Динамика и график роста цен на недвижимость. Цена на недвижимость в москве динамика

Динамика цен на квартиры в Москве

ByВишняков Сергей

Цены на квартиры в Москве. Прогноз к 2020 году.

Чем дальше я углублялся в масштабные планы властей по застройке столицы, тем больше возникало вопросов. Одно можно сказать точно — если они все будут реализованы, цены на квартиры в Москве в ближайшие 3 года как минимум продолжат снижение с прежней динамикой.

Начну с описания предпосылок и вводных данных. Кому неинтересно много читать — листайте практически до конца, там будут выводы и цены.

Реновация жилья

По имеющимся на данный момент планам, под реновацию(снос) однозначно идет около 4500 домов. И примерно 1000 домов обещает добавиться в ближайшее время.

Если эти цифры ничего вам не говорят, уточню. 15 000 000 квадратных метров будет снесено. И, даже если предположить простое увеличение будущей площади в 3 раза (в среднем 15-этажные дома той же, например, площади застройки), то это уже 45 000 000 новых квадратных метров. Сорок пять миллионов(!).

Естественно, пятиэтажки стоят сейчас слишком широко и привольно и площадь застройки существенно уплотнится и увеличится. И этажность явно побольше будет.

Значительная часть квартир, полученных в результате реновации жилья сразу же выйдет на вторичный рынок недвижимости.

www.vishnya-realty.ru

Динамика и график роста цен на недвижимость / FinHow.ru

Статистика показывает, что в долгосрочной перспективе динамика роста цен на недвижимое имущество, почти всегда оставалась положительной. Особенно данная тенденция ярко выражена в крупных городах, например в Москве. Для данного процесса существует масса экономических и социальных причин.

Давайте рассмотрим темпы роста цен на недвижимость в России вплоть до 2015 года, используя график индекса стоимости, и выясним, насколько она подорожает в 2016 году.

Факторы, влияющие на цену недвижимости

Для начала определим главные факторы, которые влияют на изменение цены недвижимости. К ним относятся:

общее экономическое положение в государстве;
особенности развития конкретного региона;
индексы спроса и предложения на недвижимое имущество;
качественные характеристики объекта купли-продажи;
государственная политика в отношении жилищного вопроса;
себестоимость строительства.

Действительно, когда экономика страны находится на подъеме, расценки на недвижимость имеют тенденцию к стабильному подорожанию. Если же происходят кризисные явления, то наблюдаются скачки стоимости как в одну, так и в другую сторону. В регионах, которые развиваются, стоимость жилья растет, в депрессивных – наоборот, падает.

Многое зависит и от государственных льгот и субсидий на поддержку строительства, а также ипотечной политики. И конечно же, не стоит забывать и о качественных характеристиках недвижимого имущества. Чем дом качественнее сделан, тем он дороже.

Себестоимость строительства – это отдельный вопрос, но он во многом завязан на многих других факторах, о которых мы говорили выше. Так, немаловажную роль в его структуре играет цена материалов и стоимость труда строителей. При их росте неизменно будут расти цены на новостройки. Поэтому индекс инфляции и общее экономическое положение страны в этом вопросе определяющие.

В то же время применение более дорогих технологий также влияет на сумму затрат на постройку недвижимости.

Понятно, что ни один застройщик не станет продавать жилье дешевле уровня себестоимости.

График изменения цен на недвижимость в Москве

Конечно, в данной статье мы не сможем охватить изменения индекса цен на недвижимость для каждого региона России. Поэтому рассмотрим данный вопрос на примере Москвы. Тем более что тенденции изменения стоимости жилья в столичном городе очень близки к общегосударственным.

Конечно, расценки на жилье в Москве значительно отличаются от цен в других регионах, но динамика разнится не значительно.

Итак, ниже представлен график индекса изменения цен в долларах на недвижимое имущество в Москве за 1996–2015 годы.

Как мы видим на графике, в долгосрочной перспективе стоимость жилья в Москве имеет тенденции к росту. Вместе с тем нельзя не заметить, что во времена кризисов происходят обвалы рынка недвижимости. Так, после дефолта в 1998 году произошло значительное падение стоимости жилья в Москве.

Рост начался только в 2000 году. Цена достигла своего максимума в 2008 году.

А затем начался мировой экономический кризис, и новый обвал индекса стоимости на недвижимость. Впрочем, уже в 2009 году цена на жилье более или менее выровнялась, но, как видно из графика, рынок все равно продолжало лихорадить.

В 2014-м началось новое падение расценок на жилье, связанное с экономическим кризисом в России, которое продолжается и в 2015 году, достигнув 1500 долларов за квадратный метр в столице. На данный момент это самый крупный обвал индекса стоимости жилья в Москве за столь короткий промежуток времени и в общем, по России за весь период с 1996 по 2015 год.

