Получение арендного жилья по государственной программе в Казахстане. Строительство арендное жилье

В России начнут массово строить арендное жилье

На сегодняшний день в России построено около 1 млн кв. м арендного жилья. Об этом заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень.

По его словам, этот проект пока считается проектным, так как пока трудно сказать, насколько россияне готовы к развитию нового рынка. Мень отметил, что, тем не менее, практически готова законодательная база для массового строительства арендного жилья в России, и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будут изучать, как население отнесется к возможности жить в таких квартирах.

Арендное жилье — это так называемые «доходные дома», где все квартиры предназначены для долгосрочной сдачи внаем. Эта сфера строительства успешно развивается в Европе, хорошо работает в Северной Америке.

Положительно отнеслись к этой инициативе и российские власти, они готовы выделить средства для поддержки строительства арендного жилья. Еще год назад первый вице-премьер Игорь Шувалов заметил, что делать это планируется с помощью специальных первоначальных грантов застройщикам. И пояснил: «В нынешних условиях при таких высоких процентных ставках арендное жилье, скорее всего, возможно большим предложением выйти на рынок только в случае, если будет обеспечен первоначальный грант, который должен быть предоставлен либо муниципалитетом, либо субъектом, либо через какой-то федеральный ресурс».

АИЖК по рекомендации Минстроя в ближайшее время запускает целый блок пилотных проектов, в том числе в крупных городах, где это явно будет востребовано. Такие проекты появятся в Московском регионе, а также в Казане, Томске и Приморском крае.

АИЖК будет приобретать жилые объекты через договоры долевого участия, формировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ) и предлагать паи на открытом рынке квалифицированным и неквалифицированным инвесторам. Агентство намерено сотрудничать с компаниями "Интеко", "Капитэл групп" и банком ВТБ. Оператором готового арендного жилья будет само агентство. Фонд будет создан, как только АИЖК договорится о цене жилья.

Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru

Будет ли в России арендное жилье? Аргументы за и против

Публикаций: 6

18.02.2015

Всякий раз во время очередных потрясений сложившегося рынка жилой недвижимости обязательно появляется тема строительства арендного жилья или так называемых доходных домов. ЕСТП Блог уже высказывался по данному вопросу - здесь и здесь.

Тем не менее, обратимся к арендному жилью еще раз. На этот раз в режиме своеобразного диалога "застройщик - потребитель". У каждой из сторон есть весомые аргументы "за" и "против" строительства такого жилья. Арбитром в споре как всегда выступит время. Но для начала позволим высказаться профессионалам - экономистам и градостроителям - чтобы определиться на профессиональном уровне с тем, что происходит на рынке жилищного строительства в целом.

Взгляд экспертов

По мнению ряда экспертов, кризис - это возможность сломать сформировавшиеся негативные тенденции в строительстве, давно ставшие тормозом на пути развития, и перейти к чему-то более гибкому и разнообразному.

Что характеризует российский рынок жилья? Во-первых, это переизбыток построенных квартир, многие из которых - особенно в крупных городах - приобретались сугубо с инвестиционными целыми, грубо говоря, чтобы вложить деньги. В этих квартирах никто и не планировал жить, они стоят без отделки и потому не могут быть сданы в аренду. По некоторым оценкам, доля таких квартир превысила 20-25% от общего числа построенного в последнее время жилья. Причем, именно спрос на эти квартиры поддерживает общий высокий (иногда прибавляют, неоправданно высокий) уровень цен на жилье. И особенно заинтересованы в том, чтобы жилье покупали с инвестиционными целями сами девелоперы, иначе их доходы рухнут вслед за спросом.

Рис. 1 Проект типичного жилого массива высокоэтажного многоквартирного жилья, ставшего нормой

Во-вторых, спрос на жилье, несмотря на перенасыщение рынка жилой недвижимости, в стране огромный. Но этот спрос формируется теми, кто, в силу малых финансовых возможностей, не может себе позволить купить квартиру. Такие люди вынуждены либо жить в одной квартире со своими родственниками, либо снимать жилье у частных лиц (коммерческий наем). При этом рынок такого арендного жилья является стихийным, со всеми вытекающими последствиями.

В-третьих, с наступлением кризиса количество желающих и имеющих при этом возможность приобрести квартиру закономерно снизилось. А риски девелоперов, возводящих многоквартирные жилые дома, соответственно возросли.

В-четвертых, значительное количество "инвестиционных квартир" в настоящее время просто выведены из оборота. Они не приносят доход своему владельцу (в них никто не живет), не используется по назначению - стоят пустыми, а продажа такого "богатства" по рыночным ценам становится все более проблематичной. Фактически, мы подходим к ситуации, которая уже сложилась на рынке жилья в развитых странах, где количество желающих инвестировать в жилую недвижимость в разы меньше, чем в России. Потому что продать жилье на вторичном рынке очень сложно ввиду малости спроса, а содержать - дорого.

Кстати, уже внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, направленные на устранение правового вакуума вокруг создания доходных домов. Все эти факторы заставляют целый ряд экспертов утверждать, что в стране сложилась ситуация, когда строительство арендного жилья сможет составить значительную долю всей возводимой жилой недвижимости. Министр строительства М. Мень прогнозирует, что уже в 2016 году доходные дома возьмут планку в 7 процентов от всего объема построенного жилья.

