Что надо знать при покупке квартиры на вторичном рынке: Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Что нужно знать и на что обратить внимание?

Содержание

выбор жилья и оформление сделки


Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.


В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки


При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир),  кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас».  Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.


Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки. В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок. Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.


Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.

Как выбрать правильное жилье?


Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.  


Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:


  • Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);


  • Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;


  • Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);


  • Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).


Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».


Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.


Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир. В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины. Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?


После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:


  • Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;


  • Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;


  • Приобретение новой мебели или транспортировка старой;


  • Расходы на оформление всех требуемых документов.


При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.


Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:


  • Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;


  • Число комнат с их общим метражом и планировкой;


  • Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;


  • Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;


  • Инфраструктура на прилежащей территории;


  • Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.


По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.


При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.

Что нужно знать о приобретаемой квартире


Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:


  • Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;


  • Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);


  • Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;


Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.


Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.


В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.


Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи. 


Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

Оформление сделки: процедурные вопросы


При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:


  • Паспорта продающей и покупающей стороны;


  • Сам договор купли-продажи;


  • Акт приема-передачи жилья;


  • Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);


  • Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;


  • Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.


В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.


Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки


Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).


Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени. Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах. У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.


К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:


  • Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;


  • Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;


  • Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.


Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками. Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение. Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.

Заключение


Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.


Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир. 


Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.

Игорь Василенко

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

22.07.2020

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

По статистике, каждые 8 лет люди стремятся изменить условия жизни – продать свое жилье и купить другое взамен. Конечно, не у всех получается реализовать такую потребность. Одного желания мало. Ведь любой переезд – это глобальное мероприятие, сравнимое в народе со стихийным бедствием. Но истинные причины страхов и опасений, сопутствующих таким кардинальным переменам в жизни – это финансовая составляющая и риски.

Решение проблемы с деньгами еще как-то кажется понятной – можно обратиться за кредитом в банк или продать что-то ценное, чтобы выручить часть суммы на доплату или первоначальный взнос.

А вот как бороться со страхами? Тем более что сейчас со всех сторон активно муссируются темы о «черных риэлторах» и «криминальных нотариусах». Или просто постоянно рассказываются страшилки о том, как доверчивые граждане решили купить квартиру, но что-то пошло не так, в итоге они потеряли все – и деньги и квартиру.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Да, Москва – огромный город, стремительный и насыщенный разнообразными возможностями и рисками. И стоимость жилья здесь измеряется шести- и семизначными цифрами. Но именно этот фактор должен призывать любого человека быть просто внимательным, рассудительным и не гнаться за сияющими «выгодными предложениями», красной дорожкой устилающими путь в мышеловку.

Любая покупка квартиры таит в себе целый алгоритм необходимых действий, которые стоит последовательно пройти, не пренебрегая мелочами и деталями. В таком вопросе, где фигурируют крупные суммы, мелочей и лишних деталей просто не бывает. Итак, если вы впервые покупаете квартиру, то вам полезно будет знать о подстерегающих сложностях и потенциальных рисках.

Зато покупка другой квартиры одновременно сулит перемены, свежим ветерком обновляющими вашу жизнь!

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Очень часто мотивом смены жилья служат замечательные поводы: брак, рождение ребенка, потребность в увеличении жилплощади для работы на дому. Но бывают и грустные причины – развод, разъезд с детьми и прочие. Возможно, вы просто считаете, что место жизни определяет ее уровень, и, переселившись в более престижный район, вы автоматически запустите программу личностного роста, а эта новая квартира станет стартом к вашему успеху.

Такие эмоциональные мотивы иногда вклиниваются в рациональный выбор и мешают принимать правильные решения.

А ведь именно хладнокровный и рациональный подход сохранит ваши деньги, и обеспечит благополучную реализацию задуманного переезда.

Первая сложность, с которой сталкивается покупатель, работающий без риэлтора – это адекватный анализ рынка недвижимости.

