ГлавнаяЗастройщикКак проверить надежность застройщика при долевом строительстве

Все доступные способы проверить застройщика при покупке квартиры по ДДУ. Как проверить надежность застройщика при долевом строительстве


Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Долевое строительство довольно популярно в России, но, помимо преимуществ, оно несёт в себе и риски.

При выборе подрядчика крайне важна надежность. Чтобы минимизировать возможные потери, необходима проверка застройщика. Это поможет избежать вложения денег в мошеннические либо просто тонущие компании.

 

Участники долевого строительства

Законодательством устанавливается, что в договоре о долевом строительстве должны фигурировать две стороны – застройщик и дольщик. Последних обычно много, но с каждым из них договор заключается индивидуально.

Застройщик

Организация, имеющая в собственности, либо арендующая земельный участок и ведущая на нём строительство с привлечением средств граждан. Эта компания должна соответствовать предъявляемым законодательством требованиям и следить, чтобы объект и процесс строительства также им соответствовал. Также она занимается всеми связанными со строительством аспектами.

Дольщик

Обычно это физическое лицо (хотя участие юридических также допустимо), предоставляющее средства на этапе строительства недвижимости. Соответственно, после того, как её возведение будет завершено, это лицо получит право собственности на указанное в договоре жильё.

Схема участия

Коротко опишем схему, в соответствии с которой обычно осуществляется участие:

  • Застройщик приобретает либо арендует участок, на котором в дальнейшем будет вестись строительство.
  • С дольщиками заключаются договоры.
  • Они выплачивают оговорённые суммы.
  • После сдачи объекта получают в своё распоряжение жильё.

Возможные риски дольщика

Хотя долевое строительство и помогло многим приобрести квартиры – ведь без такой формы некоторые компании бы вовсе не смогли начать строительство, но вместе с тем участие в нём несёт в себе и риски. Не все застройщики честны с клиентами, из-за чего в СМИ постоянно всплывают истории об обманутых дольщиках.

Но прежде чем перечислять риски участия в долевом строительстве, стоит выделить важнейшие плюсы, благодаря которым оно остаётся популярным:

  • таким образом можно приобрести недвижимость заметно дешевле, чем при обычной покупке, делающейся уже после сдачи дома в эксплуатацию;
  • платежи за приобретение могут быть распределены на всё время строительства, в результате чего их выплата становится более посильной для бюджета семьи;
  • приобретаемая квартира гарантированно окажется «чистой» в юридическом смысле, а вот приобретая жильё, уже побывавшее в чьих-то руках, можно получить в перспективе проблемы с ним.

Разберём важные риски, начав с откровенно мошеннических схем, последствия недооценки которых уже успели испытать на себе немало клиентов нечистых на руку застройщиков:

  1. Продажа одной и той же строящейся недвижимости нескольким покупателям – если случилось подобное, то права на приобретённую жилплощадь в итоге останутся у того, кто купил её первым. А вот лицу, которому её продали по второму разу, придётся несладко. Чтобы получить от застройщика выплаченные деньги потребуется судиться с ним.
  2. Использование серых схем – к примеру, распространён вариант с заключением предварительного договора купли/продажи вместо полноценного договора долевого строительства. Такой манёвр позволяет застройщику оставить за собой право собственности на недвижимость и впоследствии требовать от клиента дополнительной оплаты. Иногда вместо этого применяется заём под вексель, но ни договор предварительной купли/продажи, ни вексель не обязывают впоследствии передать недвижимость – вместо этого застройщик имеет право просто вернуть средства после того, как строительство завершится, и отказаться от обязательств, залогом исполнения которых они были.

Риски необязательно должны быть связаны с недобросовестностью компании-застройщика – просто те или иные процессы могут пойти не так, что приведёт к:

  1. Задержке строительства – к ней могут привести различные обстоятельства: изначально неверно рассчитанные сроки, задержки поставок материалов и другие проблемы с подрядчиками, использование ресурсов в первую очередь на достройку других объектов и так далее. Задержка строительства – довольно частое явление, потому в договоре стоит прописать, какую ответственность понесёт застройщик в случае её возникновения.
  2. Запросу доплаты – иногда застройщик требует от клиента дополнительную плату, и если в договоре чётко не прописано, что входит в стоимость, то он может оказаться вправе сделать это, и потребовать оплаты, например, подключения к коммуникациям. Иногда необходимость доплаты вызвана удорожанием материалов. В таком случае требуется провести экспертизу для расчёта нужной суммы.
  3. Желанию расторгнуть договор со стороны дольщика – и здесь может крыться ещё одна опасность – если процедура подробно не указана в тексте договора, то сделать это может оказаться непросто. Потребуется составить отдельное соглашение для расторжения, и застройщик получит возможность всячески саботировать процесс его составления и подписания.
  4. Возврату средств – при расторжении по инициативе дольщика, могут быть подняты вопросы, в каком размере и в какие сроки ему должны быть возвращены вложения. Если в договоре нет сведений об этом, то возникнет серьёзная проблема. Например, застройщик может настаивать, что обязан вернуть средства лишь после того, как квартира будет куплена новым клиентом – и если указаний на этот счёт не было, то потребуются разбирательства в суде с неочевидным исходом.
  5. Сложностям при регистрации прав – они могут возникнуть, если в государственные службы не были вовремя предоставлены нужные документы. Это может привести к необходимости судебного разбирательства.

