ГлавнаяРазноеВступить в долевое строительство

Какие права и обязанности имеет участник долевого строительства? Вступить в долевое строительство


Как стать участником долевого строительства

Долевое строительство является одним из способов приобретения недвижимости. Оно привлекательно тем, что стоимость жилья на стадии котлована значительно меньше, но такие сделки имеют и серьезные недостатки. Во-первых, до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве не было правовой конструкции, которая бы защищала права приобретателя недвижимости, и все это приводило к тому, что  заключались разнообразные договоры: долевого финансирования, инвестиционного контракта и т.д. Во-вторых,  т.к. объект ещё не создан, покупатель не может его осмотреть, оценить, не может заключить договор купли-продажи недвижимости. Кроме того, зачастую сроки строительства нарушаются, а на квартиру  заявляют права третьи лица.   Закон дал, помимо всего прочего, четкое разграничение случаев, когда заключается договор долевого участия в строительстве, а когда - инвестиционный договор (см. таблицу).

Договор долевого участияИнвестиционный договор
Гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости.Строительство не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения.
Закон распространяется на правоотношения, которые возникли после 1 апреля 2005 г. Все договоры, которые были заключены до этого, - регулируются нормами законодательства об инвестициях.

Понятие долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона).

Привлекать денежные средства застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, либо его аренды.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

  • определение объекта долевого строительства
  • срок передачи объекта
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (должен быть не менее 5 лет).

    • Сдача дома в эксплуатацию и оформление права собственности на квартируСдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии. Подписание данного акта означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям. Однако в договоре могут быть предусмотрены дополнительные требования к квартире (наличие или отсутствие чистовой отделки, межкомнатных перегородок). Гражданин принимает квартиру по акту приема-передачи уже от застройщика. Если имеются претензии к качеству квартиры, такой акт нельзя подписывать до устранения всех недостатков. Далее БТИ производит обмер, составляется паспорт домовладения, присваивается адрес и застройщик подает документы для регистрации права собственности в органы Росрегистрации. После завершения этого процесса дольщику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру. Если застройщик затягивает процедуру оформления, необходимо подать иск о признании права собственности.

    Законодательство

    Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

    rb.ru

    Права участника долевого строительства - защита, обязанности, по 214 фз, в 2018 году

    Долевое строительство – один из способов приобретения права на недвижимость, которая еще только будет создана в будущем.

    Договор участия в этом процессе имеет ряд схожих черт как с соглашением о купле-продаже квартиры, так и со строительным подрядом.

    Но все же права и обязанности участников такого договора имеют свою специфику.

    Законодательная база

    Появление документа, регламентирующего участие в долевом строительстве жилых домов или коммерческой недвижимости, расширило число гражданско-правовых договоров, дополнив их еще одним.

    Данный вид общественных отношений регулируется сразу несколькими нормативными актами, а именно:

    • Гражданским кодексом;
    • Законом о защите прав потребителей;
    • Градостроительным законодательством;
    • Законом о госрегистрации и др.

    ФЗ № 214

    Главным же документом, который касается привлечения средств граждан и организаций именно для долевого строительства, является ФЗ № 214 от 31.12.2004 г. Именно он устанавливает основные правила для застройщиков и дольщиков.

    Благодаря появлению этого акта стало возможным приобретать строящееся жилье непосредственно у строительной организации, минуя длинную цепочку посредников.

    Долевое участие заключается в том, что будущий собственник:

    • вносит свою долю средств в строительство дома;
    • по окончании всех работ и после оформления необходимых разрешений получает в собственность новенькую квартиру, чья стоимость оказывается ниже, чем у аналогичной по стоимости на рынке вторичного жилья.

    Закон детально прописывает существенные условия такого договора, а также обязательность его регистрации в Росреестре (статья 17 ФЗ № 214).

    Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным.

    Для защиты прав участников долевого строительства от недобросовестности застройщиков, закон предусматривает способы заставить его выполнить свои обязанности перед дольщиками.

    Стороны договора

    Наименования сторон такого вида общественных отношений, как долевое строительство, отличается от близких к нему купли-продажи или подряда. Это не продавец и покупатель, не подрядчик и заказчик.

    Закон называет их «застройщик» и «участник долевого строительства», впрочем, за последним закрепилось и более короткое «дольщик».

    В статье 2 ФЗ № 214 содержатся требования к застройщику. Это всегда организация (юрлицо), которая имеет в собственности, аренде, безвозмездном пользовании и т. д. участок земли, где она ведет строительство.

    Для постройки привлекаются средства участников на основании ФЗ №214.

