Соглашение об определении долей в квартире образец 2018: Соглашение об определении долей в квартире (образец) 2022

Содержание

Соглашение об определении долей между супругами, родственниками

Актуально на 2022 год. Содержание статьи >>>

Соглашение об определении долей — это документ, описывающий сделку с изменением формы зарегистрированного права с общей совместной на общую долевую собственность.
-А зачем вообще так изменять вид права на недвижимость?
Ведь выделение доли в праве собственности не означает приобретение части недвижимости или ее физического обособления.
Выделяя доли в праве вы не превращаете, например, квартиру в коммунальную.
Разберемся подробно.

Соглашение об определении долей переводит общую совместную собственность в общую долевую собственность.
Итак, сейчас ваше право на недвижимость — общая совместная собственность.
Такие выводы вы сделали из право подтверждающих документов на недвижимость — Свидетельства о государственной регистрации права или выписки из ЕГРН( Единого государственного реестра недвижимости).
И надеюсь, не перепутали общую совместную собственность с общей долевой.

Соглашение об определении долей в квартире

Ваша квартира принадлежит нескольким собственникам без определения долей и вы решили определить доли в праве.
Ну что ж — имеете полное право!
Только после этого, любое отчуждение ( продажа, мена или дарение) доли в праве на квартиру не всеми собственниками одновременно будет требовать обязательного удостоверения сделки у нотариуса!
А это немалые расходы!
Стоит прочесть статью: Тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью

Участники соглашения об определении долей являются равноправными участниками этой сделки, вне зависимости от выделяемой им доли в праве общей собственности.

По-прежнему собственность остается общей, только теперь определяется размер доли.
Это могут быть выделены как равные, так и не равные доли.
Участники общей совместной собственности сами определяют это.
Как правило выделяются равные доли, особенно это актуально если правоустанавливающим документом является договор приватизации, то есть безвозмездной передачи квартиры из государственной в частную собственность.

Соглашение об определении долей составляется в простой письменной форме, за исключением определения долей супругам из совместно нажитого имущества, то есть приобретенного за совместные деньги, (нужен нотариальный брачный договор либо удостоверение соглашения об определении долей у нотариуса).

На основании Соглашения об определении долей и заявлений всех участников этой сделки в ЕГРН будет внесена запись о долях в праве общей долевой собственности.
После этой процедуры каждый собственник доли приобретает право продать или подарить, свою долю даже третьим лицам.

При этом для дарения ему не нужно спрашивать разрешения на это у других участников общей долевой собственности.

Но при продаже своей доли в праве, каждый должен уведомить других участников долевой собственности об условиях сделки, так как у них есть первоочередное право покупки перед третьими лицами.

Соглашение об определении долей супругов

Соглашение об определении долей супругов в некоторых случаях оформляется у нотариуса в обязательном порядке:

Если квартира является совместно нажитым имуществом и оформлена в общую совместную собственность — тогда выделение долей на супругов признается договором раздела совместно нажитого имущества.
Такое соглашение подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке. Иначе государственный регистратор откажет в изменении записей ЕГРН.
Если, например, при покупке жилья, использовались средства государственной поддержки и появилась необходимость выделения долей детям, то супружескую долю можно оставить в общей совместной собственности ( 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН) — подробнее читайте в статье: Выделение долей из совместной собственности без нотариуса.
Если квартира не является совместно нажитым имуществом, например досталась супругам по договору приватизации, тогда Соглашение об определении долей не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Определении долей между родственниками

Когда участниками общей совместной собственности являются члены семьи, не являющиеся супругами — родитель и дети, братья и сестры и т.д., — соглашение об определении долей составляется в простой письменной форме.
Если совместная собственность на всех членов семьи возникла в результате приватизации, или иной безвозмездной сделки, соглашение об определении долей не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
В этом случае всем достаются равные доли в праве собственности, так же можно определить и неравные доли, в зависимости от вклада каждого в содержание или ремонт жилья.

Соглашение об определении долей по материнскому капиталу

-Можно ли применять соглашение об определении долей для наделения членов семьи по обязательству в связи с применением средств Материнского(семейного) капитала?

