Федеральный закон № 214-ФЗ: суть закона об участии в долевом строительстве, действующая редакция. Долевое участие 214 фз что это

Суть 214-ФЗ. Федеральный закон закон об участии в долевом строительстве

Суть законопроекта: ДДУ по 214-ФЗ.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.Иные случаи, предусмотренные договором.По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

суть закона об участии в долевом строительстве, действующая редакция

В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.

О предмете регулирования ФЗ

Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья "скидывает долю" на постройку дома.

Долевое строительство - это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.

О застройщике и жилище

В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это "застройщик". Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.

Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.

Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.

О праве на привлечение финансов

Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций. Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.

Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:

установочный капитал должен быть полностью оплачен;
застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.

Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона - своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?

Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.

О сроках и гарантиях

Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.

Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.

О требованиях по договору

За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.

В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.

Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.

О проектной декларации

Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.

Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.

Суть 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.

О государственном регулировании

Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:

право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.

Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.

fb.ru

Какие гарантии дает 214-ФЗ? — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
получения разрешения на строительство,
опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

stroi.mos.ru

Закон 214 ФЗ | Договор долевого участия. Защита интересов дольщиков

Закон 214 ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2017 год взбудоражил многих застройщиков. Действующая редакция, прямо скажем, заставила задуматься многих девелоперов о возможности участия строительных компаний в этом сегменте экономики. Разберемся вместе.

Закон 214 ФЗ. Договор долевого участия

Федеральный закон 214 ФЗ. Покупаем безопасно!

Застройщики Москвы и Подмосковья с недавних пор активно стали применять Федеральный закон №214 ФЗ при продаже квартир, заключая договоры долевого участия (ДДУ). Основная цель — привлечь максимальное количество покупателей в высококонкурентной среде рынка первичного жилья. А что же покупатели?

ВНИМАНИЕ!

Хотите купить квартиру в новостройке? Сомневаетесь в надежности застройщика? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!

Полное сопровождение сделки под ключ! Проверка чистоты квартиры и надежности строительной компании. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Тяжело решиться на серьезный шаг – покупку квартиры в новостройке – когда что ни выпуск новостей, то обязательно обманутые дольщики с плакатами требуют справедливости. И ладно бы только выпуски новостей, но порой даже десяти минут разговора с любым «знакомым юристом» достаточно, чтобы исполниться ужаса и надолго утратить мотивацию к покупке квартиры.

Хотя следует признать, что последнее время информационное поле вокруг новостроек немного снизило напряженность.

Основная заслуга в этом принадлежит Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», последняя редакция которого, на момент написания данной статьи, приходится на 21 июля 2014 года.

В чем же заключаются «целебные» свойства данного закона? О чем он гласит? Давайте разберемся.

Изначальная цель настоящего ФЗ заключалась в стандартизации юридических отношений между застройщиком и инвесторами строительства. Раньше эти отношения славились большим разнообразием, причем всегда не в пользу последних. Чтобы немного скорректировать баланс интересов участвующих сторон, правительство проработало и внедрило отдельный Федеральный закон, о котором мы ведем речь в этой статье.

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

Проще говоря, ФЗ-214 призван защитить интересы дольщиков. Теперь же разберемся, как именно он это делает.