    Что же касается участников, то ими могут стать как граждане, так и организации.

    Для последних интерес представляет не столько жилая, сколько коммерческая недвижимость – магазины, офисы, объекты инфраструктуры и т. д. Но не производственные помещения, которые не могут строиться путем долевого строительства.

    Помимо застройщика и участника (дольщика), в отношениях по долевому строительству могут участвовать и другие участники:

    • банк-поручитель;
    • страховая компания;
    • государственный регистратор и др.

    Но они не выступают в качестве сторон.

    Права участника долевого строительства

    Первое, на что имеет право участник долевого строительства – это информация о застройщике.

    В законе содержится перечень сведений, которые вправе затребовать гражданин до заключения договора:

    • документ на землю;
    • разрешение на строительство;
    • проектная документация и др.

    Закон, принятый в конце 2004 года и постоянно редактируемый (последняя редакция вступит в действие в октябре 2018 года), призван прежде всего защитить права и интересы дольщиков.

    Главным из них является право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

    Но воспользоваться им можно только в строго определенных случаях:

    • если застройщик не передал квартиру в оговоренный срок;
    • неисполнение застройщиком других своих обязанностей;
    • если строительство было остановлено;
    • при изменении площади квартиры или других параметров проекта;
    • некачественное выполнение работ и т.д.

    Нарушение застройщиком сроков влечет также право дольщика требовать выплаты неустойки без разрыва договора.

    При расторжении соглашения все внесенные денежные средства возвращаются, причем с процентами за их использование.

    Выявление недостатков, снижающих качество жилья, в течение гарантийного срока дает участнику строительства право потребовать от застройщика:

    • уменьшить цену построенного жилья;
    • бесплатно устранить возникшие недостатки;
    • возместить потраченные на их исправление средства.

    Обязанности

    Обязанностей участника долевого строительства всего две:

    • вести денежные средства, сумма и сроки уплаты которой прописаны в договоре;
    • принять полагающуюся жилплощадь после постройки и получения всех разрешений.

    Впрочем, можно выделить еще и обязанность зарегистрировать заключенный договор в одном из отделений Росреестра.

    Иначе сделка будет считаться недействительной, права и обязанности у ее сторон не возникнут. Впрочем, такая же обязанность лежит и на застройщике.

    Защита

    Защита интересов сторон договора осуществляется несколькими способами:

    1. Во-первых, закон устанавливает неустойку (пеню) за нарушение сроков сдачи дома застройщиком (статья 6 ФЗ № 214) и за нарушение сроков оплаты участником (статья 5 ФЗ № 214). Размер ее невелик, всего 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день. Если же просрочка становится серьезной, то каждая из сторон может прекратить такие отношения, расторгнув договор.
    2. Во-вторых, на страже интересов участников стоит обязательная госрегистрация договора. Это должно уберечь их от недобросовестных застройщиков, продающих строящиеся квартиры несколько раз, разным покупателям. Но для того, чтобы стать полноправным хозяином жилья, потребуется и госрегистрация своего права собственности.
    3. В-третьих, права дольщиков защищены таким способами обеспечить исполнение застройщиков своих обязанностей, как залог (статья 12 ФЗ № 214), поручительство (статья 15.1 ФЗ № 214) и страхование ответственности (статья 15.2 ФЗ № 214). Согласно положениям закона, у участников есть возможность вернуть вложенные средства если застройщик свою часть договора не выполнит.

    Судебная практика

    Свои права участники долевого строительства могут защитить и в суде. При этом возмещению подлежат не только прописанные в законе неустойки, но и все возникшие убытки. Иск подается в рамках гражданского судопроизводства в Мировой или районный суд.

    Тут можно скачать образец искового заявления о расторжении договора долевого строительства и возврате денежных средств.

    Судебная практика исходит из того, что к отношениям между застройщиком и гражданами, приобретающими жилую недвижимость для себя, применяются положения законодательства о защите прав потребителей.

    Это:

    • освобождает дольщика от уплаты госпошлины;
    • дает ему право требовать компенсацию морального вреда, причиненного действиями застройщика.

    Здесь представлена судебная практика о взыскании неустойки по договору долевого строительства.

    О застройщике

    Права застройщика во многом совпадают с таковыми у участника строительства. Например, право:

    • расторгнуть договор с дольщиком-нарушителем, не вносящим вовремя плату;
    • потребовать уплаты неустойки за просрочку;
    • судебной защиты при возникновении споров.

    Имеет он право и выбирать, будет ли строить здание своими силами или же привлечет подрядчиков. Но у застройщика, как у экономически более сильной стороны, обязанностей существенно больше.

