Малоэтажное строительство в России - дань мировой тенденции комфортного проживания. Малоэтажная застройка
Малоэтажная застройка
2.2.2.1. Размещение и развитие жилой зоны малоэтажной застройки и индивидуального, коттеджного строительства в городском округе следует предусматривать:
- в пределах городской черты – в соответствии с Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки и документацией по планировке территории;
- на территории пригородных зон за пределами городской черты - на зарезервированных территориях для размещения индивидуального строительства в новых и развивающихся населенных пунктах, расположенных в пределах транспортной доступности города 30-40 мин.
2.2.2.2. Размещение новой малоэтажной застройки следует осуществлять в пределах границы городского округа с учетом развития инженерно-транспортной инфраструктуры, возможности присоединения объектов к сетям инженерного обеспечения, организации транспортных связей, в том числе с магистралями внешних сетей, обеспеченности учреждениями и предприятиями обслуживания.
Районы индивидуальной малоэтажной усадебной застройки в городском округе не следует размещать на главных направлениях развития многоэтажного жилищного строительства.
2.2.2.3. Планировочная организация, параметры и градостроительные характеристики территорий малоэтажного жилищного строительства (параметры планировочного элемента, территорий общего пользования, этажность застройки и др.) определяются и устанавливаются документацией по планировке территории в соответствии с требованиями градостроительных регламентов.
Планировочным элементом для планируемой малоэтажной застройки следует предусматривать квартал, в пределах красных линий которого устанавливаются границы земельных участков.
Размещение объектов капитального строительства как разрешенных, так и вспомогательных видов использования, за пределами красных линий планировочного элемента на территории общего пользования запрещается.
2.2.2.4. Границы, конфигурацию и площадь приусадебных и приквартирных земельных участков для строительства индивидуальных, коттеджных, блокированных и иного типа жилых домов, а также объектов обслуживания населения необходимо принимать с учетом особенностей градостроительной ситуации в городском округе, характера сложившейся и формируемой жилой застройки (среды), условий ее размещения в планировочном элементе жилой зоны, требований настоящих Нормативов, на основе утвержденной в установленном действующим законодательством документации по планировке территории, а именно - после разработки и утверждения проектов межевания, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки.
2.2.2.5. Предварительное определение потребной селитебной территории зоны малоэтажного и индивидуального жилищного строительства в городском округе допускается принимать следующие показатели на один дом (квартиру), га, при застройке:
- домами усадебного типа с участками при доме (квартире) – по таблице 2.8.
Таблица 2.8
| Площадь участка при доме, м2 | Площадь селитебной территории, га |
| 0,21 | |
| 0,17 | |
| 0,15 | |
| 0,13 | |
| 0,11 |
- секционными и блокированными домами без участков при квартире – по таблице 2.9.
Таблица 2.9
| Число этажей | Площадь селитебной территории, га |
| 0,04 | |
| 0,03 | |
| 0,02 |
Примечания:
1. При необходимости организации обособленных хозяйственных проездов площадь селитебной территории увеличивается на 10 %.
2. При подсчете площади селитебной территории исключаются непригодные для застройки территории – овраги, крутые склоны.
3. При применении высокоплотной 2-, 3-, 4-этажной жилой застройки расчетную плотность населения и жилого фонда следует принимать не менее чем для зоны средней градостроительной ценности; при застройке площадок, требующих проведение сложных мероприятий по инженерной подготовке территории, - не менее чем для зоны высокой градостроительной ценности (см. табл. 2.2, 2.3).
2.2.2.6. Расчетную плотность населения на территории малоэтажной индивидуальной застройки рекомендуется принимать в соответствии с таблицей 2.10.
Таблица 2.10
| Тип дома | Плотность населения, чел/га, при среднем размере семьи, чел. | |||||||
| 2,5 | 3,0 | 3,5 | 4,0 | 4,5 | 5,0 | 5,5 | 6,0 | |
| Усадебный, коттеджный с приквартирными участками, м2: | ||||||||
| Секционный с числом этажей: | ||||||||
| - | - | - | - | - | - | - | ||
| - | - | - | - | - | - | - | ||
| - | - | - | - | - | - | - |
Примечание:
1. В районах индивидуального усадебного строительства, где не планируется строительство централизованных инженерных систем, допускается уменьшать плотность населения, но принимать ее не менее чем 40 чел./га.
2.2.2.7. Интенсивность использования территории жилого района индивидуальной коттеджной застройки определяется коэффициентом застройки (Кз) и коэффициентом плотности застройки (Кпз).
Предельно допустимые параметры застройки (Кз и Кпз) жилой зоны малоэтажной застройки приведены в рекомендуемой таблице 2.11.
Таблица 2.11
| Тип застройки | Размер земельного участка, м2 | Площадь жилого дома*, м2общей площади | Коэффициент застройки Кз | Коэффициент плотности застройки Кпз |
| А | 1200 и более | 0,2 | 0,4 | |
| 0,2 | 0,4 | |||
| Б | 0,3 | 0,6 | ||
| 0,3 | 0,6 | |||
| В | 0,3 | 0,6 | ||
| 0,3 | 0,6 |
Примечания:
| 1. | А | - усадебная застройка одноквартирными домами до 3-х этажей с приквартирными участками с развитой хозяйственной частью. |
| 2. | Б | - застройка коттеджного типа до 3-х этажей с приквартирными участками с минимальной хозяйственной частью. |
| 3. | В | - застройка коттеджно - блокированного типа до 3-х - 4-х этажей с приквартирными участками (2-4-квартирные сблокированные дома с минимальной хозяйственной частью). |
| 4. | Тип и площадь жилого дома определяются застройщиком в зависимости от инвестиционных вложений и состава семьи. |
2.2.2.8. Предельно допустимые размеры приусадебных (приквартирных) земельных участков, предоставляемых в городском округе на индивидуальный дом или на одну квартиру, устанавливаются Правилами землепользования и застройки.
