Долевое строительство жилья: ошибки дольщиков - Все Новостройки Волгограда. Долевое строительство в городе в

Выгодно и недорого приобрести необходимое жилое помещение позволяют программы долевого строительства. Их суть заключается в следующем: инвесторы, в качестве которых выступают граждане РФ, желающие приобрести квартиру в жилом доме, вкладывают в его строительство средства, после сдачи новостройки они становятся полноправными владельцами собственного жилья. Участвуя в долевом строительстве, покупатель квартиры не только значительно экономит финансовые средства за счет отсутствия каких-либо дополнительных процентов, предусмотренных в ипотечных кредитных программах, но и получает возможность выплачивать основную стоимость по частям.

Понятие «долевое строительство»

Под долевым строительством предполагают форму инвестиционной деятельности, при которой компетентная организация – застройщик – привлекает денежные средства как юридических, так и физических лиц для строительства новых жилых домов, комплексов и других объектов недвижимости. Другими словами, при долевом строительстве жильцы покупают не готовую квартиру, а долю в жилом объекте, который строится. После того как объект введен в эксплуатацию, застройщик передает его участникам долевого строительства.

Согласно договору, застройщик обязуется в предварительно оговоренные сроки простроить многоэтажный жилой комплекс и сдать его в эксплуатацию, а участники долевого строительства –заплатить указанную в договоре сумму и принять объект с наличием всех необходимой документации, удостоверяющей тот факт, что дом сдан в эксплуатацию.

К привлечению денежных средств застройщик имеет право приступить только после опубликования проектной декларации, получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Договор долевого строительства заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Основные условия договора участия в долевом строительстве:

Обязательное определение объекта ДС;
Сроки, цена договора и сроки ее оплаты;
Гарантия на объект ДС (должен быть не менее 5 лет).

Процесс вступления в долевое строительство

Участником программы долевого строительства может стать как юридическое, так и физическое лицо, подписавшее предварительно специально подготовленный договор, в котором указаны объект, который в последствие будет передан участникам долевого строительства, срок передачи, цена и порядок ее уплаты.

Примерная схема участия в долевом строительстве

Первый шаг: застройщик берет в аренду или покупает земельный участок под строительство.
Второй шаг: участники долевого строительства подписывают с застройщиком договор.
Третий шаг: Производится полная оплата указанной в договоре суммы или ее оплата в рассрочку.
Четвертый шаг: застройщик после введения объекта в эксплуатацию передает его дольщикам.

Как защищает государство участников долевого строительства?

Чтобы защитить дольщиков от всевозможных рисков, непосредственно минимизировать их, государство приняло ряд законов, которые:

во-первых, обязывают застройщика и участников долевого строительства регистрировать договоры в государственных органах;
во-вторых, предусматривают в случае несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию оплату неустойки, размер которой определяется в зависимости от сроков задержки строительства;
в-третьих, запрещают застройщикам переуступать гражданам права на квартиры.

Кроме вышеперечисленных мер, существует и ряд других, которые позволяют минимизировать риски, но принимать их или нет – решает непосредственно участник долевого строительства.

Риски для участников долевого строительства

Двойная продажа одного и того же жилого помещения. В этом случае квартира может быть реализована повторно после заключения договора долевого строительства;
Заключение договора купли-продажи на квартиру вместо договора долевого строительства. В таком случает все права на жилое помещение остаются у застройщика и тот может попросить повторно внести денежные средства за него;
Заем денежных средств под вексель;
Не сдача объекта строительства в срок;
Приостановка строительных работ на неопределенный период времени;
Несоответствие возведенного объекта по качеству выполненных работ стандартам и установленным нормативам.

Чтобы устранить и минимизировать данные риски, необходимо серьезно подходить к составлению и заключению договора участия в долевом строительстве, в нем должно быть указано, что в случае несоблюдения каких-либо условий застройщик обязуется погасить дольщику убытки в определенном размере.

29 января 2015 г.

kvartirivolgograda.ru

Долевое строительство — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Участие в долевом строительстве - это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко не все дольщики, потерявшие свои деньги, могут претендовать на помощь города.

Почему Москва столкнулась с проблемой обманутых дольщиков?