Рис. 2 Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень

Взгляд потребителей

Теперь слово за потребителями, для многих из которых доступное арендное жилье - едва ли не единственная возможность проживать в городе в отдельной квартире одним домохозяйством.

Во-первых, сегодня молодые люди (до 30 лет), создающие семьи, вынуждены или жить с родителями, или снимать квартиру частным образом, или - самый желанный вариант - взять ипотечный кредит и приобрести квартиру в собственность. Чаще всего - в новостройке в пригороде, в жилмассиве, где о комфортной городской среде можно лишь мечтать, зато очень велика плотность населения и есть проблемы с транспортной доступностью. Но ипотека имеет по меньшей мере два огромных минуса: она заставляет людей лишаться огромных сумм денег, выплачиваемых за очень дорогое и не очень комфортное жилье. Денег, что могли быть потрачены молодой семьей на другие, более важные цели: образование, создание малого бизнеса, т.д. Второй - она привязывает людей к купленной квартире, лишая их мобильности, возможности найти более интересную работу, но в другом городе. Между тем, именно в молодом возрасте переезд в другой город не представляет слишком большой трудности и легче переживается человеком. А проблему моногородов с нашей стране еще никто не отменял.

При наличии доступного и легального арендного жилья молодые семьи получают больше возможностей для самореализации. Опыт соседних стран это доказывает.

Во-вторых, сегодня цены на арендное жилье, которое представлено лишь одним сегментом рынка - так называемым коммерческим наймом, когда квартиры или комнаты сдаются частными лицами - неоправданно высоки. Если появятся доходные дома, то цены собственникам таких квартир придется снижать, что делает данный вид найма более доступным для населения.

В-третьих, сегодня о качестве городской среды застройщикам не надо и задумываться. Раз у людей нет альтернативы, они вынуждены покупать любое жилье, чтобы обеспечить себе право на жизнь. В этой ситуации спрос на квартиры в собственности будет только возрастать, т.к. они становятся выгодным способом вложения денег - что разгоняет спрос еще больше. А это в свою очередь приводит к тому, что качество городской среды закономерно падает, раз на него нет спроса. Купят все, что построено.

Рис. 3 Пример высокоплотной многоэтажной застройки, где о качестве среды можно лишь мечтать

Взгляд девелоперов

А что же застройщики? У них свои аргументы, которыми нельзя пренебречь.

Во-первых, любой представитель бизнеса - в данном случае девелопер - ориентирован прежде всего на извлечение прибыли. Без этого он просто не может существовать. Но на сегодняшний день, как показывают расчеты, строительство доходных домов даже в Москве - дело слишком рискованное и малодоходное по сравнению с другими способами денежных инвестиций. Иначе говоря, рынок недвижимости сегодня таков, что девелопер, который хочет заняться возведением доходных домов и их последующей эксплуатацией, с большой долей вероятности прогорит.

Причин тому несколько. Первое и главное - строить квартиры для последующей аренды просто невыгодно застройщику, он не сможет составить конкуренцию другим участникам рынка, которые строят квартиры на продажу, из-за слишком большого срока окупаемости своих инвестиций. Единственный способ - это использовать кредитные средства пенсионных фондов и банков, которые могут и подождать. Ведь арендная недвижимость хоть и не приносит "быстрой прибыли" - достаточно надежное вложение. Но в кризис даже эти средства слишком дороги, а соответствующие институты не желают рисковать.

Во-вторых, на первых порах инвесторам в арендное жилье будет интересно создавать небольшие проекты: например, часть многоквартирного дома (один подъезд) или возможность строить "микро-квартиры". Чтобы вписаться в экономику проекта.

В-третьих, управляющей построенным арендным жильем компании нужна уверенность, что она держит ситуацию под контролем. Например, что этот доходный дом не будет у нее отнят. К примеру, в силу изменившегося жилищного законодательства, что происходит у нас довольно часто. Далее, сдавать недвижимость в аренду в нашей стране очень рискованно - жильцы могут не платить за квартиру, а рычагов, действующих в правовом поле для их выселения за это, пока что практически нет. Так же, как и действенных инструментов, чтобы взыскать с жильца за причиненный им дому/квартире ущерб.

Рис. 4 Доходный дом в Кузбассе

Вместо послесловия

В общем, приходится в очередной раз констатировать, что без масштабных и вдумчивых изменений, одним "министерским повелением", ситуацию с арендным жильем с места не сдвинуть. Даже необходимыми поправками в законодательство. Даже в кризис. Хотя все предпосылки для этого имеются.

Другие публикации автора:

Арендное жилье в Европе - досутпные квартиры для малоимущих и условия в доходных домах 🏠

Рынок недвижимости не стоит на месте и постоянно развивается. Но сегодня в условиях мирового кризиса и политической нестабильности приобрести жильё даже при помощи ипотеки могут не все. Как показывает европейский опыт, альтернативным решением жилищного вопроса выступают доходные (арендные) дома. В мире они занимают немалый сегмент рынка – от 25 до 50%.

Содержание статьи:

Историческая справка

Доходные дома существовали ещё в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На долю инсулов приходилась значительная часть массовой застройки городов.

Жили в них, как зажиточные, так и совсем бедные римляне. Чаще всего на первом этаже здания находились магазины, а выше – квартиры, которые и предназначались для сдачи в аренду. Плата за проживание была приличной, поэтому одну комнату снимали несколько семей.