Впрочем, немаловажную роль тут сыграло и падение рубля относительно доллара. Если мы взглянем на индекс стоимости недвижимости в национальной валюте, то его снижение покажется совсем несущественным, а в 2014 году из-за ажиотажа даже наблюдался период роста.

Прогноз на ближайшую перспективу

В 2016 году большинство экспертов предвещают стабилизацию индекса стоимости жилья как в Москве, так и во всей России. Динамика должна вернуться в русло стабильного роста.Но это возможно только при условии отсутствия значительных курсовых колебаний между рублем и долларом.

Также значительное влияния, хоть и не такое существенное, будет оказывать общая экономическая ситуация в России в 2016 году.

Но уверенность в благоприятной перспективе вселяет то, что в 2014 году удалось минимизировать последствия паники, когда вслед за ростом курса доллара последовало значительное увеличение стоимости жилья в рублях. Но ажиотаж был временным, и именно это вселяет надежду, что даже при курсовых колебаниях рынок недвижимости будет сравнительно стабильным.

При негативном варианте развития событий, что тоже полностью не исключается, в 2016 году возможен резкий скачок стоимости жилья в рублевом эквиваленте.

На стоимость недвижимости значительное влияние имеет целый ряд макро- и микроэкономических факторов. Кризисные явления в экономике начиная с 2014 года послужили причиной значительного падения стоимости жилья в России в долларовом эквиваленте и колебаний цен в национальной валюте.

Впрочем, в 2016 году рынок недвижимости большинство экспертов видят относительно спокойным.

finhow.ru

Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?

Динамика цен на московскую недвижимость за последние 10 лет хорошо известна как профессионалам рынка, так и наблюдателям. После дефолта 1998 года стоимость недвижимости просела примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, после чего в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

На динамику стоимости за все эти годы интересно посмотреть с точки зрения ценовых уровней московского рынка недвижимости. Это своеобразные точки баланса спроса и предложения, в которых рынок оставался стабилен некоторое время, либо происходили перемены его трендов. Самый верхний уровень на отметке 6.000$-6.200$ за квадратный метр соответствует историческому ценовому максимуму и точке разворота рынка. Говоря языком теханализа, оттолкнулся от этой линии сопротивления, и началась заметная ценовая коррекция вниз. Таким образом, индекс цен на московское жилье вышел из многолетнего восходящего канала.

Примечание. -Следует отметить, что индекс стоимости жилья представляет собой усредненную статистику по рынку недвижимости. В зависимости от деталей методологии по обработке выборки, усреднению и сглаживанию, его значения могут слегка варьироваться. Поэтому при макроанализе важны не столько точные значения индекса, такие как 6.122$ за метр, сколько некий диапазон, в данном случае порядка 6.000$-6.200$ за метр, на уровне которого и произошел разворот рынка.

Другие ценовые уровни московского рынка недвижимости соответствуют периодам временной стабилизации. Так уровень в 4.000$-4.200$ за квадратный метр был отмечен во время стагнации первой половины 2007 года. Примечательно, что достигнув отметки в 4.200$ за метр рынок скорректировался почти до 4.000$, также образовав ценовой уровень в виде диапазона шириной в 200$. Аналогичным образом стагнация 2004 года происходила на уровне 1.800$-2.000$ за квадратный метр.

Ценовой уровень в 1.000$ за метр более интересен. С этого уровня цены на начали падать после дефолта 1998 года. Любопытно, что по мере восстановления страны и рынка недвижимости после того кризиса не просто вернулись на прежний уровень в 1.000$ за метр, но и задержались именно на нем более чем на полгода и только осенью 2002 года продолжили расти. Наконец, еще один ценовой уровень примерно в 650$-700$ за метр соответствует дну падения цен после дефолта 1998 года (здесь мы не рассматриваем динамику цен на недвижимость в более ранний период 90х).

Логический смысл ценовых уровней вкратце можно описать примерно так. представляет собой сложную экономическую систему, измерить и просчитать которую во всех деталях и с высокой точностью оказывается практически нереальным. Однако история развития этого рынка указывает нам на эмпирическое решение этой задачи. Мы знаем, что при определенных уровнях цен на рынке наступает стабилизация, а значит, при этих ценах складывается, по крайней мере, временный баланс спроса и предложения. Когда ситуация на рынке начинает меняться он переходит к новой точке баланса путем повышения или понижения уровня цен.

