Новый компенсационный фонд долевого строительства защитит интересы дольщиков Приморья. Компенсационный фонд долевого строительства последние новости
Денег нет. Компенсационный фонд не решает проблемы долевого строительства. Фото | Бизнес
В свете грядущих событий, я имею в виду отмену долевого строительства, не совсем понятно, зачем создавался фонд защиты дольщиков. Конечно, любое законодательство со временем нуждается в реформировании и большинство застройщиков приветствует уже принятые и грядущие изменения на фоне новости о полной отмене механизма долевого строительства. Мы приспосабливаемся к новым правилам, выполняем требования, однако на практике проблемы обманутых дольщиков продолжают решать сами девелоперы, которые берут на себя обязательства по достройке объектов.
Вообще, на мой взгляд, проблема обманутых дольщиков несколько надуманна. Статистика свидетельствует, что абсолютное большинство людей, пострадавших от недобросовестных застройщиков, приобретали жилье в обход 214-ФЗ по «серым» схемам. Да и статистику эту нельзя распространять на территорию всей нашей большой страны — ведь есть регионы, где обманутых дольщиков нет в принципе. Однако новые требования к застройщикам вводятся повсеместно.
В нашем законодательстве существует такое понятие, как презумпция невиновности. Но на деятельность девелоперов, которые честно строят, выдерживают заявленные сроки, берут на себя дополнительные обязательства по созданию социальной инфраструктуры, решают городские задачи, это понятие, к сожалению, не распространяется. Все без исключения застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд.
Права участников долевого строительства
В то же время если речь заходит об участниках долевого строительства, законодатели не берутся гарантировать права и защищать всех без исключения покупателей жилья. Так, закон о компенсационном фонде предусматривает ограничения по размеру выплат компенсаций и по метражу квартир. Компенсация рассчитывается исходя из средневзвешенной рыночной стоимости квадратного метра, а получить ее можно за площадь, не превышающую 120 кв.м. То есть права покупателей недвижимости высокого ценового сегмента, где цена и метраж квартир больше, чем в среднем по рынку, ущемляются.
Нельзя не отметить и определенные плюсы нового механизма. Компенсационный фонд, созданный в формате публично-правовой компании, контролируется представителями Счетной палаты, а в наблюдательный совет входят представители Госдумы и Совета Федерации. Участие в схеме государственных структур безусловно предоставляет застройщикам и покупателям жилья бОльшие гарантии. А размер отчислений, соизмеримых с затратами на страхование, принципиально не усложняет работу девелоперов. Однако и здесь есть оговорка — размер взноса зафиксирован, но он может меняться раз в год федеральным законом. И здесь очень важно не допустить существенного увеличения, чтобы эти выплаты не привели к удорожанию себестоимости строительства.
В заключении хотел бы отметить, что девелоперский бизнес и строительная отрасль не могут развиваться без долгосрочного планирования. Сегодня новации в законодательство, регулирующее деятельность застройщиков, появляются каждые полгода. Строить планы на будущее и работать в таких условиях крайне затруднительно. И законодателям, и участникам рынка требуется определенное время, чтобы проверить эффективность нового механизма на практике. Не исключаю, что совокупность принятых мер раз и навсегда решит проблему обманутых дольщиков в нашей стране.
Ведь поправки в законодательство о долевом строительстве и новые требования к застройщикам, которые вступят в силу в следующем году, в достаточной степени гарантируют права покупателей жилья на первичном рынке и практически исключают возможность появления недостроев. В этом плане предложение о переходе на банковское проектное финансирование, на мой взгляд, преждевременно. Увеличенные сроки кредитования и обслуживание дорогостоящих кредитов создадут дополнительные сложности законопослушным застройщикам и лишат людей возможности приобретать жилье на этапе строительства, существенно экономя при этом.
www.forbes.ru
Компенсационный фонд долевого строительства: благо или зло?
Как нововведение может повлиять на рынок недвижимости и на участников долевого строительства, размышляет юрист Елена Никоненкова.
