Новоселье для экономных: когда выгоднее всего покупать квартиру в новостройке? На сколько дорожает квартира от котлована до сдачи

Как меняется цена от котлована до сдачи

Источник фотографии

На каком этапе строительства приобретать будущее жилье? Многие желающие купить квартиру задаются этим вопросом. В течение последних двух лет покупать недвижимость на стадии котлована решались не все. Но теперь ситуация медленно, но меняется. Эксперты отмечают вновь возросший интерес к объектам на раннем этапе строительства. Котлован не так пугает, когда появляются уверенность в застройщике и грамотная презентация проектов.

Когда не хватает на готовый дом

«Все зависит от работы агента, того, как он позиционирует того или иного застройщика. Многие покупатели готовы приобретать объекты на котловане из-за минимальной цены, – считает коммерческий директор ООО «АН “Балтрос”» Вадим Корнилов. – Скорее всего, влияет кризис и отсутствие необходимых денежных средств у покупателя на вторичное жилье. Также – желание многих жить в “морально” новых домах с адекватными соседями, новыми и современными коммуникациями».

Объем продаж в объектах на стадии котлована и на начальном этапе строительства зависит от класса, объяснил руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.

«В жилых комплексах эконом-класса доля продаж на начальном этапе составляет 15–40% в зависимости качества проекта, в комфорт-классе – 5–30%, в бизнес-классе – до 5%, элитные квартиры начинают продавать по окончании строительства, поскольку потребители в данном сегменте предпочитают видеть, что покупают», – сообщил Кирилл Моченков.

Степень риска

Покупка квартиры на начальном этапе строительства, безусловно, финансово выгодна, но вместе с тем существует и возможность появления неприятных ситуаций, когда дом, например, окажется долгостроем или «недостроем». И первое, на чем должен остановить свое пристальное внимание покупатель, – это надежность застройщика и работа по ДДУ. Ведь клиент вкладывает свои сбережения в квартиру и наверняка хочет получить новое жилье и прибыль, а не пустые обещания застройщика.

«Как инвестиционные брокеры, мы рассматриваем любую покупку недвижимости как инвестицию. Поэтому вне зависимости от текущих потребностей покупателя и этапа строительства всегда важно понимать перспективы выхода из этой инвестиции, – уточнил Кирилл Моченков. – Даже если в момент покупки квартиры речи о ее продаже не идет, покупатель должен быть уверен, что данный актив является ликвидным и доходным».

Все начинается с котлована

Покупатель, особенно на самом раннем этапе строительства, должен рассчитывать на долгосрочную перспективу. Здесь важен сухой расчет, связанный с конкретными целями: продажа, аренда, решение собственного квартирного вопроса.

В зависимости от желаний меняются и те моменты, к которым следует приглядеться пристальнее. Важно проанализировать количество аналогичных объектов на рынке, а также квартир в доме или в окружающей застройке, оценить объемы строительства жилья в ближайшем времени, поинтересоваться развитием инфраструктуры в районе (транспортной, социальной, торговой, спортивной, развлекательной). Все эти факторы на любом этапе строительства будут играть роль в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.

В последнее время заметно снижение степени обеспокоенности покупателей относительно покупки квартиры на котловане. Развеять опасения окончательно помогут репутация компании, а также количество и качество реализованных проектов застройщика. И в том случае, когда ликвидность жилья, локация и стоимость устраивают, дольщик готов делить риски с девелопером.

«В плане покупки квартир на стадии котлована, как и на раннем этапе строительства, с минимальными рисками лучшее решение – это малоэтажный проект, поскольку дома в 3–4 этажа возводятся в среднем за 1–1,5 года, – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева. – Например, ЖК “Шотландия” в Агалатовском сельском поселении был выведен в продажу в конце прошлого года, а ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец этого года. При этом первые покупатели квартир на этапе котлована уже прилично выиграли в цене, не говоря уже о том, что их риски были сведены к минимуму».