    Особенно перед участниками, денежные средства которых он привлекает для строительства.

    Среди его обязанностей следующие:

    • обеспечить соблюдение сроков строительства;
    • обеспечить необходимый уровень качества работ;
    • своевременно оформить все необходимые разрешения;
    • передать квартиры в построенном доме дольщикам.

    На видео о защите прав дольщиков

     

    77metrov.ru

    Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

    Недвижимость относится к категории наиболее значимых факторов, определяющих полноценную жизнь человека. Поэтому и вопросы, связанные с приобретением недвижимости, всегда были и остаются актуальными для людей всего мира независимо от их благосостояния и места проживания.  В России период доступного и относительно бесплатного жилья от государства прошел с распадом СССР, а значит, перед гражданами встала еще одна проблема: где жить и на что это жилье купить?

    С приходом рыночных отношений появились различные варианты приобретения недвижимости в собственность, например, та же ипотека. Но большинство из нас столкнулось с проблемой завышенных процентных ставок со стороны банков и баснословных цен за квадратный метр, выставляемых застройщиком.

    В такой ситуации альтернативой стало участие в долевом строительстве, которое предполагает привлечение финансирования для строительства домов и объектов различного назначения со стороны дольщиков. Дольщики же в свою очередь получают право на долевую собственность по окончании строительства.

    С таким способом инвестирования в будущую недвижимость, конечно же, связаны определенные риски, в первую очередь это касается сотрудничества с недобросовестными застройщиками. Количество громких судебных процессов по привлечению к ответственности «нечистых на руку» застройщиков довольно велико, а гарантий благополучного исхода по данным делам для дольщиков никто не дает.

    Не смотря на это, желающих участвовать в долевом строительстве с каждым годом становится все больше. Но все же перед принятием столь ответственного решения необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами данной возможности.

    Основные плюсы

    Наиболее привлекательным аспектом для заключения Договора долевого участия в строительстве является существенная экономия для покупателей. Ведь на этапе строительства стоимость квадратного метра может быть ниже на 15-30% среднерыночной стоимости на рынке готового жилья. При этом вступить в долевое строительство можно как на уровне «котлована», что будет наиболее выгодным, так и в процессе непосредственного возведения здания.

    Участие в долевом строительстве предполагает внесение первоначального взноса после заключения Договора, после этого дольщику предоставляется рассрочка на время строительства объекта, что очень удобно. При необходимости покупатель может воспользоваться кредитными продуктами сторонних банков, например, займами.

    Также к плюсам следует добавить и отличительные особенности недвижимости на первичном рынке жилья. Преимущества новостройки можно расписывать бесконечно, это и отсутствие «духа» прежних жильцов, и «чистота» в истории будущей квартиры, и новые системы коммунальных коммуникаций, и соответствие здания современным системам качества и безопасности, и еще много чего приятного и полезного.

    Некоторые застройщики предлагают возможность непосредственного участия дольщика в составлении нетиповых проектов по квартирам в отдельности. Таким образом, покупатель заранее может определить планировку, выбрать этаж, высказать пожелания по поводу ориентации окон или даже зарезервировать приглянувшуюся квартиру.

    Для долевого строительства также характерно создание товарищества собственников по окончании строительства, которые самостоятельно выбирают управляющую компанию и методы по обслуживанию не только дома, но и всей прилегающей территории в целом. Сюда можно отнести круглосуточную охрану, ограждение территории, наличие автостоянки и создание определенной инфраструктуры, к которой могут относиться различные сферы услуг.

    Отрицательные стороны

    Из минусов следует отметить временной фактор: новоселье приходится ждать несколько лет. В среднем строительство длится от 1,5 до 3-х лет, а чаще всего затягивается еще на несколько месяцев от оговоренного срока.

    Необходимо быть готовым и к проблемам, которые могут возникнуть на различных этапах строительства. Препятствием может быть не только недостаточное привлечение средств, но и проблемы у подрядчиков, несоответствие проекта регламентирующим и законодательным документам, административно-чиновничий фактор, финансовый кризис или другие форс-мажорные обстоятельства. Все это затягивает строительство на неопределенные сроки.

    Рассрочка платежей по долевому строительству отлична от банковских ипотечных программ и предоставляется, как правило, на срок не более 5 лет, поэтому необходимо оптимально оценивать свои возможности по погашению оставшейся части долга.

    При этом все же присутствует момент приобретения «кота в мешке», ведь качество постройки или отделочных материалов могут стать сюрпризом для будущих собственников.

