Договор цессии — что это такое? Что такое договор переуступки

Что такое договор цессии в сделках с недвижимостью и когда он заключается?

Зачастую в наиболее привлекательных относительно расположения и престижности новостройках квартиры оказываются распроданными еще на начальном этапе строительства.

В дальнейшем, когда возведение многоэтажки близится к завершению, квартиры начинают активно перепродаваться. Случается, что за время строительных работ квартира несколько раз меняет своего хозяина.

На каких основаниях перепродаются такие квартиры? Какой договор при этом нужно подписать? И что учесть при заключении сделки?

Что представляет собой данная сделка?

Цессия в недвижимости – это, по сути, сделка купли-продажи, но заключается она путем оформления договора переуступки в соответствии с требованиями ГК РФ.

В соответствии с таким соглашением лицо, являющееся продавцом квартиры в только что построенном доме (дольщик) передает другой стороне договора (цессионарию) все свои права и обязательства перед застройщиком как долевого участника.

Общие правила заключения договора цессии (а иначе оформления переуступки права требования) обозначены в статьях 382-390 Гражданского кодекса РФ.

В отношении долевого участия в постройке недвижимости такие сделки описаны в статье 11 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Смысл договора цессии заключается в том, что на нового собственника квартиры, получившего ее в результате соглашения переуступки, в полном объеме ложатся все права и обязанности перед компанией-застройщиком, обозначенные в первоначальном договоре долевого участия.

Образец договора переуступки права требования (цессии) на квартиру можно скачать здесь.

В каких случаях заключается договор?

Значительная часть договоров переуступки в отношении недвижимости заключается между инвестором и застройщиком на начальных этапах строительства.

Зачастую продажа квартиры по переуступке происходит еще до оформления всей необходимой разрешительной документации. Как правило, цена будущих квартир в это время минимальна.

На заключительных стадиях возведения многоквартирного дома стоимость жилья в них значительно возрастает. Таким образом, инвесторы при перепродаже таких квартир могут получить немалую прибыль.

В качестве дольщиков при строительстве новостройки могут выступать не только инвесторы, целью которых является получение прибыли.

Участниками долевого строительства могут быть и частные лица, желающие приобрести жилье для себя по невысокой цене.

Однако, в ходе строительства в силу тех или иных обстоятельств потенциальные обладатели квартиры могут передумать.

Кроме того, что им необходимо вернуть вложенные деньги, им нужно каким-то образом избежать штрафов от застройщика за невыполнение обязательств. В этом случае заключение договора цессии – наиболее оптимальное решение (если не единственное).

Заключение договора переуступки позволит избежать штрафных санкций, которые могли возникнуть в случае расторжения соглашения о долевом участии. А продавая таким образом квартиру ее владельцы могут даже получить дополнительную прибыль, так как удорожание квартир в новостройках происходит на протяжении всего строительства.

Сделки по переуступке недвижимости можно заключать многократно до тех пор, пока жилое помещение не будет фактически сдано застройщиком, до оформления акта приема-передачи объекта недвижимости.

Плюсы и минусы переуступки прав

Совершение сделок с недвижимостью по договору цессии имеет свои положительные стороны как для покупателя (цессионария), так и для инвестора (дольщика):

Инвестор приобретает квартиру на начальном этапе возведения многоэтажки, продает на завершающем, получая при этом материальную выгоду в размере разницы стоимости объекта недвижимости на разных стадиях строительства.
Цессионарий получает квартиру (зачастую престижную) в новом доме за цену, значительно ниже цены самого застройщика. Происходит это из-за того, что при завершении строительства дольщики спешат как можно быстрее продать квартиры.

Если у компании-застройщика недвижимость приобреталась в ипотеку, то у цессионария не возникает необходимости выплачивать ипотечные платежи на протяжении длительного периода строительства. Платить он начинает на завершающем этапе строительных работ, а часто и непосредственно перед заселением.

Но кроются в таких сделках и определенные минусы:

Риск стороны договора цессии, выступающей в роли покупателя, значительно возрастает по сравнению с дольщиком. Если такое соглашение по каким-то причинам признается недействительным, то претензии покупатель может предъявить только ко второй стороне соглашения переуступки, а не к застройщику.
Вероятное банкротство компании, являющейся застройщиком. Конечно, такой иск существует и у дольщиков строительства. Но очень часто продажа квартир в строящихся домах еще до завершения строительства бывает связана именно с несостоятельностью фирмы, занимающейся застройкой, затягивание сроков сдачи жилого дома или нарушением договоров долевого участия.
Многократная передача жилого помещения по договору цессии, причем не последовательная, а параллельная. То есть продавец продает квартиру одновременно нескольким покупателям. Судебная практика показывает, что право собственности сохраняется за тем цессионарием, который первым официально зарегистрировал соглашение переуступки.