Вы покупаете квартиру в настоящем времени. И деньги берете в ипотеку сегодня, так же как и переезд в купленную квартиру состоится в обозримом будущем. Поэтому важно разбираться в современном экономическом положении в недвижимости. А не в гипотетической перспективе. Не распыляйтесь на предположения и прогнозы, а изучайте сегодняшний рынок цен на квартиры в интересующем вас районе. Проанализируйте предложения, изучив объявления на ЦИАН, Авито и прочих сайтах недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Нет смысла распыляться по многочисленным площадкам, ведь риэлторы дают объявления во все возможные издания, поэтому вы везде будете видеть одни и те же объекты. А если вам попадаются привлекательные предложения на каком-то малоизвестном сайте, при этом такой квартиры нет на ЦИАНе, Авито, Из рук в руки и на Яндекс-недвижимости, то возможно, это вымышленный объект, опубликованный исключительно с целью поиска клиентов – покупателей. Реально существующие объекты размещены на платных сайтах, и дублируются на крупных площадках популярных баз недвижимости.

Есть сайты, предлагающих независимую оценку квартир: ЦИАН — https://cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/, Из рук в руки — https://www.irn.ru/price/ и другие. Это поможет вам получить более объективное представление об истинной стоимости квартир в выбранном районе. Это сложно, но решаемо.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Еще одна неочевидная сложность в выборе квартиры – это точно сформулировать, что же вы хотите?

Сконцентрируйтесь на своих предпочтениях и опишите нужную вам квартиру, со всеми подробностями.

После перечисления «хотелок», составьте список приоритетов и расположите важные для вас пункты по степени значимости. Это поможет критически оценить свои требования и переосмыслить список пожеланий, понять, чем можно пожертвовать, а что для вас действительно важно.

Не в ваших силах в купленной квартире изменить этаж, близость к метро или инфраструктуру. Поэтому пункты, описывающие район, близость к метро и характеристики дома – базовые. А состояние самой квартиры, наличие пластиковых окон, хорошей входной двери и красивого санузла – переменные, и являются не проблемами, а расходами.

Определившись с типом дома, желаемыми этажами, и метражом, можно приступить к изучению предложений в этом районе. И прежде чем договариваться о просмотре, заранее, еще по телефону старайтесь задавать как можно больше вопросов риэлтору или собственнику, разместившему объявление.

Существенные причины, из-за которых нет смысла тратить время на просмотр этого объекта можно выяснить в телефонном разговоре.

  • Например: свежее наследство.

  • Или свежая исполненная рента, а также – не исполненная рента.

  • Если у квартиры много собственников и все прописаны, среди них есть несовершеннолетние и сильно пожилые люди.

  • Если собственник находится за рубежом и приезжать сюда не собирается даже на сделку.

  • Если квартирой владеют год или меньше и снова ее продают – это повод насторожиться, особенно, если продавец не желает объяснять причину столь быстрой продажи.

  • Если продается квартира с прописанным человеком, которого нельзя выписать.

  • Не стоит связываться с объектом, у которого документы утеряны, не оформлены или их постигла ужасная напасть и вам их не готовы показать и внятно рассказать историю приобретения этого жилья.

  • и другие настораживающие факты.

Любая мутная и непонятная схема должна быть отталкивающим фактором, особенно, если вдруг продавец заговорит о скидке. Не обманывайтесь! Хорошая квартира всегда должна стоить денег! Адекватно рынку! И никак не меньше.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Лучше, конечно, когда квартиру продают в режиме «свободная продажа». Это значит, что продавец взамен получает деньги, а не подбирает другую квартиру. Если выбранная вами квартира продается по альтернативному сценарию, то тут могут возникнуть сложности.

Первая сложность, с которой можно столкнуться при покупке альтернативной квартиры – это попадание в цепочку. И чем длиннее такая цепочка, тем нужнее помощь профессиональных риэлторов.

В условиях современного экономического положения в стране, большинство людей не имеют свободных наличных средств на покупку квартиры. Поэтому многие, желая улучшить или изменить жилищные условия, сначала должны продать свою квартиру, в которой проживают, и тут же на вырученные деньги, или доплатив, приобрести другую квартиру, а возможно, даже две.

И больше всего пугающее и непонятное в этой цепочке: деньги вкладывает самый «верхний покупатель», а получает их – самый «нижний продавец». Участники, находящиеся в срединных звеньях цепи – оперируют только виртуальными деньгами – сколько, кому и за что заплатить или доплатить (при доплате появляются новые живые деньги, которые тоже нужно правильно вплести в общую схему).

