Надежность застройщика: мифы и реальность. Надежность застройщика

Как понять, что перед вами ненадежный застройщик?

Источник фотографии

ЦИАН совместно с юристом, экспертом в безопасности сделок с недвижимостью, Сергеем Вишняковым ведет цикл «Школа безопасности». Мы обсуждаем наиболее часто встречающиеся риски, возникающие при заключении сделок с недвижимостью.

Вопрос надежности застройщика, у которого вы планируете купить квартиру, обтекаемый, потому что большинство застройщиков используют в работе с каждым проектом «фирмы-прокладки», так что говорить о репутации только головной компании немного неправильно.

Каждая стройка является самостоятельным объектом, который напрямую не зависит от головной компании

Застройщик может быть отличным, но фирма, которую он организовал под работу с определенным проектом, может «засбоить». Фактически, каждая стройка является самостоятельным объектом, который напрямую не зависит от головной компании. Рассчитывать на положительный исход потому, что застройщик продает эти объекты на своей странице или от своего имени, но реальным продавцом является другая компания, не стоит. Это вовсе не гарантирует, что головная компания начнет решать проблемы «дочки».

«Друзья» властей

Но большинство – это не все. Так, например, крупнейшая группа ПИК, в основном, работает напрямую. В то же время, если ПИК продолжит поглощать застройщиков и набирать новые площадки такими высокими темпами, может появиться риск кассового разрыва (когда покупательская способность высокая, застройщик набирает площадки, деньги распределяет на несколько объектов… Но как только происходят какие-то сбои, платить за аренду, налоги и пр. становится нечем. Перебои с деньгами в итоге запускают цепочку проблем). Так, как это вышло у СУ-155 и, вероятно, у «Социальной инициативы».

Надежность застройщиков зависит от множества факторов, в том числе, от близости к власти. На рынке действует несколько компаний, о которых есть такая информация. Какая-то ее часть афишируется открыто, другая часть – только по слухам, которые, в то же время, нередко правдивы.

«Черные списки» застройщиков

Ищите информацию о списках неблагонадежных застройщиков или проблемных объектах. Правда, надо понимать, что в список попадают совсем уже безнадежные компании и проекты. И тем не менее, недавно я просматривал один из таких списков и обнаружил в нем пару застройщиков, которые продолжают свободно продавать квартиры на рынке. То есть, они уже в «черном списке», про их репутацию все известно, но они продолжают работать.

Форумы

Искать информацию о застройщике в интернете – дело хлопотное, хотя и выполнимое. Почти по каждому объекту можно найти форум. Но есть официальные и неофициальные форумы, их следует различать. Первые – красивые и ведутся под руководством застройщика, ведь компания прекрасно понимает, что негативные отзывы портят ее репутацию, поэтому старается подчищать негативные комментарии на официальных сайтах, договорившись с модераторами.

Более правдивые комментарии поисковики выдают на второй-третьей странице – на каком-нибудь неофициальном форуме. Он ищется по поисковым словам: «форум новостройка N-нная улица» или «форум ЖК N-нный». Информация обнаруживается достаточно просто и практически для всех проектов.

Не лишним будет поискать в новостях, не мелькала ли где-то новость о том, что у вашего застройщика отозвали разрешение на строительство.

Документы

По каждой новостройке застройщик обязан предъявлять следующие документы:

- проектная декларация;- разрешение на строительство;- документы на землю.

Эти документы обязаны быть предоставлены по каждому объекту без исключения, причем они должны своевременно обновляться. По наличию и качеству этих документов очень легко отличить добросовестных от недобросовестных застройщиков. Одни выложат все на свой сайт в открытый доступ, да еще и договор долевого участия присовокупят, чтобы покупатель мог заранее его прочитать и все взвесить. У других же будет чего-то не хватать или какие-то документы будут просроченными – таких сразу можно отнести к группе риска: либо документов нет вовсе, либо компания относится к этому спустя рукава.