Застройщик не может продавать квартиры в новостройке по 214-ФЗ, если еще не оформил весь комплект разрешительной документации, в том числе документы на землю и разрешение на строительство. Это действительно важный фактор, так как в России широко распространялась (и сейчас распространяется) практика, когда застройщик ведет строительство и продает будущие квартиры, не имея на это достаточных юридических оснований. В этом случае довольно велик риск попасть в новостные сводки с плакатом в руках, бичующем несовершенство застройщика и городской администрации. Если же продажа ведется по ФЗ-214, значит одной головной болью меньше – документы наверняка в порядке.
Заключая в соответствии с ФЗ-214 договор (например, Договор долевого участия в строительстве), можно не волноваться о так называемых «двойных продажах«. Для справки: двойная продажа квартиры – это когда застройщик продает одну и ту же будущую квартиру разным людям. Смысл в том, что на разных этапах строительства одна и та же квартира стоит по-разному. Поэтому, продав квартиру одному человеку на ранней стадии, бесчестный застройщик продает ее же другому человеку на поздней стадии, получая за квартиру больше денег. Первому же покупателю, как правило, возвращали его деньги и оставляли без квартиры. Сделки, заключенные по ФЗ-214, проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Так как на одну и ту же квартиру нельзя зарегистрировать два ДДУ с разными дольщиками, двойные продажи практически исключаются.
Оплата после государственной регистрации сделки. Этот пункт неразрывно связан с предыдущим. Если возникли проблемы с регистрацией (например, кто-то уже заявил ранее о своих правах на эту будущую квартиру), то ни о какой оплате речи не идет. Дольщик платит только тогда, когда государство в лице Росреестра подтвердило его права на приобретаемый строящийся объект недвижимости.
Застройщику, ведущему продажи по ФЗ-214, не выгодно затягивать сдачу объекта, так как просрочка грозит реальными штрафами. Правда, в реальной жизни этот факт далеко не всегда гарантирует своевременную сдачу. У нас по-прежнему свойственно затягивать сроки сдачи невзирая на все что угодно.
Застройщику предписывается выбрать способ обеспечения своих обязательств перед дольщиками. В нынешней редакции ФЗ это банковское поручительство или страхование ответственности застройщика. На практике застройщики склонны выбирать второй вариант – страхование ответственности. Это значит, что если застройщик не исполнил своих обязательств по передаче квартиры дольщику, то последний получает страховую выплату. Это обстоятельство хоть и позитивно в целом, но знайте: для получения страховой выплаты Вам нужно будет заручиться решением суда о банкротстве застройщика либо об обращении взыскания на предмет залога.

Сейчас нет способа купить квартиру в новостройке безопасней, чем по 214 ФЗ.

Однако перед покупкой стоит озаботиться элементарной проверкой застройщика: были ли у него раньше проекты, сдал ли он их вовремя, не упали ли построенные дома от легкого осеннего бриза в тихую безлунную ночь.

Есть и иные моменты, отличающие теорию от практики.

Известны случаи, когда застройщики заявляли о работе по 214 ФЗ, но, при этом, умудрялись требовать предоплату до 90% стоимости квартир, вносить которую предлагалось до сдачи документов на государственную регистрацию.

Для дольщика это весьма опасный вариант. Ведь смысл 214-ФЗ в том числе в том и состоит, чтобы оплачивать уже гарантированные государством права на квартиру. Иначе события могут развернуться так, что застройщик соберет с людей эти самые 90% и растворится в закатной мгле, откуда выковыривать его будут сами дольщики. Причем безуспешно.

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ - заказать

В любом случае, есть смысл пользоваться услугами грамотного риэлтора, который оградит Вас от опасностей рынка первичного недвижимости. Обращайтесь к профессионалам, то есть к нам.

Приводим список наших новостроек, где продажи происходят в полном соответствии с ФЗ 214:

Звоните и мы ответим на все интересующие Вас вопросы!

Телефон для консультаций +7 (495)978-56-56

avarealty.ru

расшифровка в строительстве, договор долевого участия, что это, образец

Договор долевого участия (ДДУ) имеет массу нюансов. На что обратить внимание в ДДУ 214 ФЗ?

Нельзя допустить повышения цены при покупке на строящуюся квартиру. Необходимо быть готовым к тому, что в договоре будут пункты, ограничивающие права дольщиков или освобождающие от ответственности за несоблюдение сроков застройщика.

Договор требует тщательного изучения и достижения согласия обеими сторонами по всем пунктам. Вопросы долевого участия регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Обратите внимание, что законный ДДУ не должен содержать условия, ущемляющие права дольщиков. Самые частые – лишение права выбора управляющей компании для обслуживания здания или вынуждение вносить дополнительные суммы в ходе строительства.