Предмет договора

Заключая договор цессии, покупатель должен отчетливо понимать, что с момента подписания документа он получает не саму квартиру, а только лишь права требования относительно будущего объекта строительства.

То есть максимум, на что может рассчитывать цессионарий – это требовать от застройщика сдачи строящегося дома в установленные сроки и в должном виде. Именно это и является предметом договора цессии.

Саму же квартиру покупатель получит только после подписания акта приемки-передачи.

При этом сам застройщик в обязательном порядке извещается о смене лица, претендующего на получение квартиры в новостройке. Иначе у нового владельца могут возникнуть трудности на завершающей стадии.

Существенные условия договора

Для того чтобы документ, на основании которого происходит переуступка прав требования, имел юридическую силу, в нем должны содержаться определенные условия:

Обязательно должно быть указано, кто именно является сторонами сделки. Необходимо прописать полные данные удостоверения личности (паспорта) как цедента, так и цессионария.
Вторым существенным условием является указание в тексте договора, на основании которого действует продавец. Им обычно служит договор долевого участия, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре.

Нужно прописать адрес застройки, номер квартиры по проекту, ее площадь и предполагаемое число комнат.
Сроки, в которые должна быть осуществлена передача прав уступки, документов, подтверждающих долевое участие и внесение инвестиционных платежей.
В соглашении отражается цена уступки и график внесения платежей по договору с застройщиком в случае рассрочки.
Обозначается размер платежа компании-застройщику за переоформление документации.

Чтобы максимально обезопасить себя, в договоре цессии нужно заранее отразить ответственность сторон и вероятные причины расторжения договора, пути решения спорных вопросов.

Подводные камни подобных сделок с недвижимостью

Особенность покупки квартиры по договору цессии заключается в том, что при совершении сделки пристальное внимание нужно уделять не столько самому соглашению, сколько документации, которую обязаны предоставить цедент и застройщик.

В случае форс-мажора продавец не несет перед покупателем никакой ответственности в части сроков сдачи и качества объекта недвижимости. Все вопросы придется решать именно с застройщиком.

При заключении сделки по переуступке покупателю следует тщательно проверить всю строительную документацию, как если бы он покупал квартиру напрямую.

Важным моментом является и договор долевого участия. На нем обязательно должен присутствовать отметка о регистрации в Росреестре. В противном случае он может оказаться недействительным.

Также нужно обратить внимание на выплату процентов застройщику от сделки цессии. Обычно эти расходы ложатся на покупателя. Но можно составить соглашение, по которому сумма будет делиться поровну между двумя сторонами сделки.

Оплата должна быть подтверждена платежным документом, в последующем он хранится у покупателя.

Еще один «подводный камень» может вскрыться, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В том случае, если цедент ранее вносил платежи не по графику, с опозданиями, то за это могли быть начислены пени и наложены штрафные санкции.

Когда сделка уже заключена, дополнительные расходы ложатся на покупателя. И, кроме того, что он должен вносить обязательные платежи по рассрочке, ему придется к тому же выплачивать задолженность и пени.

Несмотря на все возможные трудности и риски, договор цессии является достаточно простым документом в гражданском праве. При правильном оформлении всей необходимой документации и детальном изучении истории и репутации застройщика риск таких сделок удается свести к минимуму.

Видео: Покупка новостройки по переуступке — подводные камни

В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор цессии при совершении сделок с недвижимостью и в каких случаях он заключается.

Даются ответы, чем и кому удобна данная форма передачи объектов недвижимости, в чем может заключаться риск заключения подобной сделки, как обезопасить себя при покупке квартиры по переуступке прав требования.

terrafaq.ru

Что такое договор цессия между юридическими лицами: его суть

Что такое договор цессии?

Договор цессии – это сделка по передачи какого-либо материального обязательства.

Говоря юридическим языком: cоглашение гражданско-правового характера, отчуждающее права кредитора на причитающуюся с дебитора задолженность без нарушения прав обеих сторон.

