Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры — Оренбург

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница — Недвижимость

У любой недвижимости есть две стоимости: рыночная и кадастровая. По одной ее продают или покупают, другая нужна для расчета налогов. Рассказываем, от чего зависит оценка и на что она влияет.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Определить адекватную цену на квартиру поможет услуга Рыночная стоимость недвижимости — она позволит не продешевить и в то же время не затянуть продажу квартиры 

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровую стоимость жилья определяют государственные органы. Ее используют в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры. Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше или больше.

Кадастровую стоимость считают без осмотра квартиры. Учитывают город, район, возраст дома, площадь. Не учитывают ремонт, вид из окон или престижность ближайшей школы. 

Кадастровая стоимость у квартир с одинаковой планировкой в одном доме обычно равная, даже если в одной сделан дорогой дизайнерский ремонт, а в другой сыплется с потолка штукатурка.

Органы власти пересчитывают кадастровую стоимость жилья раз в 3-5 лет. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — могут переоценивать квартиры и дома раз в 2 года. Если кадастровую стоимость оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно сформировать запрос на сайте Росреестра или найти свою квартиру на публичной кадастровой карте. Понадобится только адрес или кадастровый номер — его указывают в выписках из ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог. 

✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.

✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.

Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.  

В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться не обязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.

Для суда нужно подготовить следующие документы: 

• выписку о кадастровой стоимости
• выписку из ЕГРН
• договор купли-продажи, дарения или свидетельство о о праве на наследство
• отчет от независимого оценщика

Их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры — Уют-сити

Главная
\
Полезные статьи
\
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

24 мая 2021 г.
Полезные статьи

Любая недвижимость имеет две стоимости: рыночную и кадастровую. Одна нужна для продажи и покупки, другая для расчета налогов. В этой статье обсудим от чего они зависят, как оцениваются и на что влияют.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Цена, по которой покупают и продают недвижимость, называется рыночной стоимостью. Она указывается в объявления о продаже и договорах купли-продажи.

Такие факторы как город, район, инфраструктура, качество отделки, этаж, возраст дома, вид из окон и даже соседи влияют на рыночную стоимость. Также на нее влияет ситуация на рынке недвижимости и в экономике. У двух идентичных квартир в одном доме она может быть разной.

Часто рыночную оценку недвижимости определяет не только риэлтор или продавец, но и оценщик, например, когда необходимо заключение для банка, который выдает ипотеку.

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Она используется для расчета налога на имущество, дарение и на доход при продаже. Рыночная и кадастровая стоимость могут не совпадать как в большую, так и в меньшую сторону.

Эта стоимость рассчитается без привлечения третьих лиц и осмотра квартиры. В расчет берется город, район, площадь и возраст дома. Такие моменты как ремонт, вид из окон и прочее – в расчет не идут. Если сравнить две квартиры с одинаковой планировкой в одном доме, но с разным ремонтом – стоимость у них будет одинаковая. Даже если в одной квартире черновая отделка, а в другой дизайнерский ремонт.

Перерасчет кадастровой стоимости жилья происходит раз в 3-5 лет. Если такой расчет оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше. Как правило кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке ЕГРН при оформлении права собственности также можно оформить запрос на сайте Росреестра либо найти на публичной кадастровой карте свое жилье.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются следующие основные налоги:

• Налог на имущество, оплачивается ежегодно, составляет до 0,3% стоимости квартиры.
• Налог на дарение, ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники.
• Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

Если собственник считает, что при оценке была допущена ошибка, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если ошибка очевидна, например, неверно указана площадь квартиры – нужно обратиться в МФЦ и подать обращение, к которому приложить документы на квартиру и пояснение о причинах несогласия.

Если ошибка не очевидна, но собственник не согласен с указанной стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.

В комиссию при Росреестре обращаются компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд. При обращении в суд могут потребоваться услуги юриста.

Для суда нужно подготовить следующие документы, их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции:

• выписку о кадастровой стоимости;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство;
• отчет от независимого оценщика.

Читайте также

• Основные страхи при покупке квартиры в ипотеку
• Аренда или ипотека, что выбрать?
• Как выбрать квартиру семье с ребенком

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как ее рассчитать

Всякий раз, когда вы решаете купить недвижимость в Испании, это слово появляется в самом начале процесса. Независимо от того, является ли целью проживание или инвестирование, знать кадастровую стоимость необходимо. И в этой статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с этим понятием. Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как ее рассчитать? Если вы хотите узнать реальную цену, которую вы заплатите за свою новую собственность, и все налоги, которые необходимо заплатить… Знание этой суммы будет ключевым моментом!

1
Что такое кадастровая стоимость?

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это стоимость, которую администрация Испании присваивает каждому объекту недвижимости на основании данных, найденных в земельном кадастре. Следовательно, его можно использовать как довольно хорошую оценку капитальной стоимости имущества .

