Досрочное погашение ипотечного кредита. Досрочное погашение основного долга по ипотеке

Досрочное погашение ипотеки

При наличии свободных денежных средств, для клиента выгодно погасить долги раньше положенного срока. Не все банки рады такому повороту событий. Досрочное погашение ипотеки может повлечь дополнительные расходы для клиента. Перед тем, как решиться закрыть квартирный заем нужно внимательно изучить нюансы и скрытые комиссии.

Погашение задолженности раньше срока зависит от того, какая использовалась система выплат в договоре ипотеки – аннуитетная или дифференцированная. При аннуитете заемщик вносит ежемесячно одинаковую сумму. При большой сумме долга первые несколько лет погашается сумма процентов. Эта схема используется чаще, так как выгодна кредитным организациям. Система дифференцированных платежей предполагает оплату одинаковой суммы основного долга и процентов. Это выгодно для клиента, однако в первое время требует больших взносов. Тело кредита постепенно уменьшается, соответственно снижается начисляемый на него процент. Регулярные взносы становятся меньше, снижается нагрузка на семейный бюджет. Для банков эта схема несет риск недополученной запланированной прибыли.

Способы оплаты ипотечного займа раньше срока

Оплата ипотечного договора возможна двумя вариантами:

полное досрочное погашение ипотеки с закрытием суммы долга;
внесение суммы, частично перекрывающей основной долг.

При полной оплате задолженности банк взимает проценты только за время использования ссудных средств. Остальные проценты по графику будут пересчитаны и автоматически обнулены. После погашения нужно получить справку у финансового учреждения об отсутствии долга. При частичном закрытии долга условия погашения и экономия будут зависеть от того, какая используется система выплат. Классическая схема дифференцированных платежей позволит не платить в последующие несколько месяцев, или вносить только проценты. При оплате аннуитетным способом возможны такие варианты:

пересчет суммы регулярных взносов;
уменьшение срока действия договора при неизменной сумме ежемесячного взноса.

При аннуитете сумму досрочной оплаты банк зачисляет как погашение последних платежей по графику. Это сокращает срок займа. Если погашение ипотеки осуществляется для уменьшения финансовой нагрузки в ближайшие месяцы, при аннуитете лучше отложить средства в счет будущих оплат.

Права заемщика при досрочной выплате ипотеки

Право досрочно оплатить ссуду закреплено законодательно федеральным законом №284-ФЗ и Гражданским кодексом. Клиент имеет право погасить долг полностью или частично раньше положенного по договору срока. Это правило распространяется на розничные кредиты, в том числе ипотечные.

При частичном погашении клиент имеет право уменьшить регулярный платеж или сократить срок договора. Банк предоставляет заемщику новый график погашения после изменения остатка задолженности. При досрочном закрытии ссуды клиент оплачивает все текущие обязательства по ипотеке и имеет право получить подтверждение об отсутствии долга перед кредитной организацией.

Хотя заемщик имеет право погашения без согласия кредитора, уведомить о своих намерениях он обязан в предусмотренный договором срок. Обычно способ оповещения кредитора представляет собой написание заявления. Информация об этом должна быть указана в разделе «Права и обязанности сторон» кредитного договора.

Условия погашения ипотеки раньше срока

Для кредитной организации невыгодно, если заемщик закрывает долг по ипотеке раньше положенного по договору срока. Причина этого состоит в сокращении срока пользования заемными средствами, а значит и уменьшении предполагаемого дохода в виде процентов. Кроме того банк вынужден переформировывать кредитный портфель и резервные средства.

С 2011 года право заемщика на досрочную выплату займов, в том числе ипотеки законодательно защищено. Условиями оплаты большей суммы платежа является наличие достаточных средств на расчетном счете, уверенность в стабильных доходах при частичном погашении.

Кредитный договор может содержать дополнительные условия для погашения сверх обязательных сумм:

мораторий на досрочное закрытие займа;
срок, по истечению которого разрешается вносить большую оплату;
обязательство заемщика оплатить проценты за период;
штрафы, комиссии.

Для защиты от недобросовестных кредиторов, после погашения кредита необходимо получить справку об отсутствии задолженности банку. Если уменьшается сумма ежемесячного взноса, с финансовой организацией заключается дополнительное соглашение, меняется график оплат.

