Снять квартиру с депозитом: как его оформить и кому он выгоден. Что такое депозит когда снимаешь квартиру

Снять квартиру с депозитом: как его оформить и кому он выгоден - Снять квартиру

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?

Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

Суть страхового депозита в том, что арендатор зачисляет на счет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она устанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда и путаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу.

Расскажу подробнее: годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственника имущества.

«Более корректно называть данный вид платы обеспечительным платежом. Его смысл в обеспечении обязательств нанимателя по бережному обращению с имуществом наймодателя, – говорит Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI. – Взимается он на случай нанесения урона имуществу наймодателя. Возвращается или не возвращается в конце срока найма. Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовой техники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило, взимается в размере 100% месячной платы за наем».

В чем разница между залогом и страховым депозитом?

Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями. Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховой депозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия. Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Одним словом, существует два содержания для понятия залога: одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договора аренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаница существует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» в законодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам, которые можно условно поделить на:

* Споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды.* Споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходя из конкретной ситуации).

Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как и термина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма) страховой депозит может использоваться для исполнения обязательств по оплате аренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору. Страховой депозит по своей сути – договорной способ обеспечения исполнения обязательств, а обязательства, согласно ГК, возникают из договора, вследствие вреда и из иных оснований. Стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы за наем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит, отмечает Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills.

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи, но, если это указано в договоре, депозит может быть использован для оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этот вариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиков оказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случае конфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет. Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывались беспроблемно, скорее всего, у них не возникнет желания «отыграться» в последний месяц.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?

Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежа невыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя из сегодняшней практики, депозит, в сегменте экономкласса чаще называемый залогом, является обязательным в большинстве случаев. «Исключением может являться комната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняется это тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества и своевременной оплатой всех счетов», – отмечает Елена Меркуленкова, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость».

«Как правило, обеспечительный платеж не взимается, если квартира «убитая», в основном же всегда наймодатель устанавливает требование о внесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить в договоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядок определения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Как правило, платеж возвращается в день окончания срока найма», – отмечает Олег Серегин.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма. Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется все имущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние, фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранее проверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемой квартире.

Что касается экономии, залог часто разбивается (выплачивается квартирному хозяину арендаторами в течение 2-3 месяцев), срок и порядок внесения этого платежа указываются в договоре: когда вносится, в каких долях (если частями) и в какие сроки вносится каждая часть и т. п. Для удобства можно включить в договор пункт о том, что с письменного согласия наймодателя обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца. Основанием для возврата депозита арендатору будет согласование и подписание сторонами акта возвращения имущества.

Анна Купер Собственник

www.rentalhome.ru

Страховой депозит при аренде квартиры

Аренда квартиры – бизнес довольно прибыльный, но рискованный, особенно для арендодателей. Многие владельцы недвижимости хотят обезопасить себя и свое имущество от нечестных квартиросъемщиков. В качестве такого гаранта выступает депозит. Страховой депозит при аренде квартиры — это своеобразная компенсация возможного ущерба, подушка безопасности арендодателя в случае порчи имущества или образования задолженности по коммунальным платежам. Более подробно об этом и пойдет речь в статье.

Страховой депозит при аренде квартиры

Что такое депозит при аренде квартиры и как он рассчитывается? Размер взноса определяется сторонами исходя из разных причин. Иногда, это может быть средняя цена на одну единицу техники в квартире, или просто какая-то произвольная сумма, но чаще всего страховой платеж равен оплате проживания за месяц.

Когда срок аренды подойдет к концу, хозяин должен осмотреть помещение и все находящиеся в нем вещи. В случае порчи чего-либо необходимая для восстановления сумма будет удержана из депозита.

Бывает, что размера депозита недостаточно. Тогда арендатор обязан доплатить необходимую сумму. Если же после покупки новой вещи или проведения ремонта, денежные средства остаются, хозяин помещения обязан их вернуть. Не исключено, что квартире не будет причинен ущерб, а коммунальные платежи окажутся оплаченными полностью. Тогда депозит возвращается полностью.

Страховой депозит является гарантом возмещения материального ущерба в случае порчи имущества

Правовое регулирование страхового взноса

Четкой регулировки депозита законодательством нет. Косвенно его затрагивают статьи 662 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации. В первой говорится о том, что все переданное во временное пользование имущество необходимо вернуть в исправном виде, но с учетом естественного износа. То есть арендодатель не может требовать с квартирантов возместить ремонт капающего от старости крана или оплатить покупку новых штор, так как старые выгорели на солнце. Но если домашние животные арендаторов порвали обои, или сами жильцы, к примеру, разбили зеркало, они должны оплатить причиненный ущерб. Об этом говорит 1064 статья Гражданского кодекса – возместить урон любым способом по договоренности сторон.

329 статья Гражданского кодекса призывает участников договора самостоятельно решить, на какие цели, а также при каких обстоятельствах будет использован страховой депозит.

