Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве. Поправки в 214 фз

Как отразятся новые поправки в 214-ФЗ на строительной отрасли :: Мнения :: РБК Недвижимость

Вместе с поправками о компенсационном фонде в закон о долевом строительстве попала значительная порция новых норм, прямо не связанных с фондом, но касающихся чувствительных для девелоперов вопросов. Уточняется их юридический статус, требования к опыту, порядок взаимодействия с подрядчиками и банками, привлечение и использование кредитов, наличие финансовых резервов.

Проще говоря, механизмы работы застройщиков уже подверглись глубокому пересмотру, что приведет к негативным последствиям для рынка...

Ограничение доступа для новых игроков

Уточняя понятие застройщика, законодатели ввели требования к его опыту работы. С 1 июля 2018 года, чтобы обладать данным статусом, организация (или ее «дочки») должна не менее трех лет участвовать в строительстве многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья.

По сути, миграция бизнесменов, скажем, из строительства коммерческой недвижимости или иных отраслей экономики в девелопмент жилья пресекается. Возникает также вопрос и о судьбе застройщиков в районных центрах и небольших городах, которые строят не больше 5 тыс. кв. м в год. Такие локации рискуют вовсе остаться без новостроек.

Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут уходить из бизнеса, и мы уже фиксируем появление в продаже участков, владельцы которых отказываются от самостоятельной реализации проектов из-за невозможности выполнить новые требования.

Один застройщик — одно разрешение на строительство

Есть и ограничения, которые могут существенно усложнить деятельность давних участников рынка. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Очевидно, что данная норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных ЖК.

Однако встает вопрос о том, как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять — десять очередей и десятки корпусов. Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж, чтобы получить разрешение на строительство. Это очень дорого.

Кроме того, девелоперу крупных проектов придется создавать под каждую очередь отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование масштабных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам.

Законные цели расходования средств покупателей

Новые поправки изменили перечень законных целей, на которые можно расходовать средства дольщиков. Так, разработка проектной документации для строительства объектов инфраструктуры теперь не может покрываться за счет привлеченных денег покупателей, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Таким образом, строительство коммерческой недвижимости, а также школ, детских садов и поликлиник, принять которые на свой баланс власти не готовы, придется вести за счет собственных средств застройщика.

Другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств покупателей нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Средствами дольщиков можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.

Банковский контроль над расходами

Еще один новый механизм наблюдения за операциями девелопера — банковский контроль. Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении.

Конечно, для девелоперов, которые совмещают в одном лице функционал двух или даже всех трех участников строительства, эта поправка не создаст проблем. В противном же случае придется договариваться и искать банки, удовлетворяющие всех. Причем список кредиторов будет ограниченным: учреждается институт уполномоченных банков, которые и получат право вести расчеты всех участников девелоперского проекта. Однако в этом есть и положительный момент, ведь в условиях непростой ситуации в банковской сфере вероятность отзыва лицензий у уполномоченного банка минимальна.

По замыслу законодателей, расчетный счет позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако на практике для этого придется нанять штат специалистов в строительстве, четко понимающих смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства. Кроме того, при выборе банка строители будут ориентироваться на самых крупных игроков, укрепляя тем самым их монопольное положение и подогревая желание завышать цены на данные услуги.

Кредитование строительства

У застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.

Между тем сейчас распространена практика, при которой девелопер предоставляет внутренний займ — например, для приобретения площадки и старта работ застройщику или подрядчику, входящему в его группу компаний. Соответственно, ограничение на привлечение средств повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что приведет к росту себестоимости строительства.

Пересмотр порядка ценообразования

И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства.

Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.

Таким образом, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для девелопмента. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта.

В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в условиях стагнации цен означает уход большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты.

realty.rbc.ru

Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать

Причины изменения Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ

При участии в долевом строительстве часто возникают проблемы и споры между застройщиком и дольщиками. Тем временем в последнее время с возрастающей частотой в качестве оптимального решения этих споров представители государственной власти предлагают окончательно запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.

Долевое строительство — форма инвестиций в строительстве, когда строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает финансы граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Такой закон об окончательном запрете пока что не принят, но в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым могут все меньше и меньше компаний.

В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве от эксперта

Меры, которые приняли власти, устремлены на совершенствование существующего регулирования отношений при долевом строительстве, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение уровня социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов.

К сожалению, перечень проблем в данной сфере довольно обширный: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Нужно заметить, данные проблемы имеют место почти во всех регионах России.

Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство.

Узнаем мнение экспертов о наиболее важных поправках, имеющих серьезное значение для участников рынка долевого строительства.

