Цены на московское жилье могут упасть резко. Прогноз цен на жилье в москве
Цены на московское жилье могут упасть резко - ЭкспертРУ
Прогноз на 2017-2021 гг. аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает к концу этого периода падение цен на жильё в 30-40%. А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве. Перепроизводство квадратных метров на новых московских территориях (Юг и Юго-Запад области) уже ни у кого не вызывает сомнений. Осталось понять, что происходит с квадратным метром в пределах МКАД.
Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.
Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.
«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.
При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).
Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.
Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.
В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.
Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.
При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.
По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.
Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.
expert.ru
Цены на квартиры в Москве. Прогноз к 2020 году.
Цены на квартиры в Москве. Прогноз к 2020 году.
Чем дальше я углублялся в масштабные планы властей по застройке столицы, тем больше возникало вопросов. Одно можно сказать точно — если они все будут реализованы, цены на квартиры в Москве в ближайшие 3 года как минимум продолжат снижение с прежней динамикой.
Начну с описания предпосылок и вводных данных. Кому неинтересно много читать — листайте практически до конца, там будут выводы и цены.
Реновация жилья
По имеющимся на данный момент планам, под реновацию(снос) однозначно идет около 4500 домов. И примерно 1000 домов обещает добавиться в ближайшее время.
Если эти цифры ничего вам не говорят, уточню. 15 000 000 квадратных метров будет снесено. И, даже если предположить простое увеличение будущей площади в 3 раза (в среднем 15-этажные дома той же, например, площади застройки), то это уже 45 000 000 новых квадратных метров. Сорок пять миллионов(!).
Естественно, пятиэтажки стоят сейчас слишком широко и привольно и площадь застройки существенно уплотнится и увеличится. И этажность явно побольше будет.
Значительная часть квартир, полученных в результате реновации жилья сразу же выйдет на вторичный рынок недвижимости.
Это и те жильцы пятиэтажек, что не захотят мириться с новым местом жительства и те, кто захочет еще больше улучшить жилищные условия, переехав подальше. И также те маргиналы, что захотят обменять квартиру на несколько ящиков водки(условно).
Реновация промзон
Полным ходом идет реновация имеющихся промзон столицы.
На сейчас процесс наиболее масштабно идет на территориях завода «ЗИЛ», Тушинского аэродрома, Завода «Серп и Молот», ДСК-3, Московского зеркального комбината, НПО «Взлет» и «Мосстройснаба».
В ближайших планах(в этом, 2017 году) ожидается начало реновации ещё 7 промзон. География широка: Тайнинская улица, 9; Новоалексеевская улица, 16; Илимская улица, 3; улица Берзарина, 28-32; Полярная улица, 25; Вольная улица, 28; территория Первого Московского приборостроительного завода в районе между Кутузовским проспектом и улицей 1812 года.
В каждом из новых проектов появится примерно по 200-300 тысяч квадратных метров жилья. В уже ведущихся — примерно 2-2,5 миллиона.
Застройка площадей вдоль МКАД и МЦК
Власти уже озвучили планы по окультуриванию свободных площадей вдоль МКАДа. Сейчас картинка зачастую неприглядная, хаотичная застройка чем-то типа торговых ларьков, неоформленных гаражей и прочих времянок.
Всё это реально выглядит не сильно симпатично. Ну и для властей — дополнительные площадки для будущей застройки.
В итоге, вдоль кольцевой нашлось около 10 000 000 квадратных метров будущих площадей. Из которых половина (пять миллионов квадратов) будет отдана под жильё.
Появится пять миллионов квадратных метров жилья вдоль МКАДа. С обеих сторон.
К концу 2017 года власти должны уже утвердить начальные планы.
Открытие МЦК явно улучшило транспортную доступность некоторых районов Москвы. И опять же открыло возможность(и глаза властей на это) обустройства заброшенных ранее территорий вдоль этого кольца. Из озвученного — примерно 2 000 000 квадратных метров может быть построено именно здесь.
Объемы имеющегося предложения и планы застройщиков
На сегодня число предлагаемых новостроек в Москве впервые превысило число таковых в Подмосковье. По некоторым данным продается от 3 до 3,4 миллионов квадратных метров жилья.
