Рынок новостроек в Улан-Удэ сегодня напоминает вечеринку, на которую пришли все соседи, но никто не хочет платить за вход. Цены взлетают как ракеты Илона Маска, а квартир на продажу всё меньше и меньше — словно кто-то решил устроить игру в прятки с жильём. Вторичный рынок при этом ведёт себя куда спокойнее: здесь всё понятно и прогнозируемо, как шутки у тёщи — всегда можно рассчитывать на стабильный смех.
Средняя цена квартиры в новостройке уже достигла таких высот, что местные жители начали подозревать, что квадратные метры теперь измеряются не в метрах, а в золотых слитках.
Квадратный метр подорожал настолько, что если пару лет назад его стоимость казалась столичной сказкой, то сейчас это скорее региональная реальность — правда, с лёгким оттенком абсурда. Инфляция смотрит на этот рост цен и думает: «Ребята, вы серьёзно? Я тут стараюсь изо всех сил!» Но цены упорно растут быстрее инфляции — видимо, чтобы не отставать от моды.
Экономист Юрий Балдаев описывает ситуацию так: предложение новых квартир сокращается словно лимитированная серия айфонов — мало и дорого.
Застройщики сидят на своих горах бетона и кирпича с видом хищников на охоте — цены снижать не собираются, потому что спрос держится исключительно на ипотеке и льготных программах. Покупатели же вынуждены брать кредиты на 20–30 лет — словно подписываются на сериал с бесконечными сезонами без перерыва. Вот только тут главный вопрос: кто вообще будет смотреть такой марафон?
Вторичный рынок же выглядит более уютно и предсказуемо.
Если первичка – это как покупка котёнка в мешке (может быть милым пушистиком, а может оказаться драконом), то вторичка – это проверенный временем домашний любимец с паспортом и прививками. Цены здесь растут медленнее и торговаться можно почти как у бабушки на рынке за последний кочан капусты — несколько процентов скидки вполне реальны.
Многие покупатели выбирают именно вторичку: зачем брать голый бетон в надежде превратить его в дворец мечты через пару лет, если можно сразу въехать в квартиру с нормальной сантехникой и отоплением?
Арендный рынок Улан-Удэ заслуживает отдельного внимания: доходность порядка 6–6,5% кажется заманчивой цифрой для тех, кто любит считать деньги по вечерам вместо того, чтобы смотреть сериалы. Однако экономист Балдаев предупреждает — эта доходность похожа на верхушку айсберга: под водой скрывается ремонт мебели после очередного арендатора-экстремала, простой между жильцами (когда квартира пустует), неплатежи и налоги. В итоге реальная прибыль часто оказывается чуть выше банковского депозита или облигаций — то есть не такая уж золотая жила.
Если бы рынок недвижимости был персонажем комедии, то новостройки были бы амбициозным молодым актёром с завышенными ожиданиями и долгим сценарием жизни под названием «ипотека», а вторичка – опытным артистом со стабильной ролью и понятным репертуаром. Аренда же выступает как продюсер шоу – без неё ни один проект не сможет долго продержаться.
В общем, покупатель сегодня стоит перед выбором как герой анекдота про двух друзей: один говорит другому «Купи квартиру в новостройке – там будущее!», а второй отвечает «А я лучше возьму вторичку – там хотя бы можно жить сейчас».
И каждый прав по-своему.