Квартиры со свободной планировкой. Что об этом необходимо знать? Квартира со свободной планировкой

Квартиры со свободной планировкой: подводные камни, получение разрешения

В последние годы все чаще владельцы недвижимости стремятся создать уникальный и неповторимый дизайн своего жилья, который будет максимально удобным и эффектным. По этой причины квартиры со свободной планировкой особенно популярны на рынке.

Главное, не спешить с приобретением, ведь отсутствие планировки – это не только возможность воплотить свои задумки, но и немалое количество проблем. О многих из них счастливые покупатели даже не догадываются.

Если вам понравилась квартира со свободной планировкой, купить ее стоит только после того, как будут взвешены все плюсы и минусы подобного решения. Из преимуществ стоит отметить следующие:

свобода для дизайнера – ограничениями выступают только санузел и несущие стены;
для изменения планировки не требуется тратить время и денежные средства на снос стен;

владелец самостоятельно решает, сколько у него будет комнат.

Благодаря этим особенностям, возможно создание любого интерьера. Но существуют и сложности, решение которых может занять много времени.

Свободная планировка: о чем стоит знать при покупке

Стоит отметить, что согласно Жилищному кодексу РФ свободной планировки как таковой не существует. Статья 16 говорит о том, что в любом случае квартира структурно распределена на жилую и вспомогательную зоны. Более того, в документах на жилье обязательно четко прописаны границы комнат, кухни, санузла и пр.

Эти данные можно увидеть, например, в кадастровом паспорте на квартиру. В нем есть чертеж, на котором указаны все перегородки в помещении. При этом, не имеет значения, что застройщик предоставил жилье без фактических стен. Но согласно документам, владелец приобрел недвижимость с определенной планировкой.

И хотя дизайн квартиры со свободной планировкой равно пользуется популярностью из-за удобства последующего ремонта, есть минусы покупки подобного жилья. А именно:

Стоимость. Покупатель должен быть готов, что недвижимость со свободной планировкой всегда дороже типовых вариантов. Хотя по факту застройщик даже сэкономил, не возводя стены.
Квартиры сдают только с черновой отделкой, то есть, владелец получит в распоряжение бетонные стены, основные коммуникации и недорогие пластиковые окна.
Нужно приготовиться к существенным затратам, которые сопровождают разработку нового архитектурного проекта. Потребуется продумать расположение стен и электрической проводки.
Собственник должен будет позаботиться об устройстве полов, отделке стен и т.д.

Помимо этого, нужно понимать, что возведение стен в квартире со свободной планировкой обернется потерями площади. Например, изначально застройщик выставляет счет за 70 квадратных метров жилой площади, а после ремонта остается 65 квадратных метров.

Ремонт квартиры со свободной планировкой. Подводные камни

Стоит отметить, что свободная планировка не дает абсолютной независимости в обустройстве жилья. Самое простое решение – оставить все как есть. Тогда квартира будет считаться однокомнатной. Но при решении возвести перегородки владельцу предстоит решить ряд задач:

как возвести стены;
какое должно быть расстояние между перегородками;
что нужно учитывать при укладке напольного покрытия.

Также при покупке квартиры со свободной планировкой будущий владелец должен четко осознавать, что он платит за незавершенный объект. Закончить строительство и подтвердить его документально должен сам собственник за свои деньги.

Чтобы не было проблем – стены должны быть именно там, где они указаны в документах. В ином случае – даже малейшее отклонение от чертежа означает, что осуществляется перепланировка со всеми сопутствующими сложностями. То есть, покупка жилья со свободной планировкой не дает как таковой свободы – лишь избавляет от демонтажа стен и выноса мусора. А разработка нового проекта и его согласование потребуется в любом случае.

Немаловажный момент – далеко не все идеи возможно воплотить. Так запрещается:

выносить элементы отопления за внешние стены – даже если речь идет об балконе;

совмещать пространство квартиры и лоджии путем сноса внешней стены здания;
сносить или пытаться переместить несущие стены;
вмешательство в вентиляционную систему.