Все это должно быть прописано в договоре аренды или в приложении к нему. Чаще всего взнос используют:

на оплату ремонта испорченной вещи;
на покупку испорченной вещи;
в случае неоплаты коммунальных платежей;
при досрочном расторжении арендного договора в одностороннем порядке.

Очень важно, чтобы в договоре были прописаны все пункты, при каких хозяин квартиры вправе использовать страховые средства. Когда определено, на что будет использоваться депозит, а также его размер, наступает время оплаты суммы. Передать деньги можно наличным или безналичным платежом. В обоих случаях должна быть составлена расписка, где будут прописанные паспортные данные сторон и сумма, которая была передана. При безналичной оплате дополнительным подтверждение является выписка из банка.

Сумма страхового депозитва возвращается арендатору по истечению срока аренды

Акт с описью имущества

Разумеется, квартиросъемщик тоже хочет обезопасить себя и не платить денежные средства зря. Чтобы по окончанию срока арендного договора не произошло недоразумений, не лишним будет составить акт приема-передачи, в котором будет подробно описано состояние квартиры. Нужно расписать все, указав все особенности и нюансы (потертости, сколы, царапины и так далее):

общее состояние квартиры;
мебель;
технику;
сантехнику.

Такое приложение к договору поможет арендатору почувствовать себя увереннее и избежать возможных споров сторон. Будьте внимательны при составлении этого документа, не ленитесь указать все как можно подробнее. Если что-то будет упущено, то в дальнейшем потребовать ущерб за поломку или, наоборот, доказать свою непричастность будет сложно.

Дополнительно стоит указать состояние оплаты коммунальных платежей: показания счетчиков, наличие задолженности или переплаты. Если есть возможность, приложите к акту фотографии квартиры со всем ее содержимым. Все это нужно заверить подписями участников сделки. Конечно, вы можете не составлять опись имущества, но в этом случае доказать, когда, к примеру, была разбита ваза, будет сложно. Без соответствующих документов все заявления голословны.

Скачать договор образец договора аренды квартиры с оформлением страхового депозита.

Как возвращается депозит

Итак, договор аренды закончился – что же будет с депозитом? Арендодатель должен проверить квартиру и имущество, чтобы убедиться, что арендатор возвращает ему все в исправном виде. Если претензий нет, то страховая сумма возвращается плательщику в полном объеме. Сделка, как и при оплате, сопровождается распиской. В ней нужно указать, что сумма обеспечительного платежа была возвращена, его размер, паспортные данные и подписи сторон.

К сожалению, на практике порча имущества – явление довольно распространенное. Если этот факт был обнаружен, то по договору аренды бывший жилец обязан возместить причиненный ущерб. Если поломана техника или мебель, нужно оплатить ремонт или покупку новой вещи. Если испорчен ремонт, то покрыть стоимость материалов и работы.

Нередко в первом случае стороны не могут сойтись во мнении – ремонт или замена. И лучше этот момент прописать в договоре еще на этапе первоначальной сделки. Чаще всего выбирают то, что будет стоить дешевле.

Может получиться и так, что суммы страхового платежа окажется недостаточно для покрытия расходов. Тогда арендатор должен доплатить хозяину квартиры необходимую разницу. При обратной ситуации оставшуюся сумму возвращает арендодатель. При оценке ущерба не надо забывать о вышеупомянутой 662 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой говорится об амортизации. Вещи могут приходить в негодность по причине естественного износа, и за это квартиросъемщик платить не должен.Если стороны не могут прийти к общей договоренности, то спор их решается в суде.

Страховой депозит оформляется в договоре аренды

Плюсы страхового депозита при аренде квартиры

Не все согласны с внесением страховой суммы при съеме жилья, но чаще всего обе стороны за его наличие. Именно обеспечительный платеж является страховкой интересов и арендодателя, и арендатора. Но в первую очередь он обеспечивает безопасность именно хозяину квартиры:

Снижается риск порчи имущества.
Если будет выявлен ущерб, не придется возмещать его из собственных средств.
При наличии непредвиденных (неоплаченных) счетов не нужно будет оплачивать их самостоятельно.
По желанию сторон можно прописать массу дополнительных моментов, где будет применяться страховой платеж.

Но все не так идеально: депозит за квартиру может оказаться гораздо меньше причиненного ущерба. И действия в этом случае тоже лучше описать в договоре.

На первый взгляд может показаться, что страховой взнос выгоден только хозяину квартиры. Однако, это не так: постояльцу он гарантирует предоставление необходимых жилищных условий. К недостаткам здесь можно отнести дополнительные траты. Но если с имуществом обращаться бережно, то сумма депозита возвратится в полном объеме, и никакой финансовой потери квартиросъемщик не понесет.

