Оплата услуг риэлтора при покупке квартиры. Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке квартиры

Услуги риэлтора при покупке квартиры - как и кто оплачивает?

При покупке квартиры от 4 до 8% стоимости приобретения придется отдать риелтору.

Рассмотрим по порядку возникающие вопросы:

Оправданы ли эти расходы?
Какие услуги получит клиент, заплатив деньги?
Что он вправе требовать от риелтора за эту стоимость?
Что делать, если риелтор не выполняет свои обязанности?

Начнем с того, что квартиру можно приобрести на первичном и на вторичном рынке.

Насколько отличается купленное жилье, настолько же различны юридические риски сделки и требования к услугам риелтора.

Более сложный вариант – покупка жилья на вторичном рынке. Чтобы прояснить ситуацию, осветим несколько основных пунктов.

Для начала, необходимо понимать, что представляет процесс приобретения жилья на вторичном рынке, из каких этапов он состоит, на чем можно сэкономить, а на чем – нельзя.

Представим информацию в виде простой таблицы:

Из таблицы видно, что есть пункты, с которыми при наличии времени и желания вполне можно справиться самому.

С 2002 года лицензирование риэлтерской деятельности отменено.

Частному маклеру нет необходимости арендовать офис и платить зарплату работникам, поэтому его услуги могут быть значительно дешевле, чем в агентстве недвижимости.

Характеристики, традиционно относимые к преимуществам агентства:

Проверка юридической «чистоты» квартиры. Запросы на получение расширенной выписки из реестра, архивной выписки домовой книги подаются в государственные органы продавцом или его представителем. Юридический отдел только проверяет наличие/отсутствие этих документов и запрашивает недостающие сведения, проясняет сомнительные моменты.
Квалификация сотрудников агентства традиционно считается выше, потому что они работают командой. Это спорное утверждение. Любое звено в длинной цепочке может подвести.
Ответственность агентства выше, в случае, если сделка купли-продажи будет оспорена. С одной стороны, форма юридического лица (ООО или ЗАО) заведомо ограничивает ответственность фирмы, в то время, как частный агент, оформивший ИП, несет ответственность всем своим имуществом. Однако ни один частник не будет работать по договору, в котором не стоит ограничение его ответственности, поскольку гарантий, что у вас не возникнут проблемы после покупки квартиры, дать практически невозможно.

Некоторые агентства страхуют свою профессиональную ответственность, или являются членами РГР, МАР. Если агентство сертифицировано, его специалисты регулярно проходят обучение и аттестацию. Это единственное бесспорное преимущество обращения в агентство.

Наличие государственной регистрации ИП или юридического лица. Просите предъявить ИНН, ОГРН, КПП, уставные документы и т.п. Заодно узнаете, сколько времени прошло с момента регистрации компании, или как давно работает частник на рынке. С агентом, который, работая в агентстве, неофициально занимается частной практикой и для этого привлекает возможности и мощности агентства лучше дела не иметь. Этот человек обманывает своего работодателя, нельзя быть уверенным в его добропорядочности.

Если вы общаетесь с менеджером агентства, проверьте его полномочия на подписание документов от имени агентства. У него должна быть соответствующая доверенность.
Уточните план работы по сделке и порядок взаимодействия.
Выясните все нюансы выплаты комиссионного вознаграждения. Для этого возьмите договор об оказании услуг на дом и покажите его своему юристу, а затем еще раз переспросите каждый пункт у агента. С этим не должно быть неясностей.
Спросите о наличии/отсутствии программы страхования профессиональной ответственности, членстве в объединениях, аттестатах. Если они есть, то это весомый аргумент в пользу данного агентства.

После всех клятв и обещаний и взаимно приятного подписания договора об оказании риелторских услуг агент не перезванивает в назначенное время, опаздывает, недоступен для связи.

Это самая простая из возможных проблем. Обратитесь к руководству с требованием заменить сотрудника, который ведет вашу сделку. Если к вашим жалобам не прислушаются, лучше расторгнуть договор об оказании услуг, чем рисковать халатным отношением агентства к своим обязанностям. Неустойку платить не нужно, см. п.2.

