К концу зимы 2026 года рынок недвижимости решил преподнести нам сюрприз посерьёзнее, чем внезапный снег в апреле — разрыв между ценами на новостройки и вторичку достиг исторического максимума в 30,4%. Да-да, именно столько стоит квадратный метр в новенькой квартире по сравнению с квартирой «со стажем». За один лишь январь-февраль этот зазор вырос аж на 2,5 процентных пункта.
По сути, если бы этот разрыв был человеком, он бы уже давно мог претендовать на роль рекордсмена Книги Гиннесса — настолько стремительно он раздувается.
Данные для этого исследования любопытно собирала нейросеть «Алиса AI» — не путать с Алисой из «Алисы в стране чудес», хотя тоже что-то там искала. На основе поисковых запросов в «Яндексе» по квартирам в 16 городах-миллионниках выяснилось: люди реально интересуются жильём, но при этом выбирают разные пути. Вторичка за месяц подешевела на 1,6%, а новостройки наоборот подорожали на 0,3%.
Казалось бы, как так? Тут всё просто: вторичное жильё стало жертвой собственной славы и отсутствия ипотечных льгот — покупатели голосуют рублём против старого фонда. А вот застройщики держат цены как скала благодаря рассрочкам и траншевой ипотеке.
Это примерно как если бы вы решили купить пирог: на рынке продаётся пирог вчерашний и пирог свежий с кремом. Второй почему-то чуть дороже, хотя оба выглядят аппетитно.
Если вспомнить анекдот про двух друзей, которые спорили о том, что лучше — новое или старое: «Старое – проверено временем», — говорит один. «Новое – пахнет краской», — отвечает другой. В нашем случае запах краски стоит дороже!
Особенно интересно наблюдать за регионами: самые большие скачки разрыва цен происходят в Ростове-на-Дону, Казани и Екатеринбурге — там вторичка дешевеет быстрее новостроек.
Видимо, старые квартиры там почувствовали себя как звёзды прошлого сезона моды – вышли из тренда и теперь торгуются со скидкой. В то же время Челябинск и Краснодар показали самый высокий ценовой разрыв: новостройки стоят космически дорого, а старый фонд доступен почти каждому желающему (если у вас есть желание жить среди советских плит). Омск тоже не отстаёт – там рынок словно решил сыграть в игру «кто выше».
Парадоксально, но только Москва, Санкт-Петербург и Челябинск смогли немного сократить этот разрыв. В столицах рынок настолько перегретый (как утюг на максимуме), что цены уже почти сравнялись — покупателям приходится выбирать между двумя горячими углями.
Для тех смельчаков, кто решился приобрести вторичку сейчас без ремонта по цене новостройки – это примерно как покупать билет в цирк без гарантии посадочного места и ожидать шоу мирового уровня.
Но если вы нашли квартиру пятилетней давности с хорошим расположением – поздравляю! Можете смело торговаться и рассчитывать на скидку в районе 10-15%.
Это сейчас норма рынка; падение цены на вторичку продолжается.
Что касается покупки новостроек – здесь будьте осторожны! Разрыв в 30% пугает даже самых стойких покупателей.
Но снижать цены резко застройщики не собираются — впереди целый 2027 год с эскроу-счетами и прочими финансовыми премудростями. Поэтому ловите не столько цену как таковую, сколько условия кредита: низкая ставка от застройщика или субсидирование помогут сделать переплату более разумной инвестицией.
Знаете старую шутку про экономиста? Он умеет объяснить вам завтра то, что сегодня вы не понимаете!
Вот точно так же я могу рассказать вам где сейчас можно выбить скидку до 15% на вторичке или взять новостройку с минимальной переплатой благодаря грамотному кредитованию.