Особенности договора переуступки прав собственности на квартиру. Договор переуступки права собственности

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Если коротко, то это покупка недвижимости в недостроенной новостройке по договору долевого участия ( ДДУ). Покупка - продажа по переуступке проходит, чаще всего, между физическими лицами. Продавец в свое время купил квартиру у застройщика и теперь перепродает её не дождавшись, пока достроится дом.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке широко практикуется в Москве и области. Сегодня одним из распространенных видов приобретения жилой площади является долевое строительство. Будущий собственник недвижимости заключает договор с застройщиком, согласно которому по окончании строительных работ, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию он получает в собственность квартиру.

Поскольку строительство процесс достаточно длительный, за то время, пока оно продолжается, обстоятельства могут сильно измениться. Обладатель права покупки может изменить свои намерения и захотеть передать это право третьему лицу. В этом случае совершается особая сделка, называемая переуступкой права требования или цессией.

Продажа по переуступке

Продажа по переуступке - что это? Переуступка прав требования по договору цессии имеет ряд особенностей, которые регулируются специально принятым федеральным законом – №214 ФЗ.

При продаже, чаще всего, требуется письменное разрешение застройщика, а также письменное согласие супругов обоих участников сделки.

Покупатели. Причина, по которой соглашаются на уступку в недостроенном здании вполне понятна: цена квадратного метра в такой квартире существенно ниже, чем аналогичной в готовом к эксплуатации здании.

Купить квартиру по переуступке в новостройке можно на очень выгодных условиях. Застройщики еще на начальном этапе строительства стремятся распродать в собственность строящиеся площади, нередко прибегая к демпингу, при котором скидки могут составлять до 25 %, поэтому к концу строительства свободной площади просто не остается.

Продать. А вот причины, побуждающие продавца недостроенной недвижимости, могут быть различными. Установить истинную цель чрезвычайно важно, поскольку от этого напрямую зависит рискованность такой сделки.

Так, если продажа в новостройке происходит по причине невозможности выплачивать ее стоимость застройщику, стоит обязательно уточнить сумму текущей задолженности, сроки ее выплаты и другие условия непосредственно у застройщика.

Стремление продавца также может быть вызвано изменениями обстоятельств, нежеланием долго ждать, необходимостью сменить место жительства или получением более выгодного предложения. По мере приближения срока сдачи жилья в эксплуатацию цена существенно вырастает и выгода вполне очевидна.

Возможны и неблагоприятные варианты, когда причиной продажи является информация о существенных технических недостатках строящегося объекта, замораживании строительства или других подобных обстоятельствах.

Собирайте побольше информации о застройщике, а лучше у покупателей в этом доме. Наверняка есть социальные сети, группы и форумы, на которых все это обсуждается.

Договор переуступки прав

Где почитать примерный договор переуступки прав? Что нужно знать о уступке прав?

Прежде всего, это передача прав требований от одного лица другому. И долги в том числе. И продавцу и покупателю полезно полностью прочитать все пункты договора с застройщиком. Эталонного образца договора нет, у каждого застройщика он свой. Договор в обязательном порядке регистрируется в государственных органах.

А надо ли покупать?

При покупке недостроенной недвижимости необходимо просчитать целесообразность. Выгоднее всего приобретать жилье на начальных стадиях строительства. Цены в почти достроенных домах почти не отличаются от сданных. К тому же, чаще всего, новостройки продаются вообще без отделки, на которую в дальнейшем придется потратить немало денег. Поэтому нужно трижды подумать и возможно присмотреться к покупке вторичного жилья.

Нужна консультация, но не сейчас?

Сохраните сайт в закладках (Ctrl+D), чтобы долго не искать, когда понадобится помощь риэлтора

Важная информация и полезные статьи

mgn495.ru

Договор переуступки прав собственности на квартиру в 2018

Договоры о переуступки прав требования по оформлению собственности на недвижимость – это один из распространенных видов сделок для квартир в новостройках на последних этапах возведения дома.

На деле это может означать приобретение жилой недвижимости у посредника, то есть по договору переуступки прав требования, ведь свободной недвижимости непосредственно у застройщика уже не остается к этому моменту.

Что это такое

Пока новый дом не возведен и не сдан в эксплуатацию специальной комиссии, на руках у граждан, решивших стать дольщиками в строительном проекте, имеется только договор ДДУ.

Именно этот документ будет впоследствии служить основанием для оформления прав собственности на конкретное жилье.

Но это право закреплено за определенным гражданином, указанным в договорных соглашениях, и это право может быть передано другому лицу по договору цессии, то есть переуступке прав требования по оформлению жилой недвижимости по праву собственности.

Подобные правоотношения очень распространены у инвесторов, вложивших немалые средства еще на стадии котлована в строительном проекте жилого дома, это риски, которые они готовы терпеть ради дальнейшего получения прибыли.

Все эти моменты объясняются стоимостью конечно объекта жилой недвижимости цена будущего и уже готового жилья значительно разниться.

Но вот заключать окончательные договоры об оформлении прав собственности на готовое жилье обычно не торопятся, не смотря на тот факт, что готовый собственный объект стоит намного выше.

Именно этими обстоятельствами объясняется продажа уже готового, но не оформленного по всем правилам жилья весьма распространенная практика, и передача оформляется договором по переуступке прав требования по оформлению его по праву собственности.

Покупатель может тоже выиграть при подобных видах сделках, обычно стоимость квартир ниже, чем уже полностью зарегистрированный жилой объект.

Более четверти сделок по приобретению квартир осуществляется по договорам переуступке, это вполне официальная сделка и многие кредитные организации оформляю ипотечное кредитования на основе этого документа.