Размеры приусадебных (приквартирных) земельных участков, предоставляемых в границах городской территории, предусмотрены Правилами и составляют:
- для коттеджной застройки отдельно стоящими жилыми домами коттеджного типа на одну семью в 1-3 этажа с приквартирными участками от 600 до 1500 кв.м;
- для блокированной секционной застройки блокированными жилыми домами с блок-квартирами на одну семью до 3-х этажей с приквартирными участками до 400 кв.м.
2.2.2.9. В районах усадебной (индивидуальной) застройки допускается размещение среднеэтажной (секционной и блокированной) до 6-ти этажей жилой застройки для создания более компактной и разнообразной жилой среды, а также в целях формирования переходного масштаба, в зависимости от градостроительной ситуации.
2.2.2.10. Планировочную организацию и обеспеченность нормативными площадками дворового благоустройства на территории смешанной застройки следует предусматривать в соответствии с разделом 2.2.1 «Застройка многоэтажная и средней этажности» настоящих Нормативов.
2.2.2.11. Для определения объемов и структуры жилищного малоэтажного строительства средняя обеспеченность жилым фондом (общая площадь) на 1 человека для государственного и муниципального жилого фонда принимается 18 м2.
Расчетные показатели жилищной обеспеченности для малоэтажных жилых домов, находящихся в частной собственности, не нормируются.
Показатель обеспеченности общей площадью жилых помещений в коттеджной застройке не нормируется. Укрупненный расчет населения следует производить из расчета средней обеспеченности 50 м2 площади коттеджа на человека.
2.2.2.12. Жилые дома на территории среднеэтажной и малоэтажной блокированной и секционной застройки располагаются с отступом от красных линий не менее 6 метров.
Усадебный, коттеджный одноквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц должно быть не менее 5 м, проездов - 1м.
В районах усадебной застройки жилые дома могут размещаться по красной линии жилых улиц в соответствии со сложившимися местными традициями с соблюдением необходимого санитарного разрыва от края проезжей части автодорог до границы жилой застройки, установленного на основании расчетов рассеивания загрязнений атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации), а также требований противопожарной безопасности.
2.2.2.13. Минимальные расстояния между зданиями, а также между крайними строениями и группами строений на приквартирных участках принимаются на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями, Правилами землепользования и застройки и разделом «Пожарная безопасность» настоящих Нормативов.
Расчеты инсоляции производятся в соответствии с нормами инсоляции и освещенности, приведенными в разделе «Охрана окружающей среды» настоящих Нормативов.
2.2.2.14. Расстояния между длинными сторонами и торцами малоэтажных жилых зданий определяются в соответствии с требованиями, указанными в п. 2.2.2.13 настоящего раздела, при соблюдении обеспечения непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.
2.2.2.15.В районах сложившейся усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м; а расстояние до сарая для скота и птицы в соответствии с п. 2.2.2.19 настоящих норм.
2.2.2.16. Для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, допускается проектировать жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, и др.).
Проектирование и размещение домов с мастерскими для индивидуальной трудовой деятельности необходимо производить при соблюдении необходимых гигиенических, экологических, противопожарных и санитарных требований, при согласовании в установленном порядке.
2.2.2.17. Функциональный тип участка и максимально допустимые размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства в малоэтажной жилой застройке, приведены в рекомендуемой таблице 2.12.
Таблица 2.12
| Тип территории | Типы жилых домов (этажность 1-3) | Площади приквартирных участков, га | Функционально-типологические признаки участка (кроме проживания) | |
| не менее | не более | |||
| А Отдельные жилые образования в структуре городского округа | Одноквартирные дома | 0,06 | 0,15 | Садоводство, цветоводство, игры детей, отдых |
| Многоквартирные блокированные дома | 0,006 | 0,04 | ||
| (без площади застройки) | ||||
| Б Жилые образования населенных пунктов | Усадебные дома, в том числе с местами приложения труда | 0,06 | 0,20 | Садоводство, цветоводство, огородничество, игры детей, отдых |
| Одноквартирные дома | 0,06 | 0,15 | ||
| Многоквартирные блокированные дома | 0,02 | 0,04 |
Примечания:
1. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации при осуществлении компактной застройки городского округа земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства около дома (квартиры) предоставляются в меньшем размере с выделением остальной части за пределами жилой зоны городского округа.
2. Предельные размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, предоставляемые в собственность гражданам, определяются в соответствии с законодательством Республики Башкортостан.
2.2.2.18. Режим использования территории приусадебного участка для хозяйственных целей определяется градостроительным регламентом территории, который должен учитывать социально-демографические потребности семей, санитарно-гигиенические и зооветеринарные требования.
Содержание скота и птицы на приусадебных участках допускается только в районах сложившейся усадебной застройки сельского типа с размером приусадебного участка не менее 0,1 га.
2.2.2.19. На территориях сложившейся малоэтажной застройки городского округа (на которых разрешено содержание скота) допускается предусматривать на приквартирных земельных участках хозяйственные постройки для содержания скота и птицы, хранения кормов, инвентаря, топлива и для других хозяйственных нужд, бани, с обязательным устройством хозяйственных подъездов и скотопрогонов. Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать к усадебным одно-, двухквартирным домам при изоляции их от жилых комнат не менее чем тремя подсобными помещениями; при этом помещения для скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом.
Расстояния от помещений (сооружений) для содержания и разведения животных до объектов жилой застройки должно быть не менее указанного в таблице 2.13.
Таблица 2.13
| Нормативный разрыв | Поголовье (шт.), не более | |||
| овцы, козы | кролики - матки | птица | нутрии, песцы | |
| 10 м | ||||
| 20 м | - |
Для многоквартирных домов допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных хранилищ сельскохозяйственных продуктов.