Технически организовать и грамотно построить сделку без помощи профессионалов практически невозможно, особенно, если цепочка выстраивается из нескольких звеньев. То есть, владельцы выбранной вами квартиры тоже хотят взамен купить другое жилье – и при оформлении вашего договора купли-продажи с ними, на сделке будут присутствовать посторонние люди – собственники квартиры или даже двух квартир, которые купят ваши продавцы. А представьте себе, что и там есть своя альтернатива?

Это сложно.

Нужно еще учесть простой человеческий фактор: все мы люди разные – спокойные и не очень, вспыльчивые, темпераментные, холерики или флегматики, скептики, параноики или даже мизантропы. А вдруг ваши оппоненты начитаются страшилок в интернете про обманы в недвижимости и начнут всего бояться, волноваться и истерить на самой сделке? Как вы справитесь с чужими эмоциями и погасите потенциальный срыв всей альтернативы?

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Ведь волнение на сделке по продаже и покупке квартиры – это так естественно! Не каждый день обычный человек, (не риэлтор) покупает и продает объект, стоимостью в миллионы!

Грамотно всех организовать, обсудить все движения средств и точное распределение всех сумм, с учетом интересов каждой стороны, и при этом не ошибиться, не пропустить никаких расходов и комиссий, оплат по сделке и доплат или отдельных остающихся сумм – это критический момент, подвластный только узким специалистам.

Даже если вы самостоятельно подобрали себе покупателя и новую квартиру, хотя бы на сопровождение сделки обратитесь за помощью к риэлтору. Существует такая услуга – «юридическое сопровождение», которая как раз направлена на помощь в таких случаях. Она стоит значительно дешевле, чем полная комиссия, но при этом четкая технология проведения альтернативы защитит вас и ваших компаньонов по сделке от лишних переживаний и суеты. А заодно поможет вам сформировать полный комплект необходимых документов.

Риэлторами за много лет отработаны четкие механизмы проведения таких сделок – когда в один день собираются сразу все продавцы и покупатели и поочередно подписывается каждый договор купли-продажи, происходит закладка денег в банке, согласно схеме расчетов, а затем одним общим пакетом документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Задача всех участников альтернативы: провести сделку в спокойной, сосредоточенной атмосфере, четко соблюдая технологию и пошагово выполнять все действия, понятные каждому участнику.

Продавать и покупать квартиру альтернативной сделкой можно, нужно только ее правильно организовать и заранее составить схему движения средств и расчетов по всем участвующим в цепочке сделкам.

Удачи вам в выборе и осуществлении благополучной покупки квартиры!

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева

Частный риелтор.

Специалист по реализации крупных земельных наделов.

Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.

Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Покупка второго дома для сдачи в аренду: что нужно и что нельзя делать

Хотя инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость имеют финансовые преимущества, существуют и риски — арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль, связанная с тем, чтобы быть арендодателем. Вам нужно будет взвесить налоги, стоимость недвижимости, ипотеку и расходы на обслуживание, а также ваше желание быть арендодателем, когда вы решаете, является ли владение арендной платой разумным финансовым шагом.

Key Takeaways

  • Есть несколько ключевых преимуществ покупки второго дома для сдачи в аренду, в частности, налоговые льготы, такие как вычеты на проценты, страховку и другие расходы.
  • С другой стороны, вам придется быть домовладельцем, что требует времени и энергии.
  • Лучшее, что могут сделать потенциальные арендодатели, это выполнить домашнюю работу по недвижимости и просчитать цифры

Подумайте о налоговых льготах

Вы можете вычитать проценты, налоги, страхование и другие расходы из дохода от собственности и обычно вычитать убытки из вашего другого дохода. Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов.

Вычет представляет собой поправку на износ в течение 27,5 лет, начиная с 2021 года. Вы можете продать сдаваемое в аренду имущество и направить вырученные средства на приобретение другого сдаваемого в аренду имущества без уплаты налога на прирост капитала.

Не забывайте, что вы станете арендодателем

Ваша арендная недвижимость — это бизнес, который требует времени и энергии. Вам нужно быть в курсе законов об аренде, и по закону вы обязаны поддерживать безопасное и пригодное для проживания имущество для своих арендаторов.

Помните, что арендатор, платящий большие деньги, имеет право ожидать почти мгновенного ответа на любую проблему, большую или маленькую. Арендаторы, которые знают, что платят немного ниже рынка, будут менее требовательны. Если вы можете сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с неплательщиками.