Если говорить более простым языком, то цессия – уступка требования кредиторской задолженности третьей стороне без акцепта должника (еще ее называют уступкой права требования долга).

Понятие цессии и её особенности

Договора цессии широко применяются в различных областях деятельности, но следуя российским законам переуступать можно не всякий долг. Например, неуплаченные алименты, возмещение материального или морального ущерба не могут быть предметом договора цессии.

Заключение договора переуступки права требования долга обычно происходит в ситуации, когда кредитор по тем или иным причинам не может самостоятельно истребовать денежные средства (или иные материальные блага) у должника.

Еще одним важным аспектом заключения договора цессии является то, что согласовывать с должником продажу обязательства не нужно. Однако при составлении такого документа уведомлять должника обязательно.

Гражданско-правовая основа договора уступки долга

Составление договора цессии регламентируется Гражданским кодексом РФ, а если быть точнее, то первым параграфом 24 главы. В этой главе подробно раскрыты случаи, особенности и предметы таких договоров. Кроме того, в статьях 382-390 говорится конкретно об уступке прав, а в статьях 391, 392 – о передаче прав требования долга.

Документы для заключения договора переуступки требований

Поскольку договора цессии заключаются в различных ситуациях, и имеют разные предметы, список необходимых бумаг для его заключения зависит от самой ситуации.

Образец договора цессии между юридическими лицами и гражданами вы можете скачать ниже:

Образец договора цессии между юридическими лицами и гражданами скачать тут

Но обязательными документами для составления такого акта будут:

первоначальный договор между кредитором и должником. Этот документ является основополагающим, так как именно им подтверждается наличие денежного обязательства у одной стороны перед другой;
товарные накладные или акты выполненных работ, подтверждающие что по данному договору действительно были оказаны услуги или поставлен товар;
акты сверки взаимных расчетов. Могут иметь достаточно важное значение при доказательстве того, что кредитор не получил оплату от должника;

В уступке долга перед банком, например, основанием будет кредитный договор, график ежемесячных платежей, квитанции об уже уплаченных суммах.

Виды договоров цессии

Договора цессии можно подразделять по нескольким аспектам. Первый из них – это участие сторон в составлении договора.

Итак, договора переуступки требования долга может заключаться между:

Юридическими лицами. Наиболее распространенный вид договора цессии, может быть составлен при реорганизации предприятия. При этом обязательно официальное оформление документов, составление актов сверки расчетов, оформленных по всем правилам документооборота;
Физическими лицами. Таких ситуаций насчитывается множество, например, получение кредита, раздел совместно нажитого имущества между супругами при бракоразводном процессе, переоформление долговых обязательств детей на родителей и другие. В договорах обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон;
Физическими и юридическими лицами. Например, предприятие банкротится, а директор берет на себя его долговые обязательства как физическое лицо;
Трехсторонний договор уступки. В современных условиях, несмотря на необязательность согласия должника, зачастую в договор он все-таки включается третьей стороной для того, чтобы впоследствии не возникало никаких претензий.

Еще одна классификация договоров цессии представлена ниже:

Трехсторонний договор, предполагающий наличие согласия должника на уступку права требования дога кредитором другому лицу, в то время как в других видах ему может быть лишь направлено письменное уведомление;
Возмездная и безвозмездная цессия. Если долговое обязательство продается за какую-либо сумму денежных средств, то договор цессии будет возмездным. Также вознаграждения за переуступку может и не быть, тогда цессия считается безвозмездной. Например, при вынужденной уступке долговое обязательство может быть продано за стоимость меньшую, чем первоначальная;
Оплатная и бесплатная цессия. Дебитор может быть изменен либо за вознаграждение, превышающее размер долгового обязательства, либо без такого вознаграждения;
Переуступка права требования по исполнительным листам. Когда дело дошло уже до суда, и даже вынесено решение, долговое обязательство все также можно продать или переуступить бесплатно, однако при этом после заключения договора цессии нужно составить и подать заявление в суд, уведомив его о существовании такого документа.

Существенные условия

Как уже упоминалось ранее, на составление договора переуступки права требования долга влияет множество факторов, но важнейшими из них являются область действия и предмет контракта.

Регистрация договора в госреестре

В случае если договор цессии связан с недвижимостью, то обязательным условием его правомерности является регистрация документа в Федеральной регистрационной службе, куда нужно будет предоставить ксерокопии заверенных нотариусом документов и в течение 30 дней ждать результата.