С другой стороны, это сумма, которую следует учитывать при расчете многих из налогов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Испании.

Это рассчитано по нескольким критериям, утвержденным муниципалитетом , в котором находится недвижимость. Мы увидим их через минуту.

Но, чтобы дать вам общее представление, обычно намного ниже, чем рыночная стоимость имущества . А также учтите, что кадастровая стоимость никогда не может быть больше рыночной стоимости .

Тем не менее, имейте в виду, что он может обновляться каждый год, используя несколько формул, утвержденных в законах о бюджете.

Почему так полезно знать кадастровую стоимость при покупке недвижимости?

Если вы планируете инвестировать в испанскую недвижимость или купить новый дом, знание его кадастровой стоимости будет иметь решающее значение.

Почему?

Поскольку проливает свет на многие сведения, которые вы действительно хотите знать перед транзакцией . По сути, это поможет вам узнать, сколько вы в конечном итоге заплатите:

• Покупатели никогда не будут продавать ниже кадастровой стоимости . И это потому, что у них могут быть проблемы с испанским налоговым агентством. Таким образом, вы теперь знаете, за какую минимальную цену продавец готов продать недвижимость (ее кадастровую стоимость). Это будет очень полезно для переговоров и сравнения цен на разные объекты.
• Налоги . Это кадастровая стоимость, которую вы принимаете во внимание при уплате налогов как правительству Испании, так и вашей ратуше. Таким образом, расчет кадастровой стоимости позволит вам узнать, какой налог вы будете платить при покупке недвижимости и при владении ею. Вы знаете налоговую ставку, и вы знаете базу. Таким образом, вы также можете сравнивать свойства на основе реальных окончательных чисел.

Кадастровая стоимость и налоги на недвижимость

Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость особенно важна, если учесть налоги, которые вы будете платить за свою недвижимость. И это будет верно независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом Испании.

В этом смысле давайте посмотрим, какие налоги используют кадастровую стоимость в качестве ориентира для расчета :

Подоходный налог с нерезидентов

Если вы проводите в Испании менее 183 дней в году (вы нерезидент), вы должны платить этот налог с доходов, полученных в Испании.

Если вы не сдаете свою недвижимость в аренду, вы все равно будете платить небольшой процент, как если бы вы сдавали ее в аренду. Итак, налоговая служба создает воображаемый доход; доход, который вы получили бы, если бы фактически сдавали недвижимость в аренду , поэтому они могут взимать с вас процент.

Базой, к которой они применяют этот процент, является кадастровая стоимость .

Как именно это работает?

Все просто. Подоходный налог с нерезидентов получается по с применением фиксированной ставки от 24% до 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, когда была произведена оценка).

Если вы хотите узнать больше о налоге для нерезидентов и о том, как он работает, вы можете сделать это здесь .

Налог на недвижимость или IBI

IBI («impuesto sobre bienes inmuebles») — это налог, который вы платите в мэрию, в которой находится недвижимость.

Опять же, налоговой базой, в которой применяется процент, является кадастровая стоимость. Этот процент колеблется от 0,405% до 1,166% ; в зависимости от конкретного региона.

Этот налог должен уплачиваться один раз в год законным владельцем недвижимости.

Plusvalía

Plusvalía — это налог , включенный в подоходный налог или корпоративный налог , который должен быть уплачен продавцом .

Взимается с прибыли, полученной в результате увеличения стоимости имущества с момента покупки по сравнению со временем продажи.

Некоторые причины, такие как улучшение дорог вокруг здания, помогают объяснить это увеличение стоимости.

В основном, это зависит от кадастровой стоимости и количества лет собственности .

Подробнее о том, как он рассчитывается и как его не платить, можно узнать здесь.

Налог на имущество

Наконец, налог на имущество — это прогрессивный налог, который применяется к вашим активам по всему миру , если вы являетесь резидентом, или к вашим активам в Испании, если вы не являетесь резидентом. Но только в том случае, если они превышают общую сумму 700.000€.

Идет от 0,2 до 2,5% .

При расчете налога на имущество в отношении вашего имущества налоговые органы принимают во внимание наибольшую сумму кадастровой стоимости, покупной цены, согласованной с продавцом, и стоимости, которую они признают действительной после некоторых расчетов.

Какие критерии используются для его расчета?

Существует несколько факторов, влияющих и определяющих кадастровую стоимость недвижимости . В частности, речь идет о:

• Точном местоположении объекта и составе его окружения
• Обстоятельства, влияющие на землю, на которой она расположена, например, на ее качество
• Прибыль, полученная от коммерческой деятельности
• Количество лет
• Рыночные условия
• Все, что связано с производством собственности и ее стоимостью: затраты на производство, налоги, использование и т. д.
• Продления и добавленная стоимость (если применимо)

Как видите, речь идет не о числе, которое можно угадать сразу.

