Содержание
Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей? — Сухов Олег
Договор коммерческого найма — весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг. На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое — договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения. В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.
В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.
Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров.
Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма — это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).
Договор коммерческого найма — это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма — это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.
Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы — выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам. Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.
Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:
1. Может ли наймодатель (собственник жилья — орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?
Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье — возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.
2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма — невозможно.
3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?
Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит.
Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.
4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?
Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.
5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?
Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире.
Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.
Коммерческий найм жилья — что это такое?
Для того чтобы решить временную проблему с жильем, граждане могут снять дом или квартиру, оформив при этом договор найма. В данном случае, речь о договоре аренды не идет.
В процессе заключения данного договора имеет значение, кто именно является владельцем жилья, физическое лицо или юридическое. От статуса владельца зависят условия договора, будет он коммерческим или социальным.
В том случае, если помещение, предлагаемое в наем, является объектом коммерческого фонда и частной собственностью физического лица или муниципальной собственностью, заключается договор коммерческого найма.
Содержание
- Жилье коммерческого найма — это
- Договор коммерческого найма жилья
Жилье коммерческого найма — это
Жилые помещения, являющиеся собственностью граждан, государства или муниципалитета, которые предлагаются для проживания граждан, относятся к жилищному фонду коммерческого использования (ст.
19 п. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации).
То жилье, которое является частной собственностью граждан, может использоваться ими по их усмотрению. Они могут там проживать сами или сдавать его в наем, заключив договор коммерческого найма.
В соответствии с этим договором, собственники получают за использование их жилья другими гражданами оговоренную сумму. Те жилые помещения, которые являются собственностью государства или муниципалитетов, также могут быть сданы в наем. В этом случае, может заключаться как социальный, так и коммерческий договор найма жилья.
Малоимущие или признанные нуждающимися граждане Российской Федерации имеют возможность заключить договор социального найма с правом последующей приватизации данного объекта.
Если же вы достаточно обеспечены и снимаете жилье, находящееся в собственности муниципалитета по коммерческому договору найма, прав на приватизацию этой квартиры или дома вы не имеете.
Собственники недвижимости владеют неоспоримым правом на вселение в свою квартиру кого угодно.
Также они имеют право сдавать свое собственное жилье в наем на основании заключения договора коммерческого найма или на условиях взаимного соглашения сторон.
Такая процедура с наймом жилья может происходить с любым собственником, будь-то государство, муниципалитет или частное лицо. Стороной, которая предлагает жилье в наем, может быть как физическое лицо, так и любая организация.
Следует запомнить, что владелец жилья, сдающий его по условиям коммерческого найма, автоматически лишается льгот на ремонт и содержание данного помещения.
Пользоваться помещением, снятым в наем, могут не только лица, постоянно в нем проживающие. Таким же правом могут воспользоваться и другие лица, близкие к нанимателю, но не являющиеся членами его семьи.
В жилое помещение, сданное в наем по договору, могут вселяться только те граждане, личность которых согласована между владельцем жилья и нанимателем.
Если есть необходимость вселения в данное помещение члена семьи нанимателя, которому не исполнилось 18 лет, разрешения собственника жилья не требуется.
В наем может сдаваться только та жилая площадь, которая находится изолированно от других помещений. Это может быть частный дом, квартира или другое помещение, пригодное для жилья.
Помещение, сдающееся в наем, должно быть пригодным для проживания. О благоустройстве данного жилья речи не идет. В случае смены собственника жилья, человек, снявший квартиру, имеет право проживать там тот период времени, который оговорен в договоре найма жилья.
Обращаться к нотариусу для заверения договора коммерческого найма жилья нет необходимости. Договор должен быть составлен в письменной форме.
При заключении договора, обязательно оговаривается срок, на который сдается жилье. Этот пункт заносится в договор. Срок сдачи жилья не может превышать 5 лет. По истечению данного срока, договор должен быть или расторгнут, или переоформлен.
При последующем найме данного жилья, предыдущий наниматель имеет преимущество среди других желающих. В случае если собственник жилья не имеет претензий к нанимателю, договор может быть перезаключен.
Краткосрочный договор – вид договора, который заключается на срок не более года. Собственник жилья, после окончания срока найма помещения, обязан предупредить нанимателя о своем решении дальнейшего взаимодействия с ним.
