Отмена ДДУ: цены вырастут на 15-30%, а объем новостроек сократится. Дду стоимость
цены вырастут на 15-30%, а объем новостроек сократится
С 1 июля вступают в силу поправки к 214-ФЗ, которые полностью изменят рынок строительства жилья. Некоторые застройщики уже объявили о повышении цен. А что будет дальше? К чему готовиться тем, кто еще только собирается покупать квартиру?
Одно из самых важных нововведений – застройщикам запретят заключать с покупателями договоры долевого участия (а ведь именно по ДДУ всегда можно было купить строящееся жилье, которое стоит дешевле). Кроме того, ужесточаются требования к строительным компаниям, которые больше не смогут достраивать за счет новых дольщиков свои прежние объекты. Застройщиков переводят на проектное финансирование, а деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Новые правила пока еще не совсем понятны, а старые после 1 июля уже не будут работать. Многие эксперты считают, что после такой встряски цены на квартиры вырастут.
Распродажа
Некоторым утешением для потенциальных покупателей может стать информация о том, что в комплексах, которые уже получили разрешения на строительство, жилье продается по прежней схеме –договорам долевого участия. Как рассказали ЦИАН вкомпании «Донстрой», изменение законодательства с 1 июля 2018 года никоим образом не скажется на экономике тех проектов, которые сегодня уже строятся и находятся в продаже. «Мы не видим предпосылок к повышению цен по этой причине, и не планируем корректировок прайс-листов конкретно к 1 июля, – сообщили в пресс-службе застройщика. – Цены по нашим объектам корректируются в рабочем режиме в связи с ростом строительной готовности объекта, а также в зависимости от динамики продаж».
«Реакция цен на рынке новостроек на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет умеренной», – прогнозирует Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.
Одновременно, как и ранее, будут выводиться на рынок новые корпуса и проекты по «низким» ценам на стадии котлована и нижних этажей. «В большинстве регионов накоплен достаточный объем предложения, застройщики заранее получали разрешения на строительство, регистрировали первые договора участия в долевом строительстве. За счет накопленного текущего и потенциального предложения дефицита на рынке новостроек в ближайшие месяцы не будет», – уверен эксперт.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», подтверждает, что застройщики успели получить разрешения на возведение всех корпусов, как реализующихся проектов, так и новых. «Новые комплексы будут выходить на рынок постепенно, и их запаса может хватить еще на несколько лет», – успокаивает эксперт.
Как и ранее, застройщики будут повышать цены по мере роста строительной готовности, хотя публично это может теперь дополнительно мотивироваться и изменениями законодательства.Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН
Готовьте ваши денежки…
С тем, что в ближайшее время объемы ввода жилья не изменятся, согласен и Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Однако, по его словам, влияние изменений в 214-ФЗ проявится уже к концу следующего года плавным снижением объемов на 10-15%, которое впоследствии компенсируется в Москве вводом жилья по реновации. При этом эксперт предупреждает: себестоимость строительства, безусловно, возрастет из-за издержек на банковское сопровождение проектов, а также на величину расходов, необходимых для соблюдения новых нормативов по собственному капиталу и финансовой устойчивости. Эксперт прогнозирует увеличение цен на квартиры и апартаменты – около 5-7% уже до конца года.
Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН
В компании ФСК «Лидер» считают, что цена на жилье будет расти вместе с увеличением числа комплексов, выходящих на рынок в рамках нового законодательства. «Через год-полтора в связи с переходом на проектное финансирование квадратный метр подорожает минимум на 25-30%, то есть на разницу между жильем на котловане и готовыми квартирами», – прогнозируют в компании.
По-настоящему «трясти» участников рынка начнет после обязательного перехода на схему эскроу-счетов, который случится 1 июля 2019 года. Андрей Колочинский полагает, что мелкие и средние компании, у которых нет запаса финансовой прочности, уйдут с рынка. «Уменьшение числа игроков может отразиться на объемах строительства и предложения в сегменте новостроек. В такой ситуации оставшиеся на рынке застройщики смогут диктовать свои правила игры и корректировать цены. При текущем уровне ставок банковского проектного финансирования, лишившись возможности привлекать средства дольщиков, им придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов», – говорит эксперт.
Кто будет покупать?
Откуда же возьмутся покупатели на квартиры, которые могут еще подорожать после отмены ДДУ? Ажиотажа на рынке квартир давно уже нет. По данным компании «Азбука Жилья», объем продаж в этом году на 5% меньше, чем в прошлом (но больше, чем в 2016 году). Рынок только что выровнялся после 2015-2016 годов, по крайней мере, в сегменте массового жилья, отмечают в компании. Но похоже, такая стабильность не надолго.
