Тип участия дду: Договор долевого участия строительства — МФЦ Челябинской области

Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ): особенности и порядок оформления.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

Содержание статьи

○ Что такое ДДУ.

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.

○ Как избежать возможных рисков.

○ Процедура покупки по договору долевого участия.

○ Как составить договор ДДУ.

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

○ Советы юриста:

✔  Как узнать информацию о застройщике?
✔  Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

○ Видео.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

• «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка.  Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Вернуться к содержанию ↑

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

• Гарантия получения нового жилья.
• Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
• Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
• Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

• Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
• Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
• Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
• Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

• Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
• Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

• Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
• Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
• Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика.  При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

Вернуться к содержанию ↑

○ Процедура покупки по договору долевого участия.

Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

• Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
• Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
• Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
• Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как составить договор ДДУ.

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

• Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
• Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
• Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
• График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
• Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

• Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
• Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
• Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ,  лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Как узнать информацию о застройщике?

Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

• Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
• Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
• Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд. Первым шагом является составление досудебной претензии в адрес застройщика, в которой отражено требование о сдаче дома и получении ключа от телефона. В случае отказа или игнорирования претензии, следует обращаться в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Видео

Переуступка прав требования по ДДУ. Рассказывает нотариус Алексей Комаров.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Участие в долевом строительстве – один из самых выгодных способов приобретения недвижимости, позволяющий значительно сэкономить. Однако из-за множества неприятных историй с обманом дольщиков многие люди боятся участвовать в подобных мероприятиях

В этой статье мы разберемся, что представляет собой договор долевого строительства, чем он отличается от других вариантов покупки жилья, как осуществляется регистрация, а также в чем заключаются его положительные и отрицательные особенности.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия представляет собой документ, в соответствии с которым покупатель предоставляет свои деньги строительной компании на этапе возведения заинтересовавшего его дома. Вложенные средства применяются для выполнения строительных работ. Получается, что инвестор покупает долю в доме и получает статус дольщика.

Значимая особенность договора долевого участия заключается в том, что он может быть заключен только до окончания строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Такой механизм позволяет инвестору значительно сэкономить на покупке жилья (за счет меньшей наценки застройщика), однако при этом предусмотрены и некоторые риски.

Долевое строительство регулируется Федеральным законом №214, но до 2019 года у дольщиков не было надежной законодательной защиты. В то время был высок риск попасть в ситуацию, когда строительная организация выводила средства инвестора со счета, при этом не закончив строительные работы. Дольщики оставались без своих денег и без обещанной недвижимости. Однако в 2019 году закон был принципиально изменен – теперь между строительной организацией и дольщиками появились посредники, гарантирующие выполнение обязательств застройщика и сохранение финансов вкладчиков.

Актуальный механизм долевого строительства имеет следующий вид: дольщик заключает со строительной организацией договор, его средства переводятся в сейфовую ячейку или на эскроу-счет, и блокируются там до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Получается, что для строительства недвижимости применяются не деньги дольщиков, а собственные средства застройщика, либо же оформленный им банковский кредит.

Сразу после регистрации права собственности дольщика на готовую недвижимость денежные средства с эскроу-счета перечисляются строительной организации. В случае невыполнения последней своих обязательств, задержке сроков или т.п. обстоятельств, не предусмотренных условиями договора, покупатель может получить свои финансы обратно. При этом пока деньги лежат на эскроу-счете, доступ к ним не имеет ни одна из сторон договора.

Отличия ДДУ от ДКП и ЖСК

Ключевая разница между ДДУ и ДКП заключается в том, что последний заключается только после того, как недвижимость уже построена и введена в эксплуатацию. При его оформлении приобретается сама квартира, а не права на нее. Как правило, заключение договора купли-продажи несколько безопаснее, однако у покупателя не получается сэкономить на недвижимости, так как она продается по большей цене.

Схема жилищно-строительного кооператива подразумевает привлечение застройщиком денежных средств пайщиков с целью получения разрешения на возведение дома. Как правило, по ней можно купить квартиру гораздо дешевле, но и рисков значительно больше, чем с ДДУ. Схема ЖСК не имеет строгих гарантий защиты прав вкладчиков, а также каких-либо требований или взысканий с застройщика.

Преимущества и недостатки ДДУ

Законодательные изменения значительно обезопасили сферу долевого строительства для покупателей жилья. Но и на данный момент рассматриваемый способ нельзя назвать идеальным, так как кроме преимуществ он имеет и определенные недостатки.