Как проверить застройщика

Как видно из обзора рисков дольщика, большая их часть связана с выбором компании-застройщика, а также составлением договора – это два узких места долевого строительства. И если со вторым поможет грамотный юрист, специализирующийся на таких договорах, который выявит возможные проблемы и настоит на внесении в текст нужных пунктов, то на первом стоит остановиться подробнее.

Ознакомление с документами

Застройщик обязан представить в распоряжение обратившегося документы о своей деятельности, и отчётность, по которой можно судить о финансовом состоянии компании.

Обязательно стоит ознакомиться с информацией о структуре компании, и если договор заключается не с головной, а с дочерней, то уточнить сведения именно о ней. Также следует проверять персонально учредителей: можно встретить компании, имеющие ещё незапятнанную репутацию, но лишь потому, что это новые воплощения закрытых нечистых на руку застройщиков, и иногда они вычисляются по основателям (если те уже светились в таких компаниях).

Есть и другой вариант – номинальный директор. Проверить его на номинальность можно по ИНН из выписки ЕГРЮЛ. ИНН вводится на одном из проверочных сервисов, например, www.kartoteka.ru. Если на его владельце числится много компаний, то он наверняка является номинальным директором. А это, в свою очередь, означает, что компания уже готова защищаться от кредиторов и государства, и нести в неё деньги не стоит.

Если проверка свидетельств, совпадения реквизитов, адресов и прочих основных данных не станет проблемой, то вот для более подробной проверки, например, разбора проектной документации, стоит обратиться к специалистам в юридической и финансовой сферах.

Анализ судебных дел компании

Обязательно проверить статистику застройщика по судебным делам. Это осуществляется либо при помощи онлайн-картотеки арбитражных дел – kad.arbitr.ru, либо через сервис проверки контрагентов – www.1cont.ru.

Если судебных дел много, и застройщик выступает в них чаще в роли ответчика. Это должно заставить задуматься о том, стоит ли начинать работу с ним, ведь обилие судебных процессов может говорить о недобросовестности либо наличии финансовых проблем. Кроме того, обратите внимание на суммы – если долги по искам невелики, то это не столь критично.

Ещё один важный нюанс – предмет разбирательства. Если много исков связано с проектировщиками, водоканалом или генерирующими компаниями, то это может привести к срывам сроков сдачи объектов.

Сведения о прошлых объектах

Важно узнать сведения о предшествующей работе компании: каков её возраст, сколько квартир она сдала за время деятельности и за последние несколько лет, насколько довольными остались покупатели.

Важные нюансы:

  • Были ли ранее просрочки – конечно, проблемы могут происходить с каждым застройщиком, и ничего страшного, если время от времени он допускает просрочки. Главное, чтобы они не были длительными, и не стали системой. То есть чтобы, по крайней мере, просроченных объектов не было больше, чем сданных вовремя.
  • Насколько открыта информация о прошлых проектах – застройщик должен сам давать всю нужную информацию, то есть адреса и параметры объектов. И конечно, они должны совпадать со сведениями из других источников. Если выяснится, что компания приукрашивает действительность, то сложно будет доверять её обещаниям.
  • Качество – оно даже более важно, чем своевременная сдача. Отзывы в интернете не назвать стопроцентно надёжным источником (и потому не стоит останавливаться на их чтении на одном-двух сайтах, нужно провести более детальную проверку), но чаще всего приходится ограничиваться им. Хотя куда лучше, если есть возможность лично пообщаться с обладателем недвижимости, возведённой силами застройщика, или съездить и осмотреть дом.

Финансовое состояние

Официальный сайт ФСПП позволяет узнать, есть ли у компании незакрытые долги (fssprus.ru/iss/ip/). Если их много и на крупные суммы, то очевидно, что у неё проблемы. Вряд ли в подобных обстоятельствах стоит отдавать ей свои кровные, ведь вы встанете в конец очереди кредиторов, особенно если долги давние.

Но стоит разделать долги перед юридическими и физическими лицами, и перед государством – если на компании числятся долги по государственным пошлинам, это ещё не повод настораживаться, поскольку для расчётов с государством используется другой механизм.

Подытоживая изложенное в разделе, выделим главные признаки, по которым можно понять, что компания неблагонадёжна:

  • Множество исков к ней.
  • Большое количество незакрытых исполнительных листов.
  • Преобладание отрицательных отзывов от клиентов.
  • Некорректно составленные договоры.
  • Нежелание выдавать требующиеся документы.

Предоставление информации

Согласно ФЗ № 214 (статьи 20-21), на застройщике лежит обязанность представить в распоряжение клиента сведения как о компании, так и о конкретном проекте.

В законодательстве установлен и полный перечень сведений, которые необходимо будет представить.

 

 

 

 

О застройщике

В список обязательной информации входит:

  • Официальное и коммерческое наименование, местонахождение, режим работы, контакты, ФИО руководителя.
  • Сведения о государственной регистрации, учредителях и иных участниках с 5% и более голосов в компании.
  • Сведения о проектах, в осуществлении которых организация участвовала за три последних года.
  • И другое (полный список в статье 20) – всё это должно находиться в свободном доступе. Вдобавок застройщик должен будет по требованию предоставить доступ к ряду документов, перечисленных в той же статье.

О проекте строительства

О нём должна быть доступна следующая информация:

  • Основные сведения об объекте и договоре, разрешении на строительство, выполнивших инженерные изыскания лицах и результатах экспертиз.
  • Данные о правах на участок под строительство.
  • Подробные характеристики объектов, строительство которых планируется, планы по их присоединению к сетям, сроки сдачи и тому подобное.
  • Если застройщик привлекает средства не только от дольщиков, но и иными способами – сведения об этом.

