ГлавнаяРазноеДолевое строительство что нужно знать в 2018 году

Поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов. Долевое строительство что нужно знать в 2018 году


Изменения в 214 фз с 1 января 2018 года

Содержание

  • 1 Основы долевого строительства
  • 2 ДДУ – на что обратить внимание
  • 3 Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года
  • 4 «Дорожная карта»
  • 5 Сроки введения изменений
  • 6 Компенсационный фонд и защита прав дольщиков
  • 7 Общие критерии, предъявляемые к девелоперам
  • 8 Финансовые требования

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей. За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков.

10 запретительных норм для застройщиков в 214 фз «о долевом строительстве»

Внимание

Покупка квартиры – это ответственный шаг. Некоторые берут уже готовое жилье, а некоторые вкладывают деньги в долевое строительство. По сути, в новом многоэтажном доме будет уже квартира для тех, кто вложился в строительство изначально.

Важно Именно о ДДУ мы и поговорим в этой статье. Отношения в этом случае регулируются по Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Оглавление:
  • О чём говорит фз о долевом строительстве №214
  • Что изменилось в последней редакции ФЗ-214
  • ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года
  • Новая гарантия — эскроу-счет

О чём говорит фз о долевом строительстве №214 Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Какие изменения ожидают 214 фз в 2018 году?

Условия обработки персональной информации пользователя и её передачи третьим лицам: 4.1 ООО «Эксклюзив Консалтинг» хранит и обрабатывает персональную информацию Пользователей в соответствии с действующими нормативными актами (имя, фамилия, отчество, номер контактного телефона, адрес электронной почты, адрес доставки, наименование компании (если пользователь действует от имени юридического лица)). 4.2. В отношении персональной информации Пользователя сохраняется ее конфиденциальность, кроме случаев добровольного предоставления Пользователем информации о себе для общего доступа неограниченному кругу лиц. 4.3. ООО «Эксклюзив Консалтинг» защищает персональную информацию Пользователя в соответствии с требованиями, предъявляемыми к защите такого рода информации, и несет ответственность за использование безопасных методов защиты такой информации. 4.4.

Изменение законодательства о долевом строительстве – 2018. сроки и комментарии

Принимаю Пользовательское соглашение о конфиденциальности») означает полное согласие Пользователя со всеми его условиями без исключения. В том числе, Пользователь, принимая настоящее Соглашение, дает свое согласие ООО «Эксклюзив Консалтинг» на получение информации о специальных предложениях, о новых товарах и рекламных акциях по сетям электросвязи и по почтовой связи (включая, но не ограничиваясь: SMS-рассылки, e-mail-рассылки) и обработку своих персональных данных посредством сбора, записи, систематизации, накопления, хранения, уточнения, извлечения, использования, осуществляемую с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, или без использования таких средств в целях организации направления Пользователю специальных предложений, информации о новых товарах и рекламных акциях, обработки запросов и обращений Пользователя. 6.3.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Общие положения: 1.1. Настоящее Соглашение о конфиденциальности персональной информации (далее – Соглашение) действует в отношении всей информации, которую ООО «Эксклюзив Консалтинг» может получить о пользователе во время использования им сайта, сервисов и служб ООО «Эксклюзив Консалтинг» (далее – Сервисы). 2. Термины и понятия, используемые в настоящем Соглашении: ООО «Эксклюзив Консалтинг» – юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ, осуществляющее свою деятельность, в том числе, посредством Интернет-ресурса (интернет-магазина) www.eccon.ru.

Инфо

Сайт – ресурс, расположенный в сети Интернет по адресу www.eccon.ru и являющийся собственностью ООО «Эксклюзив Консалтинг». Товар – продукция, информация о которой размещена на сайте www.eccon.ru.

214 фз — изменения в 2018 году

Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.

  • Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
  • Изменения внесены в ст.

    7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.

  • В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
  • В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств».

Долевое участие в строительстве — 214 фз, нововведения и поправки

Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения. Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом.

Кстати, с 2018 г., оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора. Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2018 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире. При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2018 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Что вступает в силу с 1 января 2018 г.? федеральные законы и изменения в них

В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было. Очень много изменений было внесено в банкротное законодательство в 2015 году.

Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.