Появление пострадавших соинвесторов в столице, как и в других регионах России, связано с несовершенством законодательства о долевом строительстве, до недавнего времени никак не защищавшего интересы дольщиков.

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов - около 90% - была успешно достроена и передана покупателям.

Принятые в июне 2010 года поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме (договор участия в долевом строительстве - ДДУ).

Органами исполнительной власти города был разработан и согласован комплекс мероприятий для решения этой наболевшей проблемы, создана и продолжает функционировать рабочая группа по разработке мероприятий и защите интересов граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

stroi.mos.ru

Инвестиции в долевое строительство - как вложить деньги в строящийся дом, гарантии дольщиков

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

недострой дома,
затягивание сроков строительства.
повторные продажи вашей квартиры,
банкротство застройщика,
подставные компании и «бренд»,
«дополнительные» метры,
отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

разрешение на строительство,
документы на землю (право собственности, аренда)
контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

kudavlozitdengi.adne.info

Долевое строительство жилья: ошибки дольщиков

Баннер слева

Баннер справа

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСВО ЖИЛЬЯ:

ОШИБКИ ДОЛЬЩИКОВ

Несмотря на постоянное освещение в средствах массовой информации порядка приобретения жилья на первичном рынке недвижимости (в новостройках Волгограда), и по сегодняшний день Управлением государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области выявляются случаи незаконного привлечения денежных средств граждан на строительство жилья.

Анализируя сложившуюся в регионе практику проблем и споров, возникающих в области долевого строительства жилья, хочется отметить проблему, когда граждане заключают договоры на финансирование строительства дома с подрядчиками, выполняющими строительно-монтажные работы на возводимом жилом доме. Проблемы возникают в том случае, если граждане не удостоверившись в правомерности действий лиц, привлекающих денежные средства, заключают договоры в обход действующего законодательства об участии в долевом строительстве без проведения государственной регистрации договоров (путем заключения предварительных договоров, договоров о намерении в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, путем приобретения векселей, заключения договоров займа, инвестирования и т.д.). Подобные схемы применялись такими организациями как ООО «Антекс», ООО «Транс-Авто», ООО «Вымпел», ООО «АльянсЖилстрой», ООО ИСГ «Нагорье», действия которых направлены на привлечение денежных средств граждан без имеющихся у них на то прав.

Так, на сегодняшний день имеется 26 человек, которые заключив с ООО «Транс-Авто» договоры на финансирование строительства многоквартирного жилого дома, после ввода его в эксплуатации, квартир так и не получили. Данная ситуация сложилась из-за того, что при заключении договоров с гражданами ООО «Транс-Авто» не соблюдалось требование законодательства о возможности передачи прав на квартиры, только после полной их оплаты застройщику. Граждане же, в свою очередь, не проверив документы, которые подтверждали бы этот факт, заключали договоры, не соответствующие требованиям Закона и доверчиво отдавали свои деньги.

С целью недопущения подобных ситуаций, Госстройнадзор Волгоградской области призывает потенциальных «дольщиков» быть внимательными при подписании договоров или иных документов на приобретение жилья в строящихся жилых домах и не доверять заманчивым обещаниям организаций о продаже квартир по низким ценам.

Поскольку данная тема не потеряла своей актуальности и сегодня, напоминаем, что отношения между гражданами и застройщиками, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Законом установлено, что приобретение гражданами жилых помещений в многоквартирных домах допускается только тремя способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Наиболее распространенным способом является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Однако в данном случае участнику долевого строительства следует удостовериться также в правомочности лица, привлекающего денежные средства на строительство жилого дома. Так, в соответствии с действующим законодательством застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только при соблюдении следующих условий:

1) застройщик является юридическим лицом;

2) имеется разрешение на строительство объекта;

3) проектная декларация на строящийся объект представлена в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости;

4) имеется в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок под строительство объекта недвижимости.

