Законопроект о реновации пятиэтажек: перевод с юридического. О реновации

Что говорит закон о реновации жилья в Москве?

Закон о реновации жилья в Москве, принятый в мае 2017 года, оказался одним из самых резонансных актов последнего десятилетия. В предложенном материале рассмотрены основные положения этого закона и перспективы его применения.

Основные вопросы, урегулированные законом о реновации жилья в Москве 2017 года

Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ о реновации жилья в Москве: основные положения

Какое жилье будет выдаваться переселенцам в соответствии с федеральным законом о реновации жилья в Москве?

Основные вопросы, урегулированные законом о реновации жилья в Москве 2017 года

Итак, после многомесячных споров, обсуждений, народных митингов и протестовзакон о реновации жилья был принят. Название «закон о реновации» он получил благодаря средствам массовой информации, но войдет в историю как федеральный закон «О внесении изменений в закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации…» от 01.07.2017 № 141-ФЗ.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Обсуждение закона получилось весьма массовым, в процессе рассмотрения в него было внесено около 400 правок, и в заключительном варианте ФЗ о реновации жилья определяет:

порядок включения в программу реновации многоэтажных домов;
правила участия населения в формировании и реализации программы реновации;
особенности содержания и состава градостроительной документации по планировке развиваемых территорий;
виды компенсации за передаваемое городу жилье и порядок определения ее размеров;
критерии, которым должно соответствовать выдаваемое жильцам расселяемых домов новое жилье;
порядок и процесс оформления перехода городу жилых помещений в расселяемых домах;
порядок улучшения жилищных условий для лиц, стоящих в очереди на жилье;
права предпринимателей — арендаторов, при условии что арендуемая площадь является городской собственностью;
статус Московского фонда реновации жилой застройки;
особенности реализации программы реновации для ипотечного жилья;

особенности технического регулирования при осуществлении градостроительной деятельности в условиях стесненной городской застройки.

Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ о реновации жилья в Москве: основные положения

Текст закона № 141-ФЗ весьма объемен, но проанализировав его, можно сформулировать основные наиболее значимые положения.

Что такое реновация, когда и какие дома могут быть расселены?

Под реновацией в рамках закона понимается выполняемый в соответствии с региональным московским законодательством комплекс мер, направленных на обновление среды и общественного пространства, с целями развития и благоустройства, а также для предотвращения риска аварийности и опасного состояния жилого фонда.

В первую очередь жителей столицы волновало, какие именно дома могут попасть в программу реновации, ведь, несмотря на не самый эстетичный вид многих многоэтажек, далеко не все жильцы хотят покидать обжитые квартиры. Общественность не убеждали даже уверения властей в том, что новые дома будут более просторными и благоустроенными.

Второй животрепещущий вопрос — длительность программы и очередность сноса домов. В целом программа рассчитана на 10–15 лет, но вполне возможно будет продлена, ведь под снос попадают сотни домов, а переселить придется сотни тысяч человек, которых предварительно нужно обеспечить жильем в тех же районах.

Итак:

Сносу могут быть подвергнуты дома, высота которых не превышает 9 этажей, построенные в период с 1957 по 1968 год с использованием типовых элементов конструкций перекрытий или стен, а также аналогичные по характеристикам конструктивных элементов.
Очередность сноса определяется техническим состоянием конструкций.
В программу может быть включен лишь дом, как минимум 2/3 жильцов которого проголосовали за такое решение.

Права жильцов

Стоит сразу сказать, что если дом в установленном порядке включен в программу реновации, избежать его сноса не удастся. Добровольно или в результате судебного решения жильцам придется расстаться с квадратными метрами и получить компенсации. Условия следующие:

Жильцы или наниматели вправе получить равнозначное жилье либо денежную компенсацию его стоимости.
Владельцы жилья, чьи права ограничены или обременены, например, ипотекой, не вправе требовать денежной компенсации за передаваемое городу жилье, но имеют право на получение равнозначной или равноценной квартиры.

Собственники комнат в коммунальном жилье вправе получить отдельную квартиру. Если у одной комнаты несколько собственников на праве общей или долевой собственности, то на таком же праве им выдается одна квартира на всех.
Переход права собственности на освобождаемую квартиру в доме, включенном в программу реновации, оформляется в виде письменного договора.
Не могут претендовать на денежную компенсацию жильцы квартир, где проживают несовершеннолетние дети, а также ограниченные в дееспособности или недееспособные граждане.

Какое жилье будет выдаваться переселенцам в соответствии с федеральным законом о реновации жилья в Москве?

Главное, что волнует жильцов домов, включенных в программу реновации, — это возможность получить новое жилье, соответствующее всем современным требованиям и расположенное в знакомом и привычном районе. И дело не только в привычке, но и в желании сохранить стоимость своей недвижимости.

Надо признать, что на примере обсуждения рассматриваемого закона видно, как сильно может влиять общественное мнение на принимаемые законотворцами нормативные акты. Так, из текста проекта до его принятия исчезла норма, предусматривающая возможность предоставления новых квартир в районах, соседних с тем, где расположен расселяемый дом. Для многих это означало потенциально существенные материальные потери.

На данный момент закон установил следующие требования к предоставляемому жилью:

Новый дом располагается в том же районе столицы, что и расселяемый. Для жителей Зеленоградского, Троицкого или Новомосковского административных округов предполагается возможность переселения в другой район, но в пределах соответствующего округа.
Количество комнат и размер жилой площади равны или превышают имеющиеся в передаваемой городу квартире.
Общая площадь нового помещения больше, чем площадь освобождаемого жилья.
Новое помещение благоустроено в соответствии со стандартами, установленными городскими нормативными актами.
Отделка помещения считается улучшенной в соответствии с нормами столичного законодательства.

***

Итак, реновация жилья в столице уже приобрела первые очертания в нормативно-правовом плане. Однако реализация проекта может растянуться на десятилетия, и утверждать, что жильцы скоро получат новое благоустроенное жилье, представляется преждевременным.

nsovetnik.ru

Готовится законопроект о реновации в других регионах — Российская газета

В конце года в Госдуму внесут новый законопроект о распространении московской программы реновации жилья на другие регионы. Правда, от столичной она будет радикально отличаться. Об этом "Российской газете" рассказала автор документа, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская.

Реновацию жилья придумали не в России. За основу взят французский опыт, поясняет Хованская. И если дословно перевести с латинского этот термин, получится: улучшение, реконструкция, реставрация. В случае с реновацией жилья понимается улучшение качества жизни.

"Я читала выступление французского эксперта, который на родине принимал участие в разработке программы реновации, - говорит Хованская. - Там ее сразу делали для всей страны. Вот и нам нужно было бы принимать рамочный закон для всех, но дать регионам право издавать подзаконные акты для его реализации с учетом местной специфики".

Программа, не обеспеченная деньгами, превратится либо в фарс, либо приведет к расцвету криминала

Сейчас депутат активно работает над законопроектом, который должен распространить реновацию на другие регионы. "Главное отличие моего проекта от московского в том, что в нем будет предусмотрен не только снос морально устаревшего жилья, но и его реконструкция, - подчеркивает Галина Хованская. - Там, где невозможно восстановить, надо сносить, но те дома, которые можно реконструировать, нужно сохранить".