Запрет на девелоперскую деятельность

Эксперт – Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, девелопер ЖК «Маяковский»

Сегодня часто говорят о финансовых ограничениях новых поправок в законе долевого строительства № 214-ФЗ, но многие участники рынка не придают большого значения серьезным изменениям в правовой сфере. В частности, новые нормы закона теперь запрещают заниматься девелоперской деятельностью целым группам физических лиц.

Среди граждан, которые получают запрет на профессию, прежде всего те, кто ранее имел судимость. К их числу также относятся лица когда-либо привлекавшиеся к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, а также участвовавшие в управлении девелоперской компании, впоследствии признанной банкротом. Отныне представители компании-застройщика обязаны уведомлять контролирующие и другие органы власти о том, что такие граждане принимают участие в управлении бизнесом или входят в административные структуры.

Но, пожалуй, самой радикальной мерой стало включение в список «нежелательных лиц» даже бенефициариев девелоперской компании. Если они входят в число акционеров, но не управляют бизнесом, компания все равно должна уведомлять стройнадзор.

С моей точки зрения, столь радикальные меры оправданы, потому что после немалого числа скандалов в строительстве нам требуется восстановление репутации отрасли в глазах покупателей. В таких условиях нельзя допустить, чтобы граждане с сомнительным прошлым имели доступ к огромным средствам, которые покупатели доверяют на возведение жилье. В то же время оговорюсь, что на рынке сегодня скорее всего нет компаний, во всяком случае крупных, где подобные лица могли бы занимать важные посты. Крупные компании на высоко конкурентных рынках сегодня уделяют большое внимание репутации, поэтому трудно представить, особенно на руководящих позициях, людей, чей послужной список не удовлетворял бы требованиям 214-ФЗ.

Единая система информации о жилищном строительстве

Еще одно важное изменение также касается контроля, но уже общественного и потребительского. Власти создают масштабный электронный каталог новостроек, который будет называться Единой системой информации о жилищном строительстве. В данной системе у застройщика появится личный кабинет, через который он сможет взаимодействовать с другими участниками рынка.

Публичные отчеты

Кроме того, девелопер обязан публиковать проектную и отчётную документацию на едином информационном портале. Я полагаю, что обязанность размещать в нем документы никак не обременит застройщика. Уже сейчас вся ключевая документация по строительству публикуется на сайте. Надзорные органы следят за целостностью информации и могут вынести предписание застройщику, если он не опубликовал какой-либо важный документ. Более того, девелоперы даже ведут журналы изменений в бумагах. Я полагаю, что размещение всей важной информации на едином ресурсе будет полезным для покупателя и надзорных органов.

Формирование финансовых резервов

Спикер – Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, девелопер ЖК «Level Амурская»

Данные меры в законе долевого строительства № 214-ФЗ вступают в силу с 1 июля 2018 года и будут распространяться только на те проекты, разрешения по которым получены после этой даты. Все нововведения, связанные с правом на привлечение средств дольщиков, призваны обезопасить покупателя. По сути, все они направлены на стимулирование застройщика иметь дополнительные финансовые резервы для реализации проекта.

Самым чувствительным моментом для девелоперов станет необходимость сохранения на счетах не менее 10% от суммарного объема инвестиций в проект. Деньги должны быть собраны еще до старта реализации, то есть исключительно за счет собственных резервов застройщика, а не из средств от заключенных ДДУ.

Все способы получения прибыли от инвестиций в недвижимость

Вместе с тем я полагаю, что данное условие подтолкнет девелоперов к разработке наиболее оптимальных бизнес-моделей, а это только усилит эффективность их работы. В то же время ограничение затрат на управление компанией, персонал и другие смежные цели может существенно осложнить работу застройщика. Законодатели установили верхнюю планку таких расходов на уровне 10%. Полагаю, что далеко не каждая компания имеет такую долю административно-управленческих расходов (АУР), она может достигать и 20%, если число сотрудников велико. Сегодня только затраты на рекламу могут превышать 10%.

К тому же доля данного типа расходов постоянно меняется. Если девелопер запускает новый проект, то он открывает офис продаж, нанимает агентов, специалистов по ипотеке и АУР закономерно возрастают.Отмечу еще одно изменение, касающееся ограничения размера авансовых платежей. Теперь они не должны превышать 30% от стоимости реализации проекта. В случае с крупными стройками обычно так и бывает, авансовые платежи могут быть значительно меньше. Но когда речь идет о небольшом проекте точечной застройки с коротким сроком реализации, то девелопер имеет все шансы не уложиться в эту величину, особенно если учесть, что многие подрядчики требуют довольно значительные предоплаты.