Полный список вы можете найти в статье 21, как и перечень документов о проекте, которые компания должна предоставить по требованию.

Размещение информации

Правила размещения информации утверждены приказом Минстроя № 914/пр. Согласно ему, все перечисленные в предыдущем разделе сведения, должны быть размещены на сайте застройщика, и возможность доступа к ним должен иметь любой пользователь интернета. Это значит, что застройщик не может требовать регистрации или предоставления личных данных перед тем, как откроет доступ к ним. Пользователь не обязан устанавливать отдельные программы для получения доступа к сведениям.

Информация должна быть оформлена просто и понятно, проектная декларация опубликована в виде электронной копии, а проект договора – в виде скан-копии либо обычного текстового файла.

Если вносятся изменения, то соответствующим образом должны меняться и сведения на сайте, при этом требуется, чтобы наряду с новыми версиями документов сохранялись и предшествующие. Также следует зафиксировать и сделать доступным пользователям время внесения изменений.

Страхование гражданской ответственности

Ранее согласно Федеральному закону № 214 застройщики страховали ответственность при помощи банковского поручительства, страховки либо договора с обществом взаимного страхования.

Но с 2017 года в законодательство были внесены поправки, касающиеся страхования долевого строительства и обязывающие всех застройщиков, занимающихся привлечением средств при помощи заключения договоров долевого участия, отчислять средства в специальный компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора. Этот фонд обеспечивает защиту, он нужен, чтобы финансировать завершение строительства в случае задержек, или выплачивать компенсации пострадавшим дольщикам при банкротстве застройщика. Другими страховыми случаями являются незавершение строительства или неполучение дольщиком жилья при завершённом проекте, а также невозврат ему средств.

pravo.estate

Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика :: Жилье :: РБК Недвижимость

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Фото: Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Судебные разбирательства

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Судебные приставы

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)  

realty.rbc.ru

Как проверить застройщика на надежность. Документы при покупке в ипотеку ⚖

Statiy992Выбор застройщика – ответственный шаг для людей, желающих приобрести квартиру.

От того, насколько надежной будет компания, зависит получение вами желанной жилплощади, соблюдение всех сроков, требований, нормативных документов и договоров.

Так вы будете избавлены от головной боли, сможете в оговоренный день получить ключи и заселиться в качественно построенный дом.

На что обратить внимание, желая проверить документы застройщика

Прежде, чем принять решение о выборе застройщика, обратите внимание на темпы строительства, конечно, вложение средств в завершающиеся объекты, безопасней, но не стоит отказываться и от других вариантов. Динамика строительных работ должна быть стабильной, современные компании ведут трансляцию строек в интернете, публикуют фото. Но это не исключает срывов срока, так как застройщик часто сталкивается с проблемой смены подрядчика, реорганизует процесс. Если вы увидели замедление – обратитесь в фирму, с которой заключен договор.

Обязательно посмотрите, кто является партнером строительства, будет отлично, если это – солидные компании, инвестиционные фонды, которые не привыкли торопиться, вынося решение о сотрудничестве. Государственные банки – тоже признак того, что застройщик надежный.

Стоит опасаться заниженных цен на квадратные метры, адекватная ценовая политика – признак того, что компания не замешана в мошенничестве. Также стоит изучить информацию о застройщике в СМИ, проверить форумы или социальные сети с отзывами, обратиться к конкурентам, чтобы они могли рассказать о фирме, с которой вы собираетесь сотрудничать.

На стройку лучше съездить в будний день, чтобы оценить, устраивают ли вас пробки по дороге. Посмотрите, как обстоят дела с возведением конструкции, пообщайтесь со строителями, если им задерживают заработную плату – это уже повод для беспокойства, ваша квартира может быть задержана аналогичным образом.

elina-140x150Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

Стоит отметить еще один из способов проверки надежности застройщика, с которым планируется заключение договора о долевом строительстве. Данный способ представляет собой получение данных о том, какой период времени застройщик существует на рынке строительства. Чем больше лет он осуществляет свою деятельность, тем более вероятно, что уходить с этого рынка недобросовестным образом, застройщик не собирается. Для получения данной информации, необходимо посетить официальный сайт ФНС России — www.nalog.ru. На данном сайте, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», присутствует сервис, используя который, можно бесплатно получить содержащиеся в ЕГРЮЛ/ЕГРИП сведения о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа.

Какие документы застройщика нужно проверить

Надежный застройщик – это не темная лошадка, которую вам посоветовали друзья. У него должен быть свой сайт, где в свободном доступе размещена вся документация, целый пакет, включая лицензии, декларации, постановления о выделении участка. Все это должно быть доступно потенциальным клиентам. Кроме того, максимально надежным является заключение договора долевого строительства. Этот документ регистрируется государственным органом и исключает двойные продажи.

Впрочем, обычный договор, составленный юридически верно без подводных камней, тоже подходит. Однако в любом случае, в соответствии с Федеральным законом договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации). Изучить этот документ лучше всего с грамотным специалистом, если организация относится к своим обязанностям добросовестно и ей нечего скрывать, договор вам предоставят для домашнего рассмотрения. Здесь должны быть указаны сроки сдачи, штрафные санкции, если одна из сторон нарушит условия.

Не обойдите стороной разрешение на строительство – оно проверяется на специализированном сервисе, предоставляется фирмой по запросу потенциального клиента.

Читайте также: «Что нужно знать при покупке квартиры?»

Какие документы проверить у застройщика новостройки

Кроме оговоренных выше документов, застройщик новостройки обязан после строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вам продадут квартиру без данного документа, вы не сможете быть полноправным собственником, зарегистрировав свою жилплощадь.