Следует также отметить значимость проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку, договор участия в долевом строительстве считается заключенным именно с момента такой регистрации. Зарегистрированный в установленном порядке договор позволяет «дольщику» впоследствии при возникновении спорных ситуаций с застройщиком воспользоваться своими правами и обеспечить исполнение обязательств по договору. Одновременно сообщаем, что в соответствии с действующим законодательством об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после проведения государственной регистрации договора. Нарушение данного требования Закона образует состав административного правонарушения, за которое предусмотрено административное наказание по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.

xn-----8kcfbbhakkylntvqbahc4aniy.xn--p1ai

Долевое строительство: как подготовиться к участию?

Долевое строительство жилья – вид строительства, при котором для оплаты стоимости проведения работ привлекаются средства дольщиков (инвесторов), а готовое жилье становится их собственностью.

Схема долевого строительства является удобной как для застройщиков, которые сразу же получают необходимое финансирование, так и для дольщиков – оплата жилья (единовременно или в рассрочку) на этапе строительства позволяет выгодно вложить средства, поскольку во-первых рыночные цены на жилье имеют тенденцию к постоянному росту, а во-вторых – готовая квартира существенно дорожает уже за счет самого факта своей «готовности». Таким образом, в случае приобретения квартиры на этапе строительства, получается существенная экономия.

Что следует знать участникам долевого строительства

Как и любые другие инвестиции, долевое строительство несет в себе некоторые риски. Застройщик может не выполнить свои обязательства – причем как умышленно (в наиболее неприятных случаях, которыми богата история отечественного долевого строительства, псевдо-застройщик мало того, что изначально не имел намерения выполнять свои обязательства, так еще и осуществлял продажи одной и той же «виртуальной» квартиры сразу нескольким дольщикам), так и в силу внешних факторов, таких как существенные изменения в экономике страны (с чем многие и столкнулись в кризисные 2008-2009 гг.). Кроме того, готовая квартира по качеству может отличаться – и далеко не в лучшую сторону – от обещанной застройщиком в момент заключения договора.

До недавнего времени граждане-участники долевого строительства были практически беззащитны и в случае возникновения тех или иных проблем обречены на многолетние судебные разбирательства и с большой вероятностью – потерю вложенных средств.

Ситуация значительно улучшилась после вступления в силу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г., который установил жесткие требования к застройщикам в части заключения и исполнения договоров о долевом строительстве.

Тем не менее, полностью решить проблему закон не в состоянии. Однако, при соблюдении наших рекомендаций, вероятность столкнуться с недобросовестными или непрофессиональными застройщиками можно свести к нулю.

Как подготовиться к участию в долевом строительстве

1. Ознакомьтесь с «портфолио» застройщика. Большинство солидных организаций уделяют немало времени освещению своей деятельности. Информацию о завершенных объектах можно найти на официальных сайтах компаний и в крупных отраслевых СМИ.

Нелишне будет также промониторить интернет на предмет упоминания застройщика в новостях и на тематических форумах, поискать отзывы жильцов сданных домов – если Вы столкнетесь с той или иной негативной информацией, есть смысл задуматься о смене партнера.

2. Ознакомьтесь со следующими документами: - разрешение на строительство; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; - проектная документация; - заключение о государственной экспертизе проекта; - сведения об опубликованной проектной декларации.

Зачастую деятельность по продаже квартир начинается еще до получения застройщиком части вышеперечисленных документов (что, к слову, является прямым нарушением 214-го закона). А между тем, получение всех необходимых согласований и разрешений для начала строительства может растянуться на долгие месяцы и годы, что в свою очередь значительно отсрочит сдачу объекта в эксплуатацию.

3. Обязательно изучите Ваш договор участия в долевом строительстве. В идеале это должен быть именно «Договор участия в долевом строительстве», составленный на основе всё того же закона 214-ФЗ. Такой договор в обязательном порядке содержит определение приобретаемой квартиры с привязкой к проектной документации, информацию о сроках передачи квартиры дольщику, цену квартиры, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.

К сожалению, большая часть сделок на рассматриваемом рынке все еще осуществляется по иным формам договоров. Как правило, они предполагают значительно меньшую степень отвественности застройщика, а также более «гибкий» подход к стоимости квартиры, что может вылиться в дополнительные расходы – и весьма существенные. В этом случае нелишне будет проконсультироваться у профессионального юриста, который сможет обозначить все возможные риски и подводные камни «альтернативного» договора.