    Ну и, возвращаясь к вопросу о недобросовестности застройщиков, необходимо помнить о возможных рисках потери не просто жилья, а всех инвестиций, на которые возлагалось столько надежд. Фирмы-однодневки становятся основным препятствием для продуктивного и обоюдно выгодного развития данного направления, как для основных застройщиков отрасли, так и их потенциальных дольщиков.

    Принимая решение о долевом участии в строительстве, следует учитывать не только возможности, но и существующие риски капиталовложения. Статистика показывает, что грамотный подход к выбору застройщика, тщательное изучение документов с юридической стороны и предварительный анализ ситуации отрасли в целом помогают сделать оптимальный выбор. Лучше всего в таких вопросах обращаться за консультацией к независимым экспертам, которые укажут на слабые стороны Договора долевого участия в строительстве и на вытекающие последствия при данных условиях.

    Ну и, конечно же, кто не рискует, тот не пьет шампанского! Известная поговорка актуальна и для долевого строительства, и если желание иметь собственную недвижимость подкрепляется достаточным количеством средств, а застройщик не вызывает сомнений, то долевое строительство поможет открыть заветную дверь в новую квартиру. Стоит лишь немного подождать и новоселье станет реальностью.

    moi-tur.ru

    ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

    При заключении договорённостей между застройщиком и будущим собственником жилого помещения, который желает стать дольщиком, должен заключаться соответствующий договор.

    Этот порядок регламентирован Гражданским кодексом, действующим на территории Российской Федерации.

    Статья 309 ГК РФ обязывает стороны данного договора в полном объёме и без нарушения сроков выполнять взятые на себя обязательства.

    Основные понятия закона

    При составлении договора стороны должны опираться на действующие нормативно-правовые акты.

    Основным является Федеральный закон № 214 от 30 декабря 2004 года, в котором используются следующие понятия:

    1. Застройщик – представитель малого или среднего бизнеса, осуществляющий свою хозяйственную деятельность в статусе юридического лица. Он должен иметь законные права на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом.
    2. Объект долевого строительства – под этим понятием может подразумеваться как жилое, так и нежилое помещение, расположенное в объекте недвижимости, возведением которого занимается застройщик.

    ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

    Новый закон регулирует правовые отношения между застройщиками и дольщиками, которые на момент проведения строительно-монтажных работ будут выступать в качестве частных инвесторов.

    Право собственности у физических лиц, своими средствами оплачивающих процесс возведения многоквартирного дома, возникает только после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

    Если денежные средства потенциального покупателя жилого помещения будут переданы строительной компании, которая не имеет законного права ни на земельный участок, ни на выполнение строительных работ, то он может потребовать вернуть их в двойном размере.

    Федеральное российское законодательство обязывает такого застройщика выплатить штрафные санкции, рассчитанные, исходя из действующей учётной ставки Центробанка.

    Предмет регулирования

    Федеральный закон о долевом участии в строительстве 2018 призван регулировать права дольщиков и застройщиков.

    Данное законодательство вступило в действие с 01.04.2005 года, но, несмотря на это, многие участники правовых отношений не спешат выполнять его основные требования.

    Благодаря разработке Федерального закона 214 с отечественного рынка недвижимости сотрудникам правоохранительных органов удалось убрать большое количество мошенников, на протяжении многих лет наживающихся за счёт доверчивых российских граждан.

    В настоящее время именно этот закон защищает дольщиков от обмана со стороны застройщиков, он:

    • регулирует их правоотношения;
    • если выявляются любые нарушения, принуждает стороны решать возникшие проблемы в юридическом поле.

    ФЗ № 214 ограничивает неправомерные действия застройщиков и вынуждает их следовать всем пунктам договоров, подписанных с дольщиками.

    Заключение договора

    Договор, который заключается между застройщиком и будущим собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, должен составляться на бумажном носителе, по одному экземпляру для каждой из сторон.

    В этом документе должны указываться следующие данные:

    • персональная и контактная информация о застройщике и дольщике;
    • объект договора, в данном случае квартира;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность за нарушение условий договора;
    • цена договора;
    • порядок проведения финансовых расчётов;
    • гарантия и срок её действия;
    • сроки сдачи объекта в эксплуатацию и передача жилья собственнику и т. д.

    Здесь можно скачать образец договора долевого участия.

    Сроки передачи объекта

    В соответствии со статьёй 6 Федерального закона № 214 сроки передачи объекта в собственность дольщика должны оговариваться в соответствующем договоре.

    При этом стоит отметить, что если застройщиком не будут переданы собственникам в указанный срок жилые помещения, то он обязан будет выплатить им неустойку.

    Если в процессе проведения строительно-монтажных работ возникнут форс-мажорные обстоятельства, влияющие на срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик должен своевременно уведомить всех дольщиков о сложившейся ситуации.