Условия досрочного погашения ипотечного займа должны быть описаны в договоре. Общие принципы таковы:

подача заявления в оговоренные сроки;
отсутствие текущей задолженности по займу и договору страхования;
некоторые банки определяют минимально возможную сумму для досрочного внесения;
подтверждение других документов по требованию кредитора.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала для заемщиков возможно, если недвижимость оформлена в долевое владение всех членов семьи. Оплачиваться сертификатом на право получения маткапитала может основная сумма долга и начисленные проценты. Комиссии, пени, штрафы, страховые платежи погашать за счет сертификата не разрешено законодательством.

В зависимости от вида ипотеки, графика погашения, конкретной жизненной ситуации заемщика, действуют дополнительные условия погашения. Для ипотеки в рублях, как правило, ограничений по вносимым суммам не устанавливается. Для валютной ипотеки кредитору устанавливают ограничение возможности досрочного взноса, например в 500 долл. США. В этом случае более выгодно сокращение срока договора за счет больших оплат.

Взнос досрочной оплаты по ипотеке банк разрешает в ближайшую дату платежа по действующему графику. Проценты начисляются за пользование ссудой до дня возврата долга.

Ограничения по закрытию договора не ранее, чем через определенное время после его заключения, не являются правомерными. Взимание комиссии банком за погашение ипотеки раньше срока законодательно запрещено. Однако некоторые финансовые учреждения берут с заемщиков оплату за пересмотр графика погашения.

Может ли банк отказать в досрочном погашении ипотечного займа

Кредиторы не всегда рады получить выданные в кредит средства раньше оговоренного срока. Материальная выгода для заемщика в том же размере уменьшает предполагаемый доход финансовой организации. Санкции и комиссии за оплату раньше графика запрещены.

Обычно запрет касается внесения больших сумм в определенный период после подписания договора ипотеки – от 6 месяцев до 3 лет. Банками используются скрытые варианты банковских комиссий, например, за пересчет графика. Отказать банк во внесении средств по ипотеке не имеет права. Кредиторы идут на ухищрения — ограничивают возможность такого взноса минимальными суммами, которые зачастую тяжело накопить заемщику.

Некоторые ограничения и комиссии могут стать сюрпризом для заемщика, если они не прописаны в условиях договора. Кредитные организации могут устанавливать их внутренними распоряжениями. Юридически заемщик может оспорить оплату дополнительных комиссий, если они не предусмотрены напрямую договором. Банки могут усложнять процедуры погашения ипотеки такими требованиями:

обязанность предупредить о намерении досрочно оплатить заем частично или полностью;
совершение оплаты в определенном отделении банка;
предоставление копий квитанций о внесении предыдущего платежа.

Необходимые документы для погашения

Чтобы оплатить ипотеку сверх установленных графиком сумм заемщику понадобятся такие документы:

договор на предоставление ипотечного займа;
паспорт;
заявление о частичном, полном погашении;
график оплат.

Когда происходит оплата ипотеки материнским капиталом, заемщик дополнительно предоставляет кредитору подтверждение того, что жилье оформлено в долевую собственность родителей и детей.

При рефинансировании ипотечного кредита происходит получение нового кредита для полного погашения старого. Пакет документов заемщику предстоит собрать значительный – как при получении ссуды, включая подтверждение права собственности на закладываемую недвижимость, подтверждение дохода. Смена банка не будет означать снятие обременения с жилья. Залог пройдет процедуру перекредитования и перейдет в обеспечение по новому займу. При закрытии договора, заемщик получает право потребовать от страховщика пересчета уплаченных страховых сумм. Для этого нужно подать заявление в страховую компанию.

Как рассчитать проценты при досрочной оплате

Выгода выплаты ипотечной ссуды раньше установленного срока зависит от того, когда она внесена. В первое время после заключения договора, досрочная оплата помогает уменьшить сумму кредита и процент, начисляемый на остаток долга. Расчет процентов зависит также от выбранной схемы погашения.

При дифференцированных платежах остаточный платеж составляет: остаток задолженности + процент за дни фактического использования ссудных средств. Частичный взнос в счет основного долга приводит к изменению дальнейшего графика выплат. Рассчитывается новый размер регулярных взносов или уменьшается срок кредита.