Если изначально право собственности на жилое было зарегистрировано только на супругов в общую совместную собственность, с 10.04.2018 можно выделить доли детям и оставить долю в праве совместной собственности.(Внесены изменения в порядок ведения ЕГРН)

Например: двум детям и супругам по 1\8 , в 4\8 остаются в совместной собственности супругов. ПОДРОБНЕЕ ЗДЕСЬ

https://exspertrieltor. ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/

Определение долей в ипотечной квартире

Ни каких изменений в записи ЕГРН невозможно сделать до тех пор, пока квартира находится в залоге у банка или иного кредитора.

Как правило банки не идут ни на какие изменения условий покупки, поскольку это очень громоздкие процедуры.

То есть необходимо внести изменения как минимум в три документа: договор купли-продажи, кредитный договор и закладную.

Даже если супруги-созаемщики развелись, такое решение банк (как правило) принимает только по решению суда.

Соглашение об определении долей образец

Если участники общей совместной собственности определяют доли не из совместно нажитого в законном браке имущества — тогда ваша сделка оформляется в простой письменной форме.
Например:

Квартира была приватизирована в общую совместную собственность на брата и сестру или на родителей и детей, тогда они могут выделить доли соглашением в простой письменной форме.

Образец для определения долей в простой письменной форме можно скачать на странице шаблонов.

Всегда рада разъяснить. Автор

Соглашение об определении долей в праве собственности

Метки:документы для оформления сделки

Соглашение об определении долей в имуществе \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Соглашение об определении долей в имуществе

Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение об определении долей в имуществе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Общая собственность:
Аренда общей долевой собственности
Военная ипотека при разводе
Выдел доли в натуре
Выдел доли в натуре в квартире
Выделение долей по материнскому капиталу
Ещё…

Формы документов: Соглашение об определении долей в имуществе

Судебная практика: Соглашение об определении долей в имуществе

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 36 «Имущество каждого из супругов» СК РФ
(Р. Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к департаменту городского имущества города федерального значения, ответчику о признании незаконным соглашения об определении долей, включении имущества в наследственную массу, установлении факта родственных отношений и признании права собственности на долю квартиры в порядке наследования по закону; отказал в удовлетворении встречного иска департамента о признании соглашения об определении долей недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на долю квартиры как выморочное имущество. Как указал суд, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Оспаривая соглашение как незаконное и недействительное, департамент ссылается на то, что, подписав данное соглашение, истец фактически отказался от супружеской и обязательной доли в наследстве, что законом не допускается. Между тем суд отметил, поскольку при жизни наследодателя между собственниками квартиры не было достигнуто соглашение об определении доли каждого из участников общей собственности, следовательно, их доли признаются равными. Право истца на супружескую либо обязательную долю в наследстве данным соглашением нарушено не было, так как раздел наследства по данному соглашению произведен не был, а была определена лишь доля собственников в общем имуществе.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ответчику о расторжении брака, разделе общего имущества супругов. При этом суд отказал в удовлетворении требования истца о разделе квартиры. Как указал суд, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В силу п. 5 ст. 244, п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. По соглашению участников совместной собственности на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Установив, что из условий договора купли-продажи квартиры следует, что спорная квартира поступила в долевую собственность истца и ответчика, суд указал, что, приобретая данное имущество в период брака за счет совместно нажитых средств, в том числе заемных в равных долях, стороны фактически изменили режим собственности приобретенного имущества и заключили соглашение о разделе данного имущества, одновременно определив доли супругов.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Соглашение об определении долей в имуществе

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Каковы особенности заключения договора дарения между супругами?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)Если имущество находится в совместной собственности супругов, для заключения договора дарения в отношении такого имущества в зависимости от его вида потребуется установить режим долевой или раздельной собственности. Для этого супруги вправе заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества (соглашение об определении долей супругов в общей собственности супругов), которые подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38, п. 2 ст. 41, ст. 42 СК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 18.03.2016 N ОГ-Д23-3321).