Прогноз по рынку недвижимости на 2018 год

Из поправок, которые только должны вступить в силу, вызывает вопросы принцип «один дом – один застройщик». Законодатели таким образом стремятся создать ситуацию, в которой за каждый проект будет отвечать одно юридическое лицо, а не несколько, как сейчас. Однако данная норма уже вызвала много нареканий в девелоперской среде, и авторы законопроекта признали ошибку, поэтому в скором времени она будет скорректирована или изъята.

promdevelop.ru

Поправки в 214-ФЗ, которые вступают 1 июля, приведут к затовариванию «первички» некачественными проектами

Последствия вступления в силу поправок в 214-ФЗ скажутся на рынке новостроек только через несколько лет. Однако они могут оказаться печальными. «Первичку» ждёт затоваривание, причём некачественными проектами.

О том, как будет жить рынок после 1 июля, рассуждали участники делового завтрака, который организовали Комиссия по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти, а также партнёры конкурса «Доверие потребителя». Один из модераторов мероприятия, заместитель председателя комиссии Олег Островский отметил: многие участники рынка рассчитывали, что в марте-апреле будут рассмотрены поправки в 214-ФЗ, которые смягчат требования к застройщикам. Однако этого не произошло, и законодательная интрига сохраняется.Масла в огонь подлил сомодератор, генеральный директор CРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. По его словам, недавно в Совете Федерации обсуждали поправки, подготовленные строительным сообществом Петербурга. «В сухом остатке — к сожалению, как отдельный законопроект этот документ в работу не пойдёт. Это печально, поскольку мы предлагали пять очень важных изменений, которые позволят рынку нормально работать. Сенаторы решили поддержать поправки Минстроя, которые пока никто не видел», — сообщил Алексей Белоусов. Представители Минстроя озвучили свои основные идеи, но на слух оценить их невозможно: понять, насколько эффективными будут поправки, реально, только оценив юридическую сторону документа, а его нет. Когда он появится, у застройщиков останется очень мало времени, чтобы предложить какие-то корректировки: до каникул Госдумы — меньше месяца.

Революции не будет

Тем не менее, по мнению Алексея Белоусова, результаты работы строительного комплекса Петербурга показывают, что с 1 июля ничего не поменяется: «Наверное, ничего не изменится и в 2019-м, и в 2020 году. Хотя бы потому, что разрешений на строительство получено года на четыре вперёд. Это значит, что до вступления в силу предложений президента РФ о переходе на проектное финансирование серьёзных изменений на рынке ждать не стоит. Эта задача будет реализована, но опасаюсь, что опять в режиме спецоперации: изменения внесут в последний день работы Госдумы, и мы узнаем о нюансах закона уже после его принятия». Г-н Белоуслов полагает, что некоторые проекты придётся видоизменять, и, возможно, застройщикам предстоит перейти на работу по новому законодательству. Но учитывая земельные запасы, революции на рынке не случится.По словам исполнительного директора РГУД Елены Бодровой, нынешняя версия 214-ФЗ делает невозможной помощь обманутым дольщикам. Застройщики не смогут пойти навстречу властям и передать им часть квартир в своих проектах. Прежде на это можно было просто пожертвовать часть прибыли. Теперь запрещено. Станет невозможным и комплексное освоение территорий в регионах. «Чиновники разрешили тратить средства дольщиков на строительство социальных объектов, но только если потом их передадут региону. Но «дарить» садики и школы, не теряя рентабельности, можно только в Петербурге и Москве. Уже в Ленобласти это под вопросом, не говоря о других субъектах РФ, где спрос на жильё не такой большой», — рассуждает Елена Бодрова.