В XIX веке такая недвижимость появилась во всей Европе. Люди, имеющие денежные средства, охотно вкладывали их в возведение доходных домов, поскольку спрос на съёмное жильё значительно превышал предложение, а значит — жильё приносило стабильный доход. Сегодня доходные дома в странах ЕС имеют значительный удельный вес в общей структуре жилья.

Что представляет собой арендный дом?

Доходным называют дом, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду. Уровень комфорта в них может быть разным: от скромного эконом-класса до весьма востребованного класса премиум.

В отличие от гостиниц, доходные дома рассчитываются на долгосрочную аренду (от 6 месяцев до десятков лет).

Обычно такой дом занимает весь земельный участок, иногда возле дома может располагаться внутренний дворик.

Проживающим предлагаются такие дополнительные услуги, как:

Консьерж.
Уборка помещений.
Парковка и мытье авто.

Доходные дома редко строят в популярных туристических районах, ведь рассчитаны они на местных жителей. В Европе такие дома считаются самым популярным видом многоквартирного жилья и одновременно самым эффективным.

Пользоваться ими могут различные категории населения: студенты, молодые семьи, пенсионеры.

Реально ли получать прибыль от арендного жилья?

Строят доходные в Европе, в основном, на средства инвесторов. Для них это неплохая возможность получить доход, а для иностранных инвесторов – ещё и вид на жительство.

Роль регулятора выполняет государство. Именно оно создаёт условия, при которых инвестору становится выгодно вкладывать деньги в строительство доходных домов. Среди таких условий – кредиты на строительство под низкую процентную ставку, гарантия бессрочной аренды всего дома.

Благодаря таким условиям, доходные дома окупаются лет через 10-15, после этого инвестор может получать весьма приличный доход.

Почему люди снимают жильё — все причины

Бесспорно, иметь собственное жильё престижно, а положение домовладельца подчёркивает его статус и считается большим успехом. А тот, кто снимает жильё, выглядит уже не настолько привлекательно.

Однако, если посмотреть на это с другой стороны, то личная собственность – это и большая ответственность за свою недвижимость.

Владельцу приходится прикладывать массу усилий, чтобы содержать её в надлежащем виде и сохранять стоимость. Недвижимость снижает мобильность человека, не позволяет ему свободно перемещаться.

Квартиросъёмщик в этом плане намного свободнее. Ему не нужно заботиться о сохранности недвижимости, чаще всего он не обременён мебелью и может легко переезжать с места на место, снимая жильё по своим доходам и потребностям.

Но главная причина, по которой жители европейских стран предпочитают аренду покупке – это отсутствие достаточных средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения кредита.Поэтому почти 1/3 часть жителей Европы не имеют собственного жилья, а живёт в арендованных домах.

Наём квартиры в большинстве европейских стран является самым доступным (а иногда и единственным) способом приобрести крышу над головой.

Опыт Европы на рынке арендного жилья

Арендное жильё имеется в жилищном фонде почти всех стран.

Доля арендного жилья различна:

Швейцария – 71 %
Германия – 58 %
США – 51 %
Нидерланды – 47 %
Франция – 37,5 %
Япония – 34,4 %
Англия – 31 %
Чехия – 28 %
Италия – 21 %

Особенно большой процент доходных домов сосредоточен в крупных городах.

К примеру, в Берлине на его долю приходится 89%, в Женеве – 95%, в Амстердаме – 86%, в Вене – 76%, в Нью-Йорке – 71%.

В других европейских странах доля арендных распределилась следующим образом:

Брюссель – 58 %
Париж – 54 %
Копенгаген – 51 %
Хельсинки – 46 %
Стокгольм – 48 %
Лондон – 42 %

Отношение к арендодателям и квартиросъёмщикам в разных европейских странах неоднозначное. Во многих из них арендодатели считаются уважаемыми людьми, а наниматели – всего лишь обычная категория населения, зачастую отлично организованная. К примеру, в Дании, Швеции и Англии имеются даже союзы квартиросъёмщиков.

Но в некоторых странах идёт целое «гонение» на тех, кто арендует жильё. В Эстонии, например, даже существует лозунг, который гласит, что настоящий эстонец может быть лишь собственником. К нанимателям жилья закон весьма суров, их недвусмысленно называют «вторым сортом». Однако и здесь сегодня активно строят арендные дома.

Имеются и такие страны, где сдаваемое в аренду жильё скрывается (в определённой мере). К примеру, в Норвегии на долю арендного жилья приходится не больше 20% (это по официальным данным).

Естественно, такого жилья намного больше, просто здесь очень многие сдают ту часть дома, у которого имеется отдельный вход. Государство в курсе такой аренды и даже предоставляет арендодателям льготы на налоги. Подобная ситуация наблюдается и в Канаде. Здесь строятся дома-«дуплексы», для аренды предназначается их второй этаж.

В некоторых странах скрытый наём жилья связан со стремлением собственников уйти от уплаты налогов.

Что такое социальная аренда?

Наряду с этим, в Европе существует ещё и социальная аренда. Стоимость её, как правило, на 20% ниже, чем рыночная. Жильё для неё возводится необязательно за счёт государства. Очень часто в роли собственников домов выступают частные инвесторы. Но государство компенсирует владельцам арендных домов разницу между социальной и рыночной стоимостью аренды.

