Успеть до 1 июля: застройщики "пылесосят" рынок, стараясь получить максимум разрешений. Один застройщик одно разрешение на строительство
одному застройщику – одно разрешение на строительство в руки
Источник фотографииГосдума устанавливает новое правило: одному застройщику – одно разрешение на строительство в руки. Это принцип содержится в принятом во втором чтении законопроекте «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Для застройщика устанавливается принцип: одна компания – одно разрешение на строительство, т.е. запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям.
У крупных компаний есть практика созданиям отдельных структур под отдельные проекты, однако эта схема не сможет работать. Во-первых, отныне застройщик должен заниматься только строительным процессом. Во-вторых, он должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет – хотя бы в роли генподрядчика или заказчика. По данным Единого реестра застройщиков, на застройщиков, зарегистрированных менее трех лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России. При этом, получая разрешение на строительство, необходимо предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.
Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик также должен пройти экспертизу даже при строительстве малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство), включая любые ценные бумаги, кроме акций, а также разместить в уполномоченном банке средства в размере не менее 10% от стоимости строительства. При этом счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.
Застройщику запрещается расходовать на оплату аренды, рекламы, работы сотрудников, услуги банка и прочие административные расходы больше 10% от стоимости строительства.
Депутаты Госдумы преследовали цель сделать строительный рынок прозрачным, сообщает сайт Единой России. «Этим законопроектом мы устраним первоисточник проблемы обманутых дольщиков – отсутствие открытости рынка долевого строительства, а также контроля за исполнением застройщиками своих обязательств. Предлагаемый механизм, кардинальным образом повышает прозрачность строительного бизнеса, ограничивает риски граждан и потери при банкротстве застройщика, что обеспечивает значительные гарантии дольщикам, вложившим свои средства в строительство жилых домов», - отметил председатель комитета ГД по природным ресурсам собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Ко второму чтению поступило более трех десятков поправок, в том числе от Правительства РФ. Среди важных – преобразование фонда в публично-правовую компанию, размер отчислений в 1,2% от стоимости долевого договора на первое время, изменение схемы банкротства застройщиков и другие.
news.ners.ru
Правило одного разрешения: правительство смягчило требования к застройщикам
Тема отмены долевого строительства не утихает почти на протяжении года. На днях правительство подготовило поправки к закону о долевом строительстве, которые предлагают облегчить требования к застройщиками.
Напомним, с 1 июля вводятся доптребования к застройщикам, которые работают с деньгами дольщиков. Так, например, ужесточаются требования к финансовым показателям – на протяжении всего периода строительства застройщик должен иметь десятую часть собственных средств от планируемой стоимости проекта.
Помимо этого необходимо обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Также, согласно законодательным новеллам, один застройщик может получить только одно разрешение на строительство. Кроме этого, летом заработает модель эскроу-счетов, которая должна стать переходом от долевого строительства к проектному финансированию.
Подготовленные кабмином поправки предлагают изменить условия привлечения денег дольщиков для застройщиков, которые занимаются комплексным освоением территории. Застройщику будет дана возможность использовать средства дольщиков для строительства не одного объекта, как предлагалось раньше, а нескольких, то есть, по всей территории в комплексе, которую осваивает девелопер.
Предусматривается также, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство объектов по таким договорам без учёта поправок.
"Застройщикам предлагается предоставить право привлекать на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости целевые займы основного общества в размере не более 20% проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению на строительство по ставке, не превышающей на дату заключения договора целевого займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на 2 процентных пункта", - говорится в пояснительной записке к документу.
Правило одного разрешения с самого начала вызвало недоумение девелоперов, потому что фактически оно запрещало реализовывать комплексные проекты, хотя в столице почти каждый крупный ЖК возводится по нескольким разрешениям на строительство, отмечает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
"Утверждение такого правила существенно затруднило бы работу над масштабными проектами, а также противоречило идеи комплексного освоения больших территорий в столице", - говорит она.
Важна также и отмена запрета на привлечение займа внутри корпорации, продолжает эксперт. Принятие данной нормы существенно осложнило бы работу застройщика. Юрлицу – правообладателю участка постоянно приходилось бы занимать деньги в банке, скажем, в случае временных кассовых разрывов. Сейчас в этом случае корпорация (девелопер), если застройщик является ее частью, может выдать ему беспроцентный заем или проще говоря дофинансировать застройщика.
По мнению Марии Литинецкой, поправки позволят подойти рынку к отмене долевого строительства в менее "стрессовом" положении.