Аренда квартиры без страховки

Изучив рынок аренды недвижимости, можно заметить, что не все собственники жилья требуют вносить страховой платеж. Иногда можно обойтись без него. Чаще всего от его использования отказываются в следующих случаях:

Квартира без мебели. Но даже тогда есть смысл рассмотреть вариант депозита – ведь есть как минимум сантехника и ремонт, который тоже можно испортить. К примеру, разбить окно или раковину.
Квартира в плохом состоянии. Тут, как говорится, «хозяин – барин». Согласен квартиросъемщик жить в таких условиях, экономя при этом на арендной плате и депозите – это его выбор.
В аренду сдается комната, при этом хозяин квартиры проживает здесь же и может постоянно контролировать порядок и сохранность имущества.
Личное желание арендодателя.

Но все же чаще всего квартиры сдаются и снимаются именно с обеспечительным платежом.

Страховой депозит отличается от залога гарантией возврата

Отличие депозита от залога

Очень многие (этим грешат и владельцы недвижимости, и их жильцы) не понимают разницы между залоговым и страховым платежами. И очень хорошо, если сделка совершается с помощью агента по недвижимости, который может доступно объяснить разницу между этими понятиями.

Залог – это единоразовый взнос, который передается хозяину квартиры в момент заключения договора и как бы подтверждает желание арендатора снять именно это жилье. Если по каким-то причинам квартиросъемщик передумает, залоговая сумма не возвращается. Размер залога фиксирован, и равен оплате за месяц проживания. То есть по сути, новый жилец платит арендодателю за два месяца проживания в квартире – за первый и за последний.

Дальнейшую судьбу залога нужно документально оформить. Чаще всего бывают два сценария:Сумма остается до конца аренды, и потом просто покрывает последний месяц проживания в квартире. Это удобно обеим сторонам. Хозяин квартиры не опасается, что жильцы съедут и не заплатят.

Квартиросъемщику это просто выгодно, так как переезд с места на место – мероприятие затратное, а тут месяц оплаченной аренды. Сумма возвращается жильцу через 2-4 месяца при условии своевременной оплаты проживания и коммунальных услуг. Этот вариант пользуется меньшей популярностью, но не исключен.

Подводя итог, можно сказать, что страховой депозит – отличный инструмент, обеспечивающий дополнительную защиту владельцу недвижимости от возможных убытков. На практике он давно используется во всех цивилизованных странах, и обе стороны не сомневаются в его значимости. Главное, что нужно при взимании обеспечительного платежа – грамотно составить договор, описав все нюансы, и тогда страховой взнос действительно будет выполнять свою основную функцию.

Интересное по теме:

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

yurispros.ru

Что такое депозит при аренде квартиры

Аренда квартиры является достаточно прибыльным бизнесом, отчего данным видом заработка занимаются все, кто имеет хоть какую-нибудь недвижимость для предоставления её в наём. Но, одновременно с этим, для арендодателя существует высокий риск понести существенные материальные потери, которые могут быть вызваны порчей имущества со стороны квартиросъемщиков. Поэтому многие владельцы жилья пытаются обезопасить себя от подобных случаев. И одним из самых популярных в последнее время способов стал депозит при съеме квартиры.

Что такое депозит при аренде, и его отличие от залога

В первую очередь необходимо чётко осознавать разницу между такими понятиями, как «страховой залог» и «страховой депозит». Первый вносится съемщиком в качестве подтверждения серьезности своих намерений арендовать квартиру и добросовестно выполнять обязанности нанимателя помещения. Как правило, сумма залога соответствует стоимости месячного проживания, и она позволяет дать гарантии собственнику жилья, что арендатор будет осуществлять оплату без задержек, а также не сбежит, внезапно бросив помещение в непригодном для дальнейшей сдачи состоянии.

В противном случае, если у нанимателя возникли какие-либо трудности, и ему требуется небольшая отсрочка для внесения суммы за следующий месяц проживания, то залог будет на это время использоваться в качестве текущей оплаты. Но в том случае, если в течение месяца арендатор так и не внесёт деньги, то, по истечению оплаченного срока, он будет вынужден съехать с арендованной квартиры.

Также, если во время плановой проверки хозяином состояния сдаваемого жилья, будут обнаружены повреждения имущества, то залог может быть использован в качестве компенсации нанесённого ущерба.

Сумма залога и условия его использования обозначаются в договоре отдельными пунктами, на основании статьи 334 ГК РФ. Но некоторые владельцы квартир, для упрощения составления документа, просто указывают, что съемщик обязуется внести оплату сразу за первый и последний месяц проживания. Так как, согласно статье 1064 ГК РФ, арендатор обязуется любым из способов возместить нанесённый урон, в том числе и вычетом из уже внесённого залога.

Для лучшего понимания того, что такое страховой депозит при аренде квартиры, необходимо осознавать два главных отличия:

Так как сумма определяется стоимостью месячного проживания, то залог съемщику, скорее всего, возращён не будет, даже когда помещение предоставлено в целости и сохранности, а также отсутствовали задержки в оплате. Как правило, хозяева переводят залоговую сумму в платёж за последний месяц проживания.
Сумму депозита, который удерживается в качестве страхового взноса для покрытия теоретического ущерба или задержек по оплате, владелец помещения устанавливает самостоятельно и, чаще всего, она существенно превышает месячную стоимость проживания. Но, в случае добросовестного выполнения своих обязательств арендатором, собственник жилья обязуется вернуть съемщику депозит в полном размере.