Как грамотно заключить

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Однозначного оформления ДДУ не существует. Как он выглядит, можно посмотреть в Интернете или скачать здесь.

Поэтому застройщики пытаются редактировать типовой образец в свою пользу.

Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее.

Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект.

На что обратить пристальное внимание:

Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение. Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.
Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ. В случае, если от лица руководителя заверяет документ представитель, действующий по доверенности, в дальнейшем могут возникнуть трудности при судебном производстве.

Примите во внимание: продавать квартиру может фирма – посредник. В этом случае следует иметь на руках копию документа, в котором говорится, что застройщик дает права на реализацию квартир.

Подробное описание сути соглашения – продажа и передача объекта недвижимости в конкретно указанный срок. Любые другие договоренности законом ФЗ-214 не предусматриваются.
Договор можно считать полным, если в нем описаны все свойства объекта строительства: точный адрес, кадастровый номер земельного участка, на котором он будет расположен, этаж и номер будущей квартиры, ее параметры: количество комнат, площадь.
Застройщик должен нести финансовую ответственность за невыполнение условий ДДУ.
По закону строительная компания несет ответственность за сданный объект. Гарантийный срок за инженерно – технологическое обеспечение здания – 3 года, за квартиру – 5 лет. Эти сроки установлены законом и не могут изменяться по желанию сторон.

Соблюдение этих пунктов является обязательным, его подписание на иных условиях – незаконно. Заключенный договор регистрируется в Росреестре. Строящийся объект можно оформить в ипотеку.

Портрет строящегося объекта

В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.

Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.

Пункт неправомерен, так как ущемляет права заказчика.

Стоит отметить: если площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре, застройщик должен вернуть деньги. Если площадь больше, клиент не виноват, а значит доплачивать строителям не должен.

В соглашении подробно указываются все виды чистовой отделки, виды покрытий, класс обоев, материал окон и дверных проемов, сантехническое оборудование.

Непредвиденные обстоятельства и сроки исполнения

Договор действует до выполнения всех его пунктов.

Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.

Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.

Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.

Цена договора

Стоимость объекта определяется в договоре в отечественной валюте или в условных единицах без указания курса, что является невыгодным для дольщика, так как означает изменение цены.

Оплата считается выполненной с момента внесения средств в банк. Покупатель не несет ответственности за сроки банковских операций.

«На берегу» обсуждаются также такие важные вопросы, как, за чей счет оформляется право собственности.

В ДДУ обязателен пункт об условиях расторжения соглашения, о сумме неустойки.

Важно знать: если какие – то разделы не прописаны подробно в договоре, надо помнить, что по умолчанию, в случае судебного спора, вступают в силу положения закона о защите прав потребителя.

ДДУ – документ, который защищает права дольщика и его финансовый вклад на этапе строительства квартиры. Прежде, чем его заключить, нужно тщательно проштудировать текст, а лучше посоветоваться с юристом.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет актуальные изменения в долевом участии в строительстве:

sovetnik.guru

ФЗ-214 о долевом строительстве. Насколько прочна защита дольщиков?

Покупка жилья на столичном рынке первичной недвижимости связана с множеством нюансов, особенно это касается сделок по квартирам в домах, находящихся на стадии строительства. После того, как прошла волна протестов и недовольства граждан, выступивших инвесторами в долевом строительстве, был принят специальный закон, призванный защитить интересы граждан от мошенничества в долевом строительстве.

Эксперты информационного портала RealtyPress.ru проанализировали сильные и слабые стороны этого законодательного акта и выявили, как на практике используются некоторые положения этого закона и насколько договор долевого участия (ДДУ) обеспечивает защиту граждан в реальности. В рамках данной статьи читатель найдет примеры реализации закона и конкретные ситуации, которые имели место.