Сами девелоперы положительно относятся к поправкам. Однако считают, что они в большей степени коснутся крупных девелоперов, а таких – немного.
Отмена схемы одно разрешение на один объект – это большое облегчение для девелоперов тех проектов, которые предусматривают комплексное освоение территорий и в строительстве находится несколько корпусов одновременно, говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
Ограничение по количеству разрешений на строительство, по которым можно было одновременно возводить ЖК, волновало прежде всего крупные девелоперские компании, соглашается генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Однако, таких игроков на российском рынке немного.
"По данным Единого реестра застройщиков, в России 1 245 девелоперов возводят только по одному жилому комплексу, состоящему из одного многоквартирного дома. То есть по крайней мере 41% застройщиков правило "одно разрешение – один дом" не затронуло бы", - отмечает он.
Если, конечно, они не собирались расширять площадь застройки путем вывода на рынок новых проектов. Для крупных девелоперов, безусловно, отмена данного ограничения облегчит работу над большими и долгосрочными проектами, считает Кирилл Игнахин.
В ФСК "Лидер" к поправкам относятся положительно и считают, что они позволят перейти девелоперам на новый формат работы менее болезненно.
"В целом, решение кабинета министров даст значимые послабления для рынка. Теперь девелоперам не придется нести дополнительные издержки на строительство и открывать дополнительные юрлица для реализации своих проектов", - говорит директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.
В целом предстоящие законодательные новеллы будут невыгодны небольшим застройщикам. В новых условиях смогут продолжать свою деятельность только крупные финансово-устойчивые компании, добавляет он.
Рынок продолжит консолидироваться в руках крупных игроков, а их предложения будут и дальше сегментироваться по качественному и ценовому уровню, продолжает генеральный директор Tekta Group. "Это связано с тем, что в случае выхода на свободный рынок жилья по программе реновации, конкурировать с "государственными" предложениями будет сложно", - поясняет он.
Что касается схемы эскроу-счетов, то она, по мнению экспертов, защитит покупателя, но скажется на его кошельке, так как появиться третья сторона банки и цены в долгосрочной перспективе пойдут вверх.
"Основные факторы, которые могут повлиять на изменение цены – изменение системы финансирования, которая в свою очередь повлечет за собой изменения в стратегии продаж. Но со временем переход к новой модели рынка может дать дополнительные минимум 15-20% к цене", - отмечает Павел Брызгалов.
В ближайшее время ждать ценовых потрясений не стоит, так уже сейчас сформирован большой задел. В первой половине этого года число выданных на строительство разрешений увеличилось в два раза, а общая площадь застройки по ним в Москве составит порядка 3,5 млн кв. м.
Это в свою очередь создаст определенный запас объема предложения, которого будет достаточно, чтобы обеспечить устойчивость отрасли даже в случае принятия остальных поправок, как минимум, на два года, заключает Роман Сычев.
В прошлом году президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному переходу от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет. Правительством уже утвержден такой план. Основная причина отказа ДДУ, по мнению властей - обезопасить дольщика и навести порядок в строительной отрасли.
Однако, в Совфеде предложили отложить введение новых требований к застройщикам. По мнению парламентариев, строительная отрасль не готова к изменениям, а вступление их в силу может, напротив, ухудшить положение дольщиков.
Норма «Один застройщик — одно разрешение на строительство» не распространяется на промзоны
Об этом заявил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
В ходе дискуссии «Редевелопмент промышленных зон. Что нужно городу и чего хочет девелопер?», которая состоялась в рамках Московского урбанистического форума-2018, Константин Тимофеев подчеркнул, что на комплексное развитие территорий (КРТ) промзон норма 214-ФЗ «один застройщик — одно разрешение на строительство» не распространяется.
По мнению чиновника, при развитии депрессивных городских территорий это — весьма положительный момент. Ведь если застройка идет в рамках одного проекта планировки, то правило «одному девелоперу — одно разрешение на строительство на объект» не распространяется. В данном случае одно юридическое лицо может получить сразу несколько разрешений на возведение недвижимости», — пояснил Константин Тимофеев (на фото).
Глава комитета напомнил, что с начала текущего года градостроительно-земельная комиссия Москвы приняла решения по нескольким крупным проектам застройки коммунальных промзон. В частности, это проекты на Боровском шоссе, Вольной улице, на территории фабрики «Свобода». Тимофеев подчеркнул, что в составе практически всех этих крупных проектов есть объемы жилья, которые будут возведены для программы реновации. По данным столичного департамента градостроительной политики, в этом году на территории бывших производственно-коммунальных зон Москвы планируется ввести в эксплуатацию около 3 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,4 млн кв. м жилья. В прошлом году в промзонах города ввели более 2,7 млн кв. м недвижимости различного назначения.