Как видно, определения этих двух терминов достаточно схожи, из-за чего владельцы квартир нередко их путают. Отчего залог в виде платы за последний месяц проживания нередко указывается в договоре, как депозит, или, наоборот, депозит фигурирует вместо залога.

Стоит отметить, что это не является грубым нарушением, так как уплата залога и депозита регулируется одной и той же статьей – 334 ГК РФ. Но, в случае возникновения судебных разбирательств, пренебрежение тонкостями в составлении договора может вызвать некоторые сложности для собственника жилья.

Рекомендуем к прочтению — как составить расписку о получении денег за аренду квартиры.

Что лучше: залог или депозит

Особая четкость формулировок требуется только тогда, когда владелец квартиры планирует требовать от арендатора одновременно уплаты залога и депозита. Так как суммы взимаются на разных условиях их использования, то правильное определение будет играть важную роль в случае судебных разбирательств.

Многих арендодателей залог привлекает именно тем, что позволяет сохранить у себя полученные деньги. Но, в то же время, потенциальный ущерб, особенно вызванный потопом или пожаром, может существенно превышать стоимость месячного проживания. Поэтому депозит, сумма которого устанавливается владельцем, исходя не из размера оплаты за аренду, а из оценки находящегося в помещении имущества или сделанного ремонта, выглядит более заманчивым.

Важно! Статья 334 ГК РФ не предусматривает безусловного сохранения залоговых средств у владельца квартиры в случае отсутствия ущерба или задержек по оплате. Поэтому, если планируется использование залога в виде погашения стоимости проживания, это необходимо отразить в договоре.

Разумеется, любые дополнительные уплаты в виде залога или депозита, как правило, не привлекают потенциальных арендаторов, а порой и вовсе становятся непосильной материальной ношей. Поэтому требовать депозит, сумма которого существенно превышает стоимость месячного проживания, рационально только при сдаче в аренду жилья с высокой конкурентоспособностью.

Правильное оформление в договоре

Важной особенностью использования депозита является тот факт, что отечественное законодательство его совершенно не предусматривает. Поэтому требование уплаты отражается в договоре на основании статей 329, 334 и 1064 ГК РФ и порой используется такая формулировка, как «Обеспечительный взнос».

Нужно отметить, что риэлторы, как правило, рекомендуют указывать условия уплаты депозита непосредственно в договоре аренды. Но юристы советуют так поступать только с залоговой суммой, а на депозит составлять отдельный документ, в котором будут детально вписаны все условия вычета денежных средств при нанесения ущерба или образовании неустойки.

Помимо этого, необходимо установить передачу указанной суммы. Если используются наличные деньги, то нужно составить акт приёма-передачи и аналогичный документ при возврате депозита. Если средства перечисляются на расчётный счёт – подойдут банковские выписки или чеки терминалов.

Важно! При заключении отдельного договора на уплату депозита и акта передачи денег, которые скреплены подписями собственника жилья и съемщика, документы имеют юридическую силу и позволяют решить вопросы в судебном порядке, если возникнет такая необходимость. А от использования классических расписок рекомендуется отказаться.

Так как сам по себе документ имеет юридическую силу, но, по причине особенностей составления, может иметь неправильную трактовку, которая способна вызвать негативные последствия для любого из участников сделки.

Рекомендуем — как расторгнуть договор найма жилья.

Ещё одним выгодным способом, который используют многие владельцы квартир и арендаторы, является перечисление денежных средств на банковский депозит. Дело в том, что некоторые финансовые организации предоставляют услугу по оформлении страхового депозита. Выгода такого варианта заключается в следующем:

исключается возможность несанкционированного снятия денежных средств со счёта, а также гарантируется их возврат съемщику по истечению срока аренды или перечисление собственнику жилья в случае необходимости компенсации ущерба;
банк начисляет проценты по депозиту за хранение денежных средств, которые также будут выплачены одной из сторон договора.

Необходимо учитывать тот фактор, что владельцы конкурентоспособного жилья, где расположено много дорогостоящей мебели и техники, как правило, определяют достаточно высокую сумму страхового взноса. Поэтому арендатору также нужны гарантии того, что свои деньги, при условии добросовестного отношения к квартире, он обязательно получит. А начисление банковских процентов в этом случае только поощрит съемщика согласиться на внесение страхового депозита.

Внимание! Юристы не рекомендуют использовать депозитные средства для уплаты стоимости проживания в квартире. Так как, во-первых, подобный факт может иметь неправильную трактовку в случае судебного разбирательства. А необходимость вернуть страховые средства не позволит съемщику сбежать за несколько дней до передачи квартиры обратно арендодателю. В основном, в таких случаях, помещение остаётся не в том же самом состоянии, в котором была получено от владельца.

Возврат депозита

Как уже было отмечено: дабы владелец квартиры смог сохранить залоговые средства у себя, необходимо указать в договоре, что данная сумма будет учтена в виде оплаты за последний месяц проживания. Что касается депозита, то удержание у себя данной суммы арендодателем, без веских на то оснований, которые должны быть предусмотрены договором, является не законным.