Зачастую, продолжает Хованская, высказывается мнение, что реконструировать дороже, чем строить заново. Это не совсем правильно. "Я недавно была в Калуге, - приводит пример собеседница "РГ", - смотрела, как там пятиэтажки 335-й серии восстанавливают. Применяют энергосберегающие технологии, утепляют фасады стекловолокном, которое получают путем переработки стеклотары. А до этого двухэтажки так же восстанавливали".

По словам Хованской, под реновацию, по версии ее законопроекта, должны попасть те регионы, которые полностью выполнили программу по переселению людей из аварийного жилья. А таких в стране большинство. В аутсайдерах только 12 субъектов: Амурская, Ивановская, Иркутская, Кировская, Саратовская, Тверская, Тульская и Псковская области, Карелия, Якутия, Тува и Забайкальский край. Финансироваться реновация в регионах, по замыслу автора законопроекта, должна в основном бизнес-инвесторами. "Я знаю, что уже сейчас большой интерес к реновации проявляют инвесторы в Санкт-Петербурге, Уфе, Севастополе, Белгородской области, - отмечает депутат. - Для застройки нужна земля, в городах ее нет. А реновация предполагает изъятие земель для муниципальных нужд. Понятно, что инвесторам такой подход интересен".

При проведении программы реновации в регионах, как отмечает Хованская, обязательно должен учитываться принцип добровольности переселения. А при переселении собственникам должны предоставлять не равнозначное, а равноценное жилье. "Равнозначное жилое помещение может быть предоставлено только нанимателям муниципального жилья. Люди же, которые являются собственниками недвижимости, должны получать только равноценные квартиры, иными словами, их стоимость должна быть не ниже той, в какую была оценена их прежняя жилплощадь", - поясняет свою позицию депутат.

Есть регионы, где все эти идеи могут вполне прийтись ко двору.

"На Дону, - рассказал "РГ" Сергей Сидаш, заместитель губернатора Ростовской области, - по программе реновации говорят не первый год. Она тоже не подразумевает сноса советских "хрущевок". Речь идет об аварийном жилье в центрах городов и о территориях, которые уже давно не используются по своему назначению". Например, старые производственно-складские и коммунальные зоны. Содержать их в нынешнем виде в черте города экономически нецелесообразно.

Таких участков в донской столице немало. Например, в 2018 году в предместье Ростова откроется крупнейший на юге международный аэропорт. А территория нынешней воздушной гавани будет отдана инвесторам под комплексную застройку. Планы по переносу производства из центра города вынашивает и один из крупнейших в стране производителей вертолетов и другие ростовские предприятия. А это десятки, если не сотни гектаров земли в черте города с готовой инфраструктурой и коммуникациями. Область формирует строительную программу с учетом интересов девелоперов, а застройщики планируют работу в соответствии с комплексными программами развития городов. Будут появляться районы, где жители получат доступ ко всей необходимой инфраструктуре - магазины, школы, больницы и рабочие места.

В Самаре тоже пытаются улучшить качество жизни горожан без сноса пятиэтажек. И уже почувствовали, насколько несовершенно для этого существующее законодательство.

Виктор Часовских, председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области пояснил: "У нас есть единичные примеры по надстройке пятиэтажек до шести этажей (проекты начала 2000-х годов). Однако здесь есть одна существенная проблема. Увеличить площадь дома можно только с согласия 100 процентов всех собственников. В этом-то как раз и была загвоздка. Такое согласие получить очень трудно. Зачастую связаться с собственниками просто нельзя, многие сегодня сдают жилье или квартиры стоят запертые".

Эта история, как говорится, депутатам Госдумы на заметку. Есть и другие законодательные ловушки, говорит Леонид Лимонов, доктор экономических наук, профессор НИУ Высшая школа экономики в Санкт-Петербурге. "При реализации таких серьезных программ как реновация всегда возникает большое количество вопросов, - говорит он, - и прежде всего они касаются законодательства, охраняющего частную собственность". Также Леонид Лимонов обращает внимание на то, что "без серьезной бюджетной поддержки реновация захлебнется. Да, наверное, в том или ином городе найдется несколько домов, удачно расположенных, которые можно будет включить в такую общероссийскую программу реновации. Но в нынешней ситуации это не решит общую проблему кризиса строительства жилья".

Льготы

Квартиры и выплаты по реновации освободят от налога

Квартиры, которые жители получат в собственность от московского Фонда содействия реновации жилищного фонда, освободят от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Депутатский законопроект об этом принят Госдумой в первом чтении в июле, а в минувший вторник минфин разместил для общественного обсуждения уведомление о проекте поправок к нему.

Правительство планирует уточнить перечень доходов, освобождаемых от НДФЛ, и порядок предоставления налогового вычета при продаже новой квартиры. Ранее профильный комитет Госдумы рекомендовал освободить от НДФЛ не только жилье по программе реновации, но и равноценное возмещение в денежной форме, которое жители смогут получить вместо квартиры.

Подготовил Игорь Зубков

Как вам это?

Первым делом - аварийное жилье

Владимир Городецкий, губернатор Новосибирской области:

- Если бы у нас были средства, то одним махом снесли бы ветхое и аварийное жилье. Это сегодня более для нас актуально.

К 1 сентября мы выполним программу, утвержденную на 1 января 2012 года. Однако после этого еще около 300 тысяч квадратных метров жилья пополнили ветхий фонд. Весь бюджет мы не можем направить на эти цели. Если это полностью ляжет на наши плечи - беда.

Алексей Тюркин, министр ЖКХ и гражданской защиты населения Мордовии:

- Если на федеральном уровне будет принято решение о распространении программы реновации на субъекты, то Мордовия, конечно, не останется в стороне. Но и у нас возникает вопрос по поводу финансирования.

К тому же сейчас первоочередной задачей для нас является ликвидация по-настоящему ветхого жилья - а "хрущевки" пока таковыми не признаны. На сегодня в Мордовии расселено 120 тысяч квадратных метров жилья, признанного аварийным на начало 2012 года, предстоит расселить еще 70 тысяч "квадратов". Вот когда мы полностью решим эту проблему, можно будет подумать о реновации пятиэтажек.

Илья Шульгин, и.о. заместителя председателя правительства Кировской области:

- Наши главы муниципальных образований очень надеются, что программа по расселению ветхого жилья будет продолжена. Сегодня это является первоочередной задачей, на которую потребуются большие средства.

В этих условиях говорить о реновации пока довольно сложно. Возможно, это вопрос будущего.

Дмитрий Романов, член Ассоциации собственников жилья Казани, руководитель рабочей группы по общественному контролю в сфере ЖКХ Общественной палаты Татарстана:

- Так называемые "хрущевки", которые затрагивает реновация в Москве, у нас находятся в очень неплохом техническом состоянии.

Основная их масса прошла капитальный ремонт по программе, которая реализуется в последние несколько лет. Меняются общедомовые инженерные сети, в зданиях устанавливается оборудование для энергосбережения. Эта система отработана и по срокам реализации, и по качеству работ. То есть еще лет 15 прослужить "хрущевки" смогут точно. Главное, чтобы компании, занимающиеся их содержанием, тщательно выполняли свои обязанности.

Более насущным сегодня является все-таки переселение из аварийного жилья. Когда-нибудь к необходимости реновации мы конечно придем. Хочется надеяться, что к тому времени все механизмы программы, включая источники финансирования, будут отработаны.

Максим Марамыгин, проректор Уральского государственного экономического университета:

- От чего хочу уберечь? Рассматривать реновацию как обязательную программу для всех регионов - дело, на мой взгляд, неперспективное и даже опасное.