Решение может быть разным: отказ в продлении договора или дальнейшее сотрудничество по найму жилья. Если собственник жилья не обсудит данный вопрос с нанимателем после окончания срока найма, договор автоматически продлевается. Условия договора и срок найма остаются прежними.
Договор коммерческого найма жилья
Договор коммерческого найма жилья подразумевает взимание договорной платы с нанимателя за использование жилой площади собственника жилья.
Заключать договор о найме жилого помещения может как непосредственно собственник жилья, так и его доверенное лицо. Доверенность на осуществление данной процедуры должна быть заверена у нотариуса.
Граждане, имеющие необходимость улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться правом на заключение договора социального найма.
Если же такой необходимости нет, они могут заключить договор коммерческого найма жилья.
Договор социального найма является преимущественным для нуждающихся граждан или признанных малоимущими. Также граждане должны быть обязательно внесены в очередь на улучшение своих жилищных условий.
Граждане, желающие заключить договор коммерческого найма жилого помещения, также включены в очередь. Помещения, снятые в наем по такому договору, не могут быть приватизированы, но у нанимателей существует возможность выкупить это жилье у собственников.
Кто имеет право заключать договор коммерческого найма?
Договор коммерческого найма жилья часто заключают муниципальные или государственные органы, частные собственники. Жилые помещения в наем сдают различные организации.
Традиционно гражданином, сдающим жилье по договору коммерческого найма, выступает собственник данного жилого помещения (наймодатель), второй же стороной является другой гражданин (наниматель).
Одной из сторон заключения договора может быть юридическое лицо, являющееся нанимателем.
Но жилое помещение, снятое в наем, не может использоваться в качестве действующей фирмы, офиса или производственного помещения.
Такое помещение пригодно только для проживания в нем физических лиц. Если в договоре со стороны нанимателя участвует юридическое лицо, он называется договором аренды жилого помещения.
Заключать коммерческий договор найма может только собственник жилого помещения или его доверенное лицо, что позволяет ему распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
Не имея права собственности на жилье, вы не можете сдавать его в наем. Снимать же квартиру может любой человек. Его гражданство и состоятельность не имеют при этом никакого значения.
При заключении договора коммерческого найма жилья, наниматель обязан указать всех граждан, которые будут проживать с ним по данному адресу. К таким лицам могут относиться не только члены семьи, но и другие граждане, личности которых должны быть указаны в договоре.
При возникшей необходимости последующего поселения в квартире еще кого-то, следует обратиться к собственнику жилья и получить его согласие.
Также такой вопрос должен быть согласован с остальными жильцами, указанными в договоре найма. Несовершеннолетние дети вселяются беспрепятственно.
Граждане, проживающие в съемной квартире, пользуются одинаковыми правами. Но ответственным перед собственником жилья за условия проживания является непосредственно наниматель, заключивший договор.
Существует такое понятие, как «сонаниматели». Ими являются все лица, проживающие на данной жилплощади и участвующие в подписании договора найма помещения. Сонаниматели несут одинаковую ответственность перед собственником.
Какие помещения могут считаться объектом сдачи в наем?
Для заключения договора коммерческого найма жилья, рассматриваются все жилые помещения, расположенные изолированно друг от друга. К ним относятся частные дома, части домов, имеющие отдельный вход, и квартиры.
Главные условия для сдачи жилья в наем:
- Изолированное расположение жилого помещения;
- Оно должно иметь все условия для проживания.
В договоре найма жилья может рассматриваться только помещение, подходящее под все перечисленные ранее параметры. Кроме того, в помещении должны быть соблюдены все нормы противопожарной безопасности, строительные и санитарные нормы.
Существенным отличием договора коммерческого найма от социального является норма жилой площади, рассчитанная на одного жильца.
Если при заключении коммерческого договора, такая норма вообще не учитывается, то в социальном — она должна соответствовать норме, принятой в данном регионе.
На какой срок сдается жилье?
При заключении договора социального найма жилья, срок такового не оговаривается. В коммерческом же договоре он не должен превышать 5 лет. Такой срок соответствует сроку найма жилья, закрепленного в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Гражданин, снявший жилье на срок до 5 лет, может продлить его, при условии, что собственник жилья не имеет претензий к нанимателю и готов сдавать свое жилье и далее.
Но он обязан предупредить нанимателя об истечении срока найма за 3 месяца и обсудить с ним свои дальнейшие действия.