2.2.2.20. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям и в зависимости от степени огнестойкости должны быть не менее:
- от усадебного, одно-, двухквартирного и блокированного дома – 3 м;
- от постройки для содержания скота и птицы – 4 м;
- от других построек (бани, автостоянки и др.) – 1 м;
- от стволов высокорослых деревьев – 4 м;
- от стволов среднерослых деревьев – 2 м;
- от кустарника – 1 м.
На территориях с застройкой усадебными одноквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, автостоянки, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.
Вспомогательные строения, за исключением автостоянок, размещать со стороны улиц не допускается.
2.2.2.21. В районах индивидуальной, коттеджной застройки следует предусматривать озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территории, размещение учреждений и предприятий обслуживания повседневного пользования.
2.2.2.22. Удельный вес озелененных территорий участков малоэтажной застройки составляет:
- в границах территории жилого района малоэтажной застройки домами усадебного, коттеджного и блокированного типа – не менее 25 %;
- территории различного назначения в пределах застроенной территории – не менее 40 %.
Минимальная обеспеченность площадью озелененных территорий приведена в разделе «Рекреационные зоны» настоящих Нормативов.
2.2.2.23. На границе с соседним земельным участком допускается устанавливать ограждения, которые должны быть сетчатыми или решетчатыми с целью минимального затенения территории соседнего участка и высотой не более 2,0 м.
Рекомендуется устройство декоративного озеленения вдоль ограждения участка со стороны улицы и со стороны смежного участка.
2.2.2.24. При проектировании территории коттеджной застройки следует принимать следующие расстояния:
- от внешних стен коттеджа (блокированного жилого дома) до ограждения участка следует принимать не менее 4,5 м, со стороны вводов инженерных сетей при организации колодцев на территории участка – не менее 6 м;
- от газорегуляторных пунктов до границ участков жилых домов – не менее 15 м;
- от трансформаторных подстанций до границ участков жилых домов – не менее 10 м, при условии обеспечения нормативных уровней звука;
- от площадок с контейнерами и крупногабаритным мусором до границ участков жилых домов, детских учреждений и озелененных площадок – не менее 50 м;
- от края лесного массива до границ участков жилой застройки – не менее 30 м.
2.2.2.25. Расчет объемов удаления отходов, требования к размещению хозяйственных площадок приведены в разделе «Санитарная очистка территорий» настоящих Нормативов.
2.2.2.26. Проезд вывозящих мусор машин по территории коттеджной застройки проектируется по сквозным внутренним проездам и жилым улицам с целью исключения маневрирования вывозящих мусор машин.
2.2.2.27. Уличная сеть районов коттеджной застройки формируется взаимоувязано с системой улиц и дорог городского округа.
Транспортные связи коттеджной застройки с улично-дорожной сетью городского округа обеспечиваются через магистральную сеть городского и районного значений.
2.2.2.28. Поперечные профили магистральных улиц городского и районного значений должны предусматривать организацию въездов и выездов на земельные участки коттеджной застройки с местных проездов. На жилых улицах допускается устройство въездов и выездов на земельные участки коттеджной застройки непосредственно с проезжей части.
В случае размещения коттеджной застройки в отдалении от магистральной сети, подъезды к ним обеспечиваются за счет проектирования подъездных дорог. Количество подъездных дорог определяется расчетом и планировочными особенностями территории. При размещении на расстоянии более 400 м подъездная дорога должна обеспечивать пропуск маршрутов общественного пассажирского транспорта.
2.2.2.29. Для парковки легковых автомобилей посетителей жилой зоны следует предусматривать гостевые автостоянки из расчета:
- при застройке блокированными домами – не менее 1 машино-места на 3 квартиры. Гостевые автостоянки допускается устраивать для групп жилых домов и размещать на территориях общественного назначения в радиусе, не превышающем 150 м от мест проживания. Возможно совмещение с коллективной автостоянкой для хранения легковых автомобилей;
- при застройке одноквартирными коттеджами – не менее 1 машино-места на 1 коттедж с размещением в пределах придомовых участков.
Устройство автостоянок за счет уширения основной проезжей части улиц не допускается.
2.2.2.30. На территории малоэтажной жилой застройки, как правило, следует предусматривать 100-процентную обеспеченность машино-местами для хранения и парковки легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов. Размещение других видов транспортных средств возможно по согласованию с органами местного самоуправления.
При устройстве автостоянок (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах одноквартирных усадебных и блокированных домах допускается их проектирование без соблюдения нормативов расчета стоянок автомобилей.
На территории с застройкой жилыми домами с приквартирными участками (одноквартирными и многоквартирными блокированными) стоянки автомобилей следует размещать в пределах отведенного участка.
На территории малоэтажной застройки на приусадебных участках запрещается строительство стоянок для грузового транспорта и транспорта для перевозки людей, находящегося в личной собственности, кроме автотранспорта грузоподъемностью менее 1,5 тонн.
2.2.2.31. Улично-дорожную сеть, сеть общественного пассажирского транспорта, пешеходное движение при планировке и застройке жилой и общественных зон малоэтажной и коттеджной застройки следует проектировать в соответствии с разделом «Зоны транспортной инфраструктуры» настоящих Нормативов.
2.2.2.32. Расстояние от края проезжей части автодорог улично-дорожной сети, сети общественного пассажирского транспорта до жилых и общественных зданий, границ территорий лечебных, дошкольных образовательных учреждений, школ следует принимать с учетом обеспечения требований гигиенических нормативов по уровню шума, вибрации и загрязнения атмосферного воздуха на территории жилой застройки и в жилых помещениях внутри зданий. При этом должно быть обеспечено 0,8 ПДК загрязнений атмосферного воздуха на территориях лечебно-профилактических учреждений, реабилитационных центров, мест массового отдыха населения в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.6.1032-01.