Социальное жильё совсем не подразумевает, что условия проживания в таких домах плохие, а сами здания располагаются где-то в отдалённых и бедных районах. Конечно, дома не могут похвастаться дорогой отделкой и внешне выглядят просто, но условия в них достойные. Именно эти квартиры предпочитают снимать студенты и те, кто имеет средний доход.

Система найма социального жилья в странах ЕС весьма отлажена. Но далеко не все желающие могут получить такое жильё. В каждой стране существуют свои ограничения.

К примеру, в Дании, а также в Швеции установлена верхняя граница дохода для тех, кто хочет получить социальное жильё. В Нидерландах аренда дешёвого жилья доступна тем, чей доход не выходит за пределы 33000 евро в год.

При этом 10% таких квартир предназначены для более состоятельного населения.

В Германии, Австрии, а также Бельгии ограничения более жёсткие: жильё по социальной программе могут получить только те, чей доход ниже уровня, установленного законодательством.

В некоторых странах Европы существуют другие способы обеспечить граждан жильём. К примеру, правительство Франции регулирует стоимость всех, без исключения, квартир, сдающихся в аренду. При этом ставки не могут повышаться больше одного раза за год. В Финляндии и Чехии стоимость аренды определённого количества квартир существенно ограничивается. В других государствах стоимость найма может компенсироваться за счёт субсидий.

Добавить в соц сети:

www.zametrami.ru

Инвесторам предложили арендное жилье — Московская перспектива

Развитие сегмента арендного жилья, как ожидается, станет одной из главных тем заседания Государственного совета, посвященного совершенствованию градостроительной деятельности в РФ. Больших успехов в этом направлении пока добиться не удалось, хотя спрос внушителен: потенциальными жителями доходных домов могут стать 1,9 млн российских семей. В рамках подготовки к Госсовету Минэкономразвития и АИЖК разработали несколько инициатив, направленных на стимулирование рынка аренды. Главная задача – заинтересовать инвесторов.

Для Москвы создание рынка арендного жилья – это стратегическая задача. Решить ее пытался еще Юрий Лужков, однако дальше строительства за счет средств бюджета нескольких домов, квартиры в которых могли арендовать очередники, дело не двинулось. Потом горадминистрация несколько лет ждала, когда же Госдума примет законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений», разработанный Комитетом по жилищной политике.

Он должен был восполнить пробел в законодательстве и ввести в ЖК понятия некоммерческого найма жилья, а также новых видов жилых зданий – «наемных (арендных) многоквартирных домов». Документ планировалось принять еще весной 2013 года, однако потребовалось выступление Владимира Путина перед Федеральным собранием (в нем президент назвал арендное жилье одним из приоритетов государственной жилищной политики), чтобы депутаты зашевелились.

В 2014 году перед уходом на летние каникулы они проголосовали за поправки в ЖК, включившие «зеленый свет» для строительства наемных домов субъектами РФ, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Согласно документу, инвесторы, которые предложат на аукционах наименьший размер платы за наем жилых помещений в таких домах, должны получать участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Кроме того, им была обещана дополнительная поддержка – например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Чиновники и депутаты рассчитывали, что принятие законопроекта будет стимулировать развитие рынка арендного жилья, в котором заинтересованы и льготники, уставшие стоять в очереди за бесплатными квадратными метрами, и обычные семьи, не имеющие возможности купить квартиру по рыночным ценам. «Арендное жилье – это наиболее честный способ выполнить обязательства по предоставлению людям возможности комфортного проживания за доступные деньги», – отмечают в горадминистрации.

Однако намеченные планы выполнить не удалось. В 2015 году нужно было сдать 3,8% наемных жилплощадей от общего объема ввода многоквартирных домов. По факту получилось 0,29%. В 2014 году – 0,45% против предполагаемых 2%. На 2016 год установлен показатель в 6,7% всего жилфонда, или 5,4 млн кв. метров. Но ни у кого нет сомнений, что эта задача также останется несбыточной мечтой. В федеральном и региональных бюджетах денег на строительство арендного жилья не заложено. А бизнес не проявил интереса к предложенной схеме, посчитав ее экономически невыгодной. Парламентарии обязали инвесторов как минимум 50% квартир в доходных домах отдавать под соцнаем и предоставили региональным властям право устанавливать максимальный размер арендной платы для коммерческих нанимателей. Застройщики посчитали, что на таких условиях проекты окупятся в лучшем случае через 30 лет, и решили строить квазиарендное жилье – апартаменты.

И хотя некоторые компании все-таки прибегают к аренде, делают это вынужденно, поскольку из-за кризиса не смогли продать построенное в промышленных масштабах жилье. В частности, «Инвесттраст», девелопер проекта «Новые Ватутинки», расположенного в новой Москве, предложил покупателям «протестировать» любую из сотни нераспроданных к моменту заселения дома квартир. Для этого необходимо заключить договор найма с правом последующего выкупа. Эксперты уверены, что это не арендное жилье в чистом виде, а маркетинговый ход, являющийся альтернативой покупки жилья в рассрочку. Но если через год клиент будет не готов заключить сделку, арендный договор продлят без вопросов, утверждают в компании. «Право выкупа с зачетом всех платежей по сути означает беспроцентную рассрочку с фиксацией стоимости в течение года, – уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». – А аренда у застройщика, а не частного лица – это шаг к цивилизованному рынку: девелопер не сможет «внезапно» выселить или поднять стоимость».

