Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам? Что будет с дольщиками если застройщика признают банкротом

Если застройщик стал банкротом: что можно от него потребовать

Здесь довольно богатый выбор — от возврата денег до предоставления готовой квартиры.

За восемь месяцев нынешнего года количество застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза. В настоящее время в их число входит сразу 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов. Ни для кого не является секретом, что финансово несостоятельными чаще всего становятся небольшие компании. Впрочем, крупные игроки рынка также могут быть признаны банкротами. Эксперты компании "Метриум" рассказали, какие требования может предъявить дольщик застройщику-банкроту.

Первый вариант — требовать готовую квартиру. Желание получить уже готовую квартиру понятно и даже похвально. Но при этом следует исходить из того, на какой стадии строительства находится дом. Идеальная ситуация для дольщика выглядит следующим образом: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности. Здесь никаких проблем не возникнет.

Но есть еще один — менее удачный вариант. Речь идет о ситуации, когда дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при некоторых условиях.

Первое условие — если больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Второе условие — оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

Третье условие — объект не пребывает в залоге у других лиц.

Если хотя бы по одному из этих условий есть сомнения, лучше не пытаться получить готовую квартиру.

Второй вариант — потребовать незавершенный объект строительства. Даже в том случае, если дом не до конца достроен, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Но для этого необходимо обратиться в суд. Если дело закончится успешно, то в этом случае будет зарегистрировано совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Как утверждают эксперты рынка, данная тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства, и для достройки требуется относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Есть еще один важный момент — если дольщики закрепляют за собой право на недостроенный дом, то у них появляется преимущество. Дело в том, что объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Третий вариант — потребовать деньги. Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Банкротство означает неспособность платить по текущим операциям и выполнять условия договоров и соглашений. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью, продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого, денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов.

realty.vesti.ru

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Содержание страницы:

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты — моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент — испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности — плохое решение.

Лучший путь — продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

Возврат инвестированных в строительство средств.
Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает — включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика — не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов — собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

Стать частью кооператива дольщиков.
Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам — предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

stroimprosto-msk.ru

Что будет с дольщиками, если застройщика признают банкротом?

Мои требования к застройщику, основанные на договоре участия в долевом строительстве, включены в реестр требований кредиторов (застройщик банкротится). Арбитражный суд принял решение о признании должника банкротом. Разъясните, пожалуйста, что ожидает меня и остальных дольщиков дальше?

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":

Из смысла части 1 ст. 124 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 131 Федерального закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно части 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из вышеуказанного следует, что у всех дольщиков, чьи договоры прошли государственную регистрацию, в залоге находится право аренды или право собственности на земельный участок, а также объект незавершенного строительства.

Как указано в части 1 ст. 138 Федерального закона № 127-ФЗ из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

Таким образом, в случае признания застройщика банкротом, участники долевого строительства получат денежные средства, вырученные от реализации права аренды земельного участка либо реализации самого земельного участка (в случае, если он находится в собственности у застройщика), на котором возводится объект строительства, а также от реализации объекта незавершенного строительства, независимо от очереди, в которой участвует конкретный дольщик.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

что делать дольщикам? :: BusinessMan.ru

Многие люди во время приобретения квартиры часто обращают внимание на жилье, предлагаемое застройщиками до окончания строительства. В этом случае происходит участие в долевом строительстве, для чего требуется составить ДДУ (договор долевого участия). За счет этого имеется возможность приобрести квартиры по сниженным ценам. Но придется подождать окончания строительства. Также существуют высокие риски того, что у застройщика закончатся средства или возникнут другие препятствия для завершения процесса возведения дома. Поэтому все граждане должны знать, как поступать при тех или иных проблемах. При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам? Для этого существует несколько вариантов действий.

Законодательное регулирование

Еще в 2004 году был принят специальный закон ФЗ № 214, на основании которого обеспечивается эффективная защита всех граждан, которые вложили свои средства в возведение многоквартирного строения. В нем указывается гарантия на возврат денег, если застройщик подал на банкротство заявление или вовсе был ликвидирован. Однако процесс возврата средств имеет некоторые особенности.