Обратите внимание на документацию о разрешении строительства, чтобы в будущем не оказалось, что новостройка возведена незаконно, а вы не остались без квартиры и денег.

Читайте также: «Документы для регистрации ДДУ«

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Перед покупкой квартиры, изучите несколько немаловажных факторов:

  • Репутацию фирмы-строителя;
  • Подведение коммуникаций к жилому дому;
  • Адекватность цен на жилье;
  • Количество заказов у компании должно быть большим;
  • Документация в порядке;
  • Застройщику нечего скрывать, он предоставляет все договора;
  • Компания не была замешана в судебных разбирательствах.
elina-140x150Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

На практике немало случаев, когда застройщик продолжает заключать договоры на долевое участие в строительстве, при этом в отношении него поданы исковые заявления, которые в ближайшем будущем, негативно скажутся на его финансовом состоянии. Не говоря уже об исках о признании застройщика банкротом. Участнику долевого участия в строительстве или будущему участнику, для получения сведений о наличии текущих судебных процессах, в которых застройщик выступает ответчиком (именно этот процессуальный статус должен интересовать будущих дольщиков), достаточно посетить официальный сайт Федеральных Арбитражных судов Российской Федерации — http://www.arbitr.ru

Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку

Какие документы должен предоставить застройщик, если вы хотите оформить ипотеку? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.

Ипотека – не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если бы покупка совершалась не в кредит.

Особенности проверки застройщика в городе Москва

Москомстройинвест призывает людей, желающих совершить покупку в Москве к заключению договоров долевого участия. Они регистрируются, позволяют избежать мошенничества, а наиболее надежными были признаны компании, работающие по 214 Федеральному Закону.

В городе Москва проверенные застройщики вносятся в единый перечень. Сюда относят только те компании, у кого нет серьезных нарушений, и которые предоставили отчетность.

Проверенные застройщики Москвы

В Москве надежность застройщика можно проверить онлайн на сервисе городских услуг. Здесь собрано 163 застройщика, с ними заключить договор можно без опасений, что жилье не оправдает ожиданий.

Кстати, этот нужный сервис расскажет вам и о тех фирмах, что проходят процедуру банкротства, нарушают закон или имеют плохую репутацию.

Для проверки надежности застройщика существует немало способов. Вам нужно изучать детали, подходить к процессу грамотно, обращать внимание не на разговоры знакомых, а на вещи, которые вы видите сами.

pro-ddu.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство?

В последнее время долевое строительство приобрело популярность и относительно цивилизованные формы. Государство принимает изменения в законодательство, направленные на защиту прав дольщиков, усиление контроля за застройщиками.

Покупать квартиры в строящемся доме на условиях долевого участия выгодно, особенно на ранних стадиях строительства. Такое жилье стоит на 15 – 20 % дешевле, чем готовое. Но при этом увеличиваются риски натолкнуться на недобросовестного застройщика. В результате есть вероятность потерять деньги, квартиру или столкнуться с долгостроем.

Чтобы избежать неприятностей опытные юристы рекомендуют тщательно проверять застройщика перед заключением договора долевого строительства. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, надо кроме параметров квартиры обратить внимание на надежность девелопера. Как же проверить надежность застройщика в долевом строительстве?

Что проверяется у застройщика

На рынке недвижимости работает большое количество строительных организаций, активно рекламирующих свои проекты. Но реклама – всего лишь двигатель торговли. Инструмент для привлечения соинвесторов, обеспечения финансирования стройки, продажи готовой продукции или услуг. Поэтому реклама никогда не была гарантом качества товара или добросовестности и надежности продавца.

Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.

Репутация на рынке

У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.

В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:

  • На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике. При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.
  • Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ.
  • В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства.
  • На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника.
  • Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции. Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.

Многое о репутации и надежности девелопера может сказать и участие его в саморегулируемых организациях в сфере строительства. Для компаний, строящих жилые дома, это обязательное условие.

Проектная документация

Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.

Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.

Разрешение

Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства. В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:

  • дату окончания действия разрешения;
  • наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
  • наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.

Проектная декларация

Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:

  • тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
  • разрешение на возведение многоквартирного дома;
  • о праве застройщика на участок земли под домом;
  • перспективные планы благоустройства территории;
  • месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
  • сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
  • договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Государственная экспертиза

Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.

Документы на землю

Существует несколько вариантов оформления земельного участка под строящимся домом – долгосрочная аренда, субаренда или в собственность. Очень редко встречаются случаи оформления в безвозмездное пользование на определенный срок.

Проверить информацию о правах на участок можно, заказав выписку из ЕГРН. Она содержит информацию о собственнике и арендаторе. Вся информация о праве на землю должна размещаться на сайте девелопера. В случае ее отсутствия можно попросить у строителей копию договора, в которой будут видны сроки аренды участка.

Важно! Сроки аренды участка не должны заканчиваться ранее предположительной даты ввода в эксплуатацию дома, иначе у дольщиков возникнут большие проблемы с оформлением приобретенных квартир.

При наличии субаренды на территорию застройки необходимо проанализировать правомерность ее передачи субарендатору и соотношение сроков действия обоих соглашений.

Информация о новостройке

В случае приобретения квартиры по ДДУ стоит заняться проверкой не только застройщика, но и новостройки. Рекомендуется изучить источники финансирования строительства и перечень инвесторов. Не помешает оценить темпы строительства и возможность девелопера завершить стройку с соблюдением сроков.

