Выгодно ли сдавать квартиру: 6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру для сдачи

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: рассматриваем все «за» и «против»

Жить на пассивный доход – заветная мечта тысяч людей. Когда речь заходит о получении денежных средств таким образом, первое, что приходит на ум – это деятельность в сфере недвижимости. В сознании сразу же всплывает образ этакого успешного рантье, который получает арендную плату с десятка квартир, находящихся в его собственности, и живет припеваючи. После подобных ассоциаций, о том, чтобы стать рантье, задумывается почти каждый второй. И это нормально. Тем не менее, спешим развенчать существующие мифы.

Вполне понятно, почему перспектива пассивного дохода кажется некоторым настолько привлекательной. Она обманчиво сулит гражданам «легкие» деньги, которые таковыми на самом деле не являются. Разумеется, все не так просто, как кажется на первый взгляд. Быть владельцем нескольких квартир и надеяться только лишь на выплаты арендаторов – это крайне хлопотно. И не факт, что прибыльно.

Аренда жилья: полноценный бизнес, требующий серьезной отдачи

Усилия рантье – это, на наш взгляд, полноценный бизнес, который требует точнейших расчетов. В противном случае, ваши квартиры не принесут такой доход, который мог бы покрыть расходы на их обслуживание. Не забывайте, что вкладываться в ремонт, приглашать клининговые сервисы, оплачивать услуги ЖКХ и прочие мелочи однозначно придется. Да и наниматели не всегда отдают деньги вовремя. С этой проблемой, конечно, можно бороться законными путями: обращаться в агентства недвижимости, юридические конторы и суд. Помощь профессионалов подразумевают очередные траты. Одним словом, особенностей, как и рисков, в «квартирном деле» полно.

Так стоит ли игра свеч? Нашей редакции известен ряд показательных случаев, когда собственникам было выгоднее положить деньги на вклад в банке под процент, чем сдавать несколько квартир одновременно. В первом случае получался тот же самый пассивный доход, только во много раз проще и надежнее. Изначально эти люди преследовали цель не работать, скажем, в офисе, но все равно получать денежные средства и отдыхать столько, сколько вздумается. Однако в итоге судорожно носились от одной своей недвижимости к другой, постоянно решая проблемы с нанимателями, поломанной мебелью, ремонтом и прочими вытекающими «прелестями».

Можно ли жить на арендную плату с нескольких квартир?

С другой стороны, жить на арендную плату с нескольких квартир все же можно. Мы вас не отговариваем. Но нужна абсолютная уверенность в том, что дело не прогорит в ближайшем будущем. Для этого вернемся на абзац выше и вспомним про ключевое звено успеха – расчеты. Оцените и сопоставьте вместе следующие факторы: цену квартиры, общую стоимость коммунальных услуг, расходы на ремонт, частоту проведения ремонтных работ, дороговизну интерьера, налоги, время вероятного простоя жилища и т. д.

Иными словами, рекомендуется основательно продумать все плюсы и минусы, а также адекватно оценить собственные затраты на уход за недвижимостью в том случае, если она у вас уже имеется. Специально приобретать жилье для того, чтобы впоследствии сдавать его в аренду, экспертам рынка представляется нецелесообразным. Считается, что такой вклад окупается как минимум за 10 лет. А теперь, давайте четко и по пунктам. Ниже мы опубликовали несколько советов, которые помогут вам понять, стоит ли сдавать квартиру в аренду ради получения пассивного дохода.

Советы собственникам, которые решили сдавать квартиру в аренду

 Первый этап:  рассчитайте величину арендной платы, учитывая первоначальную стоимость квартиры и ее текущее состояние. Вы не должны сдавать жилище себе в убыток, но и неоправданно завышать цену за найм тоже не стоит. Не беда, если с этим этапом возникнут затруднения: вам сможет помочь квалифицированный риелтор. Он оценит преимущества и недостатки жилья, а затем, руководствуясь ситуацией на рынке недвижимости, сможет назвать самую подходящую сумму.

 Второй этап:  когда у вас уже есть представления о том, какого размера арендную плату вы попросите с квартиросъемщиков за определенный период времени, следует подумать о расходах на обслуживание квартиры. Выплаты жильцов должны покрывать вероятные затраты.

 Третий этап:  прикиньте, каким будет ваш годовой доход и отнимите от него 10%. При этом должно быть учтено время простоя жилища. Да, простой непременно будет – с этим предстоит смириться. Затем, расходы на ремонтные работы и, возможно, периодическую починку или замену мебели и бытовой техники. Кроме того, помните про налоги. Из годового дохода нужно будет также вычесть подоходный налог и налог на имущество.

 Четвертый этап:  застрахуйте ваше имущество. Само собой, это тоже расход. Но экономить на нем не стоит – потерять можно намного больше. Например, если наниматель забудет закрутить кран в ванной и зальет несколько этажей, денег на ремонт соседских квартир вам может не хватить. Страхование ответственности перед третьими лицами – то, что вам необходимо.