Программа, не обеспеченная полноценным финансированием, превратится либо в фарс, либо приведет к расцвету криминала в жилищной сфере: узаконенная зачистка центра города под чьи-то коммерческие интересы. Ведь если в бюджете нет средств, то без участия бизнеса программу подобных масштабов не потянуть. Ни один из действующих проектов по жилищным программам не сравним по затратам, которые повлечет реновация. На местах должны сами решать - потянут реновацию или нет.

Сергей Фролов, исполняющий обязанности мэра г. Омска:

- Сейчас доля "хрущевок" в общем числе многоэтажек сибирского мегаполиса составляет 38 процентов. Теперь они, прежде так радовавшие новоселов, уже становятся настоящей головной болью города, а 125 домов 335-й серии нуждаются в экстренной реанимации.

При износе в течение 60-70 лет их несущие конструкции и опорные узлы требуют дополнительного усиления. Проблема еще и в том, что заполонившие Омск "хрущевки" портят общую архитектуру города. Снести их по примеру столицы невозможно из-за острого дефицита финансов в городском бюджете. Поэтому программа реновации может стать для омичей настоящим спасением.

Подготовили: Игорь Марков, Наталья Решетникова, Светлана Сибина, Светлана Добрынина, Александр Гавриленко, Ольга Штраус, Валентина Зотикова , Анна Шепелева, Тимур Алимов, Андрей Андреев

rg.ru

На вопросы "РГ" о реновации ответил юрист Виктор Блажеев — Российская газета

Виктор Владимирович! Президент России поддержал идею реновации пятиэтажек в городе Москве. А что, собственно, такое "реновация"? В чем новизна этой правовой конструкции?

Виктор Блажеев: Сам по себе термин новый для российского законодательства. Однако в сути предлагаемый механизм не является чем-то принципиально новым. Возможно, именно использование нового термина и отвлекло ряд коллег от понимания существа вопроса. Мне кажется, в понятие "реновация" пытались вложить скорее градостроительное содержание, которое отсылает к способу развития городских территорий, при котором происходит комплексное, системное замещение устаревшей застройки более современными формами.

Но про это лучше говорить с архитекторами. Для меня как для юриста ситуация представляется достаточно простой и понятной. Как в российской, так и в большинстве правовых систем существует институт изъятия имущества для государственных нужд. Суть механизма предельно проста. Законом предусматриваются случаи, при которых для решения общественно значимых задач необходимо освободить ту или иную территорию. И если на этой территории присутствует частная собственность, то закон предлагает механизм уравновешивания публичного и частного интереса. Механизм, который позволяет защитить интересы как широкого круга лиц, например, жителей поселения, которым нужна новая дорога, так и частного владельца, чей дом, например, стоит на том месте, где дорога должна пройти.

В итоге жители поселения получают новую дорогу, а владелец дома достойную компенсацию. Да, в этом механизме присутствует элемент принуждения, но он применяется как крайнее средство. После принятия государством решения о необходимости освобождения территории всем законным правообладателям предлагают заключить договор, который описывает процедуру изъятия имущества и, что важно, размер соответствующей компенсации.

Как показывает и мировая, и российская практика, в подавляющем большинстве случаев стороны договариваются добровольно. Но если одна из сторон (как государство, так и частный собственник) уклоняется от установления или исполнения договоренностей, вторая сторона идет в суд.

Если собственник не соглашается освободить территорию, то суд понудит его заключить необходимую сделку. Если государство не предлагает справедливую компенсацию, суд определит правильный размер возмещения и заставит государство его предоставить.

Такой механизм является результатом пересечения и взаимного дополнения двух основополагающих принципов, на которых строится большинство развитых правовых систем. Это принцип необходимости защиты частной собственности и принцип учета публичного (общественного) интереса. Именно во взаимодействии этих двух начал рождается баланс публичного и частного интереса, позволяющий обществу гармонично развиваться.

Так вот возвращаясь к реновации. Есть жилые дома, которые очевидно отстали от современного представления о стандартах комфортного жилья. Есть кварталы, планировка которых не позволяет создать комфортную городскую среду.

Не удивлюсь, если количество желающих бесплатно получить более удобное и дорогое жилье будет большим

Государство принимает решение, что эти территории необходимо заново распланировать и застроить по-новому. Для этого необходимо изъять у частных собственников квартиры в добровольном или принудительном порядке. А чтобы изъятие было справедливым, нужно передать взамен что-то аналогичное по ценности - другую квартиру или деньги. Вот в этом, собственно, суть реновации.

Но если все так просто, как вы говорите, зачем тогда целый закон, вокруг которого идет такая дискуссия?

Виктор Блажеев: С сугубо правовой точки зрения казалось бы и незачем. Все процедуры изъятия давно и крайне подробно прописаны в Земельном кодексе Российской Федерации и Гражданском кодексе Российской Федерации. Все, что нужно было сделать, это добавить в статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации еще одно основание для изъятия - реализацию программы реновации. Достаточно было одной строчки, и все бы заработало.

Правда, при таком решении не появились бы дополнительные механизмы, которые сейчас законодатель предлагает ввести для еще большей защиты собственников квартир. В большей части законопроект предусматривает дополнительные гарантии, которые должно обеспечить государство при проведении стандартной процедуры изъятия.

И, в общем, вся содержательная, профессиональная дискуссия сейчас как раз и ведется по теме достаточности или недостаточности этих дополнительных гарантий. Все механизмы вроде учета мнения жильцов, оценки состояния домов, обязанности предоставить взамен именно квартиру и именно в том же районе являются (с правовой точки зрения) лишь дополнительными "бонусами" собственнику изымаемого имущества, которые имеют скорее социальную, чем правовую суть.

Некоторые рассуждающие на эту тему попросту забывают, что прямо сейчас, пока мы с вами беседуем, и в России, и в большинстве других стран имущество у собственника изымается по классической модели. Решение об изъятии, рыночная оценка стоимости имущества, добровольное или принудительное (через суд) заключение сделки, прекращение права собственности. И уж, простите, никаких опросов, выборов районов и тому подобного.

Тогда в развитие ваших слов следующий вопрос. Ведь действительно в Москве последние 15 лет расселялись пятиэтажные дома. Как же это делалось?

Виктор Блажеев: Да, все верно. Расселяли. И насколько я знаю, продолжали расселять буквально до самого недавнего времени.

Еще в 2006 году в городе Москве был принят закон № 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", который создал механизм расселения именно пятиэтажек. Этот механизм реализовывался в рамках утвержденной правительством Москвы программы, в которой были описаны категории домов, которые подлежали расселению. Причем положения этого закона были предметом рассмотрения в Верховном Суде Российской Федерации, который признал их соответствующими законодательству Российской Федерации.

Кстати, нельзя не заметить, что этот закон, в общем, не содержал практически никаких дополнительных гарантий. Фактически только обещание предоставить квартиру в том же административном округе.

Более того, я видел анализ судебной практики по этим вопросам за последние три года. Основной предмет спора - это не сам факт расселения, а тот самый размер предоставляемого взамен жилья. То есть жильцы готовы переезжать в новые дома. Но, что абсолютно естественно, хотят при этом не прогадать.

А почему же тогда московские власти не продолжили дальше работать по этому закону?