Проектная декларация

В проектной декларации, в том числе, указано, были ли у застройщика раньше другие объекты – тогда у вас появляется возможность посмотреть и узнать историю этих объектов: достроено ли, как достроено, были ли проблемы.

В Московском регионе девелоперы обычно одновременно строят сразу несколько объектов, и за ходом строительства иногда можно наблюдать даже онлайн. Насторожиться пора, если в ходе наблюдения выяснилось, что за неделю на площадке ничего не произошло, все стоит на мертвой точке.

Стоит обратить внимание, что в проектной декларации написано, кто является собственником фирмы-застройщика. Если это какой-нибудь условный кипрский оффшорный фонд – у вас опять есть повод насторожиться. Нередко бывает, что учредителем «компании-прокладки» выступает головная компания, это хорошо, потому что легко «найти концы».

Проектная декларация должна регулярно обновляться. Если в декабре 2017 года показывают документ за декабрь 2016 года – это повод задуматься, почему. В декларации должны указываться финансовые потоки. У ответственных застройщиков проектная декларация обновляется и публикуется примерно раз в квартал, и дата обязательно проставляется.

Много рекламы

Говоря о «подозрительном» поведении застройщиков, можно провести параллели с банками, которые перед тем как обанкротиться, нередко заполняют весь город рекламой своих заманчивых предложений. Такая история когда-то была с «Мортоном» - его рекламой был увешан весь МКАД и Ближайшее Подмосковье, а объявления звучали едва ли не из каждого утюга. Такая навязчивость почти всегда свидетельствует о необходимости срочно привлечь деньги, ведь бросать столь объемные ресурсы на привлечение внимания без острой и особой необходимости попросту нет. Обычно реклама дозированная, ограниченная.

Навязчивая реклама почти всегда свидетельствует о необходимости срочно привлечь деньгиЕсли говорить о небывалых скидках, то здесь следует принимать во внимание: как и в любой другой отрасли, в недвижимости застройщик может сначала задрать цены, а потом сделать скидку в 20% - это простой маркетинг. Совсем другое дело, если квартира полгода назад стоила три миллиона, а потом вдруг полтора. В таких случаях необходимо особенно внимательно следить за объектом – например, съездить туда несколько раз и убедиться, что строительство действительно ведется. В целом, каких-то невероятных скидок сейчас никто не предлагает.

Договор с покупателем

И последнее о документах. Например, у «СУ-155» они всегда были странными: вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи, ЖСК… Все это считается «кривым». Нормальным и правильным считается только договор долевого участия или договор переуступки (в случае, если объект перепродает физическое лицо). В случае с ЖСК покупатель является даже не покупателем, а соинвестором, то есть, подписывая такой документ, человек автоматически берет на себя ответственность за то, что дом может быть не достроен. Вексельные схемы сейчас уже не используются, это тоже надо иметь в виду. В целом, любые «кривые» договоры свидетельствуют о том, что с главными документами (декларацией и разрешениями на строительство и землю) что-то не так.

Нормальным и правильным считается только договор долевого участия или договор переуступкиИзучая разрешение на строительство, обращайте внимание на срок действия. Например, в нем написано, что оно действует до декабря 2017 года, а квартиру вы покупаете уже в январе 2018. Разумеется, вы можете спросить у застройщика, в чем проблема, и он вам, скорее всего, расскажет, что уже в ближайшее время он получит новое разрешение, но для вас это должно стать сигналом.

Рейтинги надежности застройщиков

Рейтингов девелоперов существует масса, как и критериев для их формирования. Один из распространенных – по объему строительства. Но объем не гарантирует надежность, достаточно вспомнить СУ-155 и «Мортон».

У ЦИАН есть свой рейтинг. Он учитывает:

- число сданных домов;- число строящихся ЖК;- объем предложения;- год основания.

Этот рейтинг – отражение истории компании и эффективности ее работы.

Так, по Москве и Московской области пятерка лидеров выглядит следующим образом:

ПИКГруппа ПСНГруппа ЭталонMR GroupФСК ЛидерИ так далее. Можно сделать рейтинг застройщиков по регионам.