Уровень востребованности ДДУ по ФЗ-214

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства регулирует специальная законодательная норма - ФЗ-214, закон регламентирует все аспекты заключения договора долевого участия (ДДУ) между застройщиком и покупателем квартиры. Если в течение 2012 года по договору долевого участия проходило примерно половина сделок на рынке первичной недвижимости по Москве, то в текущем 2013 году по такому договору в соответствии с нормами ФЗ 214 по Москве проходит порядка 46% сделок и 89% всех сделок по Московской области.

Из всех схем продаж, которые в данное время работают на столичном рынке недвижимости, сделки по договору долевого участия являются наиболее популярными, поскольку они в максимальной степени защищают покупателей и их средства от возможных манипуляций. Мало того, договор долевого участия является единственным законным документом, который является основанием для продажи недостроенного жилья. Тем не менее, на рынке недвижимости используются еще ряд схем, которые, однако, в меньшей степени гарантируют защиту покупателя.

Основные положения ФЗ-214

Итак, ФЗ-214 определяет, что застройщик может заключать договор с покупателем, но это может происходить не раньше, чем он зарегистрирует права собственности или же права аренды на земельный участок, а также получит разрешение на строительство. Кроме того, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, обеспечивая публичный доступ к информации, касающейся строительства.

Если все перечисленные требования соблюдены не были, то покупатель, с которым все же был заключен договор, имеет полное право потребовать возврата уплаченной суммы, возмещения убытков и процентов. Кроме того, договор долевого участия регистрируется (это обязательно) в государственном органе, каковым является Управление Федеральной службы госрегистрации – это положение позволяет исключить двойные продажи одной и той же квартиры.

Юридическое лицо, если таковое является контрагентом застройщика, может претендовать на выплату крупной пени за каждый день просрочки (процент реф.ставки ЦБ), основанием претензии в данном случае является нарушение сроков передачи недвижимости. Если же контрагентом является гражданин – физическое лицо, застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Положение ФЗ-214 обязывает застройщика, при обнаружении покупателем строительных дефектов, устранить все недостатки, причем абсолютно бесплатно. Вариантом может быть уменьшение стоимости квартиры на ту сумму, в которую оцениваются обнаруженные дефекты, или же получение покупателем компенсации за ремонт, сделанный заказчиком своими силами.

Закон также учитывает, что если в договоре между покупателем и застройщиком присутствует положение о том, что застройщик не несет ответственности за различные, мелкие или крупные, строительные дефекты, то суд не должен брать во внимание этот пункт. Таким образом, одним из немногих случаев, в которых гражданин, являющийся контрагентом застройщика, может каким-либо образом пострадать, является банкротство этого застройщика.

Насколько же может этот закон в действительности защитить денежные средства дольщиков, а также их право получить качественное жилье за уплаченные заранее деньги? Прежде всего, нужно отметить, что даже по истечении немалого срока со времени принятия законодательного акта, не все застройщики соглашаются следовать установленным правилам.

Защита от двойной продажи

Как уже было сказано, договор долевого участия подлежит обязательной регистрации, и при проведении этой процедуры государственный регистратор обязан проверить документы застройщика на предмет его прав на земельный участок, на котором возводится здание, установить наличие разрешения на строительство. Это само по себе уже должно было дать потенциальным покупателям определенные гарантии того, что вносимые средства действительно будут направлены на строительство в определенном месте.

Кроме того, снижению рисков способствовало повышение степени прозрачности действий застройщика, обязательная публикация сведений о подрядчиках, проектировщиках, непосредственно о самом проекте – планировке, сроках, стоимости, технических характеристиках. Однако практика применения ФЗ-214 показала, что даже через 8 лет после принятия закона некоторые застройщики все же ухитряются продавать строящееся жилье по векселям, либо по ПДКП (предварительный договор купли-продажи), также продолжают фигурировать договоры соинвестирования.