Фото: www.icmos.ru
Напомним, что целый ряд изменений внесенных в законодательство о долевом строительстве прошлым летом, вызвал дискуссии в профессиональном сообществе. Одной из самых неоднозначно трактуемых положений закона стала формула «один застройщик — одно разрешение на строительство».
Тот же Константин Тимофеев в августе прошлого года заявил, что из-за этой формулы в Москве может быть осложнено финансирование ряда проектов в сфере жилищного строительства. По его словам, «реализация данной законодательной новеллы обернется увеличением количества проверок застройщиков, повышением объемов анализа отчетности, что в итоге усложнит администрирование».
Не остался в стороне и регулятор отрасли в лице Минстроя. Нынешней весной ведомство подтвердило то, о чем портал ЕРЗ писал минувшей осенью. По словам замминистра Никиты Стасишина, было принято решение об отмене действия правила одного SPV для проектов комплексного освоения территорий. «Такое ограничение объективно будет создавать трудности для КОТов», — пояснил он.
Фото: www.kr-gazeta.ru
С 1 июля 2018 года вступили в силу новые поправки в 214-ФЗ, которые, в частности, смягчили принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». В соответствии с последней редакцией документа, о которой подробно рассказывал портал ЕРЗ, принцип «Один застройщик — одно разрешение на строительство» был заменен на сочетание в совокупности двух других принципов:
1) «один застройщик — один жилой комплекс»;
2) «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».
Одному застройщику разрешили иметь несколько разрешений на строительство:
1) в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
2) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
3) на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии (РЗТ), или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении (КОТ) или договор о ее комплексном развитии (КРТ).
При наличии нескольких разрешений на строительство застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.
Кроме того, застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. По действующим договорам РЗТ, КОТ и КРТ (заключенным до 1 июля 2018 года) застройщик вправе передать обязательства дочернему или основному обществу, дочернему обществу основного общества, если разрешение на строительство в рамках таких проектов получено после 1 июля 2018 года.
Главное Фото: www.paraforma.ru
https://erzrf.ru
xn--90a1aec.xn--p1ai
Успеть до 1 июля: застройщики "пылесосят" рынок, стараясь получить максимум разрешений
Московские девелоперы стараются получить максимальное число разрешений на строительство до 1 июля этого года, когда в силу вступят законодательные поправки, ужесточающие порядок работы застройщиков, сообщил на финансовом форуме по недвижимости, организованном ассоциацией Repa, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
"Можно сказать, что девелоперы начинают "пылесосить" новые площадки, стараясь получить максимальное количество разрешений на строительство до 1 июля, когда вступят в силу законодательные поправки в отрасли", - рассказал Константин Тимофеев.
Таким образом, застройщики хотят успеть до того момента, когда заработает правило "одно разрешение в одни руки".
По оценкам "Метриум Групп", в 2018 году в Москве ожидается запуск рекордного объема новостроек. Застройщики готовы начать строительство около 140 жилых и апартаментных комплексов общей площадью более 30 млн. кв. м.
Этот тренд в том числе, объясняет растущий объем предложения на столичном рынке новостроек. Кроме этого, происходит приток строителей из регионов в Москву, что тоже добавляет объемы рынку.
В ближайшие год-два ожидать снижения объемов предложения не придется – есть определенный задел, считает Константин Тимофеев. В Москве уже выдано разрешений и согласовано проектов на 40 млн. кв. м.
Сейчас, по его словам, в Москве с привлечением денег дольщиков строится 512 объектов. На продажу выставлено 13 млн. кв. м. жилья, пятая часть которого приходится на апартаменты.
Однако, переход на проектное финансирование и модель эскроу-счетов может привести к тому, что почти треть проектов будут заморожены, потому что банки не захотят их финансировать, допускает чиновник.
"Каждый универсальный коммерческий банк оценивает риски. Строительная отрасль для них является высокорискованной. Поэтому, по крайне мере, 30% проектов коммерческие банки в будущем не возьмут на финансирование", - сказал Константин Тимофеев.
По оценкам Минстроя РФ, токсичность строительной отрасли составляет - 7%. В столице этот показатель равен 1,5-2%. Показатель демонстрирует какой процент начатых проектов становится проблемными.