Индекс РАСК (Рейтинговое агентство стройкомплекса России)*

РАСК 10 — отраслевой фондовый индекс, включающий акции 10 крупнейших российских эмитентов, деятельность которых относится к строительной отрасли. Индекс РАСК 10 показывает изменение суммарной рыночной капитализации акций к значению показателя базового периода (25.04.2012). Расчет индекса производится ежедневно по ценам закрытия за предыдущий день.

ПАО Галс-Девелопмент;ПАО Группа Компаний ПИК;ПАО Группа ЛСР;ПАО Мостотрест;AFI Development PLC;MirLand Development Corporation PLC;ПАО ОПИН**;ПАО ТКСМ;ПАО Единые Техно Системы;ЗАО Группа компаний Эталон.

*База расчета Индекса РАСК 10 пересматривается ежеквартально на основании ряда критериев, основными из которых являются принадлежность эмитента акций к строительной области, капитализация и ликвидность акций.

**Ранее было официально заявлено об объединении девелоперских компаний «Инград» и ОПИН. После завершения процедуры эмиссии наименование компании ПАО «ОПИН» будет изменено на ПАО «Инград».

news.ners.ru

Как выбрать надежного застройщика

Сегодня очень много людей покупают квартиры в новостройках еще на стадии их строительства. Подобная инвестиция очень выгодна, но только при условии правильного выбора застройщика. Ведь, к сожалению, все чаще мы слышим в новостях об обманутых дольщиках, о том, как строительство замораживают на неопределенный срок под меткой «деньги закончились».

Заключение сделки

Бывают и другие неприятные эксцессы, общее между ними только одно – человек, который инвестировал немалые средства, остается и без денег и без жилья. Как же не допустить такой неприятности, как сделать, чтобы продажа квартир в новостройках прошла успешно? Все просто, нужно очень ответственно отнестись к выбору застройщика!

Известность застройщика

Среди потенциальных вариантов строительных компаний, останавливайтесь только на тех, которые обрели широкую известность. Узнайте, столько объектов построила фирма, сколько еще пребывает на этапе строительства. Особо не доверяйте рекламе, надежный застройщик должен быть и без того известный, с опытом работы не менее пяти лет на первичном рынке.

Строительство многоэтажек

Поможет в выборе Интернет и пресса. Если фирма уверенно чувствует себя на строительном рынке, она будет стараться вести открытую политику. На этих ресурсах вы легко найдете кучу информации о той или иной компании. Помните еще о конкурентной борьбе между разными фирмами, есть такое понятие как антиреклама, которую заказывают конкуренты, чтобы омрачить репутацию своих соперников. Поэтому никогда не делайте преждевременных выводов, сначала поговорите с реальными клиентами интересующей фирмы, поинтересуйтесь итогом их отношений.

Процесс строительства

Ценовая политика

Стоимость «продукта» от застройщика всегда играет важную роль при покупке недвижимости. Вы, как грамотный покупатель, не должны вестись на слишком дешевое жилье, под этим может скрываться какой-то подвох. К примеру, скидка в 30 процентов не должна вас радовать, с такими акциями компания работает себе в убыток, чего быть не может. Как показала практика, низкими ценами на первичном рынке мошенники завлекают потенциальных клиентов, чтобы быстрее получить от них деньги, а потом сбежать.

Покупка квартиры

Документы

Чтобы познакомиться с застройщиком должным образом, посетите его центральный офис. Пусть сотрудники ознакомят вас с полным пакетом документации лично. Проверьте, не просрочены ли лицензии на строительство, посмотрите на устав, на все документы, которые подтверждают, что данный застройщик является владельцем участка, на котором планируется возведение новостройки.

Партнеры

Проанализируйте партнеров компании-застройщика, если в перечне есть крупные банки, инвестиционные фонды, то это большой плюс. С такими партнерами можно гарантировать, что застройщик «случайно» не обанкротится и закончит строительство. Удачи вам в выборе!