В том случае, если владелец жилья не связался с нанимателем и не обсудил данный вопрос, договор найма жилья автоматически продлевается на указанный срок, на тех же условиях, что были оговорены при первичном заключении договора.
Собственник жилья не имеет права заключать договор с другим нанимателем жилого помещения в то время, когда оно уже сдано. В том случае, если такой факт все же имеет место, наниматель жилья, который первым подписал договор, имеет право на признание второго договора недействительным.
Гражданин, снимающий жилье, вправе расторгнуть договор найма жилья. О таких намерениях он обязан предупредить собственника за 3 месяца до желаемой даты прекращения договора.
Была ли Запись полезна?
Да
Нет
41 из 53 читателей считают Запись полезной.
Жилищное управление Филадельфии
Коммерческие площади
Жилищное управление Филадельфии
(PHA) сдает коммерческие помещения в аренду коммерческим арендаторам
для розничного и профессионального использования.
Портфель коммерческой недвижимости АГЖС в настоящее время
включает пробелы, перечисленные ниже. PHA стремится сдать в аренду
коммерческих площадей для предприятий и организаций, которые предоставляют
широкий спектр товаров и услуг для жителей и шире
сообщество. PHA не утверждает новые заявки для ресторанов,
винные магазины, заведения, где подают или продают алкогольные
напитки, развлекательные заведения для взрослых, кредиторы
известные как кредиторы до зарплаты или ломбарды.
АГЖС предлагает рыночную арендную плату, договорные условия и
привлекательные стимулы для капитального ремонта. Пространства различаются по
размер и возможности могут существовать для объединения или
разделение пространств для удовлетворения конкретных потребностей.
Ниже приведен список коммерческих площадей PHA:
| Местоположение | Адрес | квадратных футов | Статус | Статус Термин | Тип |
| Уорнок II | 2850 Джермантаун Авеню | 9 690 | Недоступно | — | |
| Дом в Джермантауне | 5457 Уэйн Авеню | 10 000 | В наличии | — | СРС |
| Пратт | Grays Ferry Estates по адресу 3001 W. Moore Street | 9 920 | В наличии | — | СРС |
| Сад Нелли Рейнольдс (цокольный этаж) | 2653 В. Гленвуд Авеню | 7000 | Сдан в аренду | 25 февраля 2017 г. (10 лет аренда) | СРС |
| Сад Нелли Рейнольдс (угловое помещение/цокольный этаж) | 2653 В. Гленвуд Авеню | 3000 | Сдан в аренду | 25 февраля 2017 г. (10 лет аренда) | РГА |
| Центр медицинского обслуживания резидентов | Апартаменты Hill Creek на Адамс-авеню, 500, | 2 500 | Недоступно | — | |
| Мантуанская площадь (цокольный этаж) | 3516 Фэрмаунт-авеню | 7 387 | В наличии | — | РГА |
| Фолс-Ридж (цокольный этаж) | 4301-4349Ридж-авеню | 3 833 | Сдан в аренду | 31 января 2016 г. (до 19 дополнительных опций)лет) | РГА |
| Фолс-Ридж (2) | 4301-4349 Ридж Авеню | 2 670 | Сдан в аренду | 31 января 2016 г. (до 19 дополнительных опций) лет) | РГА |
| Фолс-Ридж (3) | 4301-4349 Ридж Авеню | 2 318 | Сдан в аренду | 31 января 2016 г. (до 19 дополнительных опций) лет) | РГА |
| Фолс-Ридж (4) | 4301-4349 Ридж Авеню | 1 904 | В наличии | — | РГА |
*SRS = Подходит для обслуживания жителей
*RGA = Деятельность, приносящая доход
Если ваша компания заинтересована в любых доступных коммерческих площадях
возможности, пожалуйста, заполните и отправьте следующее
документация:
- Коммерческий
Космическое приложение - Фон
Анкета
Дополнительная информация
- Нажмите
здесь, чтобы прочитать Резолюцию Правления, утверждающую Политику PHA для
Сдача в аренду торговых площадей. - Политика для
Аренда коммерческой площади
Для получения дополнительной информации о лизинге, пожалуйста, свяжитесь с Loan Dao,
Старший менеджер по контрактам, на [email protected]
или 215-684-3557.
Возможно, коммерческая арендная плата не должна быть клином между жильем для малоимущих и местным бизнесом
Рост коммерческой арендной платы становится клином между любимыми местными предприятиями и жителями.