Но подобные договорные отношения по переуступке прав требования также применимы и в других сферах приобретения жилой недвижимости:

при оформлении предварительного договора продажи можно передавать свое право на оформление основного договора другому физическому или юридическому лицу. Не следует думать, что по этим договорным обязательствам можно в будущем требовать передачу квартиры, ведь на этой стадии ведутся только переговоры о будущем заключении основного договора со всеми официальными формальностями, в том числе и передачу жилья по нему. Переуступить свое право на оформление основного договора купли-продажи необходимо до момента регистрации его в Росреестре.

приобретение жилья по ипотечному кредитованию. Основание для получения заемных средств на покупку квартиры служит как раз предварительный договор продажи жилья.
если права востребования будут переданы ближайшему родственному человеку, то налогообложение за проведение подобной сделки будет отсутствовать.

Существенные условия

При заключении договора по переуступке прав собственности на квартиру основной участник сделки может передать только те права и обязанности, которыми он сам наделен в пределах договорных соглашений.

Поэтому существенными условиями подобных правоотношений будет конкретизация объекта, по которому будут переданы права требования, и набор необходимой документации о нему, чтобы сделка была признана состоявшейся.

Особенности переуступки по ДДУ:

передать свое право истребования квартиры по праву собственности можно в случае полного расчета с застройщиком;
либо оформляется договор о переводе оставшейся задолженности на приобретателя прав требования.

Но! Обязательной стороной в подобных сделках будет сам застройщик – без него передача не может быть осуществлена.

То есть, его следует уведомить, что дальнейшие права будут переданы другому лицу, и он должен дать свое положительное решение на совершение окончательной сделки.

Последовательность действий по оформлению договора цессии договора ДДУ:

Приобретатель будущих прав обязан проверить наличие всей необходимой документации от застройщика.
К обязательному списку важных документов относят пакет учредительской документации, разрешение от органов административной власти на ведение строительных работ, выделение земельного участка для возведения дома, с оформлением прав собственности на него, проект строительства, характеризующий основные параметры будущего жилого дома и конкретного помещения, обязательство по окончательному сроку сдачи в эксплуатацию жилого дома, договор застройщика с финансирующей строительство компанией.

Следующим этапом совершения сделки будет официальное уведомление руководства строительной компании о смене владельца прав истребования собственности в будущем.
В компании следует запросить справочные документы об отсутствии долга на ведение строительных работ.
Если буду задействованы ипотечные средства, то заручиться банковским соглашением на дальнейшее оформление договора.
Если договор будет оформлять один из супругов, то для завершения всей операции необходимо его согласие.
Только при соблюдении всей это формальности можно приступать к заключению самого договора.
После подписания сторонами сделки соглашения о переуступке, оно обязательно должно пройти регистрацию в Росреестре.

Как оформить и его образец

Основная регламентация составления и заключения договора цессии содержится в Гражданском Законодательстве ст. ст. 382- 390, и ФЗ «О Долевом строительстве жилого дома…».

Но ни один из перечисленных законодательных актов не содержит точных сведений о порядке оформления подобной сделки, единственным условием является письменная форма.

Примерная структура соглашения о переуступке должно содержать все стандартные атрибуты других договоров:

полное описание предмета договоренностей сторон;
стоимость сделки, порядок расчетов;
ссылку на обязанности каждой из сторон по заключаемому договору цессии;
перечень ответственности каждой стороны по сделке;
дополнения и особые условия, дату и место совершения сделки.

Образец договора находится тут.

Документы

Для оформления сделки по передаче прав требования, необходимо подготовить следующую документацию:

основной договор ДДУ продавца права, со всеми дополнительными справками и документами;
квитанции о проводимых с застройщиком расчетах, сумма остатка или отсутствие долга перед строителями;
согласие второй половины на совершение сделки по покупке права требования;
личные документы сторон по совершаемой сделке;
согласие застройщика на смену лица по требованию оформить собственность на квартиру;
если приобретение будет с ипотечным кредитованием, то одобрение банка на заключение сделки;
акт передачи построенного, но не принятого в эксплуатацию жилья;

другие документы, если возникнет в них необходимость.

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке

Стоит отметить юридическую безопасность подобного договора с последующим оформлением права собственности на квартиру.

Причем продавец прав последующего требования может либо полностью рассчитаться со строительной компанией по условиям договоренностей по ДДУ, либо договору передать остаток долга новому владельцу прав.

Причем совершать подобные юридически значимые действия можно неограниченное число раз, но до тех пор, пока жилой комплекс не будет принят в эксплуатацию и передан участникам долевого строительства по праву личной собственности.

Между супругами

Семейное Законодательство предусматривает общее владение и распоряжение всем имуществом, нажитом во время брачных отношений.

Но в некоторых семьях могут возникать конфликтные ситуации по распоряжению той или иной вещью, поэтому если первоначально договор заключал один из супругов, то второй может настоять на передаче законным путем ему прав требования оформления квартиры по праву личной собственности.

Подобные действия не запрещены Законом, особенно эти действия характерны для тех семей, где отношения находятся на грани распада, а все взносы на строительство дома проводил один из них, не указанный в договоре ДДУ.

И это вполне оправдано, ведь только тот, кто указан в договорных обязательствах, может в будущем истребовать переоформление жилья в частное владение.

Риски

Как и любые другие заключенные соглашения, так и переуступка прав требования, может быть в законом порядке быть оспорена.