Задача сделать «долёвку» максимально прозрачной и надежной, а также защитить интересы его участников, была поставлена на высшем уровне. И с этой целью за последние 3 года были приняты несколько законодательных актов. Один из них регламентирует работу так называемого компенсационного фонда, благодаря которому, как обещают власти, все проблемы дольщиков будут гарантированно решены. Однако применение данного закона может иметь и негативные последствия как для потребителей, так и для строителей.
Ситуация на рынке новостроек не слишком утешительна: с 2015-го объемы ввода строящегося жилья заметно падают и во многом из-за того, что строительные компании либо замораживают стройку, либо и вовсе входят в процедуру банкротства. Только за последние полгода доля присутствия разоренных компаний на российском рынке выросла с 4 миллионов до 5 кв.м. На сегодняшний день в процессе упадка находится около 180 строительных фирм. На защиту обманутых дольщиков встает закон и предлагает новую меру контроля: летом этого года согласно 218-ому федеральному закону был создан компенсационный фонд долевого строительства. На сегодняшний день проект находится в переходной стадии и вступит в силу с 1 июля 2018-го.
Елена Никоненкова, юрист, директор консалтинговой фирмы «Прецедент»:
— Компенсационный фонд должен к концу года принимать взносы застройщиков, пока они установлены в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия, и будет компенсировать дольщикам, пострадавшим от недобросовестных действий застройщика, либо финансовую составляющую, либо будет находиться застройщик, аккредитовываться в данном фонде и уже при банкротстве предыдущего застройщика осуществлять достройку объектов недвижимости.
Однако, рассчитывать на данную помощь смогут лишь те, кто приобрел объект долевого участия уже в период существования компенсационного фонда. Возмещение вложенных в «долевку» денег возможно по площади недостроенной квартиры – не более 120 квадратных метров — и по стоимости, исходя из установленной Министерством строительства цены квадрата по региону, в Нижегородской области она составляет 42 тысячи 744 рубля при реальной в 62 тысячи. Застройщики уверяют, что снижать себестоимость квадрата уже некуда, поэтому дополнительные расходы в виде взносов в компенсационный фонд, очевидно, скажутся на стоимости жилья. Плюс самих застройщиков, что получат разрешение на ведение работ после 1 июля 18-го, ждет ряд серьезных нововведений.
Елена Никоненкова:
— Во-первых жилищное строительство полностью обосабливается от других видов деятельности застройщика – это означает отдельную бухгалтерию. Застройщиков не имеет право, строить более чем по одному разрешению на строительство. Крупный застройщик может позволить себе создавать проектные компании, которые он финансово обеспечит, и которые будут осуществлять строительство по одному объекту недвижимости.
Добавим сюда финансовые обязательства – наличие собственных средств компании не менее 10% от сметной стоимости строительства плюс опыт работ не менее 3-х лет и внушительное портфолио сданных объектов от 10 тысяч квадратов, и через несколько лет получим ситуацию, когда на рынке останутся лишь ведущие игроки. И именно они будут диктовать цены и ситуацию на рынке. А значит, конкуренция в сегменте строящегося жилья сойдет на нет, как, возможно, и само долевое строительство. Но это всего лишь прогнозы: что будет на самом деле, мы узнаем через лишь несколько лет.
domoynn.ru
Компенсационный фонд долевого строительства заработает в ноябре — Российская газета
Новые гарантии участникам долевого строительства предоставит компенсационный фонд. За счет его средств долгострои планируется завершить или выплатить частным инвесторам деньги. Документ, который регулирует его работу, публикует "Российская газета". Закон вступил в силу 30 июля, за исключением пары статей. Но по факту фонд заработает ближе к ноябрю, когда завершится его перевод в публично-правовую компанию.Расскажем о пяти главных изменениях в защите интересов дольщиков:
Первое. Меняется сам механизм защиты частных инвесторов. Ранее застройщики страховали свою ответственность или получали банковскую гарантию. Но эта система не оправдала себя, страховые компании при банкротстве застройщика не включались в процесс защиты прав дольщиков.
Второе. Фонд будут наполнять взносы застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1,2 процента от каждого договора долевого участия. Эти деньги могут быть использованы на достройку объекта или выплату компенсаций. "Он будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, которое гарантирует возврат средств, вложенных людьми на банковские депозиты", - говорил ранее министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень в интервью "Российской газете".