Аннуитетная система предусматривает два варианта досрочных оплат. Сокращение срока ипотеки требует внесения значительной суммы основного долга. Этот вариант подойдет заемщикам со стабильно высоким доходом и позволит значительно сэкономить на процентах. Если уменьшается сумма ежемесячных платежей, пересматривается график. Это дает возможность снизить в дальнейшем кредитное бремя семейного бюджета. При составлении графика остаток задолженности делится на количество месяцев до конца договора. К полученной сумме ежемесячного погашения основного долга добавляются начисленные проценты.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Ответ на вопрос, выгодно ли погашать ипотечный долг раньше срока, индивидуален для каждого конкретного случая. Главный плюс досрочного погашения заключается в снижении итоговой переплаты по процентам.

Среди недостатков досрочного погашения ипотеки могут быть:

рост цен на недвижимость;
фактор инфляции;
снижение суммы возврата подоходного налога;
финансовые учреждения могут заносить таких заемщиков в особый серый список, что уменьшает шанс получения ссуд в дальнейшем.

Досрочно выплатить ипотечный кредит имеет смысл при появлении свободной наличности, которую пока некуда инвестировать. Если ипотека была оформлена под более высокий процент, чем сейчас действует на рынке, есть возможность рефинансировать действующий заем.

При дифференцированных платежах внесение больших сумм для полного или частичного погашения ипотеки выгодно на любых этапах действия договора. При аннуитетных платежах выгода не столь очевидна. В этом случае график составлен таким образом, что первое время в сумме регулярных взносов большая часть – это процент за пользование, а основной долг снижается незначительно.

Несмотря на существующие процедурные сложности досрочного погашения, выплата ипотеки раньше положенного срока помогает избежать дополнительной финансовой нагрузки на бюджет и существенно снизить стоимость кредита.

banknash.ru

Досрочное погашение ипотеки

Практически любой заемщик заинтересован в досрочном погашении ипотечного кредита, поскольку это, в большинстве случаев, позволяет значительно снизить переплату за пользование заемными средствами.

Люди, знакомые с российской кредитной системой, знают, что в нашей стране чаще всего используется так называемая система аннуитетных платежей, которая выгодна, прежде всего, банку-кредитору, а не заемщику.

При такой системе долг и все подлежащие выплате проценты по ипотеке рассчитываются банком заранее, и заемщик должен платить банку одинаковую сумму в течение всего периода погашения долга. При этом заемщик в первые несколько лет выплачивает преимущественно проценты банку (обычно до 90% от суммы платежа), а уже затем начинает погашать основной ипотечный долг.

Безусловно, досрочное погашение ипотечного кредита не очень выгодно для банка-кредитора. До 2011 года многие банки запрещали или ограничивали досрочные выплаты кредитов, вводя штрафные санкции. Однако в ноябре 2011 года вступил в силу закон, запрещающий вводить какие-либо штрафы, ограничения и запреты на частичное или полное погашение основного долга по кредиту.

В настоящее время можно погасить ипотеку досрочно буквально на следующий день после ее оформления, выплатив банку проценты лишь за время использования заемных средств.

Досрочной выплатой кредита по ипотеке считается внесение заемщиком денежной суммы на полное или частичное погашение основного долга сверх графика, установленного ипотечным договором с банком. Сумма досрочных выплат может быть любой.

В Гражданском кодексе установлено, что заемщик по ипотеке должен письменно известить кредитора о своем намерении досрочно выплатить долг или его часть. Извещение должно быть подано минимум за 30 дней до момента возврата долга.

Некоторые банки в своем договоре с заемщиком устанавливают и более короткий срок для подачи извещения, уведомляющего банк о намерении досрочного погашения ипотечного кредита. Любые условия договора, требующие предупреждать банк ранее, чем за 30 дней ничтожны, поскольку противоречат федеральному законодательству.

Когда лучше погашать ипотеку

С целью уменьшения финансовых затрат заемщика на выплату банковских процентов по ипотеке, досрочное погашение кредита должно осуществляться по принципу «чем раньше, тем лучше».