В пасмурную декабрьскую субботу около 200 человек собрались перед домом 66 Avenue C в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена. Местная культурная икона и активистка Пауэр Малу взяла микрофон и обратила всеобщее внимание на слово «HOMESTEADERS», написанное плиточными буквами над входной дверью шестиэтажного многоквартирного дома из красного кирпича позади него — и на многих других зданиях по соседству.
Толпа собралась на митинг, чтобы спасти Casa Adela, пуэрториканский ресторан, который находился в одном из двух витрин здания дольше, чем некоторые из его жителей, но теперь находится под угрозой закрытия из-за спора об арендной плате с владельцы здания — которые являются жителями самого здания.
Как рассказал Малу собравшимся, некоторые из которых сами пережили эту историю, это здание — одно из многих в районе, которым домовладельцы пренебрегали и в конце концов бросили в 19 веке.70-х и 80-х годов, проходя через лишение права выкупа и попадая в руки города. Авеню C, 66 была заброшена в 1977 году. В рамках программы, которая стала известна как «городское приусадебное хозяйство», поселенцы могли вкладывать свой собственный капитал в восстановление ветхих зданий, а в обмен город продавал им эти здания. как кооперативы всего за 250 долларов за единицу.
Как и Адела Фаргас, основательница и тезка Casa Adela, многие городские поселенцы в Нижнем Ист-Сайде были выходцами из Пуэрто-Рико, что привело к появлению гибридного испано-английского прозвища «Лойсаида». Этот участок авеню C даже называется «авеню Лоисаида». Владельцы бизнеса иногда вносили свою лепту, чтобы помочь восстановить витрины — хотя у коммерческих арендаторов никогда не было возможности владеть помещениями, которые они помогали восстанавливать в качестве арендаторов.
Casa Adela открыла несколько дверей в 1976 и переехал на авеню C, 66, когда поселенцы все еще работали над зданием в 1980-х годах.
«Это место заслужили, а не дали», — сказал Малу на митинге. «Адела, ее семья и люди, которые до сих пор живут в этом здании, работали над восстановлением, восстановлением и улучшением условий в этом здании, включая пространство, которое сейчас называется Casa Adela. Это было пустое место, никому оно не было нужно. Адела заработала это, потому что она была на улице, кормя общину».
Это вряд ли та ситуация, когда вы ожидаете, что сообществу придется сплотиться против повышения арендной платы, которое угрожает закрыть любимый местный бизнес. Но сегодня 118-летнему зданию требуется капитальный ремонт, за который нужно как-то платить. Зная это, ресторан предложил повысить свою текущую арендную плату более чем на 200% плюс ежегодное повышение на 3% в течение следующих 10 лет, но правление кооператива говорит, что ему нужно больше. Если бы не введенный государством мораторий на выселение пострадавших от пандемии коммерческих арендаторов, Casa Adela уже бы не существовало.
На митинге распространилась новость о том, что после нескольких месяцев молчания правление кооператива наконец-то вернулось за стол переговоров, и что член местного совета Карлина Ривера присоединилась к переговорам, чтобы предложить, какие ресурсы могут быть у города для спасения ресторан, а также удовлетворить потребности кооператива. Сторонам еще предстоит прийти к соглашению. Дата суда назначена на конец этого месяца.
Член Совета Ривера предпочел бы, чтобы подобные сообщества не устраивали митинги каждый раз, когда они рискуют потерять любимый местный бизнес. Вот почему она была среди тех, кто призывал к какой-либо форме регулирования коммерческой арендной платы, чтобы изменить рыночную динамику, которая уже привела к закрытию столь многих любимых местных предприятий по всему городу и угрожает тем, что остались, как в кооперативах, так и в обычном режиме. постройки в собственности.
«Из всех инструментов, которые мы до сих пор использовали, кажется, что ничто не помогает поддерживать местную розничную торговлю», — говорит Ривера Next City.
В борьбе арендаторов витрин, столкнувшихся с непомерным повышением арендной платы, жадных до прибыли домовладельцев или спекулянтов недвижимостью легко изобразить злодеями. Случай с Casa Adela и 66 Avenue C показывает более сложную картину. Поведение этих других акторов позволяет кооперативам с разными мотивами сделать аналогичный выбор.
