 тысяч и каждый месяц доплачивает банку по 57 тысяч. А когда застройщик задержал сдачу дома еще на год – убыток перевалил за полтора миллиона рублей! Мораль проста: новостройка по рыночной ипотеке – это не инвестиция, а спонсирование банковского сектора.
Но если есть льготная ипотека – дело другое!
Новостройки выигрывают по ставке займа и привлекательности аренды. Ведь новый дом – это как свежая выпечка из пекарни: планировки современные, подъезды чистые, двор закрытый – арендаторы готовы платить на 10–15% больше. В Екатеринбурге доходность аренды новостроек составляет около 5–7% годовых при покупке по рыночной цене; с льготной ипотекой математика становится еще приятнее – платеж ниже арендной ставки.
Вторичка же приносит около 4% доходности от аренды и требует постоянных вложений на ремонт.
Помните историю инвестора из центра города? Купил трёшку в сталинке за десять миллионов без ипотеки, вложил ещё полтора миллиона на ремонт — через полтора года аналогичные квартиры стоили уже 13–14 миллионов рублей! Сдавал жильё за 120 тысяч рублей в месяц и получил общую доходность около 25%. Главное условие успеха — покупка за наличные и отличная локация.