До сих пор случается, что застройщик начинает строительные работы без получения разрешения, без опубликования проектной документации, да еще и на участках, на которых строительство не может вестись в принципе. Все перечисленное может привести, в лучшем случае, к нарушениям сроков сдачи, произвольным изменениям в проекте, а в худшем случае – к признанию возводимого дома незаконной постройкой со всеми вытекающими.

По мнению экспертов, единственное, от чего может действительно защитить договор долевого участия, это «двойные продажи», поскольку осуществляется регистрация в Росреестре, при этом квартира проверяется на обладание правами на нее третьими лицами. Однако и тут есть свои нюансы – застройщик все-таки может продать квартиру, и даже сделать это несколько раз, хотя бы, по договору предварительной купли-продажи, который не должен проходить регистрацию.

Естественно, сделка будет признана в пользу гражданина, который заключил ДДУ, но длительных судов и потраченных нервов не избежать. Стоит заметить, что были зафиксированы случаи, когда застройщик таки продавал одну и ту же квартиру два раза, причем по ДДУ. И для этого действительно есть возможности – если регистрация затягивается (что, впрочем, уже противоречит закону), а дольщик уже внес значительную сумму в качестве аванса, то квартиру уже можно продавать снова, так как договор, фактически, еще не подписан. Нельзя также исключить возможности сговора застройщика с регистратором.

Защита права на качественное жилье

Существует также немало схем, которые обеспечивают нецелевое использование средств дольщиков. Хотя нормы закона и обеспечивают механизмы контроля, (например, застройщик обязан сдавать ежеквартальные отчеты в орган по надзору за долевым строительством), застройщикам, все-таки, удается обходить эти механизмы. Достаточно сложно утверждать, что ФЗ-214 может гарантировать соблюдение застройщиками таких параметров, как площадь квартиры и качество выполнения строительных работ.

Закон оговаривает, что все изменения в проект могут вноситься лишь по согласованию с дольщиками. В результате застройщик может поставить последних перед выбором – внести изменения и побыстрее получить жилье, либо, по причине необходимости придерживаться принятых условий, но срок сдачи при этом может на некоторое время затянуться.

В ряде случаев дольщикам предлагается внести дополнительную плату за лишние квадратные метры жилой площади, которые обнаруживаются при обмере готовой квартиры работниками БТИ. Есть и другой вариант, количество фактических квадратных метров меньше обещанного, и застройщик должен вернуть часть внесенной суммы, однако, в этом случае дольщикам приходится доказывать свою правоту через суд.

Относительно качества сдаваемой квартиры, на практике встречаются определенные нарушения. Соответствие качества жилья регламентирует 7 статья ФЗ-214, которая гласит, что при обнаружении нарушений строительных норм, технических требований, договорных обязательств, в том числе регламентов, касающихся безопасности зданий и пожарной безопасности, покупатель может не подписывать акт передачи и требовать составления «дефектного акта».

После этого, как регламентирует статья 7, дольщик может требовать уменьшения цены договора, устранения недостатков или же возмещения средств, затраченных на самостоятельное устранение недостатков.

При этом застройщик, как показывает практика, попросту игнорирует обращения дольщиков, затягивая, таким образом, время, а те, в свою очередь, не торопятся в суд, поскольку это связано с еще большими затратами на юристов, экспертизу. Судья, при вынесении решения, опирается исключительно на результаты экспертизы.

Отказ от обращения в суд связан еще и с тем, что при выявлении недостатков покупатель, хотя и может отказаться от жилья, но потребовать назад он имеет право только ту сумму, которую он заплатил. Невзирая на то, что на момент сдачи жилье имеет стоимость намного выше, и возврат средств только на руку застройщику.

Защита от долгостроя

Достаточно сложно утверждать, что нормы ФЗ-214 могут реально защитить дольщиков и от затягивания сроков сдачи объекта недвижимости. Срокам посвящена целая статья 6 этого закона, в договоре застройщик должен указать срок сдачи, который обязуется обеспечить. В том случае, если застройщик не придерживается сроков – он обязан платить неустойку, причем фигурируют достаточно серьезные суммы, которые должны заставить застройщика выполнять свои обещания.