Нормативные акты: Соглашение об определении долей в имуществе

Федеральный закон от 01.04.2022 N 75-ФЗ
«О соглашениях, заключаемых при осуществлении геологического изучения, разведки и добычи углеводородного сырья, и о внесении изменения в Закон Российской Федерации «О недрах»3. Стороны соглашения об управлении финансированием несут общие расходы по финансированию участия управляющего товарища в соглашении о сервисных рисках в качестве оператора в тех же долях, в которых между сторонами соглашения об управлении финансированием подлежат распределению полученные полезные ископаемые либо вырученные от их реализации денежные средства или иное имущество, либо в иных долях, определенных соглашением об управлении финансированием, за исключением случаев изменения по основаниям, предусмотренным соглашением об управлении финансированием в соответствии с настоящим Федеральным законом, количества передаваемых одной из сторон полученных полезных ископаемых либо вырученных от их реализации денежных средств или иного имущества. Если иное не предусмотрено соглашением об управлении финансированием, в случае расторжения соглашения об управлении финансированием в отношении одной из его сторон эта сторона не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ею по обязательству до момента расторжения в отношении нее соглашения об управлении финансированием, а также не вправе требовать любого возмещения понесенных ею расходов или передачи ей долей в компенсационной и доходной частях полученных полезных ископаемых либо вырученных от их реализации денежных средств или иного имущества.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48
«О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»Если во внесудебном порядке осуществлены раздел имущества, определение долей супругов в общем имуществе, кредиторы, обязательства перед которыми возникли до такого раздела имущества, определения долей и переоформления прав на имущество в публичном реестре (пункт 6 статьи 8. 1 ГК РФ), изменением режима имущества супругов юридически не связаны (статья 5, пункт 1 статьи 46 СК РФ). В силу пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве это означает, что как имущество должника, так и перешедшее вследствие раздела супругу общее имущество включаются в конкурсную массу должника. Включенное таким образом в конкурсную массу общее имущество подлежит реализации финансовым управляющим в общем порядке с дальнейшей выплатой супругу должника части выручки, полученной от реализации общего имущества. Требования кредиторов, которым могут быть противопоставлены раздел имущества, определение долей супругов (бывших супругов), удовлетворяются с учетом условий соглашения о разделе имущества, определения долей.