Нарушение агентством или агентом заявленных в договоре сроков и обязательств.

Здесь вам поможет «Закон о защите прав потребителей». Не важно, как называется договор между клиентом и агентством, согласно п.11 ПП ВС РФ от 28.06.2012г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», права покупателя при использовании услуг посредника защищены этим законом. Достаточно соблюсти правила расторжения договора, оплатить документально подтвержденные фактические расходы и сменить агентство.

Возникновение осложнений после перехода права собственности.

Самый трудный случай. К сожалению, агент не несет ответственности за недействительность сделки и отвечает только за ее ничтожность, если удастся доказать, что он не проявил должной осмотрительности при выборе продавца квартиры, то есть не взял выписку из Росреестра (см. определение Свердловского областного суда по делу N 33-501/2013 от 15.01.2013). Здесь может помочь только страхование титула сразу после сделки.

Теперь возьмем более простой вариант покупки недвижимости на первичном рынке. Статистика утверждает, что 30% сделок, заключаемых здесь, проводится через агентства недвижимости. При этом, стоимость жилья, покупаемого напрямую у застройщика и цена, которую покупатель уплачивает в агентстве, совпадают, поскольку посреднический процент агентство получает с продавца, то есть с застройщика.

В этой схеме между агентством и покупателем жилья заключается договор об оказании информационных услуг, а договор долевого участия в строительстве со стороны продавца подписывает представитель застройщика, договор цессии (уступки прав и обязанностей) — инвестор.

При этом в обязанности риелтора не входит проверка застройщика до заключения с ним договора о сотрудничестве, это только его право, поэтому надежды покупателя на посредника, предоставляющего информационные услуги, напрасны. Риелтор обязан только помочь в подборе подходящего объекта и проследить за правильностью оформления договоров.

Ясно, что крупное агентство недвижимости не будет заключать договоры с заведомо проблемными застройщиками, однако и оно не может и не берется гарантировать то, что дом будет достроен, что квартира по акту приема-передачи будет передана без недостатков и в срок.

В этой ситуации независимо от того, заключается ли договор у застройщика или в агентстве недвижимости, интересы покупателя должен представлять юрист, специализирующийся на вопросах купли-продажи недвижимости, который будет проверять разрешительные и регистрационные документы застройщика или инвестора. После оформления права в Росреестре, право первого покупателя на квартиру в новостройке не может быть оспорено, так что риски, связанные с историей квартиры здесь отсутствуют.

Читайте все, что подписываете, до тех пор, пока не поймете до последней запятой: права и обязанности, гарантии, ответственность сторон. Не соглашайтесь на стандартный договор и невнятные формулировки, требуйте внести полный перечень услуг, за которые собираетесь платить.
Будьте вместе со своим агентом, задавайте вопросы, проверяйте и просматривайте все договоры, справки, выписки. Будьте дотошны и не верьте обещаниям, не подкрепленным письменными документами. Обращайтесь за консультациями к сторонним юристам, если у вас появились малейшие сомнения.
Не покупайте квартиру по доверенности без личной встречи с хозяином, у асоциальных элементов, продающуюся второй раз в течение года, со стоимостью, больше чем на 15% ниже рыночной.

Указывайте в договоре полную цену сделки, всегда имейте в виду возможное судебное разбирательство.
Не отдавайте деньги напрямую до получения на руки Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Не существует способа на 100% обезопасить сделку, но можно свести риски к минимуму. Если есть возможность, наймите юриста, который объяснит вам все нюансы документов, участвующих в сделке. Это необходимо делать до начала основной стадии покупки квартиры.

mishanya-g.ru

Кто оплачивает услуги риэлтора - Статьи о недвижимости

Еще недавно профессия риэлтора считалась практически бесполезной. Самонадеянные граждане считали, что нет ничего сложного в том, чтобы самостоятельно найти подходящую квартиру и купить ее. Однако сегодня это мнение уже неактуально, социологические опросы показывают, что больше половины россиян считают профессию риэлтора очень нужной и полезной, так как многие уже на собственном опыте убедились в необходимости посреднических услуг при покупке или продаже недвижимости.