Помимо этого, каждый владелец квартиры, которая сдаётся в наём, должен помнить: в статье 622 ГК РФ указано, что всё имущество, предоставленное в аренду, съемщик обязывается вернуть в том состоянии, в котором его получил. Но, одновременно с этим, в этой же статье предусмотрена амортизация – естественный износ вещей. Таким образом выходит, что требовать компенсацию из депозитной суммы за расшатанные петли на дверце шкафа собственник не сможет, а вот наличие оторванной двери вместе с петлями уже к амортизации не относится.

Рекомендуем — Как составляется опись имущества в квартире при сдаче в аренду.

В большинстве случаев вопросы о согласовании компенсации ущерба решаются обоюдно между арендатором и хозяином квартиры. В противном случае имеет место разбирательство спора в судебном порядке. Если договор был составлен юридически правильно, то в такой ситуации законодательство находится на стороне собственника. Но, возможно, потребуется подготовка документальных материалов относительно того, за какой именно ущерб была высчитана сумма компенсации из депозита.

Важно! Если в случае компенсации ущерба или неустойки удерживается не вся сумма депозита, то остаток денежных средств собственник жилья обязан вернуть арендатору. Когда страхового взноса не достаточно для покрытия ущерба, то законодательство обязывает квартиросъемщика уплатить компенсацию дополнительно, но уже с учётом внесённых депозитных средств.

Таким образом, можно прийти к выводу, что залог и депозит при аренде квартиры являются современными и цивилизованными способами обеспечить собственнику жилища гарантию того, что предоставляемая квартира будет возращена в целости и сохранности. Помимо этого, с учётом некоторой специфики данного вида бизнеса, когда приходится сдавать помещение людям, приехавшим не только из другого города, но также из зарубежа, наличие страхового депозита часто дисциплинирует квартиросъемщиков.

Главное только правильно оформить все необходимые документы, а ещё корректно подсчитать сумму страхового взноса, с учётом конкурентоспособности предоставляемой квартиры. Ведь, как показывает практика, за небольшие «бюджетные» квартиры с минимальны наличием мебели и старым ремонтом, депозитные средства не вносятся. Чаще всего, в данных случаях, стороны сделки ограничиваются залогом за последний месяц проживания.

1pokvartire.com

Страховой депозит при аренде квартиры – что это, как оформяется

Аренда квартиры – дело непростое для всех участников сделки. Если действовать по закону, процесс оформления арендных отношений не обходится без заключения договора.

Рекламный блок:

В тексте документа необходимо предусмотреть все: предмет договора, порядок перечисления арендных платежей, процесс передачи квартиры от арендодателя к арендатору, условия расторжения договора и т.д. Довольно часто используется страховой депозит. Что это такое расскажем в статье.

Что такое страховой депозит?

Сумма страхового депозита выступает в качестве обеспечения интересов арендодателя в том случае, если его имущество, переданное в пользование, окажется поврежденным или арендатор не выполнит своих обязательств. К примеру, не выплатит коммунальные платежи и т.п.

Термин «страховой депозит» не используется в законодательстве. Он появился в правилах делового оборота и в дальнейшем стал применятся в гражданско-правовых сделках.

Передача суммы страхового депозита происходит на основании договора аренды. Отношения такого рода регулируются главой 35 ГК РФ. На основании принятых норм арендатор передает арендодателю задаток или залог за съем жилплощади.

Страховой депозит не является задатком, залогом или предоплатой за последний месяц проживания. Это определенная сумма, которую арендатор передает собственнику в качестве обеспечения на тут случай, если в процессе пользования будет нанесен ущерб имуществу арендодателя.

Важно понимать суть этого гарантийного инструмента во избежание несогласованности или непонимания между сторонами. Разница между задатком, залогом и страховым депозитом весьма существенна.

Зачем он нужен?

Депозит важен для собственника жилплощади. Эта гарантийная сумма подразумевает, что арендодатель не останется без компенсации в случае порчи его имущества или обнаружения задолженности по коммунальным платежам.

Страховой депозит нужен для спокойствия владельца жилплощади. Если после окончания срока аренды имущество будет иметь повреждения, ущерб будет возмещен из уплаченного депозита. Тоже самое относится к оплате коммунальных услуг. Бывает так, что жильцы съезжают с арендованной квартиры, не оплатив услуги. В подобных ситуациях депозит приходится весьма кстати.

Отличия от залога

Наиболее часто страховой депозит путается с залогом. Эти понятия иногда даже отожествляются. Однако они отнюдь не синонимы.

С точки зрения юриспруденции эти понятия существенно различаются:

Залог вносится для подтверждения намерения арендовать квартиру, депозит страхует сохранность имущества.
Залог, как правило, равен размеру ежемесячного арендного платежа, размер депозита обговаривается индивидуально.
Залог засчитывается в счет оплаты периода проживания, депозит может быть возвращен арендатору.