4. Проконтролируйте государственную регистрацию договора. Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения такой регистрации. Эта норма установлена для того, чтобы обезопасить дольщиков от тех самых «двойных» продаж, о которых шла речь в начале статьи.

Кроме того, при регистрации договора с первым участником долевого строительства, ФРС проверяет разрешение на строительство, проектную декларацию и план создаваемого объекта недвижимости, что является дополнительной гарантией добросовестности застройщика.

При этом регистрация договора занимает порядка месяца, а деньги с Вас могут потребовать сразу же после подписания. Это незаконно, поскольку все права и обязанности по договору возникают у сторон лишь после его заключения, неотъемлемой частью которого в данном случае является регистрация.

www.realtypress.ru

Долевое строительство - Энциклопедия ЕСТП

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad - "строительство по справедливости") - форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, "дольщиков") для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства ("Дольщики") - граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Долевое строительство возникло в Аргентине.

Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.

estp-blog.ru

Долевое участие в строительстве жилья

Прежде всего нужно прийти в офис застройщика и ознакомится с необходимыми документами, которые должны предоставить по первому требованию. Это прямо предусмотрено в законе и если документов в офисе застройщика нет или вам их не дают по любой причине, от такого застройщика лучше уйти.

Ознакомьтесь с лучшими новостройками Подмосковья.

Участники долевого строительства должны ознакомиться с:

Разрешением на строительство новостройки
Технико-экономическим обоснованием проекта нового дома
Заключением госэкспертизы проектной документации
Проектной документацией со всеми изменениями
Документами на землю (земля может быть в собственности или в аренде на 50 лет)

1. Проверка проектной декларации. Здесь должно быть:

Цели, этапы и сроки строительства
Разрешение на строительство
Права застройщика на землю- границы, площади, благоустройство
Местоположение новостройки на участке и ее описание
Количество квартир и гаражей в доме и их характеристики
Состав имущества, которое будет в общей собственности покупателей новостроек
Срок получение разрешения на ввод в эксплуатацию
Страхование финансовых рисков
Стоимость строительства
Состав подрядчиков
Способ обеспечения исполнения своих обязательств застройщика по договору

Обратите внимание на уровень цен на новостройки. Если цена существенно отличается в сторону понижения (на 15- 20%), проверяйте документы особенно тщательно. Эти данные пригодятся и при приеме квартиры- застройщики обманывают дольщиков и при обмерах квартиры.

2. Проверка документов на землю:

Проверка кадастрового паспорта участка
Проверка наличия свидетельства о госрегистрации права
Проверка категории земли- если это земля сельхозназначения или предназначена для индивидуального жилищного строительства, стоит отказаться, даже если это “земля населенных пунктов”

После проверки документов застройщика, нужно проверить самого застройщика. Прежде всего это ознакомление с его деятельностью.

Проверка застройщика

Самая лучшая рекомендация для застройщика- сданные новостройки. Прочитайте отзывы о них в интернете. Ознакомьтесь со списком проблемных застройщиков Подмосковья. Если застройщик уже имеет опыт обманывать дольщиков или находится в предбанкротном состоянии, вряд ли стоит иметь с ним дело

Посмотрите на культуру строительства- осмотрите новостройку. Она должна быть окружена забором, должен быть вывешен информационный щит, строители должны работать в форменной одежде.

1. Проверка документов застройщика:

Учредительные документы
Свидетельство о госрегистрации
Свидетельство о постановке на налоговый учет
Годовые отчеты и бухгалтерские балансы за три года
Аудиторское заключение за текущий год
Компетенцию лица подписывающего документы- доверенность или приказ о назначении должностным лицом с правом подписи документов или протокол учредителей о назначении руководителем

Важно обратить внимание на то, на основании каких договоров застройщик собирает деньги. Типы договоров четко оговорены в законе.

2. Формы привлечения денег дольщиков для строительства:

Договор участия в долевом строительстве
Если застройщик имеет разрешение на строительство многоквартирной новостройки, то жилищный сертификат
Жилищно-строительный или жилищно- накопительный кооперативы

Все остальные серые схемы не дают гарантии дольщику не на что. При заключении договора долевого строительства застройщик уже не сможет направить собранные деньги на другие объекты или продать вашу квартиру кому- то еще. Ознакомьтесь еще как купить квартиру в рассрочку.