Если все условия соблюдены, и у вас получается успешно сдавать жилплощадь, то это действительно здорово. Как можно заметить, в этом деле очень много нюансов и ни один из них нельзя не принять во внимание. В будущем незначительный просчет обернется большой потерей.

А теперь представьте, что вам нужно следить не за одной, а сразу несколькими квартирами… Это уже далеко не пассивный, а самый что ни на есть активный доход!

 

Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»

Остались вопросы? Готова на них ответить!

Ваше имя

Ваш телефон (обязательно)

Отправляя данную форму, я соглашаюсь с политикой конфиденциальности


Аренда квартир в Москве может подорожать на 10-12%


Прогнозы экспертов в сфере недвижимости не слишком оптимистичны. Основная проблема кроется в росте цен на выходе из пандемии. Аренда квартир тоже подорожает.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: рассматриваем все «за» и «против»

Понравилась статья? Поделись с друзьями!


    Метки:аренда жилья

    Какие квартиры лучше сдаются — читайте в разделе Аренда

    Вложение в недвижимость – одно из самых надёжных и прибыльных. Можно получить неплохие дивиденды со сдачи либо заработать на разнице покупки-продажи.

    Но если вы решитесь на подобную инвестицию, рано или поздно возникнут вопросы: какие квартиры лучше сдаются, как выбрать и купить квартиру под сдачу в Москве?

    Разбираемся, как не прогадать с покупкой квартиры для сдачи в аренду.

    • Как выбрать и выгодно сдать квартиру
    • Вторичка или новостройка?
    • Как выбрать новостройку?
    • Самый привлекательный район
    • Окупаемость
    • Ремонт и мебель
    • Посуточно или долгосрочно

    Как выбрать и выгодно сдать квартиру

    Купить квартиру и сдавать – это прекрасный источник пассивного дохода. Но без подробного финансового и логистического плана ничего не выйдет. После покупки жилья и решения всех сопутствующих вопросов необходимо привести его в товарный вид. Сначала ремонт. Даже в новостройке придётся делать финальную отделку.

    Потом закупка необходимой мебели и техники. Позже, при заселении жильцов, важно не забыть составить акт с описью имущества, чтобы не возникали неприятные ситуации.

    Не скупитесь на профессионального фотографа перед сдачей: все ваши усилия должны быть выгодно преподнесены арендатору.

    Далее встаёт выбор стратегии сдачи: посуточно или долгосрочно. Это два принципиально разных подхода к получению прибыли и выстраиванию дальнейших действий. Либо стабильность и медленное изнашивание квартиры, либо быстрый доход, постоянное участие в сдаче и высокая амортизация. После принятия решения изучите профильные площадки для объявления о квартире. Оправданно заплатить за рекламу или размещение вашего объявления в верхних строчках топовых площадок.

    При удачном попадании на рынок вам потребуется всего несколько недель, чтобы выгодно сдать квартиру. Если этого не произошло, проанализируйте, почему так случилось. Возможно, слишком высокая арендная плата либо недостаток в рекламе.

    Ещё один важный пункт – выбор арендаторов. Стоит обратить внимание не только на готовность платить, но и на перспективность. Высокий доход может оказаться ниже затрат, которые возможны с проблемным арендатором. В любом случае необходимы договор аренды и полное взаимопонимание с желающими проживать в вашей квартире. После подписания документов и получения оплаты не снимайте с контроля жилплощадь. Сразу договоритесь о периодических визитах с целью проверить состояние квартиры.

    Получение дохода от квартиры под сдачу возможно, если вы учтёте все факторы, основательно подготовитесь морально, материально и юридически.

    Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

    Яндекс.Аренда

    Платим собственнику, пока ищем жильцов!

    Вторичка или новостройка?

    Однозначного ответа на этот вопрос нет. Квартира в новостройке сразу же потребует вливаний в ремонт. Если купите с готовой отделкой, то цена изначально будет выше. После ввода дома в эксплуатацию он ещё три года считается новостройкой, а значит, придётся сдавать квартиру на 15% ниже рыночной цены. Не говоря уже о постоянном сверлении за стеной: заехавшие жильцы ещё долго будут делать ремонт.

    Есть и неоспоримые плюсы нового жилья. Все коммуникации и трубы совсем свежие, ещё нескоро вам придётся вкладываться в их замену. Это при условии, что застройщик всё сделал верно. Если не поскупиться на хороший ремонт, то цену арендаторам можно всё-таки выставить повыше. При покупке тоже могут быть преференции: ставка по ипотеке зачастую ниже, чем на вторичное жильё. Ещё один очевидный бонус – ухоженность территории, консьерж, охрана, красивый чистый подъезд.

    Ждёте быстрой прибыли? Тогда стоит искать квартиру на рынке вторичного жилья. А если готовы подождать и получить, возможно, больше денег, но в долгосрочной перспективе, то вкладывайтесь в новостройку. Каждый случай индивидуален.

    Как выбрать новостройку?