    Для этого законодательством устанавливается срок – 2 месяца до даты передачи жилья собственникам.

    Гарантии качества

    В фз 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов сказано, что при заключении соответствующего договора в обязательном порядке следует включать пункт о гарантии качества предоставленных услуг и выполненных работ.

    При передаче жилого объекта в собственность дольщикам должны проверяться все технические параметры.

    Планировка строения и расположение необходимых инженерных коммуникаций должны соответствовать проектной документации.

    В том случае, когда дольщиками будут выявлены различные нарушения, они должны предъявить претензии застройщику, который обязан за свой счёт устранить все несоответствия.

    Образец претензии по договору долевого участия скачать можно тут.

    Расторжение договора

    В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 214, любой из участников договора о долевом строительстве многоквартирного дома может в одностороннем порядке прекратить выполнять взятые на себя обязательства.

    Для этого должны быть веские основания, которые прописаны в данном нормативно-правовом акте:

    • застройщик больше чем на 2 месяца задерживает процесс передачи объекта недвижимости в собственность дольщикам;
    • застройщиком были нарушены некоторые пункты договора;
    • дольщиков не устроило качество выполненных строительно-монтажных работ, которые негативно отразились на технических характеристиках жилого строения и его эксплуатационных возможностях;
    • застройщиком самовольно, без согласования с дольщиками, была изменена проектная документация;
    • готовое к передаче помещение находится в аварийном состоянии, так как возводилось с нарушением установленных стандартов;
    • инженерные коммуникации были смонтированы с нарушением норм и стандартов и т. д.

    Тут можно скачать образец заявления о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке.

    Если вторая сторона не желает соглашаться с расторжением договора в одностороннем порядке, то решение этой проблемы переносится в зал судебных заседаний.

    При подаче искового заявления следует передать суду мощную доказательную базу, которая позволит доказать правоту стороны, недовольной работой застройщика.

    Здесь представлен образец искового заявления о расторжении договора долевого участия.

    В том случае, когда требование о расторжении договора основывается только на желании дольщика, и не имеет под собой документальных доказательств, представители Фемиды примут решение не в его пользу.

    Ответственность за нарушение обязательств

    Если дольщик или застройщик нарушит взятые на себя обязательства, оговоренные в соответствующем договоре, к нему должны быть применены финансовые санкции.

    Этот порядок регламентируется статьей 10 Федерального закона № 214от 30.12.2004 года, и гласит о том, что виновник должен оплатить все причинённые убытки, в том числе штрафы и пени.

    На видео о заключении договор долевого участия

    77metrov.ru

    Долевое участие в покупке квартиры

    В наши дни актуальной является проблема, связанная с приобретением жилья. С каждым месяцем его стоимость возрастает, и жители страны стремятся хоть как-то обеспечить себя и свою семью жилой площадью.

    Справиться с этим помогают ипотеки, предоставляемые банками, а также долевое участие.

    Каковы риски ДУ при приобретении жилья и как их избежать? Эти и другие вопросы будут затронуты в статье.

    Что это такое?

    Долевое строительство представляет собой инвестиционный инструмент.

    Его задача – позволить жителям России покупать квартиры по доступной стоимости, а строительным компаниям моментально реализовывать объект и оплачивать все затраты.

    С каждым годом долевое участие становится все более популярным.

    Обусловлено это массой преимуществ, к которым относится:

    • низкая стоимость;
    • отсутствие долгих юридических процедур, связанных с оформлением;
    • возможность приобрести жилье в рассрочку без обращения в банк.

    Однако имеются и минусы, главный из которых – большое количество обманутых дольщиков.

    Законодательная база

    Законодательную базу этого вопроса составляет не только Жилищный Кодекс РФ, но и Федеральный Закон №214. Он регламентирует порядок и условия долевого строительства.

    На основании этого документа происходит оформление договора. Им предусмотрены основные права и обязательства сторон.

    В соответствии с Федеральным Законом строительная компания дает гарантию дольщикам. Она заключается в том, что застройщик не имеет право оформлять долевое соглашение до момента, пока не выполнит ряд требований.

    К установленным государством условиям относится то, что строительная компания должна:

    • приобрести земельную территорию;
    • в общем порядке оформить разрешение на строительные работы;
    • опубликовать в СМИ декларацию о проекте не менее чем за две недели до начала строительства.

    ФЗ предотвращает некоторые риски – к примеру, двойные продажи квартир. В соответствии с этим нормативно-правовым актом требуется каждый договор регистрировать в общем порядке в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214.