Но…тот же закон разрешает переносить сроки, причем, делать это неоднократно, и единственным условием переноса сроков для застройщика является требование сообщить о переносе дольщику не позже, чем за два месяца. В результате были случаи, когда срок сдачи жилого дома сдвигался таким образом на 3 или 5 лет, зафиксирован даже случай смещения срока на 10 лет.

Дольщик, естественно, не обязан соглашаться на дополнительные условия, и после двух месяцев с истечения срока, указанного в договоре, может разорвать договор в одностороннем порядке. В этом случае застройщик просто не спешит вернуть деньги и продолжает уговаривать дольщика подождать еще немного.

В большинстве случаев, дольщики не стремятся в суд, поскольку стоимость квартиры, которую они надеются получить, существенно выросла с момента начала строительства. Денег, которые им удалось бы вернуть, хватило бы как раз на то, чтобы начать ту же процедуру, только с другим застройщиком.

Резюме

Итак, эксперты RealtyPress.ru рассмотрели основные дыры в широко разрекламированном законе ФЗ-214, призванном защитить интересы дольщиков. Единственной рекомендацией можно считать необходимость проведения глубокой проверки деятельности застройщика перед тем, как делать взнос.

Потенциальному дольщику могут оказаться небезынтересными такие сведения, как ход работ в прошлых проектах этого застройщика, наличие собственной материально-технической базы, возможных финансовых проблем.

Однако, несмотря на обнаруженные нами нестыковки, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 является наименее безопасной схемой приобретения строящейся недвижимости. Иными словами, даже в худшем случае, заключая ДДУ, дольщик рано или поздно получит квартиру, а вот представление о качестве услуг заказчик может получить, только узнавая о прошлых проектах застройщика.

Realtypress.ru

www.realtypress.ru

Что такое ДДУ по 214 статье ФЗ

С 1 апреля 2005 года в Российской Федерации начал действовать 214 Федеральный закон суть которого заключается в урегулировании отношений участников долевого строительства. ФЗ должен был защитить интересы и права граждан, приобретающих квартиры в новостройках. Уже в те времена в этой сфере царил в лучшем случае – произвол, а в худшем – откровенный обман и выманивание денег у доверчивых людей.

То есть власть рассчитывала, что по вступлении в силу 214 ФЗ сможет нормализировать ситуацию. Отчасти закон смог заставить отдельных застройщиков не нарушать интересы граждан, но далеко не все соглашаются ему следовать. Ситуация на рынке продолжает оставаться напряженной:

двойные продажи квартир;
изменение проектной документации в процессе строительства;
незаконное возведение многоквартирных домов;
срывы сроков сдачи;
плохое качество строительных работ.

Как определяет ДДУ закон ФЗ №214

Договор долевого участия, что такое ФЗ 214 определяет однозначно. Это документ, скрепляющий сделку между застройщиком и инвестором. Девелопер обязуется в установленный срок возвести многоквартирный дом и передать часть его в собственность дольщику. Другая сторона обязана выплатить предусмотренную договором сумму и принять готовый объект. Документ подлежит обязательной государственной регистрации.

На сегодняшний день уже ни у кого не возникает вопроса, что такое ДДУ в строительстве – это самая надежная схема взаимоотношений застройщика и дольщика. Она дает надежные гарантии соинвестору, при условии точного выполнения положений ФЗ 214. Но ДДУ дает преимущества и застройщику в отношении получений кредитов на строительство.

ДДУ и его содержание

Для того чтобы попасть под юрисдикцию инвестору необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия. Федеральный Закон только в этом случае будет защищать его. То есть только эта форма взаимоотношений позволяет гражданам, желающим стать владельцами квартир в новостройках, рассчитывать на сохранность прав, интересов и имущества.

