Сколько квадратных метров нужно человеку для счастья и уюта? Власти утверждают: нынешнего пространства явно не хватает. В регионах на каждого приходится около 20-22 кв.м, в Москве – чуть меньше, всего 17-18.
Значит, надо строить больше! Вот только застройщики, хоть и стараются, порой сталкиваются с парадоксом: новенькие квартиры стоят пустыми годами. Как будто жилье стало новым видом искусства — выставляют на показ, а покупатели лишь любуются издалека.
В Московском регионе с 2017 по сегодня доля невостребованных квартир выросла с 8% до целых 20%!
Особенно страдают бизнес-классовые апартаменты — там «залежалось» аж 60% квартир. Интересно, что продаваться они могут по пять-семь лет. Представьте себе: покупатель приходит в офис застройщика и говорит: «Дайте мне квартиру, которую никто не хочет уже полдесятка лет».
Девелоперы улыбаются и отвечают: «Вы точно уверены? У нас есть и свежие экземпляры!» А в масс-маркете таких несчастных квартир всего около 10%, да и продаются они быстрее – как горячие пирожки.
Почему же жилье превращается в неликвид?
Проблема может крыться в локации — ни метро рядом, ни школы-поликлиники, словно ты купил дом на Марсе. Или планировка напоминает лабиринт Минотавра: много мертвых зон и окон так мало, что даже кактусам там грустно. Или цена кусается настолько, что покупатель думает: «За эти деньги я лучше кота заведу».
Локацию изменить сложно — не перенесешь метро туда-сюда как мебель в комнате.
Зато планировки можно подправить — разделить или объединить квартиры. Иногда застройщики идут еще дальше и делают ремонт под ключ, чтобы квартира выглядела так заманчиво, что даже самый привередливый покупатель скажет: «Ну ладно, беру!»
За последние пару лет рынок Москвы буквально завалило новостройками в удачных местах с интересными концепциями. Покупатели переключились на новенькое – ведь всем хочется быть первыми обладателями стильной однушки с видом на парк или бизнес-центр. Из-за этого старые проекты начали пылиться на полках рынка недвижимости.
Забавно наблюдать за тем, как половина невостребованных квартир расположена в старой Москве (там где традиционно дороже), четверть – в Новой Москве и столько же – в Подмосковье.
Кто бы мог подумать? Дорогие квартиры стоят долго не потому что плохие, а потому что богатым людям иногда тоже сложно определиться с выбором.
Появление новых проектов комфорт+ класса перетянуло часть спроса из бизнес-сегмента — словно на вечеринке все вдруг решили поменяться костюмами местами. Результат — рост числа неликвидов среди дорогих ЖК.
Они уже построены и введены в эксплуатацию, но рынок изменился так быстро, что эти дома стали похожи на динозавров среди современных небоскребов.
В массовом сегменте тоже есть свои «залежи»: первые или последние этажи, торцевые квартиры или странные планировки часто лежат без дела чуть дольше остальных. Но обычно их продают в течение года после сдачи дома — ведь покупатели массового сегмента чутко реагируют на скидки. Тут уж девелоперы готовы идти навстречу клиентам – скидка 5-10%, и вот квартира уже обрела хозяина.
Покупатели бизнес- и премиум-класса более капризны: им мало просто скидку дать — они хотят еще добавить пару эксклюзивных деталей ремонта или поменять планировку под себя.
Поэтому такие квартиры могут ждать своего счастливчика по три года и больше.
Проблема нехватки жилплощади в городах сталкивается с парадоксом: несмотря на необходимость увеличения квадратных метров, значительная часть новых квартир остаётся непроданной, особенно в бизнес-классе. Причинами являются неудобное расположение, неудачные планировки и завышенные цены, которые отпугивают потенциальных покупателей. Это говорит о том, что количество жилья нельзя рассматривать изолированно — важна комплексная оценка комфорта, инфраструктуры и доступности, чтобы жильё действительно стало уютным и востребованным.