Процедура определения дополнительных пунктов о ценах

(a) Для получения возмещения убытков по настоящему Соглашению Получатель возмещения должен подать в Компанию письменный запрос, включая в него или вместе с ним такую документацию и информацию, которая разумно доступна Возмещаемому лицу и разумно необходимо определить, имеет ли право на возмещение убытков и в какой степени. Возмещаемое лицо может подавать один или несколько таких запросов время от времени и в такое время(я), которое(ые) Возмещаемое лицо сочтет целесообразным по собственному усмотрению. Должностное лицо Компании, получившее любой такой запрос от Возмещающего ущерба, должно незамедлительно после получения такого запроса о возмещении уведомить Совет директоров в письменной форме о том, что Возмещаемый застрахованный запросил возмещение.
Везде, где в настоящем Соглашении предусмотрено, что Получатель должен произвести какой-либо платеж совместно с другим Получателем(ями) в Проекте, такой же должна быть пропорция, которую площадь ковра [Квартиры/Участка] имеет к общая площадь всех [Квартир/Участков] в Проекте.
Доверительные собственники должны обеспечить время от времени определение Стоимости чистых активов Акций каждой Серии или Класса в порядке, соответствующем применимым законам и правилам. Доверительные собственники могут делегировать полномочия и обязанности по определению Стоимости чистых активов в расчете на одну акцию одному или нескольким Доверительным собственникам или должностным лицам Доверительного фонда либо кастодиану, депозитарию или другому агенту, назначенному для этой цели. Стоимость чистых активов Акций определяется отдельно для каждой Серии или Класса в такие сроки, которые могут быть установлены Доверительными управляющими, или, при отсутствии действий со стороны Доверительных управляющих, на момент закрытия обычных торгов на Нью-Йоркской фондовой бирже в каждый день, для всей или части которых такая биржа открыта для неограниченной торговли.
Любое увольнение Руководителя Компанией или Руководителем до истечения Срока («Досрочное увольнение») должно быть сообщено путем вручения Уведомления об увольнении другой стороне в соответствии с настоящим Соглашением. Раздел 5.13 настоящих Правил. Любое досрочное расторжение вступает в силу с соответствующей Даты расторжения.
Если в какое-либо время возникнут какие-либо вопросы в отношении Цены исполнения или любой корректировки, предусмотренной в Разделе 4.8, такие вопросы будут окончательно определены Аудиторами Компании или, если они откажутся действовать так, любой другой фирмой сертифицированные бухгалтеры в Соединенных Штатах Америки, которых Компания может назначить и которые будут иметь доступ ко всем соответствующим записям, и такое определение будет иметь обязательную силу для Компании и Держателей варрантов.
В отношении каждого Ипотечного кредита с регулируемой ставкой Обслуживающая сторона должна скорректировать Процентную ставку по ипотечному кредиту на соответствующую дату корректировки процентной ставки и скорректировать Ежемесячный платеж на соответствующую дату корректировки ипотечного платежа, если применимо, в соответствии с требованиями применимого законодательства и соответствующей Закладной и Закладной. Обслуживающая сторона оформляет и доставляет все необходимые уведомления, требуемые в соответствии с применимым законодательством и условиями соответствующих Ипотечных векселей и Ипотечных кредитов, в отношении процентной ставки по ипотечным кредитам и корректировок Ежемесячных платежей. Обслуживающая сторона должна незамедлительно, по письменному запросу, предоставить Главной обслуживающей стороне такие уведомления и любые дополнительные применимые данные, касающиеся таких корректировок и методов, используемых для расчета и реализации таких корректировок. После обнаружения Обслуживающим лицом или получения уведомления от Главного Обслуживающего лица о том, что Обслуживающее лицо не скорректировало Процентную ставку по Ипотеке или Ежемесячный платеж в соответствии с условиями соответствующей Ипотечной расписки, Обслуживающее лицо должно немедленно депонировать на Депозитный счет с свои собственные средства на сумму любого процентного убытка или отсрочки, вызванного этим.
Каждый из Агента и каждый Кредитор соглашается уведомлять Заемщика о любом событии, происходящем после Даты Соглашения, дающем Агенту или такому Кредитору право на компенсацию в соответствии с любым из предыдущих подразделов настоящего Раздела, как можно скорее; при условии, однако, что непредоставление Агентом или любым Кредитором такого уведомления не освобождает Заемщика от любых его обязательств по настоящему Соглашению (а в случае Кредитора — перед Агентом). Агент или такой Кредитор соглашается предоставить Заемщику (и, в случае Кредитора, Агенту) сертификат, в котором достаточно подробно излагаются основания и сумма каждого требования Агента или такого Кредитора о компенсации в соответствии с настоящим Разделом. При отсутствии явной ошибки определения Агентом или любым Кредитором последствий любых Регулятивных изменений должны быть окончательными при условии, что такие определения сделаны на разумной основе и добросовестно.
Все корректировки Курса конвертации рассчитываются Компанией с точностью до ближайшей 1/10 000 одной Обыкновенной акции (или, если ближайшей 1/10 000 акции нет, с точностью до 1 /10 000 акции). Никакой корректировки Курса конвертации не потребуется, если только такая корректировка не потребует увеличения или уменьшения не менее чем на один процент Курса конвертации; при условии, однако, что любая такая корректировка, которая не требуется, будет перенесена и учтена при любой последующей корректировке; при условии, кроме того, что любая такая корректировка менее чем на один процент, которая не была сделана, будет произведена на любую Дату конвертации или дату погашения или обратной покупки.
По всей стране будет рассчитана стоимость чистых активов каждой серии Траста и стоимость чистых активов на акцию каждой серии Траста в соответствии с действующим Заявлением о регистрации Траста по форме N-1A в соответствии с Законом о ценных бумагах 1933 года. с внесенными поправками, включая его текущий проспект и заявление о дополнительной информации («Регистрационное заявление»), один раз в день во время, выбранное Советом попечителей Траста. По всей стране будет подготавливаться и вести ежедневную оценку всех ценных бумаг и других активов Траста в соответствии с инструкциями назначенного должностного лица Траста или его инвестиционного консультанта и в порядке, указанном в Регистрационном заявлении. При оценке ценных бумаг Траста Countrywide может заключать контракты и полагаться на рыночные котировки, предоставляемые внешними службами, стоимость которых несет Траст.
Цель настоящего Соглашения заключается в том, чтобы обеспечить для Получателя возмещения ущерба права на возмещение убытков, которые являются настолько благоприятными, насколько это разрешено DGCL и государственной политикой штата Делавэр. Соответственно, стороны соглашаются, что следующие процедуры и презумпции должны применяться в случае любого вопроса относительно того, имеет ли право Застрахованное лицо на возмещение убытков по настоящему Соглашению:

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля за арендной платой?