Источники финансирования

При возведении объект недвижимости возможно использование нескольких источников финансирования:

  • собственные средства;
  • привлеченные от участников долевого строительства;
  • финансы соинвесторов и партнеров;
  • заемные средства и банковские кредиты.

Возведение новостройки с использованием собственных средств подтверждает финансовую состоятельность застройщика. Это свидетельствует о его независимости и делает стоимость квартир более привлекательной на рынке недвижимости, чем у конкурентов.

Финансирование строительства с привлечением заемных банковских средств – обычная практика среди девелоперов. Это еще не является негативным сигналом для будущих покупателей. Застройщики проходят проверку в кредитной организации перед выдачей кредитов. Многие банки предлагают покупателям квартир у проверенных строителей более привлекательные условия ипотеки.

В настоящее время идет переход на проектное финансирование, что означает отказ от привлечения средств дольщиков и работу с собственными и кредитными деньгами.

Сроки сдачи объекта

Сроки ввода в эксплуатацию и передачи готового жилья, соответствующие проектным документам, являются ключевой информацией для дольщиков. От них будут зависеть возможные штрафные санкции к застройщику.

В 214-ФЗ приведены конкретные требования к сроку передачи новостройки дольщикам:

  • В договоре участия в долевом строительстве обязательно должен быть прописан срок передачи квартир. Он должен быть единым для всех дольщиков.
  • В случае нарушения сроков передачи объектов недвижимости с застройщика взимается в пользу дольщика неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка взимается в двойном размере.

Бывают ситуации, когда застройщик не успевает закончить строительство к сроку передачи квартир дольщикам. Тогда он обязан за два месяца до истечения срока уведомить их о переносе сроков и предложить заключить дополнительное соглашение об этом.

Риски

Даже понимая, как проверить застройщика при покупке квартиры по долевому строительству, принимая все меры предосторожности, никто не застрахован от рисков, связанных с преднамеренной недобросовестностью строителей.

К возможным рискам относятся:

  • Внесение в договоры ДДУ пунктов, снижающих защиту прав дольщиков.
  • Проблемы с инфраструктурой новостройки – отсутствие дорог, благоустройства территорий, транспортного обеспечения, магазинов и других объектов.
  • Низкое качество произведенных строительных работ или используемых материалов. После проведения экспертиз можно потребовать с застройщика компенсацию.

Даже проверенные и состоящие в реестре надежных застройщиков, строительные компании могут попасть в кризисную ситуацию. Для защиты дольщиков от подобных рисков государство усовершенствует законодательство о долевом строительстве. В перспективе намечен переход от долевого к проектному строительству, когда покупается уже готовая квартира.

metr.guru

Как проверить надежность застройщика при долевом строительстве

Требования к описанию дома и объекта долевого строительства в договоре Дом Квартира Графический план, в том числе поэтажный Назначение квартиры Вид дома Этаж Назначение Площадь Этажность Количество жилых комнат Общая площадь Количество вспомогательных помещений Материал наружных стен и перекрытий Наличие балконов и лоджий Сейсмостойкость Класс энергоэффективности

  1. Срок передачи квартиры.
  2. Цена объекта и порядок ее внесения.
  3. Срок гарантии на недвижимость.
  4. Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства по окончанию строительства дома.

Кроме указанных условий в договор включаются перечень прав и обязанностей сторон и ответственность за их невыполнение. Госрегистрация Процедуру госрегистрации проходят не все договоры – только долевого участия и переуступки по нему и купли-продажи. Иные соглашения регистрации не подлежат.

Знакомимся с застройщиком

Важно

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки.

Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет. Приведенный алгоритм является универсальным, однако не гарантирует избавления ото всех рисков, связанных с долевым строительством. Внимание

Сейчас власти стремятся максимально унифицировать разнородный рынок недвижимости. Вступившая в силу новая редакция 214-ФЗ призвана максимально защитить дольщиков от возможных неприятностей.

SpbHomes.ru продолжит следить за нововведениями в законодательстве и практикой их исполнения застройщиками.

Как проверить застройщика на надежность?

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» серьезно изменился ряд требований к застройщикам. Подробно о поправках было написано ранее. Какие же документы застройщика нужно проверить в первую очередь?

  1. Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
  2. Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год;
  3. Проектную декларацию объекта;
  4. Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
  5. Типовой ДДУ;
  6. Договор о поручительстве банка;
  7. Договор о страховании гражданской ответственности компании.

Все эти документы должны появиться в открытом доступе на официальном сайте застройщика в течение 1-ого полугодия 2017-ого года, однако уже сейчас девелоперы обязаны предоставлять вышеперечисленные сведения по требованию.

3 вопроса для проверки строительной компании перед покупкой жилья

Инфо

Вносить плату на строительство надежнее в том случае, когда договор подписан и зарегистрирован в соответствующих органах. Существующие способы мошенничества «Нет предела совершенству» — таким лозунгом руководствуются квартирные мошенники, придумывая новые способы завладения чужими средствами.

В такой сфере существует масса способов обмануть несведущих покупателей. Нередко потенциальные новоселы, в целях экономии, не обращаются в риэлтерские организации, а пытаются самостоятельно совершить сделку. Отказ от профессиональных посредников является самым распространенным способом обмана среди квартирных аферистов. Риск существенно снизится при обращении в специализированные компании, не первый год занимающиеся вопросами покупки жилья:
  1. В настоящее время не является проблемой приобретение соответствующих бланков, по которым можно произвести «продажу» жилья.

Как проверить надежность застройщика?