По данным компании «Инком-Недвижимость», которые опубликовал «Петербургский дневник», 22% клиентов готовы приобретать жилье эконом- и комфорт-класса на нулевом этапе строительства. До 39% количество желающих сделать покупку увеличивается на стадии монтажа этажей. В период отделочных работ предпочитают совершить сделку 11% покупателей, ну а когда дом уже введен в эксплуатацию, квартиру готовы купить около 28%.

«Жилье в Санкт-Петербурге – продукт дефицитный, – прокомментировала ситуацию Елизавета Яковлева. – Несмотря на количество возводимого жилья, квартиры в ликвидных объектах всегда продаются. В неблагополучные с экономической точки зрения времена покупатели оценивают свои риски на всех этапах строительства и предпочитают вкладывать деньги в строящиеся объекты на высокой стадии готовности. Однако в нашей стране покупатель уже спокойно относится к цикличности в экономике, тем более что квартирный вопрос все равно приходится решать».

Какой этап строительства выбрать?

Застройщик имеет право начать продавать квартиры сразу после получения разрешения на возведение новостройки. И некоторые девелоперы, не дожидаясь этапа строительства, открывают продажи с дисконтом. Уже на стадии котлована появляются предложения со скидкой чуть ли не вполовину стоимости объекта. К тому же широкий выбор планировок и метража также можно отнести к безусловным плюсам.

У начального этапа строительства есть и минусы: сдачи квартиры придется ждать несколько лет. Стоимость квартир увеличивается приблизительно на треть, когда здание построено на 70–80%. Это плата за снижение рисков и сокращение времени ожидания. И не стоит забывать, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем меньше остается вариантов для выбора.

Конечно, в идеале любому покупателю хотелось бы совершить сделку, когда все этапы строительства позади и здание готово к заселению жильцов. Но цена в готовой новостройке автоматически взлетает еще на 10%.

Для тех покупателей, которые не хотят хвататься за последний вариант, а, напротив, предпочитают выбирать квартиру среди множества других вариантов, вероятно, лучше рассматривать предложения застройщиков на ранних этапах строительства. Но стоит учитывать, что у каждой стадии возведения дома есть как положительные, так и отрицательные стороны. И поиски выгодного объекта недвижимости желательно связать не только с надежной компанией, работающей по федеральному закону № 214 и уже доказавшей свою эффективную деятельность на рынке, но и с профессиональным риэлтором. При помощи специалиста можно обойти все подводные камни на любом этапе строительства и остановиться на доступном и вместе с тем комфортном жилье.

news.ners.ru

что ждет инвестора после отмены долевого строительства :: Деньги :: РБК

Власти планируют отказаться от долевого участия при строительстве жилых домов. Это приведет к уменьшению числа тех, кто рассматривает покупку квартиры как временную инвестицию, но на новостройках по-прежнему можно будет заработать

Фото: Тимур Зима для РБК

Президент Владимир Путин 5 ноября поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов. Таким образом государство хочет решить проблему обманутых дольщиков, которых в России, по данным Минстроя, насчитывается не менее 46 тыс.

Долевое строительство является схемой финансирования, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения (на любой стадии) объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи. Проектное финансирование, которое должно прийти на смену этой схеме, предполагает, что средства дольщиков больше не будут исп

www.rbc.ru

Когда выгоднее всего покупать квартиру в новостройке?

Квартиры в новых домах начинают продавать, как только на стройплощадке появляется первая свая, а иногда и раньше. Считается, что выгоднее всего приобрести жилье в самом начале, поскольку именно на нулевом цикле предлагают самые низкие цены. Но есть и оборотная сторона: ждать заселения долго, да и риск того, что дом останется только на бумаге, максимально велик. Мы расспросили строителей о том, когда целесообразнее совершать сделку, и сделали собственные выводы.

Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» позволяет застройщикам открывать продажи сразу после получения разрешения на строительство и согласования проектной декларации. Часто можно встретить и предварительное бронирование. От «резервистов» не требуют никаких авансов, зато обещают им выгодные условия покупки и самый широкий ассортимент квартир к началу продаж. Низкие цены компании обычно объясняют отдаленностью новоселья и более высокими, чем в готовом доме, рисками для дольщиков. Что удивительно, про риски говорят даже крупные застройщики с хорошей репутацией, работающие на рынке по несколько десятков лет. В чем заключается риск, если разрешение получено, все документы собраны, а стройтехника уже на площадке, они не объясняют, зато напоминают о своей надежности, большом числе сданных домов и т.п. Эксперты подтверждают: любая новая компания без внушительного портфеля реализованных проектов и правда потенциально менее надежна, чем опытная. Примеров проблемных строек с участием застройщиков-новичков не счесть. Это ЖК «Ленинский парк», «Морская звезда» и «Прибалтийский» от ГК «Город», ЖК «Ванино» от компании «Тареал», ЖК «Кристалл Полюстрово» от компании «Импульс» и многие другие. С другой стороны, компания «СУ-155» на момент ее банкротства в прошлом году могла похвастаться более чем 20-летней историей (это без учета «стажа» советского предшественника — «Строймонтажтреста №3») и десятками сданных домов по всей стране. Однако этот бесценный опыт не уберег дольщиков 147 домов в 14 регионах России, многие из которых до сих пор не получили жилье. Получается, имя не всегда гарантирует беспроблемную покупку, а его отсутствие — еще не повод отказываться от выгодного предложения.И цены на квартиры по мере увеличения готовности дома растут в первую очередь потому, что застройщики, само собой, нацелены на извлечение прибыли.По данным самих продавцов, разница в стоимости жилья, приобретенного на старте продаж, и в сданном доме составляет порядка 30%. Доходность, на первый взгляд, отличная, но если рассматривать спекуляции с жильем как бизнес, важно учесть стоимость денег во времени и сравнить вложения в новостройку с другими видами инвестиций, разобраться в налогообложении сделок с квартирами и в других нюансах.Для тех, кто уже принял решение и готов купить квартиру на нулевом цикле, «НП» составила список жилых комплексов, продажи в которых начались в последние три месяца. В нем оказались объекты в разных районах города и разного уровня комфорта — на любой вкус и бюджет.

Мнения экспертов

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «Безусловно, застройщики предлагают самые выгодные цены на начальных этапах строительства при 100%-й оплате. Разница между стоимостью на начальном этапе и в момент сдачи комплекса в эксплуатацию достигает 30%.Чтобы совершить безопасную покупку, нужно, в первую очередь, оценить репутацию строительной компании. У надежных застройщиков жилье пользуется популярностью на всех этапах строительства. Квартиры на начальном этапе покупают люди, которые хотят сэкономить и могут подождать. Недвижимость в сданных жилых комплексах интересует тех, кто готов заплатить больше, но при этом хочет сразу въехать в свою квартиру.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Лиговский канал»:« Около половины покупателей приобретает квартиру на старте в связи с привлекательной стартовой ценой. Еще примерно 30% сделок совершается уже во время активной фазы строительства. На завершающей стадии у нас заключается приблизительно 10% от общего числа договоров.Обычно наши покупатели приобретают квартиру для проживания, соответственно, процент «спекулянтов-инвесторов» весьма мал. На начальной стадии продаж мы предлагаем дополнительные скидки, выгодные условия рассрочки, предложения по отделке.Повышение цен связано с увеличением уровня готовности дома: снижается риск недостроя.

Константин Матыцын, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» (ЖК Yolkki Village):«На старте проекта приходят около 20% дольщиков, как правило, либо инвесторы, либо граждане, желающие существенно сэкономить или ограниченные в бюджете. Большая часть сделок заключается в активную фазу строительства — 40-60%. Остальные клиенты возникают на финише, желая приобрести максимально готовое жилье. Наша практика показывает, что порядка 90% квартир реализуется еще во время стройки.От начала строительства жилого комплекса цена квадратного метра растет на 1-1,5% в месяц. В среднем от котлована до сдачи жилье дорожает на 30-35%: появление первых этажей из земли добавляет к начальной цене почти 15%, еще 10% — полная готовность корпуса, а уже ближе к вводу — оставшиеся 10%.Готовые квартиры всегда дороже строящихся. Это обусловлено несколькими факторами: рисками, временем ожидания сдачи объекта.

Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие»: «На старте проекта девелопер может рассчитывать на привлечение 20-25% от общего числа покупателей. Однако пропорция может меняться в обе стороны в зависимости от истории и опыта бренда, активности рекламной кампании и характеристик объекта. «Пионерами» традиционно становятся инвесторы. Но минимальная стоимость лота привлекает покупателей, которые используют ипотеку: так они могут сократить необходимую сумму займа. Интерес проявляют и те, кто рассматривает только конкретную локацию.На основной стадии происходит 50-60% сделок от всего объема продаж, и до 25% квартир реализуется на финише строительства. Таким образом, к моменту ввода в эксплуатацию обычно распродается 90-95% всех квартир. Остаток (как правило, это большие варианты с более длительными сроками экспозиции) реализуется уже после завершения работ.Последний год мы наблюдаем рост (практически в полтора раза) активности покупателей именно на старте продаж, что обусловлено развитием разных ипотечных программ.Зачастую повышение цен напрямую связано с «видимыми» этапами строительства. Как правило, за весь период — от котлована до ввода в эксплуатацию — оно составляет 15%. Покупатели понимают эту логику и обычно не требуют дополнительных разъяснений.Кроме того, цена может расти, когда активность покупателей выше прогнозируемой. Влияют и сезонные пики покупательского интереса, однако сегодня это происходит реже.Главный бонус на начальном этапе — минимальная цена сделки за весь период реализации проекта, а также широкий выбор квартир и планировок. К дополнительным стимулирующим акциям застройщики прибегают редко. Как правило, это может быть пул квартир по специальной цене, однако зачастую это лишь рекламный ход.Отвечая на вопросы о повышенных рисках вложений в «котлован», компании обычно апеллируют к своему успешному опыту, если он есть. И разъясняют гарантии, которые предоставляет покупателям 214-ФЗ. Учитывая новые поправки в законодательство, теперь этих гарантий будет еще больше. Молодые компании, как правило, компенсируют возможные риски более низкой ценой.

Илона Лапинскайте, генеральный директор Docklands development:«Клиент выигрывает от покупки на начальном этапе до 30% от суммы вложений.На старте продаж, когда самые низкие цены и привлекательные условия, кажется, что активность на самом пике, но не стоит забывать о сезонности спроса, об экономических факторах и стадии строительства. Мы подвели статистику: 30% сделок — на старте, 50% — в активную фазу и 20% — на финише.В проекте Docklands на набережной Макарова от начала продаж цены выросли примерно на 45%. Мы считаем это закономерностью благодаря расположению квартала, облицовке фасадов, внутренней отделке апартаментов и холлов, планировкам и пр. По мере роста интереса к проекту и стадии строительства цены поднялись, и это не предел. Любой товар со временем дорожает, такова наша экономика. Недвижимость — не исключение.Покупать на этапе котлована выгодно всем, кто готов вложиться сейчас. Несомненное преимущество — выбор апартаментов любого метража и планировки, на любом этаже. Для первых покупателей мы предлагаем и гибкую рассрочку платежа.При приобретении недвижимости риски есть всегда, недобросовестные застройщики могут и на окончательном этапе не ввести дом в эксплуатацию. Покупая на нулевом цикле, необходимо проверять документацию застройщика, узнать, принадлежит ли ему участок, кто его финансирует и прочие важные моменты.