Адъюнкт-профессор экономики Стэнфордской высшей школы бизнеса

Неуклонный рост арендной платы за жилье во многих крупных продуктивных городах США вновь вызвал дискуссию о том, расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением необходимости бороться с ростом арендной платы законодатели штатов Иллинойса, Орегона и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, которые ограничивают возможности городов принимать или расширять контроль за арендной платой. В то время как правила и нормы контроля арендной платы варьируются от места к месту, большая часть контроля за арендной платой состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и по истечении срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль за арендной платой влияет на арендаторов и рынки жилья, дает представление о том, как контроль за арендной платой влияет на рынки. В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающего района.

Значительная часть экономических исследований использовала теоретические аргументы, чтобы подчеркнуть потенциальные негативные последствия для эффективности удержания арендной платы ниже рыночных, восходящие к Фридману и Стиглеру (19). 46). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что домовладельцы будут продавать свою сдаваемую в аренду собственность жильцам владельцев, чтобы домовладельцы могли по-прежнему получать рыночную цену за свою недвижимость. Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми единицами. После того, как арендатор получил квартиру с регулируемой арендной платой, он не может решить переехать в будущем и отказаться от контроля над арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012). . Это неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в квартирах для всей семьи, а молодые семьи будут тесниться в небольших студиях, что явно неэффективно. Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут предпочесть потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 19).72, Гюрко и Линнеман, 1989). Контроль за арендной платой также может привести к упадку арендного жилого фонда; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти инвестиции за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Симс 2007).

Конечно, контроль над арендной платой также давал арендаторам потенциальные преимущества. Например, контроль за арендной платой обеспечивает страховку от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для жильцов. Например, если долгосрочные арендаторы накопили специфический для района капитал, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы. Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховать себя от роста цен на аренду, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так же легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала, характерного для их района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам этот вид страхования.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль за арендной платой влияет на арендаторов, арендодателей или рынок жилья в целом. Но новые доступные данные о рынке жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы получают выгоду от страховки, обеспечиваемой контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общая стоимость обеспечения такой страховки очень велика.

С декабря 1970 по 1994 год все сдаваемые в аренду квартиры в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало изъятие квартир из сдаваемого в аренду жилья. Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в том, чтобы предоставить доступное арендное жилье, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно сдавались в аренду на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. 19 ноября94 года электорат Массачусетса провел референдум об отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подпадавшую под контроль арендной платы, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Автор, Палмер и Патхак (2014) (APP) изучают влияние этого неожиданного изменения и обнаруживают, что рыночная стоимость новых объектов недвижимости, снятых с контроля, увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля за арендной платой, APP обнаруживает, что снятие контроля за арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, также повышая их стоимость. Повышение цен после прекращения контроля было значительно выше на объектах недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость в 75-м процентиле воздействия контроля за арендной платой выросла примерно на 13 процентов в стоимости собственности после отмены контроля, чем недвижимость в 25-м процентиле воздействия. Эта неодинаковая оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, что позволяет предположить, что эффект контроля арендной платы заключался в снижении привлекательности всего района.

Экономическая величина влияния отмены контроля за арендной платой на стоимость жилого фонда Кембриджа велика: в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямой эффект отмены контроля на ранее подконтрольных объектах, а 1,7 млрд долл. США приходится на косвенный эффект. Эти оценки подразумевают, что более половины капитализированных затрат на управление арендной платой несли владельцы собственности, никогда не контролировавшейся. Недвижимость, контролируемая арендной платой, создает существенные негативные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая благоустроенность этих районов и делая их менее привлекательными местами для проживания. Короче говоря, эта политика наложила на местных владельцев собственности расходы в размере 2,0 млрд долларов, но только 300 млн долларов из этих затрат были переведены арендаторам квартир с регулируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) исследуют последствия расширения контроля за арендной платой для арендаторов, арендодателей и рынка жилья в результате уникальной инициативы местного голосования в Сан-Франциско в 1994 году. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех существующих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, привязанного к ИПЦ, в рамках аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новой застройке. Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого 1979 изменений закона, поскольку они рассматривались как семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено в результате голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что небольшое многоквартирное жилье теперь в основном принадлежит крупным предприятиям и должно подвергаться такому же контролю арендной платы, что и крупное многоквартирное жилье. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. распространялся только на недвижимость, построенную с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также затронула только недвижимость, построенную 1979 и ранее. Это привело к дифференцированному расширению контроля за арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли небольшое многоквартирное жилье построено до или после 1980 года — политический эксперимент, когда закон относился к аналогичному жилью по-разному.