На это влияет множество факторов, поэтому лучшая альтернатива — проверить это в доступных источниках, которые мы рассмотрим сейчас .

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем начать, уточним, что доступ к этой информации совершенно бесплатен .

Существует несколько способов доступа к кадастровой информации об объекте недвижимости.

К этой информации может получить доступ кто угодно, если она не содержит какой-либо защищенной части данных. Тем не менее, если вы хотите узнать имя владельца или конкретную кадастровую стоимость объекта, вы сможете это сделать только в том случае, если:

• У вас есть разрешение
• Вы владелец
• Вы можете продемонстрировать наличие особого интереса к собственности

Итак, давайте предположим, что вы столкнулись с одним из 3 упомянутых сценариев. Как получить доступ к этой информации?

В основном у вас есть два варианта.

Прежде всего, вы можете дождаться получения квитанции об уплате налога на недвижимость (IBI) . Там четко прописана кадастровая стоимость.

Тем не менее, если вы не хотите этого ждать, есть и другие доступные варианты. Вы можете обратиться в отдел земельного кадастра и запросить его лично . Имейте в виду, что вам придется идентифицировать себя с действительным паспортом или удостоверением личности.

Наконец, есть и онлайн-способ . Вы можете получить доступ к соответствующему веб-сайту каждого автономного сообщества и проверить его там.

В каждом регионе свои критерии и метод, но основные из них:

• Если недвижимость находится в Каталонии, сделать это можно здесь
• Если вы находитесь в Мадриде, это ссылка
• Кадастровую стоимость недвижимости в Валенсии можно посмотреть здесь

Узнайте больше о процессе недвижимости в Испании

Хотите узнать все, что вам нужно знать о покупке/продаже/владении недвижимостью в Испании?

Тогда хорошие новости!

В нашем блоге есть раздел, в котором будет вся информация, которую вы ищете как эмигрант. От процесса покупки недвижимости в Испании до всех связанных с этим налогов.

Получите доступ к нашим новостям о недвижимости в Испании здесь .

4,4/5

(8 отзывов)

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Недвижимое имущество, среди которого квартиры занимают первое место, является наиболее ценным для многих жителей страны. Чтобы каким-либо образом уменьшить размер налоговых платежей, некоторые граждане прибегают к оспариванию кадастровой стоимости квартир, считая взимаемые налоги несправедливыми.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Изменения в оценке недвижимого имущества выразились в том, что отныне базовая стоимость является базой для исчисления налога. Базой может быть кадастровая или рыночная стоимость. Собственно, если собственник предполагает, что кадастровая стоимость его объекта выше рыночной, он может обратиться в суд или комиссию с заявлением о признании кадастровой стоимости на уровне рыночной.

В отличие от ранее существовавшей инвентаризационной стоимости кадастровая стоимость учитывает более широкий круг показателей. Он более изменчив, подвержен значительным колебаниям в зависимости от колебаний курса национальной валюты, состояния рынка недвижимости в конкретном регионе, месторасположения квартиры и ряда других факторов.

Наиболее существенным отличием кадастровой стоимости по отношению к инвентаризационной стоимости является ее определение независимыми оценщиками, привлеченными органами местного самоуправления. После установления определенной стоимости, определенной оценщиками, сведения о ней подлежат внесению в государственный реестр недвижимости и служат основанием для начисления налога. С 2017 года внесены изменения в порядок оценки (ФЗ № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»). Отныне оценку недвижимости будут проводить специально созданные бюджетные организации и их сотрудники — оценщики. Постепенно планируется упразднить комиссию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно будет только в судебном порядке. Ранее указанные бюджетные организации по оценке проведут досудебное урегулирование.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Средства

По закону кадастровая стоимость квартиры подлежит пересмотру не реже одного раза в 5 лет. В отдельных регионах — раз в 3 года, а в федеральных центрах (Москва, Санкт-Петербург) — раз в 2 года. В ранее существовавшей системе было два возможных типа нарушений, приводящих к неправильной оценке:

• Использование недостоверных данных;
• Определение стоимости после установления рыночной стоимости квартиры.

Такие обстоятельства вызывают споры о достоверности данных, применяемых налоговой инспекцией при расчете налога на прибыль. Для их урегулирования существует два способа обжалования:

• В комиссии при территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• В суде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в комиссии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

Возможность оспаривания кадастровой стоимости в специально созданной комиссии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии существует на переходный период до 2020 года. так как комиссия обязана рассмотреть заявление в течение 30 дней с момента его регистрации. Кроме того, заявитель имеет возможность обжаловать решение в суде и не платить значительную государственную пошлину. Все необходимые данные о написании заявления, предоставлении бланка заявления и перечня необходимых документов подлежат получению заявителем у секретаря комиссии при подаче заявления.