Ах, эти загадочные лабиринты рынка недвижимости – туда заходишь, как в сказку, а выходишь с историей на пару анекдотов и парой седых волос.
Вот вам история про Татьяну, которая решила сыграть в «Монополию» по-крупному, купив комнату в общаге. Звучит заманчиво: «Комната за миллион!» – думаешь, и представляешь себе уютный уголок с видом на цветущий сад… Но нет! Это был скорее «уголок» с общими кухней и санузлом, где соседи знают твои привычки лучше твоей мамы.
Пять лет спустя комната стоит 1,7 миллиона и не продаётся.
Тут Татьяна рвёт волосы. Представьте себе: она вложила деньги в «социальное жильё прошлого века», а вокруг студии в том же районе выросли до 4 миллионов! Разница — больше двух миллионов рублей!
Кто-то бы сказал: «Татьяна, ты купила билет на поезд в прошлое», а кто-то вспомнил старый добрый анекдот: «Покупатель спрашивает у риелтора: “Почему вы советуете брать вторичку, а сами покупаете новостройку?” Риелтор отвечает: “Потому что я люблю жить хорошо!”»
Но давайте честно — сравнивать комнату в общаге с отдельной студией — это как сравнивать овощную палатку с супермаркетом. В овощной палатке ты можешь купить морковку и капусту, но там нет кондиционера и кассового аппарата. А супермаркет уже давно порадует тебя свежими фруктами, удобными тележками и скидками к праздникам. Так же и с недвижимостью: комната — это доля с кучей ограничений и соседями за стенкой (которые могут петь караоке до утра), а студия — отдельное жильё со своим санузлом и ипотекой без проблем.
А теперь заглянем чуть глубже на географическую карту.
Татьяна не сказала из какого она города, но по ценам можно предположить Ростов-на-Дону или Краснодар – города юга России, где люди активно переезжают и рынок недвижимости растёт быстрее дрожжей в тесте для пирогов бабушки. В 2021 году студия стоила 1,8 миллиона (64 тысячи за квадратный метр), а сейчас её цена перевалила за 3,8 миллиона (136 тысяч).
Рост более чем в два раза! Москва или Питер тут не подходят – цены там совсем другие истории рассказывают.
И вот тут главный урок от нашей героини: ошибка Татьяны была не столько в выборе плохого актива (комната ведь тоже когда-то казалась золотым дном), сколько в сравнении несравнимого.
Комната никогда не будет дорожать так же быстро как отдельная квартира – это как сравнивать старенький велосипед с новым электросамокатом. Да велосипед может ещё покатать пару километров, но электросамокат доставит тебя куда угодно за считанные минуты.
Кстати говоря о продаже комнат – попробуйте продать такой актив быстро! Это почти как пытаться продать холодильник зимой соседям на Севере – все понимают что он нужен, но никто спешить не хочет. Покупатели приходят чаще всего только с наличными деньгами (а банки дают ипотеку под космический процент двум из десяти банков).
А вот со студией всё иначе: молодая семья легко возьмёт ипотеку под семейные программы со ставкой 6%, инвестор приценится под сдачу квартиры в аренду (чтобы потом заплатить ипотеку), да и арендаторы мечтают стать владельцами своего жилья.
Если представить продажу комнаты за 1,45 миллиона и покупку студии за 3,4 миллиона – разница почти два миллиона рублей! Но платеж по семейной ипотеке на 15 лет будет около 16 тысяч рублей в месяц – сумма вполне посильная даже для тех, кто привык считать каждую копейку перед походом в магазин за хлебом. Через пару лет дом сдадут – цена вырастет до четырёх миллионов плюс аренда принесёт еще порядка 25-30 тысяч рублей ежемесячно.
Платёж перекрыт плюс остаётся приятная маржа!