Главными рисками приобретателя подобных прав можно назвать:

признание состоявшихся отношений недействительными. Делается это в суде, основанием для подобного утверждения будет неправильное составление договора переуступки, без юридических последствий для сторон. И если такой факт состоится, то впоследствии приобретатель прав не сможет требовать у застройщика оформления права собственности по этим договоренностям. У него будет право возмещения продавцом всех понесенных им расходов, но не квартиры;
банкротство строительной компании важный фактор не получить впоследствии жилья по договору цессии. И если продавец намеренно занижает стоимость сделки, то это может прямо указывать на банкротство застройщика.
самое страшное это двойная продажа своих прав требования сразу нескольким лицам. Исходя из судебной практики, суды признают это право обычно за первым приобретателем, а ко второму покупателю это не относится.

Поэтому нужно обязательно проверять всю документацию перед заключением соглашения, даже запросить выписку о регистрации подобного договора на продавца.

Видео: Договор переуступки прав требования на квартиру

kvartirkapro.ru

Переуступка прав на квартиру

На данный момент на первичном рынке недвижимости самой распространенной сделкой, через которую приобретаются квартиры, является переуступка прав на квартиру или, если выражаться юридически грамотно, – цессия.

Но эта сделка таит в себе множество опасностей, ведь покупатель приобретает не готовую квартиру, а квадратные метры в еще недостроенном здании. И чем больше времени до завершения строительства, тем рискованнее сделка.

Юристы компании «ЮрПрофБюро» имеют огромный опыт в заключении сделок. Они помогут вам оценить риски и принять верное решение относительно приобретения недвижимости.

Как это работает?

На первом этапе строительства, когда только получены первые разрешительные документы, у застройщика часто не хватает средств на реализацию проекта, поэтому он прибегает к помощи инвесторов.

Инвесторы, вкладывая в строительство, приобретают квартиры по существенно сниженным ценам, иногда на 50-60%. Впоследствии по мере строительства цена жилплощади растет, инвесторы желают получить прибыль и продать квартиры по договору переуступки права собственности.

На этом моменте необходимо пояснить, что договор цессии предоставляет вам право требовать у застройщика право собственности на квартиру, а не само право собственности.

В чем опасность?

Купить квартиру существенно дешевле рыночной стоимости хотят многие, но, как и у каждой выгодной сделки, у этой имеются значительные риски.

Например, часто инвесторы, зная о надвигающемся банкротстве застройщика, стремятся избавиться от квартир как можно быстрее. Что интересно, даже если инвестор знает о скором банкротстве и не предупреждает вас при подписании договора переуступки прав, он не несет никакой ответственности. Так что, если застройщик начнет затягивать строительство, именно вам придется судиться с ним и требовать выплаты неустойки.

В соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве» цессия возможна только при заключении договора долевого участия и регистрации у нотариуса.

Мошенники могут попытаться переуступить права на квартиру нескольким лицам, воспользовавшись так называемыми договорами инвестирования или предварительными договорами купли-продажи. В таком случае судебная практика указывает, что право перейдет к тому лицу, которое заключило договор цессии раньше.

Виды переуступки права на квартиру

На данный момент совершить цессию можно следующим образом:

1. Уступка по договору долевого участия.

В данном случае необходимо отметить, что должны быть выплачены все денежные средства за квартиру. В противном случае обязанность выплатить оставшиеся средства перейдет к приобретателю жилплощади. Этот договор должен пройти государственную регистрацию. После этого до получения права собственности цессия может осуществляться неограниченное число раз.

2. Уступка по предварительному договору купли-продажи.

Договор предварительной купли-продажи предполагает, что продавец и покупатель договорились о том, что в назначенный срок и по назначенной цене они заключат основной договор купли-продажи квартиры. Данный договор не нужно регистрировать у нотариуса.

Данная схема может поставить покупателя в невыгодное положение, ведь в случае расторжения предварительного договора, даже если он выплатил все денежные средства, он не имеет права на квартиру, а только может потребовать от продавца возврата денежных средств. Обычно именно эту схему используют мошенники, которые потом просто скрываются с деньгами.

Основания для признания цессии недействительной

Для того чтобы заключенный договор переуступки прав на квартиру был действительным, он должен отвечать следующим требованиям:

дольщик обязан уплатить все денежные средства;
застройщик должен одобрить договор цессии;
если квартира приобретается в кредит или ипотеку, то сделку обязан оценить банк, выдавший деньги.

Нарушение любого из этих условий влечет за собой недействительность цессии. Это означает, что квартира вернется к первоначальному владельцу, а он, в свой очередь, будет обязан вернуть вам все полученные денежные средства и к тому же выплатить вам процент за пользование ими.

Как заключить легальную сделку?

Важно помнить, что тот объем прав, который есть у первоначального владельца, в полном объеме переходит новому владельцу. На первоначальном этапе заключение сделки лучше всего доверить юристам, ведь их знания и опыт позволят вам не встретиться с мошенником, и существенно ускорят процесс заключения договора.

После того как договор уступки заключен, у вас должны быть следующие документы:

договор цессии в двух экземплярах;
справка из банка, подтверждающая передачу средств;
собственно сам договор, по которому вы получили возможность требовать право собственности на квартиру.

Если вы соблюли все вышеперечисленные правила, то можете рассчитывать, что в скором времени станете владельцем новой квартиры, при этом заплатив существенно ниже рыночной стоимости.

www.advokat-moskva.ru

Что такое договор цессии в недвижимости и какие права дает это соглашение?

Договор цессии представляет собой определенное соглашение по отчуждению прав на задолженность по кредиту другому лицу на основании закона.

Попросту говоря — это сделка, которая дает возможность передать материальную ответственность без согласия должника.

Оглавление статьи

Особенности договора при сделках с недвижимостью

Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.