Однако новая стабилизация с большей вероятностью произойдет на том уровне цен, где рынок однажды (или многократно) уже был стабилен, потому что в таких точках раньше уже достигался баланс спроса и предложения. Наглядным примером может служить уровень в 1.000$ за метр, на котором рынок стабилизировался как в 1998, так и в 2002 годах, причем казалось бы при совершенно разных макроэкономических условиях и иной политической обстановке в стране. Поэтому данный уровень цен и выбран для индекса стоимости жилья ИРН за базовый в качестве отметки в 1000 пунктов.

Идея ценовых уровней, очень популярная на волатильном фондовом рынке (уровни поддержки-сопротивления), интересна сейчас для рынка недвижимости по следующей причине. После достижения исторического максимума на уровне 6.000$-6.200$ за квадратный метр цены на пока продолжают снижаться, с каждой неделей приближаясь к более низкому уровню в 4.000$-4.200$ за метр. Более того, по мере приближения к этому уровню рынок начал тормозить, вселяя уверенность остановки падения на отметке в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН.

Как показывает полиномиальная линия тренда на графике индекса стоимости жилья, столичный квадратный метр достигнет уровня в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН примерно через один-два месяца. Это может быть как стабилизация при уровне 4.200$ за метр, так и при уровне 4.000$ за метр. Не исключено, что оттолкнувшись от линии в 4.000$ индекс слегка скорректируется вверх до 4.200$, благодаря выходу на рынок отложенного спроса, ликвидации дисконтов, уменьшению величины торга. Впрочем, эти детали не столь уж важны на фоне основного утверждения о том, что текущее поведение кривой цен на позволяет утверждать, что рынок готов прекратить падение и стабилизироваться, по крайней мере, на время на уровне цен времен стагнации 2007 года –4.000$-4.200$ за метр.

Торможение московского рынка недвижимости более отчетливо видно на графике еженедельного изменения индекса стоимости жилья. Если в феврале цены падали на 2%-3% в неделю, то с наступлением марта темпы падения снизились примерно до 1% в неделю и ниже. Если построить экспонциальную линию тренда темпов снижения , то остановка падения рынка – снижение темпов до статистически незначимых 0,1%-0,2% в неделю произойдет в течение примерно 2х месяцев, то есть к концу весны, возможно, чуть раньше.

Пояснения:-В природе все процессы обычно затухают по экспонциальному закону, поэтому такая аппроксимация представляется наиболее целесообразной.-Новые данные на неделю от 06.04.09 слегка выбиваются из построенного графика – снижение индекса стоимости на этой неделе составило 1,3%. Однако данное обстоятельство во многом связано с тем, что курс доллара локально подрос и не меняет общей картины.

Помимо анализа графиков, стабилизация рынка на ценовом уровне в 4.000$-4.000$ за квадратный метр вполне понятна и логически. Специалисты www.irn.ru неоднократно писали аналитические обзоры о причинах роста цен в конце 2008 года – первой половине 2009 года. В них отмечалось, что скачок цен на недвижимость в Москве с уровня в 4.000$ за квадратный метр до 6.000$ за метр носил в основном спекулятивный инвестиционный характер, а также был связан с доступностью . В частности, об этом прямо было сказано в интервью с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко, сделанным еще в феврале 2008 года под названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости».

Следовательно, когда финансовый кризис удалил с рынка недвижимости почти всех инвестиционных покупателей, устранив инвестиции в недвижимость, а также сделал практически недоступными , ситуация быстро вернулась к исходной. Рынок недвижимости развернулся и стоимость квадратного метра всего за полгода скорректировалась обратно на уровень стабильности в 4.000$, с которой она и начинала рост. И если сейчас предложение и спрос на рынке недвижимости будет хотя бы примерно соответствовать периоду стагнации 2007 года, то рынок сможет оставаться в этом равновесном состоянии продолжительное время.

Однако возможны и другие сценарии. Тем не менее, торможение рынка к уровню в 4.000$ за метр вряд ли является признаком скорого начала нового витка падения цен на московскую недвижимость. Скорее, после коррекции примерно на треть стоимости нуждается в передышке и, по крайней мере, временной стабильности, как было в эпоху продолжительного роста цен. Как показывает практика, периоды стабилизации московского рынка недвижимости длятся по 6-9 месяцев и вряд ли сейчас новое сильное движение цен наступит раньше.

По мнению аналитического центра www.irn.ru, наиболее вероятное поведение московского рынка недвижимости до конца этого года – стабилизация на уровне порядка 4.000$ за квадратный метр. В случае заметного ухудшения или улучшения макроэкономического фона возможно начало нового движения цен на недвижимость как дальше вниз, так и вверх, но эти процессы вряд ли начнут происходить раньше конца этого года или начала следующего.

IRN.RU