«У нас есть две проблемы: ресторан, испытывающий трудности, который отчаянно нуждается в финансовой поддержке и, возможно, должен будет изменить свой бизнес, чтобы удовлетворить спрос 21-го века, и затем у нас есть здание, которое нуждается в капитальном ремонте. — говорит Ривера.
Жителям, взимающим с себя ежемесячные взносы в кооператив, трудно уделить внимание, особенно тем, кто по своему выбору или по законному соглашению продолжает обслуживать жителей с низким доходом.
В статье Bloomberg, опубликованной ранее в этом году, сообщалось о том, что некоторые кооперативы время от времени продают за высокие шести- и даже семизначные суммы детям из богатых семей, у которых случайно оказалась низкооплачиваемая работа или карьера, — таким образом собирая большие деньги для кооператива.
op, потому что правила кооператива могут разделить цену перепродажи между зданием и предыдущим владельцем квартиры. Но, как отмечается в статье Bloomberg, такие продажи ставят под сомнение законность городских налоговых льгот для кооперативов, предназначенных для обслуживания домохозяйств с низким и средним доходом, известных как корпорации Фонда жилищного строительства или кооперативы HDFC.
По данным городского Департамента жилищного строительства и развития, в Нью-Йорке насчитывается более 1100 кооперативов HDFC, и, по оценкам, 27% из них находятся в бедственном финансовом положении. 66 Avenue C — это кооператив HDFC.
Кооперативы с торговыми площадями могут узнать через брокеров или других специалистов по недвижимости о том, что близлежащие здания сдают свои витрины по гораздо более высоким ставкам. И в отличие от строго регулируемого арендного жилья, коммерческий лизинг по сравнению с ним по-прежнему остается диким западом.
У многих арендаторов нью-йоркских магазинов нет даже договора аренды, а есть только рукопожатие со своим арендодателем.
У Casa Adela не было договоров аренды с 2012 года. По словам Луиса Риверы, сына основателя ресторана, который вместе со своей сестрой перешел во владение после смерти их матери в 2018 году, именно тогда истек срок последней официальной аренды ресторана.
В соответствии с прежней арендой ресторан платил 1380 долларов в месяц за помещение ресторана площадью 715 квадратных футов. Это также когда обрушился суперураган «Сэнди», в результате чего большая часть района оказалась под футом или более штормового нагона. Ривера (не родственник члена совета) говорит, что хотел договориться о новой аренде, но правление так и не решилось, и с тех пор ресторан продолжает платить те же 1380 долларов в месяц без аренды.
В 2018 году, после того как его мать скончалась, Ривера получил помощь от TakeRoot Justice, группы юридической помощи, финансируемой городской программой помощи в аренде, подать в совет директоров запрос на аренду, предлагая платить 2000 долларов в месяц за первые пять лет, 2400 долларов в месяц в течение следующих пяти лет.
Правление не ответило на его предложение, но и не потребовало увеличения арендной платы.
Ранее в этом году Ривера снова запросил аренду, предложив платить 3000 долларов в месяц плюс 3% ежегодного увеличения в течение 10 лет. Встречное предложение совета директоров: аренда на 10 лет, 3000 долларов в месяц в первый год, затем 6750 долларов во второй год с последующим ежегодным увеличением на 3%. Это на 500% больше текущей арендной платы ресторана.
Без договора аренды Ривера не смог подать заявку на помощь малому бизнесу — ни после Сэнди, ни во время пандемии.
«Коммерческие арендаторы не защищены, нет даже права на продление аренды», — говорит Вэл Орселли, соучредитель и бывший директор Cooper Square Community Land Trust и Cooper Square Mutual Housing Association, в которые входит 21 кооператив HDFC. многоквартирные дома с 24 магазинами, разбросанными по близлежащему району Ист-Виллидж.
Орселли говорит, что жильцы зданий на Купер-сквер сохранили своих коммерческих арендаторов местными и независимыми, сдав в аренду витрины магазинов по ставкам ниже тех, которые здания потенциально могли бы получить от других арендаторов.
Они согласились на более низкую коммерческую арендную плату в обмен на то, что эти местные коммерческие арендаторы приносят обществу.
«У нас всегда было несколько претендентов на открытые витрины, и мы пытались привлечь отдельные магазины для мам и пап, а не сети, потому что они обеспечивают больше, чем коммерческую деятельность», — говорит Орселли. «Они остаются открытыми допоздна и становятся неотъемлемой частью сообщества».