Если перспектива управлять собственной арендой пугает, попросите у своего брокера по недвижимости направление к управляющему недвижимостью или смотрителю или выполните поиск в Интернете. Просто имейте в виду, что наем управляющего недвижимостью съест вашу прибыль.

Сделайте домашнее задание по недвижимости

Потратьте столько же, если не больше, времени на изучение сдаваемой в аренду недвижимости, как и на покупку жилья. Вы должны знать рыночную специфику, законы о зонировании и тенденции как аренды, так и продажи жилья в том месте, которое вы рассматриваете. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что арендаторы в этом районе ожидают от аренды.

Покупка права выкупа может быть одним из вариантов, поскольку банк, отчуждающий имущество, обычно хочет возместить остаток по ипотеке и продает недвижимость по цене ниже рыночной.

Вы хотите, чтобы ваша собственность была привлекательной для арендаторов. Ищите недвижимость с видом на воду, недалеко от кампуса колледжа или местной школьной зоны. Хорошим вариантом также может быть старый дом в стабильном сообществе или дом в районе, который оживляется.

Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если в том же районе построено более новое и красивое жилье для гольфа, через несколько лет ваша недвижимость может показаться устаревшей, что снизит цену. .

Не пренебрегайте цифрами

Используйте приложения для смартфонов или ипотечные онлайн-калькуляторы, чтобы анализировать ежемесячные расходы на жилье. Калькулятор должен позволить вам ввести цену покупки, первоначальный взнос, налоги, страховку и процентную ставку по ипотечному кредиту. Ставки по ипотеке на сдаваемую в аренду недвижимость обычно выше, чем ставки на первичный дом. Также учитывайте техническое обслуживание и ремонт. Хорошее эмпирическое правило – около 1 % от покупной цены в год.

Таким образом, содержание недвижимости стоимостью 300 000 долларов будет стоить примерно 3 000 долларов в год. Однако вы можете увеличить процентную ставку до 1,5 % или 2 %, если ресурс старше. Еще один способ расчета ремонта и технического обслуживания — придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратного фута», которое предполагает, что домовладельцы выделяют 1 доллар на квадратный фут в год. Например, если ваш сдаваемый в аренду дом составляет 1800 квадратных футов, вы рассчитываете на 1800 долларов в год на ремонт и техническое обслуживание.

Советы потенциальному арендодателю

Пример из реальной жизни

Вот пример прогнозируемого дохода: скажем, вы арендуете дом стоимостью 300 000 долларов США за 2 000 долларов США в месяц. Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долларов США, а фиксированная процентная ставка на 30 лет на остаток в размере 240 000 долларов США составляет 4%. Налоги, страховка и бюджет на техническое обслуживание доведут ежемесячные расходы до 1764 долларов США, что принесет номинальную прибыль в размере 2 838 долларов США в год, или 4,73 % от первоначального взноса в год. Неплохо.

Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем дивиденды по акциям большинства голубых фишек, хотя, возможно, и не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но когда вы вычисляете типичную амортизацию в размере 3,64 %, номинальная прибыль в размере 2 838 долларов США становится убытком в размере 6 252 долларов США, который вы можете применить в отношении другого дохода. Однако, в зависимости от вашей налоговой категории, это может составить несколько сотен долларов экономии на налогах с положительным денежным потоком плюс вероятность того, что дом вырастет в цене.

Итог

Инвестиции в недвижимость для получения дохода подходят не всем, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, проявляете терпимость к неотъемлемым рискам и умеете обращаться с молотком, финансовые выгоды могут быть значительными.

Как купить многоквартирный дом: руководство для начинающих (2022)

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей и дорогостоящим вложением, но владение сдаваемым в аренду комплексом также может быть очень прибыльным. Это руководство для начинающих содержит советы и рекомендации, которые помогут вам принимать разумные решения.
Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть как пугающей, так и захватывающей. Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути.

Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть одновременно пугающей и волнующей. Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути.

решеткаЭтапы покупки жилого комплекса в 2022 году

  1. Узнайте о типах жилых комплексов
  2. Установите свой бюджет
  3. Получить предварительное одобрение
  4. Ищите недвижимость и делайте предложения
  5. Выберите управляющую компанию
  6. Завершить сделку и финансирование
  7. Стабилизируйте свои инвестиции

решетка1.