Марина Мартыненко, руководитель маркетинговой службы строительной компании «Норманн»:«Сначала приходят те, кто хочет сэкономить и не может позволить себе готовое жилье. Для них хорошими бонусами являются возможность выбрать планировку, этаж, вид из окна. Есть группа покупателей, которые берут жилье для детей, на будущее.Рост стоимости у нас зависит не только от стадии готовности, но и от спроса, это совершенно понятный рыночный механизм. Мы внимательно следим за активностью покупателей и если видим серьезное увеличение, то повышаем цену. В этом году у нас так подорожали два объекта: ЖК «Морошкино» и «Яркий». Но есть и плановый рост, привязанный к этапам строительства, самый заметный — на завершающей стадии и при переходе объекта на вторичный рынок. Тогда цена увеличивается на 3%.Если брать объекты, которые мы сдавали в прошлом году, то, например, в ЖК «Три апельсина» со старта студии подорожали на 50%, «единички» — на 43%, «двушки» — на 42%.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:«В жилых комплексах, относящихся к сегменту «масс-маркет», около 30% квартир приобретают на старте продаж, когда цены самые низкие. Еще примерно половина находит хозяев до того, как дом подведен под крышу. Таким образом, ближе к вводу в эксплуатацию остается совсем немного вариантов, и, как правило, они не самые ликвидные: просторные двух- и трехкомнатные квартиры.Обычно на ранних этапах недвижимость приобретают студенты и молодые семьи, которые хотят совершить сделку по максимально выгодной цене. Довольно много у нас покупают инвесторы. На более поздних этапах, когда стоимость возрастает, появляются дольщики, которые хотят переехать в самое ближайшее время и не готовы долго ждать до ввода дома в эксплуатацию.За время строительства цены могут увеличиться на 10-30% в зависимости от проекта и характеристик конкретной квартиры. Повышение происходит весьма плавно, как правило, раз в несколько месяцев. При этом застройщик может проводить различные акции, замедляя рост цен на некоторые типы квартир.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе компании LEGENDA:«Сформированный за последние годы стереотип более выгодных цен на старте строительства до сих пор работает в головах покупателей. Однако ситуация на рынке изменилась: большинство девелоперов больше не имеют возможности предложить на старте действительно низкую цену, они и так работают с минимальной рентабельностью.Пропорция тех, кто покупает на старте и на более поздних сроках, в последнее время однозначно изменилась. Значительно снизилась доля инвесторов, которые ждали самой низкой цены, чтобы позже перепродать квартиру по переуступке.На старте приходят не только инвесторы, понимающие, что через два года цена их квартиры вырастет вполовину, но и те, кто просто готов ждать, кому интересна покупка в рассрочку и кто хочет иметь максимально широкий выбор.В LEGENDA нет политики демпинга на старте проекта, даже если есть понимание, что нулевой цикл займет довольно много времени (это нормально для проектов с подземным паркингом или на сложных грунтах). Для нас ориентир — конечная стоимость квартиры в готовом доме, и мы к ней идем по мере повышения строительной готовности, поэтому говорим не о росте цены, а об уменьшении дисконта. Наши клиенты знают, что ждать снижения цены не стоит: в компании существует стратегия планового повышения цен, в результате которой к окончанию строительства жилье в среднем дорожает на 40%. Как правило, в качественных проектах к моменту сдачи дома продано более 90% квартир, соответственно, цены подталкивает и дефицит предложения. Только неликвидные проекты к концу строительства имеют большие остатки, что заставляет застройщиков с помощью маркетинговых инструментов искусственно занижать в них цены.

Жилые комплексы, выведенные в продажу с мая 2017 года

nsp.ru

риски, нюансы покупки и оформления.

Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.

○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована.

Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:

Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.

Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.

Вернуться к содержанию ↑

○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована.

Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:

Потеря денег.
Задержка окончания строительства.
Несоответствие качества жилья заявленному.

Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора. Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране.Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени.Строительство может быть приостановлено. Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как найти информацию о застройщиках?

Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир.Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства. Существует также Единый реестр застройщиков по РФ.При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:

Опыт в сфере жилищного строительства.
Количество сданных объектов.
Переносы сроков сдачи.
Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.

Изучите список партнеров строительной компании. Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять.Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов. Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело.

Вернуться к содержанию ↑

○ Документы, которые должны быть у застройщика.

Не менее важна юридическая проверка. Застройщик обязан предоставить следующие документы:

Учредительные документы.
Инвестиционный контракт.
Проектную документацию.
Проектная декларация.
Разрешение на строительство.
Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
Бухгалтерскую документацию за три последних года.
Технико-экономическое обоснование проекта.
Страховой договор или договор поручительства.
Допуск СРО, лицензии.

Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте. Это предусмотрено законодательно.

Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.

Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию. В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано. В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.

Вернуться к содержанию ↑

○ Договор с застройщиком.

Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
Жилищный сертификат.
Участие в жилищно-строительном кооперативе.

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ. Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.

Вернуться к содержанию ↑

○ Участие в долевом строительстве.

Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков. Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры.

Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

ДДУ должен включать в себя:

Описание объекта.
Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
Цена договора.
Порядок выплаты установленной цены и сроки.
Гарантийный срок на объект.
Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.

Вернуться к содержанию ↑

○ Переуступка права требования.

Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.В договоре цессии указывается:

Содержание переуступки.
Цена сделки.
Сроки.
Иные условия, если они отличаются от основного договора.
Перечень документов, передаваемых покупателю.

В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика. В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено. Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки.По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть. Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику.

Вернуться к содержанию ↑

○ Договор страхования.

Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.

Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи.Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией.Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.

Вернуться к содержанию ↑

○ Способы мошенничества.

Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает.Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо.Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?

Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Оформляйте все претензии письменно. Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

на нулевом цикле или готовое?

Цена квартиры в новостройке во время закладки фундамента в треть меньше выставляемой цены после ее сдачи в эксплуатацию. Поэтому находятся покупатели на жилье на разных этапах строительства.

И все-таки есть одно «но»: большое количество «проблемных» новостроек заставляют покупателей учитывать большую степень риска. Для сегодняшнего рынка первичного жилья встает актуальным выбор: дешево или безопасно? Безопасность – понятие относительной на любой стадии строительства.

Тенденция приобретения жилья на стадии закладки котлована имеет этапы роста и падения. На определенном этапе становления рынка недвижимости, покупатели с целью сэкономить, активно покупали квартиры на стадии котлована. Разница между квартирами на стадии котлована и сдачи в эксплуатацию была ощутимая, на нулевом этапе жилье брали как для себя, так и для последующей продажи. С началом экономического кризиса участились случаи банкротства фирм-застройщиков и заморозки многих строек. Количество сделок резко сократилось. Вкладывать средства в несуществующие объекты стало очень рискованно. Сегодня, когда происходит стабилизация экономики, сделки по покупке жилья на нулевом цикле стали заключаться чаще. В разных рыночных сегментах их количество разное.

Разница между ценой квадратного метра недвижимости на нулевом цикле и после сдачи в эксплуатацию составляет 20-30%. Большой разрыв характерен для жилья эконом-класса, наименьший разрыв в формате бизнес-класса и элитного. Вложение средств в новострой элитного класса наиболее эффективно. Объяснить эта можно более высокой арендной платой по сравнению с жильем эконом-класса в случае последующей сдачи квартиры в аренду. Окупаемость элитного жилья в среднем составляет 5-7 лет. Мест под строительство жилого фонда в центре города практически не остается, поэтому цены на жилье элитного класса растут здесь очень быстро.

Следует отметить, что нельзя гарантировать большого подорожания жилья со сдачей в эксплуатацию, конкретно в том или ином классе. Здесь надо учитывать и класс дома, и спрос на жилье в нем. Например, в эконом-новостройках быстрыми темпами дорожают квартиры-студии и однокомнатные, квартиры же из трех комнат часто ждут своих покупателей после сдачи дома. В новостройках комфорт-класса наиболее быстро дорожают квартиры из двух комнат.

Как определяется цена жилья в новостройке? Для привлечения финансирования привлекательную цену устанавливают на начале продаж. В зависимости от разных факторов, цена увеличивается каждый месяц. Наиболее ощутимое подорожание проходит после того, как готовка «коробка» и после сдачи дома. С момента готовности котлована до выдачи ключей проходит порядка полутора-двух лет, поэтому цена в начале продаж устанавливается на минимальном уровне.

Количество сделок на уровне котлована зависит от класса дома. 50% сделок на этом этапе приходится на новостройки эконом-класса, 10-20% при строительстве жилья комфорт-класса и только 10% при строительстве элитного класса.

