Содержание
Москва сносит не худшее — Ведомости
Участники митингов против реновации считают, что их домам нужна реконструкция, а не снос / Евгений Разумный / Ведомости
В начале мая московские власти опубликовали список из 4546 малоэтажных домов, предложенных к сносу. В программу реновации попали морально и физически устаревшие здания, следовало из слов чиновников. «Ведомости» изучили весь список. Как оказалось, в нем лишь 55% домов – не поддающиеся ремонту хрущевки с вмонтированными в стены трубами отопления и водоснабжения. Зато расположены планируемые к сносу дома, как правило, очень удачно. Средний рейтинг обеспеченности инфраструктурой у них выше, чем в целом по Москве.
Молчание – знак согласия
15 мая началось голосование жителей домов, включенных в программу сноса. За неполные две недели в нем через портал «Активный гражданин» и МФЦ приняла участие уже треть квартир, сообщил в конце прошлой недели председатель Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации Александр Козлов.
Чтобы дом приговорили к сносу, а его жителей переселили в новостройку, за это должно высказаться больше двух третей жителей. При этом действует принцип «молчание – знак согласия»: не принявшие участия в голосовании люди считаются одобрившими снос здания. Пока лишь в 360 домах больше трети жителей проголосовало против включения в программу, сообщил Козлов.
В список, подготовленный к началу мая с помощью управ и префектур города, вошло 4546 домов из имеющихся в городе почти 8000 жилых зданий 1953–1969 гг. постройки и домов, «близких к ним по характеристикам». Примерно 3500 домов не попали в списки: в них большая часть людей против либо идет бурная дискуссия, объяснял «Ведомостям» чиновник в мэрии.
Как объясняли «Ведомостям» чиновники, дома отбирались по нескольким параметрам: техническое состояние, жалобы жильцов и их просьбы о переселении, а также возможность включить в программу реновации как минимум несколько компактно расположенных домов, а в идеале – целый квартал.
Проанализировав список, «Ведомости» обнаружили, что износ зданий не был основным параметром отбора.
Так, в список не попали дома в таком же или худшем состоянии, но с большим обременением – например, бывшие и действующие общежития. Как объяснял чиновник мэрии, многие из этих зданий в ведомственной или даже частной собственности. А в тех, что относятся к городской собственности, почти все проживающие – очередники, расселять их слишком дорого, объясняет собеседник «Ведомостей».
Для ремонта не подходят
Изначально власти Москвы думали провести капремонт во всех старых зданиях, говорил в апреле столичный мэр Сергей Собянин. Но это оказалось невозможно. «На балконах коррозия цемента, металлоконструкций, разве что их срезать, – говорил Собянин. – Системы водоснабжения вмонтированы в стены, значит, чтобы заменить, надо разбить. Монтировать не в стенах – занять оставшееся крохотное пространство квартир». «Фундамент большинства домов в таком состоянии, что там надстраивать и пристраивать ничего невозможно, – продолжал мэр. – Состояние швов, плотность стыков, состояние самих панелей удручающее».
Но проведенный «Ведомостями» анализ предварительного списка показал, что таких хрущевок, о которых говорил мэр, – а это панельные пятиэтажки серий I-510 и I-515 – в списке под снос чуть больше половины (55%). Остальное – преимущественно кирпичные пятиэтажки: в основном серии I-511, а также пятиэтажные дома, построенные в хрущевский период по индивидуальному проекту. Около 100 домов в списке вообще не относятся к так называемому первому периоду индивидуального домостроения. Это дома дореволюционной постройки, например четырехэтажный дом 1906 г. по адресу: Каланчевская, 32 (54% износа), или построенный в 1926 г. четырехэтажный дом из красного кирпича на Бакунинской улице, 77, стр. 3, со степенью износа 54%. Правда, с домом на Каланчевке произошла странная история: в последних отчетах управляющей компании ГБУ «Жилищник Красносельского района» год его постройки неожиданно сменился на 1967-й – подпадающий под «первый период индустриального домостроения». «Наверное, ошибка», – сказал «Ведомостям» сотрудник ГБУ.
Много в списке и так называемых сталинок высотой 4–5 этажей.
Управы и префектуры включали в списки дома по просьбе их жителей, а также дома, расположенные в границах квартала пятиэтажной застройки, объяснил «Ведомостям» чиновник мэрии. Если пятиэтажка, построенная в сталинский период, торчит как зуб среди квартала хрущевок, жителям лучше будет переехать в новый дом вместе со всем кварталом. Иначе придется много лет жить среди стройки, поэтому жильцы некоторых не попавших в программу домов уже в нее просятся, рассуждает сотрудник управы района Перово. Действительно, в пятиэтажной сталинке на 1-й Владимирской улице ведется агитация за включение в программу, подтвердил «Ведомостям» ее житель. А кирпичные пятиэтажки на Аминьевском шоссе в районе Фили-Давыдково, построенные в начале 1970-х гг., оказались в списке по просьбе жильцов из-за близости к Аминьевскому шоссе, объяснил на встрече с жителями префект Западного административного округа Алексей Александров.