Если при разработке плана перепланировки эти тонкости не учитывались, то в уполномоченных органах не выдадут разрешения. Поэтому проект следует доверять опытному архитектору, знающему свое дело.

Как получить разрешение на перепланировку?

Хотя по факту в квартире со свободной планировкой отсутствуют стены, но в документах они указаны. Соответственно, любое отступление от чертежа – это перепланировка. Чтобы ее сделать, потребуется:

разработать проект;
согласовать его;
получить разрешение на перепланировку;
ввести объект в эксплуатацию по завершению ремонтных работ;
получить новые документы на недвижимость.

Для начала перепланировки владелец должен собрать следующие документы:

копии документов, которые подтверждают права владельца на жилье;
заявление, в котором указывают, какие работы по перепланировке будут произведены, режим ремонта, а также сроки;
письменное согласие на ремонт от компании, которая управляет домом;
эскиз перепланировки;
дополнительные бумаги в случае, когда перепланировка касается несущих конструкций – понадобится проектная декларация и договор об авторском надзоре разработчика проекта;
копии разрешительных документов, если планируются функциональные изменения помещений;
согласие в письменном виде на перепланировку от всех, у кого есть права собственника на квартиру, или страховой договор гражданской ответственности перед третьими лицами.

Если владелец недвижимости решил заняться перепланировкой, то ему потребуется ознакомление с Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, Строительными нормами и правилами. Помимо этого, нужно учитывать местное законодательство в данной сфере.

spbhomes.ru

Что нужно знать при покупке квартиры со свободной планировкой?

Источник фотографии

Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

Покупка квартиры без внутренних стен не дает собственникам возможность действовать по принципу «что хочу, то и ворочу». Любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире учитывает все санитарные и технические нормы, а также требования по инсоляции.

При отступлении от этого плана, прежде чем возводить межкомнатные перегородки, владельцы недвижимости должны согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многие потенциальные покупатели жилья даже не догадываются об этом, и узнают о нарушениях, когда решают продать свою квартиру. Если в ней сделана перепланировка, которую нельзя узаконить, нового собственника придется искать очень долго. Во-первых, из числа потенциальных покупателей исключаются те, кто приобретает жилье с использованием ипотеки. Банки не выдают кредиты на квартиры, перепланировку в которых нельзя узаконить. Во-вторых, такое жилье обычно стоит гораздо меньше, чем в среднем по рынку. Размер дисконта для заинтересованного покупателя, готового заплатить за квартиру наличными, может доходить до 25%. Таким образом, приступая к созданию нового плана квартиры, необходимо учитывать те требования, которые предъявляются к жилым и вспомогательным помещениям в многоквартирном доме.

Комнаты

При покупке двухкомнатной квартиры со свободной планировкой у владельцев недорогого жилья часто возникает соблазн превратить ее в «трешку», пусть и с небольшими комнатами. Однако по санитарным нормам площадь жилого помещения не может быть менее 8 кв. м при условии, что в квартире есть еще одна комната размером не менее 16 «квадратов». В однокомнатных квартирах минимальная площадь единственной комнаты должна составлять 14 кв. м. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от их количества в квартире, не может быть меньше 2,4 метров.

«Перекраивая» внутреннее пространство, надо также учитывать, что обустройство комнат, в которых нет естественного освещения, запрещено. Поэтому каждое из жилых помещений, а также кухня должны иметь хотя бы одно окно. Это требование тоже затрудняет возможность «нарезки» квартиры на множество маленьких комнат.

Единственным способом сделать из одной комнаты две является покупка квартиры, где жилое помещение площадью 18 и более кв. м имеет два окна. Если они расположены таким образом, что в каждую из комнат с минимально возможной площадью 9 кв. м «войдет» окно, планировку удастся согласовать.

Кухня

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м.