Специалисты советуют внимательно изучать условия договора, обращая особое внимание на сроки возведения дома, ответственность застройщика в случае несоблюдения условий договора, подробное описание будущей квартиры. Учитывая все эти факторы, степень риска покупки жилья на стадии котлована можно снизить.

vsenovostroyki.ru

Насколько выгодно вкладывать в квартиру на нулевом цикле

Источник фотографии

Инвестиции в строящуюся недвижимость давно доказали свою эффективность: для многих это возможность не только сберечь, но и приумножить свои средства. Однако здесь возникает закономерный вопрос - на каком этапе лучше всего вкладывать деньги? Можно ли начать с самой ранней стадии - с котлована, или стоит подождать до того момента, когда дом будет практически полностью построен?

Главное преимущество данного вида инвестиций в недвижимость на первоначальной стадии строительства - низкая цена. Если квартира приобретается с целью вложения средств, то будет максимальная прибыль, а если с целью проживания, то удастся сэкономить на приобретении жилья. Недвижимость растет в цене постоянно, и уже на следующей после котлована стадии квартиру можно будет продать и получить пусть небольшую, но прибыль.

По словам коммерческого директора компании "Премьер Холдинг" Василия Кривошеина, низкая цена квадратного метра привлекает достаточно большое число покупателей, поэтому трудностей с продажей на самом первом этапе строительства у застройщиков сегодня нет. "Объем реализованных площадей в состоянии от котлована до нулевого цикла, как правило, составляет от 5 до 15% в зависимости от проекта", - говорит эксперт.

Экономия при покупке недвижимости на стадии котлована действительно будет серьезной. В среднем владельцы квартир, купленных на стадии котлована, к моменту сдачи дома получают доходность в размере до 30%. Срок для получения прибыли в среднем составляет два года.

Однако есть и риски, о которых, соблазнившись низкой ценой, многие забывают. "Основной риск, который до сих пор остается на рынке, - "серые" схемы продаж, - продолжает вице-президент по развитию компании "Премьер Холдинг" Павел Телушкин. - Чтобы обезопасить себя, лучше всего выбирать застройщиков, которые работают по Федеральному закону № 214. Банки охотно кредитуют объекты таких строителей, это дает дополнительные гарантии того, что объект будет благополучно достроен и сдан".

Отметим, вышеуказанный закон призван защищать соинвесторов от недобросовестных застройщиков. Законом определено, что деньги могут привлекаться только после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом. Законом также регламентируются содержание договора, сроки сдачи и качество объекта.

Кроме того, в настоящее время в стадии принятия находится законопроект о взаимном страховании застройщиков, который станет дополнительной гарантией для тех, кто вкладывает деньги в жилье на стадии котлована. Предполагается, что застройщики будут объединяться в общества взаимного страхования и создавать общий страховой фонд. Из него в случае банкротства застройщиков-участников такого общества и будут возмещать убытки. Однако у экспертов вызывает сомнения тот факт, что люди, которые сознательно идут на серьезный риск (нет никакой гарантии, что фирма, какой бы надежной она ни была, вдруг не обанкротится в силу объективных факторов - к примеру, взлета цен на стройматериалы, из-за недобросовестных подрядчиков и пр.) из-за экономии, согласятся оплачивать еще и страховку. Кроме того, альтернатива защиты рисков в виде страховки может стать причиной очередного витка роста цен на квадратные метры - даже те, что уже отстроены и в страховании не нуждаются.

В целом, сопоставляя плюсы и минусы приобретения недвижимости на этапах от котлована до нулевого цикла, можно вывести отношение: финансовая выгода против риска потерять деньги, нервы и время. Поэтому важно помнить о простых правилах оценки застройщика: хорошая репутация, прозрачная кредитная история и видимая динамика на строительных площадках.

news.ners.ru

Как изменяется стоимость жилья от момента котлована и в процессе эксплуатации

Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере его готовности: чем ближе сдача объекта, там выше цена на квадратные метры...

Эксперты отмечают, что квартиры дорожают равномерно на протяжении всего процесса возведения дома. Портал Superrielt.ru расскажет Вам, в какой момент выгоднее всего покупать жильё, чтобы сохранить вложенные средства.