Износ нормальный
В каком состоянии находятся здания, судьбу которых сейчас решают их жители? Актуальной информации о степени их технического износа сейчас нет, потому что с 2015 г.
управляющие компании не обязаны публиковать эти данные. Но по состоянию на конец 2014 г. менее чем у 10% зданий, попавших в список, технический износ превышал 50%. Такие данные содержатся в отчетах управляющих компаний, опубликованных на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. У 65% домов в первоочередном списке для голосования износ составляет от 40 до 50%, у остальных еще меньше. В итоге средний износ домов из списка под снос – 40,8%. Этот показатель типичен для панельных многоэтажек 70-х годов постройки, показывают отчеты управляющих компаний.
Один из самых изношенных в списке под снос – двухэтажный жилой дом 1940 года постройки по адресу: Большая Косинская, 20, корпус 2, – у него этот показатель составляет 64%.
Восемнадцать исключений
Из списка для голосования по программе реновации исключили 18 домов, жители которых выступили против сноса, сообщил на прошлой неделе штаб по контролю за реализацией программы реновации. Все «отказники» – кирпичные четырех- и пятиэтажки, построенные в конце 1950-х –1960-х гг.
по индивидуальным проектам. Среди этих домов есть несколько с высокой степенью износа – например, у дома 32/5 по ул. Коминтерна и четырехэтажных домов 19 и 21 по Янтарному проезду он составляет 59%. Но жильцы отказались от переезда: в районе хорошая инфраструктура, рядом парки.
Вообще же для большинства исключенных домов типична оценка за инфраструктуру в 8–9 баллов и износ до 50%. Но есть и исключения. Так, у дома 11, стр. 1, по ул. Докукина износ почти 56%, а насыщенность инфраструктуры оценивается всего в 6 баллов (плохая транспортная доступность, мало магазинов и социальных учреждений), тем не менее жители против его сноса. В пятиэтажном трехподъездном доме всего 48 квартир, высота потолков – больше 3 м, дом на берегу Яузы, до Ботанического сада – 1 км, объяснил «Ведомостям» один из жителей дома. Но главное, сказал он, в доме не так много жителей, все друг друга знают, поэтому смогли договориться и выступить организованно.
На решение о голосовании даже в панельных хрущевках может повлиять очень многое.
Жители некоторых домов рассказывают, что владельцы квартир на первых и верхних этажах голосуют за реновацию, а средних – против. Почти всегда за переселение голосуют многодетные семьи, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий, а вот пенсионеры непредсказуемы: кто-то просит переселить, и поскорее, а кто-то принципиально против переезда, рассказала «Ведомостям» сотрудник управы района Измайлово.
Фотогалерея: 18 домов, жители которых отказались от сноса
Износ выше 42% позволяет признать, что здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии, но в таком случае раньше дом включался в программу капремонта, а не сноса. Ветхим признается здание с износом выше 60% – таких в списке менее 2%. Аварийных зданий – с износом выше 80% – в списке для голосования «Ведомости» вообще не нашли. Собянин объяснял необходимость сноса зданий тем, что через 25 лет они неизбежно станут ветхими.
Можно ли говорить о том, что мэрия предлагает снести не самые ветхие дома? Однозначного ответа на этот вопрос нет.
Дело в том, что Москва не предоставляет данных о домах, признанных аварийными, объясняет сотрудник Федерального фонда содействия капитальному ремонту. Таких зданий очень мало, уверяют несколько городских чиновников. Но точных данных они приводить не стали.
Каково количество ветхих зданий в Москве, не знает никто, потому что масштабных исследований не проводилось, сведенных данных о состоянии домов практически нет, констатирует директор Центра градостроительных компетенций Ирина Ирбитская. Поэтому, продолжает она, сложно с уверенностью сказать, какое жилье в городе хуже хрущевок. Но точно можно сказать, что некоторые из пятиэтажек прочнее тех домов, которые строятся сейчас, уверена она.
Почти у всех панельных и блочных домов 50–60-х годов постройки коммуникации находятся в плачевном состоянии, говорит директор Института экономики города Надежда Косарева. Так что принимать решение о судьбе этих зданий было необходимо, считает она.
В Фонде капитального ремонта Москвы данные об износе домов «Ведомостям» предоставить отказались.
Хорошая инфраструктура
Основное преимущество московских пятиэтажек – хорошее расположение, отмечает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
У более чем 90% домов в списке рейтинг насыщенности инфраструктуры составляет 7 и выше баллов по 10-балльной шкале, свидетельствуют данные портала Flatinfo.ru. Общий балл составляет 6,7. Статистику портят дома возле МКАД с низким рейтингом из-за отсутствия инфраструктуры и плохой транспортной доступностью. Flatinfo.ru составляет рейтинг, анализируя данные о наличии в пешеходной доступности (1 км) объектов социальной инфраструктуры, магазинов, служб быта, остановок общественного транспорта, парков и водоемов. Минусом является наличие нежелательных объектов (промзон, железнодорожных путей, крупных магистралей, кладбищ и т. д.).