Санузлы

Ванная и туалет, также как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

Санузлы относятся к подсобным помещениям, увеличивать которые за счет жилой площади нельзя. Сделать это можно только за счет прилегающих прихожих, коридоров или кладовой, «захватив» часть их территории. Главное, чтобы ширина внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, после перепланировки была более 1 метра, а в остальные помещения – более 0,85 м. Использовать для расширения санузла площадь кухни запрещается. Исключение составляют только двухуровневые квартиры или жилье, расположенное на первом или втором этажах, если под ними находятся подвалы или нежилые помещения.

Вход в отдельный туалет или совмещенную ванную с унитазом может располагаться только в коридоре, но никак не в кухне или комнате. Устроить санузел рядом со спальней можно только тогда, когда в квартире есть еще одно помещение с установленным унитазом и входом из прихожей или коридора. Кроме того, надо учитывать, что коммуникации и инженерное оборудование нельзя крепить к стенам, прилегающим к жилым комнатам соседних квартир.

Балконы и лоджии

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.

«В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует. В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей».

news.ners.ru

Квартиры со свободной планировкой - плюсы и минусы

Основная черта квартир со свободной планировкой, что и следует из названия, – это абсолютная свобода творчества. В квартире намечены так называемые мокрые точки, то есть расположение ванной комнаты, туалета, и душа уже определено. Покупатель самостоятельно решает, сколько комнат ему нужно, как они будут располагаться и какими будут по площади. Насколько реальна эта свобода и не окажется заманчивая история про свободную планировку в квартире чем-то не настолько привлекательным?

Попробуем ответить на это вопрос

Фактически, именно спрос на нетипичное жилье, стремление следовать моде, и выражать свою индивидуальность с помощью оригинальной планировки, породили свободную планировку квартир.

Свобода выбора

Благодаря новым технологиям строительства появились монолитные дома, в которых на площади квартир не было несущих стен, то есть открылся простор для перепланировки. Самые мудрые, а, точнее, хитрые застройщики увидели, что по статистике около 90% квартир подвергаются перепланировке, в той или иной степени, сразу после покупки. Так зачем возводить стены, которые будут снесены? Намного лучше сэкономить на их возведении и отделочных работах.

Вопрос экономии

Кроме материалов, значительная экономия выходит и на зарплатах каменщиков и маляров-штукатуров. Притом метраж помещения без стен больше, чем у того же помещения, но со стенами, а оплата рассчитывается за квадратные метры. В целом застройщики не прогадали, но выгодны ли квартиры со свободной планировкой покупателям? Отчего так активен спрос на жилье без любых коммуникаций, в сущности, нуждающееся не в ремонте, а в достройке?

Возможные ограничения «свобод»

Свобода может оказаться крайне ограниченной, например - на плане БТИ. Несуществующие стены отмечены пунктиром, и если захочется их перенести, то есть возвести в другом месте, придется получать на это соответствующие документы, а еще и на многое другое, например, места установки розеток или дверных проемов.

А многое делать просто нельзя – убирать или изменять вентиляцию, присоединять балконы, лоджии и коридоры, отделять комнаты, в которых не предусмотрено отопление и естественное освещение, менять внешний вид фасада, переносить кухню и все мокрые точки, менять площадь туалета, затруднять доступ к коммуникациям, изменять размеры окон. А если квартира большая, то несущие стены в ней все-таки будут, их менять ни в коем случае нельзя.

Но если вы изначально планируете сделать квартир

mestoprozhivaniya.ru

Так ли свободна свободная планировка?

Существует заблуждение: если квартира со свободной планировкой, то устройство в ней перегородок согласовывать не нужно. «Как хочу, так стены и ставлю», - рассуждают владельцы квартир со свободными планировками. Но такая точка зрения не совсем верна.

Сейчас большое количество новостроек сдается с квартирами, в которых нет внутренних перегородок, так называемые квартиры со свободной планировкой. Застройщик не устанавливает перегородок в квартирах, с тем, чтобы покупатели таких квартир по своему усмотрению выстроили стены.