    Первым делом стоит обратить внимание на репутацию застройщика. Можно почитать об этом на форумах, дольщики и жильцы с удовольствием обсуждают все существующие проблемы. Ведь если это не фирма-однодневка, то материалы будут качественные, а специалисты квалифицированные. Значит, дом не поползёт трещинами, а вам не придётся их замазывать.

    Какую квартиру легче сдать в аренду? Стоит обратить внимание на категорию дома – самые подходящие для начинающего предпринимателя это эконом- и бизнес-класс. На премиальном тоже можно заработать, однако стоит понимать специфику. Да и вложиться придётся гораздо значительнее, не все могут потянуть такие цены изначально. В дорогие квартиры сложнее найти жильцов. Сюда же можно отнести тип дома: панельные будут дешевле, а цены на кирпич намного выше.

    Необходимо заранее изучить планировки квартир на сайте застройщика. Высокие потолки и нестандартные решения больше не в моде. Самый популярный запрос – изолированные комнаты. Ещё один важный нюанс – парковка. В новых жилых комплексах обычно бывают проблемы с машино-местами, поэтому лучше позаботиться об этом заранее. При сдаче квартиры место на парковке будет огромным плюсом, в том числе денежным.

    Заинтересованность в сдаваемой квартире будет зависеть и от инфраструктуры. Хорошо, если застройщик построит социально необходимые объекты: сады, школы, физкультурно-оздоровительный комплекс. Часто первый этаж сдаётся в аренду магазинам, кафе, бытовым сервисам. Привлекательность инфраструктуры может затмить не самые выгодные стороны вашего жилья.

    Несмотря на общие рекомендации, надо тщательно изучить каждый конкретный ЖК: сроки сдачи дома, качество отделки, как были реализованы предыдущие проекты.

    Самый привлекательный район

    Где выгоднее купить недвижимость для сдачи в аренду? Стопроцентное попадание – квартира в спальном районе с метро в пешей доступности. Такое жильё активнее дорожает. Перспективно покупать жилплощадь там, где появится новый транспортный узел (МЦК, МЦД или новая станция метро). После открытия станции жильё может вырасти в цене на 10–15%. Однако это не повлияет на квартиры, которые находятся далеко от метро.

    Коронавирус внёс свои коррективы на рынке недвижимости. Начали пользоваться спросом не только квартиры под сдачу, но и загородные дома. Однако это не значит, что стоит приобретать участок или дом, такое жильё будет очень долго окупаться. Аналогичная история с квартирами в центре Москвы. Совершенно неликвидно приобретать жилплощадь рядом с Кремлём, цена за аренду не сопоставима с затратами на покупку. Гораздо дешевле купить квартиру в спальном районе, арендная ставка не сильно меньше, если жильё находится дальше от центра.

    Важна не только транспортная доступность, но и ряд других факторов. Чаще снимают квартиры, где есть поликлиники, детские сады, школы и удобный подъезд к дому. Наверняка желающие арендовать жильё обратят внимание на темпы застройки района и общую тенденцию его развития. Многие хотят жить в зелёной части города: с парками и водоёмами. Не списывайте со счетов репутацию района, насколько он криминогенный, какой его основной социальный слой. Для выгодной сдачи квартиры лучше учитывать все эти факторы.

    Окупаемость

    Для начала нужно рассчитать срок окупаемости квартиры, которую вы приобретаете для сдачи в аренду. Изучите рынок недвижимости, проанализируйте цены на покупку и на аренду. Учтите все факторы, которые повлияют на ваш бизнес. Будете ли вы заниматься долгосрочной сдачей или посуточной. Расположение и площадь квартиры: большие жилплощади без транспортной доступности окупаются намного медленнее. Время простоя и прочие форс-мажоры, например, потоп или пожар. Сколько раз и в каком объёме вы будете делать ремонт, нужны ли затраты на мебель и технику.

    Самые быстрые по окупаемости – однокомнатные квартиры и апартаменты, примерно через 8–11 лет пойдёт прибыль. Для двухкомнатных потребуется уже 10–12 лет, а уж для трёхкомнатных срок растянется на 15–20 лет.

    Заманчивая идея – купить квартиру в ипотеку, а выплачивать деньгами от сдачи. Так ли всё просто? Сумма выплат напрямую зависит от размера первого взноса. Если она составит 20% и ниже, то придётся добавлять личные средства. Следовательно, окупаемость отодвигается до момента полного погашения ипотеки. Однако цены на жильё растут постоянно, а ставки по кредитам уменьшаются. Но не следует забывать о дополнительных расходах: содержание квартиры, счета по ЖКХ, налоги.

    Ремонт и мебель

    Чтобы заполучить хорошего арендатора, который будет долго и стабильно платить назначенную вами цену, необходимо сделать ремонт. Именно на него смотрят арендаторы после транспортной доступности. Чем лучше и качественнее ремонт, тем большую арендную плату можно зафиксировать. Конечно, есть спрос и на квартиры со старыми обоями и коврами на стенах, но и доход будет соответствующий. Выгоднее вложиться в жильё и сразу получать приличную сумму. Да и арендаторы будут стабильные, с устойчивой зарплатой. Но не увлекайтесь: приглушённые спокойные тона, светлые, нейтральные оттенки как нельзя лучше придутся по вкусу большинству.