Средний балл у пятиэтажек выше среднего значения по Москве, которое составляет около 6 баллов, сообщил «Ведомостям» специалист Flatinfo.ru. Ценность в таких районах представляет сама планировка: комбинация зданий, парков, благоустройства, инфраструктуры, объясняла «Ведомостям» эксперт Московского центра прикладной урбанистики Ольга Слинько.
Цена на уровне
Во многих районах цена квадратного метра жилья в предлагаемых под снос пятиэтажках не ниже средней, свидетельствуют данные Flatinfo.ru и irn.ru (см. инфографику). По подсчетам ЦИАНа, такие пятиэтажки дороже среднего значения в 33 районах и дешевле – в 66 районах, отмечает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин.
Старые пятиэтажки раньше пользовались спросом у покупателей, говорит Репченко. Люди с ограниченным бюджетом часто выбирали небольшую квартиру в пятиэтажке в старом московском районе рядом с метро, отказываясь от покупки большей по площади квартиры в панельной многоэтажке 80-х гг. в спальном районе, объясняет он.
В ожидании спроса
Спрос на квартиры в пятиэтажках – как включенных в первоначальный список, так и нет – встал, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы. Но и предложение тоже снизилось: по оценкам аналитического центра «Инком-недвижимости», сейчас на продажу выставлено почти на четверть меньше квартир в пятиэтажках, чем в январе.
В первую же неделю после объявления программы реновации некоторые владельцы квартир в хрущевках повысили цены на 10–30%, но это было совершенно иррациональное действие, говорит Репченко. Причины понятны: неизвестно, на сколько лет растянется программа реновации и, главное, какая квартира достанется после переселения. Если она окажется в месте похуже, то, несмотря на большую площадь, будет стоить столько же или даже меньше, чем квартира в удачно расположенной пятиэтажке. А предугадать, куда именно переселят, сейчас невозможно, объясняет Репченко.
В последние два года спрос на квартиры в Московском регионе очень вялый – и сосредоточен он в основном внутри МКАД. За это время стало очевидно, что строить много жилья в новой Москве не получится. Квартиры там продаются долго и недорого, продолжает Репченко. Зато быстро и дорого продаются квартиры в объектах точечной застройки в сложившихся районах, рассуждает Репченко. Мэрия же заявляет о социальной миссии программы реновации – переселить людей в качественное жилье.
Но благая цель должна подкрепляться здравым смыслом, указывает эксперт. Поэтому, если город действительно хочет окупать большую часть расходов по программе за счет продажи излишков квартир в новых домах, то единственный выход – строить в сложившихся районах. Причем надо выбирать участки, привлекательные для потенциальных покупателей и дающие возможность квартальной застройки, продолжает Репченко. Не секрет, что в границах одного района цена на квартиры может различаться на 30%: например, в Измайлове квартиры у Измайловского парка, Сиреневого бульвара или каскада прудов будут стоить дороже, чем у бывшего Черкизовского рынка, продолжает он. Поэтому по первоначальному списку и видно, что в первую очередь власти пытаются расселить дома в хороших локациях, заключает Репченко.
В пресс-службе мэрии Москвы комментарии к данной статье не предоставили.
В подготовке статьи участвовали Виктория Сункина и Иван Васильев
Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве «Ведомостей» (смарт-версия)
как снос «хрущёвок» скажется на покупателях новостроек — Недвижимость в Москве на Living.
ru
Власти Москвы собираются форсировать снос старых пятиэтажек и переселение людей. При этом так называемые «сносимые» серии уже почти закончились, и под программу теперь хотят подвести и другие дома. Снести могут не только «хрущёвки», но и некоторые панельные девятиэтажки. В результате в Москве появится новое современное жилье, причем не на присоединенных территориях, а в «старых» районах. LIVING спросил у экспертов, что ждет потенциальных покупателей новостроек.
В новую программу сноса устаревшего жилого фонда в Москве могут попасть порядка 8000 домов, это около 25 млн кв. м, переселять придется 1,6 млн человек. Власти уверяют, что они получат жилье в том же районе, где владеют недвижимостью сейчас. Собственники квартир по-разному отнеслись к заявлениям мэра Москвы Сергея Собянина. Некоторые из них тут же сняли свою недвижимость с продажи, рассчитывая получить без доплат современное жилье в новом доме. А вот другие – властям не верят и, напротив, спешат избавиться от квартиры в «хрущёвке», чтобы потом не оказаться на выселках.
Потенциально снос пятиэтажек в Москве может сказаться не только на тех, у кого там квартиры, но и на покупателях жилья в новостройках. Понятно, что на месте того, что снесут, рано или поздно построят новые дома. Программа растянется на многие годы, если не умрёт в зачатке из-за протестов жителей, и за это время будет построено в несколько раз больше жилья, чем попадёт под снос. Причем, что очень важно, жилье будет появляться в старых районах, со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а не в Новой Москве.