Виктор Блажеев: Вопрос скорее не по адресу. Надо спрашивать у московских властей. Но, насколько я понимаю из публичных комментариев, они как раз и хотели закрепить все имеющиеся гарантии, а также добавить новые в виде предварительного учета мнения населения, уже на уровне федерального закона. Программа планируется как долгосрочная, и такой уровень регулирования снимет многие опасения, гарантирует москвичам неизменность курса и обязательств.

Обсуждение этого вопроса на уровне Государственной Думы, Совета Федерации, наконец, президента России принципиально меняет статус принимаемых решений. Появление такого рода правовых конструкций будет крайне полезно для современного российского законодательства. Я в первую очередь имею в виду механизмы предварительного выявления мнения населения о программе, возможности рассматривать, принимать решения в отношении всего многоквартирного дома в целом и многое другое.

А можно тогда поподробнее про эти гарантии?

Виктор Блажеев: Опять же здесь переадресую больше к московским властям. Озвученные мэром Москвы очертания программы звучат вполне понятно и гражданам лучше обращаться к ним напрямую. Он сам в порядке обсуждения принятого в первом чтении законопроекта предлагает ряд весьма существенных мер, призванных обеспечить защиту прав и интересов переселяемых граждан.

Но даже читая принятый в первом чтении законопроект, можно увидеть нормы, гарантирующие участникам программы реновации дополнительные преимущества, в том числе предварительное выяснение мнения жильцов о возможности включения дома в реновацию.

Это огромный шаг вперед навстречу собственникам. Причем в сравнении не только с обычным механизмом изъятия, но и реализуемой ранее программой сноса пятиэтажек.

Законом предусматриваются случаи, при которых для решения общественно значимых задач необходимо освободить ту или иную территорию. И если на этой территории присутствует частная собственность, то закон предлагает механизм уравновешивания публичного и частного интереса

Гарантии предоставления квартир в новых домах, фактического увеличения площади за счет нежилых помещений, сохранения не только административного округа, но и района проживания. На мой взгляд, это весьма заманчивые и привлекательные положения. Конечно, решать жильцам, но я не удивлюсь, если количество желающих бесплатно получить более удобное и дорогое жилье будет большим.

Тогда позвольте перейти к теме голосования жильцов. Совсем недавно правительство Москвы утвердило порядок такого голосования. И объявило старт сбора мнений собственников с 15 мая 2017 года. Сразу после утверждения порядка появились комментарии, что он незаконный. Что вы можете про это сказать?

Виктор Блажеев: Не рискну утверждать, что видел все комментарии. Но в тех, что мне удалось прочитать, прослеживаются три тенденции.

Первая. Встречал точку зрения, что высказываемое жителями мнение относительно перспектив включения их дома в программу реновации является сделкой по отчуждению имущества и к ней должны применяться соответствующие требования гражданского законодательства.

Никак не могу с этим согласиться. То самое голосование, как я говорил ранее, не является частью классической процедуры изъятия. Оно не влечет за собой переход права собственности и вообще, на мой взгляд, лежит за пределами гражданско-правовых отношений. Это скорее публично-правовые отношения, в которых федеральный закон возлагает на органы власти субъекта Российской Федерации дополнительные обязательства, которые он должен выполнить в рамках реализации своих публично-правовых полномочий.

За аналогию предлагаю взять процедуру публичных слушаний. В большинстве случаев предметом обсуждения на публичных слушаниях являются проекты решений органов власти, в ходе реализации которых предполагается в том числе и изъятие имущества для государственных нужд. То есть на определенном этапе действительно состоится гражданско-правовая сделка. Но стадия высказывания предварительного мнения ею точно не является.

При проведении процедуры изъятия имущества собственник не вправе уклониться от предложенной изымающей стороной сделки. Он может либо пойти на сделку добровольно, либо по принуждению суда. Этим, собственно, и отличается изъятие от, например, купли-продажи или мены.

Поэтому предложенная в рамках процедуры реновации стадия предварительного выяснения мнения жителей дома относительно включения или не включения его в программу реновации сделкой точно не является.

Уж не знаю, стоит ли упоминать, что предметом голосования является весь многоквартирный дом, а голосующее лицо является собственником лишь его части. И говорить о том, что в момент озвучивания мнения он распоряжается и теми квартирами, собственником которых он не является, по крайней мере представляется странным и уж совершенно точно антиконституционным.

И уж если допустить, что сделка по распоряжению имуществом происходит в момент голосования, то что же тогда происходит потом, в момент подписания соглашения об отказе от права собственности в обмен на компенсацию?

Виктор Блажеев: Не удивлюсь, если желающих бесплатно получить более удобное и дорогое жилье будет много. Фото: Сергей Михеев/ РГ

Вторая озвучиваемая мысль: московские власти не могли утверждать порядок выявления мнения граждан и не могли проводить голосование до окончательного принятия соответствующего федерального закона.

Тоже не могу согласиться с таким утверждением. Сам по себе опрос или голосование, как его ни назови, является процедурой, призванной узнать мнение собственников многоквартирного дома относительно их включения в программу реновации. Для того чтобы провести опрос, никакого дополнительного законодательного решения не требуется. Само по себе начало опроса не может ни нарушить, ни защитить чьи-то права. В любом случае юридически значимое решение будут принимать уполномоченные на то органы власти, для которых результаты голосования могут служить определенным ориентиром. Безусловно, они не являются юридически обязательными для принятия уполномоченным органом власти того или иного решения.

С другой стороны, в законопроекте уже сейчас содержится норма, которая обязывает московские власти провести предварительное выявление мнения жителей о программе реновации. Если эта норма не претерпит существенных изменений в окончательном тексте федерального закона, то результаты проведенного голосования как раз и послужат для выполнения этого требования.

Третья обсуждаемая тема - это тема допустимости голосования посредством использования онлайн-ресурса "Активный гражданин" или очного голосования в многофункциональных центрах государственных услуг.

Ответ на этот вопрос я фактически озвучил ранее. К процессу выявления мнения граждан не применяются нормы гражданского законодательства. Соответственно и инструментарий такой процедуры не ограничен только классическими "цивилистическими" формами волеизъявления.

Более того, современное законодательство уже сейчас предусматривает возможность использования электронных ресурсов для реализации крайне значимых процедур. Наиболее близкий к обсуждаемой теме пример - возможность проведения общего собрания собственников имущества в многоквартирном доме с использованием информационной системы.

Такую возможность устанавливает статья 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Причем используемый для этого электронный ресурс может быть не только государственным, но и частным.

На мой взгляд, появление подобных инструментов не ущемляет, а расширяет возможности граждан по реализации их законных прав и интересов. Чем больше у людей будет возможностей высказать свое мнение, в том числе и удаленно, находясь, например, на отдыхе или в командировке, тем более объективным и полным окажется результат учета такого мнения.

Тогда что вы можете сказать про место в этом механизме общего собрания собственников имущества в многоквартирном доме? Эта тема тоже неоднократно поднималась.

Виктор Блажеев: Здесь как раз все предельно просто. Общее собрание традиционный и прямо предусмотренный законодательством способ волеизъявления собственников имущества в многоквартирном доме.

В обсуждаемом порядке голосования, утвержденном правительством Москвы, однозначно написано: решение общего собрания имеет приоритет над результатами голосования в иных формах. Иначе говоря, как бы ни голосовали через иные инструменты, если собственники организовали общее собрание, именно его решение будет являться главным.