Для юридических лиц обязательно нужна будет выписка из ЕГРЮЛ и доверенность на осуществление операций уполномоченному лицу.

Оформление сделки с нерезидентами

Этот процесс регулируется законом «О валютном регулировании и контроле»: при заключении такого договора должен составляться специальный документ – паспорт сделки, причем при каждом изменении кредитора он составляется вновь.

Бухгалтерский учет и налогообложение

В случае заключения возмездного договора цессии, на сумму разницы между суммой долга и ценой продажи долга начисляется налог на прибыль, а также эта сумма должна включать налог на добавленную стоимость.

В бухгалтерском учете покупателя прав следует сделать следующие проводки:

Дт 58 Кт 76 (60) – Оформление сделки по покупке долгового обязательства;
Дт 76 (60) Кт 51 – Оплата за покупку обязательства цеденту;
Дт 51 Кт 91.1 – Погашение долгового обязательства дебитором;
Дт 58 Кт 91.2 – Списание долгового обязательства;
Дт 91.2 Кт 68 – Начисление налога на добавленную стоимость;
Дт 91.9 Кт 99 – Прибыль (разница между долговым обязательством и уплаченной дебитором суммой).

Бухгалтерии продавшего долг предприятия проводки должны быть сделаны следующим образом:

Дт 76 Кт 91.1. Оплата от покупателя долгового обязательства;
Дт 91.2 Кт 68 – Начисление налога на добавленную стоимость;
Дт 91.2 Кт 62 – Списание задолженности с дебитора.

Что касается разницы между первоначальной суммой дебиторской задолженности и уплаченной новым кредитором ценой долгового обязательства, то она списывается на убытки предприятия.

Признание договора цессии ничтожным и его оспаривание. Судебная практика расторжения

В практике заключения договоров переуступки долговых обязательств существует и судебный аспект.

Причины, по которым договор цессии может быть признан неправомерным или ничтожным, могут быть следующими:

Долговое обязательство является личным, то есть затрагивает такие вопросы, как алименты или раздел имущества, о чем уже упоминалось ранее;
Отсутствует документальное подтверждение долгового обязательства;
Договор, касающийся сделок с недвижимостью, не зарегистрирован в регистрационной службе;
В первоначальном договоре прописана невозможность переуступки долга;
Цессионарий не оплатил вовремя вознаграждение по возмездному договору;
Другие случаи.

При наличии одного из этих условий в арбитражный суд соответствующего субъекта подается заявление о признании договора цессии ничтожным, делается ссылка на статью Гражданского кодекса, которой противоречит заключение данного договора. Суд, рассмотрев все материалы, может вынести положительное, частично положительное или отрицательное решение.

Цессия в страховании

В сфере страхования существует термин «цедирование», подразумевающий перестрахование риска какой-либо другой страховой компанией, которая и становится новым кредитором. Эти действия регулируются статье 965 Гражданского кодекса России.

Широкое распространение такие операции получили в автостраховании, но частые случаи мошенничества привели к тому, что государство утвердило запрет на заключение соглашений цессии в части ОСАГО.

Цессия в кредитных банковских операциях

В основном договора переуступки долговых обязательств в этой области заключаются между банковским учреждением и коллекторской организацией, которая взыскивает денежные средства с заемщика по собственной схеме.

В последнее время коллекторские организации находятся под пристальным вниманием правоохранительных органов, поскольку ими зачастую не соблюдаются законодательные условия истребования долга.

Цессия при банкротстве

При банкротстве заключение договора цессии – это один из легальных методов уменьшить дебиторскую задолженность, срок платежа по которой еще не наступил.

Однако в этом случае налоговой инспекцией такие договора могут быть признаны недействительными, поэтому при их составлении необходимо уведомлять данный орган в письменном виде, пояснив ситуацию с невозможностью взыскания и обосновав цену уступки.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

property911.ru

что это такое простыми словами

Если говорить своими словами, то цессия – это уступка права требовать долг. На основании цессионного соглашения одна сторона (цедент) дает согласие на то, чтобы принадлежащие ей долговые обязательства перешли второй стороне (цессионарию).

Зачастую договор цессии вытекает из кредитных правоотношений. Необходимость в подписании такого соглашения возникает, если кредитор (должник) своевременно не погашает свои долговые обязательства. В подобной ситуации кредитное учреждение (цедент) передает принадлежащий ей долг коллекторскому агентству (цессионарию). В результате этого появляется новый кредитор, который имеет право требовать выплаты долга должником (происходит замена кредитора).