Юристы нашей редакции советуют ознакомиться с положениями статьи 51 ЖК РФ касательно нуждающихся в жилье. Что изменилось в последней редакции ФЗ-214 Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя.

Что нужно знать о долевом строительстве в 2018 году?

Важно! Если застройщик задерживает ввод дома в строй и передачу ключей от квартир, гражданин вправе направить претензию к застройщику о выплате неустойки.

  • 214 ФЗ с изменениями на 2018 год не разрешает застройщику приобретать ценные бумаги, предоставлять займы и ссуды и выпускать ценные бумаги. Акций этот запрет не касается.
  • Строительная компания не вправе обращаться за кредитами, за исключением целевых.

Изменения в 214 ФЗ с 1 июля 2018 г.

– о Фонде защиты дольщиков 214 ФЗ с изменениями на 2018 год обязал застройщиков перечислять взносы в Фонд защиты дольщиков. Их размер – 1,2% от цены квартиры, указанной в договоре о долевом участии. Важно! Накопления Фонда защиты дольщиков могут быть направлены на компенсацию вложений дольщиков, завершение стройки, если застройщик окажется недобросовестным, или произойдёт банкротство застройщика.

Главная Статьи Азбука дольщика Какие изменения ожидают 214 ФЗ в 2018 году? 04.05.2018 В середине 2017 г. в России вступили был принят закон о внесении изменений в 214 ФЗ. Он регламентирует правила поведения для застройщиков, дольщиков и контролирующих ведомств.

Начало действия части изменений отложили на начало 2018 г., другие поправки – на июль. Поговорим об основных новациях в законодательстве о долевом строительстве.

В середине 2017 г. в России вступили был принят закон о внесении изменений в 214 ФЗ. Он регламентирует правила поведения для застройщиков, дольщиков и контролирующих ведомств. Начало действия части изменений отложили на начало 2018 г., другие поправки – на июль. Поговорим об основных новациях в законодательстве о долевом строительстве. 1. Информационная открытость застройщика.

advokat-burilov.ru

введёт ли Путин запрет в 2018 году и возможные последствия отказа

Участие в долевом строительстве в последние годы стало для россиян реальной возможностью приобретения нового жилья. Государственная программа субсидирования ставок по ипотечному кредитованию способствовала отказу многих девелоперов от иных схем в пользу долевого строительства.

Новость о том, что президент В.В. Путин поручил свернуть долевое строительство, вызвала волнение и множество вопросов. Следует разобраться в причинах и последствиях отказа от привлечения средств граждан.

Причины отмены

Одной из вероятных причин отказа от долевого строительства в России стало опасение увеличения количества обманутых дольщиков. В современных условиях происходит снижение количества заключенных ДДУ. Девелоперы в этот трудный период проводят рискованную ценовую политику, предоставляя значительные скидки на квартиры, что может привести к их финансовой нестабильности.

Разговоры о необходимости отмены долевого строительства идут уже давно. В 2017 году были введены поправки в 214-ФЗ об увеличении уставного капитала девелопера. Тогда же президентом был подписан закон о создании фонда для защиты дольщиков или, как его еще называют, компенсационного фонда.

В июле 2018 года вступят в силу поправки, по которым застройщики, подрядчик и техзаказчик будут обязаны иметь счета в одном уполномоченном банке и взаимные расчеты производить через счет эскроу. Также вводится запрет на получение многочисленных разрешений на строительство.

Цель всех данных изменений в законодательстве о строительстве, направленных на ликвидацию долевого строительства – защита участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Предполагается, что застройщики будут находиться под многоуровневым контролем со стороны:

  • государства, в лице уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего контроль за наличием у девелопера полномочий на привлечение денежных средств дольщиков и целевым расходованием их;
  • компенсационного фонда, контролирующего финансовую документацию застройщика, на основании которой он осуществляет свою деятельность;
  • банков, которые будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиком со счета эскроу денежных средств дольщиков.

Эти меры должны лишить недобросовестных застройщиков возможности нарушений в использовании денег участников ДДУ со счетов эскроу.

Чем заменят

Президент Владимир Путин поручил правительству разработать поэтапный план замены долевого строительства на проектное финансирование.