Узнайте о типах многоквартирных домов

Первый шаг при покупке многоквартирного дома — это узнать о различных типах многоквартирных домов, чтобы вы могли решить, какой из них подходит именно вам. Вам нужно будет обдумать свои цели и то, чего вы хотите достичь, чтобы убедиться, что многоквартирный дом, который вы покупаете, соответствует им.

4 типа жилых комплексов

  • Здания класса А: новых зданий (обычно менее 10 лет) с дополнительными удобствами, такими как фитнес-центр, бассейн или офисные помещения.
  • Здания класса B: Здания возрастом от 10 до 20 лет с меньшими удобствами, но еще не пришедшие в упадок.
  • Здания класса C: Здания возрастом от 20 до 30 лет, которые могут не иметь удобств и, вероятно, потребуют некоторого ремонта.
  • Здания класса D: Старые здания, требующие масштабного ремонта.

После того, как вы определились с типом здания, вам нужно выбрать рынок. Выбор рынка является одним из наиболее важных факторов успеха ваших инвестиций. Рынок с негативной тенденцией может иметь катастрофические последствия, тогда как выход на правильный рынок в нужное время может сделать многоквартирный дом одной из ваших лучших инвестиций.

После того, как вы определились с типом многоквартирного дома, который вы хотите купить, пришло время определить ваш бюджет. Помните, что во многих многоквартирных домах потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов или более. Убедитесь, что у вас есть такие наличные деньги легко доступны. При рассмотрении вашего бюджета, попробуйте спрогнозировать свой денежный поток. В Интернете есть онлайн-калькуляторы аренды недвижимости, которые помогут вам рассчитать ежемесячный и годовой доход. Постарайтесь быть консервативными с этими оценками. Лучший сценарий не всегда реалистичен.

решетка3. Получите предварительное одобрение 

После того, как у вас будет бюджет, целевой рынок и прогноз движения денежных средств, вы захотите начать получать предварительное одобрение для финансирования. Обеспечение финансирования является одним из наиболее важных аспектов покупки жилого комплекса, поэтому обязательно отнеситесь к этому серьезно и подготовьте все документы, которые потребует ваш кредитор, включая подробные финансовые отчеты.

Лучше всего поговорить как минимум с 3 кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную ставку. Постарайтесь получить предварительное одобрение как минимум от двух человек, чтобы у вас были варианты. После того, как вы получите предварительное одобрение, вы можете начать поиск жилых комплексов, которые соответствуют этому бюджету.

решетка4. Ищите недвижимость и делайте предложения

Как только вы узнаете, что у вас есть доступные варианты финансирования, вы можете приступить к поиску зданий, которые вам подойдут. Вы должны начать с поиска в Интернете — найти несколько зданий, которые вас заинтересуют, и начать делать предложения. Даже если ваши предложения стоят ниже указанной цены, лучше протестировать рынок и найти сделку.

Начните проводить проверки. Многоквартирные дома — это большие инвестиции, поэтому будьте внимательны при проверке. Задавайте вопросы и проверяйте каждую единицу. Обратите особое внимание на крышу, водопровод, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и электрическую систему.

Потенциальная стратегия — запрашивать отзывы о здании или искать их в Интернете. Хотя некоторые из проблем в обзорах могут быть результатом плохого управления или других проблем, не связанных с самим зданием, некоторые обзоры могут указывать на проблемы в отдельных подразделениях. Вы можете спросить, были ли проблемы решены или это проблемы, связанные с инвестициями.

решетка5. Выберите компанию по управлению недвижимостью

Если жилой комплекс достаточно большой, вы, скорее всего, не будете управлять им самостоятельно. Вы будете нанимать компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь с вашими инвестициями. Не менее важно инвестировать в правильный рынок. Управляющая компания сделает или сломает ваши инвестиции.

Обязательно проведите тщательный анализ нескольких компаний и получите котировки. Найдите некоторые из их обзоров в Интернете и осмотрите некоторые другие свойства, которыми они в настоящее время управляют. Есть ли общая проблема, которая возникает во всех их свойствах? Это может натолкнуть вас на потенциальный недостаток в компании.