Третье. Компенсировать дольщикам будут 120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия. Исключения сделаны только для многодетных семей. Не защищены средствами фонда лишние метры в больших квартирах или нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Компенсации будут рассчитываться по стоимости квадратного метра на первичном рынке в субъекте (по данным Росстата). Поэтому для обладателей дорогого жилья намного выгоднее будет вариант достройки дома.
Четвертое. Достраивать или получить деньги зависит от самих жильцов. На этапе котлована оправдывает себя компенсация, на финальной стадии - смена застройщика и завершение строительства объекта. Но в тех случаях, когда решение не столь очевидно, решающее слово будет за дольщиками.
Достраивать или получить компенсацию зависит от самих жильцов. Они сами решат судьбу своего дома
И пятое. Введены ограничения, призванные повысить надежность застройщика, который возводит многоквартирный дом. Правило "один застройщик - один проект" означает, что каждый объект должен быть оформлен в проектную компанию. "Каждый из них обособлен и обеспечен "живыми" деньгами", - поясняет директор финансовой практики московского офиса BCG Сергей Ишков. При этом правило не ограничивает застройщика в количестве объектов.
Также устойчивость застройщиков повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам. Эксперты уверены, что сильнее всего закон повлияет на работу небольших застройщиков и девелоперов.
rg.ru
Информация для дольщиков о компенсационном фонде долевого строительства
Информация для дольщиков о компенсационном фонде долевого строительства
Компенсационный фонд долевого строительства: законодательство и последние новости
Вопросы долевого строительства волнуют многих граждан РФ. В 2016 году для защиты прав российских дольщиков было принято решение о создании государственного компенсационного фонда долевого строительства. Данный фонд призван обезопасить дольщиков от заморозки строительных работ. Предполагается, что в таких ситуациях фонд будет выделять средства для завершения возведения объектов или для компенсации гражданам понесенных затрат.
Изначально предполагалось, что фонд заработает еще в прошлом году, однако на сегодняшний день законодательные и нормативные документы, призванные регулировать его деятельность, еще проходят этапы согласования. Планируется, что фонд будет подконтролен Счетной палате РФ.
В июне 2017 года Министерством строительства и ЖКХ РФ было принято решение о том, что все застройщики, работающие по системе долевого участия, должны осуществить отчисления в фонд. Были установлены и суммы взносов – они составляют 1,2% от стоимости строительства каждого объекта, который возводится с привлечением средств дольщиков. При этом отчисления за объекты должны быть сделаны еще до начала их строительства.
Много вопросов, связанных с деятельностью фонда, на сегодняшний день требуют утверждения и согласования.
В частности, в данный момент рассматривается возможность защиты с помощью фонда прав дольщиков, пострадавших до момента вступления закона в силу: не урегулирован вопрос проблемных объектов, выплаты в фонд по которым не производились. Соответствующие поправки планируется внести во время второго чтения законопроекта.
Функции компенсационного фонда
Согласно правительственному Постановлению №1310, утвержденному 07.12.2016, основными функциями компенсационного фонда будут: контроль перечисления застройщиками денежных взносов; осуществление денежных выплат гражданам, которые заключили соглашения долевого участия в строительстве с организациями, впоследствии признанными банкротами согласно закону «О несостоятельности».
Кроме выплаты компенсаций гражданам, средства фонда планируется использовать для оказания денежной помощи застройщикам с целью завершения строительных работ и передачи жилых помещений дольщикам. Таким образом, для российских граждан должны быть существенно снижены риски вложения средств в квартиры в новостройках.
Для защиты от инфляции денежные средства фонда могут вкладываться:
- в государственные ценные бумаги, в том числе, в ОФЗ;
- во вклады и депозиты в отечественных банках;
- в ипотечные ценные бумаги, входящие в котировальный список высшего уровня российских бирж.
В дальнейшем на компенсационный фонд предполагается возложить функцию ведения единого реестра застройщиков согласно законодательству о долевом участии в строительных работах.