Обычно сведения о правах на территорию размещаются на сайте компании. Если они отсутствуют, допустимо запросить копию договора аренды или выписку из него, касающуюся срока предоставления участка, факта государственной регистрации договора, указание в нем на строительство жилого дома на арендуемой территории.

В качестве арендатора должен быть указан сам застройщик. Аренда не должна заканчиваться сразу раньше предполагаемого ввода дома в эксплуатацию.

В таком случае срок продлевается, иначе не избежать проблем с передачей квартир. В случае субаренды дополнительно изучаются правомочия передачи участка субарендатору и соответствие сроков действия обоих соглашений.

Что нужно знать о новостройке Не помешает проверить новостройку перед покупкой на предмет ее финансирования, темпа возведения и даты передачи квартиры.

Алгоритм, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевом строительстве

Наличие конфликтов с клиентами – физическими лицами – проверяется на сайте районного суда, определяемого исходя из места регистрации застройщика. Поможет в этом сайт sudrf.ru. Существенное значение имеют открытые исполнительные производства.

Долги предполагают наличие финансовых проблем, поэтому с таким застройщиком лучше не связываться. Сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте ФССП. Следующий шаг – получение выписки из ЕГРЮЛ. В качестве источника информации подойдет сайт налоговой службы, выдающий бесплатно информацию о любой организации. Документ содержит сведения о начале процедуры ликвидации, реорганизации или об исключении компании из реестра действующих юридических лиц. Проверка застройщика проводится по такому показателю, как членство в саморегулируемой организации (СРО) в строительной сфере. Оно обязательно для всех компаний, занимающихся возведением домов.

Инструкция к применению: как проверить застройщика на надежность

  • 1.1 Какие документы включает в себя проектная документация
  • 1.1.1 Разрешение на строительство
  • 1.1.2 Проектная декларация
  • 1.1.3 Государственная экспертиза
  • 1.1.4 Документы на землю
  • 1.2 Что нужно знать о новостройке
  • 1.2.1 Источники финансирования
  • 1.2.2 Ориентировочная дата сдачи объекта (сроки)
  • 1.3 Особенности заключения договора
  • 1.3.1 Предварительный договор/договор бронирования
  • 1.3.2 Вид договора
  • 1.3.3 Условия договора
  • 1.3.4 Госрегистрация
  • 1.3.5 Договор страхования на новостройку

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю Список документов при покупке квартиры в новостройке, обязательных к предоставлению застройщиком по требованию любого лица, определен ст. 20 ФЗ №214.

Такое массовое возникновение вызывает много вопросов относительно легитимности многих предпринимателей.В связи с этим одним из главных факторов в выборе застройщика, является наличие всей необходимой документации. Не стесняйтесь интересоваться всеми подробностями работы компании.

В конце концов, вы рискуете своими средствами. Изучив документы компании, у вас не должно остаться вопросов. Выбирайте компанию не первый год работающую в строительном бизнесе.

Опирайтесь при покупке жилья на отзывы и советы людей, которые сталкивались с выбранным застройщиком. Экономьте с умом! Не поддавайтесь на заключение сомнительных сделок с целью выгоды.

В противном случае вы рискуете потерять все!Если вы решили стать счастливым обладателем новой квартиры, обратитесь за помощью к опытному риелтору. Специалист проведет сделку грамотно и без финансовых потерь.

Как проверить надежность застройщика при долевом строительстве

Соинвестор несет определенную долю риска, которой подвержен застройщик в случае непредвиденных обстоятельств.

  • Вексельные схемы. Такой тип «серой» схемы подразумевает приобретение векселя на покупку квартиры.

    После оформления основного договора вексель можно обменять на квартиру. Этот вариант возможет при добросовестном застройщике.

    В большинстве случаев застройщик просто возвращает деньги или признает себя банкротом. Доказать свои права на квартиру будет довольно сложно даже в судебном порядке.

  • ЖСК.

    При таком заключении договора обман возможет в том случае, если ЖСК не является застройщиком. Обязательно проверьте наличие подтверждающих документов о трудовом взаимодействии между застройщиком и ЖСК.

В нем содержится вся информация о строящемся доме:

  • тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
  • разрешение на возведение многоквартирного дома;
  • о праве застройщика на участок земли под домом;
  • перспективные планы благоустройства территории;
  • месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
  • сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
  • договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Государственная экспертиза Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации.

В период кризиса, продажи жилья по таким схемам особенно актуальны среди застройщиков. «Серые» схемы бывают нескольких видов, с которыми следует ознакомиться в целях подстраховки:

  1. «Серые» схемы применяются при заключении предварительного договора. Возникновение такого подписания для застройщика выгодно, когда нет всей разрешительной документации на строительство.

    Таким образом, многие застройщики подстраховывают себя будущим инвестированием. Однако встречаются случаи, когда застройщик в дальнейшем и не планирует получения требуемого разрешения.

  2. Инвестиционное соглашение.

    При этом способе заключения договора фигурирует застройщик, инвестор и соинвестор. В данном случае инвестором выступает дочерняя финансовая структура компании-застройщика. Между заказчиком и инвестором заключается соглашение об инвестировании, а соинвестор выступает в роли партнера-застройщика.

advokat-burilov.ru

Как выбрать надежного застройщика: 5 практических советов

До принятия решения о выборе застройщика нужно смириться с мыслью о том, что искать и проверять информацию о дееспособности, юридической чистоте и репутации компании, которой вы доверите деньги, придется самостоятельно.

 

В законодательство о долевом строительстве внесены изменения, но, к сожалению, покупатель недвижимости с момента подписания с застройщиком договора участия в долевом строительстве и внесения денег становится фактически заложником застройщика.