решетка6. Завершение сделки и финансирование

После того, как вы нашли идеальное здание, вернитесь к этим кредиторам со своей фактической сделкой и завершите финансирование. Благодаря нескольким предварительным утверждениям вы сможете более точно сравнивать ставки и другие аспекты финансирования. Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки перед завершением.

Убедитесь, что с заголовком все в порядке, а отчет об оценке возвращен в хорошем состоянии. Если в отчете будут обнаружены какие-либо проблемы, о которых вы не знали, вы можете пересмотреть свои инвестиции. В противном случае, как только все будет подтверждено, вы можете закрыть сделку и подготовиться к сдаче в аренду!

решетка7.

Стабилизируйте свои инвестиции

Будьте готовы потратить несколько месяцев или лет на стабилизацию своих инвестиций и приведение в порядок всех финансов. Как только вы начнете получать арендаторов на автопилоте, вы можете даже подумать о расширении за счет нового многоквартирного дома.

РешёткаПокупка многоквартирного дома: часто задаваемые вопросы

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

Покупка жилого комплекса может стать отличной инвестицией, если вы сделаете свою домашнюю работу и сделаете покупку в правильном месте и по правильной цене. Вы также должны убедиться, что ваша собственность хорошо управляется и что ваша аренда надлежащим образом продается, обеспечивая низкий уровень вакантных площадей.

Первое, на что нужно обратить внимание, это то, является ли покупка определенного жилого комплекса хорошей инвестицией и есть ли у вас время на управление недвижимостью. Владеть несколькими небольшими арендными объектами легче, а с арендаторами легче работать один на один. В жилом комплексе больше потенциальных вакансий и больше масштабных проблем, с которыми вы можете столкнуться.

Вообще говоря, большинство многоквартирных домов являются хорошей инвестицией. Однако не каждое здание автоматически является хорошей инвестицией. Каждый должен оцениваться отдельно. Вы должны учитывать такие вещи, как возраст, состояние собственности, цена за квадратный фут (по сравнению с остальным рынком) и местный рынок недвижимости. Очень важно знать, как рассчитать цену за квадратный фут, предельные ставки и как искать скидки.

Что делает многоквартирный дом надежной и стабильной инвестицией, так это тот факт, что, когда вы владеете зданием или жилым комплексом, в вашем портфолио будет несколько отдельных квартир. Поэтому, когда некоторые из них свободны, у вас, скорее всего, будут заполнены другие, а это означает, что вы не потеряете столько денежных средств. И когда вы полностью сыты, у вас будет гораздо больший поток дохода. Многоквартирный дом позволяет вам расширить свое портфолио всего за одну покупку.

Кроме того, многоквартирные дома, как и вся недвижимость, дорожают. Даже если вы находитесь в безубыточности, повышение стоимости в течение 5–10–20 лет может обеспечить хорошую прибыль.

Недостатком является то, что многоквартирные дома обычно требуют большого первоначального взноса. Здания обычно намного дороже, чем средний дом. Это делает первоначальный взнос в размере 20% значительно дороже. Вы должны рассчитывать на первоначальный взнос в размере более 100 000 долларов США, поскольку даже самые доступные здания с несколькими квартирами будут стоить более 500 000 долларов США.

Еще одним недостатком многоквартирного дома является тот факт, что вы будете работать с несколькими жильцами. С арендуемой недвижимостью вы можете найти арендатора на 12 месяцев, а затем проверять каждые несколько недель. В многоквартирном доме у вас может быть 6-8 жильцов, с которыми вы регулярно общаетесь, а затем вам, возможно, придется объявить об открытии других 6-8 квартир. Гораздо больше работы, чтобы сохранить доход. Конечно, вы можете нанять управляющего недвижимостью и другой персонал, но все это съедает вашу прибыль.

В многоквартирных домах также больше рисков ответственности и проблем с соблюдением законодательства. Если у вас есть бассейн или фитнес-центр, существует еще больше потенциальных рисков. Они могут быть привлекательными и важными для успеха ваших инвестиций, но они могут быть как дорогостоящими, так и трудоемкими.

Многоквартирные дома также являются более сложными объектами инвестиций. Обычно они продаются дольше. Поэтому жизненно важно, чтобы у вас как у инвестора были другие источники дохода на случай, если у вас возникнут проблемы и вам придется продать раньше, чем ожидалось.