Чиновники между тем разрабатывают новые стимулы для развития рынка арендного жилья. АИЖК рассчитывает решить проблему путем привлечения к строительству доходных домов средств коллективных инвесторов. При этом само агентство намерено взять на себя роль координатора процесса: в его задачи будет входить организация управляющей компании, поиск инвесторов-вкладчиков, а также создание целевого фонда для выкупа строящегося жилья с помощью банка-партнера. Еще один механизм стимулирования арендного рынка, предложенный АИЖК, – выпуск ипотечных ценных бумаг. Планируется, что эти ценные бумаги будут обеспечены обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья. Банк, выдавший кредит на строительство доходного дома, получит возможность рефинансировать его, продав закладную в АО «АИЖК». По мнению специалистов АИЖК, подобные меры позволят увеличить доступность жилья для населения на 40%.

В свою очередь, Минэкономразвития разработало поправки в закон «О концессионных соглашениях», позволяющие строить арендное жилье на условиях концессии (с документом можно ознакомиться на сайте regulation.gov.ru). «Реализация законопроекта в рамках частно-государственного партнерства может способствовать улучшению жилищных условий граждан, развитию предпринимательства, пополнению жилищного фонда, созданию условий для совершенствования арендных отношений», – говорится в пояснительной записке к законопроекту. Напомним, что в рамках концессионного соглашения государство обязуется предоставить инвестору полностью подготовленный земельный участок, на котором он за свои средства реализует оговоренный проект (в данном случае строительство доходных домов). Дома подлежат оформлению в собственность государства, однако инвестор в течение определенного времени (10–15–20 лет) сможет сдавать их в аренду, чтобы окупить инвестиции. В Минстрое уверены, что для девелоперов механизм будет довольно выгодным.

Развитие сегмента арендного жилья также стало основной темой недавнего заседания Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете ГД по земельным отношениям и строительству под председательством Владимира Ресина. Эксперты пришли к мнению, что наемные дома в отдельных регионах – прежде всего в городах-миллионниках – будут очень востребованы (потенциальный спрос, рассчитанный Институтом экономики города, – 1,9 млн семей), но у аренды сохраняются «слабые места» из-за продления бесплатной приватизации и мощного конкурента в лице ипотеки. По итогам обсуждения было принято решение рекомендовать Минстрою с участием Минэкономразвития, Минпромторга и профессионального сообщества отработать ключевые направления и механизмы развития рынка аренды. Ожидается, что эта тема будет подробно обсуждаться на предстоящем Госсовете «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности Российской Федерации» под председательством Владимира Путина.

www.mperspektiva.ru

Кто поможет госбюджету строить арендное жилье

СТРОИТЕЛЬСТВО 40-квартирного арендного дома завершается в агрогородке Вейно Могилевского района. Квартиры здесь получат очередники — некоторые из них ждали новоселья более десятка лет, — а также молодые специалисты агроторговой фирмы «Вейно». Арендное жилье в 2017 году планируют сдать в десятке районных центров Могилевщины. Среди них — Горки, Кировск, Круглое, Чериков, Шклов. Будет оно и в Бобруйском районе. То, что аренда со столичных проспектов и асфальта крупных городов все увереннее продвигается в сельскую глубинку, — факт сам по себе приятный, но вопросов оставляющий немало. Не напрасно на них заострил внимание Президент в Послании к белорусскому народу и Национальному собранию, поставив Правительству и председателям облисполкомов задачу увеличить объемы такого строительства, активнее привлекать частный капитал. Пока же спрос значительно превышает предложение.

Об арендном жилье активно заговорили в начале 2012 года, когда в силу вступил Указ № 512. А как иначе, если это, с одной стороны, панацея для очередников и источник дополнительного дохода для бюджета, с другой. Однако граждане были одновременно обрадованы и озадачены. У бесквартирных появилась возможность не платить сотни долларов частнику. В то же время принять саму мысль, что ты будешь жить в доме, который никогда не станет твоим, оказалось весьма непросто. У всех еще в памяти начало двухтысячных, бум строительства, когда обладатели места в очереди с многолетней «выдержкой» с помощью недорогого кредита могли обзавестись личными «квадратами». Все это настраивало на позитивный лад. Если жилье, то только мое и навсегда.

Увы, оказалось не так. Вот и посыпались жалобы в разные инстанции от съемщиков арендного жилья, мол, почему не разрешают приватизировать квартиру, да и цены растут. Недавно такая петиция с почти ста подписями рассматривалась в Палате представителей. Но закон есть закон. Согласно Указу «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», четко определено, что арендные помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и продаже.

В последние годы программа арендного жилья сведена к минимуму. К слову, максимума удалось достичь в 2014 году — 224 тысячи квадратных метров. В этом планируемая цифра снизилась почти вдвое — всего 114 тысяч. Самая высокая она по Гродненщине — 51 тысяча квадратных метров. Здесь все понятно — жилье надо для строителей и сотрудников Белорусской АЭС. А вот в остальных областях все зависит от «толщины» местных бюджетов.

Пора менять стратегию планирования строительства арендных домов. И здесь не обойтись без инициативы снизу. Скажем, райисполкомы проводят опрос граждан, стоящих в очереди, чтобы понять, какое количество жилья может быть востребовано. Затем эта информация поступает в облисполком. На ее основании формируются проекты, которые соответствуют запросам населенных пунктов.