Порядок возмещения средств из фонда
Решение о выплате средств из фонда принимается его высшим коллегиальным органом. Если сумма, необходимая для оказания денежной помощи застройщику, будет меньше суммы, необходимой для выплаты компенсации пострадавшим гражданам, средства будут переданы строительной организации. Соответствующее решение может быть принято во время конкурсного производства не раньше закрытия реестра запросов кредиторов в деле о разорении застройщика.
Гражданам средства могут быть возвращены при соблюдении таких условий:
- если в отношении объекта недвижимости, в возведение которого дольщики вкладывали собственные средства, застройщиком перечислялись взносы в компенсационный фонд;
- если застройщик признан банкротом по решению судебной инстанции и по нему начато конкурсное производство.
Право на выплату компенсации появляется у дольщиков с момента начала конкурсного производства. Выплаты осуществляются в размере стоимости договора участия в возведении жилого дома. Заявления на выплату компенсации принимаются через банки-агенты.
nedvigist.ru
Новый компенсационный фонд долевого строительства защитит интересы дольщиков Приморья
Строящийся дом. Фото: ИА PrimaMedia
21 августа 2017, PrimaMedia. Закон о создании компенсационного фонда долевого строительства защищает интересы покупателей жилья в строящихся домах в Приморье. Теперь в случае банкротства застройщика дом будет достроен за счет фонда, либо дольщики получат свои деньги назад. Пополняется компенсационный фонд за счет отчислений застройщиков, составляющих 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Кроме того, прежде чем вступать в долевое строительство, размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от проектной стоимости. Об этом в четверг, 17 августа, на пресс-конференции в администрации Приморского края рассказал заместитель руководителя инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края Владимир Флоря, сообщает корр. ИА PrimaMedia.
Сейчас в долевом строительстве в Приморье зарегистрировано 56 застройщиков, возводящих 102 объекта недвижимости. Благодаря новому механизму компенсаций для дольщиков участие в долевых проектах стал прозрачнее, понятнее, а главное — безопаснее.
— Со вступлением в силу нового закона в строительном бизнесе многое изменилось. Во-первых, предусмотрено, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство. То есть не будет ситуаций, когда деньги со строительства одного объекта идут на строительство другого. Во-вторых, каждую компанию ждет обязательное банковское сопровождение. Все долевые деньги будут поступать на специальный счет в банке. Таким образом, повышается контроль над финансовыми делами застройщика. И в-третьих, прежде чем застройщик получит разрешение на строительство, он должен будет иметь на своем счету не менее 10% от общей стоимости на всем протяжении строительства, — рассказал Владимир Флоря.
По предварительным прогнозам инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморья, новый закон не вызовет существенного подорожания жилья. Резервный фонд станет для застройщиков своеобразной страховкой на случай банкротства. Также это несомненно повысит уровень уровень доверия дольщиков и позволит отсеять недобросовестные компании.
В настоящее время в рамках нового закона во Владивостоке интенсивно решается ситуация с недостроенными домами по улицам Грибоедова, Славянская, Зейская и Кипарисовая. В частности, в доме по улице Кипарисовая осталось только решить вопрос с водоснабжением. Ситуация находится на контроле губернатора края Владимира Миклушевского. Создана "дорожная карта", предусматривающая пошаговые действия по решению проблем покупателей строящегося жилья. Работы планируется завершить к концу 2017 года.
Напомним, за последние годы в Приморье при участии администрации края сдано 10 долгостроев. На данный момент в краевом реестре так называемых обманутых дольщиков числится 118 человек.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Проблемы обманутых дольщиков Приморья требуют совместных усилий органов власти — депутаты
Компенсационный фонд должен оставить в прошлом понятие "обманутый дольщик" — Гольдштейн
primamedia.ru
Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства?
«РИА-Недвижимость» опубликовало ответы на основные вопросы, связанные с работой фонда долевого строительства.
Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?
Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.
Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.
Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?
По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.
К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.
С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.
Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?
До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.
На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?
Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.
Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.
Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?
Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.
Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.
Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?
Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.
Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.
Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?
Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.
Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.
Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?
Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.
Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.
Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?
Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.
Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?
Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.
domoynn.ru
.png)