На сегодняшний день можно встретить два вида договоров о уступках на недвижимость:

Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.

Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.

Кроме того, цессия может оформляться и до передача объекта недвижимости. До того, как ключи будут переданы покупателю, квартира может переуступаться несколько раз.

Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.

Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.

Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.

Условия договора переуступки права требования

Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.

Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.

Кроме того, можно назвать сроки цессии, ее цену, содержание данного уступаемого права и любые другие условия, если они имеют разницу с условиями, установленными по изначальному договору.

Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.

Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.

Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.

При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.

В случае, если компания-застройщик откажется передавать квартиру лицу, которое ранее получило на нее право по переуступке, ему не удастся переложить полную ответственность на передающего права и вернуть денежные средства.

Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.

Документы, на основании которых заключается сделка

У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:

Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.
Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
Сам договор цессии.

Преимущества заключения данного типа договора

Как правило, по схеме переуступки прав недвижимость продают инвесторы, которые выкупают квартиры. Бывают случаи, когда квартиры выкупаются блоками или подъездами.

Квартиры закупают в привлекательных районах городов еще на первых уровнях проведения строительных работ.

Продавцы с этого имеют немалую выгоду – ведь изначально, на первых этапах строительства квартиры стоят очень дешево. Через несколько лет стоимость на квартиру может возрасти от сорока до шестидесяти процентов.

Во многих новостройках продажи квартир начинаются в самом начале проекта, еще на уровне получения разрешительных документов. В это время к проведению строительных работ только приступают.

В процессе строительства многоквартирного дома цена за квадратные метры растет на следующих этапах:

На этапе, когда роют котлован под здание или при возведении паркинга под замлей цена возрастает на десять процентов.
После того, как произошло строительство первого этажа над землей, прибавляется еще десять процентов к изначальной стоимости.
В период, когда постройка здания уже наполовину выполнена – еще десять процентов.
Когда возведена крыша – прибавляется еще десять процентов.
Поле того, как права собственности были получены, стоимость квартиры еще увеличится.

Зачастую этот процесс сдачи дома в эксплуатацию надолго затягивается, поэтому вкладчики не хотят ждать, а сразу начинают работать по схеме цессии.

Требования к содержанию текста соглашения

Во время заключения данного типа договора стоит обратить особо пристальное внимание на некоторые нюансы.

В договоре, в обязательном порядке, должно быть указано следующее:

Обязательство — право, по которому производится уступка ( номер документа, реальная дата заключения и предмет сделки).
Объем договора цессии и условия передачи прав к другому кредитору по обязательству.
Порядок выполнения и сроки уведомления должника в письменном виде о уступке права, которая состоялась.
Список документов, которые должны быть переданы изначальному кредитору новому.
Ответственность изначального кредитора за то, что переданные права требования действительны.

Образец договора цессии можно скачать здесь.

Необходимо указать и возможные причины расторжения договора как со стороны застройщика, так и по инициативе сторон передающих право на объект недвижимости.

Подводные камни договора цессии

Главными сложностью заключения такого рода сделки является то, что помимо того, что в сделке принимают участие покупатель и продавец, в заключении договора присутствуют третьи лица, как строительная компания и банк, если новое построение закупалось в кредит.

Кроме того, девелопер зачастую требует слишком большой процент «отступных» денег, а дольщик не имеет никаких оснований юридического характера, с которыми можно было бы оспорить запрашиваемую сумму.

В случаях, когда имеется ипотека, в кредитном договоре в обязательном порядке будет присутствовать условие о том, что право на недвижимость не может быть передано без согласия банка. И конечно, вопрос с организацией по кредитам необходимо будет решить до того, как будет заключен договор цессии.

Если не брать во внимание все вышеперечисленные обстоятельства, то договор цессии можно считать достаточно безопасной сделкой. Кроме того, все договора такого рода проходят обязательную государственную регистрацию, что делает их еще более безопасными.

Стоит отметить, что цессия является выгодной практически для всех сторон.

Видео: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии?

В видеосюжете доступно объясняются способы приобретения жилья в строящемся доме, рассказывается о сильных и слабых сторонах договоров участия в долевом строительстве, вступления в жилищно-строительный кооператив и цессии.

Даются советы как для дольщика предпочтительнее оформить договорные отношения с застройщиком многоквартирного дома.

propertyhelp.ru

Что такое договор переуступки прав собственности на квартиру: особенности и нюансы

Договор переуступки прав на жилье или, другими словами, цессия, является одним из наиболее часто заключаемых документов при покупке недвижимости. И это неспроста. Очень часто получается так, что квартиры в новостройке распродаются раньше, чем достроится дом. И шансов купить в нем квартиру уже практически не остается. Поэтому зачастую людям приходится обзаводиться жильем с помощью цессии.

Но насколько выгодно заключение таково договора и какие «подводные камни» могут встретиться на пути, знают далеко не все. Кроме того, существует множество нюансов, которые необходимо знать при переуступке прав на недвижимость. Иначе выгодное предложение может превратиться в большое разочарование.

Переуступка прав собственности: что это?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Цессия или переуступка прав собственности – это передача прав на владение жильем от одного лица другому. Покупателя называют цессионарием, а продавца цедентом.

Существует такой человек, как застройщик. Именно он строит дом и изначально хозяйствует им. Но так как возведение дома достаточно дорогостоящий процесс, то застройщику необходимы инвесторы. Они инвестируют свой капитал в постройку дома и получают право собственности на квартиры. Имеют полное право на распоряжение недвижимостью. В том числе: устанавливать свою цену, продавать, эксплуатировать и т.д. И именно у них покупатель перекупает права на собственность жильем.