Однако не все покупатели квартир свободной планировки представляют себе, что есть некоторые ограничения в устройстве перегородок в таких квартирах. А также, - на каком этапе следует заказывать техпаспорт на квартиру и следует ли начинать ремонт до приемки дома в эксплуатацию.

Изначально по проекту дома застройщиком определяется определенная планировка в квартирах. Данные об этой планировке перед сдачей дома в эксплуатацию передаются в БТИ в виде поэтажных планов. Затем на основании данных планов БТИ изготавливает технические паспорта на каждую квартиру. Однако если при выходе техника БТИ на квартиру будет установлено, что планировка по проекту дома расходится со сделанной в квартире планировкой, в техпаспорте сделают отметку о самовольной перепланировке в квартире.

В последнее время к нам стали обращаться клиенты, которые сделали ремонт в квартире со свободной планировкой, установили перегородки, а теперь не могут оформить право собственности на квартиру в Федеральной регистрационной службе. Это связано с тем, что площадь квартиры после перепланировки изменилась, и по данным технического паспорта она стала расходиться с площадью, указанной в договоре на приобретение квартиры и акте приема-передачи.Теперь, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, необходимо либо согласовать произведенную перепланировку, либо привести квартиру в первоначальный вид.

Бывает, что произведенную перепланировку в таких квартирах не всегда можно согласовать, в том виде, в каком бы хотелось клиенту.Это связано с тем, что в квартирах со свободными планировками по проекту дома изначально предусматриваются жилые и подсобные зоны. Только при сдаче дома перегородки не устанавливаются. И определить место расположения кухонь и санузлов можно только на поэтажном плане дома.При устройстве перегородок в квартире со свободной планировкой, необходимо учитывать следующее. Не допускается размещать жилые помещения там, где по проекту дома запланирована кухня или санузел. По закону запрещается располагать над жилыми помещениями так называемые «мокрые» зоны, даже, несмотря на то, что застройщик при сдаче дома не устанавливал никаких перегородок.

Поэтому при перепланировке квартир со свободной планировкой обязательно нужно брать у застройщика поэтажный план, на котором отражены жилые зоны и зоны кухни и санузлов. Эти моменты необходимо учитывать при разработке дизайн-проектов на квартиры, а также проектов перепланировки.Для того чтобы не возникло проблем с регистрацией права собственности на квартиру, перепланировку в квартире следуют производить при наличии соответствующих разрешений, либо не начинать ремонт в квартире до того момента пока в БТИ не сделаете техпаспорт на квартиру.

Даже если право собственности на квартиру в новостройке будет оформлено, не рекомендую делать перепланировку в квартире без получения необходимых согласований.Самовольная перепланировка может доставить владельцам нежелательные последствия в виде: штрафов, проблем с ипотекой, не говоря уже и о личной безопасности если перепланировка выполнена с нарушениями строительных норм. Кроме того, в случае отказа собственника согласовать перепланировку либо привести квартиру в первоначальный вид, по решению суда квартира может быть продана с торгов.

Чтобы не создавать себе таких проблем в будущем можно еще на этапе начала ремонта заняться согласованием перепланировки в квартире, обратившись к специалистам, которые сделают все за вас: от проекта до приемки в эксплуатацию. А вы сэкономите время, без проблем оформите право собственности на квартиру и обеспечите себе спокойствие, обустраивая новую квартиру на свой вкус.

opsp.ru

Квартиры со свободной планировкой. Что об этом необходимо знать?

Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. Рассмотрим, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

Комнаты

Кухня

Санузлы

Ванная и туалет, так же как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

Балконы и лоджии

В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен. Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует.

В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум Групп".

Источник: https://erzrf.ru/publikacii/kvartiry-so-svobodnoy-...

ardexpert.ru

Свободная планировка квартиры и перепланировка

Квартиры со свободной планировкой на сегодняшний день стали настоящим трендом на рынке коммерческой недвижимости. Интерес к такого рода квартирам в новостройках растет с каждым днем.