Закон о банкротстве застройщика ФЗ № 210 за 2011 год указывает, что все дольщики защищены законодательством. Поэтому им обязательно должна возвращаться некоторая часть внесенных денег или полностью вся сумма. Возврат может быть представлен не только денежной суммой, но и часто предлагается в натуральном виде. При определенных обстоятельствах обманутый дольщик может претендовать на получение полноценной квартиры, пригодной для жизни. Она обустраивается силами гражданина, а при этом отсутствуют какие-либо ограничения для того, чтобы он пользовался, владел или распоряжался этим имуществом.

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать, если дом был практически достроен? В такой ситуации целесообразно дольщикам требовать признать их право на квартиры в новом жилье, а не бороться через суд за возврат денег. Это обусловлено тем, что обычно компании объявляют себя банкротами исключительно в ситуациях, когда у них просто отсутствуют средства для дальнейшего функционирования.

Признаки банкротства застройщика

Сами дольщики могут определить вероятность банкротства компании, в которую были инвестированы деньги для строительства жилого строения. К основным признакам такого состояния фирмы относятся следующие:

организация перестает погашать свои кредиты и платить по счетам;
не совершаются обязательные платежи в разные фонды, которые могут быть бюджетными или внебюджетными;
значительно снижается прибыль фирмы, поэтому увеличивается вероятность того, что вложенные деньги не будут возвращены дольщикам;
уменьшается ликвидность имущества, принадлежащего застройщику.

Не всегда вышеуказанные признаки обязательно приводят к банкротству, так как организации обладают возможностью наладить свое финансовое положение.

Причины банкротства

Банкротство застройщика при долевом строительстве обычно обусловлено действительно значимыми обстоятельствами. К ним относится следующее:

увеличивается стоимость материалов, необходимых для возведения дома, а при этом у компании имеется строго ограниченный бюджет, сформированный за счет вкладов дольщиков, поэтому нередко просто отсутствует возможность для продолжения строительных работ;
повышается цена подрядных услуг;
рост курсов валют, что является причиной того, что значительно изменяются рыночные цены на материалы, стоимость работ и сами квартиры;
возникновение форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся погодные условия или влияние неизбежного человеческого фактора.

Все вышеуказанные ситуации приводят к тому, что значительно срываются сроки, в течение которых застройщик должен сдать дом. Это становится причиной того, что дольщики стараются взыскать неустойку, что приводит к увеличению нагрузки на компанию. Нередко именно это выступает основанием для объявления застройщика банкротом.

Понятие реестра требований кредиторов

Что делать при банкротстве застройщика дольщикам? Все инвесторы оповещаются о начале процедуры заранее, что дает им возможность подать заявление на внесение в соответствующий реестр требований кредиторов. Все кредиторы, входящие в этот список, получают возмещение за счет продажи активов должника.

В реестре указываются не только все фирмы и частные лица, которые должны получить обратно свои средства, но и очередность погашения долгов.

Каждый кредитор должен самостоятельно следить за тем, чтобы его данные содержались в этом реестре, а иначе существует высокая вероятность того, что он не сможет получить даже частичное возмещение.

Как кредиторы вносятся в реестр?

При банкротстве застройщика что делать дольщику? Первоначально надо позаботиться о том, чтобы он был внесен в данный реестр, что повышает его шансы на то, что он получит полное или частичное возмещение. Для этого выполняются действия:

первоначально формируется заявление о необходимости внесения гражданина в этот список;
к нему прикладываются документы, подтверждающие его право на возмещение, причем в них должно быть четко указано, какая сумма была уплачена человеком по ДДУ;
все бумаги направляются в арбитражный суд, после чего заявитель будет внесен в реестр.

Заявление должно содержать сведения о наименовании фирмы, являющейся застройщиком, об адресе многоквартирного дома, в строительство которого были вложены средства заявителя, а также вписываются данные о самом гражданине.