Однако возвращают депозит редко. Обычно на практике, если имуществу не был причинен ущерб, а срок проживания подходит к концу, страховой депозит остается у арендодателя, а арендатор отдает ему меньшую сумму за последний месяц аренды или не платит вовсе.

Когда депозит не нужен?

Страховая сумма не выплачивается, если:

арендатор вселяется в полностью пустую квартиру без мебели и техники, то есть ему фактически нечему нанести ущерб;
жилплощадь на момент сдачи находится в плохом состоянии и требует ремонта;
арендная плата по договору перечисляется еженедельно или 2-3 раза в месяц, поэтому собственник может проверять состояние квартиры регулярно и оперативно принимать меры;
арендатор оформляет в пользование только комнату в квартире, а собственник при этом проживает в другом помещении и может постоянно следить за сохранностью имущества.

Кроме того, арендодателя могут попросту не пугать возможные расходы. В любом случае требование об оплате страхового депозита – дело добровольное.

Плюсы и минусы аренды с депозитом

Разумеется, плюсы страхового депозита имеет арендодатель:

не нужно волноваться о сохранности имущества;
отсутствует риск неуплаты коммунальных платежей;
депозит может служить оплатой каких-либо обязательств арендатора.

Для арендатора эта сумма выступает гарантией спокойного проживания. Получив депозит, собственник может не переживать о сохранности имущества, а, значит, будет навещать арендаторов нечасто. Кроме того, при нанесении ущерба будет не нужно искать деньги, чтобы выплатить компенсацию.

Так как в нормах действующего законодательства не предусмотрено страхового депозита, довольно часто возникают спорные ситуации касательно правомерности требования о предоставлении обеспечительной суммы. Чтобы предотвратить споры нужно предусмотреть в договоре все возможные ситуации и подробно заполнить акт приема-передачи.

Рекламный блок:

Как оформить аренду с депозитом документально и передать деньги?

Пункт о страховом депозите и его предназначении включается в текст договора аренды. Отдельного документа не оформляется. В тексте договора аренды необходимо недвусмысленно прописать в счет возмещения какого ущерба выплаченная сумма может остаться у собственника.

Передать арендодателю страховой депозит можно одним из двух способов:

Открытие в банке депозитного счета.
Передача лично в руки или на банковскую карту арендодателя.

Стороны открывают депозитный счет, на который и перечисляются денежные средства. В договоре необходимо предусмотреть порядок и сроки внесения на него денег. Платеж вносится единоразово. Снятие или пополнение вклада не допускается. После истечения определенного периода сумма депозита выдается лицу, указанному в договоре с банком.

Если средства передаются лично арендодателю, необходимо оформление расписки в получении денег. Именно эта бумага подтверждает факт передачи денежных средств. В расписке указывается дата получения денег, их сумма и целевое назначение.

Обязательно нужно конкретизировать назначение выплаты. В противном случае при возникновении спорной ситуации не удастся доказать, что платеж имел конкретное целевое назначение.

К договору аренды недвижимости обязательно оформляется акт приема-передачи. Он выступает в качестве приложения к основному соглашению между сторонами. Это двусторонний документ, который подтверждает, что собственник передал, а квартирант принял в пользование квартиру, мебель и бытовую технику.

К оформлению акта приема-передачи нужно подойти основательно. Это особенно в интересах арендатора. Если не зафиксировать состояние получаемого имущества на бумаге, в дальнейшем можно столкнуться с недобросовестностью арендодателя, который будет утверждать, что имуществу нанесен ущерб, хотя по факту это не так.

В акте приема-передачи прописывается следующая информация:

подробный перечень всего имущества, которое передается арендатору в пользование вместе с квартирой;
детальное описание каждого предмета – характеристики, состояние, наличие или отсутствие дефектов, внешний вид и т.д.;
состояние лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги.

Акт по желанию сторон дополняется фотографиями всего имущества. После окончания срока аренды необходимо повторно составить акт, который станет основанием для возврата депозита, если ущерб не будет причинен.

Составление акта – это не обязательное требования. Его наличие обсуждается между сторонами.

Однако нужно учесть, что отсутствие акта приема-передачи с описью имущества делает любо утверждение голословным и доказать, что имущество находилось в плохом состоянии в дальнейшем не удастся.

Возврат депозита

Возврат перечисленного депозита – очень важный момент, волнующий арендатора. Владелец жилплощади не имеет права оставить эту сумму себе, если арендатор не нанес его имуществу никакого ущерба.

Тем не менее, на практике депозит возвращается довольно редко. За длительный период аренды не испортить какую-либо вещь очень сложно, особенно, если у арендатора есть дети.

При наличии ущерба оценка его стоимости производится сторонами совместно. Согласованная сумма реального ущерба остается у владельца. Если остается еще какая-то часть выплаченного депозита, он возвращается арендатору. Если, напротив, депозита не хватает – квартиросъемщик доплачивает.

