Что такое «госкомиссия» (новостройки)? Комиссия от застройщика

Что такое «госкомиссия» (новостройки)?

Покупатели, которые приобрели жилье на первичном рынке, всегда с нетерпением ждут сигнала об официальном завершении строительства. После «отмашки» они смогут приступить к ремонту своих квартир и оформлять право собственности на недвижимость. Завершающий этап строительства мы по привычке до сих пор называем «госкомиссией». Однако никакой госкомиссии на свете давным-давно нет.

Определения «госкомиссия» на сегодня уже не существует. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», госкомиссии функционировали до принятия Градостроительного кодекса РФ в конце 2004 года. В их состав входили специалисты из разных городских структур: органов государственного архитектурно-строительного контроля, проектных организаций, государственных органов санитарного и пожарного контроля, МЧС, и т.д. Причем, чтобы сдать объект, застройщику приходилось получать разрешение в каждом отдельном учреждении. С принятием Градостроительного кодекса процедура была упрощена.

На сегодня порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченного объекта - новостройки - регламентирован двумя документами, рассказывает Вадим Антонов, заместитель начальника отдела капитального строительства ГВСУ «Центр». Это статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ) и «Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г № 54). В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве – комитет государственного строительного надзора, подчиняющийся напрямую правительству Москвы, а в Подмосковье – органы местного самоуправления или органы федеральной власти (администрация), добавил Евгений Максименко, директор департамента строительства ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Время «Х» Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.

Когда делать ремонт? К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика - жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.

«Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, - добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Кто и что проверяет По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.

Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, - допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), - создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».

Накрываем поляну? Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию - «дружеские» связи чиновников и застройщиков. «У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану», - говорил автору этих строк руководитель строительной компании.

Интересно, хорошо это или плохо, то есть «дружеские» связи чиновников и застройщиков – помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ. Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается. А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Что же касается упомянутой «поляны», то наши эксперты ничего в этом плохого не увидели и добавили, что можно и отметить сдачу объекта «рюмкой чая»!

Кто ответит за брак? Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.

Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, объясняет Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), то придется самому жильцу устранять их за свой счет. Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая в свою очередь устраняет недоделки.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/116032.html

vsenovostroyki.ru

Новостройки без комиссии — MileStone

Новостройки в Москве от застройщика

На региональном рынке недвижимости спрос на новостройки в Москве от застройщика повышается с каждым годом. В черте города и близ лежащих районах постоянно ведется строительство новых домов и целых жилых комплексов, что обеспечивает стабильное расширение рынка первичного жилья и оживляет продажу новостроек.

Купить квартиру от застройщика

Современные квартиры от застройщика для покупателя являются наиболее привлекательным вариантом. Главное преимущество таких квартир перед теми, что можно купить на вторичном рынке Москвы, — это идеальное техническое и санитарное состояние помещений, инженерных коммуникаций, лифтов, самого нового дома, выставленного на продажу.

Еще один весомый повод купить квартиру в новом доме (в новостройке) заключается в том, что планировка новых домов выполнена по актуальным на сегодняшний день проектам. Жилое пространство в новостройках Москвы от застройщиков продумано и эргономично: просторные комнаты, удобное расположение функциональных зон, большие окна (стеклопакеты), и т. п. Большое число новостроек в продаже имеют автономные и, главное, экономичные системы отопления и электрификации. Электропроводка квартиры, купленной в новом доме, рассчитана на большие нагрузки от массы бытовой техники, имеет защиту от перепадов напряжения.

Продажа новостроек от застройщика в Москве

Компании Москвы, заинтересованные в скорейшей продаже новостроек, выставляют на продажу еще недостроенные дома. Так купить квартиру в новом доме смогут и те, кто не располагает большим бюджетом. При этом покупателю следует знать, что стоимость квартиры на конкретную дату зависит от этапа строительства и даты ввода новостройки в эксплуатацию. Чем позже ввод и возможность заселения в дом, выставленный на продажу, тем ниже цена за квадратный метр.