Чтобы изучить влияние ограничения арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ изучает панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живших в Сан-Франциско в начале 19 века.90-е. Это позволяет им определить исследуемую группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 г., и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 гг. Их данные позволяют им следить за каждым из эти группы с течением времени вплоть до настоящего времени, независимо от того, куда они мигрируют.

В период между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность того, что бенефициары контроля над арендной платой переедут на новый адрес, на 19% ниже, чем в контрольной группе. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что большая доля арендаторов, которым контроль над арендной платой заставила остаться на уровне 19 лет. Дом с адресом 94 покинул бы Сан-Франциско, если бы на него не распространялся контроль за арендной платой.

Эти эффекты значительно сильнее проявляются среди пожилых домохозяйств и среди домохозяйств, которые уже проживали по их адресу несколько лет до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти популяции, вероятно, менее мобильны. Арендаторы, которым не нужно очень часто переезжать, с большей вероятностью сочтут целесообразным остаться в своей квартире с регулируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ считает, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства столкнулись с большим давлением перемещений в Сан-Франциско, чем белые.

В то время как расширение контроля за арендной платой действительно предотвратило перемещение арендаторов, живших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этой собственности отреагировали на снижение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у арендодателей есть несколько возможных способов удаления арендаторов. Во-первых, домовладельцы могли сами въезжать в собственность, что известно как выселение с заселением. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются вывести недвижимость с рынка аренды, например, чтобы преобразовать единицы в кондоминиумы. Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике эти трансфертные платежи от арендодателей являются обычными и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что у зданий с регулируемой арендной платой вероятность преобразования в квартиру была на 8 процентных пунктов выше, чем у зданий в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в обработанных зданиях, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнями 1994 года. Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих построек в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новыми постройками.

Это 15-процентное сокращение арендной платы за небольшое многоквартирное жилье, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что согласуется со стандартной экономической теорией. В этом смысле контроль за арендной платой действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, проживающим в Сан-Франциско в 1994 году (которые получали непосредственную выгоду от более низкой арендной платы). Кроме того, поскольку многие из существующих сдаваемых в аренду объектов были преобразованы в более дорогие кондоминиумы, занимаемые владельцами, и в аренду в новостройках, введение контроля за арендной платой в конечном итоге привело к созданию жилого фонда, который обслуживает людей с более высокими доходами. DMQ считает, что это элитное жилье, построенное в ответ на ограничение арендной платы, привлекло жителей с более высоким доходом как минимум на 18 процентов. Собрав все эти моменты вместе, кажется, что контроль за арендной платой на самом деле способствовал джентрификации Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики. Действительно, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля за арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда, удовлетворяющему вкусы людей с высоким доходом, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и росту стоимости. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой, а какие — на его отмену. В случае расширения контроля за арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих убытков, переоборудовав их в кондоминиумы или перестроив свое здание, чтобы освободить его от контроля за арендной платой. Однако другие арендодатели могут принять решение о контроле за арендной платой и больше не проводить техническое обслуживание здания и допускать его разрушение. В случае с расширением контроля за арендной платой можно было бы увидеть увеличение числа кондоминиумов и апгрейдов, обусловленное тем, что арендодатели решили отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, арендодатели, которым принадлежат здания с регулируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать их в кондоминиумы или перепланировать в ответ на первоначальное введение контроля за арендной платой. Действительно, можно было бы ожидать, что это подмножество арендодателей предпочтет модернизировать и инвестировать в свою собственность, как только будет снято регулирование контроля за арендной платой.

Контроль арендной платы, по-видимому, в краткосрочной перспективе способствует повышению доступности жилья для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающих районов.