Количество погубит качество

По словам Олега Островского, за первый квартал 2018 года застройщики получили в пять раз больше разрешений на строительство, чем за тот же период 2017-го. Это подтверждают и в Комитете по строительству. Компании не только получают разрешения, но и вдвое чаще обращаются за «заключениями о соответствии». А в Росреестре фиксируют всплеск регистраций первых договоров долевого участия на разных объектах. «Сегодня до 30% жилья в сданных домах остаётся непроданным. А что будет, когда эти разрешения пойдут в дело? Держать их в кармане экономически невыгодно», — недоумевает Олег Островский.Свою версию предложил генеральный директор ООО «Петрополь» Марк Лернер. Он полагает, что сформированного запаса хватит года на четыре: «Проекты с разрешениями, полученными после 1 июля 2018 года, будут единичными. С ними станут выходить небольшие застройщики, которые не могли создать резервов. Или землевладельцы, не успевшие оформить все документы: в госстройнадзоре колоссальная очередь. При этом многие собственники участков форсируют получение разрешений, не уделяя особого внимания качеству проектов, квартирографии, планировочным решениям. Я уже видел несколько проектов, от которых был в ужасе. При нынешней конкуренции браться за их реализацию — это безумие и самоубийство».Г-н Лернер согласен, что «мариновать» разрешения годами компании не будут, и опасается, что весь этот объём за год-полтора окажется на рынке, и это приведёт к колоссальному затовариванию. «Уже сейчас, без дополнительного выброса предложения, в год продаётся около 3 млн кв.м жилья в новостройках, а строится 6-8 млн кв.м. Раньше на одну квартиру был один покупатель, а сейчас на одного покупателя две квартиры. Причём граждане не торопятся, ждут снижения ставок по ипотеке. Так что финансовое положение застройщиков будет сильно ухудшаться в ближайшие год-два, и не все выживут», — прогнозирует Марк Лернер.С ним согласен и начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Из-за большого предложения резкого роста цен не будет, как и их падения, которого ждут покупатели. Застройщики между молотом и наковальней: с одной стороны — низкий платежеспособный спрос, а с другой — растущая себестоимость. В Петербурге, например, уменьшена максимальная этажность и коэффициент застройки территорий, на застройщиков ложатся затраты на социальную инфраструктуру. Всё это уменьшает маржу, но до бесконечности это продолжаться не может — не все добегут до финиша. А уход с рынка даже одного застройщика отражается на всех: растёт недоверие покупателей к отрасли в целом». По словам Николая Гражданкина, далеко не все смогут строить за счёт кредитов и потом в сжатые сроки продавать готовые квартиры, возвращая банку проценты. «Готовое жильё будет дороже, и реализуя его, мы будем конкурировать ещё и со вторичным рынком. Мы с удовольствием будем строить по 120 млн кв.м жилья в год, но кто их купит? Надо поддерживать покупателей. Если будет платежеспособный спрос, мы построим столько, сколько нужно», — предлагает г-н Гражданкин.

Банки наготове

Банки готовятся работать по новым правилам, но тоже ждут разъяснений от законодателя. Например, «Санкт-Петербург» уже полтора года занимается эскроу-счетами. «Пока мы запустили эту схему на вторичном рынке, чтобы понять, как это работает. Физлицо может открыть такой счёт (пока бесплатно) и провести сделку. Раньше для этого использовали банковскую ячейку, но за этот год оформлено всего 10 ячеек, а все остальные сделки идут уже через эскроу-счета. Инструмент оказался очень востребованным, он даёт дополнительные гарантии гражданам, например, страхование средств АСВ», — рассказывает руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка Екатерина Синельникова. Однако адаптировать эту схему для работы с застройщиками и дольщиками оказалось непросто: правила не раз менялись, и некоторые нюансы остаются непонятными. Однако застройщиков приглашают ознакомиться с этим продуктом, использовав его вместо аккредитивов. «Эскроу-счёт — замечательный механизм, если им правильно пользоваться. Можно проводить «цепочки», выбывание, давать рассрочки, но, например, удобные для всех условия раскрытия эскроу-счетов должен дать законодатель», — поясняет Екатерина Синельникова.Начальник отдела по малому и среднему бизнесу Северо-Западного филиала ОАО «АКБ «Росбанк» Михаил Тимофеев говорит, что его банк также готовится к работе с эскроу-счетами, но ждёт, пока будут прописаны чёткие нормативы. Он отмечает, что не у всех застройщиков есть средства на «упаковку» проекта. Не все могут убедить банки, что у них есть на проект 20% собственных средств. Пока финансовые организации не готовы давать деньги, если у застройщика есть только участок.

Мнения экспертов

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:

– Если требование «одно разрешение — один застройщик» останется, то создание «дочек» не станет значительной проблемой для застройщиков. Есть различные варианты подтверждения опыта. В частности, учитывается опыт в качестве генподрядчика. Для этого необходимо будет предоставить контракт на генподряд и акт ввода объекта в эксплуатацию.Не произойдёт и значительных изменений в работе нашей компании. Возможно, что-то изменится в деятельности back-офиса из-за значительного роста документооборота после перехода на проектное финансирование или эскроу-счета. Придётся либо привлекать новых сотрудников, либо увеличивать нагрузку существующих.Что касается требований к объёму обязательств, не связанных с привлечением денег граждан, и затрат на покупку участка, то приобретение земли не входит в перечень расходов, ограниченных суммой в 1% от стоимости строительства. Это требование останется незначительным для большинства строительных компаний.