Совершить сделку самостоятельно сегодня очень сложно, а сделать это грамотно и по всем правилам практически невозможно. Даже самая простая сделка по продаже недвижимости требует огромной затраты времени и усилий, что и делают за потенциальных покупателей и продавцов риэлторы, спасая их от бесконечной бумажной волокиты. Специалисту необходимо предусмотреть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе заключения сделки и устранить их, риэлтор оказывает своему клиенту полное юридическое сопровождение в течение всего процесса покупки или продажи, также он помогает собрать и грамотно оформить все необходимые документы, чтобы впоследствии не возникло никаких осложнений и много всего прочего.

Поэтому было бы очень самонадеянно думать, что вы можете сами заключить сделку о покупке квартиры, не прибегая к помощи риэлтора. Оплата услуг риэлтора достаточно высока и составляет обычно от 3 до 5% стоимости объекта недвижимости, однако это того стоит. Кто же платит риэлтору – продавец недвижимости или потенциальный покупатель?

В нашей стране оплата услуг профессионального агента по недвижимости ложится на плечи покупателя. Человек, который хочет приобрести жилье, обращается в агентство недвижимости и выплачивает за работу риэлтора определенную фиксированную сумму. Затем, если квартира, которую подобрал специалист, устраивает покупателя, то сделка заключается, и он выплачивает комиссию, которая обычно составляет около 4% от общей стоимости жилья. Такая схема работы уже давно устоялась на российском рынке недвижимости, и изменений в ней пока что не предвидится.

Получается, что хозяином положения сегодня является продавец недвижимости. Он выставляет свою квартиру на продажу и ждет, пока риэлтор приведет клиентов. А объясняется это в большей степени тем, что на рынках недвижимости в большинстве крупных городов спрос на жилье превышает предложение. Кроме того, количество желающих купить квартиру постоянно увеличивается в связи с развитием ипотечного кредитования в нашей стране.

В городах поменьше, где спрос приблизительно равен предложению, ситуация несколько иная. Например, в городе Кемерово платить за услуги профессионального риэлтора приходится уже продавцу недвижимости. Когда продавец подает объявление о продаже недвижимости, в нем сразу же указывается сумма, которая будет выплачена риэлтору в случае заключения сделки.

По мнению специалистов в области недвижимости, платить за услуги посредника обязаны обе стороны, так как услугами риэлтора пользуются обе стороны в процессе заключения сделки, как покупатель, так и продавец. Аналитики считают, что в конечном итоге схема взаимодействия между сторонами на рынке недвижимости придет к тому, что риэлтору будут платить обе стороны. Это произойдет в тот момент, когда спрос на недвижимость сравняется с предложением, до этого же момента платить придется покупателю.

В странах Европы и США дело обстоит по-другому. В большинстве случаев там при заключении сделок с недвижимостью услуги риэлтора оплачивает продавец недвижимости. Человек, желающий продать квартиру, нанимает личного агента по недвижимости, который делает объявление о поступлении нового предложения в профессиональном сообществе. Коллеги ищут покупателей и тот, кто его находит, при заключении сделки делит вознаграждение с коллегой. Таким образом, в западной схеме риэлторы продавца и покупателя являются партнерами по общему делу, в цену квартиры заложена комиссия для каждого из них, поэтому им выгодно осуществить сделку качественно и быстро.

Покупатель и продавец обычно заключают соглашение о том, как будет выплачиваться вознаграждение агентам по недвижимости. Чаще всего каждая сторон оплачивает услуги своего агента.