    Оформление ДДУ

    Самый главный аспект вопроса – оформление договора долевого строительства.

    В нем обязательно требуется указать следующие сведения:

    1. Наименование строительного объекта, его точное месторасположение.
    2. Наименование обеих сторон – Дольщика и Застройщика.
    3. Сроки строительства.
    4. Техническое состояние квартиры.
    5. Проектная характеристика.
    6. Порядок внесения платежей, их размеры.
    7. Указание, какая ответственность ложится на одного из участников, если он решит воспользоваться обманным путем, дабы получить деньги.

    При изучении соглашения требуется проявить большую внимательность. Лучше всего обратиться к юристу, чтобы он самостоятельно просмотрел все условия.

    Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

    Долевое участие в покупке квартиры

    Долевое участие в приобретении жилой площади является средством инвестирования.

    Стать покупателем может как физическое, так и юридическое лицо.

    ДУ осуществляется на основании договора, в котором указываются главные права и обязанности сторон.

    Как приобрести?

    Чтобы приобрести квартиру у Застройщика, необходимо заключить договор долевого участия, предварительно выбрав строительную компанию. При выборе необходимо учитывать отзывы и рецензии, количество лет работы на рынке, качество возведенных объектов.

    Не рекомендуется заключать соглашение с непроверенными компаниями. Это позволит избежать в дальнейшем и проблем и свести возможные риски к минимуму.

    Ипотека

    Накопить финансовые средства для покупки жилья невозможно. Подобные суммы можно взять в долг только у банковской организации. Она в свою очередь требует залога, чтобы свести свои риски к минимуму. В его качестве могут выступать права на строящееся жилье.

    Некоторые строительные компании:

    • предлагают квартиры по низким ценам;
    • но требует внесения всей суммы полностью.

    В такой ситуации можно прибегнуть к услугам банка, чтобы получить ипотеку. Рекомендуется оформить целевой кредит – по нему намного ниже процентная ставка.

    Риски

    При заключении долевого соглашения присутствуют большие риски. Во-первых, стоит обращать внимание на срок получения разрешения на строительство дома.

    ФЗ №214 вступил в силу с 2005 году, поэтому, если строительная компания зарегистрировалась ранее, то она имеет право применять старую схему по составлению договора.

    Другой риск заключается в использовании векселей. Часто, чтобы не нарушить законодательство, строительные компании занимают деньги у физических лиц под вексель.

    Суть заключается в том, что:

    • человек, желающий купить жилье, заключает не стандартный договор, а соглашение купли-продажи квартиры и купли-продажи векселя;
    • дольщики не получают жилую площадь, а владеют обязанностью её передачи.

    Следующей рискованной ситуацией является заключение предварительного соглашения.

    Схема скрывается в том, что:

    • строительная компания как только получит разрешение на использование сооружения, повторно заключит договор купли-продажи, но уже не предварительный, а основной;
    • получается, дольщик должен повторно приобрести её и снова заплатить деньги в карман застройщика.

    И другая наиболее распространенная схема строится на том, что застройщик не выполняет договорные обязательства, вследствие чего дольщик вынужден расторгнуть договор (что возможно на основании статьи 9 ФЗ №214).

    По договору строительная компания выплачивает всего семьдесят процентов от всей суммы, остальные он получает только в страховых ситуациях.

    Все эти моменты указываются в страховом соглашении, и если причины, в соответствии с которой произошло расторжение договора, нет, то дольщику остальные тридцать процентов не вернут.

    Ответственность сторон

    В соответствии с договором долевого участия и статьей 10 ФЗ № 214 на каждого участника ложатся права и обязанности.

    Если одна из сторон нарушает свои обязательства и затрагивает права второй, то она несет ответственность.

    Ответственность определяется в соответствии с заключенным договором. Одной из мер является выплата неустойки. Как правило, она назначается за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию.

    Стороны самостоятельно определяют, какая ответственность на них будет ложиться за невыполнение условий.

    Это может быть:

    • снижение стоимости квартиры;
    • компенсация;
    • расторжение договора.

    Здесь можно скачать образец уведомления о выплате неустойки по договору долевого участия.

    Меры безопасности

    К числу мер безопасности при заключении договора относятся следующие действия:

    1. Выбирайте только проверенные строительные компании, зарекомендовавшие себя на строительном рынке.
    2. Изучите отзывы и рекомендации по выбранному Застройщику.
    3. Внимательно просматривайте условия договора.
    4. Обратитесь за юридической помощью, чтобы снизить вероятность обмана.
    5. Проследите, чтобы в договоре указывалась стоимость жилья, сроки его сдачи, действие гарантии (на основании статьи 7 ФЗ № 214).