В настоящее время организация финансирования строительных проектов пришла в некоторое равновесие. До получения разрешения на строительство девелопером используются заемные и собственные средства. После его получения становится возможным привлечение денежных средств дольщиков по ДДУ, что значительно дешевле, чем банковские кредиты.

В переходный период с 2018 по 2020 год будет произведено поэтапное замещение долевого строительства новой моделью финансирования объектов строительства. На первом этапе соотношение между количеством заключенных ДДУ с физлицами и проведением расчетов за новостройки через счета эскроу будет соотноситься как 70% к 30%.

Есть предложение в этот же период произвести замену гражданской ответственности девелопера на банковскую. Это даст возможность строительным компаниям привлечь денежные средства дольщиков в размерах, не превышающих банковскую гарантию.

По окончании второго этапа переход к проектной модели финансирования будет производиться с помощью кредитования. Денежные средства, внесенные участниками в долевое строительство на эскроу или специализированные счета в уполномоченный банк, будут перечисляться застройщикам в течении десяти рабочих дней с момента сдачи документов, подтверждающих передачу дольщику его квартиры.

После окончательного вытеснения долевого строительства проектным финансированием приобретение доступного жилья на этапе котлована, которое на 20-30% дешевле завершенной новостройки, станет невозможным. Продаваться будет только готовое жилье, поэтому необходимость в договорах участия в долевом строительстве отпадет.

Возможные последствия

Так к чему же приведет отказ от долевого строительства? Всякое увеличение издержек в строительстве ложится бременем на потребителя. Эксперты прогнозируют, что отмена долевого строительства вызовет рост цен на квартиры в новостройках на 20-30%. В такой ситуации, даже представители среднего класса уже смогут позволить себе только однокомнатную квартиру, вместо возможной ранее двушки, купленной на ранних этапах возведения здания.

Еще одним результатом введения запрета на долевое строительство будет отток с рынка средних и мелких застройщиков, у которых не будет возможности получения кредитов в банках, что приведет к снижению конкуренции. В конечном итоге, это может повлечь за собой рост цен на готовое жилье, уменьшение рабочих мест и рост безработицы, снижение налоговых поступлений в местные бюджеты.

Не столь очевидным последствием законопроекта об отмене долевого строительства может стать социальная составляющая, которую нельзя упускать из внимания законодателю. Удорожание стоимости квадратных метров лишит многих граждан возможности приобретения жилья по более низким ценам. Дольщиков, как и застройщиков, вынуждают брать ипотечные кредиты под большие проценты, отказывая в возможности использовать собственные средства.

Прогнозируемый экспертным сообществом рост цен на недвижимость предполагает невозможность одномоментной отмены долевого строительства. Потребуется 5-10 лет, чтобы отладить механизм проектного финансирования, понять и привыкнуть к нему участникам строительного рынка.

Ни застройщики, ни граждане, отказываясь от участия в долевом строительстве, особой выгоды не получают. По всему видно, что основным выгодоприобретателем будут уполномоченные банки. На их счетах будут аккумулироваться денежные средства дольщиков до полного завершения строительства. А это в среднем 1,5-2 года, в течение которых банк будет пользоваться деньгами дольщика, не выплачивая ему процентов.

Также есть, хоть и минимальный, риск банкротства самого уполномоченного банка. Что будет с деньгами дольщиков в такой ситуации ясности нет.

Когда В.В. Путин одобрил постепенный отказ от долевого строительства, предполагалась, что делается это для защиты обманутых дольщиков. Но у недобросовестных продавцов давно существуют схемы обмана покупателей готового жилья.

Для многих профессионалов рынка коммерческой недвижимости альтернатива видится в снижении ставки по долгосрочным банковским кредитам до 4-6%, чтобы строительство оставалось рентабельным. А вот захотят ли банки связывать себя долгосрочными дорогостоящими проектами?

Очень интересен в этом плане опыт европейских стран, в которых осуществляют финансирование дольщиками своего будущего жилья в несколько этапов. Контроль за работой застройщиков осуществляет государство. Возможно, такой опыт и прижился бы в России.

Несмотря на имеющиеся отрицательные моменты отказа от долевого строительства, количество обманутых дольщиков все еще значительно и их проблемы серьезны и актуальны. Для их решения достаточно было бы внесения ряда поправок в 214-ФЗ, продуманных и проработанных со строителями. Но без дальнейшей разработки мер действенного и жесткого контроля за строительными организациями не обойтись.

metr.guru

Челябинские компании не торопятся переходить на эскроу-счета. Что нужно знать о долевом строительстве в 2018 году?