Из того, что я увидел, просмотрев беглым взглядом малое количество источников. И ориентируясь только на заявленные крупные новые проекты (в районе 100 000+ квадратных метров жилья в проекте). Так вот — получается примерно еще около 2 000 000 квадратных метров начинается и планируется начать строить.
Дополнительно к этому строится около 800 000 квадратных метров именно апартаментов (нежилых помещений, которые преимущественно собираются использовать для проживания).
Дополнительная информация
Что я еще принимал во внимание в процессе подготовки материала:
- Почему мной выбран 2020 год? Потому что по заявлениям властей пик реновации ожидается как раз к этому сроку. Более того, большинство проектов новой застройки будут выходить на рынок как раз примерно в этот период.
- За первое полугодие 2017 года цены на квартиры в элитных новостройках Москвы снизились в среднем на 11%, причем самое активное падение было во втором квартале — на 7%. Это также перекликается с моим предыдущим постом о увеличении скорости падения в более массовом секторе.
- По данным на 2015 год, общая площадь жилья в Москве — 236 000 000 квадратных метров.
- К 2021 году в Москве будет построена ещё 61 станция метро. В дополнение к имеющимся 206.
- Я специально не учитываю влияние на рынок недвижимости санкций, цен на нефть, валюту и т.д. — это вообще не прогнозируемо на уровне обычных участников рынка.
Итоги и выводы о ценах на квартиры в Москве
Итак, что у нас получается.
На середину 2017 года рынок жилья в Москве продолжает свою динамику, а цены на квартиры продолжают движение вниз.
Примерно к 2020 году на рынке окажется примерно около 45 000 000 квадратных метров жилой недвижимости. Если учитывать, что сейчас в Москве что-то в районе 235-240 миллионов квадратов, предложение увеличит объем рынка примерно на 20%.
Возможно в процентах это выглядит не так образно, попробую переложить в цифры. Если принять среднюю площадь будущих квартир в 50 квадратных метров, то на рынке окажется около 1 миллиона квартир.
К 2020 году на рынке недвижимости окажется около 1 миллиона квартир
Это с моей стороны большое усреднение, учитывая, что на данный момент средняя площадь одной квартиры в массовом сегменте стремиться к уменьшению. На рынке появились и пользуются спросом студии по 20-25 метров.
Появление миллиона квартир на рынке явно не будет способствовать повышению цен на недвижимость. Если только в Москву не начнут массово выселять жителей Поднебесной.
Из такого же малореального — в Москву переедет все платежеспособное население России.
В результате реновации целый пласт домов сменит свою «классность» на худшую.
Речь о 9-12 этажных панельных домах постхрущевского периода. И это будут новые «хрущевки» со всеми вытекающими последствиями для цен именно на эту недвижимость.
Вообще на рынке уже наблюдается и ждем в будущем всё большее расслоение. Хорошая недвижимость, в хорошей локации и в хорошем проекте будет падать медленнее. А в моменте падать и вовсе не будет.
Есть куча других объектов, которым застройщики искусственно придавали значимости и крутости. Но которые имели мало признаков хорошего жилья. Поставить дом из кирпича в какой-нибудь условной глуши — это работала давно и краткий момент времени.
Все эти надутые комфорт-классы, бизнес-классы, премиум-классы… Немалая часть из них уже плохо продается и готова идти на скидки. Но покупателей на ерунду все меньше и меньше. В принципе количество покупателей с свободными деньгами итак не увеличивается. И это влияет на рынок недвижимости. И будет влиять на цены на квартиры в Москве и дальше.
Увеличение предложения на рынке Москвы также существенно повлияет на рынок недвижимости Подмосковья. Зачем покупать что-то даже в 20 км от МКАД, если можно чуть доплатить и жить в Москве?
Это очень хорошо уже видно и сейчас. Недвижимость улучшенного класса, находящаяся в пригородах Москвы никому стала не нужна. Если раньше люди выбирали меньшую стоимость в пользу комфортного жилья, то сейчас — лучше перебраться в современную панель внутри Москвы и не зависать в этих безумных пробках утром и вечером.
Ну и о цифрах, которые от меня уже давно ждут :).