«На показатели спроса в первую очередь влияет платежеспособность населения, а согласно статистике Росстата, в мае этого года реальные доходы россиян упали на 9,3% относительно апреля», – отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Роста доходов никто не обещает, как и дешевого жилья. «Разработанный законодателями механизм покупки жилья через счета эскроу, который станет обязателен через год, может действительно «де факто» свести смысл долевого строительства (то есть экономию на покупке квартиры на этапе строительства) на «нет», – говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – А это в свою очередь означает, что теоретически застройщики будут продавать квартиры после ввода в эксплуатацию дома. Средний рост цен в массовом сегменте от старта продаж на этапе котлована до сдачи дома госкомиссии составляет 15%».
Ярослав Дарусенков,руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Возможно, покупателям помогут сами застройщики. «Застройщики, учитывая снижение материальной обеспеченности населения, постараются сгладить рост цен», – считает Наталия Кузнецова. По ее словам, в дальнейшем – по мере удорожания жилья – значительным фактором, позволяющим аккумулировать спрос на рынке новостроек, станет доступная ипотека.
Фото: Игорь Порхомовский
www.cian.ru
Хитрости застройщиков, на которые стоит обратить внимание при заключении ДДУ : RUcountry
Как известно, договор долевого участия (ДДУ) составляется согласно Закону №214-ФЗ, а Закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ дают исчерпывающее описание всех возможных нюансов отношений дольщика и застройщика, но, не смотря на это для этого документа нет единого строго регламентируемого образца. Именно этот факт дает застройщику возможность разрабатывать дополнительные условия договора, которые на первый взгляд не противоречат законодательству, но отражают интересы застройщика. Рассмотрим основные хитрости, на которые идут строительные компании, заключая ДДУ, совместно с адвокатом, руководителем коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры" Андреем Федоровичем Комиссаровым.
С принятием Федерального закона №214 органы государственной власти обязуются заранее отсеивать недобросовестных застройщиков, не допуская их выхода на рынки недвижимости. Но за всеми не уследишь, поэтому полагаться лишь на власти не стоит.
Предположим, что покупатель уже определился со строительной компанией, проверил наличие у нее договора аренды или купли-продажи на участок земли, где предполагается строительство дома, а также изучил проектную декларацию и все разрешающие документы на строительство. Теперь подошел самый ответственный момент: подписание ДДУ. И тут следует быть предельно осторожным.
Заключая договор, помните о следующих правилах:
Часто застройщик привлекает денежные средства до момента регистрации ДДУ. Ни в коем случае не идите на эти уловки. Согласно Закону до момента заключения договора человек не является дольщиком, поэтому в суде вы ничего доказать не сможете: ФЗ-214 не распространяется на эти отношения.
В питерской практике неоднократно замечено желание крупных застройщиков оставить за собой право изменять стоимость договора (причем без вашего ведома). Подобное желание является незаконным, так как нарушает статью 5 ФЗ-214: корректировка стоимости должна проводиться при обоюдном согласии сторон.
Все устные решения и договоренности не имеют юридической силы, поэтому вопросы, касающиеся денег, должны быть четко прописаны в ДДУ. Иногда мало прописать сроки и источники выкупа жилья. Юристы рекомендуют уточнять, с какого момента обязательства перед застройщиком будут считаться исполненными.
В Питере большая часть строительных компаний привыкла полагать, что обязательства исполнены лишь после поступления средств на их расчетный счет, но это не совсем так. Согласно закону покупатель не несет ответственности за операции, проводимые банками, поэтому обязательства по оплате взноса считаются выполненными с момента передачи дольщиком денежных средств в банк.
Согласно закону в договоре указывается два гарантийных срока: гарантия на сам дом и гарантия на инфраструктуру. Как правило, проблемы возникают с первым видом гарантии, поскольку застройщики прописывают в договоре следующий пункт: «Началом гарантийного срока считается момент завершения строительства и ввод дома в эксплуатацию». А это нарушение прав потребителя, ведь завершение строительства дома и подпись акта приема-передачи с фактическим вручением ключей покупателю – совершенно разные вещи. Между этими событиями может пройти год или даже больше. Получается, что собственник квартиры еще не пользуется своим жильем, но гарантия уже идет. Такое ущемление прав дольщиков признано незаконным в результате Арбитражного суда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 2013 г.
Правило 5: оплата коммунальных счетов производится только после получения права собственности
Многие застройщики могут обязать дольщиков выплачивать коммунальные расходы, включив этот пункт в ДДУ, когда дольщик еще не является собственником, а объект уже сдан в эксплуатацию.
Запомните: все коммунальные расходы и прочие издержки в этот период – это проблема застройщика, но никак не дольщика, если еще не был подписан акт приема-передачи.