Несколько нюансов:

Договор переуступки может быть заключен только до сдачи дома в эксплуатацию.
После покупки квартиры, покупатель решает все свои вопросы с компанией-застройщиком. То есть если у нового хозяина недвижимости есть определенные претензии, то предъявляет он их застройщику, а не инвестору.
При передаче прав, покупатель получает не только права, но и обязательства, которые устанавливаются застройщиком.

Разновидности переуступки прав собственности

Процесс переуступки прав собственности на квартиру имеет две разновидности.

Первая. Цедент может передать право на собственность другому лицу, только после того, как полностью расплатится за него с застройщиком. Такая сделка может осуществляться неоднократно, но только до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

Вторая разновидность. Если у цедента имеется задолженность перед застройщиком по плате за недвижимость. То он может передать право собственности на жилье цессионарию вместе с оставшейся задолженностью. При совершении такой сделки заключается не договор о купле-продаже недвижимости, а договор о переуступке прав на жилье. В случае если происходит расторжение, то покупателю возвращается вся сумма, внесенная им для погашения задолженности.

Вторая разновидность не пользуется одобрением у застройщиков и на то есть ряд причин. Например:

Такой договор дает возможность для дальнейшей перепродажи собственности, что крайне невыгодно для строительных фирм;
Инвесторы или цеденты могут значительно занизить реальную или желаемую стоимость квартиры, что также невыгодно для застройщиков;
Процедура переоформления прав на собственность очень длительна и трудоемка.

Процесс передачи прав собственности

Как уже было выше сказано, процесс передачи прав на собственность очень длительный и сложный. Для того чтобы оформить данную сделку, продавцу и покупателю будет необходимо пройти многоэтапный процесс.

Обязанности продавца при передаче прав на собственность:

Оповещение о своем решении строительной компании, которая является застройщиком;
Получение согласия застройщика в письменном виде;
Получение справки от застройщика, свидетельствующей о том, что у цедента отсутствует задолженность по оплате недвижимости;
Получение выписки из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество;
Получение согласия супруга (если таковой имеется) на продажу, заверенное у нотариуса;
Получение в банке подтверждения об отсутствии задолженности;
Оплата госпошлины за регистрацию документа.

У покупателя при получении права на собственность обязанностей значительно меньше. В их списке:

Получение согласия супруга на покупку недвижимости;
Подписание договора о переуступки квартиры. Местом его заключения является генеральный офис фирмы-застройщика или его филиал. Форму для заполнения можно найти в интернете, либо взять у застройщика.

При заключении договора о передаче прав на собственность необходимо присутствие покупателя, продавца и представителя регистрирующего органа. Договор регистрируется в филиалах МФЦ и подразделениях Рос. реестра в течение 10 рабочих дней.

Нюансы, о которых стоит помнить

Несмотря на, то что процедура покупки квартиры в новостройке кажется очень простой и осуществляется довольно часто. Важно помнить о некоторых моментах, которым необходимо уделить особое внимание. Например:

Договор передачи прав собственности не может заключаться без присутствия застройщика;
Если квартира покупается в ипотеку, то необходимо присутствие представителя банка-кредитора;
Фирма-застройщик имеет право взять процент от заключенной сделки с продавца;
Квартиру, находящуюся, под обременением купить нельзя.

Возможные риски

Несмотря на то, что процедура заключения договора проводится под надзором представителя государственных органов, покупателю, все-таки, нужно соблюдать осторожность и быть очень внимательным. Так как риск есть везде.

Необходимо внимательно прочитать договор. Поскольку именно в нем могут быть скрыты уловки и прочие недоразумения, которые приведут к неблагоприятным последствиям. Например:

В договоре обязательно должна быть прописана полная стоимость недвижимости. Так как если у покупателя впоследствии возникнут претензии, то сумма вернется к нему в полном размере. Договор, в котором сумма сделки не указывается – недействителен.
Недвижимость может подвергаться процедуре переуступки множество раз. Поэтому важно, ознакомиться с ее историей. Уточнить, кому, когда и как продавалась квартира в новостройке.
Цессионарий может обезопасить себя, если зарегистрирует договор переуступки;
Цессионарий платит по договору только после получения всех необходимых документов на квартиру;
Заключенный договор может считаться недействительным, если продавец не представил все необходимые документы;
Если застройщик объявил себя банкротом, то все сделки, связанные с покупкой прав на собственность в новостройке, аннулируются.

Плюсы договора переуступки

Покупка недвижимости в новостройке признается одним из самых лучших и прибыльных способов инвестирования. Успешность таких денежных инвестиций заключается в том, что стоимость квартир в новостройке во время постройки дома намного ниже, чем после его сдачи в эксплуатацию. Разница составляет примерно 10-20%. Люди, покупающие жилье по договору переуступки, экономят немалые суммы. А также они имеют возможность хорошо заработать на купленной недвижимости, если перепродадут ее после сдачи дома в эксплуатацию. Для инвесторов, это единственный способ сохранить вложенный капитал. Если у них возникнет необходимость в деньгах, а расторжение договора с застройщиком грозит крупным штрафом, то они всегда смогут перепродать жилье.

Минусы договора переуступки

Большой минус при заключении договора переуступки прав — это множество документов, которые необходимо собрать. Кроме того, потребуется оповестить банк и застройщика, который может потребовать немалый процент от суммы сделки.

Для покупателя договор цессии грозит солидными финансовыми потерями, в случае если что-то пойдет не так. Например, застройщик окажется банкротом или признает договор долевого участия недействительным. Чтобы не остаться без денег, покупателю придется потратиться на юриста, который сможет заключить сделку правильно.