При этом в стране до сих пор никто не может гарантировать, что застройщик и объект строительства безопасны для заключения договора, а дольщик в установленный договором срок получит квартиру. Конечный риск все равно лежит на покупателе. Государство лишь законодательно ужесточило требования к застройщикам. Несмотря на ужесточения, эти требования сложно назвать достаточными с точки зрения защиты дольщика, как потребителя. В основной своей массе покупатели не являются профессиональными участниками строительного рынка и не обладают достаточными юридическими или экономическими знаниями, чтобы сделать квалифицированный выбор.

До принятия решения о выборе застройщика нужно смириться с мыслью о том, что искать и проверять информацию о дееспособности, юридической чистоте и репутации компании, которой вы доверите деньги, придется самостоятельно. О том, на что нужно обратить внимание, рассказывает Валерий Курганов, советник генерального директора ООО «Проминстрах» по правовым вопросам.

Документы

Требования к застройщику по раскрытию информации перечислены в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Это значит, что будущий покупатель может получить все необходимые документы для изучения. Перечень их достаточно велик и приведен в Статье 3.1. «Раскрытие информации застройщиком».

Документы, которые застройщик обязан предъявлять по первому требованию будущего покупателя, можно условно разделить на 4 группы:

  • подтверждение статуса компании: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы; 
  • подтверждение законности строительства: опубликованная проектная декларация, проектная документация на объект, действующее разрешение на строительство и заключение уполномоченного органа о соответствии компании 214-ФЗ, а также договор банковского поручительства, договор страхования гражданской ответственности компании или уплата взносов в «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства»; 
  • подтверждение статуса земельного участка: договор об аренде земли должен быть зарегистрирован Росреестром, при этом его срок должен совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком дома или застройщиком, а кадастровый номер и назначение земли – должны совпадать с проектной документацией; 
  • подтверждение полномочий на подписание договора: заключать договор имеют право только руководители компании, указанные в учредительных документах, сотрудники компании, имеющие доверенность, или компании-агенты, действующие по договору с застройщиком. 

Опыт застройщика

По закону застройщик обязан подтвердить, что все объекты, построенные его компанией или ее дочерними и зависимыми обществами за последние 3 года, сданы в эксплуатацию. Нужно убедиться в том, что у застройщика действительно есть опыт в строительстве многоквартирных домов, если речь идет о покупке квартиры. Если это не так, то это повод для сомнений. 

Если сроки строительства по ранее сданным объектам не соблюдались – не нужно стесняться спрашивать о причинах у застройщика. В случае, когда причиной является недостаток финансирования, следует очень тщательно прочитать проектную декларацию в этой части. 

Если срок деятельности застройщика с даты регистрации в качестве юридического лица составляет менее одного года, то это однозначно должно стать стоп-фактором для заключения сделки. 

Источники финансирования

Проверка документов и подтверждение компетенций застройщика – лишь первые шаги на пути к заключению договора о покупке. Если хотя бы один из вышеперечисленных пунктов вызывает сомнения, то дальше двигаться просто бессмысленно, поскольку это гарантированный риск потери денег. 

Есть менее очевидные, но очень важные факторы, которые выдают ненадежного застройщика. Например, структура финансирования объекта. Она должна быть изложена в опубликованной проектной декларации. Мало убедиться в наличии этого документа – его необходимо прочитать. 

Если из декларации следует, что застройщик предполагает строить многоквартирный дом только за счет средств дольщиков и привлеченных кредитов, то от такого застройщика стоит держаться подальше, поскольку он, скорее всего, не располагает собственными средствами. В такой ситуации любой сбой в получении внешнего финансирования, например, при слишком медленном темпе продажи квартир, приведет к остановке строительства.

Стоимость квартиры

Лучше всего ненадежного застройщика выдают цены, если они ниже среднерыночных. Стоит опасаться больших скидок и распродаж. Это напрямую свидетельствует о нехватке у застройщика денежных средств и падении спроса на объект. Как следствие – крайне высоки риски незавершения сдачи объекта в срок, а то и замораживания проекта.

Информация из СМИ и открытых источников

Также перед тем, как принять решение о приобретении недвижимости от конкретного застройщика, покупатель может самостоятельно проверить его деловую репутацию. Например, необходимо обязательно проверить наличие у организации существенных судебных процессов и исполнительных производств, дел о банкротстве или извещения о ликвидации. 

Для проверки информации по судебным процессам между юридическими лицами служит открытая Картотека арбитражных дел. Проверить статус юридического лица на предмет возможной ликвидации можно через сервис проверки контрагентов на сайте ФНС РФ. Статус земельного участка под застройку можно посмотреть на Публичной кадастровой карте. Все это доступные и условно бесплатные ресурсы, если речь не идет об истребовании выписок и справок. Минимально необходимый набор информации можно получить в свободном доступе. 

И не стоит недооценивать возможности поисковых систем. Если деятельность компании сопровождается шлейфом скандалов и негативных отзывов, которые никак нельзя объяснить происками конкурентов, то стоит еще раз подумать о репутационных рисках подобного застройщика, которые могут в любой момент превратиться в финансовые и имущественные претензии со стороны третьих лиц.

realty.vesti.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Приобретение квартиры в новостройке от застройщика сопряжено с определенными рисками. Чаще всего это недобросовестность, которая может обернуться для покупателя возможность остаться и без заветной новенькой квартиры и без денег на ее приобретение.