Эскроу-счета вместо вложений в котлован. В Челябинске рассказали о нововведении в долевом строительстве.

Южный Урал входит в пятерку проблемных регионов России по количеству обманутых вкладчиков. Больше двадцати домов до сих пор являются недостроями. Свое недовольство ситуацией жители постоянно высказывают на митингах и пикетах. Возможно, народное возмущение и стало причиной поправок в законодательстве.

Лариса Шелюгина, заместитель начальника Управления жилищной политики Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области: «Это финансовая устойчивость застройщика, эскроу-счета, разрешение на строительство, один застройщик — одно разрешение, опыт работы в строительстве не более трех лет».

Эскроу-счета — нововведение, которое для большинства челябинцев остается большой загадкой. По словам экспертов, новый способ оплаты позволит получить квартиру по выгодной цене с минимальными рисками. Пока проект работает в пилотном режиме — некоторые дольщики при покупке квартиры уже не передают деньги напрямую застройщику, а кладут на специальный счет в банке.

Роман Лихопуд, начальник отдела по работе с клиентами по финансированию недвижимости Челябинской области: «По сути, эскроу-счёт — это приложение к долевому участию в строительстве, который обязует банк перечислить денежные средства по факту сдачи дома и передачи квартиры покупателю».

На сегодня в России только 3 застройщика начали использовать специальные счета. Интересно, что там нет представителей челябинских компаний.

Следите за главными новостями региона на нашей странице в Вконтакте и в Facebook

31tv.ru

Поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов

Вступили в силу очередные поправки в Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Предыдущие изменения, касающиеся обязательного размещения информации о компаниях застройщиках в Единой системе жилищного строительства и правил банкротства строительных компаний, начали действовать ещё в январе 2018 года.

Сегодняшние поправки в законодательство продолжают реформы в сфере долевого строительства, ещё больше ужесточают требования к компаниям, привлекающим средства граждан на строительство жилья и касаются, непосредственно, защиты прав дольщиков.

Как новые правила долевого строительства защитят дольщиков

Новые поправки в Федеральный закон № 214 призваны дать дольщикам дополнительные гарантии от мошенничества компаний - застройщиков:

Застройщик должен подтвердить кредит доверия
  1. Получить разрешение на строительство с долевым участием теперь смогут только строительные компании с опытом жилищного строительства не менее 3 лет и 10000 м² жилья, успешно сданными в эксплуатацию.
  2. Компания-застройщик в своём уставе не может иметь других видов деятельности, кроме строительства.
  3. Новое разрешение на строительство застройщик получит только после сдачи в эксплуатацию предыдущего жилого дома.
  4. На момент получения разрешения на строительство, компания-застройщик не должна иметь долгов по кредитам и прочим займам.
  5. Застройщик должен вложить собственных средств не менее 10% от общих затрат на строительство.
  6. Участок под жилищное строительство должен принадлежать компании-застройщику на превах собственности или аренды.
Деньги дольщиков будут под охраной государства
  1. К участию в долевом строительстве, кроме застройщиков и простых дольщиков в обязательном порядке подключаются банки, уполномоченные государством.
  2. Средства граждан будут заморожены до завершения строительства на специальном "эскроу-счете" в банке.
  3. Застройщик будет вести строительство на кредитные средства, взятые в том же банке, а возвращать кредит - после завершения строительства и "разморозки" средств дольщиков на эскроу-счете.
Фонд защиты дольщиков - страховка покупателей жилья

    Компания-застройщик обязана перечислять в специальный фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, приобретаемой по договору долевого участия. В противном случае ДДУ не зарегистрируют.

Очередные поправки в законодательстве должны (в перспективе) полностью решить проблему обманутых дольщиков, которых до сих пор в стране насчитывается около 90 тысяч. Но решается ли эта проблема полностью..?

От появления новых долгостроев и банкротства строительных компаний новый закон не спасает. Строительный, как и любой бизнес - дело рискованное. При "замораживании" денег покупателей квартир по ДДУ на "эскроу-счете" речи не идёт об индексировании этих средств или накоплении процентов, как на депозитных счетах, например.