Не всегда сторонам удается достичь компромисса мирным путем. В случае возникновения споров следует обращаться в суд. Вот в таких ситуациях и требуется оформленный акт и фотографии.

При возникновении вопросов или спорных ситуаций обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, что такое страховой депозит при аренде квартиры, как он выплачивается и оформляется. При оформлении договора аренды лучше привлечь грамотного юриста, который поможет предусмотреть все возможные неприятные ситуации.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

estatelegal.ru

Что такое депозит при съеме жилья. Страховой Депозит (Залог) или последний месяц- что выгоднее

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

Что такое страховой депозит и для чего он нужен? Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

«Заключая сделку по аренде и инструктируя собственников квартиры, мы всегда говорим о том, что страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде, – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке, который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможном причинении ущерба имуществу квартиры арендатором. Расскажу подробнее: годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственника имущества.

В чем разница между залогом и страховым депозитом? Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями. Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховой депозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия. Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды. Споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подо

nauet.ru

Страховой депозит при аренде квартиры

Страховой депозит (Залог за аренду жилья), для чего он нужен при найме жилья (квартиры или загородного дома).

Залог за аренду жилья (страховой депозит) - это распространенная форма защиты арендуемого жилья от негативных последствий. Для того чтобы снять квартиру в Москве, нужно на руках иметь как минимум две суммы месячной оплаты за жилье, если не пользоваться услугами агентства недвижимости при поиске квартиры. Если Вы при поиске квартиры в аренду используете услуги агентства недвижимости, то нужно будет еще оплатить и услуги агентства, которые, как правило, составляют месячную арендную плату. Один платеж идет на оплату за первый месяц проживания, а второй используется в качестве страхового депозита. Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора найма жилья, после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за телефонные переговоры и прочие, оговоренные договором платежи. Если нет задолженностей, квартира и имущество в возвращается в неповрежденном состоянии, то сумма страхового депозита подлежит возврату квартиранту в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита. В быту еще можно услышать такие называния страхового депозита, как «залоговая сумма», «гарантийный платеж», «платеж за последний месяц».

При этом смысл их сводится к одному - при подписании договора коммерческого найма жилья наниматель квартиры помимо оплаты за проживание в квартире за первый месяц, вносит наймодателю еще одну сумму. Как правило, эта сумма равна одной месячной оплате за аренду жилого помещения, и вносится как гарантированный платеж на случай возмещения возможного причинения вреда арендуемому имуществу, а так же служит гарантиями исполнения нанимателем условий и обязательств по договору.

В действующем законодательстве нет точного определения страховому депозиту, что зачастую приводит к спорам о правомерности взимания наймодателем страхового депозита. Относительно законодательства, страховой депозит в аренде квартир можно отнести к договорному способу обеспечения исполнения обязательств на основании договоренностей наймодателя и нанимателя, что регулируется п.1 ст.329 ГК РФ о Способах обеспечения исполнения обязательств. Согласно нормам этой статьи в ГК РФ, исполнение обязательств по договору может быть обеспечено следующими способами - залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством, и другими предусмотренными законодательством или договором способами. Из этих норм ГК РФ следует что, при заключении договора найма жилья, стороны вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения выполнения обязательств, в случае с арендой жилья это страховой депозит.

Но, такая законодательная норма о самостоятельности сторон определять условия использования страхового депозита, казалось бы, должна способствовать решению всех возможных разногласий между наймодателем и нанимателем при определении обстоятельств использования страхового депозита. Но в действительности страховой депозит зачастую вызывает ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем. Большинство конфликтных ситуаций возникает при досрочном расторжении договора найма жилья - наниматель оспаривает правомерность удержания депозита хозяином квартиры, при этом наниматель в большинстве случаев склонен думать о том, что нельзя использовать страховой депозит для погашения задолженностей и причиненного ущерба. Если к этому подходить с точки зрения гражданского законодательства, то данная точка зрения является ошибочной.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ об обязательстве и основаниях его возникновения, при съеме квартиры в аренду по договору коммерческого найма жилья, у нанимателя перед наймодателем возникают обязательства должника, в случае если наниматель причинил вред имуществу наймодателя. Обязательство - один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений. Относительно аренды квартир, согласно ГК РФ, обязательство возникает на основании договора. Исходя из п.1 ст.1064 ГК РФ лицо, причинившее вред или ущерб имуществу гражданина, обязано возместить причиненный вред или ущерб в полном объеме.

Из того, что было выше сказано, следует, что стороны имеют право в договоре найма жилья устанавливать конкретные виды обязательств, в данном случае обязательства по оплате за аренду жилья, и обязательства по возмещению убытков причиненных арендованному жилью и имуществу, и прочих обязательств, для гарантии исполнения которых можно использовать страховой депозит.

Стоит так же сказать о зачислении страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц проживания - предоплата за последний месяц найма жилья и непосредственно страховой депозит в счет обеспечения договорных обязательств это совершенно разные вещи.