    Другой мерой безопасности является проверка всей необходимой документации у застройщика.

    К ней относится:

    • договор, в соответствии с которым строительная компания имеет право распоряжаться участком земли;
    • архитектурный проект;
    • государственное разрешение на возведение постройки.

    Налоговый (имущественный) вычет

    В соответствии с действующим законодательством гражданин имеет право получить налоговый вычет, если он купил жилье в доме, строительство которого продолжается по ДДУ.

    При этом требуется дожидаться оформления свидетельства о правах собственности на квартиру.

    Для этого требуется обратиться в налоговую службу и подать соответствующее заявление.

    На видео о приобретении жилья

    77metrov.ru

    Долевое строительство: вступать ли в ЖСК? | Свежие публикации, аналитика

     

     

            В настоящее время получило большое распространение приобретение гражданами жилых помещений в строящихся домах до момента их ввода в эксплуатацию, что связано с риском оказаться без денег и жилья. Ситуации с обманутыми дольщиками у всех на слуху, но как не оказаться в их числе?

     

    В интернете можно найти множество памяток для дольщиков, в которых приведены основные положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ФЗ-214), но на практике всё равно встречаются случаи, когда застройщики уходят от положений не только этого закона, но и Закона о защите прав потребителей. Давайте разберёмся, как это происходит.

     

    Если разрешение на строительство объекта недвижимости получено после 1 апреля 2005 года, то отношения по привлечению денежных средств граждан урегулированы  Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

     

    К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

     

    Исходим из того, что разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года, а значит, на отношения застройщика с дольщиком распространяются положения ФЗ – 214. На основании пункта 2 статьи 1 ФЗ – 214 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

          1) на основании договора участия в долевом строительстве;

         2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

       3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

          

    Привлечение денежных средств другими способами запрещено. В противном случае, такая сделка может быть признана судом недействительной. Причём, только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

     

    Жилищные сертификаты в коммерческой недвижимости особого распространения не получили. Основными способами привлечения денежных средств является договор долевого участия и участие граждан в жилищно – строительных кооперативах.  

         

    С договором долевого участия ситуация для потребителя более-менее ясна, в крайнем случае есть вышеупомянутые памятки и ФЗ - 214, а что же такое жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы?

          

    Итак, жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Деятельностью кооператива является привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива. При этом, наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова "жилищный накопительный кооператив".

          

    Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в некоторых случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

       

    Деятельность потребительских кооперативов регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (так называемая общая норма), однако существуют специальные нормы (законы), регулирующие деятельность указанных выше кооперативов. В частности, деятельность жилищных накопительных кооперативов регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", а деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ.

       

    Принципиальная разница между ними видна из определений. Жилищный накопительный кооператив может использовать паевые взносы для покупки или строительства жилых помещений в целях передачи в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива. Иными словами, гражданин вступает в кооператив, и выплачивает пай, в соответствии с уставом кооператива, а кооператив строит, или покупает для него жилое помещение и предоставляет его в пользование до тех пор, пока пай не будет выплачен полностью и жилое помещение не станет собственностью гражданина.

     

    Жилищно-строительный кооператив создаётся именно для строительства (реконструкции) многоквартирного дома, является застройщиком, строит на земельном участке, принадлежащем ему на определённом праве (собственности, аренды, реже ином праве) в соответствии с выданным ему разрешением на строительство.

          

    Значит, если гражданину предлагают вступить в ЖСК, а разрешение на строительство выдано другому юридическому лицу, которое в проектной декларации указано как застройщик, и права на земельный участок принадлежат ему же (будь то собственность или аренда под строительство), то можно сделать вывод, что застройщик таким образом уходит от ответственности, предусмотренной ФЗ – 214. В частности, за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, что отражено в пункте11 обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

         

    Вступать или не вступать в такой кооператив, каждый решает для себя сам. Однако необходимо помнить, что гарантии, предусмотренные ФЗ-214 и Законом о защите прав потребителей на данные правоотношения не распространяются и нужно очень внимательно изучить устав кооператива и усвоить порядок уплаты паевых взносов, ведь помимо оплаты непосредственно пая за квартиру вы несёте бремя обеспечения текущей деятельности кооператива и несёте риски, связанные с ней. Уточните порядок выхода из кооператива и возврата паевых взносов, возможно, впоследствии придётся отстаивать свои деньги в судебном порядке (кстати, использование такой схемы застройщиком, может сыграть с ним злую шутку), и конечно, ответственность за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, которая почти наверняка минимальна, или не предусмотрена вообще.