Таким образом, при банкротстве застройщика после нескольких лет ожидания и судебных тяжб, дольщик получит ровно столько, сколько вложил несколько лет назад. Съеденных инфляцией денег уже не хватит на ту квартиру, которую обещали. А если представить, что многие под долевое строительство брали ипотечные кредиты и продолжают выплачивать проценты, картина рисуется печальная.

Вывод: участие в долевом строительстве - всегда было и будет рискованным. Новое законодательство снижает степень риска, но не спасает абсолютно...

Что будет с долевым строительством дальше

Путин о долевом строительстве

Владимир Путин:

Если резко отказаться от использования средств граждан — получим еще больше претензий. Это резко снизит объемы строительства. Поэтому у нас принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей...

В этом году на очередной "прямой линии", отвечая на вопросы пострадавших дольщиков, Владимир Путин назвал существующую систему долевого строительства жилья "нецивилизованной", а законодательство, регулирующее эту сферу - "невнятным". Однако, Президент признал, что идеальной системы, способной сразу и без рисков заменить долевое строительство в России пока не придумано.

Пока о законодательном запрете на привлечение средств граждан для жилищного строительства на основе договоров долевого участия (ДДУ) речь не идёт, это - перспектива ближайших пары лет. Только за первый квартал 2018 года в Москве выдано 560 разрешений на строительство жилья на общую площадь около 3,8 млн. квадратных метров.

Проекты, по которым первый Договор долевого участия был заключен до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам. Кроме того, застройщики, получившие разрешение на строительство по старым правилам до 01.07.2018 года, также могут привлекать средства граждан с заключением ДДУ.

Проектное финансирование жилищного строительства

Процесс перехода от привлечения средств граждан через Договоры долевого участия в строительстве жилья к проектному финансированию (банковское кредитование застройщиков) начнётся 1 июля 2019 года. Безусловно, ситуация в нашей строительной отрасли приблизится к "цивилизованным, западным" стандартам. Некоторые крупные девелоперские компании уже перестраивают свои бизнеспроцессы под новую схему финансирования.

Однако, с точки зрения мелких строительных компаний, необходимость изначально резервировать под строительство жилого комплекса приличный капитал, как и перспектива обслуживать кредит на строительство, не кажутся радужными. Для Москвы и Санкт-Петербурга с крупными строительными монстрами общее снижение количества застройщиков не критично, а регионы могут столкнуться со значительным сужением предложения на рынке жилых новостроек.

Законодательная норма "один застройщик – одно разрешение на строительство", по мнению специалистов, приведёт к значительному увеличению сроков строительства и сдачи в эксплуатацию жилых комплексов, включающих несколько жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры (детский сад, например). Пока не сдадим один дом, нельзя приступать к следующему. Организационные расходы увеличатся, общая стоимость строительства в итоге вырастет. Понятно, что обладатели первых квартир в новом жилом квартале вынуждены будут долго существовать на шумной и грязной стройке...

Есть в новой системе аспекты, волнующие, в первую очередь покупателей жилья. Логика подсказывает, что стоимость готовых квартир должна увеличиться, по сравнению с покупаемыми по ДДУ на стадии котлована. По мнению специалистов рынка, значительное подорожание жилья (при строительстве за счёт кредитования) неизбежно. Строительная компания в этом случае несёт дополнительные расходы на обслуживание банковского кредита. Стоимость квадратного метра, по некоторым прогнозам, увеличится на 15-20 %.

С другой стороны, рост цен на жилую недвижимость неизбежно упрётся в ограниченную покупательную способность граждан. Стабильный рост реальных доходов граждан в последнее время видят только чиновники в правительстве и Роскомстате. Девелоперским компаниям придётся ограничивать свою алчность и снижать норму прибыли, следуя требованиям рынка, иначе очередного кризиса в жилищном строительстве не избежать.

Конечно, возможны какие-то "манёвры" государства с субсидированием, доп. финансированием и т.п., но все в один голос предсказывают подорожание квартир в новостройках...

Что получат дольщики, которых уже обманули?

Коротко - ничего. В новом законодательстве ничего о решении проблем пострадавших участноков долевого строительства не сказано.