Сколько стоит многоквартирный дом?

Диапазон цен на многоквартирные дома зависит от множества факторов. Во-первых, это количество квартир в доме. Если вы рассматриваете двухэтажные, трехэтажные или четырехэтажные многоквартирные дома, то цена будет относительно низкой по сравнению с многоэтажными домами, в которых могут быть сотни отдельных квартир. Однако, как новичок в многоквартирных домах, вы, вероятно, не собираетесь начинать с многоэтажки. Вероятно, вы ищете что-то посреди дороги — т. е. что-то с 4 — 16 единицами.

Второй фактор касается расположения здания. Квартиры в небольших сельских городах, как правило, дешевле, чем дома аналогичного размера в центре большого или даже среднего города. Здесь, однако, важно помнить, что арендная плата в этих районах также будет выше, поэтому более высокая цена может быть оправдана.

За последние 12 месяцев средняя цена продажи жилого комплекса составила 1 598 091 доллар США. Однако средняя цена продажи составляла всего 238 400 долларов. Это означает, что многие многоквартирные дома, как правило, доступны для начинающих инвесторов. Вам не нужно будет тратить миллионы долларов, чтобы начать, хотя этот вариант также доступен для вас.

Сколько денег я могу заработать на многоквартирном доме?

Недвижимость и жилой комплекс, в частности, могут приносить доход разными способами. Наиболее очевидным является использование имущества для получения дохода от сдачи в аренду. Вы также можете заработать на повышении стоимости недвижимости — жилые комплексы по-прежнему остаются привлекательными для инвестиций. Их стоимость имеет тенденцию значительно возрастать с течением времени. Даже если доход от аренды позволит вам выйти на уровень безубыточности, повышение стоимости недвижимости может обеспечить впечатляющую прибыль.

Другие варианты включают использование собственности и использование собственности для получения налоговых льгот. Это более тонкие стратегии, и вам, вероятно, интересно, на что похож доход от аренды. Вы можете ожидать ставку капитализации 4% — 10% с любым жилым комплексом.

Какие виды кредитов доступны для многоквартирных домов?

Для домов с 4 или менее квартирами покупателям доступны жилищные кредиты. Если в жилом комплексе более 4 квартир, есть три коммерческих варианта:

  • Кредиты, обеспеченные государством: Эти кредиты варьируются от 750 000 до 6 миллионов долларов США и обычно требуют высокого отношения кредита к стоимости. Ставки обычно составляют от 3,5% до 6%.
  • Банковские балансовые ссуды: Это ссуды от местных кредиторов на 20-25 лет. Иногда у них также есть воздушные платежи на срок от 3 до 15 лет. Ставки также варьируются от 3% до 6%.
  • Варианты краткосрочного финансирования: Они доступны в короткие сроки и имеют минимальную сумму 100 000 долларов США. Ставки выше, чем другие варианты на 7% 12%.

Как правильно оценить жилой комплекс?

Самый распространенный способ оценки жилого комплекса — доходный подход. Этот подход делит чистую операционную прибыль (или NOI) на ставку капитализации.

  • NOI = (ежемесячная арендная плата за единицу x количество единиц) — все операционные расходы
  • Ставка капитализации = в большинстве многоквартирных домов ставка капитализации может составлять от 4 до 10%. Вы можете поговорить с местными агентами по недвижимости или брокерами, чтобы определить более точную ставку капитализации.

Итак, если ваш NOI составляет 50 000 долларов, а предельная ставка равна 0,10, то стоимость недвижимости составляет примерно 500 000 долларов.

Могу ли я купить жилой комплекс с нулевой предоплатой?

Иногда продавцы предлагают финансирование продавца, которое покрывает либо полную сумму покупки, либо только первоначальный взнос. Вы можете попросить своего продавца посмотреть, готов ли он или она сделать это предложение, но не ожидайте, что это произойдет в вашей ситуации.

Сколько времени уходит на управление жилым комплексом?

Жилой комплекс с несколькими отдельными квартирами слишком велик, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно. Вам нужно будет нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя повседневные операции. Вы можете работать с управляющей компанией, чтобы участвовать в принятии определенных решений и любых важных возникающих вопросов.

Однако управляющая компания может вас заменить. Другими словами, вы можете быть настолько вовлечены, насколько вам этого хочется.