Как уже говорилось, в начале срока ипотечного кредита заемщик погашает в основном проценты банка. Основной же долг уменьшается на начальном этапе выплат очень медленно. Ближе к завершению выплат по ипотеке складывается противоположная ситуация – заемщик погашает основной долг, поскольку практически все проценты уже были уплачены ранее.

При досрочном погашении ипотеки на начальном этапе заемщик, сократив основной долг, может существенно сэкономить на процентах, тем самым значительно уменьшив сумму общей переплаты по кредиту. В конце срока выплат по кредиту, когда уже практически все банковские проценты выплачены, досрочное погашение гораздо менее эффективно и зачастую практически не имеет смысла.

Когда досрочное погашение выгодно

Преимущества досрочного погашения ипотечного кредита очевидны:

сокращается сумма общей переплаты банку;
заложенная квартира после полного погашения кредита освобождается от обременения, и заемщик может свободно ее продать, сдать или совершить другие правовые действия с квартирой, ранее выступавшей залогом по кредиту;
появляется возможность взять новую ипотеку для улучшения жилищных условий.

Однако не всегда досрочная выплата долга выгодна заемщику. Как уже было сказано, досрочное погашение в конце кредитных выплат, практически не сокращает банковских процентов. Кроме того, преждевременные выплаты, в зависимости от финансового положения заемщика, бывают не всегда выгодны и на начальных этапах, поскольку сильно увеличивают финансовую нагрузку на семью заемщика.

В любом случае заемщику лучше сначала просчитать все возможные варианты, и определить, насколько велика выгода. Принимая решение о возможности и необходимости досрочного погашения кредита, особенно при ипотеке на длительный срок, заемщик не должен забывать об уровне инфляции в стране.

Сумма основного долга и переплаты будут из-за инфляции «стоить» через 20-30 лет гораздо меньше, чем в настоящий момент. Поэтому вряд ли имеет смысл собирать последние деньги и ограничивать себя, если, к примеру, досрочная выплата ипотеки снизит срок выплаты всего лишь на один-два месяца.

Кроме того, выплата ипотеки не выгодна, если заемщик может вложить свободные средства в какие-то другие проекты, приносящие большую прибыль, чем та сумма, которую получает банк в качестве процентов по ипотеке (например, вложения в бизнес, в инвестиционные проекты и т.п.).

Нужно учесть и то, что ставки по ипотечным кредитам обычно существенно ниже, чем ставки по иным потребительским кредитам. Поэтому заемщику при наличии свободных финансовых средств нужно просчитать, насколько выгодно ему досрочно погашать ипотеку.

Так, например, если он в ближайшем будущем планирует покупку автомобиля на заемные средства, ему придется платить гораздо больший процент, чем он заплатил по ипотеке. В этом случае досрочное погашение кредита с более низкой ставкой не совсем целесообразно.

Рекомендуем статью в которой вы найдете образец договора дарения земельного участка, который можно скачать для дальнейшего использования.

Все, что нужно знать про доверительное управление недвижимостью – здесь.

Досрочное погашение части долга

Если заемщик желает погасить не весь долг, а лишь его часть, ему нужно в уведомлении банку указать, какую сумму он будет погашать. В остальном процедура досрочного погашения кредита ничем не отличается от полной выплаты долга раньше заявленного срока.

При досрочной выплате части ипотечного кредита банк-кредитор может предложить заемщику на выбор:

снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке;
уменьшить общий срок кредитования.

Какой вариант выбрать, определяет сам заемщик. Единственно, на что стоит обратить внимание, что только сокращение срока ипотечного кредита существенно уменьшает размер общей переплаты. При уменьшении ежемесячных выплат экономия на банковских процентах гораздо меньше.

В то же время при низких ежемесячных платежах у заемщика могут оставаться свободные финансовые средства, которые он также впоследствии может направить на досрочное погашение ипотеки.

infonedvizhimost.com

Досрочное погашение ипотеки в 2018

При наличии реальной финансовой возможности важно не только выплатить средства в счет погашения кредита заранее, но и сделать это правильно. Что для этого нужно и всегда ли можно закрыть ипотеку заранее, как производится расчет, что будет со страховкой за неиспользованный период?