И несмотря на то, что, строго говоря, обсуждение программы реновации не является предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации предметом рассмотрения на общем собрании, возможность учета его решения следует оценивать как положительный законодательный шаг, устанавливающий связь между традиционными и новыми формами взаимодействия граждан власти.

Еще одна тема, вызывающая неоднозначную реакцию, это учет мнения жителей квартир, не участвующих в голосовании как поддержавших включение дома в программу реновации.

Виктор Блажеев: Во-первых, еще раз повторюсь, речь идет не о сделке и никаких юридических проблем я здесь не вижу.

Во-вторых, если даже обращаться к праву, то концепция учета бездействия лица как формы выражения согласия с чем-либо присутствует как в российской, так и в зарубежных правовых системах. Больше всего на слуху у наших сограждан пример направления накопительной части пенсии "молчунов" в государственные пенсионные фонды. Этот механизм вполне успешно работает.

Такие инструменты с одной стороны удобны. В том смысле, что большинству участников процесса в принципе не надо совершать реальных действий, чтобы продемонстрировать свою волю. Единственным важным аспектом здесь является информирование таких лиц о последствии их бездействия. В случае с реновацией, мне кажется, уже сейчас о процессе известно максимальному числу лиц.

С другой стороны, такой инструмент, как ни странно это может прозвучать, максимально повышает вовлеченность жителей домов в принятие решения. В том случае, если в доме имеется значительное число жильцов, заинтересованных в переселении, остальные будут вынуждены высказать свое мнение. Они не смогут просто ничего не делая мешать своим соседям реализовать принадлежащее им право на улучшение жилищных условий. И если противников расселения окажется больше 1/3, дом расселяться не будет.

Все механизмы вроде учета мнения жильцов, оценки состояния домов, обязанности предоставить взамен именно квартиру и именно в том же районе являются (с правовой точки зрения) лишь дополнительными "бонусами" собственнику изымаемого имущества, которые имеют скорее социальную, чем правовую суть

Есть очень хорошая аналогия. Это коммунальные квартиры. Допустим, один из собственников решил продать свою часть квартиры. Закон гласит, что соседи имеют преимущественное право купить эту долю и продавец обязан предложить сделку именно им. Но если они молчат и никак не реагируют на предложение, он вправе продать ее кому угодно. То есть молчание соседа закон толкует как согласие с продажей квартиры постороннему.

Фактически сейчас государство предлагает всем жителям дома новое жилье, которое априори обладает большей рыночной стоимостью. При этом у собственников есть масса каналов для озвучивания своего несогласия. Это и "Активный гражданин", и явка в МФЦ, и наконец общее собрание жильцов. Если в доме действительно будет более или менее значимое число несогласных, они точно смогут отстоять свою позицию.

Но зато, если большая часть жителей будет хотеть улучшить свои жилищные условия, а против будет выступать лишь маленькая часть жильцов, они не смогут злоупотреблять своим правом, саботируя этот процесс.

Нельзя забывать, что речь идет не о единственном собственнике в отдельно стоящем доме, а о конгломерате собственников, которые изначально ограничены законом в части своих прав. Собственник имущества в многоквартирном доме не может действовать или бездействовать так, как ему захочется. Он обязан следовать за большинством окружающих его сособственников. Иначе нормальное функционирование такого сложного конгломерата как многоквартирный дом будет просто невозможно.

Так что оба необходимых условия очевидно имеются. И говорить о нарушении конституционных прав граждан в этой части мне кажется неуместным.

А еще встречалось упоминание статьи 35 Конституции Российской Федерации, в том смысле, что никто не может быть лишен своей собственности иначе, чем на основании решения суда.

Виктор Блажеев: Хорошее, уместное упоминание, трудно не согласиться. Действительно, процедура принудительного лишения права собственности требует прямого участия суда. И в этой части процедура реновации также не предлагает ничего существенно нового. Если посмотреть принятый в первом чтении проект федерального закона, то уже сейчас он предусматривает именно судебный механизм принудительного изъятия жилого помещения, находящегося в частной собственности гражданина.

Если какой-либо из собственников откажется от добровольной реализации своего имущества, органы власти города Москвы будут обязаны обратиться в суд, и именно он будет проверять соблюдение законности в каждом конкретном случае.

В этом случае собственнику, у которого в принудительном порядке изымается его жилое помещение, гарантируется конституционное право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ). Важно только, чтобы механизм судебной защиты прав такого гражданина содержал все необходимые процессуальные гарантии, включая право на полноценный судебный пересмотр судебного решения, вынесенного по первой инстанции. Поэтому ограничение возможности обжалования состоявшегося судебного решения исключительно по основаниям равнозначности представляется неоправданным. Положения законопроекта в этой части, как видится, подлежат корректировке при его подготовке ко второму чтению.

Ключевой вопрос

Наиболее радикальные критики реновации говорят, что этот механизм противоречит Конституции Российской Федерации. Что бы вы сказали на эту тему? Вы с ними согласны?

Виктор Блажеев: Я не встречал указаний на то, какой именно норме Конституции Российской Федерации противоречит предлагаемый механизм, но если допустить, что речь идет о защите прав собственности, то ответ прост.

Право собственности, как и любое другое вещное право, может быть ограничено. Об этом говорит и статья 55 Конституции Российской Федерации, и статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для этого достаточно наличие всего двух условий.

Ограничение должно быть установлено федеральным законом и обусловлено необходимостью защиты законных прав и интересов других лиц (публичных интересов).

И то, и другое в данном случае присутствует. Возможность переселения будет содержаться в федеральном законе, а законное право граждан на улучшение жилищных условий уже закреплено в статье 40 Конституции Российской Федерации.

Мне кажется, будет уместно процитировать вторую часть этой статьи: "Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище".

rg.ru

Правда и мифы о реновации. На что рассчитывать жителям старых пятиэтажек | Город | Недвижимость

И всё это, несмотря на то, что программу лично поддержал Владимир Путин и гарантировал соблюдение прав москвичей при переселении. И в проект федерального закона об этом вносят существенные поправки, учитывающие права и интересы горожан.

Два шага влево

Сергей Собянин успел встретиться с жителями старого жилого фонда в Московском доме общественных организаций и лично пообещать, что участники программы реновации при желании «стопроцентно смогут остаться в своём районе» и об этом в законопроекте будет соответствующая поправка. На своей страничке ВКонтакте он уточнил, что новые квартиры будут «в том же квартале, в шаговой доступности от старой пятиэтажки».

Тем, кому потребуется, город поможет переехать. Собянин подтвердил: новое жильё будет современным, по индивидуальным проектам и, что крайне важно, уже с хорошим ремонтом. «Да, раньше для бюджетного строительства для переселения делали минимальную отделку эконом-класса. Мы приняли решение, что для новой программы будет повышенное качество отделки, комфорт-класса», - заявил градоначальник. «Мы хотим, чтобы в городе появились красивые районы. Технически очень сложно возводить типовые дома в существующей застройке, потому что мы должны подстраиваться под неё, - объяснил градоначальник. - Хотя и типовые дома тоже построим. Новые проекты позволят возводить здания разных уровней, этажности, конфигураций».

Всё, что сегодня говорит мэр Москвы и что воспринимается как «честное слово», скоро закрепит новый федеральный закон. Существующие нормы не предусматривают снос ветхого жилья (к которому, собственно, и относят пятиэтажки), а только аварийного. К тому же за последние годы было принято большое количество норм, с которыми вошёл в противоречие Московский городской закон о программе сноса пятиэтажек. Для решения этих проблем и планируется принять специальный закон.