Сперва остановимся на положительных моментах:

• Низкая цена недвижимости. Приобретение жилья на этапе возведения подразумевает некоторые риски, так как по сути дольщик отдает деньги за еще несуществующий объект. Для стимулирования продаж строительные компании предлагают значительно сниженные относительно готовой недвижимости цены. Благодаря этому дольщики могут существенно сократить свои затраты на жилье
• Высокий уровень безопасности. Новые законодательные требования регламентируют регистрацию подобных сделок в Росреестре. При этом застройщик обязан прописать точные сроки окончания строительных работ, а покупатель может разместить свои средства на независимом счете. Рассматриваемая схема исключает вывод денег строительной организацией, а также повторную реализацию недвижимости
• Строгий контроль застройщиков и хода реализации проекта. У застройщика не получится сдать недвижимость в эксплуатацию, если он не согласует это решение с дольщиками, а также компаниями, которые осуществляют технический надзор
• Неустойки за несоблюдение обязательств. В случае, если застройщик срывает сроки предоставления квартиры в эксплуатацию, дольщик может потребовать у него материальную компенсацию за неустойки

Ключевые минусы договора долевого строительства:

• Нужно ждать, пока квартиру построят. Чтобы извлечь максимальную выгоду от ДДУ, необходимо приобрести права на недвижимость на самых ранних сроках возведения. Однако в таком случае потребуется ждать как минимум несколько лет, пока застройщик завершит проект
• Смещение сроков. Второй минус тесно связан с первым и заключается в том, что застройщик имеет законное право менять сроки сдачи объекта при условии, что он предупредил дольщиков за 2 месяца до этого. То есть, и без того длительный срок ожидания может быть увеличен еще на несколько лет
• Корректировка проектной декларации в процессе строительства. Законом не предусмотрен запрет строительной компании вносить корректировки в проектную декларацию недвижимости, единственное требование – они никак не должны сказаться на качестве и безопасности жилья. Строительной компании необходимо оповестить покупателей о корректировках и занести их в единый реестр. Получается, что приобретая квартиру с одной площадью, можно получить совсем другой результат. Если дольщик не доволен корректировками, он может предъявить строительной организации претензии и потребовать расторжение договора
• Обесценивание денежных вложений. При условии сдачи жилья в срок дольщик получает выгоду от его приобретения. Однако если условия ДДУ были нарушены и вложенные средства возвращаются дольщику в соответствии с законом, их может быть недостаточно для покупки нового жилья. Это объясняется ежегодным ростом цен на недвижимость: чем дольше деньги находятся на эскроу-счетах, тем больше они в итоге обесцениваются

Эскроу-счет в ДДУ

Эскроу-счет по определению Федерального Закона №214 представляет собой специальный счет, который открывается в банке и применяется для заморозки денежных средств дольщика до момента, пока не завершится строительство дома. Деньги, которые находятся на таком счете, застройщик сможет получить только после исполнения своих обязательств перед клиентом.

Финансовые компании, в которых можно открыть подобный счет, именуются в договоре эскроу-агентами, являющимися посредником между депонентом (дольщик) и бенефициаром (застройщик). Договор на открытие счета эскроу не требует нотариальной регистрации. Перечень организаций, которые уполномочены предоставлять рассматриваемые счета для расчетов по договорам долевого участия, утверждается правительством Российской Федерации и каждый месяц публикуется на официальном сайте Банка России.

Заключение договора ДДУ

Перед тем, как заключать договор долевого участия, следует ознакомиться с пунктами, которые он должен включать. Вам потребуется внести в него следующую информацию:

• Кадастровый номер участка земли, выбранного для постройки здания
• Адрес дома
• Количество этажей
• Номер квартиры (потенциальный)
• Площадь жилья, высота потолков, планировка, информация о балконах или лоджии (при наличии)
• Тип и характеристики отделки, а также используемые материалы
• Срок завершения строительства и предоставления недвижимости в эксплуатацию
• Цена всего объекта, а также стоимость каждого квадратного метра
• Срок действия гарантии на недвижимость

Торопиться с подписанием договора не стоит. Перед этим рекомендуется изучить следующие моменты:

• Репутацию застройщика. Обратите внимание на то, сколько недвижимости построила организация, возникали ли у нее какие-то проблемы со сроками сдачи и качеством недвижимости. Также стоит запросить учредительные документы (застройщик должен будет предоставить ее по запросу)
• Проектную декларацию и разрешение на строительство. Проект обязательно должен быть согласован с местной администрацией, участок земли должен быть корректно зарегистрирован в органах надзора, а застройщик должен иметь разрешение на возведение постройки
• Наличие у застройщика аккредитации известных банков. Это не обязательный, но очень желательный маркер надежности организации, а также косвенная гарантия того, что она имеет средства на строительство
• Информацию об инвесторе. Это еще один способ проверить надежность застройщика – если инвестором выступает крупная организация или банк, вероятность того, что проект будет реализован без задержек значительно увеличивается
• Расположение объекта. Следует удостовериться самому, что вблизи дома не будет вредного производства, зон с плохой экологией, а также потенциально опасных соседей
• Типовой договор. Иногда застройщики изменяют содержание документов для конкретных клиентов. Чтобы избежать этого и обеспечить максимальную прозрачность сделки, нужно ознакомиться с типовым договором

Когда Вы удостоверитесь в надежности застройщика и правильно составите договор, можно будет приступать к его подписанию и переводу денежных средств на счет-эскроу (для этого также составляется соответствующий договор).

После заключения договора потребуется еще и зарегистрировать его в местном отделении Росреестра. После посещения последнего и предоставления всех необходимых документов потребуется подождать в среднем несколько недель (до месяца), после чего договор будет зарегистрирован.

Альтернативный способ – электронная регистрация ДДУ, для которой потребуется подать соответствующую заявку на сайте Росреестра (требуется наличие электронной подписи). В таком случае процедура займет не более одной недели.

Приобретение квартиры по договору долевого участия является одним из самых выгодных и безопасных способов обзавестись собственной недвижимостью. При правильном подходе к регистрации сделки и учете всех возможных рисков можно избежать издержек и за несколько лет получить новое жилье по низкой цене.

DDU и DDP: различия в условиях доставки

Ключевые моменты:

• DDP Доставка по Инкотермс предполагает, что продавец оплачивает все расходы, необходимые для доставки товара в страну назначения покупателя
• DDP Оплата Инкотермс (или доставка с оплатой пошлины) означает, что отправитель несет ответственность за уплату пошлин
• LDP означает уплату таможенной пошлины и относится к окончательной цене, за которую несет ответственность отправитель при продаже своей продукции через границу

Если вы изучаете, как организовать международную логистику, вы, возможно, сталкивались с отраслевыми терминами «DDU» и «DDP» в сфере доставки.

Оглавление

Что такое DDP и DDU?

Термин DDU означает «Поставка с оплатой пошлины», а термин DDP означает «Поставка с оплатой пошлины».

Итак, что же это на самом деле означает?

Давайте сделаем шаг назад. Страна, в которую вы отправляете, может взимать пошлину или налог с вашего груза, в зависимости от заявленной стоимости того, что вы отправляете.

В каждой стране действуют свои правила, положения и налоги на импорт. Эти пошлины и другие сборы могут быть оплачены как отправителем, так и получателем груза.

DDP и DDU, оба термина Инкотермс согласно определению Международной торговой палаты, играют ключевую роль в мировой торговле. Вот краткий обзор их определений, что включает в себя доставка DDP и DDU, а также другая важная информация.

Что означают DDU и DDP в условиях доставки?

Оплата Инкотермс DDU (или неоплаченная пошлина за доставку) означает, что получатель/покупатель свяжется с таможней после прибытия груза и должен будет оплатить любые расходы, чтобы таможня выпустила груз и доставила его покупателю.

DDP  Платеж Инкотермс (или доставка с оплатой пошлины) означает, что отправитель несет ответственность за уплату пошлин. Во многих случаях электронной коммерции продавец включает эти обязанности при оформлении заказа и напрямую взимает оплату с покупателя по Инкотермс DDP.

Что включает Инкотермс DDP?

Доставка DDP Incoterms подразумевает, что продавец оплачивает все расходы, необходимые для доставки товара в страну назначения покупателя. Эти дополнительные расходы включают любые необходимые импортные пошлины и налоги, такие как налог на товары и услуги (GST).

Включает ли доставка DDP НДС?