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:– Все требования в новом 214-ФЗ можно условно разделить на технические, юридические и экономические. Технические условия вполне понятны: документация по объектам, которые получат разрешения на строительство после 1 июля, готовится с соблюдением новых вводных. Разрабатываются юридические схемы, позволяющие соблюдать условие «одно разрешение — один застройщик», у которого будет трёхлетний опыт строительства и тысячи квадратных метров сданного жилья. Больше всего вопросов вызывают изменения, касающиеся финансирования строительства и взаимодействия застройщиков, дольщиков и банков. Резервирование огромных средств, растянутая во времени доходность, неопределённый срок получения денег дольщиков, отсутствие механизма перехода и методологии кредитования по новым правилам — всё это много раз обсуждалось, но ответа так и нет. Если закон не изменится, рынок будет ждать первопроходцев (кто-то всё равно не успеет получить разрешение на строительство до 1 июля), наблюдать за функционированием новой системы и идти вслед за ними, учитывая их опыт.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»: – Договорённость между строительными компаниями и банками требует времени. Крупные девелоперы могут либо привлекать проектное финансирование, либо брать банковские кредиты. По сути, разница лишь в цене этих денег. А вот небольшим застройщикам, которые реализуют один или два проекта, будет крайне трудно получить средства для ведения строительства. Вероятнее всего, они просто уйдут с рынка.Теоретически некоторые крупные компании могут создать несколько фирм-застройщиков, соответствующих новым требованиям. Однако это крайне трудоёмко. В общем, если закон останется без изменений, в нашей стране останется совсем немного строительных компаний. Зато контроль над отраслью будет максимально упрощён.

nsp.ru

Законопроект изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ

Участники Круглого стола «Взаимодействие банков с застройщиками в рамках 218‑ФЗ» на международной выставке BATIMAT RUSSIA обсудили Законопроект изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ, где спикерами выступили представители этой рабочей группы – Бритов О.А. и Горбунов В.Е. Данный Законопроект вынесен членом Совета Федерации Матвиенко В.И. на рассмотрение в Госдуму.

Аудиторская компания «Эксклюзив Консалтинг» получила приглашение войти в рабочую группу «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» возглавляемую губернатором Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С. Основной фокус аудиторов будет направлен на вопросы налогообложения в рамках действия 214‑ФЗ и 218‑ФЗ после 1 июля 2018 года.

В частности, в последней редакции 214-ФЗ исчезло понятие «Услуги застройщика», в то время как в НК РФ оно имеется и не облагается НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это обстоятельство порождает неясность в вопросах формирования финансового результата (дохода) у застройщиков и его освобождения от НДС.

Вторая острая тема в налогообложении застройщиков – это целевое/нецелевое использование средств дольщиков и последствия в этой части при исчислении налога на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Это только часть вопросов, которые требуют правового осознания и разъяснений фискальных органов, которые будут запрашивать аудиторы «Эксклюзив Консалтинг». И, не исключено, что потребуется дополнительная проработка законодательства о долевом строительстве для восстановления баланса интересов застройщиков и Государства в налоговом аспекте.

Федеральный закон о внесении изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ

Пояснительная записка

к проекту федерального закона «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о долевом строительстве») направлен на обеспечение стабильности деятельности по созданию многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Предлагаемые законопроектом в интересах участников долевого строительства методы регулирования операционной деятельности по застройке позволят без ущерба для пресекающих деятельность недобросовестных застройщиков положений Закона о долевом строительстве, обеспечить устойчивость нормальной деятельности соблюдающих требования закона и добросовестных участников рынка. Таким образом, будет упрочена основа для успешной реализации строительных проектов с привлечением средств участников долевого строительства, с учетом вступающих в силу с 01.07.2018 изменений в Закон о долевом строительстве (внесены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – «Закон 218-ФЗ»), которые предусматривают повышенные требования к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства.

Права участников долевого строительства будут защищены должным образом, только если в обмен на вносимые ими денежные средства им будут своевременно предоставляться объекты долевого строительства надлежащего качества, и при этом ожидания участников долевого строительства относительно параметров среды расположения объекта долевого участия будут оправданы. Таким образом, регуляторные ограничения в отношении застройщиков не должны приводить к фактической невозможности реализации строительных проектов и ухудшению работы строительной отрасли в целом, поскольку это отрицательно скажется в первую очередь на положении участников долевого строительства без возможности для них получить адекватную компенсацию. Кроме этого необходимо учитывать, что дополнительные затраты застройщика приведут к увеличению стоимости жилья и иных объектов долевого строительства для их приобретателей, и поэтому в интересах этих приобретателей - в пределах разумного избегать регуляторных требований, необоснованно повышающих издержки застройщиков.