«Очень много старых пятиэтажек в Богородском, Кузьминках, Выхино-Жулебино, Хорошо-Мневники, Щукино, Царицыно и других привлекательных районах. Есть даже центральные локации с наличием пятиэтажек, поэтому может быть построено и доступное жилье, и проекты бизнес-класса. Характеристики жилья, включая класс и цены, будут определяться индивидуально в зависимости от месторасположения и объема предоставляемого участка. Например, в Богородском, скорее всего, будет строиться преимущественно недорогое жилье», — комментирует директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев.
Район Хорошо-Мневники
Скорректированная программа сноса предполагает ликвидацию 25 млн квадратных метров жилых домов, но на их месте может появиться в несколько раз больше жилья. «Плотность новой застройки будет, разумеется, выше. Если сейчас плотность застройки «хрущевок» соответствует примерно 6200-6700 кв. м. на гектар, то на их месте может появиться в 3-4 раза больше жилья. То есть, если оценку в 25 млн кв. м считать верной, то до 100 млн кв. м. Конечно, это некие общие цифры, и в каждом районе решения по увеличению плотности могут быть различными», — считает Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента РАНХиГС.
Класс нового жилья будет зависеть не только от локации (много домов осталось, например, на достаточно престижном западном направлении), но и от предполагаемой плотности застройки и непосредственного дома. Учитывая объемы строительства, можно предположить, что большинство домов будет эконом или комфорт-класса, считают некоторые эксперты.
Но не все согласны с этой оценкой. Наиболее предпочтительный вариант застройки для девелопера с точки зрения экономики —высотки. Но увеличение высотности приведёт к нагрузке на транспортную и социальную инфраструктуру. С учетом сложной ситуации с парковочными местами, наиболее вероятно строительство подземного паркинга в новых ЖК, что автоматически повышает класс жилья и означает дополнительные расходы для покупателей. «При наличии малейших предпосылок, строиться будут дома категорий бизнес и бизнес-плюс», — считает генеральный директор ОАО «Стройпроект» Максим Куцый.
В 2017 году сносу подлежат около 70 объектов, говорит Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA. Большая часть аварийного жилья первой очереди сноса приходится на Северный и Западный административные округа. Много «хрущёвок» остается в Юго-Восточном и Юго-Западном административных округах. ЮАО застроен преимущественно «хрущёвками», но здесь много промзон, поэтому цены на жилье тут традиционно низкие, и роста ожидать не стоит.
ЮЗАО считается самым плотно заселённым, новостроек практически нет, преобладают «хрущёвки» и «брежневки». «Транспортная сеть в округе удачно спроектирована, и экология хорошая, поэтому цены здесь одни из самых высоких в городе, и ситуация вряд ли изменится», — считает Алексей Зубик.
Удивительно, но аналитики не думают, что появление нового жилья приведёт к росту цен в старых районах Москвы. Хотя, казалось бы, где расселение, там большая нагрузка на инвесторов, которую они, разумеется хотят переложить на других.
«Действительно, людей будут расселять, и вполне логично, что за счет инвесторов. Последние заинтересованы в том, чтобы строить «больше и выше», чтобы проект окупился. Появятся коммерческие объемы квартир, и, если реновация будет идти массово, то мы увидим значительный прирост предложения, а уже и без того конкуренция на рынке высока. Поэтому накрутить цены вряд ли получится», — считает Андрей Стригалев.
«Реализация программы сноса пятиэтажек не приведет к росту цен на жилье на московском рынке недвижимости, — согласен с коллегой Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век».
— Учитывая конкуренцию между застройщиками и сложившуюся на рынке ситуацию, такой прогноз крайне маловероятен». Более того, эксперт считает, что прямо сейчас может произойти некоторый отток спроса на первичном рынке, то есть, оснований для повышения цен станет ещё меньше. Сергей Нотин предполагает, что некоторые жители пятиэтажек в ожидании грядущего расселения могут отказаться от своих планов по приобретению нового жилья. В общем-то, как подтверждают риэлторы, работающие на вторичном рынке, такая тенденция уже наметилась. Но ждать обещанного им, возможно, придётся долго, хотя власти и обещают осуществить задуманное в максимально короткие сроки.
«Реализация столь масштабной программы подразумевает наличие в регионе банка жилья для переселяемых жильцов, софинансировать его создание должен регион. Проектировка и строительство такого жилого фонда займет лет пять, и лишь после этого начнётся непосредственная работа по сносу и строительству в рамках программы. Таким образом, о результатах и эффективности этой программы можно будет говорить лет через десять», — полагает Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group.
По предварительным подсчётам аналитиков компании BSA, программа может занять даже больше времени: 15-20 лет.
Учитывая расположение районов со сносимыми домами, стоит признать, что стоимость новостроек будет выше, чем в районах Новой Москвы. Таким образом, может усилиться классовое расслоение Москвы: покупатели с минимальным бюджетом будут отправляться в Новую Москву, а те, у кого денег чуть выше минимума, будут ждать начала массовой застройки «сносимых» районов в надежде купить квартиры в «старых» районах по приемлемым ценам. И для тех, у кого покупка не «горит», сейчас наступает интересный период выжидания появления новых проектов, которые, очевидно, в ближайшие годы продолжат заполнять рынок.