Устройство фундамента

На этом этапе строительных работ действует самая большая скидка на квартиры, составляющая обычно 20-40% от конечной цены жилья.

Но наряду с экономией покупатель сильно рискует: строительство объекта только началось, и его с большой вероятностью могут заморозить. Поэтому граждане не спешат покупать жильё на этапе котлована, и у желающих есть возможность выбрать подходящий объект из пока ещё широкого ассортимента.

Возведение первых этажей

По мере строительства первых этажей жильё начинает дорожать. На этой стадии уже можно оценить внешний вид дома, и риски покупателя уменьшаются, поэтому желающих приобрести квартиры становится всё больше. В то же время застройщики начинают чувствовать себя увереннее и поднимают цены – теперь покупатель может рассчитывать на скидку не более 15-20%. Выбор жилья всё ещё остаётся хорошим.

После завершения каркаса

По мере готовности каркаса дома покупательская активность возрастает, а выбор жилья становится всё меньше и меньше. Риски остаются умеренными, но постепенно снижаются. На этом этапе готовности дома можно рассчитывать на дисконт в размере 10-15%.

Большинство покупателей предпочитают приобретать жильё именно в это время – застройщик всё ещё делает скидку, а ассортимент объектов пока остается достаточно широким, следовательно, можно выбрать подходящий, не ущемляя свои потребности.

Внутренняя отделка

Несмотря на то, что построенный дом приобретает внушительный облик, наиболее серьёзный и затратный этап ещё впереди – необходимо провести коммуникации, построить и утеплить стены внутри сооружения, оформить кровлю.

Риски существенно снижаются, но из-за того, что на этой стадии строительства застройщику необходимо потратить треть полного бюджета, они всё ещё есть. Стоимость квартир возрастает, а скидки снижаются до 5-10%.

Несмотря на не слишком большой выбор объектов, покупать квартиру на этом этапе также неплохо: риск минимален, а небольшая экономия всё же присутствует. Это оптимальное время для приобретения для граждан, которые хотят гарантированно сохранить капиталовложения.

Ввод в эксплуатацию

На этом этапе покупатель практически ничем не рискует, но цены на квартиры приближаются к среднерыночным. Сильно сэкономить не удастся, но всё же покупатель может получить индивидуальную скидку от застройщика в размере 3-5% на неликвидные объекты или по договоренности.

Другие факторы

Описанная ситуация – вполне привычная и рядовая. В отдельно взятых проектах могут проявляться и другие тенденции. К примеру, на жилье бизнес-класса застройщики не делают скидок более 15%, даже на стадии котлована.

В некоторых случаях строительной компании не удаётся привлечь достаточное количество инвестиций. Тогда покупатель может получить скидку до 30% вплоть до этапа прокладки коммуникаций. Но в этом случае будут большие риски потерять вложенные средства.

После покупки жилья

При условии стабильного спроса на рынке недвижимости квартира, которая находится в новом доме, может дорожать и после сдачи проекта в эксплуатацию. Как правило, с развитием инфраструктуры стоимость квадратных метров становится выше в среднем на 10-20% на протяжении следующих 5-10 лет. При росте покупательской активности и прочих факторах цены на жильё после его сдачи могут возрасти даже на 30%.

Заранее предсказать динамику цен после ввода дома нельзя, потому что на это влияет много факторов. Например, затеявшаяся по соседству стройка или появление магистрали с активным движением может негативно сказаться на стоимости квартир. Положительное влияние может оказать появление неподалеку школы, метро или каких-либо достопримечательностей, но это ещё не гарантирует возрастание цены.

Большое влияние оказывают общие тенденции. К примеру, в последние годы граждане предпочитают обустроенные спальные районы с собственной инфраструктурой шумным центральным районам.

Также меняются стандарты обустройства территории жилищных комплексов – сегодня в тренде менее плотная застройка, дворы без машин и прочее. В моду входят индивидуальные дома, а не квартиры. Учитывая всё это, ликвидность объектов недвижимости при длительной эксплуатации в 15-20 лет может снизиться.

superrielt.ru