Конечно, содержание арендного фонда должно быть экономически оправданным. Окупаемость — один из главных принципов. В Германии, например, на это уходит около 20 лет. По расчетам, у нас срок может солидно растянуться. Так что для бизнеса выгода небольшая. Ведь частный инвестор хочет не просто вернуть потраченные средства, но и получить прибыль. Желательно, побыстрее… Поэтому ему гораздо интереснее за то же время с десяток раз «прокрутить» те же деньги через строительство квартир на продажу.

Что поделаешь, привлечь негосударственный капитал пока не получается. А почему бы нам не перенять опыт той же Германии? Здесь застройщики получают ссуды под совсем смешные проценты. Или же субсидии, если обязуются предложить квартиры с пониженной арендной платой. Довольны остаются обе стороны. Не напрасно подавляющая часть немцев живет в арендных домах.

Пока же их проекты остаются у нас только на плечах госбюджета. Такая ноша может оказаться неподъемной. Снижение объемов строительства лишь подтверждает этот невеселый вывод.

[email protected]

Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Понравился материал? Поставьте ему оценку.

www.sb.by

Во всем мире инвесторы стоят в очередь на строительство арендного жилья – но не в России

Почему в нынешних условиях российские инвесторы не видят смысла вкладываться в арендное жилье

«Для выполнения майских указов Президента РФ (2012 г.) о строительстве арендного жилья была создана соответствующая программа. Те, кто ее писал, не собирались ее выполнять и явно не понимали, с какими трудностями им придется столкнуться. Строительство арендного жилья идет сложно, вязко, желания заниматься этой проблемой [у застройщиков] нет», - заявил на недавнем Общественном совете при Минстрое замминистра Олег Бетин.

Почему строительство арендного жилья и до, и после президентских указов идет тяжело? Как заинтересовать и привлечь на этот рынок девелоперов? Журнал «Строительство» попросил поделиться своими мыслями об этой проблеме экономиста Анастасию Рабину, защитившую диссертацию по оценке экономической эффективности проектов строительства и эксплуатации доходных домов.

Анастасия Рабина, кандидат экономических наук, выпускница кафедры «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова. Работала помощником управляющего экспериментального доходного дома в Николоворобинском переулке. В 2008 г. защитила диссертацию «Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома». Работает в Правительстве Москвы.

- Анастасия, вы закончили Плехановскую академию в 2005 г. Что, студентов уже тогда учили основам управления доходными домами?

- На нашей кафедре было два направления - управление недвижимостью и городское строительство. Я выбрала «Управление недвижимостью», где студентам дали необходимые знания и навыки, которые позволяют работать, в том числе в проектах строительства доходных домов. Кроме того, я уже к моменту написания диплома знала, что буду заниматься арендными домами. Тогда мне казалось, что доходный-арендный дом – это очень красиво, даже романтично, напоминает дореволюционную Россию. Благодаря распределению на кафедре я попала на преддипломную практику в первый доходный дом в Большом Николоворобинском переулке в Москве, который был построен в начале 2000-х. Именно в нем я получила опыт управления арендным жильем - делала там сначала диплом, а потом и диссертацию.

- Какова цель, научная задача и практическая польза вашего исследования?

- Я ставила задачу рассчитать, вывести и описать определенный параметр, т.н. «арендный индикатор», который инвестор-застройщик мог бы использовать на этапе предпроектных исследований при строительстве своих доходных домов или включить его в математическую модель оценки эффективности подобных инвестиционных проектов. Кроме того, я вывела новый классификационный параметр для доходных домов.

К сожалению, на момент написания диссертации не было возможности собрать емкий статистический материал. Спустя восемь лет характеристики параметров требуют доработки и уточнения значений. Эту работу можно, при необходимости, частично изменить, дополнив новыми данными.

- Сейчас вы не занимаетесь профессионально арендным жильем, но интерес к этой теме поддерживаете через ведение своего сайта о доходных домах.

- Я веду реестр инвесторов, которые в той или иной степени проявляют интерес к арендному жилью. Занимаюсь консалтингом в строительстве доходных домов и бизнес-консультированием. Я считаю, что интерес к этой теме обязательно придет.

- В майских указах Президента, принятых в 2012 г., есть две конкретные цифры: к 2017 г. 30% сдаваемого жилья должно быть арендным. Это опять только громадье планов?

- После указов все сразу сделали вид, что готовы заниматься арендным жильем. Однако, ни новаторских идей, ни попытки глубоко и системно подойти к решению поставленной задачи я не вижу. Просто нужно отчитаться, сделав 30% наемного жилья. В этом направлении начинают двигаться наши регионы. Относительно хорошо продуманная и красивая по концепции программа строительства арендного жилья сделана в ХМАО. Но, насколько я понимаю, до создания удобной и привлекательной для инвестора ниши по формированию арендного кластера еще очень далеко, а с таким «оптимизмом» вообще до этого может дело и не дойти. Пока наблюдается только строительство домов-вывесок.

- Говорится ли в красивых концепциях о том, что это немного снимет проблемы с жильем, обеспечит мобильность экономически активного населения?

- Никто об этом не говорит, кому это надо? Например, в новосибирском Академгородке построили несколько домов. Судя по сообщениям СМИ, это была не предпринимательская активность, а результат договоренности между застройщиком и властью. Активно на рынок арендного жилья девелопер придет, когда перестанет продаваться коммерческое жилье. А пока у них все хорошо...