Да. Если иное не указано отправителем, доставка DDP требует от отправителя уплаты НДС. Интернет-продавцы, изучающие Инкотермс DDP, всегда должны подтверждать любые требования по НДС перед продажей своих товаров в Интернете, чтобы полностью рассчитать их влияние на стоимость доставки и размер прибыли.

Включает ли DDP таможенное оформление?

Да. Как и в случае с НДС, Инкотермс DDP подразумевает, что отправитель оплачивает таможенную очистку. Опять же, отправитель всегда должен заранее проводить тщательное исследование и учитывать дополнительные расходы на таможенное оформление и их влияние на общие расходы на доставку и прибыль.

В чем разница между DDP и LDP?

LDP означает уплаченную пошлину за доставку и относится к окончательной цене, за которую отправитель несет ответственность при продаже своей продукции за границу, включая такие расходы, как таможенное оформление, страхование доставки и пошлины. В целом он очень похож на DDP, но включает в себя более широкий спектр транспортных расходов, таких как, например, страхование груза.

DDU или DDP: что лучше?

Отправка DDU может показаться дешевле при оформлении заказа, поскольку сборы за обработку не добавляются к пошлине, которую необходимо оплатить.

Тем не менее, продавец обязан сообщить покупателю, что пошлины будут применяться, когда груз прибудет на таможню.

Очень часто клиенты не знают, что пошлины нужно платить. Когда они получают этот звонок от таможни с просьбой об оплате, во многих случаях это становится нежелательным сюрпризом. Это может негативно сказаться на вашем клиентском опыте.

Для сбора этих пошлин таможня направит посылку независимому таможенному брокеру.

Это может быть очень дорого, так как могут взиматься комиссионные за брокерские услуги, хранение и просроченные платежи. Поскольку все брокеры независимы и каждый взимает свою комиссию, невозможно сказать клиенту, какова будет его окончательная сумма.

Доставка DDP немного дороже, так как экспресс-курьеры обработают платеж таможне от вашего имени, но за дополнительную плату.

Тем не менее, эти сборы фиксированы и могут быть в 3-4 раза дешевле, чем брокерские сборы DDU. Некоторые также могут взимать «комиссию за выплату», которая представляет собой процент от суммы долга, который они авансируют от вашего имени.

Оплата этих дополнительных сборов авансом курьеру гарантирует, что ваш груз пройдет таможенную очистку и будет доставлен, и таможне не придется связываться с вашим клиентом напрямую для взимания дополнительных сборов.

Поставки DDP также снизят вероятность того, что ваши клиенты бросят груз на таможне, что будет хуже для вас, поскольку вы не только потеряете товар и продажу, но и вам придется платить дополнительные сборы, если вы хотите отправить груз. быть возвращены вам.

На наш взгляд, DDP — лучший вариант. Никто не сталкивается с неожиданной комиссией, что обеспечивает более плавную доставку.

Советы по внедрению доставки DDU или DDP для вашего магазина электронной коммерции

Независимо от того, принимает ли ваша компания решение о доставке на условиях DDU или DDP, лучше всего активно сообщать клиентам о том, чего ожидать, на своем веб-сайте.

Объясните, как будут обрабатываться налоги и пошлины:

• На страницах товаров
• На кассе вашего магазина
• В подтверждениях по электронной почте
• В рамках вашей политики доставки
• На странице часто задаваемых вопросов вашего магазина

В заключение, Инкотермс DDP лучше подходит для розничных клиентов, поскольку делает процесс доставки плавным и безошибочным.

Но не будем исключать DDU из состава грузоперевозок вообще — компании-импортеры и экспортеры, работающие по лицензии и регулярно получающие большое количество отгрузок, на самом деле предпочитают DDU.

То, что вы в итоге выберете, должно зависеть от бизнес-модели, которой вы следуете, и сообразительности вашего клиента.

Часто задаваемые вопросы по DDP и DDU

Кто оплачивает доставку DDP?

DDP означает, что отправитель несет ответственность за уплату пошлин. Часто продавец электронной коммерции включает эти сборы при оформлении заказа, напрямую получая платеж от покупателя.

Кто оплачивает доставку DDU?

DDU (доставка без оплаты пошлины) означает, что покупатель несет ответственность за уплату налогов и сборов. Таможня свяжется с ними, как только их груз прибудет, чтобы оплатить любые расходы, чтобы груз был выпущен и доставлен.

Является ли DAP таким же, как DDU?

Да.