    Можно договориться с арендатором о ремонте за собственные средства, но в счёт арендной платы. Такую квартиру проще сдать. Либо воспользоваться предложением застройщика, если вы приобретаете квартиру в новостройке, и купить жильё с чистовой отделкой.

    Немаленькая статья расходов – мебель и техника. На кухне должен стоять гарнитур с плитой, холодильником, столом и стульями. В комнате обязателен раскладывающийся диван или полноценная кровать, большой шкаф, желательно рабочее место. Часто арендаторы ожидают увидеть стиральную машинку, микроволновку, минимальный набор посуды, телевизор и кресло.

    Проще сдать обставленную квартиру, однако многие жильцы предпочитают заезжать с собственной мебелью и техникой. Всё зависит от ваших финансовых возможностей и целей на квартиру под сдачу.

    Посуточно или долгосрочно

    Совершенно разный подход к посуточной и долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Однозначно, длительные взаимоотношения с арендатором выстроить проще. Краткосрочная аренда – практически полноценная работа с большими затратами по времени. Но и доход тоже будет выше и быстрее. Однако на него влияет множество сторонних факторов. Например, с приходом ковида краткосрочная аренда резко просела, но в данный момент возросла по тем же причинам. Люди стали больше путешествовать внутри страны.

    Не так просто раскрутить своё жильё, чтобы не было простоев. Как раз в этом случае выгоднее сделать интересный дизайн, обставить квартиру со вкусом. Красивый интерьер выделит вас среди тысяч других вариантов.

    Студии, апартаменты и однокомнатные квартиры как нельзя лучше подойдут для посуточной аренды. Именно такое жильё чаще всего ищут туристы и люди в командировке. В таком случае имеет смысл рискнуть и купить квартиру ближе к центру города. Переплата за локацию может окупиться за счёт большей прибыли: за посуточную сдачу можно получать 7–8% годовых, а за долгосрочную только 4–6%. Главное – помнить, что в вместе с тем увеличивается и риск простоя в низкий сезон или в случае форс-мажоров.

    Чтобы не тратить нервы на поиск жильцов и не рисковать упустить прибыль из-за внешних факторов, воспользуйтесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры берут на себя всё: от составления объявления и поиска подходящих жильцов до коммуникации с ними после заселения. А простой квартиры до 1 месяца оплачивается.

    Фотографии: Pixabay (Pexels), Rene Asmussen(Pexels), Max Vakhtbovych(Pexels)

    Квартиры от

    • 52 м², 3-комнатная

      65 000 ₽  / мес.

      Конаковский проезд, 4к1

      Водный стадион 9 мин.

    • 34 м², 1-комнатная

      87 000 ₽  / мес.

      Зелёный проспект, 67к1

      Новогиреево 5 мин.

    • 76 м², 3-комнатная

      97 500 ₽  / мес.

      улица Грекова, 14к1

      Медведково 4 мин.

    • 21 м², студия

      20 000 ₽  / мес.

      Балашиха, микрорайон Новое Павлино, улица Бояринова, 23

      Некрасовка 25 мин.

    • 33 м², студия

      33 000 ₽  / мес.

      Красноармейская улица, 13

      Аэропорт 10 мин.

    • 51 м², 2-комнатная

      60 000 ₽  / мес.

      Красноказарменная улица, 14Ак2

      Авиамоторная 10 мин.

    • 32 м², студия

      33 000 ₽  / мес.

      улица Адмирала Руднева, 20

      Бунинская аллея 5 мин.

    • 38 м², 1-комнатная

      33 000 ₽  / мес.

      Варшавское шоссе, 144к2

      Пражская 11 мин.

    • 76 м², 3-комнатная

      54 500 ₽  / мес.

      Петрозаводская улица, 3

      Ховрино 11 мин.

    • 27 м², студия

      44 000 ₽  / мес.

      1-й Грайвороновский проезд, 3

      Текстильщики 20 мин.

    • 46 м², 2-комнатная

      44 000 ₽  / мес.

      поселение Сосенское, Скандинавский бульвар, 17

      Бульвар адмирала Ушакова 20 мин.

    До 4 квартала 2022

    206

    Со скидками

    145

    С парковкой

    227

    С 214 ФЗ

    271

    Студии

    13030

    2-комнатные квартиры

    25878

    1-комнатные квартиры

    19910

    3-комнатные квартиры

    13463

    Квартира в новостройке

    76398

    Многокомнатные квартиры

    4117

    Все квартиры от Яндекс Аренды

    Подпишись на наш телеграм-канал!

    • Аренда

    • Как сдать

      Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости в 2022 году?