Право и поправки

«При желании жители пятиэтажек смогут принять решение об отказе от участия в программе реновации на общем собрании собственников жилья», - пояснил Сергей Собянин на своих страницах в Твиттере и ВКонтакте. Он раскрыл несколько других аспектов программы реновации. Вот главные из них.

Так, прекращение права собственности на старую квартиру будет совмещено с регистрацией права собственности на новое жильё. Вывод пятиэтажки из эксплуатации будет осуществляться только после подписания всеми гражданами актов приёма-передачи старых/новых квартир. Кроме того, правительство Москвы поможет жителям с регистрацией права собственности на новую квартиру.

Хорошие новости для владельцев ипотечных квартир: в законе будет предусмотрена норма о замене предмета ипотеки (старой квартиры на новую) с сохранением условий и обязательств, ранее установленных заключённым договором залога. Права потребовать досрочного возврата кредита у банка не будет. А правительство Москвы готово продумать систему льгот для тех, кто решит приобрести квартиру бо`льшей площади по программе реновации жилищного фонда, о чём Собянин рассказал на встрече с жителями: «Конечно, можно будет использовать материнский капитал, для этого никаких ограничений нет. Можно использовать льготную ипотеку, программу которой мы отработаем вместе с Агентством ипотечного жилищного кредитования. Со своей стороны город будет предоставлять скидки, отсрочку платежа, но не сможет предоставлять жильё совсем бесплатно, иначе сама программа забуксует», - объяснил мэр Москвы. Часть жителей, попавших в программу реновации домов, будут переселять в уже готовые дома. «Если у города есть рядом уже построенный жилой фонд, который подходит для переселения, то мы и его будем задействовать. Уже осенью произойдут первые переселения», - пояснил Собянин.

Те, чьи квартиры неприватизированы, смогут выбирать, получить новое жильё в собственность или сохранить социальный наём.

Для собственников нежилых помещений в пятиэтажках в законе будет предусмотрено право выбора: получить равнозначное помещение или денежную компенсацию в размере рыночной стоимости изымаемой недвижимости.

Гласные и согласные

Всего в Москве планируется расселить 7,9 тыс. домов, в которых живут 1,6 млн человек. Делать это будут волновым методом, когда в новый дом переселяют жителей из нескольких ближайших пятиэтажек, на месте которых возводится жильё для других участников.

Обсудить программу москвичи могут на встречах с префектами округов. На вопросы горожан также ответят в информационных центрах, которые открыты при управах. Важно не забывать: в программу реновации войдут только те дома, большинство жителей которых выскажутся за переезд в новые квартиры.

С 12 апреля в Москве начали обзванивать жителей 8875 пятиэтажек. Итоги этого опроса учтут при составлении предварительного списка домов - участников программы. Окончательное формирование программы реновации пройдёт после голосования жителей этих домов о том, хотят они переехать или нет. Голосования проведут с помощью проекта «Активный гражданин» и в центрах госуслуг «Мои документы». Сергей Собянин назвал дату, когда москвичи начнут выражать своё «реновационное мнение», - 15 мая.

Смотрите также:

www.aif.ru

Законопроект о реновации пятиэтажек: перевод с юридического.

Автор Александр Андреевич Гаганов — эксперт Центра Сулакшина, к.ю.н.

ТОЛЬКО ЛИ ПЯТИЭТАЖКИ ПОДПАДАЮТ ПОД РЕНОВАЦИЮ?

В законопроекте №120505–7 нет слова «пятиэтажка» или «пятиэтажный». Это означает, что закон может быть применен к домам любой этажности. Эти слова есть только в пояснительной записке. Также речь не идет о неких «хрущевках», что говорит о возможности «реновации» домов любого года постройки.

В законопроекте используется другой термин: «многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения». Однако в федеральном законодательстве не используется и не раскрывается понятие «первого периода индустриального домостроения».

Это создает неопределенность как в отношении предмета законопроекта, так и в отношении нового полномочия органов власти города Москвы. Само полномочие сформулировано следующим образом: органы власти «определяют перечень серий и шифров проектов многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, которые подлежат сносу». В следующем абзаце возможности для пополнения перечня домов под снос расширяются: «определяют перечни многоквартирных домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории, являются аналогичными по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам», которые вошли в перечни под снос. Здесь уже речь не идет о первом периоде индустриального домостроения, что также подтверждает возможность сносить в рамках реновации не только «хрущевки».

ЧТО ТАКОЕ РЕНОВАЦИЯ?

В документе нет определения понятия «реновация», хотя сам термин активно используется по всему тексту. В Градостроительном кодексе РФ и других федеральных законах понятие реновации не раскрывается, даже сам термин не упоминается. В ряде федеральных актов термин «реновация» используется в контексте электрических сетей. В СП 249.1325800.2016 «Свод правил. Коммуникации подземные. Проектирование и строительство закрытым и открытым способами» есть следующее определение понятия реновации: «реновация (восстановление) коммуникации (трубопровода) — бестраншейная технология восстановления (замены) коммуникации на всем ее протяжении, выполняемая без или с разрушением старой коммуникации».

В СП 147.13330.2012 «Свод правил. Здания для учреждений социального обслуживания. Правила реконструкции» дается понятие реновации, которое подходит к ситуации с пятиэтажками: «реновация здания — комплекс взаимосвязанных строительных работ, включающий в себя полную реконструкцию объекта, его дальнейшую адаптацию к новым потребностям, изменение функционального назначения».Московское законодательство изобилует загадочным словом «реновация», но привязки к федеральному законодательству в этой части не имеет.

В 1994 году Правительство РФ утвердило документ под названием «Генеральная схема расселения на территории Российской Федерации (основные положения)», в котором также встречается слово «реновация», но всего один раз в контексте сохранения памятников истории, культуры, архитектуры и градостроительства. В более свежем документе 2016 года, Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в РФ на период до 2020 года, реновация упоминается также один раз, однако в более серьезном программном контексте: «Целью государственной политики в сфере ликвидации аварийного жилищного фонда является создание постоянно действующей системы реновации жилищного фонда, основанной на принципах государственной поддержки социально незащищенных категорий граждан и реализации прав собственников при переселении из аварийного жилищного фонда». То есть согласно Стратегии реновация применяется в отношении аварийного жилья. Несмотря на то, что по смыслу Стратегия должна быть концептуальным документом, на котором будет основываться развитие законодательства, она не учтена при разработке законопроекта. Это может быть связано с тем, что статус Стратегии задан видом правового акта, которым она утверждена — распоряжением Правительства РФ (это ненормативный подзаконный акт).

Понятия, которые приведены в федеральном законодательстве, мало что проясняют в смысле предмета проекта федерального закона. Понятие такого уровня должно содержаться в документе уровня Градостроительного кодекса РФ. Однако законопроект не предлагает соответствующих изменений в кодекс.

Неужели такой важный вопрос, как реновация жилищного фонда, прошел мимо федерального законодателя? Оказывается, не прошел.

