ЖСК – жилищные кооперативы для покупки и строительства жилья. Жилищные кооперативы

7.1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что до его принятия не было какого либо нормативного акта, который регулировал бы их деятельность достаточно полно. Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. При этом члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Данные положения свидетельствуют о том, что конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Что касается жилищных кооперативов, то речь идет о распределении квартир в уже готовом многоквартирном доме. Термин "жилищный кооператив" применяется к обоим видам кооперативов.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдаче паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушения обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Следует обратить внимание на то, что жилое помещение будет находиться в собственности кооператива до полной выплаты паевого взноса и только после этого в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Специфика данного способа заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и, соответственно, не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Таким образом, право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая. Соответственно, переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.

Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых помещений, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.

По-другому будет складываться ситуация, когда только отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и члена (членов), выплатившего пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников. Из этого следует, что сдача нежилых помещений в данном доме в аренду может осуществляться только с разрешения членов кооператива, выплативших пай.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт - государственная регистрация юридического лица при его создании Последняя осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Это значит, что в качестве регистрирующего органа выступает Федеральная налоговая служба.

Пунктом 1 статьи 112 ЖК РФ установлены следующие границы численности членов кооператива:

- не менее пяти;

- не более количества жилых помещений в кооперативном доме.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно ст. 115 ЖК органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме".

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Особые требования предъявляются к должностным лицам жилищного кооператива. Согласно ст. 116.1 ЖК членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

studfiles.net

Жилищные кооперативы: преимущества и недостатки ЖСК

Жилищные кооперативы - когда наступает необходимость приобретения жилья, большинство людей знает только два способа купли квартиры: прямая покупка или ипотечный кредит. Однако существует еще и такой способ, как вступление в жилищные кооперативы. Как регистрируется ЖСК, какие необходимы документы? О разновидностях таких объединений и их основных задачах читайте в статье.

Один из способов возведения МКД для получения в них квартир с целью дальнейшего проживания или перепродажи – это вступление в жилищно-строительный кооператив. В нем могут объединяться как граждане, так и организации. После завершения строительства многоквартирный дом обычно остается в кооперативном управлении.

ЖСК существовали в советские времена, в 1980-е годы их усилиями возводилось 7-8 процентов городского жилья. Сохранились ЖСК и в РФ. Большинство таких объединений занимается эксплуатацией жилого фонда, но остаются и те, которые действительно строят дома в интересах своих участников.

При вхождении в кооператив его члены вносят определенную сумму в качестве взноса. На собранные деньги организуется строительство и другие необходимые работы. Например, некоторое время назад методом кооперации обманутые дольщики достраивали МКД, доставшиеся им на разных стадиях готовности от исчезнувших строительных компаний.

Типы кооперативов

Жилищные кооперативы делятся на два основных вида: строительные (ЖСК) и накопительные (ЖНК), оба эти варианта закреплены в действующем законодательстве. Они решают несколько отличающиеся задачи. ЖСК создается и функционирует для того, чтобы все его члены были обеспечены жилплощадью. Для этого осуществляются необходимые строительные работы.

Когда возведение дома заканчивается, он сдается в эксплуатацию, а участники объединения становятся полноправными владельцами квартир. После этого на основе ЖСК создается управляющая организация. Именно она в дальнейшем занимается содержанием дома и управлением им.

ЖНК также собирается из тех, кто хочет получить жилую недвижимость. Однако в нем сочетаются признаки ЖСК и финансового кооператива. Вступившие в ЖНК участники не ведут строительства, они собирают средства на то, чтобы приобрести готовую недвижимость. Многие рекомендуют вступать именно в накопительные объединения, так как в них движение средств контролируется значительно строже.

Плюсы и минусы ЖСК

Потребительские жилищностроительные кооперативы обеспечивают своих членов жилплощадью в возводимых домах в соответствии с размерами взноса, который был сделан при вступлении. Основные преимущества таких объединений заключаются в следующем:

не нужно собирать уставный капитал;
у членов нет обязанности работать именно в ЖСК и вкладывать свои силы в строительство, хотя совсем недавно такой способ практиковался;
величина взноса не имеет в себе коммерческой составляющей, поэтому жилье обходится дешевле. Пай рассчитывается в зависимости от реальных потребностей объединения, в него включается стоимость стройматериалов, оплата труда рабочих и другие прямые расходы;

не нужно переплачивать проценты, так как не привлекаются заемные средства, например, как в случае с ипотекой. Дополнительные расходы нужны только для обеспечения работы кооператива в процессе стройки;
в ЖСК может быть любое количество участников. В зависимости от него подбирается подходящий проект застройки. При небольшом числе членов можно построить 2-3-этажные дома или таунхаусы. Если пайщиков много, то они могут запустить строительство сразу нескольких многоэтажек.

Есть у жилищных кооперативов и определенные минусы. Их мы опишем ниже в пункте с рисками.

ЖНК появились сравнительно недавно. Утверждающий их федеральный закон принят в 2004 году. При использовании такого объединения нет строительных рисков, так как пайщики приобретают уже готовую жилплощадь. Опишем основные плюсы вступления в ЖНК:

небольшой порог вхождения и минимальная переплата. При попадании в кооператив уплачивается вступительный взнос (один раз), после чего регулярно платятся паевые и членские взносы. Первые идут на погашение стоимости квартиры, вторые платятся как проценты за заем. Работа ЖНК оплачивается из фонда, сформированного из вступительных взносов;

заем предоставляется под 2-6% в год;
участники сами определяют, какую сумму каждый месяц нужно вносить для погашения стоимости квартиры;
прозрачность работы – оборот денежных средств может контролировать любой член кооператива;
участники свободны в выборе любого жилья. Это может быть недвижимость в новых домах и на вторичном рынке, а также коммерческие объекты;
ЖНК невозможно ликвидировать. Этого не произойдет, даже если в его составе останется один участник.

Есть у накопительных объединений и недостатки:

значительный размер первого взноса, составляющий около трети цены жилья;
заселиться в квартиру можно только после того, как будет оплачено больше половины ее стоимости;
право собственности наступает только после выплаты 100% суммы. До этого момента жилье остается во владении кооператива.

В целом создание ЖНК несет значительно меньше рисков в сравнении с жилищно-строительным. Однако и переплата в накопительном объединении будет заметно выше. ЖНК часто позиционируется в качестве альтернативы ипотеке. Низкий процент за пользование средствами действительно делает участие в кооперативе значительно более выгодным в сравнении с получением денег на покупку жилья от банковской организации.

Процесс регистрации ЖСК

Порядок регистрации жилищной кооперативной организации достаточно прост. Для ее создания нужно разработать учредительную документацию и пройти стандартную процедуру государственной регистрации, чтобы получить статус юридического лица.

В уставе ЖСК прописывается следующая информация:

название и род деятельности объединения;
адрес и телефон управляющего органа;
величина паевого взноса;
обязанности участников. Они обычно заключаются в бережном отношении к общему имуществу и субсидиарной ответственности при каких-либо убытках;
правила вступления и выхода членов;
порядок управления объединением.

Для создания жилищно-строительного кооператива по закону требуется собрать не менее пяти участников. Максимальное количество членов ограничивается только числом квартир в МКД, который будет построен или приобретен.

Для регистрации нужно предоставить документы обо всех лицах, выступающих в качестве учредителей. Кроме этого, раскрывается информация о тех лицах, которые могут действовать от имени кооператива без доверенности. Обычно сюда включается директор и члены правления.

У нескольких небольших жилищно-строительных кооперативов есть возможность собраться в один крупный. Для такого объединения создается единое управление.

Управление кооперативом

Управление осуществляет общим собранием его участников. Если их больше 50, то управляющий орган называется конференцией. На собрании или конференции выбирают:

правление, руководящее текущей работой объединения;
ревизионную комиссию, контролирующую его деятельность.

Ревизионная комиссия назначается на срок до трех лет. Ее задача заключается в плановых проверках финансово-хозяйственной деятельности объединения. Это делается не реже одного раза в год. В то же время у ревизоров есть право на внеплановые проверки, которые проводятся в любой момент на их усмотрение.

Риски участия в ЖСК

При организации жилищно-строительных кооперативов нужно помнить о рисках, которым подвергаются их участники.

1. Основной риск – невыполнение объединением своей прямой задачи, например, строительства дома. Причины этого могут быть разные:

недостаток финансирования;
сложности с реализацией проекта;
невозможность оформления разрешительных документов и так далее.

2. Увеличение стоимости строительства в сравнении с заявленной изначально. Дополнительные средства должны вносить сами члены организации.

3. Отсутствие компенсаций для членов при срыве сроков по вине жилищного кооператива. Каждый член объединения отвечает за строительство наравне с остальными, поэтому и ответственность делится на всех.

4. ЖСК не предоставляют гарантий на передающееся членам жилье.

5. Финансово-хозяйственная деятельность контролируется только той комиссией, которую он избирает внутри себя.

6. Конкретные квартиры для каждого члена кооператива выбираются управляющим органом. Заселение происходит на основании данного решения. При нарушении уставного порядка в ходе распределения возможны споры между участниками объединения.

Описанные риски достаточно серьезны, при их возникновении страдают интересы обычных членов кооператива. Опасность наступления негативных явлений возрастает, если управляющие органы ЖСК связаны с застройщиками или инвесторами, а простые участники не проявляют активности в работе объединения.

www.gkh.ru

Ст. 110 ЖК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Комментарий к Ст. 110 ЖК РФ

1. До введения в действие комментируемого Кодекса организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, в том числе из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован.

Кооперативы фактически руководствовались практикой, сложившейся еще при действии Примерного устава ЖСК , и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», а также Закона СССР от 26 мая 1988 г. «О кооперации в СССР» .———————————Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126 «О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации» // СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73.

Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. N 22. Ст. 355. Данный законодательный акт действует в части, не противоречащей ГК РФ и ЖК РФ.

Гражданский кодекс РФ содержит лишь общие положения, регулирующие правовой режим такого вида потребительских кооперативов. Как следует из ст. 116 данного Кодекса, жилищными и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Цель создания таких кооперативов — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива (п. 1 ст. 51 Закона о кооперации в СССР). Подобное определение дано и в ч. 1 комментируемой статьи. Члены таких кооперативов своим имуществом, как правило, денежными средствами, участвуют в строительстве либо приобретении многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

2. Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Имеют место случаи, когда субъекты Федерации, органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве установлено, что, во-первых, жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строительство домов ЖСК покрывается из городского бюджета и за счет реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигнования на покрытие расходов по строительству домов ЖСК с учетом объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах правительства г. Москвы.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива.

3. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в том числе жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. В отличие от прежнего законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.

4. Следует иметь в виду, что с возникновением права собственности у членов кооператива, выплативших паевой взнос (см. ст. 129 ЖК и комментарий к ней), кооперативные отношения прекращаются и, как следствие, кооперативы будут преобразовываться в ТСЖ, следовательно, жилищные кооперативы как таковые имеют временный характер деятельности.

5. Деятельность специализированных жилищных потребительских кооперативов, таких как жилищные накопительные кооперативы, ЖК РФ не регулирует, на деятельность данных юридических лиц распространяет свое действие специальный Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .———————————В ч. 1 комментируемой статьи устанавливается минимальное количество членов кооператива — не менее пяти физических или юридических лиц. Максимальное количество определяется количеством жилых помещений в кооперативном доме (причем именно жилых помещений, а не только квартир; к примеру, при разделе кооперативной квартиры может появиться два жилых помещения, соответственно, будут представлены два члена кооператива).

zhkrf.ru

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Понятие, организация, устав, органы управления. Прием в члены кооператива

Определение жилищно-строительного кооператива дано в статье 110 ЖК РФ. Жилищный или жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ). Действие положений, регулирующих порядок их образования и деятельности, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются федеральными законами.

Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК). Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно части 1 статьи 113 ЖК РФ, устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, выхода из него, выдачи паевого взноса и иных выплат, о размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств внесения паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля над деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать и другие положения, не противоречащие Жилищному кодексу и иным федеральным законам.

В соответствии со статьей 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

В соответствии со статьей 115 ЖК РФ органами управления жилищным кооперативом являются:

общее собрание членов жилищного кооператива;
конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правление и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива считается общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива; его решение считается принятым, если за него проголосовало более 1/2 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля над его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Согласно части 1 статьи 118 ЖК РФ, правление жилищного кооператива избирается из числа его (жилищного кооператива) членов общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений определяются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом). Правление жилищного кооператива руководит текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и имеет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен добросовестно и разумно действовать в интересах кооператива. Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общее собрание членов кооператива (конференция) избирает ревизионную комиссию (ревизора) жилищного кооператива на срок не более трех лет. Число членов ревизионной комиссии определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищным кооперативом.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ). Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом и другими документами кооператива.

Согласно статье 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в его правление заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признаются членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Например, приобретая квартиру, находящуюся в таком доме, по договорам о передаче права собственности (купля-продажа, дарение, мена, рента), по наследству, о реорганизации (в отношении юридических лиц), гражданин или юридическое лицо могут подать заявление о приеме в кооператив.

Что такое жилищно-строительный кооператив: Видео

legalquest.ru

Закон о ЖСК. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ - ЖКХ, ЖСК, законы - База знаний

Закон о ЖСК. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХИ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы 1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

www.nlplife.ru

Жилищные кооперативы | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Институт жилищно-строительных кооперативов известен уже довольно длительное время. Члены ЖСК стали первыми собственниками жилых помещений в многоквартирных домах в советское время, построившими жилье за счет собственных средств, а члены ЖСК стали первопроходцами в сфере управления своим домом, возложившими на себя обязанности по сохранению своего имущества с момента постройки дома. Этот институт был введен постановлением Совета Министров РСФСР от 24 сентября 1958 года № 1125 «О жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах».

Жилищные кооперативы в городе Москве стали появляться со второй половины 1950-х годов, значительное развитие кооперативное строительство получило в 60-х годах. К началу 80-х в Москве было построено более 2 тысяч кооперативных жилых домов общей площадью свыше 6 млн. кв. метров. В настоящее время в столице более 2300 ЖСК и ЖК, это почти 8% жилищного фонда города.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами – добровольными объединениями граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, а именно удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями. При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива.

В настоящее время организация и деятельность жилищных кооперативов регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

Объем правоспособности конкретного кооператива определяется учредителями в его уставе при создании данного кооператива. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности жилищного или жилищно-строительного кооператива путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.

Регистрация жилищного кооператива осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 189-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Органами управления жилищного кооператива являются:

общим собранием членов жилищного кооператива;
конференцией, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
правлением жилищного кооператива и председателем правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Общим собранием членов жилищного кооператива из числа его членов избирается правление жилищного кооператива. Правлением осуществляется руководство текущей деятельностью кооператива. Правление кооператива из числа своих членов избирает председателя кооператива, который осуществляет полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива.

После выплаты полностью паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива на отношения собственности в многоквартирном доме распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса, определяющей режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и правила проведения общих собраний указанных собственников.