Свести к минимуму некоторые риски вполне реально, если внимательно отнестись к вопросу выбора строительной компании, изучить отзывы, рекомендации, из которых складывается ее репутация. Важно также запросить документы, свидетельствующие о надежности застройщика. И только затем приступать к заключению сделки.

Как проверить застройщика на надежность

Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:

  1. Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
  2. На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
  3. Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
  4. Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
  5. Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.

Для этого зайдите на сайт Kkad.Arbitr

  • Выбираем фильтр «Ответчик» в поле «Участник дела»
  • Водим название организации-застройщика
  • Нажимаем на кнопку «Банкротные»

Если среди ответчиков по банкротству обнаружится компания, у которой планируется покупка квартиры, лучше от такой сделки отказаться.

Дополнительно нужно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь об отсутствии в отношении его запуска процедуры банкротства.

В регионах имеются реестры проблемных строительных организаций, публикующиеся на официальных порталах. Проверьте выбранного застройщика на отсутствие в таких списках.

Какие необходимо проверить документы?

Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:

  • учредительные документы, устав компании;
  • подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
  • бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
  • отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
  • лицензию и срок ее окончания.

Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.

Особенности заключения договора долевого участия

Соглашение между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме является очень ответственным моментом, недостатком которого является отсутствие законодательно утвержденной формы. Именно поэтому сторона, участвующая в строительстве дома, должна внимательно отнестись к деталям, прописываемым в договоре. Не лишним будет показать его грамотному юристу перед тем, как ставить свою подпись.

Отметим обязательные моменты в договоре о долевом строительстве:

  • точный адрес дома и квартиры в строящемся здании;
  • метраж жилого помещения;
  • стоимость доли в строительстве;
  • условия продажи доли.

С 2014 года обязательно страхование ответственности застройщика от рисков, например, задержки сроков сдачи жилого дома или банкротства. Это стало гарантией для граждан, заключивших договор долевого строительства, в том, что затраченные средства вернутся. Возврат будет осуществлять страховая компания или банк в рамках договора с застройщиком. Однако, сюда не относятся те правоотношения, которые возникли между дольщиками и строительной компанией до наступления 1 января 2014 года.

Где узнать информацию о застройщике? Ниже предложен список полезных сайтов, где можно:

  • узнать о деятельности компании-застройщика — RusproFile
  • заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой — Egrul.Nalog

До начала подписания договоров с дольщиками застройщик обязан опубликовать проектную декларацию на планируемый дом в СМИ.

Информация о Застройщике в Проектной декларации

Если строительная компания под любым предлогом просит оформить отношения в виде предварительного соглашения, не нужно на это соглашаться. Это, скорее всего, уловка, которой пользуются недобросовестные застройщики, чтобы одну и ту же жилплощадь продать нескольким людям.

В итоге вы окажетесь и без денег и без квартиры. И доказать свою правоту будет довольно сложно, потому что такое соглашение не требует государственной регистрации.

Самым верным способом обезопасить сделку будет подписание только основного договора долевого строительства и его государственной регистрации. При ней обязательно должны присутствовать обе стороны – участники сделки. После процедуры регистрации можно передавать денежные средства застройщику.

Обращайте внимание на полномочия лица, ставящего свою подпись в договоре от лица компании-застройщика. В пункте, где указывается информация о сторонах сделки, обязательно указание доверенности от юридического лица, уполномочивающих представителя. Вы вправе запросить эту доверенность и проверить срок ее действия. В ином случае договор можно признать недействительным.

Образец договора долевого участия в строительстве дома, составленный со всеми требованиями закона ФЗ-214 и включающий дополнительную ответственность Застройщика — Скачать

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

Перечислим случаи, когда оформление сделки может вас насторожить и лучше отказаться от подписания договора:

  1. Отсутствие полной документации на строительство жилого дома. Только ее наличие поможет дольщикам избежать возможных рисков, связанных с отказом от начала строительства. Гарантий на то, что компания получит все разрешения, никто дать не может, а без них проект не будет согласован. Переданные вами средства в этом случае вернутся, но не скоро.
  2. Земельный участок имеет разрешенное использование, не позволяющее построить на нем многоквартирный жилой дом. Уточняйте этот факт заранее. Это сделать довольно просто, задав адрес или кадастровый номер участка земли на публичной кадастровой карте сайта Росреестра. Не верьте, что ведется работа по смене вида разрешения на землю. Только после документального подтверждения есть смысл идти на подписание договора.
  3. Происходила смена застройщика жилого объекта и перенос сроков начала или завершения строительства.
  4. Стоимость квартиры в строящемся доме значительно отличается в меньшую сторону от аналогичной по площади в этом районе. Слишком низкая цена за квадратный метр в новостройке должна заставить задуматься о добросовестности застройщика.
  5. Представитель строительной организации отказывается предоставлять документацию о деятельности компании, дает данные об объекте противоречивые или недостоверные. Любое несоответствие информации с опубликованным в СМИ или на сайте застройщика должно стать «тревожным звоночком».
  6. К подписанию должен быть предложен только договор долевого участия. Любые другие соглашения между строительной организацией и гражданами неправомочны. Договор обязательно нужно внимательно изучить. Только после одобрения всех пунктов и формулировок выходить на подписание.
  7. Стороной договора выступает индивидуальный предприниматель или генеральный подрядчик.

Видео: Как проверить застройщика самостоятельно!

Предыдущий

Расчет ОДН по электроэнергии в многоквартирном доме

Следующий

Возможно ли изъятие земельного участка у собственника в виду его ненадлежащего использования?

Похожие записи

nedexpert.ru