В Градостроительном кодексе РФ есть другое понятие — «развитие застроенных территорий» (статьи 46.1 — 46.3 были введены в Градостроительный кодекс РФ в 2006 году). Также есть «комплексное развитие территорий». Что же, депутаты не знали, что федеральный закон использует другое понятие вместо «реновации»? Знали и сознательно размежевали эти понятия, чтобы узаконить иную практику, идущую вразрез с действующим регулированием.В пояснительной записке к законопроекту о реновации примерно так и сказано: «Реновация сложившейся застройки возможна исключительно с использованием двух предусмотренных Градостроительным кодексом РФ механизмов: развитие застроенных территорий и комплексное развитие территории. Однако использование указанных инструментов не позволяет эффективно реализовать программу реновации жилищного фонда». При этом толком не объясняется, почему эти процедуры не подходят для решения вопроса с пятиэтажками.

В отзыве Правительства РФ законодателям рекомендовано уточнить понятие «реновация», а также ряд других вопросов. Несмотря на целый ряд принципиальных рекомендаций по проекту Правительство в целом поддержало законопроект.

ПОПАДУТ ЛИ ПОД РЕНОВАЦИЮ НОВЫЕ ДОМА?

Авторы законопроекта отмечают и другое отличие реновации от существующих процедур: «Применение при реновации жилищного фонда правовых механизмов переселения из аварийного жилья невозможно к тем домам, которые морально и физически устарели, являются ветхими, но формально не соответствуют установленным законодательством РФ объективным технологическим критериям аварийности и не могут быть признаны аварийными в порядке, установленном Правительством РФ». Очень интересно, каким образом ветхое или аварийное жилье будет формально не соответствовать критериям аварийности? Если оно не соответствует критериям аварийности, то чисто логически, оно и не является аварийным. Либо что это за критерии, которые фактически аварийное или ветхое жилье не позволяют признать таковым-де-юре?

В законопроекте ничего не говорится о том, что дома, подлежащие реновации, должны быть ветхими или аварийными, таких слов в тексте нет. Это означает, что под реновацию можно отдать любой дом, даже новый.

РАВНОЦЕННОЕ ИЛИ РАВНОЗНАЧНОЕ ЖИЛЬЕ?

В 2006 году закон № 232-ФЗ, дополнивший Градостроительный кодекс РФ новыми статьями, принимался в целях «устранения административных барьеров и создания условий для увеличения объемов жилищного строительства» (из наименования законопроекта № 317064–4). То есть по сути цели изменений 2006 года и нынешних совпадают. Не совпадают средства. Напомним, что 232-ФЗ принимался в рамках реализации нацпроекта «Доступное жилье», который тихо сошел на нет.

Законом 2006 года, как указывалось в пояснительной записке к нему, «в целях защиты прав граждан… вносятся изменения в Жилищный кодекс РФ, предусматривающие, помимо выкупа жилого помещения, возможность предоставления гражданину равноценного жилого помещения взамен изымаемого». Ключевое слово здесь — «равноценное» жилое помещение, что соответствует части 3 статьи 35 Конституции РФ. Часть 3 статьи 35 Конституции РФ достойна того, чтобы воспроизвести ее здесь полностью: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Но часть 3 статьи 35 Конституции РФ оказалась недостойна того, чтобы хоть как-то воспроизвести ее в законе о реновации.

Законопроект о реновации дополняет закон «О статусе столицы Российской Федерации» новой статьей 7.3, которая разъясняет, что такое равнозначное (но не равноценное) жилье. Согласно новой норме «гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются равнозначные жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы».Для того чтобы не входить в противоречие с нормами Жилищного кодекса РФ, которые соответствуют Конституции РФ, в законопроекте есть еще одна хитрая норма. В закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ вносятся изменения, по которым Жилищный кодекс РФ не применяется к отношениям, возникающим при реновации в Москве (аналогичная схема использована в законопроекте с Градостроительным кодексом РФ). Именно так надо понимать новую статью 26 закона о введении в действие ЖК РФ, которая гласит, что «особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве… устанавливаются Законом РФ от 15 апреля 1993 года № 4802–1 „О статусе столицы РФ“ и принимаемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы». Иными словами, конституционное равноправие субъектов РФ и вообще верховенство федеральной Конституции в очередной раз приобретают странные формы, когда одному субъекту РФ разрешается принимать свои законы вместо федеральных. Предложения депутатов противоречат также конституционному разграничению предметов ведения между Федерацией и ее субъектами.

Об этих противоречиях Конституции РФ очень аккуратно высказались юристы Правового управления Аппарата Государственной Думы в своем заключении по этому законопроекту.

По их мнению, «положения проекта, в соответствии с которыми органы государственной власти города Москвы наделяются полномочиями по регулированию отдельных правоотношений по вопросам исключительного ведения РФ… и положения о приоритете нормативных правовых актов города Москвы перед положениями нормативных правовых актов Российской Федерации… нуждаются в уточнении». Другие не менее одиозные положения законопроекта, например, предусмотренное проектом «выселение, освобождение помещения, прекращение права собственности на него в судебном порядке без какого-либо возмещения», по мнению правовиков, «нуждаются в дополнительном обсуждении». За этими словами «нуждаются в уточнении», «нуждаются в обсуждении» так и видятся удивленные глаза юристов, в которых читается немой вопрос: «Вы что там совсем совесть потеряли?» (в других выражениях, конечно). Примерно так же интеллигентно реагирует МИД на бомбежки мирного населения, «выражая обеспокоенность».

ПОЧЕМУ МОСКВА?

Авторы законопроекта использовали интересный прием законодательной техники: основные изменения вносятся в закон о статусе столицы РФ. Однако даже беглый просмотр закона о статусе столицы позволяет понять, что этот закон не подходит для тех изменений, которые в него собираются внести. Говоря юридическим языком: отношения, которые являются предметом законопроекта, не связаны с осуществлением городом Москвой функций столицы РФ. То есть реновация пятиэтажек — не предмет закона о статусе столицы.

Логично было бы вносить соответствующие изменения в профильные законы — Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, либо принимать отдельный закон о реновации (а не закон о внесении изменений). Изменения в другие законы, конечно, потребовались бы в любом случае, но в рамках приведения в соответствии с законом о реновации. Более того, Градостроительный кодекс РФ обладает особой юридической силой по сравнению с обычным федеральным законом. В статье 3 Градостроительного кодекса РФ говорится, что федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу. Это означает, что и закон о реновации, и тем более законы города Москвы должны полностью соответствовать Градостроительному кодексу РФ.В то же время для наших законодателей не проблема внести изменения в Градостроительный кодекс, чтобы не было противоречий. Но они этого не сделали, выбрав своей мишенью закон о статусе Москвы.

Законопроект также не соответствует Гражданскому процессуальному кодексу РФ (например, в части немедленного исполнения судебного решения), кроме того, процессуальные нормы могут быть только в ГПК, но не в законе о реновации.

Для того чтобы понять, почему принимается законопроект о реновации именно в Москве, надо задаться вопросом: мог бы это быть какой-то другой город, возможно, в порядке эксперимента. Например, в Московской области, прежде чем менять организацию местного самоуправления по всей области, принимали закон «О Московском областном государственном правовом эксперименте в сфере местного самоуправления в Каширском районе Московской области» (1997 год). В 1997 году проводился и другой эксперимент, но на федеральном уровне, с принятием Федерального закона «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Экспериментальный закон был и в Москве в 1999 году: «Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде». В этот раз о постановке экспериментов на Москве речи нет, но вероятность того, что на Москве «потренируются», а потом распространят эту практику на всю Россию, существует.