Главные особенности цессии

Если говорить о переуступке права требования долговых обязательств, она характеризуется следующими моментами:

Цессионное соглашение – как правило, двусторонняя сделка, в отдельных случаях может быть трехсторонней (когда в качестве третьей стороны договора включают должника).
Должник в обязательном порядке должен быть уведомлен о смене кредитора, что не всегда соблюдается на практике. При этом, довольно часто случается так, что игнорирование этого требования может сыграть злую шутку с цессионарием: если должник не владеет информацией, кому он должен, то он сможет своевременно расплатиться по долговым обязательствам.
Главное требование к такому договору – письменная форма, наличие существенных условий (цены, срока), всех необходимых разделов и реквизитов.
Для переуступки долга не требуется согласие должника, от его волеизъявления ничего не зависит даже если он и является стороной по договору.
Неотъемлемой составляющей цессионного соглашения является доказательство возникновения долговых обязательств (чаще всего это заключенный в установленном порядке договор займа). При этом следует уточнять сумму и срок, в течение которого она должна быть погашена.

Документы для заключения договора цессии

Подписанию цессионного соглашения, как правило, предшествует устная договоренность сторон по всем существенным условиям сделки.

Если договор заключается между юридическими лицами, для этой цели понадобятся следующие документы:

Уставные документы цедента и цессионария.
Банковские реквизиты сторон.
Оригинал договора, который выступает источником возникновения долговых обязательств.

Если одной из сторон такого соглашения выступает физическое лицо, то в установленном порядке требуется паспорт, а точнее, сведения, которые содержатся в данном документе.

Разновидности цессии

Существующие виды цессии представлены в таблице:

№ п/п	Критерий, по которому различаются виды цессий	Возможные разновидности цессии	Характерные особенности
1.	Оплата	Платный и безоплатный	Если соглашение платное, то в нем в обязательном порядке указывают конкретную сумму.
2.	Количество сторон	Двусторонний и трехсторонний	Трехстороння сделка – довольно редкое явление, поскольку должника обычно только уведомляют о смене кредитора.
3.	Стороны, между которыми заключается договор	Между субъектами хозяйствования (юридическими лицами) или между физическими лицами	В первом случае поводом для цессии может служить реорганизация субъекта, а во втором случае такого рода соглашение может понадобиться после оформления кредита или развода.

В каждом конкретном случае в зависимости от разновидности цессии, в самом договоре необходимо прописывать, каким он является, чтобы избежать недоразумений в процессе его исполнения.

Содержание документа

Данный документ должен включать в себя следующие составляющие:

Название документа, дата, а также место его составления.
Сведения о сторонах – прописываются в преамбуле, тут же и указывается, кто уполномочен подписать договор цессии.
Предмет договора – здесь максимально подробно расписывают, какие именно долговые обязательства передаются, в каком размере и на каком основании.
Срок договора – устанавливается по договоренности сторон, как правило, не более года.
Права и обязанности цедента и цессионария – данный раздел предусматривает конкретизацию того, что каждая из сторон должна выполнить в рамках подписанного цессионного соглашения.
Ответственность сторон – санкции, которые могут быть применены к виновной стороне в соответствии с нормами действующего законодательства.
Порядок разрешения конфликтных ситуаций – предусматривает возможность контрагента обратиться с претензией к другой стороне в случае, если имеются основания считать, что имело место законных интересов или прав.
Особенности внесения изменений или дополнений в текст соглашения – такие изменения составляются в письменном виде, в форме дополнительного соглашения к договору.
Реквизиты сторон и их подписи – если стороной соглашения о переуступке права требования долга выступает физическое лицо, то ставится только подпись.

Содержание договора не должно противоречить Гражданскому кодексу и общим требованиям, предъявляемым к составлению подобного рода документации.

Если предлагаемый договор цессии слишком простой или не содержит тех разделов, которые предусмотрены нормами действующего законодательства, лучше его еще раз пересмотреть, изучить каждое слово и при необходимости внести изменения или дополнения.

На видео о договоре цессии

Исходя из вышесказанного, нужно отметить, что цессия, по своей сути, является переходом долговых обязательств от одного кредитора к другому. Поводом к заключению такого договора чаще всего выступает неспособность должника своевременно расплатиться по своим долговым обязательствам.

ru-act.com