Как правильно выбрать застройщика при покупке квартиры

www.xn-----8kcg4aacodneodjyj5b.xn--p1ai

Как определить надежность застройщика | BlogerFM

Один из самых важных этапов в покупке квартиры в новостройке является выбор надежного застройщика с комфортным сервисом. В интернете полно история про то как людей оставляли с носом и многие очень это боятся и переживают. К счастью, существует очень много факторов, по которым напрямую или косвенно можно понять о том, что с застройщиком что-то не так или же наоборот – факторов по которым можно убедится в надежности. Но лекарства от всех болезней не существует и поэтому в вашем конкретном случае может быть все в первый раз. У меня есть знакомые, которые брали квартиры у сомнительных застройщиков и получали ключи раньше срока, а также и те, кто брал у топовых застройщиков на рынке и ждал еще очень долго.

Давайте проанализируем возможные риски в порядке убывания важности:

Быть обманутым и остаться с носом – это из разряда “осторожно, работают мошенники”. Как не купить квартиру у мошенников и на липовых стройках.
Получить квартиру позже срока – застройщики частенько ошибаются по срокам, но речь тут больше про незаконченное строительство и банкротство и, как следствие, ожидание окончания строительства другим застройщиком. Без квартиры не оставят.
Получить некачественный сервис и, как следствие, испорченные нервы – в оформлении новостройки есть много нюансов, от подачи документов, до сроков оплаты. Вы должны постоянно держать руку на пульсе, чтобы не дать застройщику юридических оплошностей со своей стороны, которые он потом будет использовать в своих интересах.
Получить некачественное жилье

Что вы можете проанализировать чтобы убедиться в надежности застройщика:

Во-первых вы должны увидеть стройку и проект жилищного комплекса, это база. У каждого застройщика должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Документы обычно есть на сайте застройщика или их можно запросить в офисе застройщика. Прочитайте и сверьтесь с реальным расположением стройки и тем, что говорит застройщик. Если этих документов нет, то и разговаривать с застройщиком вам пока не о чем. Проверьте что в документах указаны все корпуса, застройщик мог пока не согласовать с властями города, то что обещает вам или на своих афишах.
Во-вторых – проверить есть ли у застройщика аккредитация в известном банке. Аккредитация – это возможность взять кредит (ипотеку) на покупку квартиры у этого застройщика в конкретном банке ее выдавшем. Банки очень тщательно проверяют застройщиков и не дают ее просто так. А все потому, что им тоже не нужны ненадежные застройщики, которые не принесут им много прибыли. Очень весомым плюсом будет выдача аккредитации на этапе котлована, значит банк давно сотрудничает с застройщиком и у них хорошие и доверительные отношения.
Застройщик может продавать квартиры на этапе строительства как минимум тремя способами, выбрав один, он работает по нему все время строительства. Самый популярный способ – это заключение договор долевого участия (ДДУ). Если застройщик работает по такой схеме, то государство предварительно проверила стабильно и серьёзность застройщика, что так же дает вам гарантии.
Вы можете проверить как застрахована ответственность застройщика. Есть много вариантов, но обычно это страховая компания, с которой заключается один большой договор на все квартиры или на каждую в отдельности. Это значит, что в случае неисполнения застройщиком обязательств, вы вернете деньги через страховую компанию. Стройка, как правило, может стоить много миллиардов и поэтому банкротство может потопить любую крупную страховую компанию. Поэтому они заинтересованы в надежности застройщика не меньше вашего. Обязательно проверьте, что страховая вашего застройщика есть в перечне страховых, которых Центробанк допустил к такому виду страхований. Проверить это можно, например, по ссылке.
Проверьте подписанную проектную декларацию, которую можно найти на сайте застройщика или запросив у него в офисе, вы по закону имеете право посмотреть оригинал проектной декларации. Посмотрите кто там указан в полях юрлиц, проверьте их на банкротство на сайте nalog.ru. Как правило, застройщик создает новое лицо на каждую стройку, это обычная практика, не переживайте.
Посмотрите другие объекты застройщика или юрлица, которое указано в проектном договоре. Посмотрите обещанные сроки и текущие, почитайте отзывы.
Почитайте форумы о застройщике, но имейте ввиду, что пишут там хорошие отзывы сами застройщики, а плохие – очень недовольные участники строительства. Большая масса, которая всем довольна ничего писать не будет. Поэтому не поддавайтесь комментариям, зафиксируйте важные моменты и перепроверьте. Спросите напрямую застройщика почему такое о нем могли писать и посмотрите на его реакцию.
Посмотреть типовой договор ДДУ на сайте застройщика или запросив его у него в офисе. Важно, чтобы в ДДУ было прописано, что застройщик работает по ФЗ 214. Это не совсем старый закон, с помощью которого государство вас защищает. Внимательно посмотрите какие пункты застройщик переопределил в ДДУ, это может о многом вам рассказать.
Посмотрите на какие средства застройщик строит ЖК, эта информация указана в проектной декларации.
Посмотрите в проектной декларации или спросите в офисе застройщика кто его основной подрядчик и насколько он стабилен.
Субъективно посмотрите на заявленные сроки строительства и представьте насколько они реальны, сравните с другими стройками. Ничего сверхнеобычного не произойдет, за месяц дом вам не построят, на какой бы бумаге вам это не написали.