Когда подается заявление?

Имеется ограниченный срок, в течение которого может предъявить кредитор требования к застройщику. Поэтому подать заявление с другими документами в суд надо в течение 30 дней после того, как будет опубликована в СМИ информация о банкротстве фирмы.

Если не уложиться в этот срок, то погашаться долги будут в последнюю очередь. Ведь первоначально удовлетворяются требования кредиторов, имеющихся в реестре. Нередко люди, пропустившие срок, вовсе остаются без какого-либо возмещения.

На что могут рассчитывать дольщики?

Закрытие любой компании непременно сопровождается рассылкой соответствующих уведомлений всем кредиторам, причем выполняется подобный процесс в течение 5 дней после принятия решения.

В тексте такого уведомления имеются сведения о том, что дольщик может подать требование о возврате внесенной суммы с процентами. Следующие действия полностью зависят от того, на каком этапе строительства дома была начата процедура банкротства застройщика:

если был достроен дом, то желательно дольщикам подавать заявление в арбитражный суд, в котором указывается на необходимость оформления права собственности на квартиру;
если строение не было возведено, то открывается конкурсное производство, поэтому рассчитывать дольщики могут исключительно на возврат средств, а при этом нет четких временных границ относительно выполнения этого обязательства застройщиком.

Первоначально фирма погашает обязательства перед гражданами, которым был нанесен физический урон. Далее выплачиваются зарплаты и иные платежи работникам строительной компании. Только потом в соответствии с очередностью, имеющейся в реестре, погашаются требования дольщиков.

Рассчитывать граждане могут не только на возврат вложенных денег, но и на получение процентов и неустоек. Некоторые люди вовсе требуют возмещение за моральный вред. Но не всегда у застройщика имеются нужные активы и возможности для удовлетворения всех вышеуказанных требований.

Также в ФЗ № 214 содержится информация о том, что оформляется для каждого дольщика обязательная страховка, защищающая граждан от возможных убытков, возникающих в результате нарушения условий договора застройщиком. Но даже страховые компании нередко не справляются с огромным количеством требований со стороны граждан.

Как поступить, если вложены заемные средства?

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам, если они вложили в возведение многоквартирного дома заемные деньги? В такой ситуации граждане сталкиваются с тем, что у них отсутствует собственные жилье, а также остается долг перед банком.

Не следует прекращать выплачивать средства по кредиту, так как это приведет к плачевным последствиям для самого заемщика. Многие люди уверены, что поскольку отсутствует залоговая квартира, то банк будет предъявлять требования застройщику, но на самом деле банковские организации работают только с непосредственными заемщиками. Поэтому разными способами будут взыскиваться средства. Может начаться судебное производство, поэтому приставы могут арестовывать счета и имущество должника для возврата долга банку.

В такой ситуации требуется подать заявление на получение возмещения от застройщика. При этом надо продолжать уплачивать средства по кредиту.

Что может потребовать дольщик?

Дольщики при банкротстве застройщика могут обратиться в суд для внесения их в реестр кредиторов и при этом могут потребовать:

полный возврат денег, которые были внесены для строительства многоквартирного дома;
получение права собственности на достроенную квартиру;
компенсацию морального ущерба, возникшего в результате отсутствия готовой квартиры к дате, указанной в соглашении;
неустойку, начисляемую при нарушении условий договора застройщиком;
проценты за использование денег строительной компанией.

Составить заявление и подготовить другие бумаги для внесения гражданина в реестр кредиторов надо в течение 30 дней после начала процедуры банкротства.

Какой выбирается способ компенсации?

Если имеется достроенный дом, то сами дольщики выбирают вариант компенсации. В случае банкротства застройщика можно выбрать такие варианты:

Если достроен дом, то желательно потребовать оформления права собственности на недвижимость. Это может осуществляться даже при отсутствии отделки или подключения некоторых инженерных коммуникаций. Для этого подается заявление в арбитражный суд.
Возврат вложенной суммы с процентами и неустойками. Этот вариант считается приемлемым, если у застройщика имеется множество активов, обладающих высокой ликвидностью, чтобы имелась возможность удовлетворить требования всех кредиторов.