Закон точно не определяет единый образец документа, поэтому необходимо разобраться с юридической точки зрения в вопросе: ДДУ по 214 ФЗ что это такое. Это необходимо гражданам, чтобы твердое знание темы не оставляло застройщикам «свободу творчества». Здесь необходимо понимать, что к составлению и подписанию этого документа нужно подходить, тщательно проверив следующие позиции:

репутация застройщика;
наличие у него договора купли/продажи или аренды земельного участка;
разрешение на строительство;
проектная декларация.

Если все это в наличие и не вызывает дополнительных вопросов можно переходить к подписанию договора ДДУ по ФЗ 214. Как правило, компания сама предлагает готовый, но, практика показывает, что вслепую его не стоит скреплять, нужно изучить:

Лучше, если устав организации предусматривает только одно лицо, которое ее представляет – это генеральный директор, он же должен подписать договор 214 ФЗ что это будет лучшей гарантией.

Из договора должно быть понятно, с кем именно заключается договор: полное наименование организации, реквизиты и информация о ней. Все данные должны совпадать с проектной документацией, разрешением на строительство и прочее.

В законе четко предусматривается, что такое ДДУ 214 ФЗ – это документ, предметом которого является передача объекта недвижимости в четко установленный срок. Прочие договоренности (совместное финансовое строительство, участие в инвестиционной деятельности и другое) не имеют к нормативу никакого отношения.

Договор будет легитимным только в том случае, если в нем подробно и точно указаны все уникальные характеристики объекта.

В документе должны быть прописаны финансовые гарантии, которые дает застройщик в случае неисполнения своих обязательств.

Также должен быть указан гарантийный срок на квартиру, инженерные и технологические коммуникации. Его сокращение незаконно, согласно комментариям к 214 закону.

Гарантии дольщикам по ФЗ 214

Федеральный Закон 214 регламентирует, как именно должны привлекаться денежные средства ЮЛ и граждан для долевого строительства. Также в нем прописан порядок возникновения у участников прав собственности. Но какие гарантии дает ФЗ 214 дольщикам?

Норматив требует заключать договоры с соинвесторами только после получения застройщиков разрешения на возведение объекта, публикации проектной декларации и оформления законных прав на земельный участок. Такой порядок событий прописан в 3 статье закона о ДДУ.

Чтобы исключить возможность двойных продаж квартир, сделка заключается исключительно в письменной форме. Это предусматривает 4 статья закона. Но действительной и заключенной сделка становится только с момента государственной регистрации по 214 ФЗ ДДУ.

Если застройщик объявляет себя банкротом, он не сможет оставить дольщиков ни с чем. Статья 13 регламентирует, что с момента госрегистрации ДДУ в залоге находится участок земли и объект на нем.

Денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, подлежат контролю государственными уполномоченными инстанциями.

До вступления в силу закона именно эти ситуации использовались мошенниками для обмана. Купирование рисков соинвесторов – вот что такое ФЗ 214 и чем он защищает дольщиков во взаимоотношениях с застройщиками.

Расторжение договора ДДУ

Статья 9 предусматривает возможность дольщика расторгнуть сделку с девелопером и забрать свои деньги, внесенные за квартиру, но лишь в нескольких ситуациях:

Если застройщик затягивает сроки передачи объекта в собственность соинвестору, возможно расторжение договора ДДУ по 214 ФЗ и возврат денежных средств. Причем предусмотрена и неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если многоквартирный дом возведен с нарушениями градостроительных и технических нормативов и не устраняет их.

Если застройщик построил объект со значительными изменениями в параметрах, дольщик может требовать расторжения договора по 214 ФЗ.

Продажа

Стоит прояснить и еще один момент - продажа по 214 ФЗ что это значит юридически. Ведь речь идет о несуществующем объекте, то есть, реального товара еще нет. В данном случае имеется в виду покупка дольщиком услуг девелопера по возведению будущего жилья. Финансирование работ осуществляется на принципах инвестирования. В результате соинвестор получает квартиру по цене ниже рыночной.