Если все озвученные и еще неозвученные планы по строительству будут выполнены, цены на рынке недвижимости Москвы в среднем могут просесть еще примерно на 30-40%.Повторюсь:
К 2020 году средние цены на жильё в Москве упадут еще минимум на 30%.
Что делать?
- Если вам нужно просто продать квартиру в Москве и переложить деньги куда-то в другое место — ждать точно не стоит. Дальше будет только хуже. И дешевле.
- Если вам нужно продать квартиру в Москве и с доплатой улучшить жилищные условия — возможно это станет проще. Если не обесценится доплата, пока вы будете ждать лучшего момента. Если хотите подождать — однозначно нужно решить, как сохранить деньги.
- Если вы планируете продать квартиру, чтобы получить доплату, изменив жилищные условия — тянуть точно не стоит. С каждым месяцем цена на вашу квартиру будет уменьшаться. В зависимости от классности, локации и других факторов — быстрее или медленнее. Соответственно, сумма доплаты будет уменьшаться на глазах. Учитывая исключительно рублевые цены на массовом рынке недвижимости — будет грустно.
- Вроде бы хорошее время для покупателей квартир. Их мало, у них есть деньги и они могут выбирать. Но нормальных вариантов, с нормальными документами и схемами продажи — почему-то не так много. Или кривые документы, или нужно скрыть пару десятков миллионов в ущерб безопасности сделки или что-то похожее.
Есть вопросы?
Пишите на электропочту vishnya @ vishnya-realty.ru, звоните 8 499 994 09 33. Или задавайте их сразу мне в фейсбуке. Если не занят на сделке/встрече/авансе — отвечу быстро.
www.vishnya-realty.ru
будут ли ещё падать цены
Девальвация рубля, падение стоимости жилья на 10%, а где-то все 30% – последствия кризиса, который идет с 2014 г. Негативные изменения затронули большую часть населения РФ. С 2014 по 2017 гг. СМИ регулярно печатают свежие новости о банкротстве застройщиков и обманутых дольщиках. Собственники не могут продать квартиры из-за падения цен на жилье в регионах. Между тем, в период кризиса произошло немало позитивных моментов:
- Старт программы реновации мэра Москвы С. Собянина.
- Снижение ипотечных ставок и стоимости жилья в стране.
Владельцев квартир и покупателей волнуют вопросы: Какой прогноз цен на следующий год? Можно ли ожидать улучшений в 2018 году в России на рынке жилья? Что делать – покупать, продавать или подождать?
Прогноз на 2018 год стоимости российской недвижимости
По мнению большинства аналитиков, цены продолжат падение. Этому явлению в 2018 году есть разумные объяснения.
№1 Реновация
Самое серьезное падение цены на недвижимость в 2018 году ожидается в Москве, где стартовала программа переселения жителей из домов 1957-1968 гг. Прогнозы экспертов говорят – реновация приведет к снижению ставок на м² в течение 15 лет. Риелторы отмечают – цены на квартиры старого фонда упали до 20%, интерес к ним у покупателей снизился.
Затронет программа реновации рынок первичного жилья. Активное строительство затормозит рост цен на новостройки. По предположениям экспертов при появлении 2,5 млн м² стоимость м² за 12 месяцев упадет на 15-20%. Прогноз цен на недвижимость позитивный для жителей старого фонда. Стоимость жилья на квартиры в 2018 для них перестанет быть проблемой.
№2 Указ президента РФ В. В. Путина № 600 от 07.05.2012 г.
В 2018 году в России заканчивается контрольный срок, отведенный лидером страны на обеспечение граждан жильем. По плану к 2018 г. стоимость квадратного метра должна снизиться на 20% из-за строительства больших объемов объектов эконом-класса.
Дополнительно было предусмотрено повышение доступности квартир за счет снижения ипотечной ставки до 2,2%. С учетом требований президента прогноз цен на жилье позитивный для покупателей. Топовые банки страны уже 2017 г. предлагают ипотеку по небывало низким для нашей страны ставкам – Сбербанк от 7,4%, РоссельхозБанк 9,5%, Альфа-Банк 9,25% Газпромбанк 9,5%, ВТБ24 9,5%, Райффайзен Банк 10,9 %.
№3 Покупательская способность
За период кризиса стоимость жилья в 78 российских регионах заметно упал
novyjgod.com