Автор: Екатерина Сахарова
разрушенных зданий: 15 домов, снесенных раньше времени
Beacon Towers — Sands Point, New York
1/15
Как видение прямо из Великого Гэтсби, этот готический дворец в позолоченном веке, расположенный на берегу пролива Лонг-Айленд, был построен в 1918 году для Альвы Белмонт, которая когда-то была замужем за Вандербильтом.
Уильям Рэндольф Херст, известный из газет Hearst Newspapers и Hearst Castle, позже владел этим увенчанным шпилями видением, но оно было снесено всего через несколько лет после того, как он его продал.
Связанный: 12 признаний начинающего продавца дома
en.wikipedia.org
Дом Уильяма А. Кларка — Нью-Йорк, Нью-Йорк
2/15
Сказочно богатый предприниматель из Монтаны не пожалел денег, построив этого гиганта со 121 комнатой, который когда-то стоял на углу Пятой авеню и 77-й улицы в Манхэттене. Построенный в 1911 году, дом стоил 7 миллионов долларов (это 178 075 000 долларов по сегодняшним меркам), в значительной степени из-за экстравагантных материалов, использованных для его строительства. Итальянский мрамор, части французских замков и дерево из Шервудского леса в Англии когда-то украшали искусно выполненный дом, который к 19 веку превратился в руины.25 и заменен элитным многоквартирным домом.
Связанный: 8 способов состарить, состарить, позолотить и добавить блеска вашему следующему проекту
en.
wikipedia.org
Особняк Палмера — Чикаго, Иллинойс
3/15
Когда-то самая большая частная резиденция в Чикаго, дом Берты и Поттера Палмеров был одним из первых, построенных на знаменитом городском Золотом Берегу на берегу озера Мичиган. Построен в 1885 г., снесен в 19 г.50, романский особняк с 80-футовой центральной винтовой лестницей и коллекцией шедевров таких художников, как Дега и Пикассо. Многие из этих работ сейчас находятся в Художественном институте Чикаго.
Связанный: Экскурсия по дому: Французский замок восстает из руин
en.wikipedia.org
Реклама
Особняк Джорджа Пуллмана — Чикаго, Иллинойс
4/15
Другим средоточием огромного богатства Чикаго была Прейри-авеню, где когда-то стоял дом Джорджа Пуллмана, человека, стоящего за бурно развивающейся компанией Pullman Company. Дом площадью 7000 квадратных футов был облицован коннектикутским коричневым камнем и включал в себя театр на 200 мест и боулинг.
Он был разрушен в 1922, поскольку окружающий район начал приходить в упадок.
Связанный: 9 способов, которыми ваши соседи могут испортить продажу вашего дома
en.wikipedia.org
Особняк Четвод — Ньюпорт, Род-Айленд
5/15
С бело-золотым интерьером, вдохновленным королевскими покоями в Версале, этот роскошный особняк 1903 года был куплен в 1934 году молодым Джоном Джейкобом Астором III в качестве дома для себя и своей новой невесты. Через пять лет они развелись и выставили дом и его содержимое на аукцион. Резиденция прошла через ряд рук, затем была сожжена и разрушена в 1973.
Связанный: Дом, который вы оба любите: 12 решений для ваших самых больших споров о декоре
Flickr через публичную библиотеку Провиденса
Особняк Марка Хопкинса — Сан-Франциско, Калифорния
15/6
Один из основателей Центральной Тихоокеанской железной дороги Марк Хопкинс построил обширный роскошный дом на вершине Ноб-Хилл и увенчал его башней, которая в то время была самой высокой точкой Сан-Франциско.
Могучий особняк пережил 19Землетрясение 06 только для того, чтобы через три дня поглотить последующий пожар. Сейчас на его участке находится отель InterContinental Mark Hopkins.
Связано с: Заезд: 10 необычных отелей, в которые стоит съездить
en.wikipedia.org
Реклама
The Cliff House – Сан-Франциско, Калифорния
7/15
Расположенный на впечатляющем выступе мыса к северу от Оушен-Бич, первый дом на скале был построен бывшим мормонским старейшиной из штата Мэн, который построил особняк из утилизированных бревен, взятых с кораблекрушения на скалах внизу. Это раннее здание уступило место еще нескольким воплощениям разной степени размера и богатства. В настоящее время на этом живописном мысе находится ресторан, входящий в состав национальной зоны отдыха «Золотые ворота», находящейся в федеральном управлении.
Связанный: 10 висящих на скале домов, в которые стоит влюбиться
en.
wikipedia.org
см. Особняк Forbes — Портленд, Орегон
8/15
Эта потрясающая викторианской эпохи королевы Анны была построена на Парк-плейс и Саутвест-Виста-авеню в 1887 году компанией C.M. Forbes, владелец мебельного магазина. Считается, что он был снесен в 1930-х годах. Сегодня высотное здание занимает участок, где когда-то стояла величественная резиденция.