Посмотрите по веб камере темпы строительства. Посмотрите сегодня и через неделю. Застройщики могут врубать запись стройки, в случае неполадок с камерой. Посмотрите минут 5-10, чтобы убедится в том, что нет зацикливаний.

Покупка квартиры

blogerfm.ru

Надежность застройщика: мифы и реальность

Петербург и Ленинградская область выбраны в качестве стартовой площадки федерального некоммерческого проекта «Надежные новостройки России», созданного с целью повышения прогнозируемости, прозрачности и эффективности российского рынка жилищного строительства. Уже определены номинанты проекта — 17 строительных компаний, строящиеся объекты которых получили максимальный рейтинг по 10-бальной системе надежности.

При покупке жилья многие ориентируются, прежде всего, на цены и локацию дома. Но что если квартира по хорошей цене и в нужном районе вообще не будет построена? Поэтому важнейшим фактором при покупке недвижимости является надежность застройщика.

Наличие арбитражных исков о банкротстве, неоплата задолженности или большие заемные средства. Обнаружив такую информацию в открытых источниках, вряд ли нужно связываться с подобной компанией. Следует обратить внимание на строительную площадку, с каким качеством производятся работы. «Тайный покупатель» в этом смысле очень удобная форма проверки. Можно поговорить со строителями, подрядчиками, аккуратно задав интересующие вопросы.

Крупный — значит надежный?

Известное на рынке недвижимости имя и большое количество возводимых застройщиком объектов не всегда являются синонимом надежности. У некоторых крупных компаний, строящих больше 100 тысяч «квадратов» в год, существует большая банковская обременительность, иногда она переходит за 70% от всех построенных объектов. То есть они закладываются в банк, и 30% являются обеспечением по кредиту. Поэтому принимая решение о покупке строящегося жилья, следует поинтересоваться, брала ли компания кредит на строительство дома и какое имущество заложено в обеспечение займа. В сложной экономической ситуации, как то резкое падение спроса, колебание ипотечных ставок, проблемы у крупных застройщиков могут оказаться серьезнее, чем у средних и небольших.

«Наша компания относится к небольшим застройщикам, мы строим со скоростью 10-20 тысяч квадратов в год, но претендуем на звание надежного застройщика, — говорит генеральный директор строительной компании «Элемент-Бетон» Сергей Кравцов. — Долговой нагрузки у нас нет, мы не привлекали средства так называемого проектного финансирования. В компанию были вложены личные инвестиции, и данные деньги не обслуживаются до окончания строительства объекта».