Основные правила

Выплата досрочно может происходить как в полном объеме при условии кредитного договора, так и частично в размере определенной суммы с уменьшением общей суммы договора. Хорошо, если причиной закрытия ипотечного кредита является полученное неожиданно наследство или крупная сумма денег от родственников, повышение на работе.

Другое дело, когда требуется провести ряд мер по финансовому ограничению с целью преждевременного закрытия договора. На практике это оказывает непросто и заемщики не могут подрасчитать все риски, которые влечет сокращение кредитного периода с увеличением ежемесячной суммы для погашения долга.

Банк не вправе ограничить право заемщика на предоставление преждевременной оплаты. Ранее учреждения вводили меры по дополучению прибыли в связи с закрытием кредита в сокращенные сроки в виде комиссий и штрафов.

Сейчас эта практика практически прекращена в связи с большой конкуренцией на кредитном рынке. Условия о недопущении установления штрафных санкций за досрочное погашение прописано в законе №284.

В Гражданском кодексе указано, что с целью оплаты предварительного взноса, не предусмотренного графиком платежей, необходимо заранее предупредить банк-кредитор.

Максимальное время для уведомления установлено в 30 дней, оно может быть сокращено на основании внутренних правил учреждения до 1-5 дней и более.

К примеру, в Сбербанке уведомление происходит в день проведения платежа, в ВТБ24 – за один день нужно отправить сообщение в электронном или письменном виде, подписанном лично и поданном через отделение учреждения. При этом на счету необходимо обеспечить наличие дополнительных средств в указанной сумме для предварительного списания в счет досрочного погашения.

Как рассчитать

При оплате взноса досрочно необходимо принимать во внимание несколько моментов:

при аннуитентной системе погашения – целесообразно сначала погасить тело кредита – основную сумму займа, которая снимается в конце действия ипотечного договора, это в итоге позволит уменьшить период выплаты долга;
при длительном сроке договора ипотеки при образовании дополнительных средств выгоднее вложить их в приобретение каких-либо активов, которые принесут доход, чем на погашение задолженности, которая обесцениться сама с течением времени;
при досрочном погашении при выборе, погашать ли проценты или тело кредита в первую очередь, выбор должен встать при уменьшении срока выплаты средств, расчет показывает, что в этом случае переплата будет намного меньше.

При планировании расчета досрочного погашения важно проводить прогноз собственных доходов, хотя бы на ближайший период, поскольку необдуманное уменьшение срока действия договора с увеличением суммы ежемесячных расходов на погашение может привести к образованию задолженности и невыплатам в другие периоды.

Проводится ли перерасчет процентов

Зачастую закрытие кредита производится на основании данных колонки в графике ежемесячных платежей. Не всегда он является актуальным в связи с начислением дополнительных взносов при использовании определенных пакетов услуг, начислении средств по страховке в составе займа, платы за открытие определенных счетов.

При уменьшении основного тела кредита проценты однозначно уменьшаются в связи с уменьшением самой суммы долга. Однако перерасчет не производится в отношении прошлых периодов, по которым платежи уже закрыты.

Зависит также схема оплаты и возможность закрытия процентов от применяемой системы: аннуитетной или дифференцированной системы. В первом случае в первые годы производится выплата процентов, затем уже погашение основной суммы займа. Таким образом, при подаче заявления кредитному инспектору, необходимо уточнить, какая часть кредита погашается.

Если это будет основная сумма займа – тело кредита, то уменьшиться срок действия договора, последует пересчет процентов за последующие месяца.

При применении дифференцированной системы оплачивается основной долг ежемесячно в равных долях, постепенно уменьшаясь. Соотвественно, на него также будут начисляться проценты в меньшем размере помесячно.

Все условия досрочного погашения нужно обслудить с кредитным инспектором, просчитать, какая схема погашения будет выгоднее – в отношении основной суммы долга или сначала процентов, а затем уже принять правильное решение, которое будет наиболее выгодно для клиента и представить существенную экономию по ипотеке.

Особенности ипотеки для ИП рассматриваются в статье: ипотека для ИП.

Как быстрее выплатить ипотеку в Сбербанке? Найдите ответ на этой странице.