Очень часто, «случайно» увеличив или уменьшив площадь жилья, застройщики пытаются «выбить» деньги за свой же просчет. Однако закон, отстаивающий права потребителей, гласит, что продавец обязан продать именно тот товар, за который было уплачено покупателем. Иными словами – вы получаете именно то, за что вы отдали свои деньги. Изменение площади квартиры – однозначный просчет строительной компании, ведь дольщик никак не может повлиять на процесс строительства дома, поэтому он не обязан покрывать убытки строительной компании.
Все расходы несет застройщик (именно такое решение было принято Арбитражным судом Санкт-Петербурга 7 февраля два года назад. Речь идет о Деле № А56-69503/2013). Исходя из этого, за передачу дольщику квартиры меньшей площади строительная компания обязана вернуть часть денег, а если жилье окажется большей площади, то дольщик доплачивать не обязан.
Если же в договоре вы заметили пункт о том, что застройщик имеет право изменять проект дома по своему усмотрению, то такой договор лучше расторгнуть. Иначе вы рискуете получить не тот «товар», за который заплатили, вследствие чего вам придется добиваться справедливости в суде, решение которого весьма непредсказуемо.
В ФЗ-214 ясно указано, куда могут направляться денежные средства дольщиков:
- проектирование;
- строительство;
- инженерное обеспечение жилого дома;
- обустройство прилегающей территории и др.
А ниже подчеркивается, что никакие социальные объекты в этот перечень не входят. Однако все чаще можно встретить ДДУ, где один из пунктов гласит о строительстве образовательных учреждений (детских садов, школ и т.д.) на деньги будущих владельцев квартир. Это действие является незаконным!
В Санкт-Петербурге адвокаты все чаще сталкиваются с «особым» пунктом ДДУ: увеличение штрафных санкций (до 20% от цены объекта) за досрочное расторжение договора. Подобный пункт – явное нарушение, ведь согласно 32 статье закона прав потребителей каждый человек вправе отказаться от товара до момента его получения.
К сожалению, на сегодняшний день нет единого образца ДДУ, поэтому вам следует быть предельно внимательными и острожными. С юридической точки зрения, дольщику нет смысла требовать от застройщика подробного описания в договоре всех тонкостей и условий. Порой увеличение пунктов договора только запутывает и усугубляет ситуацию.
В любом случае при возникновении разногласий или малейших сомнений, настоятельно рекомендуем вам обратиться к специалистам и не бояться разрыва договора, на что вы имеете полное право, во избежание плачевных последствий.
И помните, что Закон о защите прав потребителя на вашей стороне и призван отстаивать ваши права и интересы, а Закон о долевом строительстве 214-ФЗ и Гражданский кодекс РФ содержат всю необходимую информацию о тонкостях отношений между застройщиком и дольщиком. Зная все нюансы Закона, можно избежать проблем при заключении ДДУ. Придерживайтесь вышеперечисленных советов и не попадайтесь на уловки застройщиков!
rucountry.ru
Какой вид оплаты по дду лучше
ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.
- «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст.
Что нужно знать об оплате по дду
Инфо Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:- выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
- порядок внесения изменений в пункты договора;
- условия досрочного расторжения договора;
- название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
- пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.
Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры.
Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры? Алгоритм действий При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.Дду и как происходит покупка квартиры по договору долевого участия (дду)
Этот момент должен быть описан в договоре.
- Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
- Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
- Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
- ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
- По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
- Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).
Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве.
Формы оплаты договора долевого участия
Изучение предложенной юридической схемы Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке. Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов.
К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров. В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию.
ВниманиеПредпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения. Заключение ДДУ Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.
Законом 214-ФЗ определены основные требования к содержанию ДДУ.Приобретение квартиры по дду: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки
Важно Содержание- 1 Что такое ДДУ
- 2 Алгоритм действий
- 2.1 Выбор новостройки
- 2.2 Изучение и выбор застройщика
- 2.3 Выбор банка
- 2.4 Анализ проектной документации
- 2.5 Изучение предложенной юридической схемы
- 3 Заключение ДДУ
- 4 Проведение расчетов по договору
- 5 Прием-передача квартиры
- 6 Регистрация прав собственности
Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты.
Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.Оплата квартиры по дду – подводные камни
Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер. Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора. Соблюдение этого условия избавит Покупателя и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ). Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».
Переуступка прав по договору долевого участия (дду)
Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ. Регистрация прав собственности Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее. Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:
- личный экземпляр ДДУ;
- подписанный акт приема-передачи квартиры;
- кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
- госпошлина.
Зачастую это весьма длительная процедура.
zakon52.ru