- А у них действительно все хорошо?

- Относительно. Застройщики привыкли получать большие и, главное, быстрые деньги. Они ищут способы, как сохранить высокую доходность. Но возможностей для этого с каждым месяцем все меньше. Логика в том, что перенасыщенность рынка коммерческого жилья приводит к обвалу рынка. А у нас, как утверждают некоторые аналитики, уже надувается «пузырь» невостребованной недвижимости. Похожая ситуация была в Японии, и там спасли рынок и строительную отрасль, развивая рынок арендного жилья.

- Насколько хорошо, на ваш взгляд, российские девелоперы понимают сущность рынка арендного жилья?

- Я уверена, что мало кто на строительном рынке представляет, как должна выглядеть полноценная бизнес-ячейка, которую образует арендный дом. Сначала девелопер должен определиться с местом строительства, категорией дома, посчитать затраты, стоимость аренды, срок окупаемости, то есть составить детальный бизнес-план. Построив дом, он должен создать или найти управляющую компанию, которая будет не просто управлять сетями, а работать с арендатором – следить за его комфортом, соблюдать условия договора, иметь в виду проблему неплательщиков (это, кстати, проблема огромная), управлять заполняемостью и многое другое.

- По словам замглавы Минстроя Олега Бетина, в 2015 г. построено всего 37 тыс. кв. м арендного жилья, в этом году есть амбиции построить до 140 тыс. В любом случае, выполнить и этот президентский указ по жилью опять не получится. Какую программу для реализации указов написали бы вы?

- Я бы начала внедрять это новое для современной России направление жилищной политики с упорядочения существующего рынка, с создания ассоциации «белых арендаторов». Это может быть виртуальный доходный дом, разветвленная по всей стране интерактивная площадка, которая позволит определить емкость рынка арендаторов и арендодателей. Параллельно должны состояться переговоры государства и инвестора, которые приведут к компромиссному решению, и будет понятно, что в итоге получит последний при строительстве доходного дома. В этих переговорах будет совершенно понятно, что довольно серьезные цели есть у каждой стороны, и государство, где-то уступив, получит гораздо больше выгоды, чем от той ситуации, в которой находится сейчас.

Кроме того, необходимо разработать правила строительства и предоставления социального арендного жилья, оценить его емкость, систему субсидирования (либо субсидию на строительство, либо субсидию арендатору для оплаты разницы между рыночной и «социальной» арендной платой коммерческому арендодателю) и т.д. Таким образом, девелопер вольется в практически сформированный, цивилизованный рынок аренды с понятным результатом. Вот тогда будет 30 %.

- Откуда можно привлечь средства на строительство, кроме как из федерального бюджета?

- Чего нет в этом инвестиционном проекте – длинных денег. Длинные деньги традиционно находятся в пенсионных фондах и страховых компаниях. Законодательно в нашей стране средства, например, пенсионных резервов могут быть размещены в объекты недвижимости. В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.2007 г. №63 «Об утверждении правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением» в недвижимость может быть вложено 10% этих средств. Можно открыть данные статистики по объему пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов, и вы увидите, какие это средства, и без труда подсчитаете, сколько арендного жилья на них можно построить. Все, что сегодня делается в этом направлении, не носит действительно коммерческий характер, поэтому оно никак не разовьет рынок. Особенно в регионах нужны мероприятия, которые позволят наладить систему, работающую вне зависимости от смены руководителей.

- Насколько имеет значение, с точки зрения бизнес-эффективности проекта, место строительства арендных домов?

- По-хорошему, надо взять градостроительный план, посмотреть пересечение пассажиропотоков, постоянные локации пробок, места, куда стремятся потоки трудовых ресурсов. Относительно этих точек и должны быть выделены участки для строительства доходных домов. Если это промышленный кластер, то дом, скорее всего, будет бизнес-класса; для занятых в обслуживании нужно строить дом другой категории. Нельзя строить точечно, наугад. Если мы действительно хотим развивать этот рынок, надо понимать, что его нужно складывать по кирпичику, осмысленно и продуманно.

Мы должны охаживать девелопера: в тех условиях, в которых мы находимся – налогообложение, законодательная база, и т.д. – он не придет по доброй воле на этот рынок. Если и когда будут созданы условия для развития такого бизнеса, лет через 5-10 он придет сам.

Любовь ВАЛЕРЬЯНОВА

Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

ancb.ru

Арендное жилье по госпрограмме в Казахстане: получение

Глава государства Нурсултан Назарбаев в Послании народу Казахстана «Нурлы жол – Путь в будущее» в ноябре 2014 года поручил обеспечить казахстанцев доступным, качественным, а главное, недорогим жильем.

Содержание статьи

Как сообщает FinBiz.kz, в связи с этим, была утверждена Программа развития регионов до 2020 года, в рамках которой, пристальное внимание уделено арендному жилью.

Программы по арендному жилью, работающие в Казахстане

С последующим выкупом, квартиры в аренду, предлагают следующие операторы: Жилстройсбербанк, Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и Казахстанская ипотечная компания (наибольшая нагрузка по распределению социального жилья).