Решение старых проблем будет идти по старым схемам:

  1. Попытки достучаться до местных и федеральных властей, вплоть до президента;
  2. Судебное решение о признании застройщика банкротом;
  3. Судебные строительные экспертизы с определением ущерба и текущего состояния объекта недвижимости;
  4. Поиск конкурсных управляющих и новых строителей для завершения долгостроя;

Сроки никто не определит,ответственность никто не понесёт...

www.xn--f1aismi.xn--p1ai

Долевое участие в строительстве 2018 – все, что необходимо знать дольщику

Долевое строительство является одним из способов приобретения жилья в собственность.

Такая процедура регулируется нормами Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Жилье можно обрести различными способами: купить, получить в качестве наследства или в порядке дарения. Одними из вариантов приобретения недвижимость является долевое строительство. Такой процесс имеет отличительные черты.

Способы покупки

Жилье можно получить разными методами. Варианты приобретения отличаются по видам расчетов:

  1. Ипотека – хороший способ купить жилье для тех, кто имеет стабильный доход, но не обладает достаточными денежными средствами для полной оплаты покупки. Такой вариант предусматривает наличие у заинтересованного необходимой суммы для первоначального взноса.
  2. Приобретение за наличные средства подходит для тех, у кого достаточно денег, чтобы произвести расчет за приобретаемое жилье путем одноразовой выплаты.
  3. Заем денежный средств у родственников или членов семьи. Такой вариант предусматривает оформление долговой расписки. Указанный документ должен быть заверен у нотариуса.
  4. Приобретение жилья в порядке рассрочки. Такой вариант аналогичен ипотеке. Человек вносит определенную сумму в качестве первоначального взноса. Последующие платежи осуществляются в соответствии с установленным графиком. Такой вариант чаще всего применяется для приобретения жилья в строящемся помещении.
  5. Использование имеющегося сертификата. Такой способ используется в случаях с материнским капиталом.

Варианты приобретения жилья ещё можно разделить по видам в зависимости от стороны, у которой оно покупается:

  1. Приобретение у собственника. Для этого правильным будет прибегнуть к услугам риэлтерской компании. Такой подход позволит избежать мошенничества. К тому же многие люди слабо разбираются в тонкостях осуществления сделок с недвижимостью.
  2. Самостоятельная покупка. В данном случае стороны проводят сделку, без привлечения третьих лиц. Такой вариант позволяет уменьшить расходы, связанные с реализацией процедуры. Однако возникает риск того, что допущенные ошибки или неточности могут причинить ущерб интересам сторон.
  3. Приобретение жилья от застройщика. Этот вариант наименее затратный. Но в таком случае можно потерять выплаченные средства из-за недобросовестности другой стороны. Поэтому предварительно следует собрать максимальный объем информации, характеризующей застройщика. Получить жилье в этом случае можно в доме, который не был достроен либо возводится с нуля.
  4. Покупка недвижимости, находящейся в залоге. Не каждый получатель денежного займа может своевременно рассчитаться с банком. Поэтому в определенный момент жилье может быть реализовано в счет погашения задолженности.
  5. Покупка жилого помещения у компании. Такой вариант используется в случаях, когда организация намерена продать свой офис, который находился в обычной квартире или доме.

Любой из способов выбирает сам человек по личному усмотрению, исходя из своих возможностей.

Участие в строительстве

Суть такого процесса заключается в том, что компания, занимающаяся строительством, привлекает денежные средства физических или юридических лиц, которые впоследствии используются для возведения дома. По окончании процедуры, каждый вложивший средства получает отельную жилую площадь.

Все происходит в несколько этапов. Сначала строительная компания должна получить земельный участок для возведения постройки. После этого с плательщиками заключается договор соответствующего содержания. В процессе строительства люди вносят денежные средства, согласно установленному графику. По завершении каждый получает собственное жилье.

Объект долевого строительства

В соответствии с требованиями действующего законодательства в качестве объектов возведения в порядке долевого привлечения денежных средств могут выступать помещения для проживания и технического назначения, а также места для нахождения личного автотранспорта, которые передаются плательщику, после того, как строительная компания получит разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, и входят в состав такого дома. То есть в данном случае в качестве предмета сделки выступают не только квартиры, но также подсобные площади: лифты, сушилки и места для парковки автомобилей.