Оформление договора «задним числом»

Переуступка прав собственности может быть невозможной при двух условиях. Первое, ее нельзя оформить, когда акт приема-передачи уже был подписан. И второе, нельзя оформить, если договор купли-продажи уже был заключен. Продавец сможет продать жилье, только после того, как получит жилье вправо собственности. Как правило, проходит определенный промежуток времени между сдачей жилья и получением права владеть и распоряжаться им. Инвестор может оформить договор задним числом и передать свои права, в том случае, если сделает это до того, как получит жилье вправо собственности. Также цессию можно оформить задним числом, при заключении договора долевого участия в строительстве. Заменив число в акте приема-передачи.

Налогообложение при заключении договора о переуступке

Покупателю стоит знать, что именно продавец должен оплачивать налог при заключении сделки о переуступке квартиры в новостройке. В случае продажи имущества продавец облагается подоходным налогом в размере 13% от суммы разницы между стоимостью квартиры по ДДУ и сумой перепродажи.

Переуступка жилья в новостройке определенно выгодна как для продавца, так и для покупателя. Но нужно быть очень осторожным при заключении такого договора. Иначе можно остаться и без квартиры, и без средств.

domovik.guru

Переуступка права собственности на квартиру — НовоХата

Переуступка права собственности на квартиру – необходимая процедура, когда жилье переходит от настоящего владельца к новому. Такой договор заключается на основе документа о купле-продаже, инвестировании или ипотечном кредитовании. Особенно актуальна данная процедура на момент строительства нового жилого дома.

Что такое переуступка права собственности?

Переуступка права на квартиру – это переход всех прав на недвижимость и всех обязательств в отношении жилого помещения от одного собственника к другому. Такая процедура может быть следствием сделок самого разного рода: от долевого строительства до ипотеки. Самое удивительное, что продавец может заключать договор о переуступке прав с несколькими покупателями, если квартира имеет более 2-х комнат. От одного к другому недвижимость может передаваться n-ное количество раз, не ограниченное законодательством. Это говорит о том, что прежде, чем перенимать на себя ответственность за жилье, важно поинтересоваться о предыдущей судьбе квартиры.

Виды переуступки права собственности

Переуступка права собственности делится на два вида:

цессия или переуступка права на основе договора о долевом участии;
переуступка прав на основе договора купли-продажи.

Первый вид сделки – договор цессии – происходит по ДДУ (договору долевого участия) или по договору купли-продажи. Долевое участие в нынешнее время весьма популярная процедура и пользуется спросом среди всех слоев населения. В данном случае застройщик и собственник подписывают договор, в котором четко оговаривается, что собственник становится полноправным хозяином жилья сразу после сдачи жилого объекта. Однако по причине длительно периода строительства, будущий собственник может изменить свое мнение о приобретении жилья и передать все права на квартиру третьему лицу. Такая сделка будет иметь место в свете уступки права собственности под названием цессия.

По предварительному договору купли-продажи сделка между покупателем и застройщиком не производится. Однако договор позволяет сделать это в дальнейшем. Таким образом, покупатель, расторгая договор продажи квартиры по переуступке права собственности, не имеет право на жилье, а застройщик возвращает ему все выплаченные денежные средства.

Если квартира покупается в ипотеку, передача права собственности подразумевает погашение всех задолженностей бывшего владельца покупателем. В этом отличие одного вида переуступки от другого, так как при заключении договора ДДУ продавец выплачивает застройщику всю сумму в полном объеме или же передает это права новому собственнику.

Покупка и продажа квартир по договору цессии

Покупка квартиры по переуступке права собственности – выгодный инструмент современного рынка недвижимости, который позволяет приобретать жилье в новостройках. Такая переуступка, как было рассмотрено выше, называется цессией. Порой договор является единственным возможным вариантом приобретения жилья, поэтому он так востребован в нынешних условиях.

Механизм переуступки служит гарантом стабильности цены и приобретения жилья, как для покупателя, так и для застройщика. Например, если покупатель передумал покупать жилье в новостройке и хочет вернуть свои деньги, или инвестор желает вложить средства и обезопасить себя от возможного поднятия цен.

Покупая жилье по договору цессии необходимо учитывать тот факт, что переуступка прав возможна до тех пор, пока права не будут реализованы. После того, как дом будет сдан, а между застройщиком и владельцем составлен акт приема-передачи, переуступку прав собственности осуществить будет невозможно.

Будь-то покупка или продажа квартиры по переуступке права собственности, обе стороны всегда имеют массу преимуществ. Однако у такой сделки есть и свои риски, о которых не стоит забывать.

Возможные риски по переуступке прав

Заключение договора цессии связано и с некоторыми рисками в сфере недвижимости. Виной большинству из них служит невнимательно прочтенные условия сделки и отсутствие минимальных правовых знаний. Ниже приведен список основных и наиболее частых рисков, которые помогут будущим покупателям-продавцам тщательнее анализировать условия договора цессии.

Признание договора цессии недействительным – самая большая опасность, которая может ожидать цедента. Новый правообладатель будет предъявлять претензии именно к покупателю, а не к застройщику. Чтобы избежать этого, необходимо проконтролировать некоторые нюансы договора цессии. Договор будет действителен при условии полной оплаты дольщиком суммы, обозначенной в нем, наличии письменного согласия компании на переуступку прав, наличии разрешения кредитора в случае ипотечного финансирования.

Второй риск – банкротство застройщика. Это случается достаточно редко, но имеет место быть. Распознать будущего банкрота-застройщика можно по слишком низкой от рыночной цене жилья, срывам сроков строительства и нарушениям условий договора. Если вы переуступили права на жилье, и компания обанкротилась, то все претензии новый дольщик будет предъявлять застройщику, а не продавцу.