Положения Закона о долевом строительстве в редакции Закона 218-ФЗ создают риски:

невозможности надлежащего и своевременного обеспечения объектов долевого строительства необходимой инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой, а также элементами благоустройства;
неисполнения застройщиками своих обязательств по договорам, заключенным в публичных интересах с субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также по договорам с участниками долевого строительства;
невозможности обеспечить сбалансированное и непрерывное финансирование проектов по созданию многоквартирных домов и связанных с ними иных объектов недвижимости и, соответственно, риски задержек в осуществлении этих проектов;
существенного увеличения стоимости строительства и, соответственно, цен на рынке жилья;
необоснованной приостановки деятельности застройщика, соответствующим образом отражающиеся на участниках долевого строительства последствия которой для проекта будет невозможно устранить.

Для обеспечения устойчивого функционирования строительной отрасли в интересах участников долевого строительства законопроектом предусматривается:

Возможность для застройщика обеспечить строительство не только многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, на определенном земельном участке, но и объектов (в т. ч. линейных) инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для создания функциональной и комфортной среды проживания для будущих собственников таких объектов долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства и договоров, заключенных застройщиком с публично-правовым образованием. Текущая редакция Закона о долевом строительстве, требующая от застройщика осуществления проекта в рамках только одного разрешения на строительство в единицу времени, допускает риск невозможности создания такой инфраструктуры и неисполнения застройщиком своих соответствующих обязательств в ущерб интересам участников долевого строительства;
Возможность для застройщика финансировать проект в том числе за счет целевых займов от аффилированных лиц, а не только за счет целевых кредитов кредитных организаций. Таким образом, застройщик сможет лучше контролировать обеспеченность проекта финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвращая приостановки процесса строительства;
Включение в перечень допустимых обязательств застройщика таких обычных для его деятельности обязательств, как (1) платежные обязательства в связи с приобретением земельного участка в собственность, (2) гарантийные обязательства в отношении ранее введенных застройщиком в эксплуатацию многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и благоустройства, (3) обязательства по договорам с публично-правовыми образованиями о создании объектов инфраструктуры и благоустройства. Очевидно, что возможность для застройщика нести и исполнять данные обязательства является критичной с точки зрения соблюдения интересов участников долевого строительства;
Право застройщика при наличии налоговых претензий или мнения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве защитить свою позицию в установленном законом порядке, прежде чем его деятельность по привлечению средств участников долевого строительства, а фактически - деятельность в рамках проекта будет приостановлена. Уязвимость застройщика и проекта по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность для застройщика эффективно предотвратить такие последствия путем обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика;
Возможность для застройщика иметь счета в нескольких уполномоченных банках (то есть банках, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, и включенных в список Центрального банка России), с привязкой проекта, осуществляемого по одному разрешению на строительство, к одному конкретному счету в таком банке. При этом застройщик должен быть вправе сменить обслуживающий его банк в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Таким образом, застройщик сможет избежать потенциальных злоупотреблений со стороны банка, которые вероятны при наличии только одного счета застройщика в одном банке, полностью контролирующем все расчеты по проекту, без возможности сменить банк. В частности, текущая редакция Закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать неблагоприятные условия оказания банковских услуг (в том числе, завышенный размер комиссии), что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства.
Право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности, в том числе для финансирования новых проектов уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта. Поскольку наличие разрешения на ввод в эксплуатацию означает фактическую готовность объектов долевого строительства к передаче, и при этом права участников долевого строительства на своевременное получение этих объектов по-прежнему защищены положениями Закона о долевом строительстве, а также законодательством о защите прав потребителей, данное изменение не ухудшит их положения. Одновременно, средства застройщика не будут заморожены на неопределенный период до завершения передачи всех объектов участникам долевого строительства, которая может затянуться по не зависящим от застройщика причинам.

Законопроект также развивает переходные положения Закона № 218-ФЗ с тем, чтобы новые, существенно изменившиеся правила организации всей деятельности застройщика не затронули ранее начатые масштабные проекты, в том числе по договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договорам о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей или договорам о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Застройщики, ранее заключившие такие договоры, исходили из совершенно иного регулирования при осуществлении ими таких проектов и распланировали свою деятельность определенным образом (определили количество земельных участков в проекте, порядок разработки проектной документации и получения разрешений на строительства, очередность строительства, порядок обеспечения проекта элементами благоустройства и необходимой инфраструктурой и тому подобное). При вступающем в силу с 01.07.2018 изменении регулирования завершение таких проектов по разработанному плану (как и изменение этого плана, уже реализованного в определенной части) окажется невозможным, что резко негативно повлияет на участников долевого строительства, уже предоставивших средства для финансирования соответствующих объектов. Кроме этого, такое существенное изменение регулирования в отношении начатых инвестиционных проектов означало бы отсутствие каких-либо гарантий стабильности инвестиций, что в целом крайне негативно сказалось бы не только на всей строительной отрасли, но и в целом на инвестиционном климате Российской Федерации.