2.2.2.33. На территории коттеджной застройки допускается размещение объектов обслуживания всех видов и мест приложения труда (банки, офисы, деловые центры, клубы, выставочные залы и пр.) с размером территории не более 5 га (жилой район), 0,5 га (микрорайон) и требующих устройства санитарно-защитной зоны не более 50 м. Коммерческие учреждения и службы могут проектироваться взамен учреждений, включенных в обязательный перечень, при условии обеспечения в них гарантированного уровня оказания населению общедоступных услуг.
2.2.2.34. Инженерное обеспечение территорий коттеджной застройки следует проектировать в соответствии с разделом «Зоны инженерной инфраструктуры» настоящих Нормативов.
2.2.2.35. По функциональному составу территория коттеджной застройки включает в свои расчетные границы: участки жилой застройки, участки общественной застройки, территории зеленых насаждений (парк, озелененные общественные площадки), улицы, проезды, стоянки.
2.2.2.36. Рекомендуемые удельные показатели нормируемых элементов территории микрорайона малоэтажной застройки в пределах городской черты принимаются в соответствии с таблицей 2.14.
Таблица 2.14
| № п/п | Элементы территории микрорайона | Удельная площадь, м2/чел., не менее |
| Территория, всего в том числе | 10,0 | |
| участки школ | 1,8* | |
| участки детских садов | 1,4* | |
| участки объектов обслуживания | 6,0 | |
| участки зеленых насаждений | 0,8* |
* Удельные площади элементов территории малоэтажной застройки определены на основе республиканских статистических и демографических данных за 2005 год.
2.2.2.37. Нормативное соотношение территорий различного функционального назначения в составе структурных элементов коттеджной застройки рекомендуется принимать по таблице 2.15.
Таблица 2.15
| Структурный элемент коттеджной застройки | Участки жилой застройки, % | Участки общественной застройки, % | Территории зеленых насаждений, % | Улицы, проезды, стоянки, % |
| Жилой район | не менее 75 | 3 – 8 | не менее 3 | 14 – 16 |
| Квартал | не менее 90 | 1 – 3 | не менее 2 | 5 – 7 |
2.2.2.38. Баланс территории малоэтажной и коттеджной застройки в пределах городской черты принимается в соответствии с таблицами 2.6 и 2.7 настоящих Нормативов.
Дата добавления: 2015-10-24; просмотров: 125 | Нарушение авторских прав
Назначение и область применения | Общая организация территории городского округа | Зонирование территории городского округа | Общие требования | Учреждения и предприятия социальной инфраструктуры на территориях малоэтажной застройки | Требования к объектам повседневного спроса и их территориям | Зона исторического центра и развития застроенных территорий (дифференцированно по центральным и периферийным районам города) | Охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) | Требования к озеленению на селитебной территории | Общие требования |mybiblioteka.su - 2015-2018 год. (0.018 сек.)mybiblioteka.su
Преимущества и недостатки малоэтажного строительства
Статья из раздела Частые вопросы.
Многие из нас периодически хотели бы покинуть душный и шумный город. Переселиться куда-нибудь где тишина, относительно свежий воздух, не так много машин, не так много мусора, не так много людей. И если свой собственный загородный дом - это порой недостижимая мечта, то жилье в пригороде - это выход для тех, кто устал от городской суеты, но дела, работа, друзья и блага цивилизации не отпускают далеко от насиженного места.
Еще в начале 2000-х годов стала развиваться госпрограмма “Доступное и комфортное жилье гражданам России”. Среди одного из направлений данной программы было развитие малоэтажного строительства, жилья пригородов. Причем данное направление подразумевало под собой возведение четко продуманных комплексов зданий (танхаусов, дуплексов и других форм строений на несколько хозяев) с хорошо развитой инфраструктурой (расположенными рядом торговых центров, детских садов, школ, больниц).
Малоэтажное жилье - это многоквартирные дома, дуплексы, коттеджи, танхаусы,, высота которого не превышает 2-3 этажей. В таком доме, как правило, нет лифта, мусоропровода, это так называемые дома с облегченной структурой. Малоэтажное жилье можно разделить на три вида - индивидуальные застройки (коттеджи, дачи и дома), танхаусы - дома на 2-3 хозяев с небольшими участками земли и многоквартирная секционная малоэтажная застройка.
В России существует множество примеров различной организованной малоэтажной застройки - как строительство целых поселков с разнообразными типами домов (как, говориться на любой вкус и кошелек), так и однотипных застроек (целого ряда танхаусов, коттеджей). Причем самыми выгодными, как для застройщиков, так и для покупателей считаются постройки, которые сочетают в себе здания нескольких типов (танхаусы и многоквартирыне дома).
В крупных городах малоэтажки, как правило, не строят. Но при этом, данные постройки находятся вблизи города. Это дома для проживания тех, кто практически постоянно должен находиться в городе, но при этом реализуется потребность быть поближе к природе.
Плюсы и минусы малоэтажного строительства во многом зависят от предпочтений тех, кто выбирает данное жилье.
Плюсы и достоинства малоэтажек
Первый и весьма весомый плюс - это расположение. Дома находятся вблизи города (недолго добираться, особенно на машине), но при этом это уже не город, а пригород, где природа, свежий воздух и прочие “прелести”.
Малоэтажки выбирают те, кто предпочитают уединенность и автономность. Множества соседей в городе таких людей раздражают, а вот одного двух они еще готовы потерпеть. Таким людям не чужд европейский стиль жизни, где большинство домов в пригороде как раз таки не выше трех этажей. Да и к тому же, по исследованиям многих ученных, человека просто тянет к земле, и в доме с несколькими этажами ему будет гораздо комфортнее, нежели в высотке.
Комфорт проживания в малоэтажках гораздо выше, чем в типовых городских квартирах. Нет проблем с парковкой (более того, чаще всего она предусмотрена для владельцев таких домов). Возможность жить в красивом и неповторимом доме с архитектурными изысками.