Переуступка права собственности третьим лицам дважды и более раз – очередной риск, который может ожидать будущих собственников. В практике не редки случаи, когда по договору цессии квартиру продавали несколько раз, а итоговым владельцем стал первоначальный дольщик. Остальные же могут лишь требовать свое право на недвижимость от застройщика. Избежать этого так же поможет тщательное изучение условий договора. Соглашение о переуступке должно быть государственного зарегистрировано, как и основной договор долевого участия.

Последнее в этом списке рисков – нарушение цедентом условий договора цессии. Пострадавшим в данном случае оказывается цессионарий, то есть застройщик.

Статьи, описывающие подобные ситуации, неоднократно появлялись в газетах и единственным «оружием» против таких грубых нарушений договора служит только изучение права и тщательный анализ условий договора. Если вы не можете сделать это самостоятельно, не лишним будет показать документы опытному юристу, который и поможет вам застраховать себя от неприятных последствий.

Договор переуступки права собственности

Для того, чтобы заключить договор о переуступке права собственности на квартиру, необходимо сделать следующие шаги:

ознакомиться с документами застройщика от разрешения на строительство и сроков реализации, до права на земельный участок и цели проекта;
уведомить компанию-застройщика о продаже квартиры по договору цессии;
получить согласие от застройщика на проведение процедуры;
получить справку об отсутствии долга у дольщика;
получить нотариальное согласие супруги или супруга;
если квартира в залоге по ипотеке, получить согласие банка;
получить выписку из госреестра на квартиру;
составить договор с покупателем в офисе застройщика, агентстве недвижимости или у юриста;
зарегистрировать договор в регистрационной или кадастровой палатах.

Налоги при переуступке прав

Данный вид сделки облагается налогом, оплата которого ложится на первоначального дольщика. Налоги рассчитываются от суммы всей сделки. Однако часто стороны приходят к соглашению и делят все расходы пополам, так как первый инвестор в процессе торга уступает от первоначальной стоимости жилья.

Основания для признания переуступки недействительной

Признать договор купли-продажи по переуступке прав собственности может только судебный орган. Основания, служащие этому, могут быть разные:

сделка противоречит закону или основам правопорядка;
мнимость, повторность сделки;
один из участников признан недееспособным или был несовершеннолетним на момент сделки;
договор был заключен в результате заблуждения, обмана, насилия, угрозы и т.д.

Проблема может быть решена и частично, когда требуют признания недействительным не всего договора, а лишь некоторых его пунктов. Также существуют отдельные основания для признания недействительным договора для юридических лиц. В каждом отдельном случае необходимо, чтобы с делом ознакомился специалист, который сможет представлять ваши интересы в суде. Чтобы не попадать в такие ситуации, тщательно проверяйте застройщика и внимательно читайте договор. Знания – ваш главный помощник.

novohata.ru

что это такое, документы, риски

Чтобы купить квартиру в новостройке, покупатель не всегда взаимодействует с самим застройщиком, чаще это происходит через перепродажу жилья.

Обычно на той стадии, когда дом только начинают строить, инвесторы делают вложения в строительство, после чего становятся собственниками. Они могут осуществить переуступку прав собственности за выставленную ими самими сумму.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

Переуступку также называют цессией. И совершается она таким образом:

Инвестор передает свое право владения недвижимостью, а также и обязанности, установленные им;
Продавец, или иначе- цедент и тот, кто покупает- цессионарий являются основными участниками цессии. Застройщик часто не принимает участия в данной сделке;
Так как все права собственника (цедента) передадутся покупателю (цессионарию), то после того, как сделка будет совершена, покупатель уже не будет решать какие-то проблемы непосредственно с цедентом;
Данная сделка обязательно должна быть заключена до того, как постройка начнет эксплуатироваться.

Какие документы нужны для прописки в квартире? Полный список — по ссылке.

Финансовый вопрос

Цессию невозможно совершить без последующего налога. Его должен платить изначальный собственник. Часто бывает так, что цедент и цессионарий договариваются между собой и платят этот налог вместе.

В цессии обязательно нужно указывать настоящую сумму, так как впоследствии от этого будет зависеть налоговый вычет.

На какие документы стоит обратить особое внимание:

Обязательно должно присутствовать согласие самого застройщика;
Права и обязанности, передающиеся от собственника к покупателю должны быть отражены в договоре в полной мере.
Какие документы должен получить покупатель
Контракт, в котором будет соглашение на переуступку прав собственности;
Документы, подтверждающие оплату между цедентом и цессионарием;
Подтверждение и согласие застройщика в письменной форме;
Документы и акты, подтверждающие, что документация была выдана;
Соглашение на цессию.

Документы для приватизации квартиры нужно сдавать в определённый срок. О правилах приватизации вы узнаете из этой статьи.

Схема документооборота по договору цессии.

Оформление договора переуступки права собственности на квартиру

Есть специальный бланк, который необходимо заполнить для совершения цессии. Нужно составить соглашение, в котором должно быть указано, что все стороны проинформированы, а также договор всех трех сторон, где будет прописаны права и обязанности.

Этапы в оформлении:

Необходимо проверить все документы, все разрешения. Должны иметься: учредительный документ компании-застройщика, свидетельство о том, что была пройдена государственная регистрация, подтверждения на права собственности, разрешение на постройку, проект строительства.
Подготовка к самой сделке. Застройщик получает уведомление о цессии и оформляет согласие. Если строительная компания не была уведомлена о передаче прав собственности, то сделку признают недействительной.
Само оформление договора, который впоследствии подпишет государственный регистрирующий орган. Лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Обязательно должно быть выдано продавцу официальное согласие банка, если квартира находится в ипотеке.
Регистрация цессии.