      Потенциальная доходность сдаваемой в аренду недвижимости варьируется от одного дома к другому. Инвесторы с нереалистичными ожиданиями прибыли могут столкнуться с большим разочарованием. С другой стороны, инвесторы, которые тратят время на анализ денежных потоков и точно рассчитывают потенциальную прибыль от аренды недвижимости, могут быть более успешными в долгосрочной перспективе.

      В этой статье мы объясним, как рассчитать потенциальную прибыль от сдачи в аренду, и поможем ответить на вопрос, какой может быть для вас хорошая прибыль от сдачи недвижимости в аренду.

       

      Что такое прибыль от аренды имущества?

      Прибыль от сдачи недвижимости в аренду — это наличные деньги, которые у вас остаются в конце каждого месяца.

      Важно отметить, что прибыль от сдачи имущества в аренду — это не то же самое, что налогооблагаемый чистый доход. Это потому, что существуют неденежные вычеты, такие как амортизация, которые инвесторы в недвижимость используют для уменьшения дохода до налогообложения.

      Налоговые вычеты на недвижимость также являются одной из причин, по которой некоторые инвесторы в аренду могут платить очень мало налогов, имея при этом много денег в банке.

       

      Как рассчитать прибыль от сдачи в аренду недвижимости

      Большинство инвесторов в недвижимость получают прибыль от денежного потока, который генерирует сдаваемая в аренду недвижимость. Денежный поток определяется множеством факторов, в том числе:

      • Цена покупки недвижимости
      • Ипотечный платеж (основная сумма и проценты)
      • Валовой доход от аренды
      • Доля вакансий
      • Управление недвижимостью
      • Операционные расходы (такие как ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и благоустройство территории)
      • Налоги на недвижимость

      Подготовьте отчет о движении денежных средств

      Вот как выглядит очень простой отчет о движении денежных средств для расчета потенциальной денежной прибыли от аренды недвижимости: доход = $900

    • Потеря вакансий при 5% = 45 долларов США
    • Эффективный валовой доход = 855 долларов США
    • Ремонт по ставке 5% = 45 долларов США
    • Управление недвижимостью при 8% = 72 9 долл. США0030
    • Прочие расходы (налог на недвижимость, страхование, ТСЖ и т. д.) = 180 долларов США
    • Расходы по ипотеке = (только основная сумма и проценты) = 320 долларов США
    • Прогнозируемая ежемесячная денежная прибыль (до налогообложения) = 238 долларов США

    Использование проформы

    Рекомендуется использовать проформу отчета о прибылях и убытках для прогнозирования и отслеживания фактических доходов и расходов. Если вы в настоящее время владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, Stessa — это бесплатная онлайн-система финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью, которая автоматически отслеживает доходы и расходы.

     

    Как измерить прибыль от аренды недвижимости

    Существует четыре основных способа измерения прибыли от аренды недвижимости. Регулярный мониторинг каждого из этих показателей может помочь сохранить финансовые показатели вашей арендуемой недвижимости и обеспечить достижение ваших долгосрочных финансовых целей:

    Денежный поток

    Денежный поток — это сумма денег. у вас остается прибыль в конце каждого месяца после оплаты всех ваших операционных расходов, включая ипотеку.

    Важно отметить, что денежный поток может не всегда быть одинаковым из месяца в месяц. В некоторые месяцы расходы на ремонт могут быть выше или ниже, чем в другие, или недвижимость может оставаться свободной дольше, чем ожидалось, пока вы ищете подходящего арендатора.

    Ставка капитализации

    Ставка капитализации (ставка капитализации) — это коэффициент, который сравнивает годовой чистый операционный доход (NOI) собственности с ценой покупки недвижимости. NOI не включает ежемесячный платеж по ипотеке, потому что разные инвесторы используют разные суммы кредитного плеча (что приводит к более высоким или более низким платежам по ипотеке).

    Как правило, чем выше ставка капитализации, тем более прибыльной может быть инвестиция, потому что создается больший доход по сравнению с ценой покупки недвижимости. Поскольку ставки капитализации различаются от одного рынка к другому, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных свойств на одном и том же рынке или субрынке.

    На основании данных из приведенного выше отчета о движении денежных средств предельная ставка рассчитывается следующим образом:

    • NOI = 238 долларов ежемесячной денежной прибыли + 320 долларов платежа по ипотеке (добавлены обратно для расчета NOI) = 558 долларов в месяц x 12 месяцев = $6,696 годовой НОИ
    • 6 696 долларов США NOI / 100 000 долларов США Цена объекта = 0,067 или ставка капитализации 6,7%

    Возврат денежных средств

    Возврат денежных средств представляет собой соотношение, которое сравнивает годовой доход денежных средств от инвестиций с суммой вложенных денежных средств. В отличие от ставки капитализации расчет возврата денежных средств включает обслуживание долга по ипотечным кредитам.

    Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США и получает денежную прибыль в размере 2 856 долларов США в год, доход наличными составляет 11,4%:

    • Годовой доход наличными в размере 2856 долларов США / первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США = 0,114 или 11,4%

    ROI

    Возврат инвестиций (ROI) сравнивает общую сумму возвращенных денежных средств с общей суммой вложенных денежных средств:

    • ROI = прибыль от инвестиций – стоимость инвестиций / стоимость инвестиций

    Давайте посмотрим, как рассчитать рентабельность инвестиций. Обратите внимание, что в реальном мире валовой доход от аренды и операционные расходы будут меняться от года к году, но для целей этого примера мы предположим, что они остаются неизменными.

    После покупки недвижимости за 100 000 долларов с использованием первоначального взноса в 25 000 долларов дом продается через пять лет за 150 000 долларов. В течение 5-летнего периода владения возвращенные денежные средства составили 14 280 долларов США из чистой денежной прибыли от сдачи в аренду недвижимости (238 долларов США в месяц x 12 месяцев x 5 лет) + прибыль в размере 50 000 долларов США, полученная при продаже дома.

    Окупаемость инвестиций составляет:

    • (14 280 долларов чистой прибыли от аренды + 50 000 долларов прибыли от продажи) / 25 000 долларов авансового платежа = 20,79% годовых ROI

     

    У вас есть свойства, производительность которых вы хотите отслеживать? Проверьте Стессу. Получайте круглосуточную информацию об эффективности вашего портфеля с помощью отчетов, которые автоматически генерируются и обновляются в режиме реального времени. Создавайте отчеты о прибылях и убытках, балансовые отчеты, отчеты о движении денежных средств и многое другое всего за пару кликов. Лучше всего то, что это бесплатно.

     

    Что такое хорошая прибыль от аренды недвижимости?

    На этот вопрос нет правильного или неправильного ответа, потому что хорошая прибыль для одного инвестора в недвижимость может быть ужасной для другого. Тем не менее, есть несколько вещей, о которых следует подумать, чтобы определить, какой может быть для вас хорошая прибыль от аренды недвижимости.

    Варианты альтернативных инвестиций

    Один из факторов, который следует учитывать, — это варианты ваших инвестиций. Распространенными вариантами инвестирования являются компакт-диски, облигации, акции, драгоценные металлы, недвижимость и, для некоторых, биткойн.

    Для каждого из этих активов ваш доход будет варьироваться в зависимости от того, насколько стоимость актива увеличивается (или уменьшается) в течение времени, в течение которого вы удерживаете инвестиции, из-за таких факторов, как инфляция или изменения на рынке.

    Потенциал пассивного дохода

    Еще одна вещь, о которой следует подумать, это то, предлагают ли инвестиции потенциал для постоянного дохода. По некоторым облигациям и акциям выплачиваются дивиденды, сдаваемая в аренду недвижимость может приносить регулярный пассивный ежемесячный доход за счет арендных платежей, а криптовалюта может приносить доход, если вы сдаете ее взаймы на бирже.

    Возврат инвестиций

    В конце концов, вам нужно спросить себя, стоит ли того прибыль от сдачи в аренду недвижимости.

    Некоторые инвесторы используют планку в размере 100 долларов в месяц за недвижимость. Этого недостаточно, чтобы разбогатеть, но такой дополнительный денежный поток может иметь большое значение для увеличения вашего богатства с течением времени, особенно если стоимость недвижимости также увеличивается в долгосрочной перспективе.

    Хотя нет никаких гарантий, что цены на жилье будут продолжать расти, медианные цены продажи домов, проданных в Соединенных Штатах, выросли более чем на 66% после последней рецессии 2008/2009 годов, по данным Федеральной резервной системы.

    С другой стороны, средняя цена продажи домов также снизилась почти на 24% в период с 1 квартала 2007 года по 1 квартал 2009 года.

    Факторы риска, которые следует учитывать

    Хотя сдаваемое в аренду имущество может приносить прибыль за счет регулярного дохода, повышения стоимости имущества и налоговых льгот, необходимо также учитывать некоторые факторы риска.

    Например, система отопления и кондиционирования воздуха может выйти из строя и потребовать дорогостоящего ремонта. Или город может отремонтировать дорогу перед вашим домом и взимать специальный сбор. Страховые взносы могут возрасти в случае стихийного бедствия, а налоги на имущество могут существенно сократить вашу потенциальную прибыль.

    Из-за этих переменных риска всегда полезно иметь наличные в резерве, когда вы инвестируете в недвижимость. Инвесторы, которые планируют, чтобы доход от аренды постоянно покрывал все расходы, могут быть удивлены, когда все идет не по плану.