В РК в 2014 году в аренду были сданы первые квартиры от государства. В съемных «квадратах» поселились жители Караганды, Алматы и Шымкента. Казахстанская ипотечная компания, была ответственной за их реализацию. В конце 2014 года президент страны Н. Назарбаев объявил народу о новой экономической политике «Нурлы жол», в которой было поручено пересмотреть существующие подходы относительно проблемы доступности жилья. В конце того же года, президент предложил предоставить социально незащищенным гражданам арендное жилье, с последующим правом выкупа без взноса первоначального взноса по 1-2% годовых.

Кто может получить арендное жилье по госпрограмме?

Всем казахстанцам, которые желают проживать в арендном жилье от КИК, нужно помнить, что в рамках действующей Программы развития регионов до 2020 года, куда вошли «Доступное жилье-2020» и новая программа «Нурлы жол», распределение квартир проходит только среди очередников акиматов. Это значит, что это направление рассчитано исключительно на категории населения, считающиеся социально незащищенными. У КИК также имеется и собственная программа арендного жилья, принимать участие в которой могут не вошедшие в списки претендентов на жилье из государственного фонда.

Итак, если гражданин в местном исполнительном органе стоит в очереди на жилье, то ему следует лишь дождаться объявления от акимата города о начале приема документов по линии КИК и подать заявку. Если граждане не успели пополнить ряды нуждающихся в жилье, то необходимо учесть, что очередниками акимата могут быть:

Неполные семьи;
Многодетные семьи;
Семьи с детьми-инвалидами;
Дети без попечения родителей и семьи;
Работники бюджетной сферы, госслужащие;
Сотрудники специальных госорганов и военные;
Оралманы.

Со слов Куандыка Бишимбаева, являющегося председателем холдинга «Байтерек», половина всего жилья в рамках НЭП «Нурлы жол» будет отдана тем очередникам, которые относятся к числу молодых семей в возрасте до 3 лет и состоявшие в браке более 3-х лет. Очередность соответствующих категорий будет браться во внимание при распределении арендных квартир.

Многие считают, что если молодым семьям был увеличен возрастной порог, то любая семья, в которой обоим супругам до 35 лет, может взять в аренду квартиру от КИК, но это не совсем так. В программе могут принимать участие только очередники акиматов, то есть, речь идет о тех семьях, где супруги являются, например, учителями, врачами, государственными служащими и т.д.

Арендное жилье в Астане и Алматы: цена выкупа квартиры

Так как Казахстан перешел к свободно плавающему валютному курсу тенге, у участников жилищной госпрограммы возник вопрос: не подорожает ли теперь жилье от операторов, в связи с возросшей стоимостью строительства? Министерство нацэкономики дало следующий ответ: «в связи с переходом страны на новую денежную политику, изменение стоимости строительства 1 «квадрата» жилья, строящееся за счет бюджета, не планируется». При этом по Программе развития регионов до 2020 года допускается ежегодная индексация цен с учетом уровня инфляции.

Стоимость строительства жилья от КИК в чистовой отделке установлена в рамках:

до 185 тысяч тг/кв.м в городах Алматы и Астана;
до 150 тысяч тг/кв.м в остальных регионах.

Стоимость приобретения готового жилья от КИК равна:

до 200 тысяч тг/кв.м в городах Алматы и Астана;
до 165 тысяч тг/кв.м в остальных регионах.

Расчет аренды квартиры

Как правило, арендные квартиры от КИК имеют площадь от 35 до 75 кв.м. Благодаря специалистам компании, можно сделать расчет ежемесячного платежа для жителей одного из регионов и столицы.

К примеру, в аренду взята квартира, площадью 50 кв.м. К слову, в Программе развития регионов до 2020 года нет ставки комиссии, вознаграждения, первоначальных взносов и гарантийных платежей. Арендные платежи можно производить через любой банк. В полную собственность жилье переходит через 20 лет.

Оценка платежеспособности арендатора происходит на основании его доходов, которые он может подтвердить документально. Так, участнику направления необходимо предъявить:

Справку о стаже работы;
Копию трудовой книжки,
Справку с места работы о зарплате.

Специалисты компании также рассматривают и кредитную историю потенциального арендатора, предоставляемую кредитным бюро и ежегодный общий доход семьи (за исключением пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и трат супругов и детей за последние полгода перед подачей документах).

Сумма ежемесячного дохода должна быть в следующих рамках:

минимальный доход – для жителей гг. Алматы, Астана – 4-кратный размер минимальной заработной платы (МЗП на 2015 год составила 22 859 тенге), для других регионов – 3 МЗП. Максимальный доход не должен превышать 12 МЗП.
Траты супругов в месяц на одного человека – 15 месячных расчетных показателей (МРП на 2015 год – 2 121 тенге), на 1 ребенка до 18 лет – 7,5 МРП.

К слову, если подтверждаемый документально заработок меньше необходимого, можно воспользоваться участием соарендатора.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы получить арендное жилье с правом выкупа, нужно представить следующие документы:

Заявление о включении в список, заполненное по форме, установленной в местном акимате;
Справка об отсутствии у заявителя и постоянно проживающих с ним членов семьи жилья, которое находится в их собственности в том населенном пункте, где подается заявление на участие в программе;
Справка с места работы, либо справка органа социальной защиты, подтверждающая принадлежность заявителя к социально защищаемым гражданам;
Адресная справка;

Иногда от заявителя требуется справка госучреждения здравоохранения о наличии в семье страдающего тяжелой формой заболевания. Такая справка предоставляет право на дополнительную жилую комнату.

finbiz.kz