При покупке квартиры в строящейся малоэтажке ждать необходимо в разы меньше (в 4-5 раз), чем при строительстве высотного здания.
Эксперты отмечают, что предложения в малоэтажном строительстве будет неизменно сокращаться, (все-таки застройщику куда более выгодно строить высотные дома), но при этом спрос на такое жилье наоборот, должен повышаться (в городе многоэтажные дома “давят” на психику и невольно задумываешься о своем доме). Поэтому со временем, покупка такого дома станет хорошей инвестицией в недвижимость.
Для застройщиков плюсом малоэтажек является тот факт, что для строительства таких домов (до 3 этажей, и не более 4 подъездами) не требуется госэкспертиза.
Минусы малоэтажного строительства
Противники малоэтажек отнесут расположение к минусу, не каждый захочет добираться до работы ежедневно по полчаса, час, а то и больше. Да и к тому же, что делать, если автотранспортное средство сломалось? Общественный транспорт не всегда ходит, а его расписание порой бывает не очень удобным.
Из-за расположения вытекает и другой существенный минус - отсутствие всей необходимой инфраструктуры. Ведь, как правило, социально значимые здания возводятся в последнюю очередь. Это же надо каждый день ребенка отвести и привести в детский садик, школу, на различные дополнительные занятия… Хорошо, если в пригородном поселке будет предусмотрена школа и детский сад. Но еще дополнительный вопрос - устроит ли качество предоставляемых услуг там Вас?
Из-за своего строения расходы на отопление в малоэтажках будут гораздо выше чем в высотных зданиях города.
Расходы на коммунальные услуги значительно превышают аналогичные в городе (для примера возьмите вывоз снега и мусора, для обслуживания малоэтажек потребуется куда больше единиц техники и рабочей силы). Да, конечно, существуют способы и экономии на услугах (например установка газового оборудования для обогрева), но они специфичны.
Прогноз развития загородного малоэтажного строительства на 2016 год
Ни для никого не секрет, что строительная отрасль в России сейчас находится в весьма трудном положении, ведь свои приоритеты поменяли не только покупатели загородного жилья, но и сами застройщики. Наблюдается снижение себестоимости объектов, компании стараются завлечь покупателей привлекательной ценовой политикой.
Что касается продаж в первичном сегменте, то здесь продолжиться тенденция прошлого года - снижение показателей продаж. Что касается соотношения спроса и предложения, то не смотря на то, что строить стали меньше, предложения все равно продолжают превышать спрос. Но здесь не все так просто, есть вероятность того, что благодаря гибкой маркетинговой стратегии удастся добиться и хороших показателей продаж, таких как на конец прошлого года.
Строительство коттеджей в сфере “эконом” наблюдается тенденция по уменьшению площадей коттеджей и танхаусов. За счет этого достигается уменьшение стоимости объектов недвижимости.
На вторичном рынке покупатели обратили свои взоры в сторону качественного жилья с минимальными затратами. И приобретение загородного дома в этом случае становится способом выгодно распорядиться своими финансами, которые позволят решить свои жилищные проблемы, при этом сохранить сбережения.
Рынок малоэтажного загородного строительства в России вполне может преодолеть кризис. Но для этого застройщикам необходимо будет проявлять определенную гибкость, и выбирать те стройматериалы, стоимость которых не зависти от колебаний валютного рынка.
Автор: Анна Кондауроваwww.dombler.ru
Малоэтажное строительство как тренд пространственного развития РФ: реалии и перспективы
Сарварова Эльмира Раисовна,студентка ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет», г. Самара[email protected]Гусева Мария Сергеевна,кандидат экономических наук, доцент кафедры региональной экономики, государственного и муниципальногоуправления ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет», г. Самара[email protected]МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВОКАК ТРЕНД ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯРФ: РЕАЛИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Аннотация. Статья посвящена актуальным вопросам современного развития малоэтажного строительства в РФ, а также приоритетам его развития, к которым отнесено: комфортабельность, экономичность и экологический девелопмент. Даны примеры успешных проектов малоэтажного жилищного строительства. Ключевые слова:малоэтажное строительство, урбанизация, субурбанизация, устойчивое развитие
Российская Федерация обладает самыми большими земельными ресурсами в мире, что могло бы стать ее важнейшим конкурентным преимуществом. Однако очевидно, что нынешняя территориальная организация Российского государства несовершенна.По оценкам, на долю городских и сельских поселений приходится 1% от общей территории РФ, 1,5% занято промышленными объектами, остальная часть –хозяйственно неосвоенные территории.Об этом свидетельствуети достаточно сложная система расселения: почти четверть населения России проживает в крупнейших городах (мегаполисах). Реалии таковы, что в перспективе население страныбудет проживать не в 83 субъектах, а в 20 крупнейших агломерациях РФ. Причем агломерации развиваются в настоящее время стихийно, создавая серьезные дисбалансы в территориальном развитии страны. Процесс мегаполисной урбанизации в России сопровождается множеством негативных последствий, в числе которыхперенаселение в городах, снижение общего уровняздоровья жителей, рост числа аварий и чрезвычайных ситуаций и др. Таким образом, пространство РФ превращается из конкурентного преимущества в серьезную градостроительную проблему, для решения которой необходим концептуально новый подход к процессу расселения. Альтернативой мегаполисной урбанизации является ландшафтноусадебная урбанизация. Ландшафтноусадебная урбанизация является новым способом заселения территорий с учётом комплекса взаимосвязанных условий комфортабельного, экономически самодостаточного и экологичного проживания населения в посёлках нового типа. [1, С.96]. По существуконцепция ландшафтноусадебной урбанизации—это средство разрешениябиосферносоциального кризиса. Это касается как глобального, так и регионального масштаба. В настоящеевремя данный подход уже реализуется на практике в малоэтажном строительстве как гибкий и легко трансформируемый инструмент для развития регионов.При этом посёлки ландшафтноусадебного типа интегрированы в природу, где присутствуютрабочие места и вся необходимая социальная и рыночная инфраструктуры, что отличает их от большинства существующихв России поселков коттеджного типа.Актуальностьданного направления в настоящее время значительно возрастает и подтверждаетсяположительнымопытом зарубежного строительства. В раселенческой политике стран северной и центральной Европы и Северной Америкиглавенствует принцип субурбанизации, когда основная масса жилых кварталов сосредоточена вне города. По экспертным оценкам, в западных странах порядка 75% жилой недвижимости приходится именно на двухэтажные или трехэтажные дома, расположенные вдали от шумных центральных кварталов. Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей этих стран (см. рис.1).