Связанный: 17 частей вашего дома, о которых вы никогда не знали, имели имена
asitwaarchitecture.blogspot.ie
Особняк Брэдбери — Лос-Анджелес, Калифорния
15 сентября
Часть исчезнувшего викторианского района, который когда-то стоял на Банкер-Хилл в центре Лос-Анджелеса, эта красота 19-го века с башнями была превращена в офисы киностудий в первые десятилетия 20-го века. В 1913 году кинозвезда Гарольд Ллойд назвал старый дом «Залом пневмонии» из-за ужасных сквозняков. Он был снесен в 1929.
Связано с: 15 особенностей старого дома, от которых было неправильно отказаться
photos.
lapl.org
Реклама
Особняк старого губернатора — Топика, Канзас
15/10
Занимая большой участок на Бьюкенен-стрит в Топике, штат Канзас, это здание 1887 года, построенное архитектором Джеймсом Клинтоном Холландом, служило административным особняком штата с 1901 по 1963 год. Его эркеры, лестница и балкон были перепрофилированы, чтобы стать частью близлежащего отеля Ramada. , но остальная часть величественного дома встретила разрушительный удар.
Связанный: 10 способов купить лучшую привлекательность обочины менее чем за 50 долларов
en.wikipedia.org
Таунхаус Вандербильта — Нью-Йорк, Нью-Йорк
15/11
Вандербильты накопили состояние на судоходстве, железных дорогах и других отраслях, а затем использовали свое огромное состояние, чтобы построить серию невероятных особняков в стиле боз-ар. В качестве примера можно привести таунхаус, возведенный на углу 57-й Западной улицы и Пятой авеню Корнелиусом Вандербильтом II.
Он был и остается самой большой частной резиденцией, когда-либо построенной на Манхэттене. Теперь на этом месте стоит магазин Bergdorf Goodman.
Связанный: Список желаний архитектуры Боба Вила: 10 чудес, которые нужно увидеть
en.wikipedia.org
Ла-Ронда — Брин-Мор, Пенсильвания
15/12
Этот шедевр средиземноморской и испанской готической архитектуры, спроектированный знаменитым архитектором из Палм-Бич Аддисоном Мизнером, был гордостью главной линии Филадельфии. Дом Персиваля Э. Фердерера, производителя кожи, был снесен в 2009 году, несмотря на яростные протесты защитников природы.
Связанный: 18 американских городов, которые должен увидеть каждый любитель старых домов
Flickr через road_less_trvld
Реклама
Эль-Марисоль — Палм-Бич, Флорида
13/15
Еще один утерянный шедевр Аддисона Мизнера, этот розовый особняк в стиле испанского колониального возрождения, стоявший на бульваре Оушен в Палм-Бич с 1920 по 1950-е годы.
Пляжный домик для инвестиционного банкира Эдварда Т. Стотесбери, он может похвастаться зрительным залом, гаражом на 40 автомобилей и частным зоопарком.
Связано с: Удачная продажа: 7 красивых цветов дома, которые отпугивают покупателей
en.wikipedia.org
Уайтмарш-холл — Уиндмур, Пенсильвания
14/15
Дом Эдварда Т. Стотсбери на главной линии, который часто называют «американским Версалем», был одним из самых больших частных домов, когда-либо построенных в Америке. Построенный в 1921 году особняк на 147 комнат был набит картинами, гобеленами и скульптурами, многие из которых позже оказались в Художественном музее Филадельфии. Здание было снесено в 1980 и заменен таунхаусом.
Связано: 10 быстрорастущих растений для (почти) мгновенной привлекательности
особнякиsofthegildedage.com
Дом Чарльза Шваба — Нью-Йорк, Нью-Йорк
15/15
Сталелитейный король Чарльз М.
Шваб считался смелым человеком, построившим в 1906 году дворец изящных искусств стоимостью 6 миллионов долларов на «неправильной» стороне города, с видом на Гудзон на западной стороне Манхэттена. Schwab обанкротился в результате краха фондового рынка в 1929, а когда он умер 10 лет спустя, он завещал дом городу для использования в качестве особняка мэра. Его предложение было отвергнуто, и в 1948 году здание было заменено высоким многоквартирным домом, до сих пор известным как «Дом Шваба».
Связанный: Улучшите свой строительный дом с 12 деталями старого дома
en.wikipedia.org
Не пропустите!
Если у вас есть деньги, чтобы нанять разнорабочего для каждой домашней беды, вперед. Но если вы хотите сохранить свои деньги и проявить некоторую самодостаточность, проверьте эти умные продукты, которые решают миллион и одну маленькую проблему по дому. Иди сейчас!
Вычтите ваше снесенное здание с помощью общего счета активов
Когда налогоплательщики приобретают здание, которое, возможно, придется снести в обозримом будущем, они часто разочаровываются, узнав от своего налогового агента, что они потеряют все будущие налоговые амортизационные отчисления, связанные с строительство.