Переуступка прав

Существует такое понятие продажа квартиры по переуступке 214 ФЗ что это значит на практике. Это не способ купли/продажи объекта недвижимости. В этом случае меняется сторона, которая заключила договор с девелопером, то есть покупатель выплачивает денежные средства бывшему дольщику и берет на себя его права и обязанности. Например, если первый соинвестор выплатил сумму по договору не полностью, второй должен закрыть разницу.

Переуступка прав, что такое 214 ФЗ трактует однозначно, тем не менее, и здесь граждане находят лазейки для «творчества». Наиболее распространенная ситуация – это продажа дольщиком квартиры по большей цене, нежели она им приобреталась. Но если сроки сдачи объекта срываются, штрафы и неустойки рассчитываются застройщиком в соответствии с той стоимостью, которая указана в договоре долевого участия.

Переуступка прав дольщиком возможна только после государственной регистрации ДДУ и до подписания сторонами акта о передаче доли. По общим правилам ГК РФ, соинвестору достаточно представить второй стороне письменное уведомление. Но некоторые застройщики включают в договор пункт, где оставляет за собой право дать разрешение на цессию или отказать в ней. Порядок переуступки зависит от того, как полно дольщик заплатил девелоперу за квартиру.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Плюсы и минусы долевого строительства по 214 ФЗ

Если вы решили приобрести жилье на условиях долевого строительства по ФЗ 214 плюсы и минусы его знать необходимо. Это самая законная схема, она значится почти в половине заключенных договоров, но полной безопасности дольщику она не дает. 100-прцентно дольщик защищен только от двойной продажи квартиры, другие ситуации предполагают плюсы и минусы долевого строительства:

Денежные средства, возвращаемые дольщику застройщиком в случае банкротства, зачастую недостаточны для того, чтобы приобрести тождественное жилье. В связи с этим большинство соинвесторов предпочитают терпеливо дожидаться окончания строительства и оформления документов даже в случаях серьезных задержек по срокам.

При изменении девелопером проектной декларации, в ФЗ 214 плюсы и минусы также проступают. Соинвестор может предъявить требования исключительно в случае значительных изменений, но как определить масштаб трансформации? Кроме этого, изменения предполагают совершенно другой объект, который можно продать повторно. Он теряет свои уникальные характеристики, описанные в договоре, и дольщик уже не имеет права претендовать на него.

Только по истечению трех лет с момента сдачи дома и передачи его части дольщику можно получить налоговый вычет.

Стоит помнить об этих уязвимых моментах, но все же стоит отметить, что с момента вступления в силу ФЗ №214 нарушений и обманов стало значительно меньше.

Преимущества, которые дает закон дольщикам
Попробуем обобщить, что хорошего в 214 ФЗ:
Открытость и доступность информации. Любой дольщик или гражданин, желающий им стать, может затребовать у девелопера пакет документов на строящийся объект недвижимости. Застройщик обязан их предоставить.
Гарантия надежности сделки. Дольщик может быть уверен, что в результате сделки получит именно то, за что заплатил.
Законность сделки. Статьи закона купируют риски дольщиков, защищают их права и имущество.
Качество строительства. Согласно закону, объект должен соответствовать градостроительным и техническим нормативам. Если это не так, застройщик устраняет неполадки за свой счет.
Установленные сроки строительства. Застройщик несет финансовую ответственность за срыв сроков сдачи объекта. В этом случае девелопер платит дольщику неустойку.
Пакет разрешительных документов. Девелопер не может приступить к строительству и брать денежные средства у соинвесторов, если не имеет на руках полный пакет разрешительной документации.

Несмотря на все достоинства закона, на практике нередки случаи мошенничества и спорных ситуаций. Центр юридических услуг MirzoevGroup.pro окажет содействие гражданам в Санкт-Петербурге. Квалифицированная и успешная защита ваших интересов – это главная ценность для наших юристов и их основная миссия.

Поделиться с друзьями:

mirzoev.pro