Организовать схему взаимодействия между всеми заинтересованными лицами при сделках с недвижимость по западной схеме пытаются и бывших республиках. Например, в Латвии довольно распространенной является ситуация, когда агент по недвижимости представляет интересы сразу обеих сторон. Оплату своих услуг он также может получать от обеих сторон одновременно, если продавец и покупатель знают об этом и не возражают против этого. Часто осуществляется также другая схема работы, когда продавец нанимает агента по недвижимости, который продает квартиру по цене, в которую включается оплата работы агента. Таким образом, получается, что за работу риэлтора платит покупатель. Если же и продавец, и покупатель нанимают агентов, то каждый полачивает работу своего.

До сих пор специалисты не пришли к единому мнению о том, кто все-таки должен оплачивать услуги риэлтора – покупатель, продавец или они оба. Сейчас более распространена система, когда риэлтору платит покупатель, однако профессионалы рынка недвижимости утверждают, что скоро ситуация изменится. Так как ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, рано или поздно может наступить момента, когда предложение станет выше спроса на жилье, как в этом случае будут действовать агентства недвижимости сказать трудно. Но ясно одно, схема взаимодействия между продавцом, риэлтором и покупателем изменится. Скорее всего платить риэлтору придется обоим участникам сделки, так как его деятельность затрагивает интересы обеих сторон. Риэлтор несет финансовую ответственность при заключении сделки, помогая покупателю, в то же время, он проверят техническое состояние продаваемой квартиры, юридическую «чистоту», совершая огромную работу в интересах продавца недвижимости. Поэтому было бы вполне справедливо, если бы работу риэлтора оплачивали оба участника сделки.

www.00024.ru

Оплата услуг риэлтора при покупке квартиры

Какова оплата услуг риэлтора при покупке квартиры? Из чего складывается эта цена? Продажа или покупка недвижимости - это ответственный шаг, требующий времени, железных нервов, и юридических знаний. Всем этим обладает риэлтор - специалист по недвижимости, который прекрасно может осуществить задачу, поставленную продавцом или покупателем.

Следует, однако, помнить, что агентство недвижимости, предоставляет только платные услуги: консультации, поиск объекта недвижимости и дальнейшее ведение сделки.

Жилье бывает первичным, и вторичным. В первом случае, проводить проверку квартиры на обременение нет, так как она новая. Зато второй случай, подразумевает множество сложностей и рисков. Риэлтор, обладая нужными знаниями, способен быстро и грамотно найти жилье и убедиться в его подлинности и чистоте. Расценки на услуги во всех агентствах разные. Но средняя цена колеблется в пределах 8-10% от цены на недвижимость. Кто платит?

Оплачивает услуги риэлтерского агентства обычно тот, кто обращается в контору за помощью. То есть, если в агентство обратился продавец, который желает продать свою недвижимость, то и платить будет он сам. Если за услугами обратился покупатель, то необходимую сумму внесет он, и это должно быть внесено в договор, который заключается между клиентом и агентством. Что входит в обязанности риэлтора?

Чтобы получить вознаграждение в случае покупки, риэлтор обязан:

Подыскать подходящее жилье, с учетом пожеланий клиента;
При недостаточной сумме на покупку у клиента, найти оптимальную систему кредитования;
В удобное для клиента время, просматривать с ним варианты жилья;;
Вести переговоры о сумме и условиях сделки;
Проверить наличие и подлинность документов на квартиру, чтобы определить степень риска;
Помочь правильно составить предварительные и основные документы;
Провести регистрацию;
Помочь выписаться и получить прописку в купленном жилье;
Помочь оформить страховку, если жилье куплено в ипотеку.

Если риэлтор не выполняет своих обязательств, клиент имеет право расторгнуть договор, и потребовать вернуть оплаченные деньги.

Как выбрать риэлтора?

Первым и главным условием при выборе агентства, является известность и хорошие отзывы бывших клиентов. Обязательно удостовериться, что организация имеет сертификаты, которые подтверждают ее квалификацию. В противном случае, можно нарваться на безграмотных работников. И это в лучшем случае. В худшем же - клиент рискует никогда не увидеть своих денег и нового жилья. Так что, правильным решением будет, воспользоваться услугами грамотного специалиста. Единственным минусом будет - высокая оплата услуг риэлтора при покупке квартиры.

estate24.moscow