Но на протяжении многих лет даже в зданиях на Купер-сквер время от времени члены совета директоров требовали от коммерческих арендаторов максимально возможную арендную плату. «Они никогда не составляли большинства, — говорит Орселли.
Неясно, сможет ли 66 Avenue C найти арендатора прямо сейчас по той цене, которую запрашивает правление кооператива, но они по-прежнему убеждены. Искушение для кооперативов воспользоваться коммерческой арендной эйфорией является постоянным, по-видимому, даже в разгар пандемии, которая потрясла розничную торговлю и особенно рестораны до основания.
Член совета Ривера говорит, что город несет определенную ответственность за предоставление дополнительных ресурсов кооперативам HDFC для удовлетворения их потребностей, но он не может сделать это в одиночку — часть этой ответственности также несут правительство штата и федеральное правительство. В то же время она также считает, что необходима некоторая форма регулирования коммерческой арендной платы для детоксикации рынка недвижимости, который в настоящее время противопоставляет жителей с низким доходом любимым местным предприятиям.
В настоящее время в городском совете приостановлено рассмотрение двух различных предложений по регулированию коммерческой арендной платы. Они подходят к регулированию по-разному. Ривера говорит, что поддержала бы любую версию.
Существует Закон о сохранении рабочих мест в малом бизнесе, версия которого была впервые предложена городским советом еще в 1984 году. Он давал бы коммерческим арендаторам право на продление аренды, а также полномочия для обязательного арбитража третьей стороной для урегулирования споров.
когда арендодатели обоснованно должны повышать арендную плату на определенную сумму, чтобы покрыть более высокие налоги на недвижимость или расходы на содержание, но арендаторы выступают против непомерного повышения арендной платы, которое, по их мнению, отражает иррациональные спекуляции, а не экономику данного места.
Второе предложение, внесенное в городской совет еще в 2019 году, заключается в создании совета по регулированию коммерческой арендной платы, аналогичного существующему совету по арендной плате для квартир со стабильной арендной платой. Совет по правилам коммерческой арендной платы будет определять годовые ставки разрешенных корректировок арендной платы для коммерческих арендаторов. Помимо витрин магазинов, в соответствии с текущей версией законопроекта будут распространяться все торговые или офисные помещения площадью до 10 000 квадратных футов и производственные площади до 25 000 квадратных футов.
Оба предложения поддерживают различные коалиции владельцев малого бизнеса по всему городу.
Но из слушаний комитета совета по любому из законопроектов стало ясно, что в случае его принятия противники, утверждающие, что город не имеет законных полномочий от штата для регулирования коммерческого лизинга, наверняка будут оспорены.
Лоббисты индустрии недвижимости давно и яростно выступают против любых форм регулирования коммерческой арендной платы. Часть оппозиции носит идеологический характер — контроль коммерческой арендной платы рассматривается как вмешательство государства в частные дела рынка.
Но есть и практические проблемы, такие как растущая стоимость обслуживания очень старых зданий. Не говоря уже об одном миллионе квартир со стабилизированной арендной платой в городе, что составляет около четверти городского жилищного фонда, что делает их здания еще более зависимыми от коммерческой арендной платы, которая растет вместе с затратами на содержание и налогами на недвижимость. Городской совет по арендной плате был известен своей скупостью при администрации Де Блазио, почти заморозив арендную плату за квартиры со стабилизированной арендной платой после многих лет регулярного повышения при администрации Блумберга.
Случай с Casa Adela и 66 Avenue C показывает, что даже если исключить из уравнения жадного до прибыли арендодателя, любимый местный бизнес все равно может оказаться побочным ущербом.
В Нью-Йорке с 1945 по 1963 год действовала стабилизация коммерческой арендной платы. Это был закон штата, и законодатели позволили ему истечь.
«Если вы думаете, что арендодатели недовольны контролем или стабилизацией арендной платы за жилье, это ничто по сравнению с чем-либо, связанным с коммерческой арендной платой», — говорит Орселли.
ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА. Этот конец этой истории был обновлен, чтобы отразить, что стабилизация коммерческой арендной платы в Нью-Йорке с 1945 по 1963 год была законом штата, и что законодатели разрешили срок действия программы.
Эта статья является частью серии The Bottom Line, посвященной масштабируемым решениям проблем, связанных с доступностью, инклюзивным экономическим ростом и доступом к капиталу. Нажмите здесь, чтобы подписаться на нашу информационную рассылку Bottom Line.