Ипотечный брокер нашего агентства, специализирующийся на сделках по продаже новостроек, поможет вам:

выбрать оптимальный вариант ипотеки, при котором вы сможете недорого купить квартиру в новостройке Москвы;
рассчитать сумму первоначального взноса за вашу квартиру в новом доме;
составить график ежемесячных платежей;
получить информацию о том, на каких условиях клиент может рассчитывать на участие в социальной программе и купить жилье в новостройке по субсидии.

Риэлтерское агентство «Century 21» гарантирует выгодные условия для каждого, кто хочет купить жилье в новостройке от застройщиков Москвы. Акцентируем ваше внимание на безопасности и прозрачности сделок купли-продажи, заключаемых с нашим агентством.

milestone.expert

Профессиональная приемка квартир от застройщика

При заключении договора дду при покупке квартиры была указана ее общ.площадь, отдельно была указана площадь балкона/лоджии/террасы (дословно) 4,33 кВ.м, а также приведен расчет площади этого помещения (т.е.если это балкон, коэф.0,3, а если лоджия — 0,5). Если сложить площади всех комнат в квартире, то получается, что это помещение рассчитывается у меня как балкон. Перед сдачей дома бти провел окончательный расчет площади кв, получилось, что у меня все таки лоджия! Теперь от меня требуют доплату. Но я считаю,что застройщик изначально не мог не знать, что в квартире будет не балкон, а лоджия. Считаю, что это была ошибка в договоре или сознательные действия строительной компании и доплачивать не хочу.

Если я правильно понимаю, в Вашем ДДУ не было четко прописано, что будет в квартире в результате - лоджия, балкон или терраса. Такое нечасто, но встречается в практике, особенно если архитектура дома нестандартная, и финальное решение принимается уже на этапе обмеров БТИ (т.к. помимо остекления есть и другие нюансы, которые влияют на определение типа помещения).

Поэтому после принятия решения о том, что это все-таки лоджия, площадь квартиры закономерно увеличилась, и, к сожалению, в соответствии с ДДУ вы обязаны доплатить Застройщику разницу.

Однако, т.к. Вас явно не проинформировали, что в ДДУ указан расчет именно балкона, а не лоджии, Вы можете попробовать обратиться в суд, т.к. Ваши права на получение полной и достоверной информации о приобретаемой недвижимости были нарушены. Исход суда предсказать сложно, судебная практика разнится,т.к. вопрос непростой. Я советую вам отправить официальную претензию Застройщику с изложением всех фактов, и попробовать договориться в досудебном порядке. Чтобы грамотно апеллировать к закону, для составления претензии по возможности лучше привлечь профессионального юриста. Только предварительно оцените, стоит ли овчинка выделки, чтобы не оказалось, что услуги юриста обошлись вам дороже, чем вероятная доплата.

nowostroy24.nethouse.ru

Кто платит риелтору: покупатель или застройщик

К услугам агентств по недвижимости и риелторов прибегает большая часть тех, кто желает купить жильё. Поиск нужной квартиры, проверку соответствующих документов и саму сделку по купле-продаже жилья осуществляют агенты, и за свои труды они получают комиссионные.

Но вот кто должен платить комиссионные – покупатель или продавец недвижимости? На рынке вторички обычно происходит так: комиссию агенту со стороны двух сторон сделки платит покупатель. Вернее, он передаёт сумму, которую делят между собой оба агента – со стороны продавца и со стороны покупателя.

Тут существует еще одна важная мелочь: в том случае, если продавец квартиры действует через риелтора, то комиссию агенту включают в стоимость жилья. Таким образом рыночная стоимость квартиры уменьшается на сумму комиссионных; значит, хотя комиссию платит покупающий, эти деньги теряет и продающий.

Сегодня размер комиссии агентств недвижимости будет составлять от 3 до 8% от цены квартиры.