Условия участия

Не каждый может вступать в подобного рода отношения. Чтобы принять участие в долевом строительстве, каждая из сторон обязана соответствовать определенным условиям. Для строительной компании и плательщиков они различны по содержанию.

Юридическое лицо должно отвечать следующим требованиям:

  1. Компания создается в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. То есть у организации имеется определенный бюджет, уставная документация, печать, руководитель, адрес регистрации, учетный номер плательщика налогов, расчетный банковский счет.
  2. Организация надлежащим образом оформила проектно-сметную документацию.
  3. Компании выделен земельный участок на возведение постройки.
  4. У юридического лица есть разрешение от официальных госбюджетных инстанций на выполнение работ. При отсутствии в штате необходимых специалистов организация должна заключить договора с третьими лицами.
  5. Компания обязана периодически отчитываться перед плательщиками о расходовании вкладываемых в строительство средств.

Условием для участия в процессе самих заинтересованных является платежеспособность, то есть наличие денежных средств, необходимых для осуществления своевременной оплаты за выполняемые работы.

Стороны долевого строительства

В качестве сторон такой процедуры выступают дольщики и застройщик, то есть люди, которые заинтересованы в получении жилья и компания, осуществляющая возведение объекта.

Следует отметить, что это исчерпывающий перечень сторон. В качестве участников могут привлекаться третьи лица. Например, если в штате компании нет специалистов, которые способны выполнить определенный вид работ, то застройщик может заключить договор с организацией, в которой они есть. Однако в этом случае строительная компания не снимает с себя обязательств по соблюдению условий основного договора.

Такое правило распространяется и на плательщика. Если последний не располагает необходимыми денежными средствами, он имеет возможность использовать банковскую ссуду. Но это не освобождает его от своевременной платы согласно установленному графику внесения оговоренных сумм.

Дольщик

В качестве дольщика может выступать любой желающий получить свою жилую площадь. При этом инициатор должен иметь на руках денежные средства, необходимые для внесения своевременной оплаты за выполняемые работы.

Следует отметить, что дольщиком может быть как человек, так и организация. Это обусловлено требованиями Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в котором указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств физических и юридических лиц, для возведения многоквартирных домов и других объектов недвижимости.

Застройщик

В качестве застройщика может выступать организация, которая соответствует требованиям:

  1. В названии организации должно содержаться словосочетание специализированный застройщик.
  2. Компании необходимо иметь опыт участия в процессе возведения недвижимости не менее тридцати шести фактических месяцев.
  3. Деятельность должна быть связана со строительством многоквартирных домов. Минимальная общая площадь построек, в отношении которых было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, должна составлять десять тысяч квадратных метров.
  4. Компания должна владеть на праве собственности или аренды земельным участком, площади которого достаточно для возведения постройки.

Выполнение указанных требований позволяет организации заниматься строительством объектов недвижимости.

Как выбрать застройщика

Процедура выбора застройщика законодательством не утверждена.

Потенциальный дольщик должен принимать решение самостоятельно, на основании данных, полученных им самим. Прежде всего, нужно посетить офис претендента на строительство дома и провести переговоры с его представителем. В ходе беседы  уточнить сведения об имеющемся опыте деятельности застройщика, а также об объеме работ, который был выполнен до этого.

После этого правильным будет потребовать документы, касающиеся создания компании: устав, свидетельство о государственной регистрации, разрешение на выполнение строительных работ, данные об имеющемся бюджете. Это позволит выяснить является ли организация действующей, и сформирована ли она в соответствии с требованиями законодательства.

Следующим шагом будет изучение документов, которые непосредственно связаны с возведением объекта. Прежде всего, это данные, подтверждающие наличие в собственности или на правах аренды земельного участка. Далее нужно потребовать разрешение, полученное из официальной инстанции, на строительство. Затем изучить расценки на выполняемые работы, а также потребовать произвести предварительный расчет стоимости стройки всего объекта.

После этого необходимо внимательно изучить проект предлагаемого договора о долевом участии. На практике большинство компаний предлагают стандартный шаблон, который разработан с учетом интересов застройщика. Такой вариант не нужно подписывать сразу. Следует ознакомиться с содержанием документа. При необходимости можно представить его на изучение квалифицированному специалисту.

