Ах, рынок новостроек — тот ещё цирк с конями! Представьте: застройщики таскают на плечах горы квартир, а покупатели сидят в сторонке с калькуляторами и теряются между ставками по кредитам и загадочными цифрами.
Вот вам свежий выпуск из рубрики «Вопросы от читателей» — или как я люблю это называть, «Экономика новостроек в стиле комикса».
Начнём с того, что наш первый герой — читатель @Mir_Mirich — решил проверить мой прогноз о пузыре цен, который, по моим данным, хлопнет к осени 2026 года. Вы думаете он просто так спросил?
Нет! Он сказал: «Убедите меня отдать 33 миллиона за квартиру!» Ну что ж, берём калькулятор и начинаем считать.
Цена квадратного метра в Москве упала до 244 тысяч рублей — это ниже среднего по столице. Почему такая цена?
Потому что земля стоит около 30–40% от стоимости квартиры, кредиты у застройщиков под 22–25% годовых (да-да, не шутка — проценты выше температуры летом), себестоимость колеблется где-то между 90 и 120 тысячами за квадратный метр. В итоге выходит примерно цена однушки 2016 года.
Помните анекдот про покупателя: «Почему вы продаёте квартиру так дорого?» — «Потому что я хочу!»? Вот тут наоборот: цены хотят упасть, но пока не могут.
Дальше к нам заглянул @Сергей Ильин с вопросом про структуру спроса. Согласитесь, когда частные инвесторы убегают после введения эскроу-счетов (а кто бы не убежал при ставках под двадцать процентов?), рынок меняет лицо быстрее смены масок на карнавале. Сейчас у нас не инвестиционная вечеринка с шампанским и блеском глаз, а тихий семейный ужин с потребительской экономикой на тарелке.
Цены в Москве перестали быть просто жадностью застройщиков — это своего рода фильтр для тех самых покупателей: хочешь жить в центре – плати по счетам. Тут вспоминается анекдот: «Почему московские квартиры такие дорогие? Потому что всё лучшее достаётся тем, кто умеет считать деньги».
Как ни крути — рынок переходит в фазу зрелости.
Но вот забавный момент: почему же риелторы советуют клиентам покупать вторичку, а сами тайком берут новостройки? Тут дело в горизонте планирования! Клиент хочет сделку здесь и сейчас — как котёнок хочет молока вчера.
А риелтор уже мысленно строит планы на пять лет вперед: ремонт, износ жилья и ликвидность объекта. Проверила данные по Москве и Петербургу: к моменту сдачи дома продано почти девяносто процентов квартир! Вторичка растёт в цене (Москва +9.5%, СПб +8.9%), аренда падает после пика (спасибо кризису), но общий тренд — рост за несколько лет подряд. Как говорил один мудрый человек: «Недвижимость – не Титаник», она скорее похожа на парусник в шторме – покачивается, но плывёт дальше.
И наконец пара слов о дачной амнистии до 2031 года.
Представьте себе ситуацию: у вас есть участок с домом мечты, но почему-то он не оформлен должным образом. Что будет? Нельзя продать или подарить дом без оформления (только землю), нет страховки и газа (представьте зимнюю баню без отопления), невозможна прописка (как жить без регистрации?), наследники рискуют попасть в судебные разборки… А если совсем плохо – дом могут снести как самострой! Но есть светлая полоса – амнистия позволяет оформить всё быстро и почти даром: всего семь дней и триста пятьдесят рублей госпошлины!
Это как купить билет на автобус до дачи вместо поездки на лимузине – практично и доступно.