Примечательно то, что сам факт наличия такой планировки в квартире, компании-застройщики позиционируют как основное преимущество и достоинство, что довольно обосновано, ведь по мнению потенциального будущего собственника, свободная планировка позволит сделать любую перепланировку, но на практике все немного иначе.

Свободная планировка и план БТИ

После приобретения в собственность, владелец конечно же начинает планировать перепланировку, и после обращения в первую же инстанцию за справками или за консультацией в специализированную компанию выясняется, что такого термина как «свободная планировка» не существует. Нет, конечно же, понятие такое есть, но никакого юридического обоснования оно не несёт.

Суть вся в том, что даже если компания-застройщик позиционирует данную недвижимость, как квартиру со свободной планировкой, утвержденная планировка у неё всё равно имеется, несмотря на то, что внутренних стен в квартире, как правило, нет. Планы застройщика в этом случае выполняют функцию плана БТИ.

Планы застройщика:

Примечательно, что при расчете стоимости квартиры исходя из её метража, при отсутствии стен, покупатель переплачивает определенную сумму, ведь после перепланировки квартира со «свободной планировкой» станет меньше по площади.

Но об этом потенциальный покупатель чаще всего даже не задумывается, а для застройщика это даже выгодно, урезаются расходы на возведение внутриквартирных перегородок.

Исходя из всего выше сказанного получается, что распространенное мнение о том, что свободная планировка позволяет устанавливать перегородки как хочется и устраивать помещения как душа пожелает, в корне неверно.

И если собственник будет игнорировать данный факт, оперируя тем, что застройщик гарантировал свободную планировку с возможностью самостоятельно определиться с будущей планировкой, для него это может иметь крайне неприятные последствия.

На практике, самовольная перепланировка в квартирах со свободной планировкой, ведёт к тому, что даже узаконить выполненную перепланировку не представляется возможным по причине нарушения действующих требований и правил, чаще всего в размещении мокрых зон.

Утвержденная «свободная планировка»

Если действовать правильно, на стадии планирования перепланировки в квартире со свободной планировкой, необходимо обратиться в компанию-застройщик для получения поэтажного плана, где указаны все помещения квартиры и их площадь.

Ключевое различие лишь в том, что те стены, которых фактически в квартире нет, указаны на плане пунктиром. Что касается мокрых зон, кухни и прочих площадей, на них распространяются все те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

Перепланировка квартиры со свободной планировкой

В квартирах со «свободной планировкой» стены либо вообще отсутствуют, либо имеется намеченная планировка в один блок. На словах риелторы объясняют это как возможный вариант планировки, но будущий собственник в праве сделать перепланировку по своему усмотрению.

Однако, утвержденная планировка у квартиры имеется, и любые изменения в эту конфигурацию без получения на то разрешения, будут считаться незаконной перепланировкой со всеми вытекающими, о чем мы и говорили выше.

Сложные случаи перепланировки квартиры со свободной планировкой

Наиболее затруднительный для проведения перепланировки вариант, который был в нашей практике, это квартиры, где на плане БТИ вся площадь квартиры за исключением зоны кухни и санузла является единой жилой площадью.

То есть фактически в квартире, согласно плану БТИ, нет коридоров, что сводит на нет возможность расширения санузла, ведь в данном случае мы увеличиваем санузел за счет жилой комнаты, а это категорически запрещено.

В таких случаях, необходимо опираться только на информацию плана застройщика, где будут указаны абсолютно все помещения включая коридоры и вспомогательные площади. План застройщика будет основанием и доказательством, того что мокрая зона расширяется не за счет жилого помещения.

Подобных нюансов может быть множество, и неоднозначность в планах часто влияет на ход согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой, а жилищная инспекция последнее время стала более тщательно анализировать запланированные мероприятия.