Как выписаться из квартиры, находясь в другом городе? Порядок действий смотрите по ссылке.

Что должно быть указано в договоре цессии?

Дата и место совершения сделки;
Паспортные данные каждого участника цессии;
Дата, когда договор был зарегистрирован;
Подробное описание собственности;
Обязанности и права;
Подписи.

Скачать образец договора цессии можно по этой ссылке.

Образец договора цессии.

Важные нюансы в оформлении документа

Процесс совершения сделки очень важен для всех сторон, поэтому к нему нужно подходить с особой внимательностью и ответственностью:

Права инвестора как собственника полностью переходят покупателю, без изменения условий. Важно четко указывать обязанности;
Важно прописывать цену, сроки и какие-либо другие условия;
Застройщик может выставить плату за то, что он выдал согласие, все это имеет официальный характер.

Покупатель обязательно должен осуществить проверку платежных поручений и квитанций.

В каком случае сделка будет считаться недействительной?

Долг не был полностью выплачет дольщиком, также это не отражено при оформлении договора;
Не было предоставлено соглашение компании-застройщика;
Получение ипотеки без согласия банка.

Выписка из домовой книги может потребоваться при проведении различных процедур. Где взять выписку вы узнаете из этого материала.

О рисках при переуступке прав на новостройку

Главным риском сделки является присутствие в ней третьих лиц в виде банков и застройщиков. Когда берется ипотека, в договоре о кредите прописано, что права на недвижимость не передается, если банк не дал своего согласия.

Цессия считается достаточно безопасной и имеет не слишком большие риски.

Чтобы обезопасить себя, нужно проверить компанию-застройщика на предмет авторитетности и времени ее существования. Стоит проверить всю документацию этой компании.

Специфика сделки

Налог, который обязан выплатить цедент;
В договоре должна быть отражена реальная сумма;
Если недвижимость имеет более одной комнаты, то цессия может совершаться более чем с одним цессионарием.

В чем различия переуступки прав от чистой продажи недвижимости?

В чистой продаже никогда не бывает такого, что покупателю передаются обязанности на оплату и права. Если существуют какие-либо долги, то их будет обязан выплатить покупатель- новый собственник.

При чистой продаже не выдается каких-либо дополнительных актов или документов, но при переуступке новому собственнику должны быть переданы абсолютно все документы, связанные с объектом, в том числе те, которые совершались до сделки.э

Какие документы нужны для продажи квартиры? Полный перечень по ссылке.

Достоинства и недостатки цессии

Большинство сделок на покупку квартиры совершаются именно через договор о переуступке прав собственника.

Большими плюсами сделки является то, что данный процесс может принести неплохую прибыль для продавца. Для покупателя же выгода в том, что квартиру он может приобрести гораздо дешевле, нежели это будет при чистой покупке.

К недостаткам можно отнести достаточные риски, а также важно помнить, что после заключения договора цедент больше не несет какую-либо ответственность и не должен решать различные вопросы. Все вопросы нужно будет решать через строительную компанию.

Пример договора уступки по договору на инвестирование строительства.

Оформление задним числом

Цессия должна быть оформлена до подписания акта приема-передачи недвижимости. Но нередко бывает так, что время между тем, когда был подписан акт приема и оформление прав на квартиру растягивается, проходит более года.

Собственники недвижимости пытаются отдать иному собственнику через договор права, делается это для того, чтобы квартира не существовала просто так долгое время.

Но это сделать невозможно, потому что срок уже истек. Задним числом договор не может быть заключен, так как все документы проходят обязательную государственную регистрацию.

Но есть некий выход, а именно совершается договор с застройщиком на изменение даты в акте приема. В силу того, что в сделке участвуют застройщик и банк, то ими могут быть выдвинуты некие условия, иначе они не подпишут согласие на переоформление прав, в этом случае сделка окажется недействительной.

Как определяется кадастровая стоимость квартиры? Информация есть в данной публикации.

Каждый решает сам, стоит ли оформить договор на уступку прав. Чтобы максимально обеспечить для себя безопасность, покупателю нужно получить самую полную информацию о строительной компании-застройщике, получить все важны документы и проверить их.

Это обезопасит покупателя от проблем с недвижимостью через переуступку прав.

Налогообложение

Налоговый кодекс Российской Федерации говорит о том, что всяких доход, который получает гражданин РФ обязательно облагается налогом. Не будет исключением и договор по переуступке прав на недвижимость в новостройке.

Налог обязан платить дольщик, а высчитывается он из общей суммы. Нередко покупатель и собственник договариваются о том, чтобы выплачивать налог пополам, тогда дольщик уступит в цене квартиры.

Все это должно быть подтверждено и отражено в официальных документах перед тем, как они будут подписаны обеими сторонами.

Подведение кратких итогов по вышеизложенному

Совершать сделку о переуступке прав можно только до подписания акта приемки-передачи на квартиру, то есть уже после того, как данная недвижимость пройдет через государственную регистрацию;
Заключать договор о цессии можно заключать только с тем условием, что имеются все необходимые для этого документы;
Застройщик обязательно должен дать согласие в письменном виде на переуступку прав собственника;
Договор на переуступку прав должен пройти государственную регистрацию, а также его должен заверить нотариус;
Не стоит забывать об заключении договора задним числом, поэтому нужно удостовериться в том, что есть все важные документы.

Подробная информация о договоре переуступки права собственности на квартиру есть и в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru