Ах, недвижимость — это вам не шутки! Особенно когда речь заходит о продаже квартиры и налогообложении. Вот вам история из жизни: соседка продала свою однушку спустя полтора года после покупки и уже мысленно попрощалась с 390 тысячами рублей, которые должна была отдать государству.
Но тут мы с калькулятором и Налоговым кодексом устроили настоящий детектив — и выяснили, что платить-то ей вовсе не нужно! Ни рубля! Законно, без подвоха.
Представляете? Она так обрадовалась, что даже чайник забыла выключить.
Большинство из нас уверены: продал квартиру раньше минимального срока — плати 13% налога. Но Налоговый кодекс РФ хитрее: он предлагает минимум четыре способа либо обнулить эту сумму, либо сильно её уменьшить.
Вот только в МФЦ или банке об этом почему-то молчат — видимо, хотят сохранить интригу. Начнём с самого простого и популярного способа. С 2020 года минимальный срок владения единственным жильём стал всего три года!
Для второй квартиры или инвестиционных объектов по-прежнему пять лет ждать надо.
А что считать «единственным жильём»? Это как у кота: если у вас есть только одна квартира, дом или комната — значит, это ваше единственное гнездышко.
Есть нюанс: если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой, новая не учитывается — можно сначала купить, потом продать старую и всё равно попасть под трёхлетний срок. Вот так хитро!
Самый выгодный вариант для тех, кто именно покупал квартиру, а не получил её в подарок или по наследству (ну или не украл на черном рынке). Представьте: продали за 5 миллионов рублей, купили за 4 миллиона семьсот тысяч.
Налог считается не с полной суммы продажи, а с разницы — то есть с трёхсот тысяч. А это всего 39 тысяч рублей вместо космических 650 тысяч! Вот это я понимаю – экономия!
Если же вы продали дешевле или ровно за ту же цену — налог вообще нулевой.
Только декларацию подавать всё равно придётся — помните про бумажную волокиту! Кстати, небольшой лайфхак для тех, кто покупал голые стены у застройщика без отделки: все расходы на ремонт смело вписывайте в траты! Собирайте чеки из строительных магазинов и договоры с бригадой – налоговая база уменьшается как по волшебству.
А теперь для тех счастливчиков, кто получил квартиру бесплатно — например в наследство или даром от близких родственников (именно близких, а не дальних двоюродных тёток). Тут расходов на покупку нет вообще, но государство даёт фиксированный вычет в миллион рублей (по пункту пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
Продали за два с половиной миллиона? Платите налог только с полутора миллионов – то есть всего 195 тысяч вместо 325 тысяч рублей.
Кажется мало? Зато для квартир стоимостью до миллиона налог вообще отменяется полностью! В регионах же с более дорогими квартирами этот вычет съедает основную часть налога – почти как кот съедает свежую рыбу на глазах хозяина.
Но вот вопрос: можно ли совмещать эти способы?
Нет-нет-нет! Выбирайте либо расходы на покупку (способ первый), либо фиксированный миллион (способ второй) – одно на один объект нельзя накладывать.
А теперь внимание: если вы одновременно продаёте одну квартиру и покупаете другую – есть ещё одна фишка! Когда вы покупаете жильё, возникает право на имущественный вычет до двух миллионов рублей (возврат до 260 тысяч НДФЛ). Если продажа и покупка произошли в одном календарном году или вычет ещё не использовали ранее – налоговая позволяет зачесть эти суммы друг против друга.