Гарантия удачной сделки

Существуют реальные факторы, говорящие о надежности застройщика. Наличие земли правильной категории. В случае среднеэтажных и многоэтажных домов это земля под населенные пункты. Разрешение на строительство, проектная декларация, наличие генплана и всевозможные согласования. В Ленобласти, например, достаточно жесткие требования по строительному регламенту. Нельзя строить очень много. Застройщику следует иметь заверение от комитета по градостроительству и архитектуре о том, что все согласовано. Хороший показатель надежности — аккредитация застройщика в нескольких банках.

Наибольшую гарантию удачной сделки дает договор долевого участия на основании 214 федерального закона с регистрацией в ФРС.

«Я бы не стал покупать недвижимость, если бы она не была запущена по 214ФЗ без договора ФРС, — отмечает Сергей Кравцов. На сегодняшний день это лучшая страховка от невыполнения обязательств застройщика. Все понятно и прозрачно. Другое дело, что работа по этой схеме для застройщика — очень трудоемкий механизм, предусматривающий сложную подготовку и работу с документами».

На начальном этапе покупателю придется взвешивать и опираться на совокупность факторов. Риск всегда есть. Но его можно минимизировать, опираясь на показатели надежности застройщика.

Материал подготовлен совместно с экспертами компании «Элемент-Бетон»Автор: Вадим Аданин

www.dp.ru

Надежность застройщика

Какая недвижимость несет меньшие риски при покупке по договору долевого участия – на этапе строительства? Подобным вопросом задаются многие при покупке квартир в строящихся домах. Основные факторы, которые влияют на положительное или отрицательное завершение строительства:

- срок работы застройщика на рынке;

- масштаб строительства;

- сданные в срок последние дома;

- работа на собственную репутацию застройщика;

- баланс цены на квартиры, продаваемость квартир;

- последние дома в жилых комплексах.

Данные критерии представлены исходя из примеров недостроенных по городу Уфа.

Срок работы застройщика на рынке, чем больше застройщик работает на рынке строительства жилого фонда, тем он крепче стоит на ногах. Тут сказываются и кадры работников, и наработанные собственные технологии строительства, и собственные основные средства.

Масштаб строительства, т.е. чем больше объектов строительства на разных стадиях, в разных районах, разного уровня комфорта, тем надежнее застройщик. Объекты строительства на разных стадиях строительства положительны тем, что застройщик постоянно занимается продажей квартир, сдачей объектов и вложением на новые объекты, тут также положительно сказываются этапы работ: отделочники, остальные работники постоянно заняты работой переходя сразу из одного объекта на другой. Разные районы строительства и разного уровня комфортности дома положительны тем, что если какой-то проект «не выстрелит», то можно компенсировать другим.

Сданные в срок последние дома, в последнее время очень сильно сказываются на надежность застройщика. Если последние дома по ДДУ были сданы с большим опозданием, то застройщик несет большие расходы по неустойке перед предыдущими дольщиками. После больших платежей строительной компании не всегда удается продолжить свою деятельность.

Работа на собственную репутацию застройщика, как работает с дольщиками на этапе сдачи домов и в гарантийный срок, если сдает качественные дома, работает плодотворно по гарантийным обязательствам, то получается застройщик работает также на собственную перспективу.

Баланс цены на квартиры, продаваемость квартир, квартиры с низкой ценой не всегда позволяют завершить строительство. Также важна правильная пропорция продаваемых квартир на определённом этапе строительства. Чем больше продано квартир, тем легче достроить дом. Если проданы большинство квартир на раннем стадии, то компания может выгодно обанкротиться.

Последние дома. Случается,что не достраиваются именно последние дома или последние секции в жилых комплексах. Во-первых часто обрывается цепочка: если застройщик работает по схеме продается новый дом – строится за этот счет предыдущий. Во-вторых: уйти с рынка выгодно компаниям, когда продано большинство квартир и получены деньги по максимуму.

Отдельно стоит просмотреть новости о жилом комплексе, застройщике на разных источниках. В форумах и отзывах обычному покупателю не всегда удается подчеркнуть главное.

Данная публикация сделана только на основе наших личных наблюдений по городу Уфа. Проверить надежность застройщика по данным критериям не составит труда любому заинтересовавшемуся.

polivip.ru