Рис.1. Доля населения стран Европы и Америки, проживающих в собственных домах(в %от общей численности)[2].
Необходимость перехода к малоэтажному жилищному строительству подтверждаетсяи социальноэкономическими приоритетами отечественных потребителей жилья.Так, по многочисленным данным социологических опросов, из желающих улучшить жилищные условия, 58% респондентов предпочитают жить виндивидуальном доме и только 39% в отдельной квартире. [3, C.26]Если в 80е годы прошлого столетия доля малоэтажного строительства в общем объеме возводимого ежегодно жилья не превышала 20%, то в последние годы она достигает 40% и более. Но надо учитывать, что в СССР вводилось ежегодно не менее 100 млн м2нового жилфонда, а сейчас около60 млн м2.
В настоящее время наметилась положительная динамика увеличения объема вводимого жилья после кризиса 20092010г. Однако в 2011 году еще не удалось достичь докризисного уровня: 436 м2 на 1000 чел. против 449 м2на 1000 чел в 2008 году (см. рис.2). В среднем на душу населения вводится менее 0,5 м2нового жилья, и, с учетом выбытия ветхого и аварийного жилфонда, душевое обеспечение россиян улучшается очень медленно. Для сравнения: в развитых странах Европы и Северной Америки душевое обеспечение жилфондом в 22,5 раза больше.
Рис. 2. Динамика вводав действие жилых домов на 1000 человек населения1(кв.м общей площади)[4, C.628]
Выход России в ближайшие годы на показатель ввода жилфонда не менее одного квадратного метра на душу населения стратегическая задача, которую ставит руководство страны перед отечественным строительным комплексом. Приоритетная роль в решении этой задачи отводится малоэтажному строительству. Малоэтажный жилфонд в развитых странах мира, в число которых в перспективе должна войти и Россия, составляет 7080% всего объема жилищного фонда. Такой уровень малоэтажного домостроения у нас пока отмечается только в регионах Южного федерального округа. В остальных округах этот показатель существенно ниже. По исследованиям консалтинговой компании Intesco Research Group «Российский рынок загородной недвижимости. Текущая ситуация и прогноз»с 2011 годаобъем вводимого индивидуального малоэтажного строительства начал расти (см.рис.3). [5, C.65]
Рис. 3. Динамика ввода индивидуального малоэтажного жилья в РФ в 20022011 гг.(в млн м2)
В настоящее время в России реализуются три типа малоэтажной застройки: новопоселенческая, внутрипоселенческая и внепоселенческая [6]. Рассмотрим специфические особенности каждого вида застройки. 1За20032010 гг. показатели рассчитаны с использованием численности населения, пересчитанной с учетом итогов ВПН2010Новопоселенческая малоэтажная застройка
превалирует в региональном жилищном строительстве. Она, как правило, осуществляется на условиях государственночастного партнерства на обеспеченных инфраструктурой земельных участках и представляет собой в основном жилфондэкономкласса, возводимый по типовым проектам с небольшим земельным участком при каждом здании. Подобная застройка решает задачу оперативного и масштабного ввода относительно недорогого жилфонда.К этому же типу застройки могут быть отнесены коттеджные поселки в пригородах, со своими условиями строительства и эксплуатации, в основном относящиеся к подвиду элитарных жилищ.Внутрипоселенческая малоэтажная застройкаосуществляется на земельных участках существующих поселений со сложившейся транспортной, коммунальной и социальнобытовой инфраструктурой. Она может быть представлена как объектами элитарного жилфонда (особняками, коттеджами и др.), жилищами экономкласса, так и объектами социального жилфонда.Жилища экономкласса могут иметь широкую типологическуюлинейку от малоэтажного дома с небольшим земельным участком до личного подсобного хозяйства с земельными участками площадью в основном более 1 га, разнообразными постройками и видами хозяйственной деятельности. Для создания таких жилищ используются как типовые, так и индивидуальные проекты, их строительство финансируется собственниками.Безусловное соответствие объектов внутрипоселенческой малоэтажной застройки генеральным планам поселений предполагает учет особенностей этих объектов при зонировании и планировке территорий поселений.Внепоселенческая малоэтажная застройкав зависимости от долгосрочной стратегии развития страны, векторов и темпов ее реализации может вскоре стать преобладающим видом малоэтажного жилищного строительства. Сдерживающим фактором сегодня здесь является инфраструктурное, прежде всего транспортное и энергетическое, обеспечение такой застройки. Решение данной проблемы видится в широком внедрении и использовании автономных систем жизнеобеспечения индивидуальных малоэтажных жилищ, таки в развитиидорожной сети и использования вездеходного транспорта.В настоящее время существует и усиливается социальнотипологическая дифференциация нового малоэтажного жилфонда. Соотношение между элитарным жильем, жильем экономкласса и социальным близко к среднеевропейскому и составляет 1:7:2.
Элитарные жилища (особняки, виллы и т. п.) отличаются прежде всего значительной общей площадью дома (не менее 200 м2), придомовым земельным участком площадью не менее 0,5 га, что определяет существенную землеемкость таких жилищ, а также использованием при строительстве зданий кладочных стен из натуральных материалов (камня, кирпича, бруса). Естественно, что комфортность элитарных жилищ оценивается весьма высоко.