Если сейчас у нас 512 проектов, то порядка 150 проектов банки откажутся финансировать, эти площадки будут заморожены, считает он. Деньги населения для застройщиков уже будут не доступны.
Также переход на новую модель неизбежно приведет к удорожанию нового жилья. "Не секрет, если появляется новый посредник – появляется новое удорожание. Здесь появляется посредник в лице коммерческого банка. Насколько оно будет сейчас спрогнозировать сложно. Ряд участников рынка говорят о 6%, а кто-то даже - о 20%", - сказал глава Москомстройинвеста.
При этом глава Минстроя РФ Михаил Мень отметил, что пока банковский сектор не готов для работы с девелоперами жилья по принципу проектного финансирования. "К 1 января банки не то, что эскроу-счета не были готовы открывать — они не были готовы осуществлять банковское сопровождение", - сказал министр.
Еще одна новелла летних поправок "один объект - одно разрешение" может привести к двукратному росту строящихся проектов и, соответственно, самих застройщиков. Как следствие, придется в два раза увеличить число проверок и увеличивать штат, чтобы не снижать качество контрольных мероприятий, отметил Тимофеев.
Вполне вероятно, что до 30% застройщиков в рамках новых схем финансирования не смогут получить денежные средства, так как не будут соответствовать требованиям банков, считает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.
"При таких моделях финансирования банки, направляя денежные средства на стройку, становятся полноценными участниками всего процесса. Чтобы минимизировать риски, они могут ужесточить требования к проектам, к репутации, опыту и финансовой устойчивости застройщика и т. д. И скорее всего, не все девелоперы смогут им соответствовать", - считает Наталья Шаталина.
Те объекты, которые уже строятся или начнут строиться в рамках 214-ФЗ, будут достраиваться по данной схеме.
Если говорить о проектах, которые будут запускаться в рамках новых схем финансирования, то вероятнее всего, не отвечающие требованиям застройщики просто не смогут получить деньги и начать строительство. Возможно, они будут вынуждены присоединиться к более крупным компаниям, полагает эксперт. Есть еще один вариант – строить дома на собственные средства.
С 1 июля в силу вступит пакет поправок в законодательство о долевом строительстве. Ужесточаются требования к финансовым показателям застройщикам – на протяжении всего периода строительства застройщик должен иметь десятую часть собственных средств от планируемой стоимости проекта.
Помимо этого, необходимо обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Также, согласно законодательным новеллам, один застройщик может получить только одно разрешение на строительство.
Кроме этого, летом заработает модель эскроу-счетов, которая должна стать переходом от долевого строительства к проектному финансированию. Основная причина отказа ДДУ, по мнению властей - обезопасить дольщика и навести порядок в строительной отрасли.
realty.vesti.ru
Поправку «Один застройщик-одно разрешение на строительство» отменят
- 5 июня 10:23
- Рынок недвижимости
Одна из поправок в закон о долевом строительстве, предполагающая запрет на возведение нескольких объектов одновременно, отменяется. Речь идет о правиле «один застройщик — одно разрешение», которое было утверждено в прошлом году вместе с принятием закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предполагалось, что данное изменение вступит в силу вместе другими поправками с 1 июля 2018 года.
Теперь правило будет скорректировано и позволит застройщикам возводить несколько объектов единовременно. Однако касаться это будет только проектов комплексного освоения и развития территорий.
Как сообщается в материалах на правительственном портале, поправки могут стать помехой для реализации уже начатых застройщиками комплексных проектов. По этой причине предлагается позволить застройщикам привлекать средства дольщиков для возведения жилых зданий по нескольким разрешениям одновременно. Делать это можно согласно градостроительному плану земельных участков, либо в соответствии с проектом планировки территории, а также при строительстве на участке, расположенном в пределах застроенных территорий, по которым был заключен договор о развитии, либо в границах территории комплексного освоения.
Кроме того, послабления допускаются для застройщиков, заключивших договора о РЗТ, а также договора о комплексном освоении или развитии территорий до 1 января 2018 года. Таким строительным компаниям позволят завершить строительство объектов, невзирая на вступающие с начала июля в силу поправки в долевое законодательство.
В числе прочего, застройщики получат право на привлечение целевых займов основного общества в объеме, не превышающем 20% проектной стоимости работ по каждому из разрешений на строительство.
Ужесточение требований к долевому строительству может повлечь его уход в тень
При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.
www.domostroynn.ru
.jpg)