Смешивание данных определений в жизни приводит к неправильному обоснованию своих позиций относительно норм права, что в последствии не позволит эффективно защитить свои интересы в спорах при окончании арендных отношений. Сегодня, при сдаче квартир в аренду хозяева квартир, когда узнают, что их квартиранты собираются съезжать, сами предлагают квартирантам доживать последний месяц найма за счет страхового депозита. Таким образом, сумма страхового депозита идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды жилья, вместо страховой суммы на случай непредвиденных обстоятельств. Но все же, для наймодателя, если он берет страховой депозит, безопасней будет не включать его в последний месяц проживания. Лучше будет, когда на момент выезда квартирантов у Вас на руках останется денежная сумма, и в случае неоплаченных счетов либо порчи имущества у Вас будет с чего удержать за ущерб!

Если при заключении договора найма жилья, Вы должным образом не проговорите, и не пропишите в договоре всех условий и возможных последствий, связанных со страховым депозитом, например таких, как:

- условия и обязательства по оплате за найм жилого помещения;

- условия и обязательства по возмещению последствий причинения вреда арендованному имуществу;

- одностороннее досрочное расторжение договора найма жилья;

- прочие условия договора найма жилья.

то в процессе аренды или при ее завершении могут возникнуть конфликтные ситуации, которые разрешить будет крайне затруднительно. Поэтому составление и оформление договора найма квартиры лучше всего доверить квалифицированным специалистам риэлторского агентства, которые так же помогут в решении спорных и конфликтных ситуаций возникающих в процессе аренды жилья.

Материал подготовлен компанией «СОВТЕХСЕРВИС-НЕДВИЖИМОСТЬ»

sovtehservis.ru

100 000 - Страховой депозит при аренде квартиры

Это бесплатно – владелец жилья нам ничего не платитЭто быстро – потенциальные жильцы уже в день обращения Клиенты есть всегда - наши риэлторы работают по районам

Что такое страховой депозит при аренде квартиры в Москве и почему без него снять жилье практически невозможно? Для чего наймодателям нужны при съеме квартиры две месячные суммы? В объявлениях о сдаче недвижимости в аренду часто встречаются дополнительные платежи. Звучат они по разному, но суть одна и та же.

Страховая сумма, страховой депозит, первый и последний месяц, обеспечительный платеж, гарантийная сумма, залог – обычно это размер одной месячной оплаты за аренду. Оплачивается полностью при заезде или частями и возвращается жильцам после окончания срока договора.

Кризис в аренде? Нет, не слышали)) >>> Статья о том, почему у нас ВСЕГДА есть желающие снять жилье в аренду

Страхуем риски при сдаче

Немного истории: еще 3-5 лет назад последний месяц был не так популярен, и собственники квартир обходились без него. Для заселения нужно было оплатить за месяц вперед и на словах пообещать, что все будет в порядке. Время шло, недобросовестные наниматели позволяли себе не платить вовремя, ломать бытовую технику без возмещения ущерба или просто исчезать в неизвестном направлении, подбросив ключи в почтовый ящик.

Выход был найден путем создания гарантийного взноса по договору аренды – инструмент, позволяющий дисциплинировать своих жильцов. Убытки возмещаются именно из этой суммы.

Последний месяц = страховой депозит?

Часто понятие страхового депозита искажают и формулируют как последний месяц проживания. Мы рекомендуем не засчитывать без необходимости депозит в счет оплаты последнего месяца и рассчитываться с нанимателями в момент передачи ключей.

Если страховой депозит будет учтен в счет последнего месяца проживания, у хозяина квартиры не остается никаких рычагов воздействия на нанимателя. Возможно жилец перед выездом что - нибудь поломает или "позаимствует", например, холодильник на неопределенный срок, тогда собственнику нечем возмещать ущерб, ведь сумма депозита уже прожита.

Можно обойтись без страхового депозита?

В некоторых случаях можно заключать договор без страхового депозита, разбить выплату на части (например, равными суммами в течение 2-3 месяцев) или договориться о минимальной части:

не просят страховой депозит обычно в пустых квартирах, где нечего ломать, выносить и т.д;
часто без залоговой суммы сдаются в аренду старенькие квартиры – хозяева такого жилья относятся к этому с пониманием;
также встречаются еще собственники жилья, которым вторая сумма и не нужна вовсе. Они, как правило, привыкли доверять людям. Ради справедливости стоит заметить, таким наймодателям в большинстве случаях попадаются добросовестные жильцы (необъяснимо, но факт).

Все условия возврата или оплаты ущерба в обязательном порядке фиксируются в договоре найма во избежание в дальнейшем неприятных ситуаций.

Если у вас появились вопросы по страховому депозиту или вы не знаете как поступить в той, или иной ситуации - звоните.

Мы не только быстро и бесплатно консультируем, но и в кратчайшие сроки подбираем подходящих нанимателей согласно требованиям собственника.

Оперативные консультации по многоканальному телефону 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30

Вы просто присматриваетесь на будущее?

Сохраните сайт в закладках, чтобы долго не искать, когда понадобится быстрая консультация риэлтора

Важная информация и полезные статьи

mgn495.ru