3. Условия договора долевого участия

Определение объекта долевого строительства- квартиры, которая будет передана дольщику. Это копия из поэтажного плана строящегося жилого
дома. Здесь конкретно указана квартира
Срок передачи застройщиком квартиры дольщику
Цена квартиры, сроки и порядок уплаты
Гарантийный срок на квартиру

При заключении договора долевого участия, помните:

Жилищно-строительные кооперативы

Создание ЖСК имеет преимущества:

ЖСК сам выбирает местоположение новостройки
ЖСК освобожден от многих налогов
Имеет возможность привлекать кредиты
Сам формирует смету работ и выбирает подрядчика

При этом бойтесь лже- ЖСК. Это когда ЖСК только крыша для застройщика, который хочет уйти и от ответственности и от налогов.

Нужно убедиться, что:

Земля находится в собственности именно ЖСК
Разрешение на строительство выдано ЖСК
ЖСК является застройщиком

Серые схемы в строительстве новостроек

1. Предварительный договор купли-продажи

При заключении предварительного договора застройщик обязуется передать дольщику построенную квартиру, когда новостройка будет сдана, а деньги за квартиру называют обеспечительным платежом. По этому договору все квартиры в новостройке- собственность застройщика, а не дольщика.

Гарантии, что застройщик не продаст одну квартиру дважды (прецеденты имеются) нет. Суть здесь в том, что предварительный договор не подлежит регистрации в государственных органах в отличие от договора долевого участия. Кроме этого у застройщика нет никаких ограничений по срокам строительства. Да и окончательная цена на квартиру может быть значительно выше, чем в предварительном договоре.

2. Предварительный договор участия в долевом строительстве

В этом случае застройщик может собирать деньги с дольщиков, еще не получи разрешение на строительство. И гарантии, что такое разрешение застройщик получит, ни у кого нет, даже если строительство уже начато.

3. Договор бронирования

При заключении этого договора застройщик требует внести часть денег (20- 30%) на этапе котлована, когда разрешения еще нет. При этом не оговорен ни механизм получения квартиры, ни механизм возврата денег в случае не получения денег на строительство.

4. Депозитная схема

Здесь застройщик обещает передать квартиры в новостройке тем клиентам, которые бронируют в банке- партнере застройщика сумму на покупку квартиры. При этом застройщик кредитуется у банка. Эта схема не дает дольщику права требования квартиры в новостройке. Есть риск, что ваши деньги просто полежат в банке и вернутся к вам, а квартиры, значительно выросшие в цене уйдет другим покупателям.

5. Договор займа

Эта схема крайне проста- покупатель квартиры в новостройке просто кредитует застройщика. После постройки квартиры деньги просто возвращаются горе- покупателю, квартира продается другим, заплатившим боле высокую цену покупателям.

6. Вексельная схема

С покупателем квартиры в новостройке заключаются два договора- соглашение о намерениях купить- продать квартиру и вексельный договор. Подразумевается, что оплата за квартиру будет произведена путем погашения векселя. Подвох здесь в том, что вексель, согласно закона о простом и переводном векселе отрешен от условий сделки и не может фигурировать в других обязательствах. Ведь в векселе невозможно указать ни номер квартиры, ни ее площадь, ни этаж. Согласно закону все лишние надписи на векселе просто не читаются, даже если они написаны.

7. Договор соинвестирования (инвестиционный договор)

9. Вступление в коммандитное товарищество

Это обмана больше присущ такой форме строительства новостроек, как ЖСК. При этом дольщик добровольно отказывается от гарантий получения квартиры в пользу получения прибыли от строительства. Имущественных прав на квартиру не возникает.

Остается добавить, что "серые" схемы в строительстве существуют во множестве вариантов. Самой же большой гарантией от обмана со стороны проблемных застройщиков является договор долевого участия, прямо предложенный в законе 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Тем более, что появилась дополнительная гарантия в виде закона о взаимном страховании застройщиков.

Берегите себя.