В течение многих лет Кодекс не прощал владельцев собственности, которые инвестировали в здание, а затем поняли, что оно может оказаться непригодным для использования в будущем. Как правило, в основе любого сносимого здания должна быть капитализирована земля, которая не может быть амортизирована.
Тем не менее, недавно выпущенные положения о материальном имуществе предоставляют потенциальную возможность продолжать амортизировать здание после того, как оно было снесено. Однако, чтобы использовать эту стратегию, налогоплательщик должен принять решение о включении здания в общий счет активов (GAA) в том году, когда здание введено в эксплуатацию, и соблюдать все правила, применимые к GAA. Выбор должен быть сделан на основе оригинала, не измененного, отчета. Таким образом, для составителей налоговой отчетности очень важно определить эту возможность в начале процесса для правильной оценки этой стратегии. Кроме того, выгоду от избрания GAA следует сопоставлять с тем фактом, что в GAA не допускаются частичные решения.
Наблюдение: Может быть достигнута значительная постоянная экономия на налогах за счет продолжения амортизации снесенного здания. Если скорректированная база старого здания капитализируется и добавляется к базе земли, база не будет восстановлена до тех пор, пока земля не будет продана, что приведет к уменьшению прироста капитала. Налогоплательщик, который продолжает амортизировать снесенное здание в рамках GAA, может использовать эти вычеты для уменьшения текущих налогов по более высокой обычной ставке дохода по сравнению с более низкой ставкой в соответствии с гл. 1250 в год продажи. Кроме того, ускорение вычетов приводит к экономии на основе временной стоимости денег.
Действующие правила
Разд. 280В предусматривает, что «в случае сноса любого сооружения . . . любую сумму, израсходованную на такой снос, или . . . любые убытки, понесенные в результате такого сноса. . . должны рассматриваться как подлежащие учету капиталовложений в отношении земли, на которой было расположено снесенное строение».
Рег. сек. 1.280B-1(b) далее поясняется, что термин «сооружение» означает здание, включая его конструктивные элементы, как определено в Регламентах. сек. 1.48-1(д). Таким образом, любые конструкции, которые по существу являются элементами машин или оборудования, например, резервуары для хранения нефти и газа или доменные печи, не должны капитализироваться на землю при сносе.
Наблюдение: Поскольку гл. 280B применяется только к зданиям и их конструктивным элементам, налогоплательщик может уменьшить скорректированную базу снесенного здания и сумму, подлежащую капитализации, путем проведения исследования разделения затрат для отдельного определения личного имущества, такого как ковры, краснодеревщики, технологическая сантехника и специальные электрические системы и т. д. Эти предметы считаются личным материальным имуществом и могут быть списаны в течение 5- или 7-летнего налогового периода. Кроме того, поскольку личная собственность может быть изъята при сносе здания, следует рассмотреть вопрос о разделении затрат независимо от того, включено ли здание в GAA.
В ситуациях, когда сносятся только части строительной конструкции, IRS предоставило безопасную гавань для целей определения того, считаются ли структурные модификации здания сносом (см. Rev. Proc. 95-27). Безопасная гавань указывает, что модификации не будут рассматриваться как снос для целей гл. 280B, если: (1) 75% или более существующих внешних стен здания остаются на месте в качестве внутренних или внешних стен; и (2) 75% или более существующего внутреннего структурного каркаса здания остается на месте.
Изменения в соответствии с положениями о материальном имуществе
В соответствии с положениями о материальном имуществе не требуется прекращать действие ОГА при отчуждении здания. Таким образом, налогоплательщик, который включает здание в GAA, может фактически выбрать, продолжать ли амортизировать здание при его продаже или капитализировать скорректированную базу для получения земли в соответствии с гл. 280Б.
Как правило, скорректированная база любого актива в GAA (который выбывает) определяется как нулевая непосредственно перед выбытием.
База, связанная с этим активом, остается в GAA и продолжает обесцениваться. (См. Рег. §§ 1.168(i)-1(e)(2)(i) и (iii).) Таким образом, основание снесенного здания, подлежащего капитализации в соответствии с гл. 280B равен нулю, и налогоплательщик продолжает амортизировать базу в GAA. В качестве альтернативы, когда последний актив в GAA выбывает, налогоплательщик может принять решение о прекращении действия GAA, и скорректированная база GAA регулируется всеми другими положениями Налогового кодекса, включая ст. 280Б. (См. Регламенты, раздел 1.168(i)-1(e)(3)(ii).) Если только одно снесенное здание находится в GAA, и налогоплательщик решает прекратить действие GAA, скорректированная база здания будет фактически равна капитализированы в соответствии с гл. 280Б.
Предупреждение: Эта стратегия не работает для любого здания, приобретенного и снесенного в одном и том же налоговом году (Правила, раздел 1.168(i)-1(c)(1)(i)). Кроме того, правила противодействия злоупотреблениям в соответствии с Regs.