     

    Кроме того, загляните в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) на сайте налоговой службы http://egrul.nalog.ru/ и уточните, кто является участниками компании застройщика и учредителями кооператива, и сами делайте соответствующие выводы.

     

    Статья подготовлена юристом ООО Юридическая фирма «ЮРЛИГА-БИЗНЕС» Павлом Навалихиным.

    < Предыдущая Следующая >
     

    www.yurliga-business.ru

    Риски и гарантии долевого строительства

    Долевое строительство под эгидой закона

    Возможность участия в долевом строительстве привлекает многих людей, поскольку в этом случае они могут приобрести квартиру по доступной цене и даже в рассрочку. Стоимость таких квартир после того, как дома сдаются в эксплуатацию, повышается на 40-50%. Поэтому долевое строительство, при нынешних ценах на жилье, зачастую является единственным шансом приобрести квартиру и улучшить условия проживания. Но до 2005 года со-инвесторы или дольщики, физические и юридические лица, инвестировавшие свои деньги компаниям-застройщикам для строительства жилых многоквартирных домов, не имели никаких гарантий и, по сути, зависели от произвола этих застройщиков. Юридическими документами, на основании которых осуществлялось сотрудничество между застройщиками и инвесторами, были, в основном, договоры инвестирования или совместной деятельности. В них, как правило, не были проработаны механизмы такого взаимодействия, которые бы предоставляли достаточные гарантии инвесторам и страховали бы их от возможных рисков. Следствием этого стали многочисленные случаи, когда дольщики так и не смогли дождаться обещанных и оплаченных квартир, оставшись, в буквальном смысле, ни с чем. Собрав средства, инвесторы либо пропадали, либо объявляли себя банкротами, и взыскать с них что-либо становилось невозможным. В конце 2004 года, 30 декабря вступил в силу Федеральный закон, призванный защитить права субъектов долевого строительства. Он называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом документе устанавливается новый вид юридических отношений между компанией-застройщиком и дольщиками, которые регулируются отдельным договором об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве существенно отличается от любого другого договора – начать с того, что он подлежит государственной регистрации. Это значит, что ваша будущая квартира, адрес и номер которой обязательно должны быть указаны в договоре, будет внесена в государственный реестр объектов недвижимости, и ее владельцем будете числиться вы на основании данного договора. Такая предусмотрительность уже не позволит недобросовестному застройщику продать одну и ту же квартиру нескольким участникам строительства. Кроме того, в этом договоре в качестве обязательств застройщика указывается цена и точный срок, к которому он должен будет сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и предоставить вам ключи от вашей квартиры. В обязанности участника долевого строителя, который выступает как заказчик, входит уплата указанной в договоре цены и приемка сдаваемого объекта недвижимости.

    Заключая договор, проверьте, чтобы в нем был обязательно указан объект, цена и срок сдачи дома, при отсутствии одного из этих параметров, договор может быть признан недействительным.

    Существующие риски долевого строительства

    Но, как и всякая инвестиционная деятельность, долевое строительство оставляет вероятность риска даже сегодня. Недобросовестные компании-застройщики находят способ, как обойти закон. В частности, они предлагают заключать инвесторам не договора об участии в долевом строительстве, а, например, предварительные договора купли-продажи или схемы оплаты векселями, которые не гарантируют дольщикам той высокой степени защиты. В первом случае, вы не приобретаете право собственности и, заключив предварительный договор, должны будете рассчитаться с застройщиком после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Вы рискуете тем, что в результате квартира вам будет предложена по рыночной цене. Во втором случае, оплатив стоимость квартиры, вы получаете вексель, просто подтверждающий, что вы дали деньги компании-застройщику взаймы, и юридически никаких обязательств она перед вами, кроме денежных, не несет.

    Компания-застройщик перед заключением договора и после него обязана предоставить вам полный пакет документов на объект: свидетельство на право собственности на землю, проектную документацию, ежеквартальную отчетность и пр.

    Гарантии долевого строительства

    При заключении договора об участии в долевом строительстве ваши права гарантированы государством. Более того, если вы частное лицо и собираетесь купить квартиру, которая будет использоваться вами для личных нужд, в действие дополнительно вступает еще один Федеральный нормативный акт – «Закон о защите прав потребителей». Поэтому на новую квартиру должен быть установлен гарантийный срок не менее 5-ти лет и в том случае, когда были обнаружены недостатки строительства, снизившие качество объекта, вы имеете право требовать у застройщика: - бесплатно устранить их в разумные сроки; - уменьшить цену, указанную в договоре; - возместить ваши затраты на устранение этих недостатков.

    www.kakprosto.ru