На первичном рынке комиссию платит застройщик

На рынке первички картина совсем иная. Здесь за услуги агентств платит тот, кто непосредственно продаёт квартиру, то есть застройщик, а не покупатель.

Сегодня почти все квартиры в возводимых домах продают агентства недвижимости. Если застройщик неопытен или представляет собой мелкую компанию, то у него просто нет возможностей своими силами продавать квартиры. Поэтому функции по продаже квартир передаётся агентствам недвижимости и риелторам. Если компания-девелопер крупнее, то сама старается продавать возводимое ею жильё, но и она при этом не брезгует обращаться к помощи риелторов: это намного уменьшает рекламные расходы, а скорости продаж жилья увеличиваются.

И всё же сделки по покупке и продаже жилья точно будут происходить с участием компании-застройщика. Ведь продавец тут – это именно застройщик, а агент является всего-навсего посредничающим лицом между ним и покупателем.

Получается, что цена квартиры будет одинаковая – что у застройщика, что у риелтора. Комиссия агенту входит в стоимость жилья, но её платит не покупатель, а застройщик. Так застройщик оплачивает работу агентства недвижимости по продаже квартир в его доме. Тот, кто покупает жильё, подписывает с агентом лишь договор на оказание информационных услуг.

Резюме

Оказывается, покупателю всё равно – воспользоваться услугами агентства или нет, ведь цена и так, и так оказывается совершенно одинаковой.

По теме: Непростое решение: свой дом или квартира — что лучше выбрать?

novostroika-67.ru

Новостройки: что такое «госкомиссия»? - Недвижимость Екатеринбурга

Новостройки: что такое «госкомиссия»? Это когда все готово и можно звать стройнадзор. Недоделки устранят, дадут гарантию качества и можно приступать к ремонту квартир

Текст : Людмила Чичерова | Фото: lavoro.tiscali.it

Дата: 06 июня 2013 | www.metrinfo.ru

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»,также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

Июнь 13, 2013, 4:01 п.п.

mega-e.su

Уведомление застройщика

Этапы приемки квартиры

Этап 1. Направление письменного уведомления в адрес Застройщика

После получения от Застройщика сообщения о завершении строительства многоквартирного дома в течение 7 рабочих дней, если иной срок не установлен договором, необходимо направить Застройщику письменное уведомление о готовности осмотреть объект долевого строительства (далее — квартиру) и подписать передаточный акт.

Важно! Уведомление — это доказательство того, что просрочка передачи объекта долевого строительства (если возникнет впоследствии отказа от приемки до удовлетворения законных требований дольщика) возникла не по вашей вине, а по вине Застройщика. Направление Уведомления подтверждает выполнение вами требований Федерального закона и договора долевого участия в строительстве в части своевременной приемки квартиры.

В Уведомлении указываем:

дату и номер договора долевого участия,
Ф.И.О., контактный номер участника долевого строительства,
адрес квартиры согласно договору долевого участия,
дату и время осмотра объекта долевого строительства,
просьбу направить представителя, имеющего доверенность на подписание Акта комиссионного осмотра квартиры, для осмотра объекта долевого строительства к указанному времени в соответствующий день.

Уведомление нужно направить Застройщику ценным письмом с описью во вложении и указать в содержании уведомления «приглашение на комиссионный осмотр квартиры на дату и время» или зарегистрировать в офисе Застройщика с проставлением входящего номера и даты поступления Уведомления.

Помните! После получения от Вас Уведомления Застройщик не сможет воспользоваться правом подписать односторонний акт приема-передачи квартиры!!!

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в указанный срок застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В этом случае передаточный акт будет подписан в одностороннем порядке без учета недостатков строительства объекта, что хотя и не лишает дольщика права впоследствии предъявлять требования по гарантии, но такие недостатки должны носить производственный характер, то есть возникнуть до начала эксплуатации, доказательство чего существенно затруднит факт проживания в квартире.

Этап 2. Выезд на объект с целью осмотра объекта долевого строительства.

Список этапов

gospriemka.com