Возврат денег может затянуться на длительное время, поэтому многие люди предпочитают получить готовую квартиру даже без отделки. Это особенно относится к гражданам, которые оформили кредит для этой покупки.

Другие возможности для возврата средств

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам дополнительно для повышения вероятности возврата средств? Для этого можно воспользоваться возможностями:

если появляется информация о возможном банкротстве застройщика, дольщики могут создать свой кооператив и достроить дом своими средствами;
привлекаются дополнительные инвесторы, а также можно обратиться к государственным органам для предоставления отсрочки по уплате налогов, чтобы строительная фирма могла выйти из кризиса;
смена застройщика, что может осуществляться при передаче права возведения дома, но при этом новая строительная фирма на основании ФЗ № 214 может запросить вложения дополнительных средств;
обращение к страховой компании, но это осуществляется только после внесения кредитора в реестр;
использование поручителей застройщика, которыми обычно выступают учредители или банки, а именно эти компании должны компенсировать ущерб дольщикам, если не справляется со своими обязательствами застройщик;
применение денег, имеющихся в компенсационном фонде;

Ниже имеется видео, в котором подробно рассказывается о правах дольщиков.

Таким образом, банкротство застройщика – это неприятный момент для любого дольщика. Процесс приводит к тому, что возникают сложности с возвращением денег или получением своей квартиры. Граждане должны оперативно предпринимать разные меры, чтобы они были внесены в реестр требований кредиторов. Можно воспользоваться любым удобным способом для возвращения денег.

businessman.ru

Особенности банкротства застройщика при долевом строительстве в 2017 году - что делать дольщику

За последние 5-6 лет рынок недвижимости в России пережил серьезный кризис. Крупные строительные компании пережили его относительно безболезненно, но некоторые застройщики вынужденно запустили процедуру банкротства. Что делать честному участнику долевого строительства в таких условиях? На этот вопрос мы и постараемся ответить. Эта статья поможет разобраться, что происходит с дольщиком при банкротстве застройщика, что говорит судебная практика, и какие права есть у клиента такой компании. Разберемся, какие действия стоит предпринять сразу после того, как вы узнали о разорении компании.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Разобраться в договоре

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Определиться с типом иска

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Банкротство застройщика: что говорит закон и судебная практика

По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены. Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии. Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата. В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами. Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Важно

Если застройщик запустил процедуру банкротства, суд чаще всего встает на сторону дольщика. Отказ можно получить только в том случае, когда финансовые обязательства по договору не были полностью исполнены клиентом строительной компании.

Особенности процедуры банкротства застройщика по состоянию на 2017 год

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

Наблюдение
Финансовое оздоровление
Внешнее управление
Конкурсное производство
Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений. Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость. Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке. Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве. Это значит, что при разбирательстве суд применит к строительным компаниям более строгие правила, отраженные в седьмом параграфе закона «О банкротстве».

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить нужную информацию, клиенту строительной компании нужно обратиться в Картотеку арбитражных дел, доступной на сайте Федеральных Арбитражных Судов РФ. Если процесс наблюдения ужа запущен, запись об этом факте обязательно будет в реестре.

Заключение

Мы выяснили, что делать дольщик при банкростстве застройщика, какие особенности процедуры нужно учитывать по состоянию на 2017 год и как применяется закон в судебной практике. Действия клиента разорившейся строительной компании зависят от трех факторов:

Характера подписанного договора
Стадии судебного процесса
Требований самого клиента.

Дольщику проще всего подать заявление на признание права собственности на готовую квартиру или на долю в инвестиционном контракте. Если суд удовлетворит такие требования, имущество клиента будет выведено из общего конкурса. Не рекомендуется требовать возврата денежных средств. После уплаты всех издержек и неустоек у обанкротившейся фирмы может просто не остаться свободных денег, и дольщик останется ни с чем.

banki-dolgi.ru