Процедура досрочного погашения ипотеки

Зависит процесс осуществления платежа частично или в полном объеме кредитного договора от условий заключенного соглашения с банком. Некоторые учреждения предусматривают необходимость предварительного предупреждения о внесении крупной суммы, другие не включают такой пункт в договор.

Алгоритм при наличии обязанности по уведомлению следующий:

подготовка средств, помещение их на специальный счет для оплаты платежей за несколько месяцев или полностью суммы кредитного договора;
сообщение в банк в электронном виде путем направления уведомления через официальный сайт о намерении произвести платеж в определенной сумме по кредитному договору (указать номер и дату заключения), если такая обязанность предусмотрена по ипотеке, также можно отнести письмо в виде печатного документа, подписанного лично заемщиком, в отделение банковского учреждения, где оформлялись кредитные отношения;
проведение платежа четко в указанной суммы в определенный срок;
получение нового графика платежей, при необходимости заключение дополнительного соглашения к ипотечному договору, либо получение справки об отсутствии долгов и соглашения опрекращении договора и отсутствии претензий со стороны кредитора, этот документ также потребуется для аннулирования обременения в виде ипотеки по распоряжению объектом недвижимости в органах Росреестра.

К примеру, по оплате взносов досрочно в Сбербанке оповещать предварительно кредитора не нужно. Для этого следует обратиться в отделение, предоставить паспорт, номер кредитного договора и дату заключения, ФИО плательщика и сумму вносимых средств.

Необязательно оплату должен производить должник, за него это может быть родственник или доверенное лицо, посторонний гражданин, главное, чтобы средства поступили в нужное время на ипотечный счет.

Средства также могут вноситься через терминал самообслуживания или безналичным переводом на счет, помимо безналичного перевода со счета или карты, открытой в банке-кредиторе или другой организации.

Провести расчет сумм для досрочного погашения можно воспользовавшись электронным калькулятором банка-кредитора онлайн, к примеру, Сбербанка России.

Возврат страховки

При досрочном погашении, которое может производится в любой момент действия договора и месяц, когда соглашение заключается на полный 1 год, возможно осуществление возврата излишне оплаченной страховки при досрочном расторжении договора или значительном уменьшении суммы долга.

Для того чтобы получить компенсации за неиспользованную страховку, нужно обратиться в соответствующую организацию, выдавшую полис. В документе нужно указать срок страхования, номер и серию ипотечного договора, в отношении которого осуществлялось покрытие рисков, полное ФИО страхователя.

Заявление нужно лично подписать и поставить дату заполнения. К нему обязательно нужно приложить банковские реквизиты, на которые должен осуществляться возврат средств компанией в части неиспользованной суммы.

К документу прилагается соглашение о прекращении действия кредитного договора в связи с досрочным погашением задолженности из банка, выдавшего средства на приобретение объекта недвижимости.

Расторжение договора со страховщиком также фиксируется в соглашении о прекращении действия полиса и соглашения об оказании страховых услуг по ипотеке с определенным сроком действия за номером, выданным банком.

Подводные камни

При получении графика платежей онлайн на сайте организации-кредитора необходимо иметь ввиду, что представленные сведения будут приблизительными. Полагаться на них не стоит во избежание просрочек и нарушения условий действующего ипотечного договора.

Нужно обратиться за актуальным графиком к сотруднику кредитного учреждения и делать выплаты исключительно на основании представленных данных.

При проведении досрочного погашения нужно иметь на счету деньги с запасом, особенно, если проводится досрочное закрытие договора полностью.

Возможно, что дополнительно будут насчитаны комиссии, о которых не был заранее предупрежден заемщик, или взысканы средства за ведение счета, как в ВТБ24, таким образом, внесенной суммы не будет достаточно для полного погашения задолженности, а штрафы могут оказаться больше, чем ежемесячные платежи. Таким образом, закрытие долга не произойдет.

Перерасчет ипотеки при досрочном погашении не рекомендуется проводить самостоятельно во избежание ошибок в суммах, которые могут обернуться нарушением ипотечного договора с занесением этих сведений в кредитную историю, что может помешать оформлению займов в будущем и приобретению имущества за счет кредитных средств, что не выгодно для заемщика.

Видео: Правила досрочного погашения кредита

kvartirkapro.ru