Теоретически на месте Москвы в законопроекте мог быть другой город федерального значения (Санкт-Петербург или Севастополь) — у таких городов есть статус субъекта РФ и возможность принимать свои законы. Тогда можно было бы в отраслевые законы включить нормы об «особенностях реновации в городах федерального значения», или в конкретном таком городе. Насколько корректно это можно было бы сделать юридически, мы сейчас не будем рассуждать, просто констатируем такую возможность.

Могла ли на месте Москвы оказаться, например, Тверь и Тверская область? Теоретически Тверская область — равноправный субъект РФ, как и Москва. Значит, если можно сделать исключение из федерального правового регулирования для Москвы, по этой логике так можно сделать и для другого субъекта РФ. Только есть ли в этом смысл? В Москве-то земля под пятиэтажками стоит дороже, чем в Твери.

Авторы законопроекта используют следующую схему внедрения особой процедуры «реновации» многоквартирных домов. В федеральный закон, в котором указаны полномочия органов государственной власти Москвы (связанные с осуществлением функций столицы), записываются дополнительные полномочия, причем без необходимого финансирования этих полномочий. В этот же закон включаются дополнительные статьи о порядке проведения реновации именно в Москве, что представляется как особенное правовое регулирование, связанное со столичным статусом, — и это при том, что общего порядка реновации на федеральном уровне не существует.

Правовое регулирование собственно реновации в Москве отдается на откуп столичным властям. В другие законы вносятся изменения, которые исключают действие норм федеральных законов в отношении реновации в Москве. Такая схема передачи полномочий по регулированию тех или иных вопросов на уровень субъектов Федерации теоретически могла бы быть применена для любого субъекта РФ — с той лишь разницей, что у остальных субъектов нет отдельных федеральных законов об их статусе.

Эта схема не соответствует Конституции РФ, поэтому применять ее на практике нельзя ни сейчас — в законе о реновации в Москве, ни когда бы то ни было — для других субъектов РФ.

ЕЩЕ ПО ТЕМЕ

Московская реновация или проблема полутора миллионов россиян

Реновация в Москве: причины, последствия, альтернативные сценарии

Реновацию власти продавят

Кто принимает решения?

Вернуться на главную

rusrand.ru

Московская реновация: вопросы и ответы

В список сноса преимущественно включены дома серий I-510, I-511 и I-515, построенные с 1957 по 1975 годы. По нормативным срокам эксплуатации жилых домов, панельные пятиэтажки подлежат сносу через 50 лет, кирпичные – через 100 лет с момента постройки. Получается, что у большинства зданий срок службы подходит к концу в 2025 году, за исключением кирпичной серии I-510 – эти дома выйдут из строя в 2070 году.

Проблема ветхого жилья существует и решать ее нужно. Некоторые дома можно отремонтировать. Однако капитальному ремонту не подлежат ветхие и аварийные строения со степенью износа более 70%. Узнать, насколько изношено конкретное здание, получится только с помощью оценки. В любом случае, глобальная реконструкция требует временного переселения жителей и значительных финансовых затрат. Поэтому, на первый взгляд, вариант со сносом старых домов выглядит разумно.

Но у программы реновации есть ряд существенных недостатков. Один из них – возможность сносить добротные крепкие дома. Масштабное переселение обосновано, если речь идет о старых зданиях, проживание в которых связано с неудобствами для жильцов или угрожает их жизни. В законопроекте не указана степень износа, поэтому сносить могут целые кварталы хорошего жилья, возводя на их месте высотки.

Для реализации программы создается фонд содействия реновации (ст 7 ч. 2 ФЗ о реновации). Фактически он становится монополистом строительного рынка города, так как наделен правом закупки услуг и материалов, а также вправе выступать в качестве застройщика, привлекая денежные средства для возведения новых домов. Самим строительством будут заниматься частные строительные компании, привлекаемые фондом. Им выгодно строить на участках, предоставленных мэрией, дома максимальной этажности и с максимальной плотностью застройки. В законопроектах не указано, как будут выбирать застройщиков, что дает простор коррупционным схемам.

Массовое возведение высотных кварталов и строительство домов без соблюдения стандартов безопасности приведет к ухудшению городской среды и снижению качества жизни москвичей. В федеральный законопроект нужно внести поправки, ограничивающие свободу действий застройщиков и гарантирующие соблюдение строительных норм.

renovacia-msk.tilda.ws

Законопроект о реновации затормозил

Госдума перенесла второе чтение на июль. Депутаты предлагают сначала прописать права переселенцев, чтобы исключить в предвыборный год как локальные межквартирные войны, так и массовые акции протеста

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Законопроект о реновации жилищного фонда Москвы не будет принят до разработки норм, защищающих права жителей домов. На следующий день после публикации списка домов на снос депутаты отложили второе чтение закона о реновации. В какой-то мере это можно считать диверсией. Получается как: жителям пятиэтажек дали срок до 15 июня, чтобы решить судьбу дома. Чтобы это сделать, им надо понимать, куда и на каких условиях их переселят. Все это должно быть прописано в законе, но принятие закона перенесли на конец июня, чтобы посмотреть, а хотят ли вообще пятиэтажки переселяться. Отложить второе чтение предложил спикер Володин — его поддержали все. Почему, объясняет депутат Сергей Шаргунов:

Сергей Шаргунов депутат Госдумы

Перенос второго чтения создает две проблемы: житейскую — собственникам не ясно, на что они подписываются, — и правовую. В мэрии предложили решать судьбу дома двумя третями голосов. А на каком основании даже тот единственный владелец условной однушки, если он против, должен подчиняться решению соседей?

Ответа на этот вопрос нет. И эта пустота вполне способна спровоцировать как локальные межквартирные войны, так и массовые акции протеста. Причем митинговать собираются как те, кто против сноса, так и те, кто хотел бы, чтобы их снесли, но в предварительный перечень их дома не попали. Москвичка Екатерина Коптева своей пятиэтажки в списке не нашла:

Екатерина Коптева москвичка

История Екатерины вообще удивительна. На Коптевском бульваре под снос попала одна кирпичная пятиэтажка на правой стороне, а на левой — стоят четыре панельных, которые решено сохранить. Нет в предварительном списке и аварийных домов — в Москве таких более 200. Правда, мэр не исключил, что их все-таки внесут. По виду план предварительного сноса устроен таким образом, чтобы в зону реновации дома попадали кварталами.

В этом есть своя экономическая логика. Во-первых, квартал легче спланировать. Во-вторых, если он находится рядом с метро или парком, туда легче привлечь инвесторов. Легче продать квартиры. Можно больше заработать и меньше потратить из бюджета. То есть провести реновацию в те самые 10-15 лет, как хотят в мэрии, вместо 60-ти, о которых изначально говорили эксперты.

С другой стороны, в большинстве подобных кварталов стоят вполне крепкие дома, откуда жильцы совсем не хотят переезжать. Это обустроенные зеленые территории. И там все хорошо. В сухом остатке получается, что на мэрию с одной стороны будут давить те, кто хочет уехать из развалюх в непрестижном месте, а с другой — те, кто хочет, чтобы их не трогали. Совместить их интересы, несмотря на размеры Москвы, невозможно. А значит, или кто-то останется в проигрыше — с вытекающим отсюда накануне выборов протестами — или чиновники сдадут немного назад. Например, откажутся от реновации или перенесут ее до поры до времени. Второе чтение закона уже отложили до июля.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?