Примеры перепланировок квартир "свободной планировки":

Проект перепланировки квартиры со свободной планировкой в монолитном доме

Перепланировка с устройством трех санузлов в квартире со свободной планировкой

apb1.ru

Квартира свободной планировки не так уж и «свободна», как представляется

Мода на студии, относительно недавно пришедшая к нам с Запада, так сильно захватила умы россиян, что в Москве, например, квартиры с так называемой свободной планировкой составляют на первичном рынке недвижимости столицы в жилых комплексах массового сегмента ни много ни мало 27%. В бизнес-классе это 30%, то есть почти треть. Еще больше в премиум-классе, это 46%. И наконец, в элитном сегменте свободную планировку имеют 56% жилья. Это более половины. Что, конечно, не просто архитектурные предпочтения.

Трудно даже представить, какие внутренние процессы общества повлияли на столь радикальную «перепланировку» всей нашей жизни, и ключевым в данном процессе является слово «свободная». Однако ошибочно было бы предполагать, что полет фантазии покупателя будет неограниченным. Любой дизайн-проект должен соответствовать нормам и правилам, которые необходимо строго соблюдать. О таких ограничениях свободной планировки рассказывают советы от экспертов компании «Метриум Групп».

Раньше казалось, что самое сложное – убрать перегородки, и чтобы узаконить это, требуется много разрешений и согласований. Однако и в обратном случае квартиру-студию без внутренних стен нельзя переделывать «как хочу, то и ворочу». Любое жилье должно соответствовать плану БТИ, утвержденному застройщиком на стадии проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире должно учитывать все санитарно-технические нормы, в том числе требования по инсоляции.

Прежде чем убирать или возводить межкомнатные перегородки, владельцам недвижимости следует согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многим потенциальным покупателям жилья это неведомо, и они могут узнать о нарушениях, лишь когда решили продать свою квартиру. При неузаконенной перепланировке новый собственник найдется очень нескоро. Например, никакой банк не выдаст кредит на квартиры, если перепланировка в ней не узаконена. Во-вторых, продавец теряет деньги, поскольку цена такого неузаконенного жилья гораздо меньше средней по рынку. При расчете наличными покупатель может потребовать дисконта до 25%, готовы ли вы потерять столько денег? Если нет, то приступив к перепланировке квартиры, следует учитывать требования, предъявляемые к жилым и вспомогательным помещениям многоквартирного дома.

Количество комнат

Покупаем двухкомнатную квартиру со свободной планировкой – тут же возникает соблазн сделать из нее «трёшку». Мол, пускай комнаты будут небольшие, зато три вместо двух, но... По санитарным нормам если в такой квартире уже есть одна комната размером не менее 16 кв. метров, площадь нового жилого помещения не может быть менее 8 «квадратов», а минимальная площадь единственной комнаты в однокомнатной квартире вообще не должна быть менее 14 кв. метров. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от количества комнат в квартире, ширина жилых помещений не может быть менее 2,4 метра.

Учитывайте также, что комнаты без естественного освещения запрещены, в них должно быть хотя бы одно окно, даже на кухне. То есть «нарезать» множество маленьких комнат не во всякой квартире получится.

Единственный способ сделать из одной комнаты две получится лишь в квартире, где жилое помещение площадью более 18 кв. метров имеет два окна, и если они расположены так, что в каждой из комнат минимально возможной площади 9 кв. метров «вписывается» окно, то такую планировку согласовать все-таки удастся.

Разобраться с кухней

Большинству покупателей нужны просторные кухни, их часто не устраивают размеры, указанные в плане застройщика. Что говорит об этом закон? Оказывается, кухни и другие нежилые помещения - санузлы, коридоры, кладовки не могут находиться над жилой площадью соседей снизу. Такая перепланировка возможна, если, например, квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней находятся подвалы, другие нежилые помещения типа офисов или магазинов.

Запрещено также увеличивать площадь кухни путем присоединения к ней части жилой комнаты. Но есть в законе небольшая «лазейка». Кухню разрешено сделать более просторной за счет коридора и кладовки, поскольку они не считаются жилыми, и следовательно, под ними нет жилых помещений. Поэтому установка кухонного оборудование (плиты или мойки) на территории коридора не нарушает закона. Под столовую или гостиную разрешается использовать площадь соседней жилой комнаты и разместить в ней обеденный стол со стульями, шкафы для хранения посуды и продуктов, а также холодильник.