сек. 1.168(i)-1(e)(3)(vii)) неясно, в какой степени налогоплательщики могут использовать эту стратегию, если на момент приобретения существует явное намерение снести здание.
Практический пример
В феврале 2016 года налогоплательщик приобретает торговый центр с несколькими арендаторами за 4 миллиона долларов. Недвижимость состоит из трех торговых зданий с просторной парковкой на большом участке. Недвижимость полностью сдана в аренду, и каждое здание находится в относительно хорошем рабочем состоянии. Срок аренды одного из зданий с одним арендатором (Здание А) истекает в 2017 г.
В ноябре 2016 года к налогоплательщику обратилась национальная сеть ресторанов, которая хочет построить новое место на территории. Чтобы реализовать свою тему, сеть ресторанов использует уникальную структуру здания для каждого места, что делает непрактичным преобразование любого из существующих зданий на месте. В случае достижения соглашения налогоплательщик предполагает снести здание А в конце срока аренды и построить новый ресторан для сдачи в аренду сети ресторанов.
Налогоплательщик проводит анализ сегрегации затрат на приобретенное имущество, в результате которого выделяется стоимость в размере 600 000 долларов США на структуру здания А (амортизированная более чем на 39лет) и дополнительные 90 000 долларов США на оборудование для личного имущества в здании А (амортизируемое с пятилетним сроком службы). В своей декларации за 2016 год налогоплательщик решает внести в GAA только здание A (600 000 долларов США), а не помещает материальное личное имущество (90 000 долларов США) в GAA.
В 2017 году достигнуто соглашение с сетью ресторанов. При сносе здания А налогоплательщик не обязан в соответствии с гл. 280B о переносе оставшейся налоговой базы здания А на землю, но налогоплательщик продолжает амортизировать здание каждый год в будущем. Это дает чистую текущую стоимость в размере 72 000 долларов США.0,000 пятилетнего имущества, создающего дополнительную чистую приведенную стоимость в размере 34,000 долларов США.*
*Предполагается, что совокупная ставка федерального налога и подоходного налога штата составляет 40 %, ставка дисконтирования составляет 8 %, а имущество никогда не продается.
Соответствие правилам GAA
Хотя продолжение амортизации снесенного здания может быть выгодным, налогоплательщик, решивший включить здание в GAA, должен также применять все применимые правила GAA. Дополнительные вопросы, которые следует учитывать при принятии решения о проведении выборов в GAA, включают:
Время. Как правило, выбор GAA должен быть сделан на основе своевременно поданной декларации за год, когда актив был введен в эксплуатацию. Таким образом, для составителей налоговой отчетности крайне важно определить эту возможность на раннем этапе процесса, чтобы должным образом учесть все факты и обстоятельства.
Как сделать выборы GAA. Выбор осуществляется путем отметки соответствующего поля в строке 18 формы 4562, Износ и амортизация , а также путем включения в записи налогоплательщика заявления, в котором указываются активы, включенные в каждую ОГА. Это заявление не нужно включать в налоговую декларацию.
Частичное отчуждение недоступно для активов, включенных в GAA. Правила GAA требуют, чтобы налогоплательщик продолжал амортизировать актив(ы), включенные в GAA, до тех пор, пока все активы в GAA не будут реализованы. Таким образом, налогоплательщик, который заменяет предметы, такие как окна или освещение, не может требовать частичного убытка от реализации. Это ограничение является одной из основных причин, по которой, как правило, не рекомендуется делать выбор в пользу GAA для здания.
Сколько активов может быть включено в GAA? Как правило, налогоплательщик может включить в единый GAA столько или меньше активов, которые введены в эксплуатацию в одно и то же время и амортизируются с использованием одного и того же периода возмещения, соглашения, метода, выбора амортизационной премии и т. д. (см. 1.168(i)-1(c)(2) для дополнительных требований.)
Наблюдение: Если несколько зданий приобретаются на одном участке, рассмотрите возможность выбора GAA только для здания, которое будет снесено.
Таким образом, только указанное здание подпадает под действие потенциально неблагоприятных правил GAA. Кроме того, если требуется выбор ОСА для всех строительных конструкций, наибольшая гибкость обеспечивается, когда каждое строение включено в отдельный ОСА.
Последующие дополнения не могут быть включены в GAA первоначального здания. Любые дополнения к активу, включенному в GAA, не могут быть добавлены к исходному GAA. Налогоплательщик может сделать отдельный выбор GAA для этих активов или может решить амортизировать добавленную стоимость отдельно, не делая выбор GAA.
Заключение
Потеря права на амортизационные отчисления из-за сноса здания собственнику недвижимости никогда не бывает приятно. Тем не менее, недавно выпущенные положения о материальном имуществе дают потенциальную возможность сохранить эти вычеты. В ситуациях, когда приобретается здание, которое потенциально может быть снесено в обозримом будущем, выборы GAA должны быть тщательно рассмотрены в год ввода в эксплуатацию и до подачи первоначальной налоговой декларации .