Таким образом, предлагаемые законопроектом изменения позволят сохранить установленный Законом о долевом участии эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства и при этом повысят гарантии такой защиты путем обеспечения работоспособности строительных проектов, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и соответственно к улучшению жилищных условий граждан.

Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.

www.eccon.ru

Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве

На сайте Правительства Российской Федерации 31 мая опубликована информация «О поправках Правительства к законопроекту, направленному на совершенствование правового регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов».

Основные предложения Правительства Российской Федерации следующие.

1. Смягчение требования «один застройщик — одно разрешение на строительство».

В правительственной редакции норма части 1.1 статьи 3 214-ФЗ о долевом строительстве получит такую формулировку:

«1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении или договор о ее комплексном развитии (далее — несколько разрешений на строительство)».

Исходя из указанной формулировки принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» заменяется на другой принцип: «один застройщик — один жилой комплекс».

2. Смягчение требования к наличию обязательств застройщика по кредитам, займам, ссудам.

Правительство РФ предлагает допустить в качестве дополнительного возможного источника внешнего финансирования жилищного строительства целевые займы основного общества, выданные дочернему обществу. Однако это допущение обуславливается рядом условий:

- размер такого займа не более 20% от проектной стоимости строительства;

- процентная ставка по такому займу не должна превышать ключевую ставку Банка России плюс 2%.

В правительственной редакции норма пункта 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ о долевом строительстве получит такую формулировку:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на указанные цели в размере, не превышающем двадцати процентов проектной стоимости строительства строящихся (создаваемых) объектов по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой займ)».

3. Снятие запрета на возможность выпуска облигаций основным обществом застройщика.

Предлагаемая Правительством редакция пункта 4 части 7 статьи 18 закона 214-ФЗ имеет такую формулировку:

«7. Застройщик не вправе: …. 4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций и размещаемых основным обществом застройщика облигаций».

4. Расширение направлений целевого использования средств дольщиков.

Правительство РФ предлагает разрешить использование средств дольщиков на устранение недостатков ранее построенных квартир в пределах одного жилого комплекса.

В правительственной редакции норма пункта 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ получит такую формулировку:

«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, за исключением обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства».

5. Сокращение срока заморозки прибыли от проекта.

Напомним, что действующая редакция закона о долевом строительстве разрешает использование прибыли от проекта только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Предлагаемая Правительством РФ редакция части 8 статьи 18 закона 214-ФЗ о долевом строительстве имеет такую формулировку:

«8. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, только после ввода многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство».

6. Вводится норма, направленная на создание определенности с составом документов, которые застройщик должен предоставлять в банк для проведения операций по счету.

Предлагается дополнить часть 1 статьи 18.2 следующим предложением:

«Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, устанавливается Правительством Российской Федерации».

Напомним, что действующая редакция создала неопределенность в этом вопросе, установив обязанность застройщика предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления распоряжения.

7. Нераспространение новых требований в отношении объектов, строительство которых осуществляется на основании договоров о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, о комплексном развитии территории, которые заключены до 1 января 2018 года.

Правительство РФ предложило дополнить переходные положения законопроекта следующим положением:

«6. Если договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории, договор о комплексном развитии территории заключены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации или Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" до 1 января 2018 года, положения статьи 2, частей 2—2.6 статьи 3, статей 18—18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом».

С предложениями Правительства РФ к законопроекту, направленному на совершенствование правового регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов, и пояснительному тексту к нему можно познакомиться по ссылке. В сообщении на сайте Правительства сказано, что поправки к законопроекту подготовлены Минстроем России.

www.erzrf.ru

Новостройки, застройщики и строительство

Купить дом, участок, квартиру

www.ppl.nnov.ru

Поправки в 214-ФЗ все-таки смягчат

Правительство готово смягчить требования закона о долевом строительстве и пойти на уступки застройщикам. Крупные компании вздыхают с облегчением: хотя бы так.

Правительство внесло в Госдуму поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве. Их должны принять до конца весенней сессии, то есть к концу июля. Девелоперам разрешат кредитование компаний внутри холдинга и смягчат правило «один застройщик – одно разрешение на строительство». Есть и плохая новость: надежды застройщиков на то, что изменения в закон отложат на полгода – до 1 января 2019-го, канули в лету.