Впрочем, не всем сегодня нравится готовить дома, многие предпочитают питаться в кафе и ресторанах. И у них может возникнуть мысль сократить кухню до минимума, оставив небольшое место под кофеварку, чайник, микроволновку и маленький холодильник. Увы, и это «вне закона», ибо по правилам кухня в современной квартире с двумя и более комнатами, должна быть не менее 5-ти кв. метров в «однушках», а в двухкомнатных не менее 8-ми кв. метров. Так что не всё так просто и с кухней.

Санузел – это «узел» многих проблем

Как и кухню, ванную и туалет нельзя размещать, где захочется владельцу. Все они должны быть там, где предусмотрено проектом. Таковы жесткие нормы о расположении «мокрых» зон. И согласовать перенос стояков водопровода и канализации практически нереально. Единственное - можно немного увеличить площадь санузлов, а также или объединить ванную с туалетом, если они рядом.

Поскольку санузлы являются подсобными помещениями, увеличивать их за счет жилой площади запрещено. Зато можно за счет прилегающего коридора, прихожей или кладовки, частично уменьшив их территорию. Но и тут есть жесткие нормы: внутриквартирные коридоры, ведущие в жилые комнаты, после перепланировки должны быть по ширине не менее 1 метра, а в нежилые помещения – не менее 0,85 метра. Запрещено расширять санузел за счет площади кухни. Приятным исключением являются двухуровневые квартиры – тут санузел может быть над чем угодно, поскольку внизу тоже проживаете вы. Исключение также жилье на первом или втором этажах, когда под ним находится подвал или размещены нежилые помещения.

Следует также отметить, что отдельный туалет или совмещенная с унитазом ванная могут иметь вход только из коридора, но никак не из кухни или комнаты. Санузел рядом со спальней возможен, но только при условии, что квартира имеет еще одно помещение с унитазом и входом из коридора или прихожей. Учтите, что коммуникации или какое-то инженерное оборудование нельзя крепить к стенке, прилегающим к жилым комнатам в соседних квартирах. Соседи могут быть очень сильно против, вплоть до суда.

Балконы и лоджии могут нарушить контур

При нынешних балконах и лоджиях площадью 4-5 и более кв. метров в современных новостройках у многих собственников возникает соблазн присоединить эти помещения к общей квадратуре. Однако нормами закона запрещено увеличивать жилую площадь за счет вспомогательных помещений, согласовать такую перепланировку невозможно, так как это увы. Кроме того, придется вывести туда батареи отопления, что это нарушает тепловой контур всего дома.

Впрочем, если без переноса батарей, то в лоджии и балконе можно устроить зимний сад, уголок отдыха или мини-кабинет, установив с комнатой перегородку-гармошку или французское окно со сплошным остеклением в пол. И нормы закона соблюдены, и визуально увеличивает размеры прилегающей комнаты или кухни. Надо лишь иметь в виду, что остекление должно быть двойным стеклопакетом –тонкое одинарное стекле согласовать не получится по нормам.

Поскольку переносить на лоджию и балкон водяные радиаторы отопления нельзя, остается утепление стен и потолка, установка системы «теплого» пола или электрического обогрева.

Резюме опытного эксперта

Квартиры свободной планировки имеют больше возможности для обустройства пространства по собственному вкусу потребностям конкретной семьи, чем квартира с обилием внутренних несущих стен, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Но для разработки и согласования проекта потребуются финансовые и временные затраты.

Так что выбирайте. Если нужно пространство «под себя», то присмотритесь к свободной планировке. Если хочется быстрее справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты со внутренними перегородками. Дефицита предложения нет, ибо первичный рынок массового жилья предлагает в продажу более 20 500 квартир с самыми разными планировками, на любой спрос.