     

    Как оценить инвестиции в сдаваемое в аренду имущество

    Потенциал получения прибыли варьируется от одного сдаваемого в аренду имущества к другому. Есть несколько моментов, которые следует учитывать при оценке инвестиций в аренду:

    • Местоположение : Дома, расположенные в районах с высоким ростом населения и рабочих мест, как правило, лучше подходят для инвестиций, чем дома в городах с высоким уровнем безработицы.
    • Состояние : В старых домах может потребоваться больший ремонт и техническое обслуживание, чем в новостройках, поэтому не забудьте рассчитать эти потенциальные затраты, делая предложение о недвижимости.
    • Возврат : Некоторые инвесторы больше ценят потенциальное повышение стоимости, а не регулярный доход, и им удобно покупать недвижимость на рынках с низкими ставками капитализации. Другие ищут более сбалансированное сочетание регулярного пассивного дохода в сочетании с постепенным потенциальным повышением стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.
    • LTV : Loan-to-value сравнивает размер кредита со стоимостью имущества. Инвесторы, которые используют низкий первоначальный взнос и большое кредитное плечо, имеют более крупные платежи по ипотеке. Высокий LTV создает риск владения недвижимостью с отрицательным денежным потоком, если расходы превышают ожидаемые или уровень вакантных площадей выше ожидаемого.

    Стать домовладельцем больше проблем, чем пользы?

    Аренда жилой недвижимости — это способ заработать деньги, по крайней мере, так утверждают некоторые люди. На первый взгляд, это кажется беспроигрышной ставкой; на самом деле, это обычно больше головной боли, чем того стоит. Проблемы начинаются рано, и они почти всегда требуют времени и денег.

    Вот шесть классических проблем, с которыми сталкиваются новые арендодатели, которые, возможно, необходимо изучить, прежде чем выходить на рынок жилой недвижимости.

    Key Takeaways

    • Инвестирование в сдаваемое в аренду жилье может быть прибыльным способом увеличить свое состояние, хотя это может быть связано со многими трудностями.
    • Проблемы, возникающие при владении арендуемой недвижимостью, включают в себя поиск подходящей недвижимости, подготовку помещения, поиск хороших арендаторов, проблемы с обслуживанием, возникающие неприятности и изменение процентных ставок, влияющих на арендную плату.
    • Есть способы облегчить этот процесс, например, купить базовую недвижимость, жить рядом с квартирой и сделать ее работой на полную ставку.
    • Найм управляющего недвижимостью может облегчить бремя управления сдаваемой в аренду собственностью, но сократит любую прибыль.
    • Удаление арендаторов может быть трудоемкой и дорогостоящей задачей.
    Нажмите «Играть», чтобы узнать все о арендодателях

    Задание 1: поиск недвижимости

    Целые книги были написаны о поиске подходящего жилья для сдачи в аренду из-за его критической важности. Купите слишком дорогое место, и вы никогда не будете зарабатывать деньги. Но попытка заключить сделку тоже может быть проблематичной. Покупка фиксатора верха требует, чтобы у вас были навыки, время, инструменты и деньги для проведения необходимого ремонта и реконструкции.

    Если вы никуда не спешите, это может быть способом получить скидку на ваши инвестиции; если у вас уже есть постоянная работа и семья, каждая минута, потраченная на ремонт квартиры, — это минута, не потраченная на более прибыльное или приятное занятие. Однако в настоящее время управляющие компании могут сделать большую часть этой работы — от поиска недвижимости до ее ремонта — за вас, конечно, за определенную плату.

    Задача 2: Подготовка блока

    Чтобы привести практически любой объект недвижимости в аренду, часто требуется свежий пол и покраска как минимум, и оба эти пункта требуют времени и денег. Оконные сетки, пятна на палубе и уход за газоном — это другие повседневные потребности. Каждый раз, когда арендатор уезжает, эти вопросы также необходимо пересматривать.

    Задача 3: поиск арендаторов

    Интернет предоставляет быстрый и недорогой способ найти потенциальных арендаторов. Вы также можете зарегистрироваться в компании по недвижимости, которая будет проверять арендаторов для вас. В некоторых городах риелторы будут показывать квартиру от имени арендодателя за комиссию за аренду. Еще один способ найти арендаторов — поделиться этой информацией с друзьями и членами семьи, которые могут дать рекомендации.

    Когда вы сами проверяете арендаторов, вам нужно будет проводить проверку кредитоспособности и биографических данных, что может быть дорогостоящим, но часто является разумной идеей.

    Ответственные арендаторы вовремя платят арендную плату, не злоупотребляют имуществом и не требуют от вас участия в дорогостоящем и длительном процессе выселения.

    Вызов 4: Проблемы

    Даже отличные арендаторы и идеальная сдаваемая в аренду недвижимость сопряжены с множеством проблем. Сломанные трубы, забитые стоки, сломанные пружины гаражных ворот, домашние животные и соседи по комнате — вот лишь некоторые из возникающих проблем. Даже хорошие жильцы нуждаются в вашем полном и немедленном внимании, когда к их дому подступают сточные воды или когда кабельная компания случайно перерезает телефонные линии.

    Трудные арендаторы — еще более серьезная проблема. Ежедневные звонки и поздняя или невыплаченная арендная плата могут добавить проблем. День отъезда — еще одно непростое время. Повреждение стен, полов, ковров и других элементов дома может привести к спорам и дорогостоящему ремонту.

    Поскольку каждый момент, потраченный впустую на споры, — это момент, когда дом пустует, вам часто лучше стиснуть зубы и заплатить за ремонт самостоятельно.

    Задача 5: Техническое обслуживание

    Техническое обслуживание важных компонентов и удобств является дорогостоящей задачей. Новые приборы стоят сотни долларов; новая крыша или дорога могут стоить тысячи долларов. Если арендная плата составляет 1500 долларов в месяц, а крыша — 10 000 долларов, вы можете быстро потерять деньги. Добавьте ковер или новый паркет, краску и новую печь, а также арендаторов, которые не задерживаются надолго, и имущество может потерять деньги на годы.

    Задача 6: Процентные ставки

    Какое отношение процентные ставки имеют к чему-либо? Множество. Когда ставки падают, часто купить дешевле, чем арендовать, и поэтому спрос на вашу единицу (квартиры) может упасть. Снижение арендной платы, чтобы оставаться конкурентоспособным, может существенно снизить вашу способность зарабатывать деньги.

    Как делаются деньги

    Со всеми проблемами, которые необходимо преодолеть, сможете ли вы заработать на аренде недвижимости? Да, но для этого нужен план. Ниже представлены четыре прибыльных подхода:

    1. С проживанием

    Совместное использование пространства путем покупки дуплекса (или другой легко делимой конструкции) часто является прибыльным делом. Поскольку вы находитесь на месте и в любом случае планируете заботиться об имуществе, дополнительные деньги — это бонус. Конечно, все проблемы по-прежнему актуальны, и проживание на месте означает, что вы всегда доступны и будете в тесном контакте с арендаторами. Планируйте надлежащим образом и тщательно проверяйте.

    2. Базовый

    Покупка и сдача в аренду спартанских квартир без дополнительных удобств может упростить процесс аренды, но вы должны знать свой рынок. Например, предположим, что вы в основном сдаете квартиру студентам колледжа. В этом случае вам может не понадобиться высокотехнологичная бытовая техника или предметы декора, которые рискуют сломаться во время студенческой вечеринки или смены молодых соседей по комнате.

    Еще один способ заработать деньги — это работа с государственными жилищными программами. Вы можете сдать в аренду простую чистую квартиру с необходимой бытовой техникой, которую также можно использовать для размещения семей в рамках программ, субсидируемых государством, таких как жилье по 8-й программе. Участвуя в таких жилищных программах, вы можете предоставить безопасное убежище нуждающимся семьям, а также зарабатывать деньги за счет своих инвестиций.

    3. Долгосрочные активы

    Многие инвесторы в недвижимость скажут вам, что они безубыточны по арендной плате и расходам. Их подход заключается в том, чтобы купить недвижимость по выгодной цене, позволить арендной плате арендаторов погасить ипотеку, а затем продать через 30 лет, надеясь воспользоваться некоторым повышением цен.

    Хотя это разумный подход, прибыль, скорее всего, будет небольшой, а налог на прирост капитала может быть высоким (учитывая низкую стоимость ). И это по-прежнему требует времени и усилий, которые лучше было бы потратить на что-то другое.

    Сдаваемая в аренду недвижимость дает вам гибкость в выборе времени продажи недвижимости, избегая слабого рынка недвижимости, сдавая недвижимость в аренду и ожидая продажи на быстро развивающемся рынке.

    4. Полный рабочий день

    Серьезные арендодатели подходят к делу серьезно. Они включают, покупают несколько зданий и выполняют значительную часть работы сами. Это образ жизни, который требует серьезных затрат времени и энергии, а также стратегии покупки и продажи, чтобы максимизировать перенос налоговых убытков и списаний и минимизировать доход.

    Найм управляющего недвижимостью

    Управляющий недвижимостью может выполнять многие обязанности по управлению арендованной недвижимостью. Это включает в себя маркетинг, выбор арендаторов, техническое обслуживание, составление бюджета и сбор арендной платы. Вы можете рассмотреть возможность найма управляющего недвижимостью, если хотите делегировать эти задачи, хотя это сократит вашу прибыль.

    Роль управляющего недвижимостью

    Менеджеры по недвижимости могут выполнять различные роли. Что именно, зависит от вас, чтобы договориться с вашим менеджером. Важно определить, какова будет их роль, и разработать список обязанностей и ответственности. Найдет ли ваш управляющий недвижимостью арендаторов? Или они будут заниматься повседневным обслуживанием и сбором арендной платы?

    Управляющий недвижимостью может быть независимым подрядчиком или наемным работником. Вам следует поговорить со своим налоговым бухгалтером, чтобы определить наиболее благоприятный подход и определить конкретные обязательства, которые у вас могут быть.

    Вы также можете нанять компанию по управлению недвижимостью, фирму, с которой вы заключаете контракт, для непосредственного решения всех вопросов, связанных с арендованной недвижимостью. Это может быть дорого, но может быть идеальным, если у вас есть несколько арендуемых объектов.