С 1 июля этого года начинается процесс отмены долевого строительства. С этой даты требования к застройщикам сильно ужесточат, а схемы финансирования новых проектов – усложнятся. Закон вводит банковский контроль за расходованием средств. Застройщикам разрешено тратить не больше 10% средств на рекламу и зарплаты сотрудникам. Кроме того, компании обязаны вкладывать собственные деньги в стройку (не менее 10% от проектной стоимости объектов) и предоставлять в Госстройнадзор подробный график строительства – для контроля за всеми этапами.

Однако больше всего беспокойства у застройщиков вызывало новое правило «одно разрешение на строительство – одно юридическое лицо». Фактически это ставило крест на крупных проектах (комплексного освоения территории) и создании дорог, детских садов и школ в новых районах. Эту норму не отменило, но все-таки смягчило правительство. Проект поправок опубликован на его сайте.

Фактически норму «одно разрешение на строительство – одно юридическое лицо» заменили на «один проект – одно юрлицо». Девелоперам разрешат получать деньги дольщиков на счет одного юрлица-застройщика, если дома строятся по одному градплану или проекту планировки.

Если девелопер до 1 января 2018 года заключил со Смольным договор о комплексном освоении территории, на такой проект нововведения и вовсе не будут распространяться. В Петербурге могут свободно выдохнуть застройщики проектов «Северная долина», «Юнтолово» и «Балтийская жемчужина». Они строятся еще со времен экс-губернатора Валентины Матвиенко.

Второе послабление – компаниям, созданным под конкретный проект, разрешат кредитоваться у головной структуры холдинга. К примеру, застройщиком ЖК «Чистое небо» от Setl Group фактически выступает ООО «Строительная компания «Каменка». Масштабный проект «Солнечный город» того же Setl Group строит ООО «Сэтл Инвест». Теперь такие юрлица смогут получать до 20% средств на проект, кредитуясь у головной компании. Ставка по таким кредитам не может превышать 9,25% (ключевая ставка ЦБ + 2%).

Вдобавок правительство однозначно разрешило девелоперам размещать облигации – и тем самым привлекать дополнительное финансирование для развития компаний. Такие облигации в Петербурге уже размещают «Группа ЛСР» и холдинг «Эталон». Планируют начать – Setl Group и ГК Legenda.

Девелоперы послаблениям рады. «Безусловно, возможность кредитоваться у головной компании холдинга сильно облегчит жизнь многим застройщикам. Равно как и пересмотр правила «один застройщик – одно разрешение». Во всяком случае, реализация масштабных проектов теперь будет проще, чем мы ожидали. Особенно при условии, что земельные участки расположены в рамках одного проекта планировки территории», – говорит Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам группы «Эталон».

В то же время Минстрой учел лишь малую толику просьб девелоперов. «Мы направили гораздо более полные поправки, – рассказал «Фонтанке» генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Мы предлагали позволить перечислять застройщикам не 20%, а неограниченный объем средств от головной компании. Хотели, чтобы вступление в силу поправок отсрочили хотя бы до начала 2019 года».

Окончательной ясности в том, как будет работать новый закон, у девелоперов тоже не прибавилось. Неизвестно, какие документы нужны банкам, чтобы контролировать расходы застройщиков. Список требований опять же должно составить правительство.

Обещанная схема покупки квартир через эскроу-счета – вообще темный лес для застройщиков. В идеале деньги дольщиков должны лежать на счете банка вплоть до передачи ключей, как в банковской ячейке. А банк за это должен предоставлять кредит на постройку дома застройщику. Вот только соответствует требованиям банков не так много застройщиков. И каким образом кредитовать компанию, которая стоит 100 миллионов, а строит дома на 10 миллиардов? – вопрошают при личной беседе застройщики.

Компании находят спокойствие, запасаясь на трудные времена. В январе-мае этого года Госстройнадзор выдал в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем в тот же период прошлого года. И в июне застройщики все так же выстраиваются в длинные очереди.

С учетом запасов, строить жилье по старым правилам застройщики смогут еще 3-4 года, оценивает Алексей Белоусов. «В ближайшее время новые нормы мало кого затронут. Сложности, если и будут, появятся у единичных компаний. А дальше, в конце концов, все будут вынуждены перейти на проектное финансирование».

Впрочем, спокойствие рынку только снится. На совещании президента 30 мая обсуждали полный запрет долевки – продажу только готового жилья с 2020 года, писали «Ведомости».

hochukvarti.ru

Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета — эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, — указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. — Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие — «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.

Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, — комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО „Ривер Парк“. — На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия „специализированный застройщик“ никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы — не более 10%

Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, — считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. — Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

4. Авансовые платежи — не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, — считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. — В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков — запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС — это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО „Новые Ватутинки“. — Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого „игрока“. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».