У жилищ экономкласса весьма широкий диапазон общей площади домов: от 40 м2в малоэтажных жилых зданиях для молодых семей до 200 м2в двухтрехэтажных зданиях различного функционального назначения от дачных домов круглогодичного использования до фермерских усадьб. Они возводятся с использованием разнообразных стеновых материалов и конструкций, предусмотренных как типовыми или индивидуальными проектами, так и каталогами производителей и строителей малоэтажных зданий и даже по упрощенной проектной документации самого застройщика, что допускается Градостроительным кодексом РФ. Площадь придомовых земельных участков этого вида жилищ может составлять от 10 соток до одного и более гектаров в зависимости от хозяйственной деятельности владельца малоэтажного жилища. Как следствие, землеемкость жилищ экономклассаможет составлять не менее 100, то есть на 1 м2общей площади дома приходится 100 м2и более площади придомового земельного участка. Параметры так называемых доходных домов, то есть жилищ, используемых по правилам коммерческого найма, создание которых намечается в многоэтажном жилищном строительстве, предстоит определить в ближайшей перспективе. Социальные жилища возводятся, как правило, на бюджетные средства и, следовательно, характеризуются минимальными социальными стандартами параметров. Малоэтажные дома социального жилфонда в основном представлены двухтрехэтажными зданиями сблокированного или секционного типа.Доступность жилья сейчас оценивают разными методами, но наиболее простым и наглядным представляется принятый в ряде стран метод оценки по отношению среднемесячной зарплаты работающего гражданина к стоимости 1 м2общей площади квартиры или малоэтажного жилого здания экономкласса. В ряде европейских стран это отношение составляет от 1,0 до 3,0.Благоприятным считается достижение равенства зарплаты и цены на жилищном рынке, то есть индикатор доступности жилья должен быть близок к 1,0.Среднемесячная зарплата в РФ пока кратно меньше среднеевропейской, что не позволяет работающему человеку за месяц приобрести более 0,3 м2нового жилища. Проблема усугубляется высокой степенью дифференциации уровня оплаты труда по регионам. На рынке малоэтажных домов экономкласса индикатор доступности, как правило, близок к 0,5, но, учитывая стоимость кредитов, которыми вынуждены пользоваться покупатели этих домов, индикатор может быть даже ниже 0,3.Приоритетным решением этой проблемы может быть только кратное увеличение объемов жилищного, прежде всего малоэтажного, строительства и существенное снижение себестоимости строительных материалов. Это возможно лишь на основе долгосрочной государственной целевой программы, направленной на реализацию комплексно обоснованной стратегии развития жилищного строительства в России, которая пока отсутствует. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%. Этот показатель обеспечивается ФЦП «Жилище», а такжерегиональными программами развития малоэтажного строительства («Свой дом»), предполагающими значительные объемы финансирования из бюджетов всех уровней.[7, C.48]
В РФ реализуются несколько успешных проектов малоэтажного жилищного строительства. В качестве самого удачного пионерного российского проекта малоэтажного жилищного строительства с комплексной жилой застройкой реализованного в России на принципах экологического, энергоэффективного и экономического девелопмента признан проект «Экодолье» в г. Оренбурге. Этот проект занял 1е место в Международном конкурсе по экологическому девелопменту и энергоэффективности «GгееnАwards» в 2010 г. в номинации «Малоэтажное жилищное строительство».На участке 382 гектара, ведется строительство 3983 домов эконом класса из энергоэффективных и экологичных материалов, жилой площадью 488 000 кв м, для проживания 14 600 человек. В состав проекта входят въездная группа с магазинами, службой охраны и эксплуатации, фитнесклуб с бассейном, торговоразвлекательный комплекс (супермаркет, бизнесцентр, кафе и ресторан, аптека, почта, медицинский центр), 2 школы и 4 детских сада, ландшафтный дизайн и озеленение. Центральные коммуникации: газ, электричество, вода, канализация, ливневая канализация, автономное отопление.Кроме того, многофункциональный загородный проект «ЭкодольеОренбург» выдвинут на премию Best Country Project (Лучший Загородный Проект).Аналогичныйпроект успешно реализуется в Кемеровской области.Городспутник «Лесная поляна» г. Кемерово является экспериментальным инвестиционным проектом комплексного освоения территории в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265. Реализация проекта ведется с 2006 года,в течение которого были завершены все необходимые исследования и экспертизы, а также разработана и утверждена необходимая градостроительная документация. «Лесная поляна» –один из первых российских проектов массовой малоэтажной застройки, включающий строительство жилья для семей с разным уровнем доходов и создание современной социальной и деловой инфраструктуры. В проекте широко используются механизмы государственночастного партнерства. Значительное внимание уделяется строительству жилья для молодых семей и отдельных льготных категорий граждан. Одна из особенностей проекта заключается в разработке и применению стратегий и программ, направленных на улучшение качества жизни, развитие инновационной экономики и, в конечном итоге, на устойчивое развитие территории. Первостепенное внимание уделяется реализации национальных проектов и приоритетов в области образования, здравоохранения, жилья, ЖКХ, инновационной экономики, культуры, спорта и т.д.Применение лучших практик малоэтажного строительства в регионах РФ сдерживаетсярядом серьезных проблем:вопервых, недостаток объективной информации как о реальном спросе на малоэтажное жильё, так и о реальных возможностях населения этот спрос реализовать;вторая проблема недостаточно формализованная законодательная база. До сих пор не существует ясных критериев землеотвода и оценки стоимости земли. Малоэтажная застройка в России характеризуетсяхаотичной очаговой застройкой;третья проблема дефицит добротных малоэтажных домов на жилищном рынке, отвечающих экологическим нормам безопасности, и как следствие несоответствие предложений реальному спросу, отсутствие конкуренции на этом рынке.Кроме того, устойчивые стереотипы россиян ограничивают развитиерынкамалоэтажного строительства. Рассмотрим обоснованность основныхиз них.Миф №1 Современный малоэтажный жилой объект —это непременно дача или коттедж.Подавляющее большинство граждан нашей страны уверено, что малоэтажное домостроение —это исключительно индивидуальное строительство —дачи или коттеджа. Однакона самом делек малоэтажному жилью относятся дома высотой до трех этажей, без лифта и центрального мусоропровода. Такой формат обладает определенными преимуществами по сравнению с многоквартирными высотками. Вопервых, это ограниченное количество соседей. Как правило, в таких домах не более 20 квартир по 23 квартиры на этаже, что является несомненным условием комфорта жильцов. Кроме того, при такой низкой плотности заселения у жильцов не возникает проблемы с парковкой личного автотранспорта.Миф №2