Предоставление информации застройщиком

В соответствии с требованиями действующего законодательства каждый застройщик обязан предоставлять дольщикам сведения, касающиеся возведения объекта. Доступ к соответствующим данным обеспечивается путем их размещения на специальном сайте.

На указанном интернет-ресурсе должна содержаться такая информация:

  1. Разрешение на эксплуатацию возведенных объектов.
  2. Перечень документации касающейся строительства.
  3. Декларация проекта.
  4. Заключение официальной бюджетной инстанции о соответствии застройщика и документов требованиям законодательства.
  5. Проект договора о долевом строительстве.
  6. Данные о выплате компанией взносов компенсационного характера.
  7. Условия привлечения средств дольщиков.
  8. Отчетность финансового характера.
  9. Фото возводимых объектов.

Указанная информация должна быть размещена на официальном сайте в течение пяти рабочих суток, после получения официального заключения о соответствии компании требованиям законодательства. Также в указанный срок вносятся все изменения в данные ресурса. За нарушение порядка обеспечения доступа к информации к организации могут быть применены меры воздействия.

Требования к документации

Каждый претендент на возведение объекта должен иметь в наличии следующий перечень сведений:

  1. Учредительную документацию.
  2. Лицензию на занятие определенным видом деятельности.
  3. Разрешение уполномоченной официальной государственной инстанции на проведение строительных работ.
  4. Проектно-сметную документацию.
  5. Свидетельство, подтверждающее наличие у застройщика земельного участка на правах собственности или аренды.
  6. Финансовую документацию.

Все данные должны быть в оригинальном варианте. Если застройщик предъявляет для ознакомления копии документов, то они заверяются организацией их выдавшей. В случае утраты или порчи бумаг компания должна их восстановить.

Заключение договора

Перед началом строительных работ стороны должны подписать договор о долевом участии.

В тексте такого документа указываются следующие обязательные условия:

  1. Предмет договора.
  2. План, местоположение и детальное описание объекта.
  3. Срок выполнения работ и передачи сооружения заказчику.
  4. Стоимость договора, график и порядок внесения платежей.
  5. Срок гарантии на объект.
  6. Гарантии выполнения застройщиком своих обязательств. Здесь должен быть указан порядок возмещения вреда, который может быть причинен дольщикам.

Если одно из указанных условий не включено в текст, договор будет считаться не подписанным. Застройщик несет расходы, связанные с порчей объекта до его передачи дольщикам.

Передача объекта

Передача возведенного сооружения заказчикам осуществляется на основании акта соответствующего содержания.

Такой документ подписывается обеими сторонами. В акте указывается дата передачи объекта, его основные характеристики. Указанная процедура может быть реализована только после получения разрешения официальной госбюджетной инстанции на ведение объекта в эксплуатацию. Передача должна произойти в сроки, предусмотренные договором. Преждевременное исполнение такого обязательства не допускается, за исключением случаев, если это предусмотрено соглашением.

Не позднее чем за один месяц компания направляет заказчику письмо о завершении строительства. Сообщение пересылается по почте с уведомлением о вручении адресату. При получении такого сообщения заказчик обязан приступить к приемке объекта в течение семи рабочих суток. Все выявленные недостатки включаются в акт. При уклонении заказчика от приемки объекта строительная компания, по истечении двух месяцев с момента установленной даты передачи, оформляет документ о переходе объекта участникам, в одностороннем порядке. Такое правило применимо только в случае, если застройщик имеет документальное подтверждение того факта, что другая сторона уведомление получила.

Оформление права собственности

Чтобы оформить право собственности, заинтересованное лицо обязано выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в Росреестр или многофункциональный центр.
  2. Представить паспорт, договор, акт приема-передачи, разрешение на эксплуатацию, квитанцию об оплате госпошлины, а также заявление.

Уполномоченное должностное лицо в свою очередь:

  1. Принимает переданную документацию.
  2. Проверяет её на соответствие требованиям действующего законодательства.
  3. Вносит сведения в специальный реестр.
  4. Назначает дату прихода заинтересованного.

В определенный день человек обязан явиться в регистрирующий орган и получить документ, удостоверяющий вступление в права собственности.

pravo.estate