Покупкумалоэтажногожилья в Россиимогут позволить только достаточно обеспеченные люди в связи с высокой стоимостью.Современные технологии позволяют возводить малоэтажный дом не только быстро и качественно, но и недорого. Одной из таких технологий является строительство из газобетонных блоков. Газобетон, как стеновой материал, сильно отличается от традиционных материалов для строительства. Такая технология позволяет существенно снизить стоимость и сроки возведения дома, а сам материал обеспечивает хорошую звукоитеплоизоляцию помещений. В России эта технология начала применяться сравнительно недавно, в то время как, например, в Германии более 50% малоэтажных зданий возводится из пористого бетона.Более того, отличительной чертой малоэтажек является отсутс
e-koncept.ru
Малоэтажное строительство в России - дань мировой тенденции комфортного проживания
В 2007 году Госдума приняла законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Тем самым были упрощены или отменены вовсе некоторые бюрократические препоны на пути к осуществлению малоэтажного строительства.
Данный законопроект направлен на реализацию мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства и должен способствовать повсеместной реализации национального проекта «Доступное жилье».
Малоэтажное строительство - это возведение жилых объектов небольшой этажности, как правило, до трех этажей. По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» - в таунхаусах, коттеджах или в зонах малоэтажной застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни.
Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры. Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Программа малоэтажного строительства, по мнению правительства, должна стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.
Преимущества жизни в малоэтажной застройке
Массовое малоэтажное строительство очень перспективно и обладает большой возможностью для претворения в жизнь планов государства по обеспечению россиян комфортным и недорогим жильем.
У малоэтажной застройки очевиден ряд преимуществ по сравнению со строительством высотных объектов:
- При возведении зданий с небольшим количеством этажей не требуется огромных затрат на сооружение мощного фундамента и на подготовительные земляные работы, что, по идее, должно снижать стоимость квадратных метров.
- Малоэтажное строительство позволяет возвести жилье в небольшие сроки.
- Малоэтажная застройка - это более благоприятная экологическая обстановка, т.к. строительство малоэтажных жилых зон предполагается на окраинах крупных городов или в небольшом отдалении от них, так сказать поближе к природе.
- В районах малоэтажной застройки жилые здания возводятся в соответствии с единой архитектурной концепцией, при этом подразумевается наличие развитой инфраструктуры.
- Немаловажным фактором преимущества жизни в малоэтажных поселках является социально-психологический комфорт, т.к. в таких местах присутствует атмосфера тишины, спокойствия и размеренности, что так не характерно для жилых районов-кварталов мегаполисов.
Настоящее положение дел в развитии малоэтажного строительства
Надо сказать, что с момента старта программы «Малоэтажное строительство» в рамках нацпроекта «Доступное жилье» прошло не так много времени, однако некоторые позитивные подвижки в этом направлении уже заметны. Так совсем недавно состоялась торжественная церемония закладки первого камня в основание города-спутника «Новое Ступино» в Московской области.
Как заметил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин, который присутствовал на этой церемонии, Минрегион намерен в дальнейшем работать над созданием малоэтажных поселков эконом-класса в каждом субъекте РФ. По его же словам, уже сейчас подобные пилотные жилищные комплексы создаются в Белгородской области и в Республике Татарстан.
А губернатор Московской области Борис Громов, в свою очередь отметил, что в 2010 году доля малоэтажного строительства в общем объеме первичного жилья Подмосковья возрастет по сравнению с прошлым годом и составит 48%.
Также тема развития малоэтажного строительства затрагивалась на рабочей встрече Виктора Басаргина с губернатором Вологодской области Вячеславом Позгалевым. По словам Позгалева, в регионе остро стоит проблема обеспечения стабильного развития монопрофильных городов. И с этой целью администрацией области уже разработан план комплексного строительства города Сокол. Позгалев рассказал, что для развития рынка жилья эконом-класса в области планируется наладить индустриальное производство малоэтажных домов.
Не отстает от объявленного правительством вектора развития строительной отрасли и банковская сфера. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый ипотечный продукт «Малоэтажное жилье». В рамках программы «Малоэтажной застройки», работающие по стандартам АИЖК банки и региональные агентства будут выдавать кредиты на покупку или строительство индивидуальных жилых домов на территориях комплексной малоэтажной застройки.
Какие еще шаги необходимы для развития малоэтажного строительства
Для успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его доступным для людей со средним уровнем дохода. Для этого нужно повсеместное внедрение передовых, экономичных строительных технологий.
Для комфортного проживания в районах малоэтажного строительства необходима выверенная и удобная концепция застройки. Также необходимо обеспечить транспортную доступность районов малоэтажной застройки и минимизировать стоимость подведения коммуникаций. Спрос на малоэтажное строительство растет с каждым годом и обеспечение доступным и комфортным жильем россиян - дело чести правительства РФ.
Олег Королев, RealtyPress.ru
www.realtypress.ru
